revista direcional condomínios

Para anunciar, ligue:(11) 5573-8110

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Diretoressônia inakake e Almir C. Almeida

eDitorArosali Figueiredo

DirigiDA A Condomínios residenciais, comerciais, administradoras, construtoras e shoppings

PerioDiCiDADe mensAl exceto dezembro / janeiro cujaperiodicidade é bimestral

tirAgem 20.000 exemplares (60.000 leitores em média)

PúbliCo leitor DirigiDo síndicos, zeladores, administradores e construtores

CirCUlAção são Paulo e grande são Paulo

JornAlistA resPonsável rosali Figueiredomtb 17722/[email protected]

rePortAgemluiza olivamtb 16.935

estAgiários lucas Fazzolari (Web)rafael lima (Jornalismo)

ilUstrAção De CAPA Jonas Coronado

AssinAtUrAs Catia [email protected]

gerente ComerCiAl Alex [email protected]

DePArtAmento ComerCiAl Fabian mesquitaPatricia saccomani

Assistente De venDAsemilly tabuço

AtenDimento Ao Cliente Claudiney Fernandes João marconiJuliana Jordão

Diretor De ArteJonas Coronado Assistente De ArteFabian ramos rodrigo Carvalho

imPressão Prol gráfica AssinAtUrA AnUAlr$ 180,00

R. Vergueiro, 2.556, 7º andar - conj. 73 Cep 04102–000 - São Paulo – SPTel.: (11) 5573-8110Fax: (11) 5084-3807E-mail: faleconosco@grupodirecional.com.brwww.direcionalcondominios.com.br

tiragem de 20.000 exemplares auditada pela Fundação vanzolini, cujo atestado de tiragem está à disposição dos interessados.

não é permitida a reprodução total ou parcial das matérias, sujeitando os infratores às penalidades legais.

As matérias assinadas são de inteira responsabilidade de seus autores e não expressam, necessariamente, a opinião da revista Direcional Condomínios.

A revista Direcional Condomínios não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes.

Filiada àtiragem auditada por

Conheça também a Direcional Escolas e Direcional Educador

www.direcionalescolas.com.brwww.direcionaleducador.com.br

Sumário05. Informe Publicitário: ................................................................................... seciesp

06. Coluna: ............................... A propriedade comum dentro da propriedade exclusiva

08. Dica: .......................................................................................... Piscina: tratamento

10. Dica: .............................................................. Elevadores: Botoeiras – Modernização

13. Infome Publicitário: ............................................... PPA/ Alarmes e monitoramento

14. Dica: .................................................................................................. Fachada: tinta

16. Capa/ 4° Direcional Síndicos: .................................................................. Cobertura

18. 4° Direcional Síndicos: ......................................................................... repercussão

24. Informe Publicitário: .......................................................................... Dr. economia

29. Fique de olho: .................................................................. individualização de água

Editorial

Caro Leitor,

Para anunciar, ligue:(11) 5573-8110

ser síndico é assumir responsabilidades perante os condôminos, a Convenção e o regimento interno, a comunidade e as leis federais, estaduais, municipais - nas áreas cível, penal, fiscal, trabalhista, ambiental. ser síndico é assegurar, em última instância, que elevadores, portões, bombas d’água, sensores, geradores, limpeza, coleta de lixo, entre outros, funcionem plena e diariamente. ser síndico é delegar e distribuir tarefas entre seus colaboradores para que a vida no condomínio funcione sem sobressaltos. É também fazer a gestão do orçamento, dos funcionários, fluxo de caixa, provisões, realização de assembleias, mobilização dos moradores, definição de prioridades e pla-nejamento de obras e serviços. Ser síndico é – por fim - administrar conflitos nas áreas comuns e até mesmo aqueles que acontecem no interior das unidades e que acabam afetando o sossego coletivo.

Diante de tamanho compromisso e pressões contínuas, os síndicos lavam a alma em espaços de conversas, orientação e troca de informações como o nosso 4o Direcional Síndicos, realizado no final de maio no novotel Jaraguá, região central de são Paulo.

Três conferencistas reconhecidos em suas áreas de atuação – o Cel. PM Luiz de Castro Júnior, o delegado da Polícia Civil luís renato mendonça Davini e o advogado Márcio Rachkorsky – abordaram temas importantes e polêmicos do dia a dia, divergiram em algumas questões, mas deixaram, de forma unânime, um importante recado ao síndicos: eles podem e devem se investir dos instrumentos legais de que dispõem para fazer cumprir obrigações e deveres dos condôminos. especialmente quando estiverem envolvidas situações delicadas como o uso e o comércio de drogas e o comportamento antissocial, temas principais de nossos convidados. segundo os palestrantes, o novo Código Civil, a Convenção e o regimento interno são poderosos aliados para que os síndicos empreendam uma gestão firme, segura, ágil e eficaz.

A cobertura do evento ocupa oito páginas desta edição e dá uma ideia do cresci-mento do Direcional Síndicos como espaço de interlocução, experiência iniciada em 2008 com 43 participantes e que neste ano chegou à marca de 400 pessoas. Uma representatividade que também acabou repercutindo positivamente sobre o número de expositores/patrocinadores do encontro, num total de 15 empresas de destaque em seus respectivos segmentos. na avaliação final do evento, 96% dos presentes disseram que suas expectativas foram atendidas e 95% revelaram que retornarão no próximo ano.

registramos ainda nesta edição o crescimento de nossas páginas editoriais e co-merciais, com a ampliação das informações sobre a pintura das fachadas, o tratamento da água das piscinas, a atualização das botoeiras dos elevadores e as empresas de individualização de água. Completa a parte editorial o artigo do advogado Cristiano de souza oliveira, comentando os direitos coletivos dos condomínios de promoverem obras nas unidades.

Uma boa leitura a todos e aguardem pelo nosso 5º Direcional Síndicos em 2012, em formato ainda mais dinâmico e maior, com vistas a celebrar as comemorações dos 15 da Direcional Condomínios.

rosali Figueiredo

"esClAreCimento: no informe Publicitário publicado na página 23 da edição 157 de maio/2011 da revista Direcional Condomínios, erramos ao não informar fonte e autor do texto. Pedimos desculpas pelo erro e informamos que a fonte é o Jornal do síndico e a autoria é a redação do mesmo Jornal."

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Índice

Administradora 35Acessórios para Condomínios 7, 28, 32, 33, 34, 35água 35Alambrados 36Alarmes 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª CapaAmortecedor de impacto 35Antena 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª CapaAquecimento Central de água 39, 49Assessoria 35Atividade Física 36AvCb (Auto de vistoria do Corpo de bombeiros) 37banco 9bancos para Jardim 31barras Anti-Pânico 58bebedouro 7, 28, 32, 33, 34, 35bomba d’água 37brigada de incêndio 37Cadeira p/ guarita 7, 31, 49Cabinas Primárias 39, 49Caixas de Correio 7, 28, 32, 33, 34, 35Câmeras 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª CapaCarrinho 7, 28, 32, 33, 34, 35Central PAbX 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª CapaCentro de medição 39, 49Cerca elétrica 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª CapaCircuito Fechado de tv 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª CapaCoberturas (Policarbonato e toldos) 38Coletor para reciclagem 7, 28, 32, 33, 34, 35Controle de Acesso 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª CapaControle de Pragas (Dedetização, Descupinização) 37Cortador de grama 7, 28, 32, 33, 34, 35Curso - 23Desentupidora 36elevadores (manutenção e embelezamento) 4, 10, 11, 12, 20, 26, 27, 40, 41, 42

elétrica 39, 49equipamentos de ginástica 38equipamentos de segurança 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capaescadas 7, 28, 32, 33, 34, 35espelho 7, 28, 32, 33, 34, 35espreguiçadeira 7, 28, 32, 33, 34, 35esquadrias de Alumínio 59esquadrias de PvC 59envidraçamento de sacadas 38extintores 37Fechadura Digital 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Fechamento de sacadas 38Ferramentas 7, 28Fita Anti derrapante 7, 28, 32, 33, 34, 35Fitness – Atividade Física 36Fitness – Equipamentos 38gás 43gerador 39, 44, 49ginástica 36, 38grama sintética 56, 57, 58guarda sol 7, 28, 32, 33, 34, 35Hidráulica 43Higiene e limpeza 7, 28, 32, 33, 34, 35iluminação de emergência 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capaimpermeabilização 14, 15, 21, 22, 44, 45, 46, 4ª Capa, Capa Promocionalindividualização de água 46, 47individualização de gás 47interfone 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capalâmpada 7, 24, 28lavadora de Alta Pressão 7, 28, 32, 33, 34, 35lixeiras 7, 28, 32, 33, 34, 35manutenção Predial 49material de Construção 7, 28material elétrico 7, 24, 28molas Hidráulicas 40monitoramento 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa

mop´s 7, 28, 32, 33, 34, 35móveis 28, 49Paisagismo 49Pára-raios 56Perícia Predial 56Pintura Predial (reforma, restauração, tratamento) 14, 15, 22, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, Capa PromocionalPiscina 28Piso 65, 66Playground 56, 57, 58Porta Corta Fogo 58Portão (Automatização, manutenção, instalação) 7, 8, 13, 35, 47, 48, 57, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capa Pressurização de escadas 39, 49Produtos de limpeza 7, 28, 32, 33, 34, 35Proteção Contra incêndio 37Quadra Poliesportiva (Projeto, manutenção e reforma) 36Quadros de Aviso 7, 28, 32, 33, 34, 35radiocomunicação 59Recuperação Estrutural – 60, Capa Promocionalredes de Proteção 36restauração de Fachadas 14, 15, 22, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, Capa Promocionalsaco p/ lixo 7, 28, 32, 33, 34, 35sensor de Presença 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capaserralheria 59sinalização 60sistemas de exaustão 39, 49sistemas de segurança 7, 8, 35, 47, 48, 59, 60, 61, 62, 2ª Capa, 3ª Capatapete 7, 28, 32, 33, 34, 35terceirização de serviços 31, 62, 63, 64, 65, 66tintas 7, 28tratamento de água 35tratamento de Piso 65, 66vigilância 31, 62, 63, 64, 65, 66

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Crel (11) 3345-0000

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Primac (11) 2942-7479 www.primac.com.br

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Lembre-Se: A manutenção ou a reforma do seu elevador não é uma exclusividade da montadora.

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mais informações no site www.seciesp.com.br

Informe Publicitário

CIDADES E SOLUÇÕES

O equipamentO que possibilitou a construção dos edifícios mais

modestos até os chamados arranha céus foi o elevador. Portanto, podemos afirmar

com certeza que esse equipamento foi a grande invenção dos últimos tempos,

pois sem ele não teríamos a condição de verticalizar as edificações, concentrando

e acomodando grande número de famílias e escritórios comerciais.

A viabilização do elevador foi possível a partir de 1.853, com a invenção de um

dispositivo que foi denominado de limitador de velocidade e Freio de segurança,

que tem como função brecar a cabina do elevador caso sua velocidade nominal,

exceda a pré-estabelecida. Com esse dispositivo acoplado, foi possível transportar

passageiros com total segurança.

Cada vez mais a questão de segurança está presente no nosso cotidiano,

e, em função de alguns fatos e metodologia, o mercado de elevadores vem

adotando como padrão, efetuar a revisão desse dispositivo, em média a cada 02

(dois) anos independente do tempo de uso do elevador, executando a aferição,

testes e substituição de lacre. Como estes trabalhos não estão contemplados nos

contratos de assistência técnica, deverão ser objeto de proposta e negociação

entre empresa e cliente.

em abril de 2010 foi publicada, na revista Direcional, a entrevista feita com

o consultor engenheiro sérgio rodrigues, especializado em elevadores aonde diz

que: “limitADores De veloCiDADe - esses componentes são os responsáveis

pela parada de emergência da cabina, caso a velocidade de descida seja alta

(evita a sua queda). eles apresentam desgaste natural e periodicamente devem

ser calibrados e testados (normalmente a cada 2 anos). “mensalmente faz-se a

verificação da lubrificação e da ausência de ruídos.”

elevadores são absolutamente seguros desde que sua manutenção seja feita

de forma adequada, portanto não deixe de fazer as manutenções preventivas.

evite Acidentes.

João Jair de lima

vice Presidente

A necessidade da construção dos edifícios cada vez se faz mais

presente decorrente do aumento da população, escassez e valorização

dos terrenos, além da segurança pessoal.

elevadOr, a grande invençãO. Cada vez mais atual e presente

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1COLUNA / A PROPRIEDADE COMUM DENTRO DA PROPRIEDADE EXCLUSIVA

DA PREVALÊNCIA DO DIREITO DA COLETIVIDADE

Por Cristiano de Souza Oliveira

nOssa legislaçãO é clara quando no artigo

1331 define a composição da propriedade em condomínios. Diz o

Código Civil:

art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são proprie-

dade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1 º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como

apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para

veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes

comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e

gravadas livremente por seus proprietários.

§ 2 º o solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de dis-

tribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração

centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro

público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo

ser alienados separadamente, ou divididos.

infelizmente não é de hoje que alguns moradores negam a en-

trada de representantes do condomínio em suas unidades, seja para

vistoria prévia para detectar vazamentos, seja para troca de alguma

das redes de distribuição dos condomínios. Desta forma, surge um

primeiro impasse ao condomínio: havendo impedimento, o que fazer?

não resta alternativa ao síndico, representante e administrador

direto do condomínio senão, após tentar amigavelmente a solução do

problema e não obtendo resposta positiva, demandar judicialmente.

em que pese ser na maioria das vezes um proprietário quem

impeça a entrada, não podemos esquecer que a sua propriedade é

uma unidade condominial e não está isolada, sendo útil a seguinte

jurisprudência:

"Deveres ConDominiAis. limitAção À UtiliZAção DA

ProPrieDADe. inFrAção. mUltA. o condômino tem o direito de

usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma. esse direito,

contudo e em face da exegese do artigo 19 da lei 4.591/64, não

é absoluto, estando condicionado às normas de boa vizinhança, de

modo que só pode o proprietário fazer uso de seu imóvel, inclusive

das partes comuns, de modo a não causar dano ou incômodo aos

demais condôminos ou moradores. A violação a qualquer dos deveres

condominiais, sujeita o infrator às multas previstas na convenção ou

no regimento interno, revertendo-as em benefício do condomínio

(2° TACivSP, 5a Câm., Ap 6170780-00/2, reI. Juiz S. Oscar Feltrin, j.

29.08.2001)." (grifo nosso)

Assim, prevê o Código de Processo Civil, em seu artigo 461, a Ação

de obrigação de Fazer, que de forma simples é assim disciplinada:

art. 461 - na ação que tenha por objeto o cumprimento de

obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica

da obrigação ou, se procedente o pedido, determinará providências

que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.

mas não é só, no mesmo diploma legal, há a previsão legal de

liminar, multa diária e uso de força policial, além

de perdas e danos, que o condomínio pode pedir

ao propor uma ação e garantir assim a prevalência

do direito da coletividade, que na maioria das vezes

também inclui a pessoa que impede os direitos do

condomínio.

outra questão importante, considerando que

tais áreas comuns se localizam dentro da proprieda-

de exclusiva, é que toda a posição física das redes de

distribuição deve ser de conhecimento dos proprie-

tários do condomínio, ou seja, é um dever inerente

a propriedade, com a finalidade de não prejudicar

a coletividade, obstruindo seu acesso, com móveis

ou acabamento de difícil reparação.

na prática sempre o condomínio restabelece o

acabamento do local, prevalecendo um bom senso,

porém não estaria errado, visto apenas as questões

teóricas, que o condomínio não ressarcisse prejuízos

por má utilização do morador do espaço, ou ainda,

a recolocação de objetos ou acabamentos que impe-

çam o acesso à área comum, ou que gere maiores

despesas do que a média estabelecida ao local (ex:

móveis, acabamentos de mármore, madeira ou de

difícil reparação).

Cr i s t i ano de souza

ol iveira é advogado

e consultor Jur íd ico

na área condominial,

sóc io consu l to r da

D s & s C o n s u l t o r i a

e t r e i n a m e n t o

Condominial. graduado

em Direito e pós-graduado em Direito Civil

e Processo Civil, ministra cursos, palestras,

seminários e conferências sobre o tema

Condomínios. É autor de diversos textos

publicados na mídia especializada (sites /

revistas e jornais), tendo recebido em 2008

menção Honrosa no 2º Premio AbrACoPel

de Jornalismo – “Segurança nas Instalações

elétricas”, pela coluna que assinava no site do

Programa Casa segura, intitulada “reflexões de

um síndico no Condomínio edilício”. Colabora

ainda na revista Direcional Condomínios,

no site sindiconet e Condomínio em foco.

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DICA / PISCINA: TRATAMENTO

nOs COndOmíniOs, as áreas de lazer devem ser

observadas com extrema seriedade. o tratamento da água da piscina,

por exemplo, é item primordial. “É preciso manter a água limpa, cris-

talina e principalmente saudável. A questão é tratar a água da piscina

como se fosse água potável, isso porque ela pode ser ingerida e fica

em contato com a pele. e se não for submetida a um tratamento

adequado, pode facilitar a proliferação de microorganismos, cistos,

protozoários, bactérias, fungos, vírus, coliformes, causando doenças”,

alerta o engenheiro sérgio leite, experiente em sistemas de bombea-

mento e tratamento de água.

Para que o condomínio possa oferecer uma “água perfeita” aos

usuários, a atenção deve recair tanto para as instalações e equipamen-

tos da piscina (como bombas, filtros, válvulas, registros, que devem

ser dimensionados de acordo com o volume de água), quanto para o

tratamento químico. segundo o engenheiro, produtos como hipoclorito

de sódio, cloro granulado de cálcio, algicidas, corretores de pH, clarifi-

cantes e decantadores devem ser utilizados e aplicados de acordo com

a tabela do fabricante e o volume da piscina. “esses produtos devem

ser manuseados e utilizados com segurança, com os devidos cuidados

e na quantidade certa. Doses excessivas não resolvem problemas, ao

contrário, podem até piorar uma situação existente e ainda criar outros

mais graves”, esclarece.

mas, quem é o profissional habilitado a tratar das piscinas? A

questão é polêmica. segundo o químico Jorge Antônio barros de

Macêdo, autor do livro “Piscinas – água & tratamento & química”, o

tratamento de água para piscinas públicas e coletivas é uma atividade

privativa do químico. A determinação é do Decreto nº 85.877, de 7 de

abril de 1981, que estabelece normas sobre o exercício da profissão

de químico. “o tratamento de água de piscinas cabe ao profissional

devidamente registrado no Conselho regional de Química, CrQ. logo,

zeladores e funcionários só podem realizar tratamento com derivados

clorados, cloro no jargão popular, se devidamente acompanhados por

um profissional da área de Química”, aponta.

o especialista considera que o manejo de produtos químicos é uma

prerrogativa do profissional da Química, que é capacitado e tem conhe-

cimentos específicos sobre os produtos. “e sempre é bom lembrar que a

distância entre um remédio e um veneno, está na dose. ou seja, qualquer

produto químico utilizado em excesso se transforma em risco para o ma-

nipulador e para o usuário do ambiente onde ele é utilizado”, defende.

Para Jorge, é possível o condomínio contratar a assessoria mensal

de um químico, com visitas semanais, já que a princípio o tratamento

da água de uma piscina é realizado uma vez por semana. “o referido

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DICA / PISCINA: TRATAMENTO

profissional deve assinar como responsável técnico pelo tratamento

da água da piscina do condomínio. entendo ser um risco um prático

fazer o tratamento da água, que será utilizada para o divertimento dos

moradores.”

nOrmas tÉCniCas

o advogado e consultor jurídico condominial Cristiano de souza oliveira explica

que as piscinas de condomínios são classificadas como “de uso coletivo restrito”

pela norma técnica especial que as regulamenta, aprovada pelo Decreto estadual

13.166/79. “Além de conter questões que envolvem as obras de instalação de

uma piscina, tais como distanciamento de vegetação, tipo de piso em vestiário,

uso de lava-pés, a norma disciplina também a obrigatoriedade do controle da

água e o registro de usuário”, esclarece. Porém, em relação aos operadores de

piscinas, a norma, em seu artigo 50, diz: ”As piscinas de uso público e, a critério da

autoridade sanitária, as de uso coletivo restrito, deverão ser operadas e controladas

por operador especializado e habilitado.” Cristiano recomenda que o funcionário

que regularmente proceder ao tratamento da água da piscina receba acúmulo de

função. ele também indica que seja registrado em livro próprio o índice de pH da

água verificado frequentemente.

outra exigência da norma técnica é a solicitação de exames médicos aos mo-

radores “assinado por profissional legalmente habilitado”. segundo a norma, “o

exame médico será atualizado pelo menos a cada seis meses”. Conforme Cristiano,

poderá haver denúncias dos próprios condôminos à vigilância sanitária em relação à

inexistência de exames médicos para o uso da piscina, causando problemas ao síndico.

qualidade miCrOBiOlÓgiCa

sobre os tipos de tratamentos da água, o mais usual ainda é a base

de cloro. Conforme o químico Jorge macêdo, são os que trazem melhores

resultados à qualidade da água. “os derivados clorados são utilizados para

garantir a qualidade microbiológica da água, ou seja, que a água não transmi-

ta nenhum microrganismo patogênico aos usuários da piscina, que ninguém

fique doente por frequentá-la. os derivados clorados têm a característica de

manter um residual de cloro na água por mais tempo e este residual é que

garante a qualidade microbiológica da água”, explica.

Jorge não recomenda tratamentos alternativos: “Apesar de serem eficientes eles

não mantêm um residual na água. Após sua utilização não conseguem continuar

o processo de desinfecção e, neste caso, indico a complementação do tratamento

com o uso de derivados clorados.”

Fator essencial é que o pH permaneça na faixa entre 7,2 a 7,6. o especialista

esclarece que a ação bactericida dos derivados clorados está vinculada ao pH, ou

seja, pH acima de 7,6 diminui a capacidade dos derivados clorados realizarem o

processo de desinfecção na água da piscina. “Assim, microrganismos patogênicos,

que transmitem doenças, não estarão sendo eliminados”, completa.

Ações preventivas podem otimizar o trabalho de manutenção da água da

piscina e garantir a qualidade, pondera, por sua vez, o engenheiro sérgio leite.

ele sugere, entre outras ações, realizar campanhas para que os usuários não

usem bronzeadores ou urinem dentro da piscina; obrigar o banho de ducha

antes de entrar na piscina; manter o lava-pés cheio e com água superclorada;

limpar e desinfetar o piso do deck diariamente; e utilizar capa de cobertura à

noite ou quando sem uso.

Próxima Edição: Piscina: Manutenção

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DICA / ELEVADORES: BOTOEIRAS – MODERNIZAÇÃO

"nOssO elevadOr ChegOu aO fundO dO pOçO". Assim a síndica maria de Fátima brito gibelli David define

a situação vivida no Condomínio edifício Alida. o prédio, construído há 45

anos e localizado nos Jardins, em são Paulo, sofreu alguns reveses em sua

história, como o calote de uma administradora. sem dinheiro em caixa e com

seguidas gestões descuidando da manutenção, os elevadores foram dos itens

que mais sentiram o abandono. “Houve uma pane total e o elevador social

não tinha mais condições de funcionamento”, lembra.

A única saída foi a modernização – tanto técnica quanto da cabina. “É

incrível, mas nosso elevador não era sequer aterrado. Consegui negociar

a reforma para pagamento em 24 meses e hoje colhemos os ganhos. os

visitantes comentam como o prédio mudou com o elevador reformado.

Percebemos a diferença em relação ao de serviço, que ainda é antigo: o so-

cial ficou muito mais silencioso e notamos também a economia de energia”,

conta Fátima, feliz com os resultados. “tenho certeza que valorizou muito

o prédio. Colocamos no elevador o mesmo piso de granito do hall e ficou

muito bonito.”

visual atualizado, incluindo botoeiras adequadas às normas, funciona-

mento sem quebras constantes, economia na manutenção e na conta de

luz. os resultados são inúmeros quando se trata da modernização técnica e

estética dos elevadores. Conforme o engenheiro mecânico Francisco thurler

valente, autor de publicações técnicas e consultor na área de elevadores,

com experiência de 40 anos no setor, a modernização deve ser analisada

pelo síndico em algumas situações: quando uma parte do elevador apresenta

riscos de acidentes graves e o mercado traz nova solução que proporciona a

necessária segurança aos usuários; quando uma parte não existia e foi criada

para prevenir situações perigosas aos usuários; se uma lei, regulamento ou

norma assim o determinar (por exemplo, atendimento às normas da Abnt); e

ainda quando há paradas frequentes, ocasionadas, por exemplo, pelo quadro

de comando a relés, fita seletora, operador de porta etc. Fernando explica

que certos casos exigem mesmo a troca do elevador. “Porém, instalações

bem conservadas deveriam passar por um filtro levando em conta o custo e

benefício da modernização”, aponta.

atualizaçãO elÉtriCa e meCÂniCa

rogerio meneguello, diretor do seciesp (sindicato das empresas de Conservação,

manutenção e instalação de elevadores do estado de são Paulo), afirma que a mo-

dernização técnica consiste em atualizar o elevador tanto na parte elétrica quanto

na parte mecânica. “ela poderá ocorrer de forma total ou progressiva, ou seja, por

etapas. A modernização técnica padrão envolve a troca de quadro de comando,

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Por Luiza Oliva

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sensores de nivelamento, fiação completa (tanto fixa, quanto móvel), botoeiras de

cabina e pavimento, caixa de inspeção na cabina e no poço e limites finais. É claro que

existem mais itens, porém estes são os básicos.” Para rogerio, é importante lembrar

que na troca do quadro de comando o modelo a ser instalado deverá possuir um

dispositivo acoplado chamado de vvvF ou inversor de Frequência. “este dispositivo

permite deixar a cabina sempre nivelada no pavimento independentemente da

quantidade de peso existente dentro dela, elimina trancos na partida e na parada,

alonga a vida útil da máquina de tração e motores e diminui o gasto com energia

elétrica.” ele explica como a economia de energia acontece: no momento da partida,

todo motor elétrico, incluindo o do elevador, consome durante poucos segundos até

cinco vezes mais que o consumo nominal. Conforme o diretor do seciesp, o inversor

elimina esse pico, que é o responsável pelo desperdício de energia.

Beleza e funCiOnalidade

Certamente num processo de modernização as botoeiras serão substituídas.

“botoeiras muito antigas normalmente são incompatíveis com os comandos

atuais”, afirma o engenheiro Francisco valente. e devem ser trocadas principal-

mente porque são a parte mais visível dos elevadores para o usuário. “nenhum

morador tem acesso à casa de máquinas, à parte superior da cabina ou dentro

do poço, onde serão substituídos componentes para a modernização. É claro

que o usuário vai notar o conforto do elevador. mas há o efeito psicológico, as

botoeiras estão diante dos olhos”, pondera meneguello.

Além de embelezar cabinas e pavimentos e mostrar ao morador que algo

foi feito no elevador, as botoeiras modernas são mais funcionais. “As botoeiras

também envolvem os displays que estão acoplados nela. os displays são os nú-

meros digitais que mostram o andar em que a cabina está. Hoje, atualmente, faz

parte das normas técnicas ter displays nas botoeiras, e se o condomínio pretende

modernizar seus elevadores, deve colocar itens de norma e deixar o elevador

atualizado”, orienta o diretor do seciesp. geralmente os elevadores antigos que

precisam passar por modernização técnica não possuem displays e sim as setas

de sentido subindo e descendo. “isso é coisa do passado, que ainda funciona

com lâmpadas. Devemos considerar as botoeiras como um item básico numa

modernização”, define, completando que também as identificações dos botões

em braille são exigência de normas técnicas.

Conforme rogerio meneguello, as botoeiras são itens fabricados sob encomen-

da para cada elevador. “É como fabricar uma roupa em um alfaiate. As medidas

variam de prédio para prédio, assim como as tensões de alimentação e a forma

com que as botoeiras são ligadas. elas se adaptam a qualquer elevador desde que

as medidas e informações técnicas forem passadas para o fabricante”, orienta.

mas já são realidade elevadores sem botoeiras nas cabinas, especialmente

em grandes condomínios comerciais. “são os elevadores ditos de chamada

antecipada, que utilizam tecnologia de última geração. É um sistema de dis-

tribuição de chamadas muito sofisticado e eficiente que substitui as botoeiras

de pavimento por terminais colocados no hall de entrada do edifício”, conta

o engenheiro Francisco valente. segundo o especialista, ao invés de utilizar

uma botoeira para realizar a chamada, o usuário interage com uma interface

iHm (interface Homem-máquina), informando ao terminal seu pavimento de

destino. o terminal então mostra o elevador que irá transportá-lo. “Já no ele-

vador selecionado, o passageiro é levado ao piso de destino. não há botoeira

dentro da cabina, visto que a chamada de destino foi efetuada antes de entrar

no elevador”, finaliza.

DICA / ELEVADORES: BOTOEIRAS – MODERNIZAÇÃO

Próxima Edição: Elevadores: Valorização do Patrimônio

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as OBras de pintura das fachadas costumam ser das mais com-

plicadas para os síndicos. Da escolha da empresa à definição da cor, passando

pelo acompanhamento da obra, todas as etapas são importantes para um

bom resultado final. Apesar de trabalhosa, a pintura não pode ser postergada

por muitos anos. “Costuma-se falar em repintura a cada três anos, mas tudo

depende da qualidade da pintura efetuada”, aponta o engenheiro tito lívio

Ferreira gomide, ex-presidente do instituto brasileiro de Avaliações e Perícias

de engenharia (ibape -sP) e perito em engenharia diagnóstica.

tito lívio argumenta que é fundamental enxergar as edificações não

como um produto industrial, perfeitamente acabado, mas como um projeto

especial e que exige cuidados. “lavagens, rejuntamentos periódicos e pintura

são etapas da manutenção necessárias às fachadas. Admitimos uma vida útil

de 30 anos para as fachadas que recebem manutenção adequada. Após essa

idade, sempre é preciso programar uma grande revisão”, afirma.

na busca de um serviço de qualidade, os síndicos devem se cercar de todos

os cuidados. Foi o que fez maurício Jovino, do residencial guignard, localizado

em guaianazes, que tinha uma meta bem definida: pintar as sete torres do

empreendimento. isso porque, com sérios problemas de caixa (que retrocede-

ram graças à individualização da cobrança da água e do gás), o condomínio

ficou oito anos sem pintura. “não bastava pintar. tínhamos sérios problemas

de fissuras e microfissuras. solicitei um laudo junto a um fabricante de tintas

e, com base nesse estudo, pedi os orçamentos às empresas de pintura. De

cara avisava que trabalharia com um cronograma físico-financeiro de obras.

ou seja, só pagaria na medida em que o serviço fosse entregue. também

exigi um memorial descritivo da obra e orientei o zelador a fotografar todo

o material que chegasse ao condomínio.”

As exigências resultaram em um contrato muito bem delineado. “A pin-

tura nos custou muito, e foram anos esperando. era uma responsabilidade

grande e eu precisava garantias de que o serviço seria bem feito.” maurício

foi criterioso também com a escolha das cores. As torres tinham três cores,

que causavam insatisfação nos moradores. “os tons usados eram areia, azul

e ferrugem, quase um abóbora, que realmente não agradava. Conseguimos

colocar novas opções de cores em fotos do condomínio no computador.

levamos doze combinações para assembleia, que resultaram em três finalistas.

estas foram votadas, através de uma urna que ficou 30 dias no condomínio

para que todos pudessem se manifestar”, relata. Hoje, dois anos após a

conclusão do serviço, satisfeito com o resultado final e com os blocos já

pintados em verde claro e bege, maurício programa a repintura de muros,

pisos e gradis e já pensa na nova pintura das torres. “A cada cinco anos é

preciso repintar tudo, não há como fugir. A poluição e as chuvas deixam as

fachadas muito desgastadas.”

DICA / FACHADA: TINTAS

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DICA / FACHADA: TINTAS

Próxima Edição: Seguro

qual tinta usar?

A escolha da tinta é ponto fundamental no processo de pintura. segundo

gisele bonfim, gerente técnica e de meio ambiente da Associação brasileira

dos Fabricantes de tintas (Abrafati), a tinta aplicada em fachadas deve pri-

meiramente resistir bem às intempéries, ou seja, aos efeitos de chuvas, ventos

e sol. “É importante destacar, no entanto, que o bom resultado de qualquer

pintura não depende apenas da qualidade da tinta utilizada, mas também

de outros dois fatores básicos: a preparação da superfície a ser pintada e a

correta aplicação do produto”, orienta.

Para o engenheiro Jerônimo Cabral Pereira Fagundes neto, especialista

em perícias prediais e membro do ibape, inúmeras podem ser as causas de

problemas com a pintura nas fachadas. “Costuma-se associar as patologias

à tinta, mas muitas vezes temos problemas de preparo da base. Por exemplo,

uma argamassa nova precisa de um mês de cura para que receba pintura,

secando a água incorporada no seu preparo. Pintar antes disso é certeza de

péssimo resultado”, avalia.

Para gisele, não é necessário que conste a especificação “fachada” na

embalagem da tinta para que ela seja indicada para esse uso. Conforme a

especialista, a norma técnica estabelece que devem ser usados os dizeres

“interior/exterior” na embalagem para tintas indicadas para uso externo, ou

seja, em fachadas. “só podem ser usadas nessa aplicação as tintas classifica-

das como standard ou Premium, que têm maior resistência às intempéries.

tintas classificadas como ‘econômicas’ são indicadas exclusivamente para

ambientes internos”, reforça. gisele lembra que, para obter um bom resultado

na pintura, todo o sistema precisa ser adequado. “isso inclui a preparação da

superfície, a escolha da tinta e de produtos complementares, e a utilização

das técnicas corretas para aplicação dos produtos. É fundamental verificar se

a tinta atende às especificações mínimas determinadas pelas normas técnicas

brasileiras. esse é o melhor critério técnico para saber se uma determinada

tinta tem padrões mínimos de qualidade.”

pva Ou aCríliCa?

Distinguir entre tintas látex PvA e tintas látex acrílicas é outra dificuldade

dos usuários. “muita gente acredita que tintas acrílicas seriam indicadas para

uso externo enquanto as PvA estariam restritas aos ambientes internos, em

função de fatores como lavabilidade e durabilidade. essa informação nem

sempre é verdadeira, pois existem tintas acrílicas ‘econômicas’, indicadas

apenas para uso interior, assim como tintas látex PvA standard e Premium,

que podem ser aplicadas em fachadas sem nenhum problema”, define gisele

bonfim, da Abrafati. ela explica que a principal diferença entre as tintas látex

PvA e tintas látex acrílicas é a resina utilizada. As tintas PvA usam acetato de

polivinila, enquanto as acrílicas são à base de resina acrílica.

As tintas para aplicação em fachadas devem resistir ainda às lavagens,

procedimentos que não devem diminuir a sua durabilidade. gisele orienta,

porém, que essa resistência não se dá por tempo indeterminado e depende

de fatores como as condições ambientais do local do imóvel, a forma e a

periodicidade das lavagens. segundo ela, “Para lavagens mais frequentes,

é recomendável o uso de tintas Premium, que apresentam maior resistência

do que as standard”.

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a prevençãO ao consumo de drogas e o combate

à conduta antissocial e à inadimplência foram os temas centrais das três

conferências que marcaram a realização do 4º Direcional Síndicos, as

quais suscitaram muitos questionamentos entre os presentes. o Cel. Pm

luiz de Castro Júnior e o delegado da Polícia Civil luís renato mendonça

Davini centraram suas abordagens em torno das possibilidades de ação

conjunta entre órgãos do governo e a comunidade na questão das drogas,

notadamente os condomínios, enquanto o advogado e síndico márcio

rachkorsky ponderou quanto à viabilidade de algumas dessas medidas.

De forma geral, os três palestrantes deixaram grande contribuição

ao público, diante da experiência profissional acumulada em anos de

trabalho. o Cel. luiz de Castro Júnior é Diretor de Polícia Comunitária

e de Direitos Humanos da Polícia militar de são Paulo e Coordenador

nacional do Programa educacional de resistência às Drogas (ProerD), e

celebrou recentemente parcerias com o secovi e o Creci em são Paulo para

atuação nos condomínios. Já o delegado luís renato atua no 12º Distrito

Policial, no Pari, região central da cidade, foi delegado piloto do grupo

de operações especiais da Polícia Civil de são Paulo e esteve na linha de

frente do trabalho policial na região da cracolândia. rachkorsky, por sua

vez, especializado na área condominial, é comentarista de programas da

tv globo e rádio Cbn, além de presidente da Assosíndicos.

Para os condomínios, o consumo e até mesmo tráfico de drogas é

dos assuntos mais delicados que enfrentam em seu cotidiano. os síndicos

chegaram ao encontro cheios de dúvidas sobre como agir nessas situações,

principalmente em relação à permissão de entrada ou não dos policiais

nas áreas comuns e também no interior das unidades. em geral, conforme

apontaram durante o evento, a Polícia militar, quando acionada, alega

que não tem autorização para adentrar os condomínios.

segundo o delegado Davini, nesses casos, “o policial é obrigado a

entrar no condomínio, sob pena de prevaricação”. enfático, o delega-

do explicou que “aos síndicos é dado o direito de

autorizar a entrada da Polícia, mesmo que não haja

flagrante delito”. e na ausência do síndico, qualquer

morador poderá fazê-lo, completou Davini. Por fim,

recomendou aos condomínios que chamem o superior

do policial que se recusar a atender a uma ocorrência.

Já nas unidades, há controvérsias, pois se inexistirem

evidências concretas do delito, o próprio policial poderá

sofrer complicações se entrar no espaço privado. A

recomendação, no caso, é para que os condomínios

procurem juntar provas ao longo do tempo, de forma

a embasar a ação da autoridade. De outro modo, o

delegado Davini observou que nada impede que o

policial bata à porta da pessoa denunciada, o que de

certa maneira serve para “constranger, pois o usuário

e o traficante não querem insegurança”.

açÕes COnJuntas

A tônica das palestras do delegado e do Cel Pm

luiz de Castro recaiu na orientação para que síndi-

cos, zeladores e os próprios condôminos busquem

aproximação com os órgãos oficiais de prevenção e

combate ao consumo e tráfico de drogas. “se vocês

noticiarem qualquer situação em registro formal de

boletim de ocorrência, somos obrigados a dar uma

resposta”, destacou o Cel. luiz de Castro. segundo ele,

essa é uma das principais barreiras a serem quebradas

na relação entre os condomínios e a Polícia. outro

importante avanço deve ocorrer no convencimento da

CAPA / 4º DIRECIONAL SÍNDICOS

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em quase seis horas de atividades variadas, iniciadas às 8h e encerradas por volta das 14h, o público presente ao 4º Direcional Síndicos vivenciou momentos enriquecedores, que certamente lhes deixaram um gosto de quero mais e grande expectativa pela realização do próximo encontro, em 2012. segundo a diretora do grupo Direcional, sônia inakake, a nova edição terá formato, proposta e público ampliados, em homenagem aos 15 anos da revista Direcional Condomínios.

mas este 4º Direcional Síndicos já surpreendeu pelo dinamismo e a rica programação. A recepção aos convidados e ins-critos ocorreu sob clima de confraternização, com um bom serviço de café da manhã. na abertura dos trabalhos no auditório, o mágico ricardo madureira quebrou o ar frio da manhã de outono com sua performance bem-humorada e infalível, despertando os participantes para as três palestras que viriam a seguir: do Cel. Pm luiz de Castro Júnior, do delegado luís mendonça Davini e do advogado e síndico márcio rachkorsky.

no intervalo entre as palestras sobre drogas e a participação rachkorsky, durante o coffee-break servido no salão anexo ao auditório, 15 expositores mantiveram-se solícitos no atendimento aos síndicos que buscavam conhecer melhor seus produtos e serviços. Também a professora Rosely Schwartz deu um toque especial ao evento, ao autografar a 13° edição do seu livro “revolucionando o Condomínio” (editora saraiva). outro destaque ficou por conta da distribuição, a todos os presentes, da recém-lançada “Cartilha Abese de segurança dos Condomínios”, de autoria do consultor David Fernandes da silva, que explicou aos presentes o objetivo deste trabalho.

seguindo o formato das versões anteriores, o 4º Direcional Síndicos encerrou as atividades com o sorteio de dezenas de prêmios, como produtos eletroportáteis, utilidades domésticas, livros e viagens. (r.F.)

As dicas do delegado da Polícia Civil luís renato mendonça Davini para a abordagem do problema do consumo de drogas entre os condôminos, além dos dispositivos legais que dão instrumentos para a atuação do síndico.

Acesse o texto no link da versão online da reportagem de Capa do 4º Direcional Síndicos.

COMO FOI...

NO WWW.DIRECIONALCONDOMINIOS.COM.BR, LEIA

população de que “os direitos individuais não podem

ultrapassar os coletivos”, diretriz que poderá dar aos

síndicos segurança maior no momento de aplicar os

dispositivos legais de que dispõem na Convenção

Coletiva, no regimento interno ou na lei.

A situação é complexa. muitos condomínios

constituídos há 30, 40 anos, por exemplo, sequer

preveem o problema em seu corpo de normas. em

um populoso empreendimento do bairro de são João

Clímaco, zona sudeste de são Paulo, de 38 prédios

de quatro andares e cerca de 1.200 moradores, o

consumo de entorpecentes acontece a olhos vistos,

conforme relataram duas subsíndicas presentes ao

4º Direcional Síndicos, mas que preferiram o ano-

nimato. Ambas afirmaram que sofrem retaliações e

ameaças de moradores que se sentem incomodados

pelas tentativas de disciplinarem o convívio no espaço

coletivo, especialmente no uso das drogas e do barulho.

“o consumo da droga envolve pessoas cada vez mais jovens, que não

fazem questão nenhuma mais de esconder”, disseram as subsíndicas. Por

outro lado, os funcionários da área da segurança não estão preparados

para lidar com a situação, a Convenção e o regimento, de 30 anos

atrás, ignoram o problema e os pais não comparecem às reuniões que

eventualmente o condomínio convoca para esclarecê-los sobre o assunto.

“Precisaria conscientizar os familiares e criar espaços para lazer do jovem,

que está meio de lado”, comentaram, lembrando que a área coletiva do

condomínio ficou prioritariamente reservada às garagens e que somente

agora estão sendo implantados equipamentos para as crianças e os idosos.

“temos 150 mil metros quadrados de área, mas primeiro lembraram dos

carros, para depois pensarem nos filhos”, criticaram as moradoras. e a

ociosidade é componente importante para a predisposição ao vício, pois,

de acordo com o Cel. luiz de Castro, “o ambiente influencia diretamente

o comportamento humano”. (A cobertura do 4º Direcional Síndicos

continua nas páginas 18 a 23).

CAPA / 4º DIRECIONAL SÍNDICOS

Sônia Inakake, diretora do Grupo Direcional

Profa. rosely Schwartz

O mágico ricardo madureiraConsultor de segutança David da Silva

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1REPERCUSSÃO / 4º DIRECIONAL SÍNDICOS

faz pOuCO mais de quatro meses que o síndico sérgio serra assumiu o cargo na morada dos nobres, em são bernardo do Campo, empreendimento de oito torres e cerca de 190 moradores, e já elegeu a comunicação como sua grande aliada. Ao mesmo tempo em que busca conhecimento para agir, razão de sua participação no 4º Direcional Síndicos, procura disponibilizar as informações aos moradores, através da implantação de quadros de avisos. sérgio disse que “quer subsídios para saber como trabalhar”, entre eles, como lidar com o problema do consumo de drogas, “que muitos dizem acontecer, mas do qual não temos ainda como provar”.

essas intercorrências diárias internas dos condomínios já ocupam boa parte da vida do síndico, o que dirá quando ele é cobrado para que também resolva dissabores externos, que acabam afetando o sossego dos condô-minos, seu direito de ir e vir? A síndica marise martins, do Condomínio edifício são lourenço, vizinho aos inúmeros bares que se formaram no entorno da Universidade mackenzie, no centro de são Paulo, não sabe mais o que fazer para desimpedir as calçadas de acesso ao prédio, sempre tomadas pelas mesas dos bares e seus fregueses. “estamos trabalhando junto com o Conseg (Conselho de segurança) da região, os órgãos da Prefeitura, são anos de luta, mas nada está resolvido”, desabafou.

segundo os conferencistas reunidos pelo 4º Direcional Síndicos, o principal recurso que o síndico tem em mãos é o conhecimento das leis do estado e também das normas internas, as quais lhes ampliam as possibi-lidades de atuação e conferem segurança às decisões e posicionamentos que venham a adotar. “É preciso exercer o poder de síndico”, sentenciou o palestrante e advogado márcio rachkorsky. márcio lembrou que o síndico responde, formalmente, por inúmeras responsabilidades perante a lei, entre elas a civil, criminal, ambiental, trabalhista, entre outras. Além disso, conforme o Artigo 1.348 do novo Código Civil, compete a ele “cumprir e fazer cumprir a Convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia”. nem sempre, claro, a Convenção ou o regimento deliberam acerca dos muitos conflitos que surgem no cotidiano, quadro agravado quando se observa que o novo Código Civil exige quórum de dois terços em assembleia para alterar a Convenção (Artigo 1.351).

Para márcio rachkorsky, os síndicos podem e de-vem, sempre que possível, incluir no regimento interno as questões omitidas pela Convenção. “Por maioria simples de assembleia, o síndico pode mudar tudo o que quer no condomínio pelo regimento, desde que isso não envolva assuntos estruturais, como a eleição e destituição”, observou. “o regimento precisa ser mais maleável, ser modificado quando houver necessidade de novas regras para utilização de quadras, churras-queiras, entre outros.”

“regime presidenCialista”

o advogado defendeu uma vez mais, na verdade, que as gestões dos síndicos sejam guiadas pela pra-ticidade e agilidade nas decisões. “Um bom síndico deve ser respaldado por uma boa administradora, bons advogados, conselho diretivo, contratos, além de saber agir e sair da inércia”, disse. Conforme explicou márcio, ainda que o síndico delegue funções e divida tarefas, “o regime no condomínio é o presidencialista, ele tem as prerrogativas de fazer a escolha final, porque é ele quem responde”.

entre os exemplos citados pelo advogado, está a contratação de obras e serviços, a qual ge-ralmente acaba sendo definida pelo menor preço em assembleia, mas que nem sempre resulta em qualidade. Pelo contrário, o barato costuma sair caro e trazer mais dor de cabeça ao síndico. “Quando a assembleia aprova pelo menor preço uma empresa que não seja a mais qualificada, é possível ao sín-dico dizer que não assina o contrato e pedir outra convocação para deliberar sobre novas cotações”, apontou rachkorsky. De posições muitas vezes

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REPERCUSSÃO / 4º DIRECIONAL SÍNDICOS

polêmicas, o advogado agradou a quase totalidade do público presente, conforme avaliação colhida ao final do encontro. rachkorsky recomendou ainda que o próprio síndico presida a assembleia, exceto quando deliberar sobre sua situação.

outro assunto abordado pelo palestrante foi a conduta antissocial. novamente aqui, o advo-gado recomendou celeridade nas deliberações. rachkorsky sugeriu aos síndicos “mexerem no bolso” dos devedores. “o novo Código Civil diz que o condômino em atitude antissocial poderá ser multado em até cinco vezes o valor da taxa condo-minial e em dez vezes na reincidência". A norma terá que constar na Convenção, com aprovação de quórum de três quartos dos votantes (Artigo 1.337), mas márcio acredita que mesmo sem que isto esteja expresso, há a possibilidade de “fazer valer a função social da propriedade”, encaminhando notificações, advertências e, posteriormente, multas. É uma ati-tude que traz riscos, no entanto, márcio disse que a adotaria como síndico.

“delegaCia dO síndiCO”

mantendo o tom incisivo, o advogado propôs ainda a criação da Delegacia do síndico, a exemplo das delegacias especializadas que já existem no âmbito da segurança Pública em são Paulo. “É preciso que haja uma estrutura diferenciada para o síndico, pois ele está representando uma comunidade e, em geral, o policial que o atende não entende nada de condomínio”, justificou. márcio falava especificamente sobre a prevenção e combate ao uso das drogas e repercutia as dificuldades que o público manifestava para entender até onde o síndico pode agir e o que deve cobrar das autoridades do estado. na verdade, para o arquiteto sérgio saraiva martins, repre-sentante do Conseg do bairro da Consolação e que acompanhou as palestras do 4º Direcional Síndicos, “temos que trabalhar com os instrumentos legais e de forma conjugada, envolvendo, por exemplo, as subprefeituras”.

o encontro promovido pela revista Direcional Condomínios atendeu às expectativas de 96% do público presente, que prometeu retornar, em sua imensa maioria (95%), à edição do próximo ano, conforme apontou

a pesquisa pós-evento realizada pelos organizadores.

Fotos dos patrocinadores

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Há apenas três meses mildred molina é síndica do Condomínio

residencial village. Apesar do pouco tempo de experiência, ela tem

noção do desafio que tem pela frente. o condomínio, construído

há mais de 40 anos no bairro do Piqueri, tem 120 unidades e cinco

blocos e está saindo de um período de autogestão. “Queríamos

uma administração clara e mudamos a forma de gestão. Havia

um grupo de moradores trabalhando pela mudança, mas é difícil

alguém querer assumir o cargo de síndico. Apesar de também ser

dentista e ter uma vida corrida, resolvi assumir. Procurei o evento

para aprender”, pondera.

o objetivo de mildred se repete nas diversas histórias de síndi-

cos presentes ao 4º Direcional Síndicos: a necessidade de formação

é grande para quem vive os desafios diários de ser síndico. railda

Damaceno, síndica há três anos, foi ao evento acompanhada do ze-

lador manoel de Jesus santos. no comando do Condomínio edifício

Parque do olimpo, no Jardim da saúde, a dupla tem como grande

preocupação a segurança dos moradores dos 216 apartamentos e

estava interessada pelas palestras do evento, com foco na preven-

ção às drogas. “nem sempre temos a colaboração de moradores.

Alguns chegam a abrir o portão da garagem para outro veículo

que está à frente, sem conhecer os ocupantes”, constata railda.

Quem também trabalha com foco na prevenção é Júlia titz

de rezende, presidente do Conselho Comunitário de segurança

(Conseg) do morumbi. Júlia não é síndica, mas conhece o dia a dia

e as agruras de diversos gestores de edifícios. o Conseg morumbi

congrega a área da 34ª Delegacia de Polícia, abrangendo bairros

como vila sonia, Jardim guedala, Jardim leonor e real Parque.

“Calculo que só o real Parque reúna cerca de 200 prédios, e vila

sonia e Caxingui, aproximadamente mais 200. o Conseg faz um tra-

balho essencialmente preventivo de segurança. Conheço a atuação

da Polícia militar na prevenção às drogas, e considero muito impor-

tante essa exposição do tema para os síndicos”, avaliou, enquanto

aguardava o início das palestras.

Até mesmo os gestores de prédios menores e tranquilos

consideram fundamental a participação em eventos e a troca de

experiências. É o caso de Yara virginia Ciorlia da mata, síndica do

Condomínio edifício Jomar, localizado no Pari, com 32 apartamen-

tos e construído há cerca de 45 anos. no comando do prédio há

oito anos, ela não tem enfrentado grandes problemas. “não temos

garagem, o que elimina boa parte das discussões entre vizinhos”,

pondera. mesmo sem muitos conflitos, ela considera indispensável

ao síndico se manter bem informado. leitora assídua da revista

Direcional Condomínios, Yara preferiu desta vez comparecer pesso-

almente ao evento para estar atualizada.

os gerentes prediais, que atuam tanto com funções de zeladoria

como de gestão, também investem em formação. leone silva santos

há seis anos trabalha no Condomínio edifício nações Unidas, um

residencial com 144 apartamentos localizado em plena marginal

Pinheiros, próximo ao shopping eldorado. Para dar conta de uma

O DESAFIO DIÁRIO DE SER SÍNDICO

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15 eXPositores investirAm em inFormAção Ao PúbliCo

população residente de 715 pessoas e de 14 funcionários próprios,

leone não descuida. “este é o terceiro evento da Direcional do

qual participo. minha experiência profissional é grande, mas a

rotina do condomínio exige que estejamos sempre preparados.”

Antes do início das palestras, o trio de síndicos simone moura

Zahluth, vânia de Paula raffaelli e José Carlos belletti garcia tro-

cava ideias sobre suas experiências. simone é médica e confessa

que, há quatro anos, quando assumiu pela primeira vez o cargo

de síndica no Condomínio larissa, com 40 apartamentos na vila

mariana, “não sabia nada do assunto”. vânia, síndica do edifício

islândia, em moema, com 21 apartamentos, acredita na necessária

formação dos síndicos. “temos que nos informar. Há dois anos

fiz o curso de Administração de Condomínios da rosely schwartz.

venho sempre a eventos, como os da Direcional. são medidas que

abrem horizontes”, aponta vânia. José Carlos, síndico profissio-

nal, acredita que o gestor que não conhece as leis que regem a

administração de condomínios “está fora”. “infelizmente, vemos

muitos síndicos que não têm noção do que assumem e as gestões

deixam muito a desejar. não verificam a convenção, acumulam

problemas administrativos e, com o tempo, a situação se complica

ainda mais.” Para ele, os eventos só auxiliam. “sempre conhece-

mos pessoas, fazemos uma rede de relacionamentos e pegamos

dicas importantes. A Direcional Condomínios está de parabéns pelo

4º Direcional Síndicos”, finaliza. (l.o)

ADAPT eNGeNHArIA

representada pelo diretor Paulo maccaferri, a Adapt retornou

ao evento porque “ele dá certo, já deu certo”. empresa de enge-

nharia civil, a Adapt tem como um de seus fortes a recuperação

de fachadas, mas realiza um trabalho diferenciado de orientação

sobre a valorização patrimonial, através da revitalização da pintura

e áreas comuns. (www.adaptengenharia.com.br)

ALIANCe SerVICe (terceirização)

segundo vanderlei machado, diretor da Aliance, sua partici-

pação no evento teve como objetivo assistir o cliente um pouco

mais de perto. “trabalhamos com limpeza, conservação, serviço

de portaria e segurança. A cada ano nossa expectativa é melhor,

pois vejo que a Direcional sempre se renova.” (www.alianceser-

vice.com.br)

brADeSCO

Pelo segundo ano consecutivo, o bradesco aproveitou o evento

para apresentar serviços exclusivos como “pagamentos de forne-

cedores, recebimento das taxas condominiais, folha de pagamento

dos funcionários, além do software net finanças Condomínio”. o

banco esteve representado pelo gerente de nicho, Celso Chaves.

(www.bradesco.com.br)


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CASA DAS FArDAS (Uniformes)

Com sede em salvador (bA) e filiais em são Paulo há três anos,

a Casa das Fardas participou do evento para divulgar a marca e

prospectar clientes. Para Carol Antunes, seu grande diferencial é

trabalhar com a linha completa de uniformes e fornecer tudo em

pronta entrega, um kit pronto, com bordado, ajuste, barra etc.

(www.casadasfardas.com.br)

D&D CONDOmÍNIO (serviços administrativos)

Com mais 20 anos de atuação, a D&D tem seu diferencial

no atendimento personalizado aos clientes. oferece uma série

de benefícios aos condomínios, como isenção do 13º salário e

promoção de cinco assembleias anuais gratuitas, entre outros,

conforme destacou o gerente comercial rodrigo Pereira. (www.

dedcondominio.com.br)

DOmINANTe (Portas corta fogo)

no mercado há quatro anos, a Dominante cresceu muito ra-

pidamente e atua com quadro técnico altamente especializado e

instaladores identificados com uniformes, proporcionando ampla

segurança aos condomínios. esteve no evento representado pelo

gerente comercial marcio berto, que destacou como seu grande

diferencial o atendimento comercial e técnico, incluindo pré-venda,

venda e pós-venda. (www.dominante.ind.br)

eLeTrOSeG (sistemas integrados de segurança)

Patrocinadora há três edições do Direcional síndicos, a eletroseg

atua com alta tecnologia em alarmes, CFtv e demais equipamentos

de segurança condominial, 24 horas por dia. oferece ainda mo-

nitoramento, através de empresa vinculada ao grupo. “Com dois

cliques de mouse enxergamos a imagem de um local em menos

de 30 segundos, para conferência e tomada de providência para

os casos devidos”, destacou o diretor comercial Denis Perdigão.

(www.eletroseg.com.br)

GerADIeSeL (grupo geradores)

Há 22 anos no mercado, a geradiesel apresentou aos síndicos

“uma proposta de manutenção preventiva e sistema de energia

alternativa” a eventuais apagões, destacou o diretor comercial

Fernando raimundo. A empresa atua com grupos de geradores

movidos a diesel e a gás, realiza visitas e diagnósticos sob contratos

mensais e oferece assistência técnica. (www.geradiesel.com.br)

HYDrOmUNDO (economia de água)

A empresa está se especializando no atendimento aos condo-

mínios, pois sabe que oferece hoje um equipamento muito valo-

rizado por proporcionar a redução da conta de água: bloqueador

de ar nas instalações hidráulicas. segundo o diretor comercial

Alexandre Alves, a instalação é feita sem custo e se não houver

redução, a peça é retirada sem ônus para o cliente. (www.hydro-

mundo.com.br)

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mONCIeL eLeVADOreS

Pelo segundo ano consecutivo, a monciel esteve no Direcional

síndicos, apresentando seu amplo portfólio de produtos e ser-

viços. Com mais de 50 anos de mercado e de capital exclusiva-

mente nacional, a monciel atua com montagem de elevadores,

assistência técnica e modernização. A empresa foi representada

pelo diretor comercial max santos. (www.monciel.com.br)

mOrUmbI SerVICe (equipamentos e monitoramento)

em sua primeira participação no evento, a morumbi service se

mostrou surpresa pela grande afluência de público e o interesse

dos participantes na busca de informações. A diretora Arlete

Pando destacou o atendimento da empresa como seu principal

diferencial, “pois é totalmente direcionado ao cliente. A morumbi

está há 30 anos no mercado". (www.morumbiservice.com.br)

PrOTeCHOQUe

o empresário Washington botella apresentou no evento a

expertise de uma empresa que protege as garagens e os carros

que trafegam internamente nos prédios. seu objetivo em relação

ao encontro com os síndicos foi o de reforçar a divulgação do

produto. (www.protechoque.com.br)

TrIUNFO eXTINTOres

Fundada em 1994 por profissionais qualificados, a triunfo

desenvolve um trabalho de qualidade, destacou sua gerente

comercial, maria Diniz. “Prezamos o cumprimento das normas

técnicas e as portarias do inmetro. É uma empresa que nasceu

certificada”, enfatizou a gerente, satisfeita com a movimentação

e a recepção aos síndicos durante o evento. (www.triunfoextin-

tores.com.br)

WeLLNeSS CONDOmÍNIOS (esportes e qualidade de vida)

A Wellness agrupa quatro empresas de serviços em qualidade

de vida e esportes e aproveitou o encontro para lançar a Wellness

Condomínios. segundo a diretora geral gisele Henriques, a

Wellness desenvolve atividades orientadas para todos os públicos

no interior dos condomínios, de crianças e jovens a adultos e

idosos. (www.grupowqv.com)

WeSCO (ACACAbOU)

Um dos carros-chefe da empresa é o “Acacabou”, dispenser

contendo saquinhos biodegradáveis a ser instalado em locais

estratégicos dos condomínios. os saquinhos permitem o reco-

lhimento das fezes dos animais quando levados para passear. “É

uma forma de educar os donos de cães a deixar o ambiente limpo

para todo mundo usufruir”, destacou Wesley garcia gomes,

satisfeito pela grande presença de público ao 4º Direcional

Síndicos - “melhor do que eu esperava”. (www.wesco.com.br)

(entrevistas rafael lima; edição rosali Figueiredo)

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Informe Publicitário

USO RACIONAL DA ÁGUA EM CONDOMÍNIOS

SAIBA COMO REDUZIR O CONSUMO DE ÁGUA EM ATÉ 50% NO SEUCONDOMÍNIO E AINDA CONTRIBUIR COM A PRESERVAÇÃO DOS RECURSOS NATURAIS EM NOSSO PLANETA.

Economizar água é um dever de todo o cidadão. tudo

porque esse recurso natural essencial à vida, ape-

sar de renovável, é também finito. Dessa forma,

mesmo em condomínios, onde o custo da água é,

na maioria das vezes, dividido entre os moradores

e não é possível precisar a quantidade exata gasta

em cada apartamento, o uso racional deve ser en-

carado como respeito à natureza e à humanidade.

segundo a organização das nações Unidas

(onU), uma família com quatro pessoas deve con-

sumir no máximo 15m³ ao mês, o que seria uma

média de 120 litros/ habitante/ dia. A média per

capta para o município de são Paulo fica em torno de 200 a 350 litros/ habitante/

dia, independente do tipo de moradia. segundo levantamento feito pela AnA

(Agencia nacional de águas), até 2015 mais da metade da população brasileira

enfrentará problemas de falta de abastecimento. isso porque a oferta e o cresci-

mento da demanda de água, em todo o país, são incompatíveis.

NOS CONDOMÍNIOS, NOVAS TECNOLOGIAS E ATÉ MESMO SOLUÇÕES SIMPLES PODEM REDUZIR O DESPERDÍCIO DE ÁGUA E GERAR UMA BOA ECONOMIA.

• EQUIPAMENTOSECONOMIZADORESDEÁGUAo consumo de água para fins de higiene pessoal pode representar entre

65% a 75% do total gasto em condomínios residenciais e comerciais.

- no chuveiro, um banho de 10 minutos pode gastar até 350 litros de água.

Com a instalação de uma válvula redutora Dr10, pode se obter uma economia

de até 50% sem perder o conforto e qualidade

do banho;

- equipamentos com duplo acionamento para

caixas acopladas também geram uma boa econo-

mia, pois diminuem a vazão da descarga (3 litros

para líquidos e 6 litros para dejetos) sem prejuízo

de higienização;

- As torneiras com acionamento automático ou

com sensores, quando instaladas por profissionais

especializados na área de Uso racional

da água, pode gerar uma economia de

até 70%;

• PROGRAMA3RHIDRAAté 50%de economia sem custo

inicial para o seu Condomínio.Antes de trocar qualquer equipamento

convencional por economizadores de água,

o ideal é sempre consultar um especialista

na área, alerta o Consultor e especialista em

gestão de Uso racional da água da Doutor

economia, Abraão barbosa. Atendemos

diversos clientes, que mesmo com a aqui-

sição desses equipamentos, não obtiveram

o retorno esperado. em muitos casos a

economia não ultrapassou os 20%.

o Programa 3R Hidra (readequação

dos ramais da rede Hidráulica) da Doutor

economia, propõe-se a gerar uma econo-

mia de até 50% sem investimento inicial

para o seu condomínio.

o Programa de Uso racional de água

é feito, sem alterações na estrutura física

do edifício, sem alterar a estética dos equi-

pamentos já existentes e, o que é melhor,

todo investimento é 100% subsidiado pela própria economia, adequando o

seu condomínio a Lei 14018/05 que prevê

entre outras medidas, a implantação de so-

luções de combate ao desperdício e uso racional da água em edificações publicas

e privadas. Para saber mais acesse: www.

doutoreconomia.com ou ligue:

11 2568-7150

(Fon

te: A

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FIQUE DE OLHO / INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

nO mês em que se comemora o Dia mundial do meio Ambiente (em 5 de junho), o consumo

racional da água tem sido um dos assuntos mais comentados pela mídia, uma vez que a sua escassez aparece

como um dos problemas mais sérios a serem enfrentados pelos homens em 20 anos, caso se mantenham os

padrões atuais de emissão de carbono, conforme alerta dado pela onU em 2007. entre os condomínios, a

questão ganha relevo também pelos efeitos que o desperdício traz sobre a conta no final do mês e sobre a

inadimplência. nesse contexto, a individualização do consumo torna-se um pré-requisito importante na hora

da compra de um imóvel ou da definição de prioridades entre os investimentos dos condôminos.

no entanto, muitas dúvidas ainda surgem quando se fala no assunto. É possível realizar a individualização

em edifícios com duas ou mais prumadas? Qual a relação custo e benefício do serviço? Confira, neste Fique de Olho, cinco empresas que trabalham no segmento e oferecem atendimento de qualidade a condomínios

que desejam conhecer mais de perto todos os aspectos relacionados à instalação de hidrômetros individuais.

COndOmíniO CentralCom 24 anos de experiência em manutenção de condomínios nas áreas de pintura, impermeabilização e hidráu-

lica, a Condomínio Central, localizada no bairro bela vista, em são Paulo, atua com profissionais preparados para

serviços que demandam especialização e qualidade. segundo o empresário manuel sebastião Filho, a empresa possui

equipamentos que minimizam transtornos que podem ocorrer quando se faz uma obra de individualização num apar-

tamento habitado. “temos máquinas de corte de parede com aspirador de pó, perfuratrizes que diminuem a área de

quebra, além da preocupação com a proteção dos móveis e utensílios domésticos. Protegemos pisos e móveis”, diz.

Quando o assunto é individualização de água, a Condomínio Central oferece o serviço tanto para lugares que já

possuem pré-disposição para instalação de hidrômetros individuais – que são geralmente edifícios mais novos, com

menos de cinco anos, quanto para os mais antigos. nesses casos, é criado um único ponto de entrada para que se

possa fazer a medição. Destacando diferenciais como qualidade, rapidez e limpeza, o empresário afirma ainda que

os profissionais da Condomínio Central são homologados pela sabesp. “executamos o projeto, as adaptações e

instalamos a tecnologia”, afirma manuel Filho. A empresa atua principalmente na grande são Paulo, mas é aberta

a propostas de fora desse eixo.

Fale com a Condomínio Central(11) 3214-4488 | www.condominiocentral.com.br / [email protected]

COneXãOno mercado há mais de 13 anos, a Conexão possui quadro de funcionários treinados e supervisionados por enge-

nheiros e técnicos de segurança. localizada no bairro Parque novo mundo, em são Paulo, a empresa realiza, além da

individualização de água, serviços em manutenção e instalação na rede de gás encanado, residencial, comercial e industrial.

segundo o gerente comercial Halyson Pires, a Conexão se destaca no processo de individualização de água. “A

tecnologia que utilizamos é a de rádio frequência, pois ela não requer cabeamento, evitando com isto altos custos de

manutenção. sua eficiência é de 100%”, completa. A partir do serviço, o condomínio usufrui uma série de benefícios,

como a redução do consumo de água e a facilidade na localização de vazamentos, além de promover taxas mais justas

para os moradores. “o diferencial é a qualidade da mão de obra, não a terceirizamos”, ressalta Halyson.

o gerente destaca ainda que todos os prédios podem ser individualizados, mesmo os mais antigos, que possuem

várias prumadas. “Apesar do custo um pouco mais elevado, o benefício garante a total viabilidade da obra”, diz. A

Conexão oferece atendimento em são Paulo e grande são Paulo.

Fale com a Conexão(11) 2909-1166 | www.conexaomt.com.br / [email protected] / [email protected]

GRANDE ALIADA DA ECONOMIA E DA

SUSTENTABILIDADE

Ilust

raçã

o: R

odrig

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lho

Por Rafael Lima

Edição Rosali Figueiredo

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FIQUE DE OLHO / INDIVIDUALIZAÇÃO DE ÁGUA

enginstalA enginstal é empresa especializada em engenharia de instalações, e atua há dez anos no mercado. localizada

no bairro de santana, em são Paulo, tem como objetivo proporcionar qualidade em seus serviços, por meio de seu

atendimento e grupo de profissionais competentes. segundo edélcio Alvares, sócio e gerente comercial da empresa,

no ramo da individualização de água, a enginstal “procura viabilizar os serviços, buscando eficiência e segurança das

instalações, bem como interferir o menos possível na estética do edifício”. Além disso, tem investido em tecnologia e

capacitação de sua equipe. os profissionais fazem a visita ao condomínio uniformizados e com crachás de identificação,

o que proporciona mais segurança.

De acordo com edélcio, é possível executar a individualização em unidades com mais de uma prumada. “Já tivemos

casos em que as unidades tinham cinco colunas cada e realizamos a individualização com apenas uma coluna, sendo

foi necessária para isso a passagem dos novos ramais alimentadores dos ambientes pelo teto com posterior fechamento

em moldura de gesso.” segundo ele, foi necessário também a modificação dos pontos de esgoto dos banheiros para

substituição das bacias com válvulas de descarga para bacias com caixa acoplada.

o grupo ainda executa instalações hidráulicas, impermeabilização de lajes e instalações elétricas de alta, média e

baixa tensão. Atende na Capital, grande são Paulo e interior.

Fale com a enginstal(11) 2989-8543 | www.enginstal.com.br / [email protected]

l&ldJ no mercado há onze anos, a L&LDJ, estabelecida em guaianazes, são Paulo, além de instalar a medição

individualizada de água em apartamentos, administra o sistema, pois atua nas áreas de assessoria contábil e

jurídica nos condomínios. segundo a empresária eliana souza, o principal diferencial da empresa é proporcio-

nar rapidez no benefício financeiro aos clientes. “nosso objetivo é incentivar a economia de água em edifícios

multifamiliares, e reduzir drasticamente o índice de inadimplência no condomínio”, afirma.

Para eliana, a partir da implantação do sistema, outro importante benefício criado é a possibilidade de

localizar vazamentos internos nos apartamentos, os quais podem ser responsáveis por enormes perdas. “no

sistema tradicional de medição global, alguns vazamentos de água podem durar dias, meses ou até anos. no

entanto, com a medição individual eles são facilmente identificados”, pontua.

Dessa forma, a individualização funciona como importante ferramenta disciplinadora do consumo, pois

incentiva os condôminos a utilizarem a água de maneira racional. Cada apartamento paga somente o seu

consumo, e os que cometem inadimplência poderão ter seu fornecimento suprimido no caso de não paga-

mento da conta.

A l&lDJ também viabiliza a individualização em unidades com duas ou mais prumadas. A empresa atua

em são Paulo, na região metropolitana e no interior do estado.

Fale com a L&LDJ(11) 2557-6284 | [email protected]

teChemCom 60 anos de experiência no mercado mundial e gerenciando mais de 45 milhões de medidores, a Techem está

há cinco anos no brasil, com sua sede principal localizada no Jardim Paulista, em são Paulo. oferece seus serviços a mais

de 500 condomínios e 30.000 apartamentos, além de possuir 55.000 medidores sob sua gestão. segundo eduardo

lacerda, responsável pela operação da empresa no País, a techem oferece estrutura de atendimento de qualidade, o

que faz toda diferença. “temos instaladores próprios, telefone 0800 para nossos clientes, leitura dos consumos nos dias

das concessionárias, portal do cliente - onde é possível acessar dados de consumo mensal, e uma equipe de atendentes

prontas a esclarecer qualquer dúvida”, enumera.

o empresário destaca ainda que a techem utiliza um sistema de rádio frequência, e por isso não é necessário entrar

nos prédios para aferir o consumo de água e gás dos apartamentos. “Um dos benefícios é que esse sistema informa sobre

vazamentos, fraudes, interferência etc.”, diz. neste ano, a empresa está oferecendo condições especiais de financiamento

para seus clientes, além de 5% de desconto para contratos fechados até o próximo dia 9 de julho.

A techem está presente em são Paulo e grande parte do interior do estado. também atua no rio de Janeiro, niterói,

belo Horizonte e Florianópolis.

Fale com a Techem(11) 3059-3030 / 0800 771 8008 | www.techem.com.br / [email protected]

31Direcional Condomínios | Junho 2011

32 Direcional Condomínios | Junho 2011

Acessórios


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Acessórios, Administradora, Água, Amortecedor de Impacto, Antena, AssessoriaAcessórios


Acessórios, Administradora, Água, Amortecedor de Impacto, Antena, Assessoria


Alambrados, Atividade Física, Desentupidora


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Terceirização


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revista direcional condomínios

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