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PÓS GRADUAÇÃO EM PLANEJAMENTO

EMPRESARIAL E TRIBUTÁRIO

LEGALE - Aula 3 – Estabelecimento

Empresarial

Professor: Rogério Martir

Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais, Advogado Especializado em Direito Empresarial e Direito do Trabalho, Professor Universitário, Pós Graduação e de Cursos Preparatórios Para Carreiras Jurídicas, Sócio da Martir Advogados Associados - Consultoria Jurídica Empresarial e para o Terceiro Setor – www.martir.com.br

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ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

• Conceito e Legislação

• O Estabelecimento Empresarial está definido no art. 1.142

do CC. Trata-se do conjunto de bens organizados pelo

empresário (individual ou sociedade empresária) para o

exercício de sua atividade econômica.

• Tem a natureza jurídica de universalidade de fato, sendo

objeto (coisa) e não sujeito de direitos. Não podemos

confundir o estabelecimento com o empresário ou PJ

empresária.


• Compõe-se de bens Corpóreos e Incorpóreos.

• Corpóreos - Bens que possuem corpo físico, existem

materialmente (móveis, equipamentos, maquinário,

veículos, produtos, imóvel - se for próprio, pois se alugado

não faz parte do estabelecimento - , estoque etc.).

• Incorpóreos - Bens que não possuem corpo físico (ponto,

nome empresarial, marca, patente, desenho industrial,

“know-how”, nome de domínio etc.).


• Como inicialmente relatado o estabelecimento empresarial

não pode ser confundido e nem é sinônimo de:

• Empresário - sujeito de direitos;

• Empresa - atividade econômica desenvolvida pelo

empresário ou Pessoa Jurídica Empresária;

• Fundo de comércio - que podemos entender como sendo

o sobrevalor que se dá à organização empresarial dos bens

corpóreos e incorpóreos.


• O Fundo de Comércio também é conhecido pelo termo

aviamento, ou ainda pelo vocábulo inglês “goodwill”.

• Trata-se de um atributo, patrimônio do estabelecimento, a

somatória dos bens corpóreos e incorpóreos que fazem o

estabelecimento ser uma fonte de geração de recursos

(receitas).

• Normalmente no fundo de comercio se encontra o real valor

de um estabelecimento empresarial.


• Clientela e Freguesia

• Clientela: é o conjunto de pessoas que adquire produtos

ou serviços de determinado estabelecimento, por razões

subjetivas da qualidade da empresa ou de seu titular, tais

como: atendimento personalizado, produtos exclusivos.

• Freguesia: é um conjunto de pessoas que adquire

produtos ou serviços de determinado estabelecimento, por

razões subjetivas de conveniência, tais como: localização,

vizinhança, horário de funcionamento.


• A Clientela acompanha o estabelecimento caso este se

mude para outro local, são consumidores fieis do produto

ou serviço.

• Já a Freguesia não acompanha. Tratam-se de

consumidores locais que consomem por necessidade

momentânea. Não são fieis.

• Dependendo do seguimento a Clientela e a Freguesia

geram atributos diferenciados ao estabelecimento,

valorizando ou tirando deste o real valor.


• O Estabelecimento Empresarial é Objeto Individual de

Contrato, por ser uma bem / patrimônio do Empresário

• O estabelecimento empresarial pode ser objeto unitário de

direitos e de negócios jurídicos, translativos (alienação e

desapropriação) ou constitutivos (usufruto e arrendamento),

que sejam compatíveis com a sua natureza.

• Quando o estabelecimento for objeto de alienação, usufruto

e arrendamento, o contrato deverá ser averbado à margem

da inscrição do empresário ou da sociedade empresária.


• A transação comercial deve ser averbada no Registro

Público de Empresas Mercantis (Junta) e publicado na

imprensa oficial (art. 1.144, CC), para que possa produzir

todos os seus efeitos frente a terceiros.

• O contrato que trata destas negociações é chamado de:

TRESPASSE.

• O Contrato de Trespasse possui características próprios e

diversas peculiaridades a serem estudadas.


• Condição de Validade para o Contrato de Trespasse

• O Alienante não poderá se tornar insolvente com a venda

do estabelecimento. Terá que sobrar um ativo materializado

superior ao passivo do Alienante.

• ATIVO maior que o PASSIVO.

• Isso precisa ser demonstrado no contrato de Trespasse e

documentado.


• Se com a venda do estabelecimento o Alienante passar a

ter um PASSIVO maior que o ATIVO a transação é NULA e

o adquirente pode ser considerado sucessor das dívidas do

Alienante.

• Uma alternativa e conseguir uma autorização dos credores

para a venda do estabelecimento a chamada

NOTIFICAÇÃO DE VENDA.

• Neste caso o PASSIVO poderá ficar maior que o ATIVO e

os credores não poderão se insurgir.


• Da notificação de venda

• Para que seja eficaz a alienação (venda) do

estabelecimento, necessário se faz pagar todos os credores

do estabelecimento, ou notificá-los via judicial ou

extrajudicial, para que no prazo de 30 dias se manifestem a

favor ou contra a alienação, de modo expresso ou tácito.

• Entender-se-á que, se um credor notificado não se

manifestar no prazo de 30 dias, é porque consentiu

(consentimento tácito).


• Todavia, se restarem bens suficientes ao alienante, na data

da transferência do estabelecimento, para solver (pagar)

todo o passivo do estabelecimento que está sendo

alienado, a notificação é dispensada.

• Como estudado inicialmente.


• Do Passivo (Débitos Inerentes do Estabelecimento)

• O adquirente responde por todos os débitos do

estabelecimento, desde que regularmente contabilizados,

salvo se pactuou a não assunção destes débitos em

cláusula expressa (expressa concordância de terceiros).

• Contudo, no que tange aos passivos tributários e

trabalhistas, a não assunção destes, é ineficaz.


• O adquirente, ainda que não os tenha assumido

expressamente, responderá subsidiariamente pelos

débitos tributários e trabalhistas, mas poderá se socorrer de

ação de regresso contra o alienante, cobrando o que

pagou.


• Da não concorrência / Cláusula não escrita

• No caso de alienação, se não houver no contrato cláusula

expressa de autorização, o alienante (vendedor) do

estabelecimento não pode fazer concorrência ao

adquirente (comprador), nos 05 (cinco) anos

subsequentes à transferência (art.1.147, CC).

• Esta obrigação de não fazer concorrência ou de não se

restabelecer, imposta ao alienante, só cabe se se tratar

da mesma atividade ou afim.


• No caso de arrendamento ou contrato similar a não

concorrência e durante todo o período de vigência do

contrato.

• A lei estabeleceu, ainda, prazos de responsabilidade

solidária ao alienante (vendedor): de 01 ano, a partir da

publicação, quanto aos débitos vencidos, e, quanto aos não

vencidos (débitos existentes, porém não vencidos), o prazo

para os não vencidos mais já contraídos é de 01 ano, a

partir da data do vencimento.


• Livre Concorrência / Prazos maiores ou menores

• A permissão de livre concorrência ou prazos inferiores ou

ainda superiores devem estar expressamente previstas no

contrato.

• Caso contrário tem que ser aplicada a regra legal.


• Da Sub-rogação do adquirente

• Salvo disposição em contrário, a transferência importa a

sub-rogação do adquirente nos contratos estipulados para a

exploração do estabelecimento, se não tiverem caráter

pessoal.

• No entanto o terceiro, parte nestes contratos poderão

rescindir o contrato em 90 dias a contar da publicação da

transferência.


• Os créditos do estabelecimento serão transferidos por meio

de cessão de créditos ao cessionário (adquirente) a partir

da publicação.

• No entanto, se um devedor do estabelecimento pagar, de

boa-fé, seu débito ao cedente (alienante), ficará exonerado,

restando ao adquirente, neste caso, a ação de regresso

contra o alienante.

PONTO COMERCIAL

• O Ponto Comercial se materializa como um bem incorpóreo

ou imaterial pertencente ao estabelecimento empresarial,

sua localização e tudo que envolve comercialmente o

estabelecimento.

• Um “plus” ao imóvel onde se encontra o estabelecimento,

muitas vezes em face do nível social dos frequentadores

(freguesia / clientela) ou interesse em consumir naquele

local.

PONTO COMERCIAL

• O ponto comercial possui um valor próprio e muitas vezes

elevado. Os empresários procuram o melhor ponto

comercial e costumam pagar por ele, além dos valores

referentes a locação.

• Muitas vezes é o empresário que cria ou desenvolve o

ponto comercial. Por isso a importância em protege-lo

juridicamente.

• Uma ferramenta importante é a Ação Renovatória de

Locação

AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO

• Judicialmente a Ação Renovatória de Locação trata-se de

um procedimento processual que facultada ao locatário

(inquilino) de um imóvel alugado para fins empresariais,

renovar, compulsoriamente, a locação, mesmo contando

com a resistência do locador (proprietário)

• Para tanto, devem ser preenchidos os requisitos legais (art.

51, Lei de Locação ou Lei do Inquilinato - 8.245/91) que

iremos estudar a diante.


• Legitimidade para propor Ação Renovatória

• São locatários com direito à Ação Renovatória:

• 1) O empresário individual, chamado pela LL de

comerciante (art.51, caput, LL).

• 2) As sociedades empresárias, chamadas pela LL de

comerciante.


• 3) As sociedades simples que visam lucro, chamadas

pela LL de sociedades civis que visam lucro.

• 4) Também têm direito à Renovatória (art. 51, § 1º, LL):

• O cessionário ou o sucessor da locação.

• O sublocatário, em caso de sublocação total.


• Requisitos Legais

• Os Requisitos Legais são cumulativos, portanto devem

estar preenchidos em sua totalidade para fazer valer o

direito à renovatória (art. 51, incisos I, II, e III e seu § 5º,

LL), sendo eles:

• 1) Contrato de locação escrito;

• 2) Prazo determinado de 05 anos ou a soma sucessiva e

ininterrupta de vários contratos escritos que dêem, no

mínimo, 05 (cinco) anos;


• 3) Exercício da mesma atividade nos últimos 03 anos;

• 4) Propositura da ação renovatória no prazo legal: de 01

ano a 06 meses antes do término do contrato, ou seja, no

penúltimo semestre do contrato em vigor – Este prazo é

decadencial.


• Exceções de Retomada (Defesa)

• O locador (proprietário do imóvel) só poderá retomar o

imóvel locado de forma excepcional, pois prevalece a regra

de que se o locatário preenche os requisitos do art. 51 e

cumpre as suas obrigações locatícias, propondo a

renovatória, a este caberá o direito de permanecer no

imóvel alugado, por sentença judicial.

• Mas como para toda regra existem as Exceções não

poderia ser diferente quanto a Ação Renovatória.


• Com a finalidade de contemplar o princípio constitucional

do direito à propriedade (art.5º, caput e seu inc. XXII, CF

c.c art.1.228, CC), o legislador elencou os casos em que,

na peça de defesa do locador (réu na ação renovatória)

poderá opor a fim de retomar seu imóvel.

• Veja o que diz a Constituição Federal e nossa legislação

civil:


• Art. 5º, da CF: “Todos são iguais perante a lei, sem

distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos

brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a

inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à

igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos

seguintes:

• [...]

• ]XXII - é garantido o direito de propriedade”;


• Art.1.228 do CC : “O proprietário tem a faculdade de

usar, gozar, dispor da coisa, e o direito de reavê-la do

poder de quem quer que injustamente a possua ou a

detenha”.


• Assim sendo o locador não estará obrigado a renovar o

contrato se comprovar (art. 52, LL):

• 1) Obras exigidas pelo Poder Público;

• 2) Obras feitas pelo próprio locador que valorize o imóvel;

• 3) Proposta melhor de terceiro (do valor do aluguel);


• 4) Uso Próprio Empresarial - Transferência de

estabelecimento do locador, de seu cônjuge, ascendente ou

descendente

• Os requisitos para se efetivar esta transferência são:

• - Ramo diferente do exercido pelo locatário;

• - Que o negócio exista há mais de 01 ano devidamente

registrado no órgão competente;

• - Que o locador ou seus parentes em linha reta ou cônjuge

detenham a maioria do capital social.


• Vitorioso o Locador na Ação Renovatória quanto a

retomada o Locatário poderá ter direito a indenização:

• A indenização dar-se-á nos seguintes casos:

• Sempre se indenizará o locatário no caso do item acima 3

(proposta melhor de 3º);

• No caso dos itens 1,2 e 4, caberá indenização ao locatário

somente se as obras alegadas pelo locador não se

iniciarem em 03 meses a contar da saída do locatário do

imóvel; ou de 03 meses para a efetiva transferência de

estabelecimento, a partir da saída do locatário.


• Indenização ao Locatário

• A indenização que cabe ao locatário engloba os prejuízos e

lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança e a

desvalorização do fundo de comércio. Todavia, só caberá

indenização ao locatário se este propôs a ação renovatória

em tempo hábil, caso contrário não terá direito à

indenização alguma.


• Locação em Shopping Centers

• Nestas locações aplica-se o direito à renovatória ao lojista

(locatário), e o direito às exceções de retomada ao

empreendedor (locador), com ressalva do da exceção do

item 4 (transferência de estabelecimento / uso próprio

empresarial) o qual está, o empreendedor, proibido de

alegar para recusar a renovação da locação (art. 52, II, §

2º, LL).


• A disposição dos lojistas num shopping center é conhecida

também pela locução tenant mix (variedade de inquilinos), e

estão estes inquilinos (lojistas) estão sujeitos a uma gama

de obrigações e direitos típicos das locações em shopping

(art.54 c.c.22,LL):

• Art. 54-“ Nas relações entre lojistas e empreendedores

de shopping center, prevalecerão as condições

livremente pactuadas nos contratos de locação

respectivos e as disposições procedimentais previstas

nesta lei


§ 1º - O empreendedor não poderá cobrar do locatário

em shopping center:

a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do

parágrafo único do art. 22; e

b) as despesas com obras ou substituições de

equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o

memorial descritivo da data do habite-se e obras de

paisagismo nas partes de uso comum.


§ 2º - As despesas cobradas do locatário devem ser

previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou

força maior, devidamente demonstradas, podendo o

locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de

classe exigir a comprovação das mesmas”.


• Art. 22 LL – “O locador é obrigado a:

• Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de

condomínio se entendem aquelas que não se refiram

aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,

especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à

estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e

iluminação, bem como das esquadrias externas;


• d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela

dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao

início da locação”;

EXERCÍCIO PRÁTICO

• VAMOS TESTAR O PODER DA PESSOA JURÍDICA!!

• Blindagem aos efeitos do casamento utilizando engenharia

societária e a natural personalidade jurídica de uma

sociedade!!!

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