Legale Cursos Jurídicos

Promessa e Compromisso de Compra e Venda

04/10/2018

Prof. Kikunaga

LEGALE Educacional

P r o f e s s o r : M a r c u s V i n i c i u s K i k u n a g a

Advogado Mestre em Direitos Difusos e Coletivos pela Universidade Metropolitana de

Santos – UNIMES Especialista em Direito Notarial e Registral pela Escola Paulista de Direito -

EPD. Coordenador de cursos de extensão em Direito Imobiliário na Escola

Superior de Advocacia – ESA Professor da Pós-Graduação em Direito Notarial e Registral Imobiliário da

EPD Professor da Especialização em Direito Imobiliário, Notarial e Registral da

Unicuritiba Autor do Manual Lex Magister de “Prática Imobiliária” – Notarial e

Registral.

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1. Conceito

O compromisso de compra e venda, a promessa de compra evenda ou a promessa de cessão, todos sinônimos domesmo instituto, é o contrato que institui um direito realpelo qual o promitente-vendedor aliena um bem imóvel aocompromissário-comprador, que se obriga a efetuar opagamento integral do preço convencionado, ocasião emque terá direito à escritura definitiva ou à sua adjudicaçãocompulsória.

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2. Natureza jurídica

2.1. Contrato bilateral

2.2. Contrato definitivo (irretratável e irrevogável) = CCV

2.3. Contrato preliminar (retratável e revogável) = PROMESSA

2.4. Direito real à aquisição (art. 1.417, CC)

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3. Requisitos

3.1) Formalidade plúrima (art. 26, Lei n. 6.766/79)

3.2) Cláusula de irretratabilidade (CCV) — deve conterexpressa cláusula de irretratabilidade ou não possuir cláusulade arrependimento, conforme previsão do art. 1.417 do CC,que referendou a Súmula 166 do STF

3.3) Cláusula de valor (art. 26, III a VI, da Lei n. 6.766/79) Tantoa Súmula 412 do STF quanto o art. 53 do CDC proíbem apresença de cláusula que estabeleça a perda de todas asprestações pagas ao vendedor, por parte do compromissário-comprador

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3. Requisitos

3.4) Regularidade do imóvel — além de o loteamento ter aobrigação de estar devidamente registrado (art. 39 da Lei n.6.766/79), o imóvel deverá estar matriculado e regularizadopara fins de registro do compromisso de compra e venda;

3.5) Capacidade dos contratantes — o último requisito é aaferição da capacidade dos contratantes, cabendo lembrar quetodas as limitações apresentadas para fins de consentimentona compra e venda, tal como outorga uxória, relação entreascendente e descendente etc., são aplicadas da mesma formae com igual incidência ao compromisso de compra e venda.

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4. Efeitos jurídicos para o compromissário comprador

4.1) Direito de se opor contra qualquer um que queira gravar oimóvel por ônus do promitente-vendedor;

4.2) Direito de transferir sua posição contratual, mediantesimples trespasse (art. 13, DL 58/37 e art. 31 da Lei n.6.766/79), e transferir causa mortis a herdeiros ou legatários(art. 29 da Lei n. 6.766/79);

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4. Efeitos jurídicos

4.3) Direito de ser emitido na posse quando da celebração docompromisso.

Obs: O alienante terá direito de ser reintegrado se nocompromisso houver cláusula constituti;

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4. Efeitos jurídicos

4.4) Direito de purgar a mora, devendo o devedor adquirenteser intimado, a requerimento do credor, pelo oficial deRegistro de Imóveis, a satisfazer as prestações vencidas e asque se vencerem até a data do pagamento, os jurosconvencionados e as custas de intimação (art. 32 da Lei n.6.766/79);

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4. Efeitos jurídicos

4.5) Direito do efeito translativo de propriedade do contratodesde que formalmente quitado.En. 87, I Jornada: Considera-se também título translativo, para fins do art.1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamentequitada (arts. 1.417 e 1.418, CC e § 6º do art. 26 da Lei n. 6.766/79).

DL 58/37 - Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ouultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com osimpostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda.

DL 58/37 - Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito aocompromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, noprazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura decompra e venda.

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4. Efeitos jurídicos

4.6) Direito de reivindicar o imóvel de terceiros.

Enunciado 253, III Jornada: O promitente comprador, titular dedireito real (art. 1.417), tem a faculdade de reivindicar deterceiro o imóvel prometido a venda.

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4. Efeitos jurídicos

4.7) Direito de adjudicar compulsoriamente o imóvel medianteprocesso judicial, sob o rito sumário, no qual, comprovada amora do credor e a quitação, suprirá o juiz a vontade dovendedor na outorga da escritura definitiva.Enunciado 95 da I Jornada: “O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor,não se condiciona ao registro de promessa de compra e venda no cartóriode registro imobiliário (Súmula 239 do STJ)”.

Observe que o Enunciado simplesmente corrobora a Súmula239 do STJ, já estratificada na jurisprudência brasileira.

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4. Efeitos jurídicos

4.8) Direito de registro compulsório do negócio preliminar aocompromisso de compra e venda.Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão nãocumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ouoferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se aoregistro de pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão.

§ 1º Para fins deste artigo, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, aproposta de compra, a reserva de lote ou qualquer, outro instrumento, do qual conste amanifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e apromessa de contratar.

§ 2º O registro de que trata este artigo não será procedido se a parte que o requereu nãocomprovar haver cumprido a sua prestação, nem a oferecer na forma devida, salvo se aindanão exigível.

§ 3º Havendo impugnação daquele que se comprometeu a concluir o contrato, observar-se-áo disposto nos arts. 639 e 640 do Código de Processo Civil.

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5. Aspectos registrais

- A Lei 6.015/73 não previu o registro do pré-contrato.

- Duas posições:

a) Não registrável.

b) Registrável, pois o rol é exemplificativo (Walter Ceneviva)

- Imposição do art. 27, caput, 2ª parte, L. 6766/79.- Hoje é averbável o contrato de gaveta (Prov. 37/2008 - MT).

- Não incide ITBI em promessa de compra e venda, enquanto pré contrato(precedente do STF).

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OBRIGADO

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