direcional 02020202

PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE RONDÔNIAPorto Velho - Fórum CívelAv Lauro Sodré, 1728, São João Bosco, 76.803-686e-mail:

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Documento assinado digitalmente em 07/08/2014 22:14:23 conforme MP nº 2.200-2/2001 de 24/08/2001.Signatário: GLEUCIVAL ZEED ESTEVAO:1012657

DECOM-06 - Número Verificador: 1001.2013.0199.6551.430203 - Validar em www.tjro.jus.br/adocPág. 1 de 12

CONCLUSÃOAos 17 dias do mês de julho de 2014, faço estes autos conclusos ao Juiz de Direito Gleucival Zeed Estevão. Eu, _________ Elza Elena Gomes Silva - Escrivã(o) Judicial, escrevi conclusos.

Vara: 7ª Vara CívelProcesso: 0019905-48.2013.8.22.0001Classe: Procedimento Ordinário (Cível)Requerente: FRANCISCO TAVARES DE OLIVEIRARequerido: Direcional TSC Jatuarana Empreendimentos Imobiliarios Ltda

I – RELATÓRIO

FRANCISCO TAVARES DE OLIVEIRA, qualificado às fls. 03, ajuizou ação declaratória, cumulada com pedido de reparação de danos contra DIRECIONAL TSC JATUARANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, igualmente qualificada às fls. 03, pretendendo a declaração de nulidade de cláusula contratual, com a condenação da requerida à reparação de danos morais e materiais. Aduziu que, em março de 2010, as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel, em decorrência do qual pagou, a título de entrada no negócio, o valor de R$35.549,32, mais R$2.362,75, no total de R$37.912,07. Afirmou que, embora tivesse ele, autor, cumprido as obrigações contratualmente assumidas, a requerida não logrou entregar o imóvel negociado no prazo devido. Asseverou que a conduta da requerida provocou seu desinteresse na relação contratual, razão pela qual pleiteou junto à construtora o desfazimento do negócio, com a restituição dos valores pagos, ocasião em que a requerida, fundamentando-se na Cláusula n. 4 do contrato celebrado entre as partes, informou que reteria parte dos valores transferidos e somente lhe restituiria o valor de R$16.916,12. Sustentou que a retenção pretendida pela requerida foi arbitrária e se baseou em cláusula abusiva. Argumentou, ainda, que a conduta da construtora lhe causou danos de ordem moral, a cuja reparação deve ela ser condenada. Pugnou, ao final, pela declaração de nulidade da cláusula que estipula a retenção de valores em favor da construtora, com a condenação da empresa à restituição dos valores pagos no negócio e, ainda, à reparação dos danos morais que ele, autor, afirmou ter sofrido. Apresentou os documentos de fls. 20/40.

Citada, a requerida apresentou contestação (fls. 45/61), suscitando, preliminarmente, sua ilegitimidade para responder à pretensão de restituição de valores referentes à comissão de corretagem. No mérito, impugnou o pedido de restituição dos valores pagos pelo requerente a título de comissão de corretagem, afirmando que, ao celebrar o contrato, teve ele ciência e livremente assumiu a obrigação de arcar com tal ônus. Afirmou que, no caso em tela, não há que se falar em atraso na entrega das obras, principalmente se consideradas as cláusulas n. 6.1 e 6.2 do contrato celebrado entre as partes, que estabelecem a concessão de prazo de tolerância para a conclusão das obras a que ela se obrigou. Sustentou, ainda, a legitimidade das cláusulas livremente estabelecidas entre as partes, dentre as quais encontra-se a previsão de retenção de valores em favor dela, construtora, no caso de rescisão. Alegou, também, que a existência de saldo devedor em nome do requerente impede que se afirme a responsabilidade exclusiva dela, construtora, pela rescisão, na forma como pretendida pelo autor. Argumentou, ao final, pela inexistência, no caso, de danos morais capazes de ensejar a reparação pretendida. Pugnou pelo acolhimento da preliminar arguida ou, quando da análise do mérito, pela improcedência


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dos pedidos. Apresentou os documentos de fls. 66/107.

O requerente se manifestou acerca da contestação às fls. 108/113, impugnando-a em todos os seus termos.

É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO

DA ILEGITIMIDADE PASSIVA

A requerida, em sua defesa, sustentou sua ilegitimidade para responder à pretensão de restituição de parte dos valores indicados pelo requerente na petição inicial. Sustentou que, não tendo ela prestado ou cobrado por serviços de corretagem, não pode ser compelida a restituir as quantias que o requerente afirmou ter pago sob estas rubricas.

A preliminar deve ser rejeitada.

Como já dito, a questão referente à legitimidade deve ser analisada com base nos elementos da lide, com relação ao próprio direito de ação, autônomo e abstrato, afastando-se do conteúdo da relação jurídica material deduzida em juízo.

O requerente, com a presente ação, pretende o

ressarcimento de prejuízos que afirmou ter sofrido por culpa da requerida. Note-se que, embora o autor não tenha se utilizado dos termos técnicos adequados, pelo que se extrai da petição inicial, não se referem, os pontos do pedido em relação aos quais a requerida afirmou ser parte ilegítima, de pretensão de restituição de valores pagos, mas sim de ressarcimento do prejuízo que o requerente afirmou ter suportado por culpa da empresa.

Assim, verificando-se que a causa de pedir deste ponto da pretensão se fundamenta na negligência da requerida, que supostamente deu causa à rescisão de negócio em razão do qual o requerente efetuou pagamentos a título de corretagem, não pairam dúvidas em relação à legitimidade passiva dela. Se, contudo, deve a empresa ser responsabilizada pelos prejuízos que o autor afirmou ter sofrido, trata-se de discussão de mérito, que deve ser solucionada no momento oportuno.

Dessa forma, rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva.

DO MÉRITO

DO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL E DO DANO MORAL

Com efeito, os documentos trazidos aos autos demonstram que há uma relação contratual entre as partes, em que o autor se obrigou a pagar o preço do imóvel na forma pactuada no instrumento de avença (fls. 23/35), enquanto as requeridas deveriam entregar, até 28/02/2012, o bem descrito no item III do Contrato de Promessa de Compra e Venda de Unidade Autônoma firmado, com prazo de


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carência/tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis para entrega da unidade imobiliária (Cláusula 6.1 das Condições Gerais do contrato celebrado entre as partes – fls. 25/35).

A parte requerente sustenta que, embora tenha cumprido a obrigação assumida, a requerida deixou de entregar o imóvel no prazo estipulado.

A requerida, por sua vez, alegou que, no caso em tela, não há que se falar em atraso na entrega das obras, principalmente se consideradas as cláusulas n. 6.1 e 6.2 do contrato celebrado entre as partes, que estabelecem a concessão de prazo de tolerância para a conclusão das obras a que ela se obrigou. Argumentou, ainda, pela impossibilidade de se reconhecer a responsabilidade dela pelos pagamentos e danos que o requerente pretende sejam ressarcidos.

Pois bem.

Os elementos dos autos demonstram que, mesmo após decorrido o prazo contratual estipulado para entrega do objeto do negócio estabelecido entre as partes, bem como do prazo de tolerância igualmente previsto no contrato firmado (cento e oitenta dias úteis), a requerida não logrou entregar o imóvel conforme ajustado, sem que tenha demonstrado nos autos a efetiva superveniência de caso fortuito, força maior, ou ato capaz de afastar sua responsabilidade pela inexecução ocorrida.

A empresa, em sua defesa, sequer impugnou a alegação de que houve atraso por culpa dela na entrega do imóvel adquirido pelo requerente, limitando-se a alegar que a existência de cláusulas de tolerância impede que se reconheça a responsabilidade dela pelos danos que o autor afirmou ter sofrido.

Ocorre que, pelo que se extrai dos autos, o atraso na entrega do imóvel adquirido pelo autor extrapolou os limites do razoável, superando a margem de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis estipulada no contrato de promessa de compra e venda do imóvel.

Nenhum motivo plausível, efetivamente capaz de afastar a hipótese de culpa da requerida pela demora ocorrida foi apresentado nos autos.

Assim, restando incontroverso que a requerida deixou de atender, sem razão plausível para tanto, o prazo estabelecido para entrega da unidade imobiliária negociada por meio de contrato de promessa de compra e venda (fls. 25/35), deve-se reconhecer sua responsabilidade pelos transtornos e prejuízos a que o requerente foi exposto.

Significa dizer que, estando incontroversa a ausência de entrega do imóvel, diante da inadimplência da requerida, deve-se reconhecer e ressarcir os prejuízos que em decorrência disso sofreu o autor.

Por mais esforço que se faça, não é crível que empresas do quilate da requerida, na execução de grande empreendimento como aquele em que se encontra a unidade imobiliária adquirida pelo autor, não possuam meios capazes de lhes garantir, com a segurança necessária, o atendimento do prazo estipulado para a


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entrega dos imóveis por elas edificados.

Frise-se aqui que, diferentemente do alegado pela construtora, a existência de cláusula de tolerância em favor dela não abre a possibilidade de se prolongar indefinidamente as obras de sua responsabilidade, mesmo porque, admitir-se isso é o mesmo que se admitir esteja o consumidor entregue ao arbítrio da parte mais forte da relação contratual.

Na verdade, a cláusula de tolerância é estipulação que visa resguardar a construtora tão somente de circunstâncias que, imprevisíveis, venham a afetar diretamente o andamento das obras a que ela se obrigou, atrasando a conclusão das mesmas. Trata-se, contudo de escusa que deve ser fundamentada por elementos capazes de demonstrar que a empresa foi efetivamente impedida, por circunstâncias alheias à sua vontade, de concluir no tempo e modo ajustados o empreendimento a que se obrigou.

No caso em tela, o atraso na entrega do imóvel adquirido pelo autor extrapolou os limites do razoável e superou, em muito, a margem de tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis estipulada no contrato de promessa de compra e venda do imóvel, estabelecida justamente para conferir à construtora um considerável período de tempo para solucionar eventuais impedimentos que porventura viessem a ocorrer na execução de seus serviços.

Aliás, não faria nenhum sentido a estipulação de um período de tolerância que não fosse exatamente para que a requerida superassem eventual dificuldade. Conceder às construtoras prazo além da tolerância contratualmente estabelecida não é medida razoável, pois deixaria, como explicado, uma das partes (o consumidor) entregue ao arbítrio da outra (fornecedor), uma vez que, nessa hipótese, a data inicialmente estipulada para a entrega do bem negociado poderia se prorrogar indefinidamente no tempo.

Inviável, portanto, admitir-se as alegações da requerida. É evidente que, no caso em tela, houve negligência e inadequação do planejamento elaborado.

A empresa pode até, eventualmente, ter enfrentado transtornos na construção das unidades imobiliárias por cuja edificação se responsabilizou, mas o prolongamento do atraso ocorrido, do que se extrai dos documentos apresentados pelas partes, teve como causa principal a negligência da requerida, empresa de grande porte que não fez o planejamento adequado para a conclusão da obra no prazo estabelecido.

Assim, os elementos dos autos são suficientes para se reconhecer o descumprimento contratual pela parte requerida e, especialmente, os danos morais daí decorrentes.

O descumprimento contratual, por si só, não gera abalo moral, mas, no caso em tela, a falha da requerida no cumprimento de suas obrigações contratuais causou ofensa extrapatrimonial significativa, que deve ser reconhecida e valorada.


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O tipo de negócio celebrado entre as partes, de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção (na planta), cria no adquirente uma grande expectativa, especialmente pelo vulto desse tipo de contrato.

Independentemente de pretender fixar residência no imóvel adquirido, o consumidor despende altos valores para aquisição de um bem que ainda não existe, confiando na seriedade e idoneidade da construtora no cumprimento da avença. A confiança depositada é muito grande.

Desta forma, quando a construtora não cumpre sua obrigação no prazo estipulado, nem no prazo de tolerância previsto contratualmente, o consumidor não apenas fica frustrado, mas passa a sofrer a angústia diária de não saber se o bem realmente vai lhe ser entregue na forma prometida.

Ainda, o caso em tela guarda a peculiaridade de ter a requerida inviabilizado a restituição dos valores pagos pelo adquirente. Conforme se denota do cotexto dos autos, o requerente foi exposto a diversos transtornos simplesmente porque pretendia, diante da negligência da construtora, rescindir o contrato e obter os valores pagos no negócio.

As dificuldades impostas ao requerente, portanto, de um dissabor do cotidiano, mas de um verdadeiro tormento psicológico, pois não há garantia de entrega ou de restituição de valores.

O egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul, em caso semelhante, decidiu:

“AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANOS MORAIS. 1. A prova dos autos revelou que a construtora atrasou a entrega da obra por mais de 02 anos, portanto, inadimpliu o disposto no item 'e' da promessa de compra e venda, que previa a entrega para agosto de 2010, bem como o prazo de tolerância de 180 dias, previsto na cláusula 5.1.1 do referido contrato. 2. Descabe, outrossim, justificar o atraso em razão da escassez de mão-de-obra, o que não caracteriza caso fortuito ou força maior. Trata-se dos riscos inerentes ao setor da economia da construção civil, e, portanto, hipótese de responsabilidade objetiva da ré. 3. Cabível reconhecer a existência de danos morais, pois a parte autor se deparou com diversos problemas que superaram a noção do mero aborrecimento do dia-a-dia, ou do mero descumprimento contratual. 4. Danos materiais não foram comprovados. 5. Mantida a distribuição dos ônus sucumbenciais. 6. Sentença confirmada. APELAÇÕES DESPROVIDAS” (TJRS, 17ª Câmara Cível, Apelação Cível Nº 70054244405, Relatora Elaine Harzheim Macedo, Julgado em 04/07/2013 e publicado no DJ de


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15/07/2013, grifei).

No mesmo sentido:

"JUIZADOS ESPECIAIS. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. VALOR DA CAUSA. COMPETÊNCIA DOS JUIZADOS ESPECIAIS. RESPONSABILIDADE CIVIL CARACTERIZADA. EXCLUDENTES LEGAIS NÃO DEMONSTRADAS. CONDENAÇÃO ILÍQUIDA. VEDAÇÃO LEGAL. 1 - Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor ao caso vertente eis que as rés são fornecedoras de produtos e serviços adquiridos pelos autores como destinatários finais. 2 - Não carece competência aos Juizados Especiais para conhecer e julgar a pretensão reparatória de dano material e moral cujo montante na data do ajuizamento não excede o valor de alçada. 3 – O atraso superior a dez meses para a entrega do imóvel objeto do contrato celebrado entre as partes caracterizase como lesivo ao consumidor que estabeleceu legítima expectativa de deixar de pagar aluguel e se mudar para o imóvel adquirido ou auferir rendimentos mediante a locação do referido patrimônio, consoante pacífica jurisprudência consagrada no Colendo STJ. 4 – A alegação de que não houve culpa pelo atraso da obra, eis a demora na conclusão da obra seria decorrente de excesso de chuva não é suficientes para justificar o atraso superior a dez meses, não se caracterizando as excludentes legais alegadas pela apelante. 5 - Em se tratando de relação consumerista, a responsabilidade por danos prescinde de persecução de natureza subjetiva em relação ao causador do dano, caracterizando-se somente pela comprovação do evento danoso, da conduta do agente e do nexo entre o ato praticado e o dano sofrido. 6 - Para a fixação do quantum reparatório do dano material, o Juízo a quo considerou os elementos probatórios constantes dos autos relativos aos aluguéis. 7 - O valor da indenização deve estar limitado ao montante estabelecido pela própria parte em seu pedido. A pretensão autorl referente aos alugueis vincendos, por se tratar de quantia incerta, resta prejudicada em face da vedação de condenação ilíquida na Lei nº 9.099/95. 8 – Recurso conhecido e parcialmente provido. Sentença reformada em parte. 9 - Sem condenação nas custas e em honorários, ante a sucumbência mínima da recorrente (art.55 da Lei dos Juizados Especiais)." (1ª Turma Recursal dos Juizados Especiais Cíveis e Criminais do DF, Acórdão n. 324100, AC n. 20070110087174, Relª


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Juíza Leila Arlanch, julg. em 19/08/2008, pub. no DJE de 07/10/2008, pág. 218 – grifei).

O egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia já se posicionou nesse sentido:

"Ação de Obrigação de Fazer. Reparação de danos. Compromisso de compra e venda. Promitente vendedor. Descumprimento da obrigação. Astreinte. Imposição na sentença. Incidência. Impossibilidade de retroagir. Danos moral e material. Configurados. Valor da condenação. Razoável. A astreinte fixada na sentença, para o caso de descumprimento de obrigação de fazer, tem seu termo inicial de incidência a contar do término do prazo fixado pelo juízo para o cumprimento da obrigação, não podendo retroagir. O inadimplemento de contrato, por si só, não dá margem ao dano moral, que exige uma ofensa anormal à personalidade. Para que a quebra do contrato caracterize a ocorrência do dano moral, é necessário que esteja devidamente comprovada a atitude lesiva ou ato ilícito da parte que rescindiu a relação contratual. É devida a indenização por dano moral quando frustradas as expectativas de compra da casa própria pelo inadimplemento contratual por parte do promitente vendedor, que, além de não entregar a obra no prazo convencionado no contrato, ainda troca fechaduras da porta do imóvel como meio de impedir a entrada do promitente comprador, motivando BOP, além de não entregar os documentos exigidos para liberação dos valores constantes na carta de crédito para quitação do imóvel. O imóvel não sendo entregue na data pactuada por culpa do fornecedor, estando evidenciado que em razão do descumprimento da obrigação o consumidor está arcando com as despesas de moradia, torna correta a decisão que determinou a apuração dos valores pagos a título de aluguel em liquidação de sentença." (TJ/RO 2ª Câmara Cível, AC n. 10100120070039290, Rel. Des. Miguel Monico Neto, julg. Em 22/10/2008 – grifei).

O abalo moral causado ao autor é indiscutível. A culpa da requerida dispensa maiores comentários,

pois foi ela que descumpriu o prazo para entrega da unidade imobiliária negociada entre as partes.

A conduta da requerida, nos termos do art. 186 do CC, deve ser considerada ilícita.

O nexo de causalidade entre o dano e a culpa é


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indiscutível, pois foi a conduta negligente das demandadas a responsável pelos danos provocados ao autor.

Desta forma, presentes os requisitos caracterizadores da responsabilidade civil, a requerida devem reparar a ofensa causada, conforme disposto no art. 927 do CC.

Resta, então, arbitrar o valor da indenização.

Considerando, então, as circunstâncias excepcionais do caso em tela, arbitro o dano moral em R$10.860,00 (dez mil oitocentos e sessenta reais). Os juros e a correção monetária devem incidir a partir desta data, uma vez que, no arbitramento, foi considerado valor já atualizado, conforme dispõe a Súmula n. 362 do colendo Superior Tribunal de Justiça.

Da mesma forma, não tem razão de ser as alegações da requerida, no sentido de que faz jus à retenção de parte dos valores pagos pelo requerente.

É que, apesar de não ser cabível a declaração de nulidade pretendida pelo requerente (já que, como pacificado pelos Tribunais do país, é legítima a estipulação de cláusula de retenção de valores pagos pela aquisição do negócio), a culpa da requerida pela rescisão operada, ora reconhecida, impede que se admita a retenção por ela pretendida, mesmo porque, conforme se infere da leitura do contrato celebrado, as hipóteses em que é cabível a retenção de valores por parte da construtora foram estabelecidas para a rescisão operada por culpa do consumidor.

Muito embora, como afirmado, na solução de litígios dessa ordem seja pacífico o posicionamento da jurisprudência no sentido de que é devida a restituição dos valores pagos pelo comprador, com a retenção de uma percentagem destes valores pela construtora, deve o juízo levar em consideração as particularidades de cada caso, a fim de evitar abuso ou injustiça.

No caso em tela, não se trata de mera desistência do consumidor, ou mesmo do advento de circunstância cuja responsabilidade seja a ele imputável, mas sim de rescisão operada em razão da negligência da construtora na concretização do empreendimento e, por isso, não há como se admitir o direito dela à retenção dos valores pagos no ajuste. Nesse sentido:

“DIREITO DO CONSUMIDOR. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. RESCISÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. 1. O comprador de imóvel em construção, que, inclusive, paga o sinal, não pode ser submetido a aguardar eventual assinatura do contrato de financiamento com o agente financeiro para que seja estabelecida a data da entrega do bem. Cláusula desse jaez cria privilégio ao fornecedor, devendo, pois, ser considerada abusiva (artigo 51, IV, do CDC) pela exagerada desvantagem em detrimento do


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consumidor. Ademais, a conclusão da obra não depende dos financiamentos a serem tomados pelos compradores. São coisas distintas que não se misturam. Dispõe o inciso XII do art. 39 do CDC que se considera abusiva a conduta do fornecedor consistente em 'deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério'. 2. Não merecem prevalência as estipulações contratuais que determinam a retenção, em caso de rescisão da avença, de percentuais para cobrir despesas administrativas, de publicidade e de comercialização, bem como do valor pago a título de sinal, quando a parte não está simplesmente desistindo do empreendimento sem justificativa, mas, ao revés, busca a rescisão do contrato por culpa da construtora, que não edificou no prazo convencionado. 3. Recurso conhecido e não provido.” (TJ/DF 2ª Turma Cível, Acórdão n. 788596, AC n. 20120710333517, Rel. Waldir Leôncio Lopes Júnior, julg. em 07/05/2014, pub. no DJE de 15/05/2014, pág. 149 – grifei).

“CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. PRESCRIÇÃO TRIENAL. LUCROS CESSANTES. VALOR DE LOCAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. IMPOSSIBILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. DATA DO EFETIVO PREJUÍZO. O prazo prescricional que fulmina a pretensão de ressarcimento de cobrança a título de comissão de corretagem é o trienal, nos termos do artigo 206, §3°, inciso IV, do Código Civil. Uma vez ultrapassado o prazo de tolerância de 180 dias previsto no contrato, o consumidor tem direito aos lucros cessantes, equivalentes ao aluguel mensal do imóvel, e que, em tese, obteria, caso estivesse alugado, para compensar os prejuízos acarretados ao consumidor, em decorrência do atraso na entrega da unidade. Não é razoável que o consumidor seja penalizado com a retenção de valores pagos na aquisição do imóvel, se este agiu de forma irretocável durante o cumprimento do contrato, imputando-se a culpa pela rescisão do contrato exclusivamente à construtora. Por ter a correção monetária o escopo de recompor os efeitos deletérios da inflação, deve incidir sobre os valores devidos, a título de lucros cessantes, a partir da data em que cada parcela passou a ser devida, por ser este o momento do efetivo prejuízo.” (TJ/DF 6ª Turma Cível, Acórdão n. 776521, AC n.

http://pesquisajuris.tjdft.jus.br/IndexadorAcordaos-web/sistj?visaoId=tjdf.sistj.acordaoeletronico.buscaindexada.apresentacao.VisaoBuscaAcordaoGet&idDocumento=788596

http://pesquisajuris.tjdft.jus.br/IndexadorAcordaos-web/sistj?visaoId=tjdf.sistj.acordaoeletronico.buscaindexada.apresentacao.VisaoBuscaAcordaoGet&idDocumento=776521


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20130111049048, Rel. Esdras Neves, julg. em 02/04/2014, pub. no DJE de 08/04/2014, pág. 257 – grifei).

O valor a ser restituído ao requerente, portanto, deve ser aquele que ele comprovou ter efetivamente transferido à requerida em decorrência da negociação havida entre as partes (fls. 21/22), ou seja, R$37.912,07 (trinta e sete mil novecentos e doze reais e sete centavos) e sobre ele, como explicado, não pode ser aplicada a retenção pretendida pela requerida.

A atualização do valor deve se dar na forma como aplicada pelo requerente, com uma pequena correção. A correção monetária deve se dar pela tabela do Tribunal de Justiça do estado de Rondônia a partir de cada desembolso, mas os juros moratórios devem ser aplicados na forma simples, no percentual de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Convém, por fim, que se façam aqui maiores digressões para esclarecer a responsabilidade da requerida pelo ressarcimento dos valores que o requerente pagou a título de corretagem imobiliária.

O requerente, nesse sentido, afirmou que a rescisão do contrato por culpa da construtora converteu em prejuízo o investimento por ele realizado no negócio celebrado entre as partes, dentre os quais se encontra o valor pago a título de corretagem, que requereu seja a construtora compelida a lhe ressarcir.

Com razão o autor.

Isso porque, como já explicado, a inadimplência da requerida causou-lhe diversos prejuízos, dentre os quais pode-se relacionar os valores por ele pagos a título de honorários de corretor imobiliário (fls. 22).

Note-se que ficou expresso nos autos o fato de que a rescisão pretendida pelo autor se deu em razão da demora na entrega do imóvel adquirido, mesmo depois de esgotado todos os prazos estabelecidos para que a requerida cumprisse a obrigação de encerrar as obras no empreendimento e repassar ao adquirente seu respectivo apartamento.

Desnecessário, portanto, prolongar a discussão para dizer-se que, embora não tenha sido a responsável direta pela cobrança da comissão de corretagem, a requerida deve ser ressarcir os requerentes dos valores que, inicialmente tidos como investimento, foram convertidos em prejuízo material, já que eles sequer receberam o imóvel adquirido.

O Código Civil, sobre as perdas e danos e a resolução ou execução de contrato em razão do inadimplemento, dispõe que:

“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.”.


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“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”.

Diante do inadimplemento contratual resta evidente que ao prejudicado cabe pleitear o seu cumprimento ou a sua rescisão, inclusive com pedido de indenização por eventuais perdas e danos que entenda ter sofrido.

O dano é a diminuição ou subtração de um bem jurídico e o dano (ou prejuízo) patrimonial é aquele suscetível de avaliação pecuniária, quando incide sobre interesses de natureza material ou econômica.

A transação de compra e venda de imóvel pode ser intermediada por corretor cuja remuneração pode ser prestada por qualquer dos contratantes, entretanto, no caso de rescisão do contrato por inadimplemento de uma das partes pode e deve a outra, se pagou a corretagem, buscar a reparação do seu prejuízo. A propósito:

“APELAÇÃO CIVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E MORAL. RECURSO DA PARTE RÉ DANO MATERIAL. DESPESAS DE CORRETAGEM E ALUGUÉIS. A rescisão de contrato de promessa de compra e venda por demora injustificada na entrega de imóvel em construção induz reparação do dano material ocasionado ao comprador. - Provado o dispêndio de valores com comissão de corretagem impõe-se a condenação da construtora a indenizá-lo, assim como os aluguéis desembolsados. RECURSO DA PARTE autor DANO MATERIAL. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL. PREVISÃO CONTRATUAL. Não é devido indenização por demora na entrega do imóvel dentro de prazo de prorrogação previsto no contrato. DANO MORAL. ENTREGA DE IMÓVEL. A compensação por dano moral exige prova de ato ilícito, demonstração do nexo causal e dano indenizável que se caracteriza por gravame ao direito personalíssimo, situação vexatória ou abalo psíquico duradouro e que não se justifica diante de transtornos ou dissabores da relação jurídica civil. - O descumprimento contratual que dá causa à rescisão, restituição de valores e perdas e danos não é suficiente à caracterização do dano moral indenizável. CLÁUSULA PENAL. APLICAÇÃO INVERSA. A cláusula penal tem aplicação restritiva que não autoriza inversão para incidência em hipótese à qual não é prevista. Não cabe aplicação de multa não prevista ao promitente vendedor quando a lei já assegura a rescisão contrato com devolução de valores integrais e perdas e danos.


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SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. MANUTENÇÃO. A sentença que fixa os critérios de sucumbência atentando ao decaimento das partes atende ao disposto no art. 21 do CPC. Hipótese que não justifica redimensionamento. RECURSO DA PARTE RÉ PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO DA PARTE autor DESPROVIDO. (TJ/RS 18ª Câmara Cível, AC n. 70056793243, Rel. Des. João Moreno Pomar, julg. em 27/02/2014 – grifei).

Assim, de tudo quanto até aqui já foi exposto, é consequência lógica que, diante da inexecução, no tempo hábil, da obra a que se obrigou, seja a requerida compelida a ressarcir aos requerentes o prejuízo sofrido em razão das cobranças com que arcaram, sem que viesse a alcançar o bem que desejavam.

III – CONCLUSÃO

Ante ao exposto, com fundamento no inciso I do art. 269 do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido inicial formulado por FRANCISCO TAVARES DE OLIVEIRA contra DIRECIONAL TSC JATUARANA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ambos qualificados às fls. 03 e, em consequência, CONDENO a requerida a pagar ao requerente, a título de danos morais, o valor de R$10.860,00 (dez mil oitocentos e sessenta reais), com correção pela tabela do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia e juros simples de 1% (um por cento) ao mês, ambos a partir desta data. DETERMINO à requerida que restitua ao requerente os valores pagos pela aquisição do imóvel (fls. 21/22), com correção monetária pela tabela do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia, a partir de cada pagamento, e juros simples de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação.

Considerando que o requerente decaiu da parte mínima do pedido, CONDENO a requerida, ainda, ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios da parte contrária, estes arbitrados, na forma do §3º do art. 20 do CPC, em 15% (quinze por cento) da condenação.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se.

Porto Velho-RO, 7 de agosto de 2014.

Gleucival Zeed Estevão Juiz de Direito

RECEBIMENTOAos ____ dias do mês de agosto de 2014. Eu, _________ Elza Elena Gomes Silva - Escrivã(o) Judicial, recebi estes autos.

REGISTRO NO LIVRO DIGITALCertifico e dou fé que a sentença retro, mediante lançamento automático, foi registrada no livro eletrônico sob o número 1010/2014.

direcional 02020202

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