locador financeiro e despesas de condominio

7/26/2019 Locador Financeiro e Despesas de Condominio

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27/02/2016 Acrdo do Supremo Tribunal de Justia

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Acrdos STJ Acrdo do Supremo Tribunal de JustiaProcesso: 08A1057N Convencional: JSTJ000Relator: URBANO DIASDescritores: LOCAO FINANCEIRA

LEGITIMIDADE PASSIVAACO EXECUTIVADESPESAS DE CONDOMNIO

RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTON do Documento: SJ20080710010571Data do Acordo: 10-07-2008Votao: UNANIMIDADE COM * DEC VOTTexto Integral: SPrivacidade: 1Meio Processual: AGRAVODeciso: NEGADO PROVIMENTOSumrio :

1. A legitimidade do executado, demandado por alegadamente ser responsvel pelopagamento das despesas comuns do condomnio , s est assegurada se na acta daassembleia do condomnio, constar o seu nome.2. Por via do regime-regra consagrado no artigo 1424 do Cdigo Civil ao locatriofinanceiro que compete o pagamento da quota-parte devida pela fraco que ocupa, emhomenagem ao preceituado no artigo 10, n 1, alnea b) do Decreto-Lei n 149/95, de 24de Junho, na redaco dada pelo Decreto-Lei n 265/97, de 2 de Outubro.

Deciso Texto Integral:Acordam no Supremo Tribunal de Justia:

1. RelatrioBanco AA, S.A. deduziu oposio execuo que lhe moveu o Condomnio do PrdioConstitu do em Propriedade Horizontal, sito na R. ..., ns 132 a 314, e na R. ..., 163, Porto,

alegando, em sntese, que no lhe so exigveis as importncias por este reclamadas, massim locatria que foi das fraces indicadas, BB Empresas de Construo S. A., e da,desde logo, a sua ilegitimidade para ser responsvel pelo pagamento das mesmas, paraalm de que nunca fra convocada para as assembleias-gerais do condomnio e de que taisdespesas sempre foram suportadas por aquela firma, locatria financeira das fracesdeterminantes das mesmas, at ao momento em que lhe foram devolvidas por via da

procedncia de uma providncia cautelar que, entretanto, contra ela instaurara, certo queo pagamento das ditas despesas so, de acordo com o preceituado no artigo 10, n 1,alnea b) do Decreto-lei n 149/95, de 24 de Junho, da responsabilidade do locatriofinanceiro. Mais disse que a locatria foi declarada insolvente, tendo a exequentereclamado no processo de verificao e graduao de crditos o crdito correspondente aomontante aqui peticionado.

Contestou o exequente, alegando, alm do mais, desconhecer a relao jurdica entre aexecutada e aquela empresa, e que a obrigao de pagamento das prestaes nodesaparece pelo simples facto de ter visto o seu crdito aprovado no processo derecuperao.

Em sede de saneador, foi a executada julgada parte legtima ad causame, em consonnciacom tal posio, aps instruo, a oposio foi julgada parcialmente procedente, ficandoa quantia exequenda reduzida a 29.250,42 e juros.

Estas decises motivaram recursos para o Tribunal da Relao do Porto, aquela de agravo

e esta de apelao.O provimento daquele determinou a absolvio da instncia da oponente pelo facto de tersido julgada parte ilegtima.

Na base desta deciso esteve, sobretudo, a considerao da natureza jurd ica da locaofinanceira imobiliria que visa o financiamento da aquisio da fraco pelo locatriofinanceiro, tal como ficou sublinhado num acrdo da mesma Relao e cujo relator foi
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o ento Desembargador Fonseca Ramos, e, mais concretamente, o dispositivo legal supracitado, na medida em que o mesmo, em vigor data da celebrao dos contratos cogente, imperativo, por as suas normas serem gerais e abstractas, no tendo eficciameramente obrigacional, antes se impondo a terceiros, logo, in casu, ao condomnio.

Foi a vez desta recorrer para este Supremo Tribunal, tendo, para o efeito, apresentado a suaminuta que fechou com as seguintes concluses:- O locador financeiro s deixar de ser o real e efectivo proprietrio do bem locado nofinal do contrato de locao, caso o locatrio exera o correspondente direito de opo de

compra.- No , pois, correcta a afirmao de que apenas o locatrio financeiro de fracesautnomas colhe vantagens das despesas comuns pois, se o contrato de locao nochegar ao seu termo (como sucedeu no caso dos autos - cfr. ponto 12 da factualidade dadacomo provada) ou se, a chegado, o locatrio no optar pela aquisio do bem locado,quem colhe as vantagens das aludidas despesas comuns , por um lado, o locatrio,enquanto tiver o seu gozo e, por outro, o locador por continuar a ser o seu proprietrio.- Nos termos do art. 1424, n 1, Cdigo Civil, as despesas comuns so pagas peloscondminos em proporo do valor das suas fraces, sendo que condminos so, comoresulta do n 1 do art. 1420 do mesmo diploma, os diversos proprietrios das fraces quecompem o edifcio.- Tal disposio em nada foi derrogada pelo art. 10 n1 al. b) Decreto-Lei n 149/95 (coma redaco que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n 265/97), pois tratam-se de normas dediferente natureza: "a primeira tem natureza real, vinculando ergaomnes dada aconexo funcional entre a obrigao e o direito real obrigado quem titu lar do direitoreal, a segunda reveste natureza obrigacional, vinculativa inter-partes" (neste sentido, oAc. STJ de 19.3.2002, inproc. 361/01-6).- Alis, se dvidas existissem acerca do alcance do art. 10 Decreto-Lei n 149/95, overtido na parte final do respectivo prembulo eliminava-as ao dizer: "enunciam-se maiscompletamente os direitos e deveres do locador e do locatrio, de modo a assegurar umamaior certeza dos seus direitos e, portanto, a justia da relao" (sublinhado nosso).Isto posto,- Como evidente, o problema da responsabilidade do locador financeiro pelo pagamento

das despesas comuns apenas se coloca nos casos de incumprimento do contrato delocao por parte do locatrio.- Assim, a aceitar-se o entendimento perfilhado no acrdo recorrido no sentido de que olocador financeiro de fraces autnomas no responsvel pelo pagamento dasrespectivas despesas comuns, o mesmo (que proprietrio das fraces autnomaslocadas) estaria, no que diz respeito s despesas do condomnio, a transferir para osdemais condminos o risco do negcio que celebrou com o locatrio, na medida em queficaria desonerado do pagamento de tais despesas quer o mesmo fosse ou no efectuado

por este ltimo e, melhor do que isso, no deixava de beneficiar com as despesas deconservao e/ou de beneficiao suportadas pelos demais condminos.- Ou seja, pelo entendimento proposto no acrdo recorrido, o dono das fraces, porqueescolheu mal o locatrio, via as mesmas conservadas ou beneficiadas sem ter que

despender um tosto.- evidente que no poder ser assim, sob pena de se admitir que o locador financeiroenriquea sem causa custa dos demais condminos.- E no se diga, como se diz no acrdo recorrido, que o entendimento acabado de expr"peca, por um lado pela desconsiderao de que tambm o proprietrio pode incorrer emincumprimento, no sendo essa uma situao invulgar, e, por outro, porque o locador estnos antpodas da posio de proprietrio em relao coisa: no escolhe o bem, nodetermina as suas caractersticas, no se preocupa com a sua rentabilidade so tudoassuntos que dizem respeito ao utente/locatrio".- Na verdade, o locador sempre ter a responder pelo seu incumprimento pelas fracesautnomas de que proprietrio, ao passo que o locatrio pode no ser dono de coisa

nenhuma, pelo que a probabilidade de o condomnio obter o pagamento das despesascomuns do locador , em regra, significativamente maior do que de o obter do locatrio.- Depois, porque o locador, apesar de no escolher o bem locado, conforma-se com aescolha feita pelo locatrio, no se vislumbrando, pois, que diferena possa haver entre asduas situaes.- Em face do exposto, deve entender-se que o locador financeiro de fraces autnomas


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responsvel, perante o condomnio, pelo pagamento das correspondentes despesascomuns.- Entendendo diferentemente, o acrdo recorrido fez errada aplicao do artigo 10 n1alnea b) Decreto-Lei n 149/95 (com a redaco que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n265/97) e violou o disposto nos artigos 1420, n 1, e 1424, n 1, Cdigo Civil, pelo quedeve ser revogado e, consequentemente, mantido o decidido em 1 Instncia.

Em defesa do aresto impugnado, contra-alegou a recorrida.

2. As instncias deram como provados os seguintes factos:

1 - A executada proprietria das fraces autnomas designadas pelas letras AGM, AGN,AGO, AGP, AHH, AHI, AHJ, AHL, AID, AIE, AIF, AIG, SH, SI, SJ, SL, SM, SN, SO, SP, SR,SS, ST, SU, SV, e SX do prdio constitudo em propriedade horizontal sito na Rua ... 132 a314 e na Rua ..., Massarelos, Porto, com a permilagem num total de 48,5.

2 - No foram pagas as quotas das despesas de condomnio relativas a essas fracesautnomas respeitantes a todos os trimestres do ano de 2001, do 1 trimestre do ano de2002, o valor de 2.627,08 do 2 trimestre de 2002.

3 - No foi pago at ao dia 8 do primeiro ms do respectivo trimestre as quotas de

despesas de condomnio de todos os trimestres do ano de 2000 e do 3 trimestre do ano de2002.

4 As quotas do ano de 2000 respeitantes s referidas fraces foram do montante de14.901,62 , conforme o teor da deliberao da assembleia de condminos de 04.01.1999,conforme o teor do documento de fls. 27 a 29 dos autos executivos que aprovou ooramento para 1999, o qual vigorou tambm em 2000.

5 - As quotas do ano de 2001 respeitantes s mesmas fraces foram do montante de13.409,76 , conforme o teor da acta de fls. 30 a 50 da execuo.

6 - As quotas trimestrais do ano de 2002 respeitantes s mesmas fraces foram do

montante de 3.652,65 conforme o teor do documento junto a fls. 51 a 67 da execuo.

7 - Os mesmos valores vigoraram para o ano de 2003.

8 D-se por integralmente reproduzido e integrado o teor do Regulamento doCondomnio junto a fls. 1 a 26 da execuo.

9 As preditas fraces estiveram por todo o perodo a que se reportam as quotas edespesas de condomnio peticionadas, dadas de locao financeira sociedade BB Empresa de Construes e Obras Pblicas CC, S.A., conforme o teor do contrato junto afls. 13 a 25.

10 D-se por integralmente reproduzido o teor dos documentos juntos a fls. 26 a 69.

11 A BB foi convocada pela Administrao do Condomnio exequente para as reunies,ordinrias e extraordinrias das Assembleias de Condminos.

12 Em 22 de Maio de 2002 as fraces referidas foram restitudas oponente.

13 Todos os contactos, convocatrias, avisos, actas e diligncias relativos aocondomnio aqui em causa, eram dirigidos directamente, pela exequente Sociedade BB,S.A.

14 - Relativamente ao 3 trimestre de 2003, a oponente pagou o valor de 3.641,46 .

15 A exequente enviou oponente a carta datada de 30-10-2003, junta a fls. 96 a 97, aqual foi recebida pelo oponente em 31-10-2003.

16 A oponente enviou exequente a carta junta a fls. 100.

17 A exequente enviou oponente a carta junta a fls. 102.


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18 A oponente enviou exequente a carta datada de 21-11-2003, junta a fls. 104.

3. Quid iuris?

A questo nica trazida nossa considerao a de saber se a executada BIP Leasing Sociedade de Locao Financeira, S.A., parte ilegtima para a execuo que lhe foiinstaurada por Condomnio do Prdio Constitudo em Propriedade Horizontal, sito na R...., n s 132 a 314 e R. da ..., n 163, Porto, tal como sentenciou a Relao do Porto,revogando o julgado da 1 instncia ou se, pelo contrrio, parte legtima como pugna a

recorrente em apoio a esta deciso.

Para trs ficou o mrito da oposio, j que a Relao, como ficou dito, julgou apenas deforma, considerando a oponente parte ilegtima, revogando, destarte, o que a 1 instnciatinha a este respeito decidido, e considerando, logicamente, prejudicado, o conhecimentoda apelao.

A tarefa surge-nos algo facilitada na justa medida em que, para obtermos resposta,necessrio se torna analisar o que concretamente consta dos ttulos dados execuo.S vendo o que l est que poderemos emitir um juzo certo sobre a questo dalegitimidade ou ilegitimidade da executada, aqui recorrida.

Exame este que exigncia fundamental luz do que est preceituado no artigo 55, n 1,do Cdigo de Processo Civil, a execuo tem de ser promovida pela pessoa que no ttulofigure como credor e deve ser instaurada contra a pessoa que no ttulo tenha a posio dedevedor.

Interessa-nos, pois, saber se a executada-recorrida, tem nos ttulos a posio de devedora.

Como reconhece Lebre de Freitas, a legitimidade das partes determina-se, na acoexecutiva, com muito maior simplicidade do que na aco declarativa.

E justifica, dizendo que enquanto nesta h que indagar da posio das partes em face dapretenso, o que implica averiguar a titularidade, real ou meramente afirmada pelo autor,da relao ou outra situao jurdica material em que ela se funda, , na aco executivaa indagao a fazer resolve-se no confronto entre as partes e o ttulo executivo: tmlegitimidade como exequente e executado, respectivamente, quem no ttulo figura comocredor ou devedor (A Aco Executiva Luz do Cdigo Revisto 2 edio , pgina102).

Tambm Anselmo de Castro no deixa de salientar este aspecto, ao dizer que a lei duma noo de parte que se aproxima do conceito de parte verdadeira ou legtima naaco declarativa, e dela se v que no vale em processo executivo um conceito delegitimidade que se reconduza simples afirmao da titularidade do direito daobrigao, na medida em que esta ter de se apresentar fundada no prprio ttulo.

E sublinha:

Contudo, no deixa a noo de parte de continuar a revestir carcter formal, posto queno interessa a efectiva titularidade do direito mas apenas aquela que se encontre nottulo.

Como excepo a esta regra aponta o insigne e saudoso Professor coimbro, os casos defalecimento das pessoas que figuram nos ttulos, o que legitima a interveno dossucessores (A Aco Executiva Singular, Comum e Especial, pginas 76 e 77).

Tambm Miguel Teixeira de Sousa destaca esta mesma ideia, a partir da noo consagradano artigo 55, n 1 do Cdigo de Processo Civil as partes legtimas para a execuodeterminam-se, em regra, em funo do prprio ttulo executivo, no deixando, contudo,

de fazer notar que em certas situaes isso no acontece (exemplos: casos de contrato parapessoa nomear ou a favor de terceiro, em que a legitimidade executiva pertence ento pessoa que venha a ser nomeada como titular dos direitos provenientes do contrato ()ou ao terceiro que venha a ser indicado como beneficirio, para alm dos casos dechamada legitimidade indirecta dos sucessores, j referida (Aco Executiva Singular,


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pginas 135 e 136).

Do mesmo modo, Amncio Ferreira nos chama a ateno para o facto de a legitimidade, naaco executiva, se aferir atravs de um critrio formal, diversamente do que ocorre naaco declarativa, onde se faz apelo a um critrio substancial, identificando-se aqui alegitimidade com o interesse que o autor e o ru tm, respectivamente, em demandar econtradizer.

E no se coibiu de citar Alberto dos Reis para fazer realar a ideia (certa) de que figurar

no ttulo como credor no o mesmo que ser credor e ter no ttulo a posio de devedor coisa diversa de ser realmente devedor (Curso de Processo de Execuo 10 edio ,pginas 70 e 71).

Finalmente, Remdios Marques justifica esta linha de argumentao, dizendoprecisamente porque na aco executiva se visa obter a tutela efectiva do direito nsitono ttulo executivo a uma prestao que se encontra violado, o interesse directo emdemandar e o interesse directo em contradizer (por cujo respeito se afirma a ideia delegitimidade processual) no radica nas pessoas que so titulares da relao materialcontrovertida, tal-qualmente esta configurada pelo autor. Antes so partes legtimasquem no ttulo executivo figura como credor e como devedor. Da que o ttulodesempenhe uma funo legitimadora que serve para delimitar subjectivamente a

execuo (Curso de Processo Executivo Comum Face do Cdigo Revisto, pgina 110).

No foi sem propsito que convocmos todos estes ensinamentos doutrinais, todos elestecidos volta do estatudo no artigo 55, n 1 do Cdigo de Processo Civil.

que ao interrogarmo-nos sobre se a recorrida tem ou no legitimidade passiva para aexecuo que lhe foi movida pela recorrente, temos, necessariamente, que averiguar se amesma consta nos ttulos como devedora da exequente, aqui recorrente. S vendo se lconsta como tal que poderemos afirmar a sua legitimidade caso contrrio, outraconcluso no pode ser tirada que no seja a da sua ilegitimidade.

, pois, este particular ponto que nos interessa e j no saber se ela , efectivamente,

devedora da exequente.

De acordo com o disposto no artigo 46, n 1, alnea d) do Cdigo de Processo Civil,podem servir de base execuo os documentos a que, por disposio especial, sejaatribuda fora executiva.

Neste contexto, o artigo 6, n 1, do Decreto-Lei n 268/94, de 25 de Outubro, prescreve oseguinte:

A acta da reunio da assembleia de condminos que tiver deliberado o montante dascontribuies devidas ao condomnio ou quaisquer despesas necessrias conservao efruio das partes comuns e ao pagamento de servios de interesse comum, que no

devam ser suportadas pelo condomnio, constitui ttulo executivo contra o proprietrioque deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte

Postos perante esta realidade, a primeira tarefa que nos imposta, cifra-se em averiguar senos ttulos dados execuo actas de assembleias-gerais do condomnio exequente consta a executada como devedora.

Antes de respondermos a esta questo, no podemos deixar de estranhar o facto de aexecutada ser demandada, certo que, nos factos elencados, consta que BB locatriafinanceira das fraces relativas s quais a exequente reclama o pagamento de despesas deutilizao comum como tendo sido convocada pela Administrao do Condomnio paraas assembleias-gerais (ponto n 11), e, ainda, que todos os contactos, convocatrias,

avisos, actas e diligncias relativas ao condomnio foram para ela dirigidos directamente(ponto n 13).

De igual modo se nos antolha como esquisito o facto (no elencado, mas no impugnado,antes at aceite) de a locatria financeira (BB) ter entrado num processo de insolvncia,em 2002, o que motivou reclamao, no respectivo processo, por parte da aqui exequente-


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recorrente, da quantia por ela exigida executada.

Para este facto inslito encontrou a exequente resposta adequada, dizendo que aobrigao do locador financeiro no desaparece pelo facto de ver aprovado o seu crdito,no podendo, todavia, receber duas vezes.

Fcil compreender a nossa perplexidade perante esta ltima realidade: com que bulas foia recorrente reclamar o pagamento do seu crdito ao processo de insolvncia da locatriafinanceira?!

E, logo a seguir, correu a instaurar este processo contra a aqui executada?

E qual o instituto jurdico que lhe assegura o poder de demandar, por um lado a locatriafinanceira (em sede de processo de insolvncia) e, por outro, a aqui demandada, naqualidade de locadora financeira?

Que solidariedade passiva esta e onde se apoia?

Sinceramente, no sabemos.

E no sabemos no s porque no sabemos, mas sim porque nada legitima esta dualidadede pretenses.

Adiante, pois a nossa tarefa saber da legitimidade da demandada.

Para desvendarmos o mistrio escondido nas primeiras interrogaes procuramos saber arazo das convocatrias.

Encontramo-lo no Regulamento do Condomnio: no artigo 37 est escrito que todo ocondmino tem o direito de assistir, intervir e deliberar (n 1).

Ou seja, a exequente sempre viu a locatria financeira como dialogante vlida paraparticipar nas deliberaes do colectivo, fazendo, inclusive, aprovar despesas, essasmesmas que agora reclama da locadora financeira (!).

E no se diga que a situao era inocente, que, noutras situaes, locadores financeirosno participaram e votaram nas mesmssimas assembleias-gerais, pois uma simplesolhadela para as actas juntas permite-nos ver que, por exemplo, BCP LeasingS. A.

participou nelas (cfr. fls. 66).

A justificao para esta constatao no nos parece complicada. No h aqui nada decensurvel: que h situaes e situaes, umas vezes responsvel pelo pagamento a

prpria locadora financeira, outras j o ser a locatria financeira, tudo dependendo dareal situao de fruio das fraces originadoras das despesas comuns.

No se pode, pois, teorizar. Tentaremos ir ao pormenor mais adiante.

Bom.

Aqui chegados, altura de irmos directamente nossa questo e respondermos, positivaou negativamente, mesma.

Mas a resposta, como ficou dito, pressupe que se saiba o que consta nos ttulos, nasactas.

luz do artigo 6 do j citado Decreto-Lei n 268/94, de 25 de Outubro, a acta para valercomo ttulo executivo ter de conter no s o nome do devedor, mas tambm o montanteem dvida: assim ficar satisfeita a exigncia contida no artigo 45, n 1, do Cdigo deProcesso Civil toda a execuo tem por base um ttulo, pelo qual se determinam o fim e

os limites da aco executiva.

Mas, antes de darmos uma resposta concreta ao problema, convm, ainda, precisar umponto. que em dvida est apenas o que diz respeito aos anos de 2001 e 2002, pois que,no que diz respeito a 2003, a oponente-recorrida pagou o reclamado (ponto n 14 dos


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factos dados como provados).

Ainda um outro pormenor: as fraces foram entregues pela locatria financeira locadorafinanceira em 22 de Maio de 2002 (ponto n 12 dos factos elencados).

Situados no tempo, eis-nos a ler as actas, os documentos que as instncias, de uma formaerrada, deram como reproduzidos.

E, lendo-os, no descortinmos nelas uma nica referncia aqui recorrida.

Com efeito, quem aparece nas listas das actas e em actas a locatria financeira BB ( cfr.fls. 36, onde formulou uma declarao de voto, e fls. 45 acta 1/2001 , fls. 63 acta1/2002 a acta n 2 junta a fls. 68 diz respeito a uma assembleia realizada no dia 20 deMaio de 2003 e nela no se faz referncia alguma nem locatria nem locadora).

Curiosamente, esta ltima acta a nica a fazer referncia sua natureza comoconstituindo ttulo executivo por referncia a uma lista anexa que no consta dos autos.

No figurando, como no figura, nas actas que foram dadas como ttulos, comodevedora, nunca poderia a executada ser demandada como devedora da exequente. Omesmo dizer que, em respeito absoluto pelo preceituado no artigo 55, n 1, do Cdigode Processo Civil, aquela nunca poderia ser julgada como parte legtima.

Eis, pois, a resposta certa questo que nos foi colocada pela recorrente: bem decidido foipelo Tribunal da Relao do Porto a questo da (i)legitimidade passiva.

A deciso impugnada no merece censura, antes confirmao.

A deciso que no a justificao, como se ir ver.

Poderamos parar aqui.

No responderamos, contudo, ao que esteve na base da argumentao motivadora dorecurso.

Ademais, comprometemo-nos h pouco a discutir este preciso ponto de saber a quemcompete o pagamento das despesas respeitantes s partes comuns de edifcio em

propriedade horizontal no caso de haver fraces ocupadas por mor de contratos delocao financeira, se ao locatrio financeiro ou ao locador financeiro.Temos para ns, ressalvado o respeito por entendimento diferente, que, em princpio, olocatrio financeiro o responsvel pelo pagamento das despesas do condomnio relativass partes comuns.

Expliquemo-nos, ento.

O n 1 do artigo 1424 do Cdigo Civil prescreve:

Salvo disposio em contrrio, as despesas necessrias conservao e fruio das partescomuns do edifcio e ao pagamento de servios de interesse comum so pagos peloscondminos em proporo ao valor das suas fraces.As despesas relativas ao pagamento de servios de interesse comum tm a ver com alimpeza, a esttica, a portaria, a segurana, a conservao dos jardins, e semelhantes, quecontribuam para o bem estar dos condminos e lhes tornem a vida aprazvel nocondomnio (Jorge Alberto Arago Seia, Propriedade Horizontal 2 edio pgina125).Nas despesas necessrias conservao e fruio das partes comuns devem incluir-setodas as que so indispensveis para manter essas partes em condies de poderem servir

para o uso a que se destinam, independentemente do montante a que, em cada passo,

ascendam (Pires de Lima e Antunes Varela, Cdigo Civil Anotado, Volume III 2edio , pgina 431).Os encargos de conservao, uso e fruio englobam todas as despesas decorrentes douso e fruio das partes comuns, nomeadamente, as resultantes de servios prestados porterceiros no interesse comum dos condminos, como sejam, por exemplo, os de limpeza ede conservao regular dos bens ou instalaes (Lus A. Carvalho Fernandes, Lies de


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Direitos Reais, pgina 367).

pergunta sobre quem deve responder (perante o condomnio) pelo pagamento de taisdespesas, responde o legislador com uma resposta que parece bvia: so os condminos,salvo disposio em contrrio.Uma leitura puramente conceitual, obrigar-nos-ia a ridicularizar a nossa angstia perantetal clarividncia. Mas, como sabemos, no mundo s aparentemente as cousas nos surgemcom simplicidade.O nosso esprito, que no navega na jurisprudncia dos puros conceitos (muito longe

disso), no ficaria tranquilo com tal resposta (aparentemente) clara perante o caso que nospreocupa que o de saber se o locatrio financeiro ou no responsvel pelo pagamentode tais despesas decorrentes do uso comum.A questo , no fim de contas, de interpretao.O legislador continua a entender por bem fornecer aos decisores pistas de interpretao,assumindo um problema que no da sua regedoria, como se fizesse sentido que os

jurisprudentes no soubessem as boas regras de interpretao e aplicao do Direito,apontando-as no artigo 9 do Cdigo Civil. duvidoso que tais orientaes impostas pelo (todo poderoso) legislador tenham hojeguarida face do Direito Fundamental.Com a profundidade que se lhe reconhece, Fernando Jos Bronze, louvando-se nodisposto no artigo 202 da Constituio, no deixa de enfatizar que o problema da(racionalizada) realizao jurdico-decisria da normatividade jurdica vigente (enquantoexpresso emblemtica e dimenso constitutiva do Estado-de-Direito) da autnoma (eresponsvel) competncia dos tribunais, que devero pressupor para o efeito (emdialctica correlatividade) o mrito do caso judicando, o pr-objectivado sistema jurdicoe o (deveniente e) especfico sentido da juridicidade, razo pela qual o alvitrado no n 3do artigo 202 da Constituio determinaria a revogao dos actuais artigos 8, 9, 10 e11 do Cdigo Civil.Perante esta argumentao, deve, ento, concluir-se pela irrelevncia das normas jurdicasreferidas?Claro que no. Como salienta o Professor de Coimbra que temos vindo a citar, elas podemvaler muito desde que mostrem consonncia com a sua (melhor: tambm sua) posio

crtica.Para tanto, necessrio se torna que se abandone (em definitivo) a clssica distino entreo problema prtico do direito (reservado voluntasdo legislador) e o problema teorticodo pensamento (que na sua insignificncia, se confiava aos juristas decidentes e seentendia susceptvel de ser resolvido pela tautolgica lgica aponfntica) e que seconclua (de uma vez por todas) que o problema decidendo o ponto de partida e aperspectiva do exerccio metodonomolgico, e de que este ltimo, holisticamenteconsiderado, tomou o lugar tradicionalmente ocupado, em termos dualizados, pelasquestes da interpretao e da integrao das lacunas (QUAE SUNT CAESARIS: ETQUAE SUNT IURISPRUDENTIAE, IURISPRUDENTIAE, COMEMORAES DOS 35ANOS DO CDIGO CIVIL VOLUME II -, PG. 77 e seguintes). com esta abertura de esprito que teremos de responder questo colocada, virando os

nossos olhos para a realidade hodierna, fazendo, em suma, um esforo de no fossilizaodo pensamento decisrio.Queremos com isto dizer que luz da realidade que hoje se nos oferece novosinstrumentos de riqueza, novas garantias, novos institutos que temos de enfrentar onosso problema.

Muito claramente a questo esta: ser lcito (melhor: ser justo) considerar, hic et nunc,apenas e s condmino o proprietrio?Ou, por outras palavras, ser que o locatrio financeiro no um verdadeiro condmino?Mais ainda: ser que o locador , no caso da locao financeira imobiliria, um verdadeiro

proprietrio (se que, nos dias de hoje se pode ver o proprietrio como nos d ias de ontem

ou de anteontem)?Ou no ser de considerar que, postos perante uma locao financeira de naturezaimobiliria, no podemos e devemos considerar apenas e s (isto , enquanto vigorar ocontrato de locao financeira) o locatrio como condmino?

No fim de contas, a pergunta que paira no nosso esprito e em relao qual pretendemosobter resposta , simplesmente, esta: quem que, face do nosso sistema jurdico,


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condmino?Claro que no ignoramos as guas em que navegamos: estamos em pleno campo daautonomia da vontade e, por isso, todos os contornos obrigacionais so imaginveis e

possveis. Assim, admitimos plenamente que haja acordos entre locador financeiro elocatrio financeiro (e at com terceiros) com vista assumpo das dvidas pelasdespesas comuns do condomnio, desde que este a aceite. O prprio legislador faz aressalva (salvo disposio em contrrio).Mas no isso que nos preocupa. Antes e s sabermos se, perante o caso concreto, em quenada surge como lateralmente combinado entre as partes, de um ocupante de uma fraco

na qualidade de locatrio financeiro ele e apenas ele o responsvel pelo pagamento dasdespesas em causa.Antes de prosseguirmos o discurso em defesa do nosso ponto de vista, no queremosdeixar de frisar que, mesmo para quem entenda que o legislador o senhor todo-poderosoque impe at ao decisor o modus interpretandi, possvel chegar ao ponto de chegada

para o qual ns apontamos: nem sempre os caminhos maus nos levam a portos errados.J Baptista Machado, repudiando por completo o positivismo jurdico (o qual entende avontade legislativa como criadora e em boa medida arbitrria da prpria evoluo dasociedade), no deixa, no ponto concreto da interpretao, de lanar mo de todos os

pontos evidenciados no artigo 9 do Cdigo Civil para alcanar o desideratumvoluntaslegislatoris.E, nessa perspectiva, no deixa de realar que o texto o ponto de partida (tendo mesmouma funo negativa, de afastamento ou eliminao de sentidos sem qualquer apoio mastambm positivo quando vrios sentidos sejam possveis nela colher), passando peloelemento teleolgico (o conhecimento deste fim, sobretudo quando acompanhado doconhecimento das circunstncias em que a norma foi elaborada), pelo elementosistemtico (o que significa a considerao de outras disposies que formam ocomplexo normativo do instituto em que se integra a norma interpretanda oportunoreferir aqui a descoberta da geneologia ou linhagem jurdico-sistemtica da norma),mas tambm o elemento histrico, nele considerando a histria evolutiva do instituto, aschamadas fontes da lei e os trabalhos preparatrios, encarando como ponto maisimportante de tarefa a busca da unidade do sistema, pegando aqui nas palavras deLarenz (a lei vale na verdade para todas as pocas, mas em cada poca da maneira como

esta a compreende e desimplica, segundo a sua prpria conscincia jurdica) (Introduoao Direito e ao Discurso Legitimador, pgina 181 e seguintes.).

Numa linha de pensamento que anda muito prxima deste ltimo A., Francesco Ferrararefere que o jurista h-de ter sempre diante dos olhos o escopo da lei, quer dizer, oresultado prtico que ela se prope conseguir. A lei um ordenamento de relaes quemira a satisfazer certas necessidades e deve interpretar-se no sentido que melhor respondaa esta finalidade, e portanto, em toda a plenitude que assegure tal tarefa.E continua:Ora isto pressupe que o intrprete no deva limitar-se a simples operaes lgicas, mastem de efectuar complexas apreciaes de interesses, embora dentro do mbito legal.E, do mesmo modo, no deixa de fazer distinguir entre interpretao literal e interpretaolgica, fazendo apelo aos elementos enunciados supra na mira de alcanar a ratio legis

(Interpretao e Aplicao das Leis, traduzido por Manuel A. Domingues Andrade,Coleco Stvdium 3 edio , pgina 136 e seguintes).

A nossa questo coloca-se porque, a partir da entrada em vigor do Decreto-Lei n 10/91,de 09 de Janeiro, passou a vigorar no nosso sistema jurdico um regime que permitiu alocao financeira de imveis destinados a habitao do locatrio.O alargamento do regime do leasinga todos os imveis foi saudado por Rui Pinto Duartecom o argumento de que todo o acrscimo do financiamento habitao em Portugal

bem-vindo (Escritos SobreLeasingeFactoring, pgina 181).O legislador, em 1997, ciente da realidade, entendeu por bem, dissipar dvidas eestabelecer um regime uniforme para o contrato de locao financeira,

independentemente do respectivo objecto (prembulo do Decreto-Lei n 265/97, de 02de Outubro).E foi por obra e graa de tal diploma legal que o Decreto-Lei n 149/95, de 24 de Junho(Regime Jurdico da Locao Financeira), sofreu alteraes, nomeadamente nas alneas b)do n 1, e d) do n 2, do seu artigo 10.

No caso presente, a primeira daquelas duas disposies que tem aqui aplicao. Reza


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assim:1 - So nomeadamente, obrigaes do locatrio:

b) Pagar as despesas de locao de fraco autnoma, as despesas correntes necessrias funo das partes comuns de edifcio e aos servios de interesse comum.Concedemos que a redaco do Decreto-Lei n 10/91, de 09 de Janeiro, (diploma legalque alargou a locao financeira ao domnio da habitao) era mais precisa a este respeito,

pois, de uma forma clara, estipulava que o locatrio assume, em nome prprio, todos osdireitos e obrigaes do locador relativos s partes comuns do edifcio, suportando asdespesas da administrao, participando e votando nas assembleias de condminos e,

podendo, nelas, ser eleito para os diversos cargos com excepo de tudo aquilo queimplique a disposio das partes comuns ou a alterao do ttulo constitutivo utartigo9, ns 1 e 2.Apesar da imperfeio (?) do regime actualmente vigente (redaco dada ao Decreto-Lein 149/95, de 24 de Junho, pelo Decreto-Lei n 265/97, de 02 de Outubro), nada nos podelevar a mudar de rumo, como acertadamente adverte Sandra Passinhas (A Assembleia deCondminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, pg. 208 e 209): no fundo oque o legislador pretendeu com esta ltima alterao foi apenas estabelecer um regime

jurdico uniforme para o contrato de locao financeira, independentemente do respectivoobjecto (prembulo do novo diploma legal).

A situao torna-se, aos nossos olhos muito mais evidente, se nos dermos ao trabalho dehistoriar um pouco.Se o fizermos facilmente daremos conta que esta nossa questo s faz sentido a partir domomento em que o legislador resolveu introduzir no Ordenamento Jurdico positivo,atravs do j supradito Decreto-Lei n 10/91, de 09 de Janeiro, o regime da locaofinanceira de imveis destinados a habitao do locatrio.O legislador explicou a razo da sua opo, dizendo no prembulo daquele diploma legalque o regime agora estabelecido vem colocar disposio do pblico um instrumentoflexvel e capaz de proporcionar os meios necessrios para a compra de habitao

prpria.Concretizando normativamente a sua in teno, plasmou no artigo 9 o seguinte:1 Nas situaes de propriedade horizontal, o locatrio assume, em nome prprio, todos

os direitos e obrigaes do locador relativos s partes comuns do edifcio, suportando asdespesas de administrao, participando e votando nas assembleias de condminos e

podendo, nelas ser eleito para os diversos cargos.2 Exceptua-se do disposto no nmero anterior tudo aquilo que implique a disposio de

partes comuns ou alterao do ttulo constitutivo.Perante o xito, o legislador houve por bem intervir na nsia de unificar os regimes dalocao financeira e explicou-se, dizendo no prembulo do Decreto-Lei n 265/97, de 02de Outubro: estabelece-se, assim, um regime jurdico uniforme para o contrato delocao financeira, independentemente do respectivo objecto, na medida em queconsiderou-se que, face quantidade de contratos de locao financeira de imveis paraa habitao registados, por um lado, e, por outro, pelo respectivo regime jurdico, no se

justificava que este tipo de contratos no fosse sujeito ao regime geral.

Foi esta e apenas esta a razo motivadora da revogao do diploma legal inovador, tendo,pois, o legislador introduzido algumas alteraes no diploma unificador,designadamente prevendo situaes de propriedade horizontal, por forma que oregime geral melhor acomode os contratos que tenham aquele objecto.E, dentro desta ptica, o artigo 10, n 1, alnea b) deste ltimo diploma estabelece queso obrigaes do locatrio (financeiro, entenda-se) pagar, no caso de locao de fracoautnoma, as despesas correntes necessrias funo das partes comuns de edifcio e aosservios de interesse comum.E, em perfeita consonncia, com esta imposio, a alnea e) do n 2 do mesmo artigo,

passou a prescrever que assiste ao locatrio (financeiro, entenda-se) exercer, na locaode fraco autnoma, os direitos prprios do locador, com excepo dos que, pela sua

natureza, somente por aquele possam ser exercidos.Vistas bem cousas, este artigo 10 (n 1, alnea b) e n 2, alnea e)) nada mais representa doque uma verdadeira transposio do regime inicial para o regime unificador. luz das boas regras interpretativas, no vemos como se pode fugir a este resultado:responsvel, em princpio, pelo pagamento das despesas comuns o locatrio financeiro.E dizemos em princpio porque, estando ns no campo por excelncia da liberdade


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contratual, nada impede que outras combinaes contratuais sejam ajustadas entre aspartes, como evidente.No caso que nos preocupa no acertaram as partes (pelos vistos nada consta dos autos e,sobretudo, nada est nas actas) que nos permita conjecturar que estamos perante umaexcepo ao regime-regra estabelecido pela lei.

Compreende-se que assim seja. Que as despesas em causa sejam, salvo estipulao emcontrrio, da conta de locatrio financeiro.

Diogo Leite Campos na anlise figura da locao financeira no deixa de apontar que olocador no explora o bem, no dispe de um bem que oferece em locao, no teminteno de correr riscos prprios do proprietrio, nomeadamente o risco econmico dano rentabilidade da coisa e do seu perecimento, razo pela qual se desinteressa da coisa.Por outro lado acrescenta os riscos so assumidos pelo utente e ele que escolhe acoisa de acordo com as suas necessidades, acabando por concluir que o locatrioaparece, pois, como o proprietrio (econmico) do bem que paga integralmente duranteo perodo do contrato, e cujos riscos assume (A Locao Financeira, pginas 129 e 130).E isto acontece porque o contrato de locao financeira , essencialmente, um negciode crdito, ainda que vertido nos moldes da velha locao (Antnio Menezes Cordeiro,Manual de Direito Bancrio 3 edio pgina 563).Tambm Joo Calvo da Silva acentua esta nota ao dizer que o locador tem a obrigaode conceder mas no de assegurar o gozo da coisa ao locatrio, a este cabendo amanuteno e conservao do bem em bom estado, efectuando todas as despesasnecessrias. O que se revela harmnico com a funo de financiamento desempenhado

pela sociedade de leasing, que compra a coisa para a dar em locao financeira, comopo de compra final, e que, por isso mesmo, a partir da concesso da mesma aolocatrio, se desinteressa dos riscos e responsabilidade conexos sua utilizao(Estudos de Direito Comercial Pareceres Locao Financeira e Garantia Bancria,

pgina 26).Da natureza complexa do contrato de leasingtambm nos d conta Lus Manuel Teles deMenezes Leito, ao dizer que o leasingconstitui uma operao complexa, tem anatureza de verdadeira garantia, o leasing uma operao de financiamento, que se

reconduz a um emprstimo de dinheiro e, ainda, que para alm dos direitos e deveresgerais do contrato de locao, cabem ao locador financeiro as faculdades de defender aintegridade do bem, examin-lo e fazer suas, sem compensao, as peas ou outrosacessrios nele incorporados, mas j as obrigaes do locatrio financeiro so moldadas

pelo regime geral da locao (Garantias Das Obrigaes, pgina 277 e seguintes).Tambm Antnio Pedro A. Ferreira sublinha o elemento financeiro como sendo o seutrao distintivo e justifica:De facto, uma avaliao substancial dos interesses que confluem na negociao em causaevidencia que a aquisio do bem e a sua posterior cedncia em locao financeiraconstituem meros elementos instrumentais sustentao creditcia assegurada a um dadoinvestimento, permitindo ao investidor no correr riscos desnecessrios de imobilizaoeconmica ou de obsolescncia tcnica.

Para este A., a locao financeira surge como contrato novo, nominado e tpico,especfico da actividade bancria e genericamente orientado para a prossecuo de funode financiamento (Direito Bancrio, pgina 631 e seguintes).Mais longe vai Jos Simes Patrcio, que, depois de acentuar que o direito de aquisio

por parte do locatrio o elemento essencial do contrato, acaba por defender que o leasingse como uma verdadeira e prpria operao de crdito, que no de simplesfinanciamento, para louvar a orientao perfilhada no acrdo deste Supremo Tribunal,de 11 de Dezembro de 2003, segundo a qual no pode aceitar-se sem sria reserva a tesede que o contrato de locao a matriz e o modelo da locao financeira e do seu regimedado que isso seria tomar o nome pela substncia e, desse modo, a nuvem por Juno,fazendo tbua rasa da sua funo econmica que essencialmente a de forma, modo ou

instrumento de financiamento, facultado atravs do uso do bem escolhido pelo locatrio,que a locadora adquire para esse efeito (Direito Bancrio Privado, pgina 319 eseguintes).Gabriela Figueiredo Dias, depois de observar que o leasingapareceu e tirou protagonismo venda a crdito com reserva de propriedade, no deixou de salientar as grandessemelhanas que existem entre ambas as figuras, frisando que enquanto na compra e


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venda com reserva de propriedade a coisa (ou o seu domnio) afectada garantia docrdito do prprio vendedor, na locao financeira ela afectada garantia do crdito deum terceiro que no o fornecedor do bem em causa: a instituio financeira (Reserva de

propriedade, COMEMORAES DOS 35 ANOS DO CDIGO CIVIL VOLUME III ,pginas 441 a 443).E isto porque, como sabemos, s bancos e as sociedades de locao financeira (estas soinstituies de crdito que tm por objecto principal o exerccio da actividade de locaofinanceira) podem celebrar, de forma regular, na qualidade de locadores, contratos delocao financeira (ut artigos 1, n 1 e 4 do Decreto-Lei n 72/95, de 15 de Abril, com

redaco dada pelo Decreto-Lei n 285/2001, de 03 de Novembro).

A leitura que surpreendemos do diploma legal em vigor respeitante ao contrato delocao financeira vai ao encontro dasolu tio dada por Sandra Passinhas que, face redaco da alnea b) supra citada, confrontada com a questo de saber quem tem direitode participao nas assembleias de condminos, responde que o locatrio tem o direitode participar nas reunies da assembleia,onde exercer o seu voto.E justifica:A soluo que propugnamos justifica-se pelo prprio fim do contrato de leasing: ofinanciamento do interessado. As sociedades de locao financeira so instituies queno se dedicam gesto da propriedade nem actividade produtiva por isso no tminteresse na conservao da propriedade do bem e, muito menos, em assumir o papel de

proprietrio . A propriedade desempenha um papel fundamentalmente instrumental dofinanciamento, no sendo um fim em si mesmo.Mas esta soluo s foi encontrada porque a A. citada partiu precisamente do ponto quedevia partir nos termos do artigo 10, n 1, alnea b), obrigao do locatrio pagar asdespesas correntes necessrias fruio das partes comuns do edifcio e aos servios deinteresse comum e, ainda, porque segundo a alnea e) da mesma disposio, o locatrioexerce, na locao de fraco autnoma, os direitos prprios do locador, com excepodos que, pela sua natureza, somente por aquele possam ser exercidos (obra e locaiscitados).

A soluo dada ao problema pelo Acrdo deste Supremo Tribunal de Justia, de 19 de

Maro de 2002, segundo a qual a soluo no pode deixar de ser a de responsabilizar ocondmino no nos satisfaz na justificao.Por um lado, porque parece olvidar a redaco dada ao Regime Jurdico do Contrato deLocao Financeira pelos j citados Decretos-Lei ns 10/91, de 09 de Janeiro, e 265/97, de02 de Outubro, ao Decreto-Lei n 149/91, de 24 de Junho (regulador do contrato delocao financeira) fazendo deles tbuas rasas por outro lado, porque est longe darealidade ao proclamar que o proprietrio o principal interessado em que essas despesasse realizem e da que a lei imponha, em primeira-mo, o dever de contribuir para essasdespesas.Se isso fosse assim e no como justificar que, seja o locatrio financeiro a efectuar oseguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deteriorao e dos danos por ele

provocados (alnea j) do n 1 do citado artigo 10)?

E como justificar que, no mbito do seguro obrigatrio, o legislador tenha expressamenteexcludo o proprietrio da obrigao de segurar o veculo, no caso de vigorar o regime delocao financeira (artigo 2, n 1, do Decreto-Lei n 522/85, de 31 de Dezembro)?As respostas a estas interrogaes s podem encontrar justificao no regime peculiar doleasing.Mais, ainda: qual a finalidade do registo do leasing, determinada no s pelo n 3 doartigo 3 do Decreto-Lei n 149/95, de 24 de Junho, com a redaco dada pelo do Decreto-Lei n 265/97, de 02 de Outubro, como tambm pela alnea l) do n 1 do artigo 2 doCdigo de Registo Predial? que, com a publicidade exigida pelos diplomas legais referidos, ningum pode queixar-se de ignorncia a respeito da verdadeira situao de que usufrui o imvel (no caso

fraces) objecto de locao financeira.No fim de contas, no atravs do registo que se fica a saber a verdadeira situao de cadaum e de todos os condminos, sejam eles proprietrios, usufruturios ou simplesmentelocatrios financeiros?

No isso mesmo que diz o artigo 1 do Cdigo de Registo Predial (o registo predialdestina-se essencialmente a dar publicidade situao jurdica dos prdios, tendo em


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vista a segurana do comrcio jurdico imobilirio)?...

Aqui chegados, importa virarmos o nosso raciocnio para outro ponto, no menosimportante. E interrogarmo-nos sobre a natureza jurdica da obrigao de pagamento dasdespesas contempladas no citado artigo 1424 do Cdigo Civil.So, sem dvida alguma, obrigaesproptem rem, ou seja, aparecem-nos como obrigaesem funo da coisa.

Na opinio de Henrique Mesquita, as obrigaes reais so vnculos jurdicos por virtudedos quais uma pessoa, na qualidade de titular de um direito real, fica adstrito para com

outra (titular ou no, por sua vez, de um ius in re) realizao de uma prestao de dareoufacere.Diz, ainda, este Professor coimbro que a obrigaoprop tem rem uma obrigaoconexa ou acessria de um direito real, e desta conexo ou acessoriedade decorre que aobrigao deve acompanhar sempre o direito a que est adjunta. Transmitido o direito,com ele se transmitem automaticamente as obrigaes reais conexas.Tambm Antunes Varela, dando concretamente como exemplo de obrigaes reais asrelativas a despesas de fruio e conservao das partes comuns do edifcio e propriedadehorizontal previstas no artigo 1424 do Cdigo Civil, nos ensina isso mesmo:Diz-se obrigao real a obrigao imposta, em ateno a certa coisa, a quem for titulardesta. Dada a conexo funcional existente entre a obrigao e o direito real, a pessoa doobrigado determinada atravs da titularidade da coisa (Das Obrigaes em geral, Vol. I

8 edio pgina 200 e 201).Mas, nem sempre isso acontece, ou seja, nem sempre se transmite a obrigao e por umarazo simples: que a caracterstica da ambulatoriedade no est presente em todas asobrigaes reais, o que significa que nem sempre a obrigaoproptem remse transmite

para o subadquirente do direito real a cujo estatuto se encontra genericamente l igada.Esto neste caso, entre outras, precisamente as obrigaes dos condminos de um edifcioem propriedade horizontal no que tange ao pagamento das despesas que o nosso caso traz discusso.E porque, ento, esta no ambulatoriedade? Precisamente remata Henrique Mesquita

porque a dvidaprop tem remrepresenta, em muitos casos, o correspectivo de um uso efruio que couberam ao alienante, devendo ser este, por conseguinte, a suportar o custo

do gozo que a coisa lhe proporcionou (cuius commoda, eius incommoda)(OBRIGAES REAIS E NUS REAIS, pginas 100, 316, 336 a 338).

Id est, a dvidaproptem remacompanha, nestes casos, o seu causador, no a coisa.

Posto isto, altura de respondermos argumentao da recorrente e dizermos alto e embom som que a razo no lhe assiste tambm vistas as cousas por este prisma, digamossubstantivo.

Podemos, agora, declarar que o locatrio financeiro imobilirio (proprietrio econmicoda coisa) um verdadeiro condmino: ele que usa e goza a fraco que lhe foi locada custa de um financiamento. que, aqui chegados, estamos em posio ideal para, conjugando as disposies legais

que citmos, olharmos para a realidade hodierna, no nos apegando a uma (ultrapassada eperversa) jurisprudncia dos conceitos que cega a viso das cousas e dizermos, com toda afirmeza e com toda a convico, que no pode deixar de ser de outra maneira.A obrigao do locatrio financeiro de contribuir para o pagamento das despesas docondomnio a que nos estamos a referir (e no a outras como, por exemplo, despesas deconservao, pois estas so sem dvida, da responsabilidade do locador financeiro) ,assim, em conformidade como que ficou dito, uma obrigao proptem reme noambulatria. Vale isto por dizer que, no caso de o contrato de leasingser resolvido, ocondomnio deve obrigar o ex-locatrio financeiro ao pagamento das dvidascorrespondentes a tais despesas e no o locador ou um novo locatrio financeiro: a issoobriga a natureza da obrigao assinalada.

bem certo que outros no pensam assim.Gravato Morais, por exemplo, parece divergir, desta nossa posio (Cadernos de DireitoPrivado, n 20, pginas 50 e seguintes).Malgrado o muito (melhor, todo) devido respeito, no podemos deixar aqui a nossa notade divergncia.


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Repare-se, antes de mais, se bem interpretamos o pensamento deste Autor, que ele nodesmerece de todo o nosso ponto de vista.Com efeito, chega mesmo a dizer que luz da situao concreta, atendendo em especial utilizao pelo locatrio da fraco autnoma e das partes comuns a ela relativos, parada retirar as suas utilidades e as suas funcionalidades, parece justificar-se a extenso desteespecfico credor (o condomnio).S que, de acordo com o seu ponto de vista, a obrigao de pagamento surge sempre(malgr tout) ligada ao locador.E aqui comea a nossa via-sacra na exposio da argumentao relativa discordncia

anunciada.Aceitamos, porm, o desafio, em homenagem descoberta da soluo que nos parece mais

justa, mais consentnea com a realidade, sempre (e apenas) fiis ideia (motora) doDireito.Tentaremos demonstrar a bondade da nossa posio, face ao que ficou dito pelo analistado aresto da Relao do Porto de 14 de Maro de 2006 (processo n 168/06).Para este consagrado Professor da Universidade do Minho, h argumentos de peso a

justificar a responsabilizao (ou/tambm co-responsabilizao) do locador financeiro.Assim, considera que o gozo do bem o objectivo do financiamento, destacando o factode o locador ficar com certos e determinados poderes sobre a coisa, passando peladiferena de posies (financeiras e de garantia) entre os dois figurantes, sendo (ou

podendo ser) a do locador forte e a do locatrio frgil, terminando por fazer aluso finalidade do registo da locao financeira.Comearemos por dizer que a deciso por ele comentada na Revista citada, ao socorrer-sedo caso do usufruto para concluir que nem sempre o proprietrio o condmino, teve, anosso ver, o mrito de demonstrar que no podemos olhar irreflectidamente para a letra dalei e dizer que s o condmino (proprietrio jurdico) responsvel pelo pagamento detais despesas.Se s o proprietrio, como justificar a situao do usufruturio?S porque a lei o diz?Mas aqui, na locao financeira imobiliria, tambm o diz e de modo mui claro que asdespesas em causa so da responsabilidade do locatrio financeiro.A verdade que h mais mundo (mais Direito) para alm da letra da lei: para a realidade

que devemos olhar.

Manuel de Andrade, na viso (revolucionria, para a poca) que tinha das cousas doDireito, no se cansou de defender que a jurisprudncia est dirigida, em primeira linha,a entender rectamente a lei, a complet-la, mas sempre num plano de respeito pelasvaloraes que lhe serviram de inspirao, e a prover exacta e fiel aplicao das normasobtidas, concorrendo por estas vias para a realizao do Direito positivo nos melhorestermos da justia, de certeza e de acatamento da vontade que ditou as leis emrepresentao da comunidade e da que, no seu entendimento, a jurisprudncia est, ,ao servio da lei, mas num sentido de obedincia pensante, que atende menos letra dalei, mas atravs dela, ao servio do ideal jurdico do nosso sentido do Direito que emcada momento deve ser (Sentido e Valor da Jurisprudncia Orao de Sapincia lida

em 30 de Outubro de 1953).Mais de meio sculo depois desta brilhante lio, evidente que a viso do Direito (felizmente) outra.Para quem (tambm) v o Direito como uma criao da pessoa, em que ela se re-recriacom o objectivo de se cumprir qua tale, existindo a pessoa e o direito para serealizarem, a primeira ousando o que caminho mimtico-poieticamente lhe vaidemarcando o sentido e o segundo dando os passos que crtico-reflexivamente lhe vai

propondo a metodonomologia (ainda Fernando J. Bronze, O Problema da analogia iuris,Estudos em Memria do Professor Doutor Jos Dias Marques, pgina157) no pode, deforma alguma, aceitar uma viso to estreita, to divorciada do mundo, to distorcida darealidade e da vida, que, independentemente do que expressa e claramente prescreve o

artigo 10, n 1, alnea b) do Decreto-Lei n 149/95,de 24 de Junho, na redaco que lhefoi dada pelo Decreto-Lei n 265/97, de 02 de Outubro, no veja (no leia) como(tambm) contemplada na previso do citado artigo 1424, n 1, do Cdigo Civil, a figurado locatrio financeiro como sendo (como ) um verdadeiro condmino.Pela parte que nos toca, seguiremos, sem hesitaes, o caminho a que livrementeaderimos, vendo a Pessoa como o ponto central da realizao do Direito.


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E com isto est explicada a nossa opo.

Adiante, pois.A que propsito se pode configurar uma dupla e solidria responsabilidade? luz de que

princpios e de que normas?Sinceramente no descortinamos.Mesmo no caso puro de locao, aceitando o condomnio a responsabilidade doarrendatrio, por fora do clausulado no contrato da locao, e tendo em conta o

preceituado no artigo 1078 do Cdigo Civil, perante este que aquele deve pedir e

senhorio.O regime da transmisso singular de dvida, consagrado nos artigos 595 e seguintes doCdigo Civil, tem o condo de exonerar de vez, uma vez ratificada pelo credor, comdeclarao expressa nesse preciso sentido, o antigo devedor. Assim sendo passa a nofazer sentido qualquer apelo a forma de solidariedade passiva.

Do mesmo modo, estabelecido que a responsabilidade pelo pagamento de tais despesas do inqui lino, no mais pode ser (a no ser que outra ligao tenha sido estabelecida)responsabilizado o senhorio. esta, alis, a ideia que se colhe de Pedro Romano Martinez(O Direito, Ano 137, 2005, II, Celebrao e execuo do contrato de arrendamentosegundo o NRAU, pgina 355).

Defende o ilustre comentador que o gozo do bem, e no a sua aquisio, o objectivo docontrato de locao financeira. Bem certo que o gozo est presente, mas a ideia deaquisio essencial para o contrato ser de locao financeira, como bem nota JosSimes Patrcio, sem ele estar-se- perante a locao comum, ou simples (porventura umaluguer de longa durao) (obra citada, pg. 321).O Autor do comentrio no esquece, por outro lado, que a esta propriedade (sinal de queh aqui uma propriedade especial) encontram-se subjacentes dois objectivos: o deassegurar ao locador a garantia do pagamento das prestaes por outro lado, o detransmitir para o locatrio os riscos inerentes ao gozo do bem. E acrescenta que no

pode esquecer-se que o locador permanece, para certos efeitos, proprietrio.Sabemos perfeitamente isso. H, com efeito, diversos poderes que continuam ligados ao

locador como, por exemplo, os de disposio e que, naturalmente, o obrigam aopagamento de certas outras despesas, como as relativas conservao.Mas, h que no deixar em claro que o locatrio financeiro tem direito de participar emassembleias-gerais, incluindo o direito a votar, por fora do disposto na alnea e) do n 2do artigo 10 citado.Como conjugar os direitos de participao em assembleia e de voto, atravs dos quais olocatrio participa na formao da vontade colectiva, nomeadamente aprovando despesas(e receitas e oramentos) com a obrigao que se pretende atirar para o lado do locadorfinanceiro?Ento, faria algum sentido obrigar este a pagar despesas aprovadas por aquele?!Claro que no.E o mesmo se diga no caso de distribuio de lucros.

No caso de existirem (e em alguns casos isso verifica-se), eles cabero por direito prprioao locador financeiro ou ao locatrio financeiro?Para ns, a resposta clara: ao locatrio financeiro.

No cabe, outrossim, a argumentao da posio precria, desvantajosa em que,eventualmente fique o credor (condomnio) no caso de no pagamento por parte dolocatrio.Desde logo, as obrigaes de um e de outro so independentes: nada justifica asolidariedade apontada, a no ser a voluntria.Ademais, a natureza das obrigaes (proptem rem e no ambulatrias) impe que, mesmono caso de o contrato de locao ser resolvido, seja da conta do locatrio o pagamento dasdespesas em causa.

Por fim, o argumento da garantia tambm no colhe: se no cumprir com as suasobrigaes, naturalmente que o locatrio financeiro responde por elas nos termos normais,certo que o seu patrimnio o garante dos credores (artigo 601 do Cdigo Civil) e nesteest includo, entre outros, o direito sua posio.Ademais (a ser vlido como jurdico o argumento da fragilidade econmica do locatrio),quem nos dias de hoje, nos garante que o locador financeiro est numa situao


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econmica mais favorvel que o locador financeiro. Ento aquele no pode entrar emcolapso, falindo?

No colhem aqui os argumentos relativos s consequncias de eventual resoluo doleasingpor incumprimento do locador: tais problemas surgem apenas como res inter

partes, alheias a todo e qualquer credor, incluindo ao credor-condomnio.Em suma, na nossa maneira de ver, o locatrio financeiro , para efeitos do disposto noartigo 1424, n 1 do Cdigo Civil, o condmino, a ele competindo, salvo estipulao emcontrrio, (no invocada in casu), pagar as receitas que lhe couberem por fora do uso dafraco.

Feito este pequeno excurso, estamos em condies de reafirmamos a nossa posio, maisconvictos da bondade que proclamamos.Conjugando as disposies legais citadas a respeito da implementao da locaofinanceira imobiliria, olhando para a realidade hodierna, no nos apegando a uma(ultrapassada e perversa) jurisprudncia dos conceitos que cega a viso correcta dascousas, reafirmamos, pois, hic et nunc, a convico de que no pode asolutio deixar deser a que foi consagrada pela Relao do Porto.Temos como certo que s assim a ideia de Direito se afirma e realiza.Mais, ainda: mesmo luz das regras interpretativas que nos regem (nos so impostas) es quais fizemos curta referncia, no vemos, olhando o sistema como um todo (tal comodeve ser) e no como uma parte (o que nos retira a viso perfeita), no enxergamos queoutra possa ser a soluo a dar nossa questo, como j tivemos oportunidade deenfatizar.

hora de terminar.No sem que antes se imponha uma nota mais (de reflexo): os factos e as dvidas.

Verificamos que no foi a locadora financeira, aqui demandada, a ser convocada paraassembleias-gerais da executada-recorrida, antes, pelo contrrio, isso aconteceu apenas es em relao locatria financeira.Esta chegou mesmo a tomar parte activa nas mesmas (cfr. fls. 36).Ela foi tida como devedora do condomnio (cfr. fls. 53).

De tal forma o foi que a exequente reclamou o crdito no nico lugar onde o poderia fazerface situao de insolvncia em que a mesma caiu.

Nas assembleias-gerais participaram outras pessoas com a qualidade de locadorasfinanceiras.

Nas actas nada consta a respei to da executada.

O facto de a locatria financeira BB ter participado em assembleias-gerais no significaque era tida como um verdadeiro condmino por parte da exequente?Como justificar tudo isto luz dos princpios (que devem presidir s relaes entre as

partes) da boa f?Ou no ser que a exequente teve perfeita conscincia da ilegitimidade da R. e pela duplarazo (adjectiva e decisiva, por um lado e substantiva, por outro) que acabamos de expor?

Fiquemo-nos pelas interrogaes

Concluindo:1 - Em causa est apenas e s saber se a executada parte legtima. Vimos que no o .2 - Mesmo luz das disposies que regem a responsabilidade dos locatrios financeirosem regime de propriedade horizontal, no tendo havido convnio em contrrio, como nohouve, sempre seria a locatria financeira a responsvel pelo pagamento das despesasreclamadas.3 - O recurso no merece provimento.

4. DecisoNega-se provimento ao recurso e condena-se a recorrente no pagamento das respectivascustas.

Lisboa, aos 10 de Julho de 2008


17/17


Urbano Dias (relator)Mrio CruzErnesto CalejoCamilo Moreira Camilo *Paulo S **

* Declarao de voto ( com a declarao de que subscrevo o acordo apenas na parte quedecide negar a revista com fundamento na ilegitimidade da executada/oponente, tendo

em conta o titulo que serve de base execuo.)

** Declarao de voto (voto o acordo com a mesma declarao do Conselheiro MoreiraCamilo

locador financeiro e despesas de condominio

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