1 - Da Denominação "compromisso" ou "promessa" de compra e venda

Os contratos de compra e venda de imóveis carregam em seu nome a designação "compromisso" ou "promessa" por convencionarem, entre as partes, obrigações futuras para a realização de um contrato definitivo de compra e venda.

Portanto, é contrato preliminar ou pré-contrato através do qual um dos contratantes assume a obrigação de vender o objeto do contrato ao outro contratante que, por sua vez, também assume a obrigação de adquirir esse objeto.

O Contrato de Compromisso de Compra e Venda de imóveis trata, em seu corpo, das condições necessárias à venda do seu objeto e das obrigações impostas às partes contratantes.

Quando aceitas tais condições e obrigações, o contrato se faz perfeito para que se conclua, devendo ser assinado pelas partes contratantes.

Dentre essas condições e obrigações está a principal delas, de que depende o contrato para que perca sua característica de preliminar e se concretize como compra e venda:

A quitação do preço exigido pelo imóvel deve ser integral, seguida da conseqüente outorga da escritura do mesmo para que se processe a transmissão da propriedade.

Dar-se-á, assim, o cumprimento definitivo do que fora avençado no compromisso.

É mais indicado que o contrato de compromisso de compra e venda de imóveis seja celebrado por instrumento público (Escritura), para garantir maior segurança jurídica entre as partes e sua validade perante terceiros.

A escritura é lavrada no Cartório de Notas e deve ser levada a registro no Cartório de Registro de Imóveis. Só assim, se transfere a propriedade.

Mas a promessa de compra e venda também pode ser realizada por instrumento particular, sem necessidade de escritura ou de qualquer outra forma especial para sua celebração.

Porém, para que surta efeitos contra terceiros, deve ser levada a registro em Cartório de Títulos e Documentos.

Os contratos de compromisso de compra e venda de imóveis, comumente, são apresentados sob a determinação de uma das seguintes cláusulas que, entre si, se opõem:

- "DO ARREPENDIMENTO"

- "DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE"

"DO ARREPENDIMENTO"

Tal cláusula assegura ao promitente vendedor o direito de se arrepender de realizar o negócio, mediante indenização prévia ao promitente comprador.

(O contrato assume a condição de revogável e retratável).

"DA IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE"

Cláusula que torna o contrato impassível de arrependimento, embora possa haver rescisão por outros motivos também estabelecidos no mesmo.

A promessa de compra e venda na qual não se convencionou o direito de arrependimento torna-se, portanto, irrevogável e irretratável.

Nesta condição, os contratos devidamente registrados no Cartório de Registro de Imóveis garantem ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel e, consequentemente, a outorga da escritura definitiva da compra e venda.

Havendo recusa da efetivação desta escritura definitiva cabe adjudicação compulsória do imóvel, desde que o contrato esteja obrigatoriamente registrado.

Legislação

Novo Código Civil - 10406/2002

Art. 1418 O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.

Art. 1417 Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Princípios

1) Fungibilidade: considerar uma ação no lugar da outra (art.920 CPC). A ação possessória ajuizada de uma forma pode ser utilizada para outra forma, desde que haja intepretação para tal. A fungibilidade cabe ao juiz e não à parte, mediante probabilidade dos requisitos a partir da análise de provas. O fato muda no decorrer do processo.

2) Cumulatividade: (art. 921 CPC) O autor da ação possessória pode cumular na mesma ação um pedido possessório (ex. reintegração de posse, mais indenização, mais cominação de pena e desfazimento da coisa). Pedido possessório: pedido principal. Indenização: a perda da posse pelo esbulho que causou prejuízos. Pena de multa: astreintes: fixação de multa em dias-multa, limitada em números de dia (por entendimento da jurisprudência) e essa multa tem que ser proporcional ao local do bem e as características do esbulhador.

3) Duplicidade (art. 922 CPC): o réu da ação possessória, na contestação pode pedir que, ao invés de ser improvido o pedido do autor, seja, provido o seu pedido, pois ele é que está sendo molestado, esbulhado, ofendido em sua posse.

4) Exclusividade do juízo ( art. 923 CPC): decide-se primeiro o litígio possessório e só depois pode-se discutir a propriedade. Só após a decisão definitiva.

5) Celeridade: (art. 924 CPC): se a posse do esbulhador for nova, será cabível o provimento liminar, dando celeridade ao processo. A liminar é que dá celeridade à posse. Se a posse do réu for velha, não caberá liminar. Liminar cumprida através de Oficial de Justiça ou por meio de força policial requisitada pelo Oficial.

6) CAPÍTULO III - DIREITO DAS COISAS

7) 280) Em que consiste o direito das coisas (ou direito real)?

8) R.: Consiste no complexo de normas disciplinadoras das relações jurídicas referentes aos bens corpóreos, suscetíveis de apreciação econômica, apropriáveis pelo homem.

9) 281) Quais os elementos essenciais que caracterizam os direitos reais?

10) R.: O sujeito ativo da relação jurídica (o homem), o objeto do direito (a coisa) e a inflexão imediata do sujeito ativo sobre a coisa (poder direto do indivíduo sobre a coisa).

11) 282) O que distingue os direitos reais dos pessoais?

12) R.: Os direitos reais evidenciam a apropriação de riquezas, tendo por objeto bens materiais, sendo ainda oponíveis erga omnes (contra todos). São direitos

13) absolutos, asseguram a seus titulares direito de seqüela e direito de referência.

14) No caso dos direitos pessoais, o traço característico é a relação direta de pessoa a pessoa, que vincula somente um ao outro e não a terceiros, não diretamente envolvidos na relação obrigacional, sendo, por isso, direito relativo. Consiste na prática de um ato ou na abstenção de praticá-lo.

15) 283) Quais as espécies de direitos reais?

16) R.: Os direitos reais podem incidir sobre coisa própria (propriedade) ou sobre coisa alheia. Os direitos sobre coisa alheia podem ser de posse, de gozo (enfiteuse, servidão predial, usufruto, uso, habitação e renda real), de garantia (penhor, hipoteca, anticrese) ou de aquisição (compromisso de compra e venda).

17) 284) O que é posse?

18) R.: É a detenção da coisa em nome próprio.

19) 285) Que tipo de direito é a posse?

20) R.: Segundo a teoria dominante, de Jhering, acolhida pelo CC brasileiro, a posse é direito real. A teoria de Savigny, contestada por Jhering, é de que a posse é um fato, que produz conseqüências jurídicas, classificando-se como direito pessoal.

21) 286) Em que consistem as teorias de Savigny e de Jhering sobre a posse?

22) R.: Para Savigny, dois são os elementos constitutivos da posse: o poder físico (corpus) sobre a coisa e a intenção de tê-la como sua (animus). Não é suficiente a mera detenção da coisa. Para Savigny, a posse é mero fato, independente das regras de direito, mas que produz conseqüências jurídicas. Por esta teoria, posse é simultaneamente fato e direito. Para Jhering, o elemento importante é o corpus, elemento visível e suscetível de comprovação. O elemento intencional encontra-se implícito no poder de fato exercido sobre a coisa. Para Jhering, a posse é um direito, que goza de proteção jurídica.

23) 287) O que é posse direta e posse indireta?

24) R.: Posse direta é a exercida por aquele que detém materialmente a coisa. Posse indireta é a do proprietário, que concedeu ao possuidor o direito de exercer a posse.

25) 288) O que é posse justa e posse injusta?

26) R.: Posse justa é a obtida por meios não violentos, nem clandestinos e nem precários. Inversamente, posse injusta é a obtida por meios violentos, clandestinos ou precários.

27) 289) O que é posse de boa-fé e posse de má-fé?

28) R.: Posse de boa-fé é aquela na qual o possuidor a exerce, ignorando o vício ou o obstáculo que impede a aquisição da coisa ou do direito possuído. Posse de má-fé é a exercida, apesar de o possuidor ter conhecimento do vício ou do obstáculo à aquisição da coisa ou do direito possuído. Presume-se de boa-fé a posse daquele que tem justo título.

29) 290) Qual a importância prática de se fazer a distinção entre as posses de boa e de má-fé?

30) R.: A distinção é relevante quanto à indenização por benfeitorias e direito de

31) retenção.

32) 291) O que é justo título?

33) R.: É todo meio hábil a transferir e provar o domínio, que preenche os requisitos formais de validade e que realmente poderia transferi-lo se fosse emanado do verdadeiro proprietário.

A impossibilidade de transmissão decorre do fato de ser anulável (nulidade relativa) ou porque quem vendeu não era dono.

34) 292) Como se adquire a posse?

35) R.: Pelo fato de se dispor da coisa ou do direito, pela apreensão da coisa, pelo

36) exercício do direito e por quaisquer dos modos de aquisição em geral.

37) 293) O que é constituto possessório?

38) R.: É o ato pelo qual aquele que possuía em seu nome passa a possuir em nome de outrem. Desdobra-se, assim, a posse: o possuidor antigo converte-se em possuidor direto, e o novo possuidor converte-se em possuidor indireto em virtude da convenção. É forma de tradição ficta. Ex.: A vende seu carro a B, mas continua a usá-lo a título de empréstimo.

39) 294) Como se transfere a posse aos herdeiros e legatários?

40) R.: Transfere-se com as mesmas características: se originariamente de má-fé, transmite-se como de má-fé; se violenta, transmite-se como violenta.

41) 295) Quais os efeitos da posse?

42) R.: a) direito ao uso dos interditos; b) percepção dos frutos; c) direito de retenção por benfeitorias; d) responsabilidade pelas deteriorações; e) condução ao usucapião; f) se o direito do possuidor à posse for contestado, ao adversário compete o ônus de oferecer prova, pois a posse se estabelece pelo fato; e g) posição mais favorável do possuidor em comparação com o proprietário, pois a defesa do possuidor se completa com a posse.

43)

44) 296) Quais as ações admitidas no Direito brasileiro para a defesa da posse?

45) R.: São 6: manutenção de posse, reintegração de posse, interdito proibitório, imissão de posse, embargos de terceiro senhor e possuidor e nunciação de obra nova.

46) 297) Quais as características mais importantes do direito de propriedade?

47) R.: É um direito de caráter absoluto, podendo o proprietário dispor da coisa como melhor entender, sujeitando-se apenas a limitações impostas pelo interesse público ou pela coexistência de seu direito de propriedade com o de terceiros. E é direito exclusivo, pois a coisa não pode pertencer simultaneamente a mais de uma pessoa, exceto no condomínio.

48) 298) Em que consiste o direito de uso, gozo e disposição que o proprietário tem sobre sua propriedade?

49) R.: Direito de uso - consiste em extrair da coisa todos os benefícios ou vantagens que ela puder prestar, sem alterar-lhe a substância; direito de gozo - consiste em fazer a coisa frutificar e recolher todos os seus frutos; direito de disposição - consiste em consumir a coisa, gravá-la com ônus, aliená-la ou submetê-la a serviço de outrem.

50) 299) Quais os modos de aquisição da propriedade?

51) R.: Originários e derivados. Originários - não dependem da interposição de outra pessoa, adquirindo-a o proprietário diretamente, sem que ninguém a transmita.

52) São: ocupação, especificação e acessão. Derivados - dependem de ato de

53) transmissão, pelo qual o adquirente a recebe do anterior proprietário. São: transcrição e tradição. Quanto ao usucapião, existe controvérsia na doutrina, embora exista inclinação preponderante no sentido de considerá-lo como forma originária de aquisição da propriedade.

54) 300) Como se transmite a propriedade dos bens móveis e dos bens imóveis?

55) R.: Bens móveis - pela tradição, isto é, pela entrega da coisa; bens imóveis – pela transcrição do título de transferência da propriedade no Registro de Imóveis, ato solene que gera direito real para o adquirente.

56)