metodologia de diagnóstico de anomalias em edifícios

a

Metodologia de diagnóstico de anomalias em edifícios residenciais com o envolvimento dos seus utilizadores

Ana Catarina Teixeira Pereira

Dissertação para obtenção do Grau de Mestre em

Engenharia Civil

Orientador: Professora Doutora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen

Júri

Presidente: Professor Doutor Albano Luís Rebelo da Silva das Neves e Sousa

Orientador: Professora Doutora Inês dos Santos Flores Barbosa Colen

Vogal: Professor Doutor Vasco Manuel Araújo Peixoto de Freitas

Outubro de 2017

i

Resumo

Esta dissertação foca o diagnóstico de anomalias em edifícios residenciais correntes,

nomeadamente o processo de investigação das causas responsáveis pela ocorrência de anomalias

nos mesmos, imprescindível à sua correcção eficaz. Embora em Portugal esses edifícios se encontrem

maioritariamente num bom estado de conservação, perante a degradação natural deve proceder-se a

intervenções de manutenção e reabilitação para prolongar a sua vida útil, as quais deverão ser

sustentadas por uma adequada metodologia de diagnóstico de anomalias. Contudo, ao realizar uma

análise crítica e comparativa de 16 metodologias constatou-se que apresentam lacunas, algumas das

quais poderiam ser ultrapassadas através de um maior envolvimento dos utilizadores de edifícios

residenciais no processo de diagnóstico.

Nesse sentido, propôs-se nesta dissertação uma metodologia de diagnóstico que possibilita uma

primeira abordagem às anomalias levada a cabo pelos próprios utilizadores, tendo por base fichas de

anomalias como a ficha proposta, especificamente concebida para ser aplicada pelos mesmos.

Estas fichas podem servir tanto de guião a essa abordagem, como de ferramenta de apoio ao

diagnóstico para os técnicos especializados. De forma a estudar a viabilidade de implementação da

metodologia proposta, foi realizado um inquérito a utilizadores de edifícios residenciais com o intuito de

avaliar a sua sensibilidade para a importância do diagnóstico e a sua disponibilidade para um maior

envolvimento. Com esta metodologia pretende contribuir-se para que as anomalias passem a ser alvo

de maior atenção por parte dos utilizadores e para que, com a sua colaboração, haja lugar a um

diagnóstico bem fundamentado e atempado, realizado por técnicos especializados.

Palavras-chave

Diagnóstico de anomalias; Inspecção de edifícios; Patologia da construção; Utilizadores; Edifícios

residenciais correntes

iii

Abstract

This dissertation focuses on the diagnostic of anomalies in current residential buildings, namely

the investigation of the causes responsible for the occurrence of anomalies, essential for their effective

correction. Although in Portugal these buildings are mostly in a good state of conservation, the natural

degradation must be followed by interventions of maintenance and rehabilitation to extend their lifespan,

which should be supported by an adequate methodology for the diagnostic of anomalies. However,

while conducting the analysis of 16 methodologies it was found that they present shortcomings, some

of which could be overcome through a greater involvement of the users of residential buildings in the

diagnostic process.

In this sense, it was proposed in this dissertation a diagnostic methodology that allows a first

approach to the anomalies carried out by the users themselves, based on anomalies sheets such as

the proposed sheet, which was specifically designed to be applied by them. These sheets can serve as

a guide to that approach, as well as a tool to help the specialized technicians perform the diagnostic.

In order to study the viability of implementing the proposed methodology, a survey was performed on

users of residential buildings to assess their sensitivity to the importance of the diagnostic and their

willingness to become more involved. With this methodology, it is hoped that the anomalies will receive

greater attention from the users and that, with their collaboration, a well-reasoned and timely diagnosis

will be achieved by specialized technicians.

Keywords

Diagnostic of anomalies; Inspection of buildings; Building pathology; Users; Current residential

buildings

v

Agradecimentos

Antes de mais, começo por agradecer à minha orientadora científica, a Professora Inês

Flores-Colen do Instituto Superior Técnico (IST), por ter confiado em mim para estudar este tema, por

toda a bibliografia que me disponibilizou e pelas correcções e sugestões que me deu ao longo deste

trabalho. A minuciosa revisão do texto que fez e a discussão de conceitos e ideias que tivemos foram

um enorme contributo para o desenvolvimento desta dissertação.

Agradeço também ao Professor Fernando Branco do IST por ter possibilitado a minha participação

no “I Workshop Luso-Brasileiro de Engenharia Diagnóstica em Edificações”, organizado pela

Associação para a Formação e o Desenvolvimento em Engenharia Civil e Arquitectura (FUNDEC) e

pelo Instituto de Engenharia do Brasil. Esta formação permitiu-me aprofundar os meus conhecimentos

sobre o tema desta dissertação e compreender melhor o contexto brasileiro.

Agradeço principalmente aos meus pais por todos os esforços e abdicações que fizeram na sua

vida para que eu e os meus irmãos pudéssemos ter tudo. Foi graças a eles que tive a oportunidade de

chegar onde cheguei. À minha mãe, pelas incontáveis horas em que me fez companhia enquanto eu

trabalhava e pela constante preocupação com o meu bem-estar, e ao meu pai por tentar sempre

esclarecer as minhas dúvidas e ajudar-me a pensar mais além.

Um agradecimento especial à minha amiga, que por acaso também é minha avó, por me ter

ensinado o significado de “brio” quando ainda era uma criança. Toda a minha motivação para trabalhar

e me esforçar para ser o melhor que posso ser deve-se a ela. Com ela aprendi que devo sempre ter

orgulho de tudo o que faço e que o “óptimo é inimigo do bom”. Poderia apontar muitas outras coisas

sobre a minha avó, mas isso daria uma nova dissertação.

Ao João Paulo, por todos os incentivos para me manter concentrada e focada no meu trabalho e

por me ajudar incondicionalmente vezes sem conta. Por tudo aquilo que fez por mim, gostava de poder

incluí-lo na capa desta dissertação como co-orientador, contudo terá de se ficar pelos Agradecimentos.

Por fim, agradeço a todos os meus amigos, colegas e familiares que se preocupam genuinamente

comigo, que me apoiaram durante toda esta fase mais turbulenta da minha vida e que compreenderam

o porquê de eu ter estado ausente. Todas as vossas palavras de ânimo e coragem ajudaram-me a

manter a cabeça erguida e a seguir em frente.

vii

Índice

Resumo .................................................................................................................................................. i

Abstract ................................................................................................................................................ iii

Agradecimentos .................................................................................................................................... v

Índice ….. .............................................................................................................................................. vii

Lista de figuras ..................................................................................................................................... ix

Lista de tabelas ..................................................................................................................................... xi

Lista de acrónimos ............................................................................................................................. xiii

1. Introdução ...................................................................................................................................... 1

1.1. Enquadramento e motivação ................................................................................................... 1

1.2. Objectivos e metodologia de investigação............................................................................... 2

1.3. Estrutura da dissertação .......................................................................................................... 3

2. Diagnóstico de anomalias em edifícios residenciais correntes ............................................... 5

2.1. Considerações gerais .............................................................................................................. 5

2.2. Tecnologia e patologia dos edifícios residenciais correntes.................................................... 5

2.2.1. Tipologias construtivas .................................................................................................. 5

2.2.2. Estado de conservação ................................................................................................. 7

2.2.3. Anomalias correntes e suas causas prováveis ............................................................. 9

2.3. Diagnóstico de anomalias para manutenção e reabilitação .................................................. 11

2.3.1. Enquadramento geral .................................................................................................. 11

2.3.2. Diagnóstico de anomalias ............................................................................................ 12

2.3.3. Inspecção de edifícios ................................................................................................. 16

2.4. Quadro legal e normativo para inspecções periódicas .......................................................... 20


2.4.2. Em Portugal ................................................................................................................. 21

2.4.3. Em Espanha ................................................................................................................ 23

2.4.4. No Brasil ...................................................................................................................... 26

2.5. Síntese do capítulo ................................................................................................................ 28

3. Metodologias de diagnóstico de anomalias ............................................................................. 29

3.1. Considerações gerais ............................................................................................................ 29

viii

3.2. Descrição das metodologias .................................................................................................. 29


3.2.2. Metodologias baseadas em fichas de anomalias ........................................................ 31

3.2.3. Metodologias com recurso a matrizes de correlação .................................................. 37

3.2.4. Outras metodologias .................................................................................................... 43

3.3. Análise crítica e comparativa das metodologias .................................................................... 49


4. Proposta de metodologia de diagnóstico de anomalias ......................................................... 55


4.2. Metodologia proposta............................................................................................................. 55

4.2.1. Objectivos e interesse da metodologia ........................................................................ 55

4.2.2. Estrutura da metodologia ............................................................................................. 57

4.2.2.1. Etapa A – Primeira abordagem às anomalias pelos utilizadores ........................ 60

4.2.2.2. Etapa B – Diagnóstico de anomalias por técnicos especializados ...................... 64

4.3. Inquérito aos utilizadores de edifícios residenciais ................................................................ 67

4.3.1. Caracterização da amostra .......................................................................................... 67

4.3.2. Resultados obtidos ...................................................................................................... 68

4.3.3. Discussão dos resultados ............................................................................................ 71


5. Conclusões e desenvolvimentos futuros ................................................................................. 75


5.2. Conclusões finais ................................................................................................................... 75

5.3. Desenvolvimentos futuros ...................................................................................................... 80

Referências bibliográficas .................................................................................................................. 81

Anexo A – Tabela síntese das metodologias analisadas ................................................................... I

Anexo B – Modelo do inquérito realizado ........................................................................................... V

ix

Lista de figuras

Figura 2.1 – Época de construção dos edifícios residenciais em Portugal [3]. ....................................... 6

Figura 2.2 – Estado de conservação dos edifícios residenciais correntes em Portugal [3]. ................... 8

Figura 4.1 – Fluxograma da estrutura da metodologia proposta. ......................................................... 58

Figura 4.2 – Proposta de ficha para auxiliar os utilizadores a inspeccionar, monitorizar e registar

informações sobre manchas devidas a condensação superficial. ........................................................ 62

Figura 4.3 – Faixa etária dos utilizadores inquiridos. ............................................................................ 68

Figura 4.4 – Tipo de interveniente dos utilizadores inquiridos. ............................................................. 69

Figura 4.5 – Grau de importância atribuído à correcta identificação das causas das anomalias. ........ 70

Figura 4.6 – Grau de importância atribuído à formação e experiência dos técnicos. ........................... 70

Figura 4.7 – Grau de importância atribuído à aplicação das fichas de anomalias-tipo para a

sensibilização dos utilizadores. ............................................................................................................. 71

Figura 4.8 – Grau de importância atribuído ao arquivo das anomalias que vão sendo detectadas num

edifício residencial. ................................................................................................................................ 71

xi

Lista de tabelas

Tabela 2.1 – Tipos de causas de anomalias em edifícios residenciais correntes (adaptado de [20]).... 9

Tabela 2.2 – Exemplos de anomalias correntes em edifícios residenciais correntes e algumas das suas

causas prováveis (adaptado de [7], [8], [20], [21] e [22]). ..................................................................... 10

Tabela 2.3 – Exemplos de finalidades da inspecção de edifícios durante a fase de exploração. ........ 16

Tabela 2.4 – Exemplos de empresas privadas nacionais de inspecção de edifícios que oferecem o

serviço de diagnóstico de anomalias. ................................................................................................... 17

Tabela 2.5 – Síntese da legislação portuguesa relativa à inspecção obrigatória das principais

instalações técnicas em edifícios residenciais. ..................................................................................... 22

Tabela 2.6 – Prazo máximo para realizar a primeira inspecção dos edifícios residenciais multifamiliares

na Catalunha, Espanha (adaptado de [67]). ......................................................................................... 23

Tabela 2.7 – Partes da norma espanhola UNE 41805 IN da AENOR. ................................................. 25

Tabela 3.1 – Metodologias de diagnóstico de anomalias baseadas em fichas de anomalias. ............ 31

Tabela 3.2 – Exemplo do processo de selecção de uma Ficha de Reabilitação [105]. ....................... 36

Tabela 3.3 – Metodologias de diagnóstico de anomalias com recurso a matrizes de correlação. ....... 37

Tabela 3.4 – Elementos construtivos de edifícios abordados em Dissertações de Mestrado sobre o

“Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” (adaptado de [6] e [11]). ...................................... 38

Tabela 3.5 – Graus de correlação entre anomalias e causas prováveis utilizados no “Sistema de

Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [53]. .......................................................................................... 39

Tabela 3.6 – Excerto da matriz de correlação entre anomalias e suas causas prováveis para

revestimentos cerâmicos aderentes em pavimentos e paredes [112]. ................................................. 40

Tabela 3.7 – Níveis de associação utilizados nas matrizes de correlação do SIDER (adaptado de [115]).

............................................................................................................................................................... 42

Tabela 3.8 – Matriz de correlação do SIDER relativa a elementos estruturais interiores e exteriores de

betão armado (adaptado de [115]). ....................................................................................................... 43

Tabela 3.9 – Outras metodologias de diagnóstico de anomalias. ........................................................ 43

Tabela 3.10 – Exemplos de listas-tipo de causas possíveis da “Metodologia de Diagnóstico de

Patologias em Edifícios” [17]. ................................................................................................................ 45

Tabela 3.11 – Excerto de uma matriz de diagnóstico da “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em

Edifícios” aplicada a uma fachada (adaptado de [17]). ......................................................................... 45

Tabela 3.12 – Exigências da envolvente exterior de edifícios residenciais correntes [5]. .................... 47

Tabela 3.13 – Matriz dos tipos de diagnóstico definidos na “Metodologia de Diagnóstico de Anomalias

e Avaliação da Intervenção” (adaptado de [117]). ................................................................................ 48

Tabela A.1 – Síntese da informação recolhida sobre as metodologias de diagnóstico de anomalias

analisadas. ............................................................................................................................................. III

xiii

Lista de acrónimos

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

AENOR Asociación Española de Normalización y Certificación

APEGAC Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios

AQC Agence Qualité Construction

BEGroup Building Envelope Group

BEST Building Environment Science and Technology

BRE Building Research Establishment

CAU-RJ Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio de Janeiro

CIB International Council for Research and Innovation in Building and Construction

CREA-RJ Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro

DAS Método Simplificado de Diagnóstico de Anomalias

DGEG Direcção-Geral de Energia e Geologia

ENCORE Encontro sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios

EUA Estados Unidos da América

FEUP Faculdade de Engenharia da Universidade do Porto

FUNDEC Associação para a Formação e o Desenvolvimento em Engenharia Civil e Arquitectura

GMA Grupos de Manifestações Afins

IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

IBAPE SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo

INE Instituto Nacional de Estatística

ISO International Organization for Standardization

ISQ Instituto de Soldadura e Qualidade

IST Instituto Superior Técnico

ITE Inspección Técnica de Edificios

LFC Laboratório de Física das Construções

LNEC Laboratório Nacional de Engenharia Civil

MAEC Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis

MAI Módulo de Apoio à Inspecção

https://www.iso.org/

xiv

MIME Manual de Inspecção e Manutenção da Edificação

MOD Método Otimizado de Diagnóstico das Patologias da Construção

NII Necessidades de Intervenção Imediata

PATORREB Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios/ Grupo de Estudos da Patologia

da Construção

RBA Regulamento do Betão Armado

RCCTE Regulamento das Características de Comportamento Térmico dos Edifícios

REBA Regulamento de Estruturas de Betão Armado

REBAP Regulamento de Estruturas de Betão Armado e Pré-Esforçado

RGE Regulamento Geral das Edificações

RGEU Regulamento Geral de Edificações Urbanas

RSA Regulamento de Segurança e Acções em Estruturas de Edifícios e Pontes

RSEP Regulamento de Solicitações em Edifícios e Pontes

SIDER Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios Recentes

SIMEH Sistema Integrado de Manutenção de Edifícios de Habitação

SPSS Statistical Package for the Social Sciences

UNE Una Norma Española

1

1. Introdução

1.1. Enquadramento e motivação

O parque edificado de cada país faz parte da identidade do seu povo e deve, por isso, ser

conservado. Em especial, os edifícios para habitação devem ser encarados como um investimento,

procurando satisfazer-se um conjunto de exigências em matéria de habitabilidade, conforto, segurança

e economia, durante a sua fase de utilização [1]. Contudo, com um olhar atento é fácil verificar que é

comum os edifícios residenciais apresentarem anomalias no seu interior e exterior, as quais podem ter

implicações na sua funcionalidade ou na sua segurança estrutural [2].

Cerca de três quartos do parque habitacional português é composto por edifícios correntes [3],

isto é, construídos em betão armado e, embora o seu estado de conservação não seja gravoso, há um

grande número desses edifícios a necessitar de algum tipo de intervenções, desde ligeiras a

profundas [3]. Não havendo lugar às intervenções necessárias, esse número tende a aumentar visto

que, de acordo com [4], a degradação dos edifícios é um processo natural e contínuo. Para além dos

edifícios mais antigos que carecem de intervenções há muito tempo por diversos motivos, constata-se

que mesmo os edifícios mais recentes podem sofrer envelhecimento precoce [1], exibindo problemas

de funcionamento desde a sua entrada em serviço [5]. Por questões económicas e de sustentabilidade

ambiental, é fundamental evitar a sua degradação ao longo do tempo, prolongando a sua vida útil até

onde o envelhecimento natural o permitir [6].

Assim sendo, há que actuar para, não só melhorar as condições dos edifícios em mau estado de

conservação, como manter as condições dos edifícios com um bom estado de conservação por um

maior período de vida útil. A manutenção e reabilitação de edifícios são, portanto, imprescindíveis para

assegurar o desempenho e durabilidade pretendidos para os edifícios residenciais no decurso da sua

fase de utilização. Cada vez mais, tem vindo a caminhar-se da construção nova para a manutenção e

reabilitação das construções existentes, o que traz grandes vantagens em termos económicos, sociais,

ambientais e culturais [7]. Neste contexto, torna-se necessário procurar que as intervenções sejam bem

definidas e planeadas para se obterem os melhores resultados, ou seja, para que sejam eficazes.

A definição de intervenções em edifícios existentes pressupõe o conhecimento aprofundado dos

próprios edifícios, devendo primeiro identificar-se claramente as causas das anomalias. A inspecção

dos edifícios permite fazer o levantamento e caracterização da construção e sua envolvente,

destacando-se a recolha de informação sobre o tipo de anomalias presentes no edifício e as causas

que lhes deram origem. Tendo em conta que um diagnóstico de anomalias inexistente ou inadequado

pode levar a correcções ineficazes e, logo, ao reaparecimento das anomalias [8], é indispensável

eliminar ou minimizar as causas para evitá-lo. Deste modo, as actividades de inspecção de edifícios e

de diagnóstico de anomalias assumem um papel muito importante na definição das intervenções,

assegurando que são as que melhor se adaptam às necessidades do edifício.

2

O estudo das anomalias com o objectivo de identificar as suas causas faz parte da ciência

denominada patologia da construção [9], a qual tem vindo a ganhar destaque ao longo das últimas

décadas, sendo alvo de investigação por parte da comunidade científica nacional e internacional.

Porém, existe uma notória falta de sistematização da informação disponível sobre as anomalias [10],

o que dificulta a utilização desses conhecimentos, resultando em erros repetidos múltiplas vezes [11]

que poderiam ter sido evitados.

Além do mais, o planeamento das inspecções ajudaria a controlar a degradação dos edifícios e a

impedir o seu envelhecimento precoce [12], pelo que é conveniente a elaboração de leis e normas que

obriguem e regulem a inspecção periódica de edifícios residenciais, como já acontece em Espanha e

no Brasil. No entanto, em Portugal a legislação criada para o efeito é muito generalista, assistindo-se

constantemente ao seu não-cumprimento [1].

Posto isto, considera-se premente a criação, validação e divulgação de ferramentas que auxiliem

nos processos de inspecção e diagnóstico, próprias para edifícios residenciais correntes, e na

sistematização da informação disponível sobre a patologia da construção. Actualmente, existe uma

grande diversidade de metodologias de diagnóstico de anomalias, provenientes de vários países.

Tal situação leva à necessidade de avaliar o que foi proposto nas metodologias existentes para clarificar

que procedimentos deverão ser seguidos para se chegar a um diagnóstico fiável e, consequentemente,

garantir uma intervenção bem sucedida.

1.2. Objectivos e metodologia de investigação

Com a presente dissertação pretende contribuir-se para a melhoria contínua da patologia da

construção, pelo que se propõem três objectivos fundamentais. O primeiro objectivo é investigar as

metodologias de diagnóstico já existentes e que tipo de ferramentas propõem para dar apoio no

processo de diagnóstico, com o intuito de identificar as melhores práticas e os aspectos a melhorar.

O segundo objectivo consiste em desenvolver uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no

âmbito da manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes, tendo por base as lacunas

identificadas nas metodologias estudadas. O terceiro e último objectivo corresponde a avaliar a

sensibilidade dos utilizadores de edifícios residenciais para a importância do diagnóstico e a sua

disponibilidade para um maior envolvimento no processo de diagnóstico.

A metodologia de investigação a adoptar para atingir os objectivos passa pela recolha de

bibliografia técnica, científica e legal, proveniente de fontes reconhecidas na área. Dá-se primazia a

bibliografia nacional, pois pretende averiguar-se o estado do conhecimento em Portugal, mas também

se dá destaque a alguma bibliografia internacional oportuna para esta dissertação. Nessa pesquisa

bibliográfica incluem-se livros técnicos, publicações em revistas científicas, actas de congressos e

conferências, teses de doutoramento, dissertações de mestrado, além de leis, decretos-lei e

documentos normativos. Para tal, é essencial fazer uma triagem da informação considerada mais

relevante para a dissertação, sendo necessário analisá-la, resumi-la e sistematizá-la em campos

3

próprios. Em particular, tendo em conta que foram publicadas até hoje várias metodologias de

diagnóstico, será necessário seleccionar um conjunto de critérios de análise para sintetizar a

informação recolhida e permitir a análise crítica e comparativa das metodologias estudadas.

Como complemento à recolha bibliográfica, será realizado um inquérito a utilizadores de edifícios

residenciais em Portugal para confirmar a viabilidade de implementação da metodologia proposta.

1.3. Estrutura da dissertação

A presente dissertação encontra-se organizada em sete capítulos bem definidos.

O capítulo 1 apresenta o enquadramento e motivação da dissertação, caracteriza os objectivos a

atingir, descreve a metodologia de investigação a desenvolver e define sucintamente a estrutura da

dissertação.

O capítulo 2 é referente ao Estado da Arte sobre a temática do diagnóstico de anomalias em

edifícios residenciais correntes. Aborda-se o estado de conservação desses edifícios em Portugal,

explicam-se o conceito de diagnóstico de anomalias e quais os seus benefícios, e discutem-se os vários

tipos de inspecção de edifícios em diferentes países. Por último, é feita uma síntese do quadro legal e

normativo de Portugal, Espanha e Brasil respeitante à inspecção periódica de edifícios residenciais.

O capítulo 3 expõe a revisão de 16 metodologias de diagnóstico de anomalias de âmbito científico,

principalmente nacionais, investigando-se que ferramentas de apoio ao diagnóstico propõem.

Procede-se à análise crítica e comparativa dessas metodologias com base num conjunto de critérios

de análise para identificar as suas melhores práticas e aspectos a melhorar.

O capítulo 4 incide sobre a proposta de uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no âmbito

da manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes. Começa por discutir-se os objectivos

e interesse da metodologia e indicar o seu campo de aplicação e os intervenientes na mesma.

De seguida, define-se a sua estrutura, esclarecendo-se os procedimentos que fazem parte da

metodologia e disponibilizando-se um exemplo das ferramentas de apoio ao diagnóstico preconizadas

para apoiarem a sua aplicação. Posteriormente, é realizado um inquérito a utilizadores de edifícios

residenciais em Portugal para averiguar a sua sensibilidade para a importância do diagnóstico de

anomalias e a sua disponibilidade para um maior envolvimento no processo de diagnóstico. Por último,

são apresentados e discutidos os resultados obtidos no inquérito para confirmar a viabilidade de

implementação da metodologia proposta.

O capítulo 5 consiste na consolidação das conclusões alcançadas ao longo da dissertação e na

sugestão dos necessários desenvolvimentos futuros na sequência do trabalho efectuado.

O capítulo das referências bibliográficas reúne toda a bibliografia que serviu de referência à

elaboração da presente dissertação.

O capítulo dos anexos permite consultar informações que complementam o texto principal da

dissertação.

5

2. Diagnóstico de anomalias em edifícios

residenciais correntes

2.1. Considerações gerais

O presente capítulo incide sobre o estudo do diagnóstico de anomalias com vista à manutenção

e reabilitação de edifícios, focando-se em particular nos edifícios residenciais correntes. Começa-se

por tratar a tecnologia e patologia desses edifícios em Portugal, caracterizando-os quanto à sua

tipologia construtiva e estado de conservação, além de se exporem alguns exemplos de anomalias

correntes que podem apresentar e das suas respectivas causas prováveis. De seguida, aborda-se o

conceito de diagnóstico de anomalias, discutindo-se a sua importância na definição das intervenções e

os benefícios que pode trazer. Indica-se também que tipos de inspecção de edifícios existem e refere-se

qual a sua influência sobre o diagnóstico. Para finalizar o capítulo, pretende fazer-se uma síntese do

quadro legal e normativo para a inspecção periódica de edifícios residenciais em Portugal, Espanha e

Brasil.

2.2. Tecnologia e patologia dos edifícios residenciais correntes

2.2.1. Tipologias construtivas

Tendo em consideração as tipologias construtivas mais comuns nas zonas urbanas de Portugal,

segundo [13] os edifícios residenciais podem ser classificados em função da sua época de construção

como:

• Edifícios antigos:

o Edifícios anteriores a 1960;

• Edifícios recentes:

o Edifícios de 1960 a 1990;

o Edifícios posteriores a 1990.

Os edifícios recentes distinguem-se dos antigos por serem construídos em betão armado. Alguns

autores usam ao invés a designação de “edifícios correntes”, a qual também será empregue nesta

dissertação para evitar equívocos com edifícios com poucos anos de idade. Os edifícios classificados

como antigos têm especificidades e necessidades que não são do âmbito da presente dissertação.

Com base nos dados obtidos pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) através do Censos

2011 [3], verifica-se que 25% do total de edifícios residenciais existentes no País podem ser

classificados como antigos, 45% foram construídos entre 1960 e 1990 e os restantes 30%

correspondem aos edifícios posteriores a 1990, tal como a Figura 2.1 indica. Logo, os edifícios

correntes constituem aproximadamente três quartos do parque habitacional português.

6

Figura 2.1 – Época de construção dos edifícios residenciais em Portugal [3].

Os edifícios correntes de 1960 a 1990 correspondem à primeira fase das estruturas de betão

armado e são constituídos na sua maioria por estruturas reticuladas, ou seja, sistemas de pórticos de

vigas e pilares de betão armado que suportam lajes maciças de betão armado, começando a surgir

também nesta altura as lajes fungiformes, apoiadas directamente nos pilares. Após a publicação, em

1961, do Regulamento de Solicitações em Edifícios e Pontes (RSEP) registou-se uma crescente

preocupação com o comportamento sísmico dos edifícios, e como resposta publicou-se, em 1967, o

novo Regulamento de Estruturas de Betão Armado (REBA), revogando o anterior Regulamento do

Betão Armado (RBA) de 1935. A partir daí, as paredes das caixas de escadas e de elevadores – os

núcleos dos edifícios – passaram a ser executadas em betão armado por oferecerem maior resistência

aos sismos. Face ao aumento da altura dos edifícios e do comprimento dos vãos livres, estes edifícios

apresentam materiais com melhores características mecânicas em comparação com os edifícios

antigos [13]. Porém, as questões relacionadas com a durabilidade do betão ainda não eram abordadas

na regulamentação existente até à data.

Os edifícios correntes posteriores a 1990 têm uma tipologia construtiva semelhante à dos

edifícios anteriores, mas beneficiaram da entrada em vigor de novas regulamentações dirigidas às

estruturas de betão armado, nomeadamente o Regulamento de Estruturas de Betão Armado e

Pré-Esforçado (REBAP) e o Regulamento de Segurança e Acções em Estruturas de Edifícios e Pontes

(RSA), ambos publicados em 1983, assim como os Eurocódigos Estruturais elaborados durante a

década de 1990. Este conjunto de regulamentações levou ao aperfeiçoamento dos edifícios, pelo que

em geral atingem um maior número de pisos, são mais resistentes e o betão empregue apresenta

melhor durabilidade [13], a qual começou finalmente a ser objecto de atenção no REBAP.

Paralelamente, a entrada em vigor em 1990 do Regulamento das Características de Comportamento

Térmico dos Edifícios (RCCTE) contribuiu significativamente para a melhoria da qualidade da

construção em Portugal, sendo hoje a aplicação de isolamento térmico nos edifícios uma prática quase

generalizada [14].

Em ambas as épocas de construção, as paredes exteriores e interiores que não têm função

estrutural são normalmente preenchidas por panos de alvenaria de tijolo, e há uma grande variedade

de materiais de construção aplicados nos revestimentos de paredes interiores e fachadas, tectos,

pavimentos e coberturas.

25%

45%

30%

Época de construção dos edifícios residenciais em Portugal

Edifícios antigos (anteriores a1960)

Edifícios correntes de 1960 a1990

Edifícios correntes posterioresa 1990

N.º total de edifícios: 3 544 389

7

2.2.2. Estado de conservação

De acordo com [4], os edifícios são considerados como bens de grande longevidade, mas logo

após a sua construção dá-se o início de um processo contínuo de degradação, cuja evolução é lenta

durante os primeiros anos de vida do edifício e acelera ao longo da fase de utilização. À parte deste

envelhecimento natural, muitos outros factores potenciam ou aceleram a degradação dos edifícios,

podendo até provocar o envelhecimento precoce dos edifícios mais recentes [1].

Por este motivo, no decorrer da vida de um edifício é normal que se possam registar insuficiências

ou desajustamentos do seu desempenho devido ao não-cumprimento dos requisitos a que deveria

obedecer [7], isto é, o seu funcionamento pode ser afectado ao nível da segurança, habitabilidade e

durabilidade, impedindo desta forma o uso adequado para o qual foi concebido e não atingindo o tempo

de vida útil previsto [15].

A degradação que um dado edifício apresenta pode ser avaliada de forma mais ou menos

qualitativa através da determinação do estado de conservação do edifício. Esta avaliação pode ser

realizada através de diversos métodos [16], entre os quais difere a resultante classificação dos edifícios

quanto ao seu estado de conservação. Esta designação não é consensual na bibliografia técnica da

área, utilizando-se por vezes a designação “estado de degradação” para os edifícios correntes.

No âmbito desta dissertação opta-se pela primeira designação, utilizada na documentação técnica do

Laboratório Nacional de Engenharia Civil (LNEC).

No Censos 2011 [3] encontram-se os resultados obtidos pelo Instituto Nacional de Estatística

(INE), com o apoio do LNEC, para o estado de conservação dos edifícios residenciais portugueses,

o qual foi avaliado através da identificação das necessidades de reparação que esses edifícios

requerem ao nível da estrutura, cobertura, paredes e caixilharias exteriores. Salvaguarda-se a

subjectividade associada a esta avaliação, devendo ser apenas tomada como meramente indicativa.

Na Figura 2.2 observa-se que 72,4% do número total de edifícios residenciais de 1960 a 1990

não requerem reparações, o que significa que 27,6% carecem de algum tipo de reparações.

Em particular, 2% precisam de grandes reparações ou estão muito degradados, correspondendo a

cerca de 31 000 edifícios, dos quais mais de 8 000 encontram-se já muito degradados [3]. Para a

reabilitação dos edifícios desta época de construção seria necessário um investimento na ordem dos

18 mil milhões de euros [13].

Relativamente aos edifícios residenciais posteriores a 1990, também de acordo com a Figura 2.2,

verifica-se que 91,6% desses edifícios não necessita de reparações, pelo que o número de edifícios

que necessitam de reparações desceu para 8,4%. Somente 0,4% necessitam de grandes reparações

ou estão muito degradados, o que corresponde a cerca de 4 000 edifícios, dos quais 1 251 edifícios

estão muito degradados, valor consideravelmente inferior ao obtido para a anterior época de

construção [3]. O investimento necessário para a reabilitação e manutenção anual destes edifícios é

bastante inferior, reduzindo-se para 400 milhões de euros [13].

8

Figura 2.2 – Estado de conservação dos edifícios residenciais correntes em Portugal [3].

Embora em ambas as épocas de construção a maioria dos edifícios não necessite de reparações,

em termos absolutos constata-se que mais de meio milhão de edifícios residenciais correntes em

Portugal carecem de intervenções, atingindo aproximadamente 35 000 o número de edifícios com

degradação significativa, isto é, que precisam de grandes reparações ou estão já muito degradados.

Além disso, de acordo com [5], mesmo os edifícios com menos anos de idade apresentam desde a sua

entrada em serviço problemas de funcionamento e envelhecimento precoce, reforçando a necessidade

de intervenção nos edifícios residenciais correntes. Não obstante, segundo [1], é tão importante

reabilitar os edifícios que já estão degradados, como criar os meios necessários para evitar a

degradação nos edifícios que ainda não foram afectados.

Como se refere em [6], dos pontos de vista económico e de sustentabilidade ambiental faz sentido

hoje em dia prolongar a vida útil dos edifícios até onde o seu envelhecimento natural o permitir.

Deste modo, no contexto da situação actual do parque habitacional corrente de Portugal, deve

apostar-se sobretudo em operações de manutenção para que os edifícios mantenham o seu

desempenho durante um maior período de vida útil. Essas operações de manutenção podem ser

correctivas, quando o objectivo é solucionar as anomalias existentes, ou preventivas, quando se

pretende evitar o aparecimento de anomalias [1]. Nos edifícios com níveis de desempenho abaixo dos

mínimos, deve proceder-se a obras de reabilitação para que os mesmos voltem a adquirir um

desempenho aceitável.

Averigua-se de seguida em que consiste a degradação e mencionam-se alguns exemplos de

anomalias correntes que podem aparecer nos edifícios em estudo, assim como de causas que podem

originá-las.

72,4%

19,9%

5,8%1,5% 0,5%

91,6%

6,9%1,2% 0,3% 0,1%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Sem necessidadede reparação

Com necessidadede pequenasreparações

Com necessidadede médiasreparações

Com necessidadede grandesreparações

Muito degradados

Estado de conservação dos edifícios residenciais correntesem Portugal

Data de construção de 1960 a 1990(total de 1 576 534 edifícios)

Data de construção posterior a 1990(total de 1 068 476 edifícios)

9

2.2.3. Anomalias correntes e suas causas prováveis

Os elementos construtivos que constituem um edifício encontram-se devidamente especificados

para dar resposta a uma determinada função exigencial [17] e, no caso dos edifícios para habitação,

foram concebidos para, ao mesmo tempo, garantirem uma adequada qualidade de vida aos seus

utilizadores [5]. No entanto, a degradação que os elementos da construção sofrem ao longo da sua

vida útil resulta da ocorrência de anomalias, as quais podem conduzir a menores níveis de desempenho

desses elementos [16].

Segundo a comissão técnica W086 – Building Pathology da organização internacional CIB

(International Council for Research and Innovation in Building and Construction) [9], as anomalias

consistem em manifestações de possíveis defeitos (defects) nos edifícios, ou seja, sinalizam situações

onde um ou mais elementos poderão ter deixado de cumprir as funções para as quais foram

projectados. De acordo com a definição da norma ISO 15686-1:2011 [18], como consequência desses

defeitos, poderá dar-se a rotura (failure), que consiste na situação limite em que uma determinada

função prevista para um elemento já não pode ser cumprida novamente. As roturas poderão ser

funcionais, físicas ou ambas [19].

Os defeitos dos edifícios podem permanecer em estado latente ou, tal como referido,

manifestarem-se através de anomalias, quando sujeitos à acção de agentes exteriores [8]. Deste modo,

o aparecimento das anomalias é o resultado da acção de agentes externos sobre os defeitos dos

edifícios, os quais vão desencadear os mecanismos de degradação, sendo que a água, sob as suas

várias formas e através de diversos mecanismos, é o principal agente de degradação dos edifícios [7].

Na bibliografia técnica deste tema, quando se refere as causas das anomalias é comum invocarem-se

os defeitos, agentes e mecanismos envolvidos sem distinção entre eles.

De um modo geral, as causas de anomalias em edifícios residenciais podem ser divididas em

causas de origem humana e de origem natural, tal como a Tabela 2.1 indica.

Tabela 2.1 – Tipos de causas de anomalias em edifícios residenciais correntes (adaptado de [20]).

Causas de origem humana Causas de origem natural

Erros na fase de concepção e projecto Acções físicas

Erros na fase de execução Acções químicas

Erros na fase de utilização Acções biológicas

Desastres de responsabilidade humana Desastres naturais

Além do envelhecimento natural dos materiais referido anteriormente, as anomalias nos edifícios

correntes devem-se principalmente a causas relacionadas com erros ou omissões de projecto e erros

cometidos durante a fase de construção, mas também podem ser devidas a manutenção insuficiente

ou inadequada [2]. Na Tabela 2.2 apresentam-se exemplos de anomalias correntes que podem surgir

em edifícios residenciais correntes e indicam-se algumas das causas prováveis que podem originá-las.

10

Tabela 2.2 – Exemplos de anomalias correntes em edifícios residenciais correntes e algumas das suas causas prováveis (adaptado de [7], [8], [20], [21] e [22]).

Anomalias Causas prováveis Fotografias ilustrativas

Fissuração nos

elementos de betão armado

Retracção plástica (condições de cura inadequadas)

Excesso de carga (deficiente utilização, erro de projecto)

Variações térmicas (forte exposição à radiação solar)

Assentamento de fundações (deslizamento de terras)

Reacção alcali-agregado (acção química)

Corrosão das armaduras (ver anomalia seguinte)

Corrosão e exposição

das armaduras

Recobrimento insuficiente (erro de projecto, erro de execução)

Betão com demasiada porosidade (erro de projecto, erro de execução)

Ausência ou colocação incorrecta de espaçadores (erro de execução)

Manchas de cor branca

(sais)

Eflorescências (acção química)

Criptoflorescências (acção química)

Carbonatação (acção química)

Manchas de cor escura (humidade)

Infiltrações de água de precipitação (falta de manutenção na cobertura, erro de projecto)

Fugas na rede de abastecimento de água ou de drenagem de águas residuais (causas fortuitas)

Humidade ascendente nas paredes do piso térreo (erro de projecto, erro de execução)

Manchas de cor escura (fungos e bolores)

Excesso de produção de vapor de água (deficiente utilização)

Ventilação inexistente (erro de projecto, deficiente utilização)

Deficiente isolamento térmico (erro de projecto)

Fachada com fraca exposição ao sol e humedecida

Perda de eficácia dos adjuvantes fungicidas e bactericidas

Dosagens de adjuvantes insuficientes

Empolamento

e destacamento

dos revestimentos

Criptoflorescências (acção química)

Preparação incorrecta do produto (erro de execução)

Aplicação sobre um suporte inadequado (erro de execução)

Revestimento muito rígido em relação ao suporte

Revestimento com permeância ao vapor de água insuficiente

11

É habitual subdividir as anomalias em dois grandes grupos, nomeadamente em anomalias

estruturais, quando afectam ou dependem directamente do comportamento estrutural do edifício e

podem vir a comprometer a segurança estrutural do mesmo, e anomalias não-estruturais, quando

afectam os outros elementos do edifício, como revestimentos e instalações técnicas, podendo provocar

a diminuição das condições de segurança e conforto dos utilizadores ou penalizar a durabilidade da

própria construção [23].

Todos os edifícios contêm anomalias em algum grau, cujas consequências podem ser pouco

significativas, em alguns casos, ou tornarem-se importantes se afectarem a aparência e uso do edifício.

Em casos mais sérios, podem inclusivamente pôr em risco a saúde e segurança dos utilizadores do

edifício. De uma forma geral, a presença e propagação de anomalias, em especial no interior dos

edifícios, causam desconforto e preocupação nos seus utilizadores, não permitindo satisfazer as suas

necessidades e expectativas [24].

A patologia da construção ou dos edifícios (Building Pathology), tal como o nome indica, já que

advém das palavras gregas “pathos” (doença) e “logos” (ciência), é a ciência que faz o estudo

sistemático das anomalias presentes nos edifícios e respectivas causas, consequências e

tratamentos [9]. Ao longo das últimas décadas, a comunidade científica nacional e internacional tem

vindo a debruçar-se sobre esta temática, sendo que em alguma bibliografia emprega-se o termo

“patologia” no lugar de “anomalia”. Nesta dissertação foca-se em especial o estudo das causas, pelo

que o diagnóstico de anomalias será tratado seguidamente.

2.3. Diagnóstico de anomalias para manutenção e reabilitação

2.3.1. Enquadramento geral

Tendo em conta que ao longo do tempo a degradação dos edifícios se vai agravando e atendendo

às consequências que traz para os seus utilizadores, é premente adoptar medidas de intervenção

durante a exploração dos edifícios residenciais que permitam impedir ou atrasar essa degradação.

De acordo com [25], antes de se definirem as intervenções a levar a cabo deve determinar-se as causas

responsáveis pelo aparecimento das anomalias para não se correr o risco de propor soluções que não

as corrijam de forma definitiva e adequada.

Assim, para a definição das medidas de intervenção mais eficazes, é fundamental primeiro

conhecer em pormenor o edifício, identificar as anomalias existentes e estudar as suas causas

prováveis, as quais deverão ser eliminadas ou, pelo menos, minimizadas para se obterem os melhores

resultados. Para o efeito, as intervenções de manutenção e reabilitação de edifícios deverão ser sempre

sustentadas pelo diagnóstico das anomalias detectadas.

Seguidamente, aborda-se o conceito de diagnóstico de anomalias, esclarecendo-se de forma

breve como o mesmo se processa, qual a sua importância na definição das intervenções e quais os

benefícios que pode trazer.

12

2.3.2. Diagnóstico de anomalias

Por analogia, os problemas das construções podem ser abordados na engenharia como as

doenças das pessoas são consideradas na medicina, encontrando-se em ambas as disciplinas o estudo

dos sintomas e a recolha de informação que conduzem ao diagnóstico, ou seja, a identificação da

“doença” [7]. Tal como esclarecido por [20], o conceito de diagnóstico inserido na patologia dos edifícios

tem sido entendido como «a procura e explicação das causas patológicas através da observação e

análise dos seus efeitos». Também [17] declara que a finalidade do diagnóstico é compreender e

explicar as anomalias, a partir da sua observação atenta e da realização de ensaios. Paralelamente,

segundo [26] chama-se diagnóstico ao conjunto de procedimentos destinados a proporcionar o justo

conhecimento acerca de um dado edifício, incluindo também a avaliação do seu estado de conservação

e segurança, além da determinação das causas das anomalias observadas.

No âmbito desta dissertação toma-se como diagnóstico de anomalias o processo de

investigação das causas responsáveis pela ocorrência das anomalias existentes num dado edifício.

As avaliações do edifício propriamente dito e dos seus elementos constituintes, quanto ao seu estado

de conservação e segurança estrutural, são consideradas à parte do diagnóstico, podendo

complementar ou não o processo de diagnóstico conforme a informação que se pretenda obter.

Na teoria, para efectuar o diagnóstico dever-se-ia dispor de um modelo de comportamento do

edifício que permitisse estabelecer directamente as relações causa-efeito, identificando de imediato as

causas correspondentes às anomalias registadas [20]. Contudo, na prática não é possível dispor de tal

modelo visto que o mesmo seria extremamente complexo, reconhecendo-se que é bastante difícil

determinar as causas de anomalias em edifícios residenciais face à influência de vários factores.

Salientam-se a grande variedade de elementos e materiais que constituem um edifício, as diferentes

fases do ciclo de vida dos edifícios e a frequente interdependência entre causas e efeitos, isto é, a

possibilidade de uma dada anomalia dever-se a mais do que uma causa e, simultaneamente, ser a

causa de outras anomalias [20].

Face à inexistência de um modelo de comportamento, o diagnóstico de anomalias deverá ser um

processo iterativo, consistindo em analisar metodicamente todas as possibilidades de causas que

possam estar relacionadas com a anomalia em questão. As anomalias podem ser interpretadas como

sintomas, o que permite numa fase de pré-diagnóstico formular hipóteses sobre as suas causas a

partir de conhecimentos preliminares. Estas hipóteses serão testadas e eliminadas progressivamente

com base em informação obtida por diversas vias, culminando na determinação das causas prováveis

com um dado grau de certeza [9]. Através deste raciocínio lógico, o diagnóstico permite validar,

completar ou modificar as hipóteses avançadas sobre a origem das anomalias.

De acordo com [17], o processo de decisão por eliminação de hipóteses consiste numa forma

de diagnosticar mais vantajosa do que a procura da justificação de uma dada hipótese, pois torna o

diagnóstico mais independente de eventuais ideias pré-concebidas dos técnicos envolvidos. Além das

dificuldades inerentes ao processo de diagnóstico, por vezes, devido aos limites de tempo, custo,

acesso, entre outros, é impossível eliminar de forma objectiva algumas das causas prováveis,

13

no entanto deve evitar-se a obtenção do diagnóstico por exclusão de partes. Por outras palavras, é

preferível assumir a incerteza que afecta a decisão do que procurar fundamentá-la com base em

suposições [17].

A recolha de informação relevante e sua posterior análise são, portanto, os passos-chave para

tirar conclusões quanto às causas das anomalias, devendo incidir sobre as seguintes fontes de

informação, de acordo com [10], [23] e [27]:

• Resultados decorrentes da inspecção do edifício;

• Documentos que dizem respeito ao edifício, tais como os elementos de projecto, relatórios

da obra, relatórios de inspecções antecedentes e história de intervenções efectuadas;

• Testemunho dos utilizadores do edifício através da realização de inquéritos.

A inspecção do edifício é a fonte principal de informação, pois permite definir concretamente a

situação real do edifício [20], sendo tratada em pormenor mais à frente. A inspecção por si só é crucial

para se conseguir fazer o diagnóstico, mas este será bastante mais fiável se a inspecção for precedida

e/ou acompanhada por uma investigação documental e pela realização de inquéritos aos utilizadores,

as quais permitem reunir informações adicionais relevantes para o diagnóstico. Aliás, segundo [28],

a análise de documentos permite definir medidas de intervenção frequentemente mais simples e

económicas. Quanto aos inquéritos, estes são um instrumento útil para colmatar as lacunas de

informação devidas à inexistência ou escassez dos documentos referidos, por exemplo, a partir de

relatos da ocorrência prévia de anomalias. Além disso, permitem conhecer minimamente a degradação

no interior dos edifícios [27] quando o acesso aos mesmos é vedado aos técnicos.

Naturalmente, a falta de informação sobre os edifícios dificulta a realização do diagnóstico [10].

Contudo, a mesma é usual visto que com o passar do tempo se perde o contacto com os agentes

envolvidos na construção do edifício e a informação originalmente escrita vai se dispersando, além de

que apenas os monumentos importantes costumam ter registos das intervenções a que foram

submetidos ao longo dos anos [29]. Além do mais, não se pode ignorar a natureza peculiar da indústria

da construção de edifícios, tendo em atenção que todos os edifícios são diferentes, e até únicos em

algum aspecto [24], o que evidencia quão importante é dispor do máximo de informação possível

relativa a cada edifício. Logo, a recolha de informação é uma tarefa base que não pode ser descurada,

devendo a mesma ser sempre registada e arquivada para possibilitar a sua consulta no futuro.

Para garantir a fiabilidade do diagnóstico, é necessário que este seja efectuado por técnicos

especializados [5]. Assim, uma longa experiência profissional aliada a uma sólida formação de base

são requisitos indispensáveis dos técnicos encarregues de elaborar o diagnóstico de anomalias [20],

devendo a equipa ser coordenada por um Engenheiro Civil experiente [2]. Os técnicos deverão estar

familiarizados com as diversas técnicas de construção, no que diz respeito às características dos

materiais empregues e ao seu comportamento ao longo do tempo, assim como às formas de execução

e colocação em obra, devendo manter sempre a visão global do edifício [15]. Obviamente, deverão

também ter conhecimento da patologia da construção e dos métodos de inspecção e diagnóstico [1].

14

Quanto à importância do diagnóstico de anomalias, no âmbito da manutenção e reabilitação de

edifícios residenciais é hoje em dia habitual seguir-se directamente para a reparação das anomalias,

não se procurando saber as causas que as originaram. Tal acontece quer por desconhecimento, quer

com o intuito de poupar tempo, e resulta frequentemente num ciclo vicioso onde as anomalias apenas

são “camufladas”, voltando a surgir mais tarde [2]. Além disso, os proprietários e a administração dos

condomínios normalmente confiam os trabalhos a um empreiteiro conhecido, que actuará consoante

as suas possibilidades e com os meios tecnológicos de que dispõe [5], não havendo a garantia de que

as anomalias não reaparecerão. O constante aparecimento de anomalias não só agrava os custos

devidos à ineficácia da medida de intervenção escolhida [2], como tem um efeito negativo ao nível da

qualidade de vida dos utilizadores do edifício.

Por esses motivos, antes de se actuar sobre as anomalias é indispensável eliminar ou minimizar

as suas causas para evitar que reapareçam. Para tal, a definição das operações de manutenção

deverá ser feita conforme o tipo de anomalias e as suas causas mais prováveis, tendo em atenção que

a inexistência ou inadequação do diagnóstico pode resultar em acções correctivas deficientes e,

consequentemente, na reincidência das anomalias [8]. Logo, um diagnóstico de anomalias preciso e

bem fundamentado, com a identificação clara das causas, é uma condição essencial para a correcção

adequada das anomalias [10], ou seja, para assegurar que as intervenções são eficazes. Consegue-se,

assim, evitar custos desnecessários decorrentes de uma má escolha das medidas de intervenção [30].

Outro problema que se constata é a comum predisposição de vários utilizadores e proprietários

para apenas intervirem quando as anomalias já afectam a funcionalidade do edifício [2]. O processo de

degradação leva tempo a desenvolver-se até atingir a rotura funcional e/ou física dos elementos [9],

o que evidencia a importância de estudar as anomalias e realizar o seu diagnóstico para definir

adequadas estratégias de manutenção preventiva [8], sabendo que a intervenção na fase de início

de propagação de uma anomalia é mais simples e eficaz e, portanto, mais económica [2]. Assim,

o diagnóstico atempado possibilita a redução de custos a longo prazo, visto que se planeiam as

intervenções com antecedência e se efectuam os trabalhos necessários para prevenir as anomalias,

reduzindo o número de intervenções não-planeadas. Esta questão da prevenção é de grande interesse

para os utilizadores e proprietários porque se despendem escassos recursos na rectificação de

anomalias cuja ocorrência poderia ter sido evitada [24], sendo que os custos de exploração e

manutenção representam cerca de 80% do custo total durante o ciclo de vida dos edifícios [31].

Na elaboração de projectos de reabilitação de edifícios, perante o diagnóstico o dono-de-obra

toma conhecimento das necessidades de intervenção global no edifício, das possíveis soluções de

reparação e da estimativa dos custos dos trabalhos de reabilitação [27]. No entanto, o procedimento

que se tem seguido em Portugal consiste em o dono-de-obra consultar directamente as empresas de

construção, sem haver lugar ao diagnóstico. Na verdade, as empresas de construção elaboram

orçamentos para os trabalhos que elas próprias consideram adequados para a resolução dos

problemas que lhes são indicados. Esta situação dificulta a comparação dos orçamentos propostos,

conduzindo habitualmente à selecção do empreiteiro que apresenta o orçamento mais baixo [27], pelo

que a intervenção poderá não responder às reais necessidades do edifício. Uma intervenção de

15

reabilitação inapropriada, além de eventualmente não eliminar as anomalias, pode acentuá-las e até

introduzir novas anomalias [32]. Face a isto, o diagnóstico permite apoiar o projecto de reabilitação dos

edifícios ao fundamentar, com maior rigor, as decisões a tomar [33] e, logo, proporcionar um

investimento mais rentável a longo prazo na medida em que evitar-se-ão intervenções futuras

desnecessárias.

Outro dos benefícios de se estudar as causas das anomalias é o seu contributo para a criação

de bases de dados relativas à patologia da construção. Embora cada edifício seja único e apresente

diferentes tipos de anomalias, é possível identificar padrões na análise de uma amostra significativa de

edifícios [11]. As bases de dados credíveis, com a identificação das anomalias relevantes, suas causas

prováveis e proposta de acções correctivas, complementadas com uma adequada metodologia de

diagnóstico e de acção, oferecem apoio às intervenções de manutenção e reabilitação durante a

fase de exploração dos edifícios [8]. Tal é possível dado que as mesmas aconselham com base em

experiências passadas quais as técnicas mais apropriadas para corrigir ou evitar determinadas

anomalias, permitindo tomar melhores decisões na hora de intervir nos edifícios. Aliás, segundo [34],

as bases de dados são um meio de se aprender com os erros cometidos e, portanto, de prevenir a

maioria das anomalias que se encontram nos edifícios, assegurando que se tornam cada vez menos

frequentes.

Adicionalmente, as bases de dados ajudam a fundamentar a escolha das soluções

construtivas na fase de projecto, seja em construção nova ou em reabilitação. De acordo com [10],

a utilização da informação disponível sobre patologia da construção ajudaria a evitar a escolha de

soluções inadequadas, além de que os profissionais da construção sentir-se-iam encorajados a

desenvolver melhores materiais e melhores projectos de edifícios, focando-se no desempenho e não

só na estética [34]. Por exemplo, quando se tem em consideração esses conhecimentos na escolha de

materiais de revestimento, há uma maior tendência para seleccionar os materiais conforme o seu

desempenho ao longo do tempo, em vez de a decisão ser influenciada unicamente pela aparência e

propriedades tácteis do material ou por publicidade persuasiva [35]. Naturalmente, apostar na

prevenção de anomalias logo na fase de projecto é a forma ideal de reduzir custos a longo prazo.

Nesta ordem de ideias, as próprias empresas de construção também podem beneficiar das bases

de dados. Estima-se que o custo da não-qualidade que as empresas de construção têm de suportar

durante o período de garantia dos edifícios (5 anos após a construção) é superior a 2% do custo total

da obra [10], além de que são alvo de críticas face aos sucessivos erros cometidos durante a fase de

construção, reflectindo-se em casos de litígio contra as mesmas [24]. Ao tirar proveito de tais

conhecimentos durante a fase de construção, por um lado, as empresas de construção ganhariam

reputação graças ao trabalho feito com qualidade, e por outro, reduzir-se-ia a ocorrência de anomalias

decorrentes de erros de construção, exigindo menos intervenções no futuro e diminuindo os custos da

não-qualidade.

Resumindo, pode dizer-se que o diagnóstico de anomalias tem um papel fundamental na

manutenção e reabilitação dos edifícios residenciais, uma vez que ajuda a garantir a correcção eficaz

e prevenção das anomalias. Por isso mesmo, é uma mais-valia para os proprietários de edifícios

16

residenciais e para as empresas de construção na medida em que possibilita uma redução de custos

a longo prazo, além de melhorar a qualidade de vida dos seus utilizadores. Ao mesmo tempo, através

da criação de bases de dados, promove a qualidade construtiva e durabilidade dos edifícios, pois ajuda

nas tomadas de decisão tanto durante a fase de exploração, como nas fases de projecto e de

construção.

Posto isto, seguidamente trata-se a inspecção de edifícios com o propósito de dar a entender

como influencia a recolha da informação necessária para elaborar o diagnóstico de anomalias.

2.3.3. Inspecção de edifícios

Conforme explicado, o diagnóstico é feito com base na recolha de informação referente ao edifício

e às anomalias que apresenta, pelo que deverá sempre ser precedido por uma inspecção do edifício.

Assim, durante uma inspecção deve fazer-se o levantamento da informação que permita caracterizar

as anomalias principais, a sua extensão e as suas causas mais prováveis [1].

Contudo, a inspecção de edifícios na sua fase de exploração pode ter diferentes finalidades, tais

como as indicadas na Tabela 2.3 para vários países, que nem sempre pressupõem o diagnóstico de

anomalias. Por esta razão, julgou-se pertinente nesta dissertação estudar os conceitos de diagnóstico

e inspecção separadamente.

Tabela 2.3 – Exemplos de finalidades da inspecção de edifícios durante a fase de exploração.

Finalidade da inspecção Países Referências

Manutenção e reabilitação de edifícios

(Orientar a manutenção, identificar a necessidade de intervenções e estimar os

custos associados)

Portugal [1] [36] [37]

Espanha [38]

Brasil [39]

Reino Unido [40] [41]

Avaliação imobiliária

(Determinar o estado de conservação dos imóveis para garantir a transparência em

negócios imobiliários)

Portugal [36] [37]

Reino Unido [40] [41]

EUA [42]

Atribuição de responsabilidades

(Atender a reclamações durante o período de garantia dos edifícios ou peritagens)

Portugal [36] [43] [44]

Brasil [39] [45]

Reino Unido [41]

Avaliação estrutural

(Verificar a segurança estrutural antes de uma reabilitação ou quando há dúvidas quanto ao desempenho da estrutura)

Portugal [46] [47]

Reino Unido [48]

EUA [49]

De acordo com a bibliografia supracitada, quando a finalidade é a manutenção e reabilitação de

edifícios, a inspecção envolve à partida o diagnóstico de anomalias, podendo ser ligeiro ou mais

17

aprofundado. A avaliação imobiliária permite um diagnóstico mais ligeiro e subjectivo, podendo ser até

inexistente, como acontece nos Estados Unidos da América, onde os building inspectors (inspectores

de edifícios) não são obrigados a investigar as causas das anomalias [42]. Já a atribuição de

responsabilidades implica um diagnóstico aprofundado, tendo em conta que é necessário saber a

origem das anomalias para se descobrir o responsável por detrás das mesmas, assim como na

avaliação estrutural é necessário identificar as causas das anomalias estruturais para se poder intervir.

Embora o diagnóstico de anomalias no âmbito da manutenção e reabilitação de edifícios ainda

não esteja largamente difundido em Portugal, existem diversas empresas privadas dedicadas à

inspecção de edifícios que oferecem este serviço, tais como as indicadas na Tabela 2.4, além de

entidades públicas, como o Instituto de Soldadura e Qualidade (ISQ).

Tabela 2.4 – Exemplos de empresas privadas nacionais de inspecção de edifícios que oferecem o serviço de diagnóstico de anomalias.

Empresa Localização

Oz – Diagnóstico, Levantamento e Controlo de Qualidade em Estruturas e Fundações, Lda.

Lisboa

SpyBuilding Lisboa, Porto, Algarve, Madeira

Dr. Building Braga

IMODiag Loures

Checkhouse Amadora

BestUrban Lisboa

LiveHouse Lisboa, Viseu

Clínica de Edifícios Algarve

Houselab Porto

Naturalmente, a finalidade da inspecção define quão detalhado deverá ser o diagnóstico, podendo

exigir um grau de detalhe menor ou maior, desde a simples análise das manchas de humidade

presentes numa fachada até ao estudo exaustivo das anomalias estruturais de todo o edifício. Esse

grau de detalhe define as partes do edifício que deverão ser analisadas, a precisão da informação a

recolher e a pormenorização do estudo a efectuar, pelo que é conveniente adaptar a inspecção ao

grau de detalhe do diagnóstico que se deseja atingir, com vista a optimizar esforços na recolha de

informação [5].

Face ao grau de detalhe pretendido, as inspecções podem ser apenas visuais ou podem recorrer

a meios auxiliares, os quais serão mais ou menos complexos consoante a informação que se pretende

obter [1]. A observação visual pode ser complementada de forma muito simples, não destrutiva ou

reduzidamente destrutiva [7], por meios auxiliares que permitem maximizar a recolha de informação

útil para o entendimento da degradação sucedida [19], como a régua de fissuras, o martelo de borracha,

o humidímetro e o pacómetro. Existem diversas técnicas complementares de diagnóstico que são

geralmente mais minuciosas, nomeadamente ensaios in situ e ensaios laboratoriais. As técnicas de

diagnóstico já foram tratadas em várias publicações, destacando-se as compilações feitas em duas

18

dissertações de Mestrado, [50] e [51], para elementos não-estruturais e estruturais de edifícios

correntes, respectivamente.

Nos casos mais simples, a informação recolhida com recurso à simples observação visual,

complementada com a eventual utilização de meios auxiliares de inspecção, é suficiente para se fazer

o diagnóstico [7]. As inspecções baseadas apenas na observação visual, sem recurso a ensaios, são

designadas por inspecções correntes e permitem detectar anomalias superficiais [6], sendo por isso

indicadas para inspecções de rotina para manutenção dos edifícios, assim como para avaliação

imobiliária.

Por vezes, as causas das anomalias não são evidentes, pelo que a observação visual não é

suficiente para fazer o diagnóstico. Além disso, enquanto algumas anomalias são facilmente detectadas

através da simples observação visual, como manchas de humidade e fendilhação na superfície de

paredes, outras apenas são detectáveis mediante o recurso a técnicas mais apuradas de inspecção,

como acontece com a presença de humidade no interior de paredes [23]. Nestes casos, requer-se uma

inspecção pormenorizada, envolvendo a realização de ensaios in situ com recurso a equipamentos

próprios para o efeito [7] e, caso os resultados não sejam conclusivos, de ensaios laboratoriais sobre

amostras recolhidas em obra [52]. Estas técnicas complementares de diagnóstico permitem obter

informações precisas sobre as características dos materiais empregues e sobre os mecanismos de

degradação envolvidos [21]. As inspecções pormenorizadas são apropriadas para finalidades que

exijam um estudo com maior rigor, tal como acontece com as inspecções para peritagem e para

avaliação estrutural, servindo também para aprofundar as inspecções correntes quando se detecta a

necessidade de intervenção.

De facto, é sempre preferível realizar ensaios in situ em conjunto com a inspecção visual ao invés

de uma inspecção unicamente visual, tendo em consideração que os mesmos reduzem a

subjectividade inerente às inspecções visuais [19]. Os ensaios in situ permitem detectar erros

grosseiros no diagnóstico [7] e, em certos casos, evitar a realização de ensaios laboratoriais, os quais

obviamente consomem mais tempo e aumentam os custos associados à inspecção [19].

A objectividade da informação recolhida durante as inspecções é uma condição indispensável à

tomada de decisões racionais [6], ou seja, para assegurar que as medidas de intervenção são as

mais apropriadas, tal como se explicou anteriormente. Logo, deve procurar-se evitar que técnicos

diferentes obtenham resultados diferentes, o que comprometeria a fiabilidade do diagnóstico. Assim,

não só a experiência dos técnicos encarregues da inspecção é um factor importante [52], como a

realização de ensaios para complementar a inspecção visual é determinante para que o diagnóstico

seja o mais objectivo e imparcial possível.

A finalidade da inspecção também determina a escala da mesma, ou seja, se a inspecção será

localizada ou global. Por exemplo, enquanto uma peritagem poderá envolver somente a inspecção de

uma parte específica do edifício, uma inspecção de rotina para manutenção deverá contemplar o

edifício como um todo, sendo conveniente inspeccionar as diferentes partes do edifício para fazer o

levantamento das anomalias existentes. Claramente, a escala da inspecção varia consoante o grau de

detalhe do diagnóstico que se pretende obter, pelo que uma inspecção corrente poderá ter uma escala

19

mais limitada, havendo posteriormente uma inspecção pormenorizada com uma escala maior se for

necessário proceder ao diagnóstico.

Idealmente, deve inspeccionar-se não só os elementos construtivos como a estrutura, as

fachadas e a cobertura, mas também as instalações técnicas [38], as quais deverão ser alvo de

atenção visto que um mau funcionamento das mesmas poderá estar por detrás do aparecimento de

anomalias, como é o caso da rede de drenagem de águas residuais [7]. Para além do estudo do edifício

propriamente dito, uma inspecção mais pormenorizada poderá incluir a recolha de informação sobre o

terreno de fundação, isto é, a realização de um reconhecimento geotécnico [7]. Em certos edifícios

poderá inclusivamente ser necessário efectuar sondagens no seu envelope1 para caracterizar a

composição de determinados elementos construtivos, tais como a ligação caixilharia-fachada,

coberturas planas e revestimentos de fachadas [27], podendo ajudar a confirmar ou eliminar alguma

hipótese de diagnóstico. Evidentemente, quanto maior for o grau de detalhe do diagnóstico pretendido,

mais alargadas poderão ser as inspecções por forma a obter uma maior quantidade de informação

relevante para o diagnóstico.

Todavia, é importante ressalvar que o acesso condicionado a algumas partes dos edifícios

poderá dificultar uma inspecção global do edifício. Em primeiro lugar, nem sempre é possível

inspeccionar as instalações técnicas, dado que normalmente se encontram embebidas na

construção [20]. No que toca às fachadas, segundo [21], a ausência de meios de acesso permanentes

nos edifícios restringe a inspecção às poucas zonas acessíveis das fachadas, o que acontece em

muitos edifícios, ficando limitada ao piso térreo [19]. O mesmo aplica-se às coberturas, sendo que em

algumas situações não é sequer possível aceder à cobertura por motivos de segurança. O acesso ao

interior dos fogos também não pode ser tomado como garantido, caso os utilizadores não sejam

obrigados por lei a dar permissão.

Além do grau de detalhe e da escala, as inspecções podem também ser classificadas quanto à

sua periodicidade como periódicas ou não-periódicas, conforme a sua finalidade assim o exija.

Por exemplo, uma avaliação estrutural é não-periódica quando resulta da detecção de uma anomalia

estrutural grave. Contrariamente, visto que as inspecções correntes têm o propósito de detectar o

aparecimento de anomalias de rápida evolução e acompanhar as detectadas anteriormente [53],

faz sentido que sejam realizadas periodicamente. De acordo com [12], o planeamento das inspecções

ajuda a controlar a degradação dos edifícios e a impedir o seu envelhecimento precoce, o que

demonstra a importância das inspecções periódicas para a manutenção dos edifícios residenciais.

O diagnóstico é conveniente para estas inspecções, pois ajuda a detectar antecipadamente novas

anomalias [2].

No 4.º Encontro sobre Patologia e Reabilitação de Edifícios – PATORREB 2012, realizado em

Espanha, concluiu-se que uma inspecção «sistemática, programada e obrigatória» dos edifícios

existentes é um meio necessário e muito útil para verificar as condições de segurança, planear as

1 O termo envelope (ou envolvente exterior) refere-se às partes do edifício que estão directamente expostas

aos agentes de degradação, tais como as fachadas e paredes exteriores, os pavimentos térreos em contacto directo com o solo, as coberturas e as caixilharias de janelas e portas exteriores.

20

operações de manutenção e, inclusivamente, dar indicações aos proprietários sobre melhorias a fazer

nos edifícios [54]. A obrigatoriedade das inspecções não pode ser tomada como uma solução definitiva

para o problema da degradação, mas é um primeiro passo para consegui-lo, dado que a obrigação

pode chegar a consolidar-se como um hábito entre os proprietários e utilizadores [38].

Desta forma, leis e normas que obriguem à inspecção periódica dos edifícios residenciais, e que

regulem os respectivos processos de inspecção e diagnóstico, consistem num meio de promover a

manutenção e reabilitação desses edifícios e de manter a sua degradação sob controlo. Tendo isto em

atenção, expõe-se seguidamente uma breve abordagem ao quadro legal e normativo para a inspecção

periódica de edifícios residenciais em Portugal, Espanha e Brasil.

2.4. Quadro legal e normativo para inspecções periódicas


Segundo [55], existe um número crescente de cidades à volta de todo o mundo que regulam a

inspecção dos edifícios com o propósito de aumentar os níveis de segurança e de encorajar a prática

da manutenção preventiva. Tal é conseguido através de leis e normas que estabelecem a periodicidade

necessária para cumprir os objectivos pretendidos, assim como os recursos a utilizar no processo de

inspecção, o qual, como já se viu, pode variar desde uma simples inspecção visual até à realização de

ensaios para estabelecer um diagnóstico mais preciso.

Destacam-se os casos de Espanha, país vizinho, e Brasil, com a mesma língua mãe, os quais têm

vindo a instituir a obrigatoriedade da inspecção periódica de edifícios ao longo de vários anos.

Assim, nesta dissertação pretende demonstrar-se como a inspecção periódica de edifícios residenciais

em Portugal ainda tem pouca expressão no respectivo quadro legal e normativo e, de seguida,

abordam-se os casos de Espanha e do Brasil como referência para Portugal. Com o intuito de permitir

a comparação do quadro legal e normativo entre os três países, procurar-se-á responder às seguintes

questões para cada país:

1) Dispõe de legislação que obrigue à inspecção periódica dos edifícios residenciais?

2) Qual é o objectivo que se pretende atingir com a inspecção?

3) Com que periodicidade a inspecção deve ser realizada?

4) Que tipo de inspecção é feita?

5) Que elementos do edifício são inspeccionados?

6) O diagnóstico de anomalias é contemplado na inspecção?

7) Quem é responsável por requisitar a inspecção?

8) Quem é competente para realizar a inspecção?

9) Existem normas e/ou outros documentos de apoio para orientar os processos de inspecção

e diagnóstico?

21

2.4.2. Em Portugal

No Decreto-Lei n.º 349-C/83, de 30 de Julho [56], o qual aprova o REBAP, está estabelecido que

as estruturas de betão armado devem ser objecto de inspecções regulares para que sejam «mantidas

em condições que preservem a sua aptidão para o desempenho das funções para que foram

concebidas». Para edifícios residenciais, de estrutura corrente e não sujeitos a ambientes

particularmente agressivos, a periodicidade destas inspecções deverá ser de 10 anos. Não se define

quais os elementos das estruturas que deverão ser inspeccionados, mas informa-se que dever-se-á

dar especial atenção «a mudanças localizadas de cor nos revestimentos, a descasques destes, ao

aparecimento de ferrugem, a fendilhações e a deformações excessivas», já que são indicativos de

anomalias estruturais, as quais deverão ser corrigidas [56].

Porém, esta lei para a manutenção das estruturas de betão é vaga, tendo em atenção que não

indica quem deve ter a iniciativa de requisitar as inspecções nem quem é competente para realizá-las,

além de que não há qualquer referência ao tipo de inspecção a ser realizada. Estas lacunas da

legislação poderão justificar o não-cumprimento da mesma.

Com a Portaria n.º 62/2003, de 16 de Janeiro [57], foi criada uma Subcomissão para proceder à

revisão do Regulamento Geral de Edificações Urbanas (RGEU), aprovado pelo Decreto-Lei

n.º 38382/51, de 7 de Agosto [58]. A revisão deste regulamento é esperada há muitas décadas face à

sua reconhecida desactualização [59]. Apesar de ter sido concluída em Junho de 2004, ainda não foi

aprovada a versão final da proposta para o novo Regulamento Geral das Edificações (RGE), que inclui

as matérias da durabilidade e da manutenção, as quais não fazem parte do actual regulamento.

Apesar do RGE continuar em processo de aprovação há mais de uma década, deve esclarecer-se qual

é o seu contributo para impulsionar a prática da inspecção periódica de edifícios residenciais em

Portugal. Assim, é relevante mencionar que no futuro RGE se encontra previsto um Manual de

Inspecção e Manutenção da Edificação (MIME), o qual deverá ser elaborado e implementado como

peça de projecto para os dois casos seguintes [60]:

• Projectos de execução de edificações novas;

• Projectos de intervenção em edificações existentes, se o custo da intervenção for superior

a mais de 50% do custo da «construção de um edifício novo com uma área bruta idêntica

à do edifício original, calculado com base nos preços por m2 de área bruta de construção

legalmente definidos».

O MIME define que deverão ser realizadas inspecções correntes de 15 em 15 meses para

detectar anomalias que levem à necessidade de dar início às acções indicadas no MIME. No caso das

edificações que não disponham de MIME, as mesmas deverão ser objecto de inspecções periciais pelo

menos uma vez em cada 8 anos. O proprietário, ou seu representante, é o responsável por requisitar

as inspecções, que serão realizadas pelo município ou por entidades habilitadas para o efeito [60].

Contudo, a proposta do RGE não é suficientemente esclarecedora porque não refere a forma como a

inspecção deverá ser levada a cabo nem quais os elementos que devem ser inspeccionados, indicando

apenas que «as inspecções especiais e a manutenção de alguns componentes, dada a sua

22

especificidade, devem ser entregues a entidades habilitadas para o efeito». Além disso, por enquanto,

não apresenta uma referência clara quanto ao diagnóstico de anomalias.

Quanto às instalações técnicas dos edifícios, há um conjunto de leis dispersas que obrigam à sua

inspecção durante a fase de exploração. Apesar de serem claras quanto à periodicidade das

inspecções e quanto às entidades competentes incumbidas de as realizar, nem todas referem quem é

responsável por requisitar a inspecção, o que poderá ocasionar incumprimentos da lei. Na Tabela 2.5

disponibiliza-se uma síntese da legislação portuguesa relativa à inspecção obrigatória das principais

instalações técnicas em edifícios residenciais, por ordem decrescente de periodicidade. Não se explora

o tipo de inspecção que deve ser feita nem os elementos que são inspeccionados no caso das

instalações técnicas, pois tal análise encontra-se fora do âmbito da dissertação.

Em Portugal, a reparação das anomalias nas restantes instalações técnicas, como os elevadores,

ventilação mecânica e telecomunicações, é atribuída por lei às empresas que respondem e se

responsabilizam pela sua conservação, além de que as intervenções nestas instalações não afectam

significativamente os outros elementos da construção [20].

Tabela 2.5 – Síntese da legislação portuguesa relativa à inspecção obrigatória das principais instalações técnicas em edifícios residenciais.

Instalação técnica e

referências da legislação

Periodicidade da inspecção

Responsável por

requisitar a inspecção

Entidades competentes para realizar a

inspecção

Instalações de gás [61]

• 2 anos para instalações de gás em estabelecimentos particulares com capacidade superior a 250 pessoas

• 5 anos para instalações de gás executadas há mais de 20 anos e que não tenham sido objecto de remodelação

• Pontual para edifícios residenciais com capacidade inferior ou instalações de gás mais recentes (em caso de alterações na instalação de gás, fugas de gás ou novo contrato de fornecimento de gás)

Proprietários ou

utilizadores

Entidades inspectoras (EI) reconhecidas

pela Direcção-Geral de Energia e

Geologia (DGEG)

Instalações eléctricas

[62] [63]

Não superior a 10 anos (para as instalações eléctricas colectivas existentes nas zonas comuns dos edifícios, após a sua entrada em serviço)

n.d.

Entidades inspectoras de

instalações elétricas de

serviço particular (EIIEL)

reconhecidas pela DGEG

Sistemas prediais de

distribuição de água e

drenagem de águas

residuais [64]

Pontual (quando há reclamações de utilizadores, perigos de contaminação ou poluição)

n.d. Entidade gestora

Legenda: n.d. – não disponibilizado.

23

2.4.3. Em Espanha

À data de 2011 entrou em vigor em Espanha o Real Decreto-Ley 8/2011, de 1 de julio [65], que

inclui várias medidas do Governo espanhol para combater as consequências da crise financeira

internacional, com as quais se pretendia, entre outros, impulsionar a reabilitação. Esta legislação, que

opera a nível estatal, determina que a “Inspección Técnica de Edificios”, mais conhecida por ITE,

tem carácter obrigatório para todos os edifícios residenciais de idade superior a 50 anos e que se situem

em municípios cuja população seja superior a 25 000 habitantes [65]. De acordo com os dados do

Censos de Población y Viviendas 2011 do Instituto Nacional de Estadística [66], existem mais de 300

municípios com uma população superior a esse valor e, portanto, afectos a esta obrigatoriedade.

Apesar disso, cada Comunidade Autónoma regula a idade a partir da qual os edifícios têm de passar a

sua primeira inspecção e a posterior periodicidade [65], sendo que vários dos municípios têm vindo a

adoptar legislação própria.

Por exemplo, a Comunidade Autónoma da Catalunha tem legislação própria, nomeadamente o

Decreto 187/2010, de 23 de noviembre [67], que estabelece que a inspecção técnica é obrigatória para

todos os edifícios residenciais multifamiliares, com o objectivo de garantir os níveis de qualidade

exigíveis aos edifícios para habitação. O prazo máximo para requisitar a primeira inspecção é definido

segundo a idade do edifício, tal como a Tabela 2.6 indica, devendo posteriormente ser realizada com

uma periodicidade de 10 anos.

Tabela 2.6 – Prazo máximo para realizar a primeira inspecção dos edifícios residenciais multifamiliares na Catalunha, Espanha (adaptado de [67]).

Idade do edifício Prazo máximo para realizar a primeira inspecção

Anteriores a 1930 Até dia 31 de Dezembro de 2012

Entre 1931 e 1950 Até dia 31 de Dezembro de 2013



A partir de 1971 Até dia 31 de Dezembro do ano em que o edifício alcance os 45 anos

de idade

A legislação referida define que a inspecção é meramente visual e é realizada para todos os

elementos do edifício a que o pessoal técnico tenha acesso, não fazendo parte da inspecção detectar

anomalias ocultas. Os elementos sujeitos à inspecção são os seguintes [67]:

• Sistema estrutural – estrutura vertical, estrutura horizontal e escadas;

• Instalações técnicas – rede de saneamento, rede de abastecimento de água, rede de

electricidade, rede de gás ou outras fontes energéticas e elevadores.

Quando a informação obtida pela inspecção visual não é suficiente para avaliar correctamente as

anomalias detectadas, o técnico encarregue da inspecção deverá propor os ensaios que considere

necessários para tal, de forma a conseguir-se elaborar o diagnóstico para os elementos construtivos

afectados [67]. De acordo com a mesma legislação, a obrigação de submeter os edifícios à inspecção

24

técnica cabe aos proprietários dos mesmos. A inspecção deverá ser levada a cabo por pessoal técnico

com qualificação de arquitecto, empreiteiro (aparejador), arquitecto técnico ou engenheiro

especializado no ramo da Construção (curso de Ingeniería de Edificación). As inspecções podem ser

igualmente realizadas pela Agencia de la Vivienda de Cataluña e por entidades e administrações locais.

A Administración de la Generalidad de Cataluña pode estabelecer convénios de colaboração com

escolas e associações profissionais para assegurar a idoneidade do pessoal técnico [67].

Por outro lado, na Comunidade Autónoma de Madrid alguns municípios têm as suas próprias

normas jurídicas, as ordenanzas municipales. No caso do município de Madrid, a versão mais recente

da Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones [68] entrou em

vigor em 2012, tendo substituído a versão antiga de 1999, e esclarece que o objectivo final das

inspecções é recuperar ou melhorar as condições de segurança, salubridade, acessibilidade e aspecto

exterior dos edifícios. Segundo esta norma, estão sujeitos a uma inspecção periódica a cada 10 anos

todos os edifícios com uma idade superior a 30 anos, contada desde a data de término das obras de

construção ou de reabilitação com reestruturação geral. A norma não explicita o tipo de inspecção,

deduzindo-se que seja apenas visual, mas define que se deve inspeccionar os seguintes

elementos [68]:

• Estrutura e fundações;

• Fachadas, paredes interiores, paredes meeiras e elementos que suponham perigo para os

transeuntes, tais como cornijas e elementos ornamentais;

• Coberturas inclinadas e em terraço;

• Redes de abastecimento de água e de saneamento do edifício;

• Elementos de acessibilidade existentes no edifício.

Caso o resultado da inspecção seja favorável, isto é, se o edifício reunir as condições indicadas,

não é necessário aprofundar a inspecção. Caso contrário, deve descrever-se e localizar as anomalias

detectadas nos elementos referidos, identificar as suas causas prováveis e recomendar as obras e

trabalhos que se considerem necessários para corrigi-las [68]. Assim, pode dizer-se que o diagnóstico

de anomalias é dispensado se a inspecção do edifício não levantar suspeitas sobre anomalias que

ponham em causa as condições enunciadas.

Tal como na Catalunha, os proprietários dos edifícios em Madrid têm a obrigação de requisitar a

inspecção técnica dos mesmos. A norma referida aponta também que a inspecção técnica deverá ser

realizada por um técnico competente com título universitário ou por uma entidade de inspecção técnica

homologada e registada pela Consejería competente em matéria de planeamento urbano da

Comunidade Autónoma de Madrid, designadamente a Consejería de Medio Ambiente, Administración

Local y Ordenación del Territorio [68].

Adicionalmente, entre 2009 e 2010 foram publicadas as 14 partes que constituem a norma

UNE 41805 IN, a qual se dedica exclusivamente ao “diagnóstico de edificios”. As partes desta norma

foram elaboradas pelo comité técnico de normalização espanhol AEN/CTN 41 – Construcción, parte da

Asociación Española de Normalización y Certificación (AENOR), e são vendidas individualmente.

25

Tal como se pode observar na Tabela 2.7, as três primeiras e última partes da norma são gerais e

informativas, enquanto as partes 4 a 13 são específicas para cada um dos vários elementos que

constituem os edifícios e têm a função de pautar o diagnóstico, explicando as tipologias possíveis para

tais elementos e enunciando-se as anomalias que podem aparecer nos mesmos como consequência

de diversos mecanismos patológicos.

Tabela 2.7 – Partes da norma espanhola UNE 41805 IN da AENOR.

Parte da norma e referência Descrição

Parte 1: Generalidades [69] Esclarece, entre outros, a justificação da necessidade de se efectuar o diagnóstico como passo prévio antes de qualquer intervenção sobre o edifício

Parte 2: Estudios históricos [70] Fornece considerações sobre o estudo da história dos edifícios para ajudar a identificar, entre outros, os usos que o edifício teve e a data de aparecimento das anomalias

Parte 3. Estudios constructivos y patológicos [71]

Indica aspectos gerais relativos ao estudo patológico, desde a sua estruturação e objectivos até à recolha e análise de dados

Parte 4: Estudio patológico de la estructura del edificio. Terreno y cimentación [72]

Dá orientações para o diagnóstico de anomalias estruturais cujas causas mais prováveis estão relacionadas com as fundações ou com o terreno à profundidade afectada pelas mesmas

Parte 5: Estudio patológico de la estructura del edificio. Estructuras de fábrica [73]

Idem, para as estruturas de alvenaria, incluindo muros, abóbadas e cúpulas

Parte 6: Estudio patológico de la estructura del edificio. Estructuras de hormigón [74]

Idem, para os elementos constituintes das estruturas de betão armado

Parte 7: Estudio patológico de la

estructura del edificio. Estructuras metálicas [75]

Idem, para os elementos constituintes das estruturas metálicas

Parte 8: Estudio patológico de la estructura del edificio. Estructuras de madera [76]

Idem, para as estruturas de madeira

Parte 9: Estudio patológico del edificio. Cubiertas [77]

Idem, para os sistemas de cobertura, não incluindo a estrutura de suporte desses sistemas

Parte 10: Estudio patológico del edificio. Fachadas no estructurales [78]

Idem, para os sistemas de fachadas que não têm função estrutural, ou seja, que necessitam de uma estrutura de suporte

Parte 11: Estudio patológico del edificio. Carpintería de ventanas y cerrajería [79]

Idem, para a carpintaria dos vãos envidraçados, além dos elementos complementares dos mesmos para segurança e sombreamento, e elementos de serralharia em terraços, varandas e escadas

Parte 12: Estudio patológico del edificio. Particiones interiores y acabados [80]

Idem, para as divisórias interiores sem função estrutural e revestimentos de pavimentos, tectos e paredes

Parte 13: Estudio patológico del edificio. Instalaciones [81]

Idem, para as instalações técnicas de abastecimento de água, de drenagem de águas residuais, eléctricas, de gás, de climatização, audiovisuais, de protecção contra incêndios e elevadores

Diagnóstico de edificios. Parte 14: Informe del diagnóstico [82]

Estabelece a estrutura geral do relatório a emitir como resultado do diagnóstico efectuado

26

2.4.4. No Brasil

No Brasil tem vindo a instituir-se em alguns municípios a obrigatoriedade de realizar inspecções,

também chamadas vistorias, já desde 1998 [83]. Apesar de a única legislação estadual criada até agora

ser a do Estado do Rio de Janeiro, que entrou em vigor em 2013, tem havido claramente esforço no

sentido de estender esta iniciativa a outras partes do Brasil visto que têm sido elaborados ao longo dos

anos alguns “projectos de lei”, tanto municipais como estaduais, que aguardam aprovação [83].

Destaca-se o Estado de São Paulo com vários “projectos de lei” em andamento, inclusivamente um

estadual [83].

A Lei n.º 6400, de 5 de Março de 2013 [84] aplica-se ao Estado do Rio de Janeiro e impõe a

obrigatoriedade de inspecções a cada 10 anos para os edifícios residenciais com menos de 25 anos

de idade contados a partir do “habite-se”2, sendo a periodicidade aumentada para 5 anos se os edifícios

tiverem mais de 25 anos. Excluem-se desta obrigatoriedade os edifícios residenciais unifamiliares e os

edifícios de até dois pisos e área total construída inferior a 1 000 m2, embora a obrigatoriedade se

estenda às fachadas de qualquer edifício com projecção de marquise ou varanda sobre o passeio

público, independentemente do número de pisos ou da área total construída. Esta lei estadual não

explicita o tipo de inspecção a realizar, presumindo-se que a inspecção seja apenas visual, mas refere

que a inspecção deve contemplar os seguintes elementos [84]:

• Estruturas, fachadas, empenas, caixilharias, marquises, telhados e terreno;

• Instalações eléctricas, de abastecimento de água, de drenagem de águas residuais,

electromecânicas, de gás, de prevenção de incêndios e obras de contenção de terras.

A realização das inspecções é da responsabilidade da administração dos condomínios ou

proprietários dos imóveis e deverá ser efectuada por um engenheiro, arquitecto ou empresa, legalmente

habilitados nos respectivos Conselhos Profissionais [84], nomeadamente o Conselho Regional de

Engenharia e Agronomia do Rio de Janeiro (CREA-RJ) ou o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do

Rio de Janeiro (CAU-RJ). De acordo com a lei estadual referida, o profissional deverá emitir um

relatório, denominado “laudo técnico”, contendo, entre outros, as características das anomalias e suas

causas prováveis e, quando pertinente, as medidas correctivas ou preventivas necessárias [84].

Portanto, pode concluir-se que o diagnóstico de anomalias faz parte do processo de inspecção, mas

não há referência à realização de ensaios.

A Lei Complementar n.º 126, de 26 de Março de 2013 [85], é dirigida especificamente ao

Município do Rio de Janeiro. Esta lei municipal e a lei estadual analisada são regulamentadas pelo

Decreto n.º 37426, de 11 de Julho de 2013 [86], que compatibiliza a aplicação e abrangência das

mesmas. Ao contrário da lei estadual, neste Decreto especifica-se que as inspecções visam verificar

as condições de conservação, estabilidade e segurança dos edifícios e garantir, quando necessário, a

execução das medidas correctivas. O Decreto estabelece também que no Município do Rio de Janeiro

2 No Brasil, “habite-se” é a designação atribuída ao acto administrativo por parte de autoridade competente

a partir do qual se pode iniciar a utilização efectiva de um dado edifício destinado à habitação, podendo ter outras designações conforme o município brasileiro.

27

é obrigatório realizar inspecções periódicas com um intervalo máximo de 5 anos para todos os edifícios

residenciais existentes neste município, com as mesmas excepções indicadas na lei estadual, mas

sendo a obrigatoriedade dispensada inclusivamente para os edifícios residenciais bifamiliares e todos

os edifícios nos primeiros 5 anos desde o “habite-se”. Além dos responsáveis por garantir a realização

da inspecção já enunciados na lei estadual, no Decreto acrescenta-se que o responsável poderá ser o

ocupante do imóvel [86]. As restantes informações da lei estadual discutidas anteriormente são iguais

às definidas para o Município do Rio de Janeiro.

É importante mencionar que em 2011 propôs-se o Projeto de Lei do Senado n.º 491, de 2011 [87],

que pretendia tornar obrigatória a inspecção periódica em todo o Brasil, tendo sido substituído mais

tarde pelo Projeto de Lei n.º 6014-A, de 2013 [88], o qual foi aprovado no final de 2014 com as

respectivas emendas, mas ainda não entrou em vigor.

À parte da legislação enunciada, também foi criada a Norma de Inspeção Predial [89] do

Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE SP), associado ao

IBAPE Nacional, a qual foi revista pela terceira vez em 2011 após ter sido aprovada em 2001, e visa

disciplinar a actividade técnica denominada “Inspeção Predial”, ou seja, «a avaliação isolada ou

combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção das edificações» [89]. Com base nesta

norma, o IBAPE Nacional elaborou a Norma de Inspeção Predial Nacional [90], cuja revisão mais

recente é de 2012 e, apesar de ser semelhante à norma do IBAPE SP, é mais condensada e um pouco

mais detalhada. Ambas as normas anteriores apresentam, entre outros, a definição de vários conceitos

relacionados com o tema, esclarecem como se devem classificar as anomalias quanto à sua origem e

grau de risco e explicam o que deve constar no relatório final, o “laudo” [89] [90].

Deve salientar-se que em 2013 a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou a

CE 02:140.02 – Comissão de Estudo de Inspeção Predial com a intenção de elaborar uma norma que

regule de forma única a realização de inspecções para apoiar os municípios nos quais a inspecção

periódica seja obrigatória [91]. Esta norma, que pretendia ao mesmo tempo completar as lacunas da

norma ABNT NBR 5674 [92], dedicada à manutenção dos edifícios, não foi ainda publicada dado que

em 2014 a ABNT decidiu interromper os trabalhos da comissão devido a uma questão formal [93].

Paralelamente às leis e normas, a propósito do I Seminário de Inspeção e Manutenção Predial do

IBAPE SP ocorrido em 2005, começou-se a difundir no meio técnico a nova disciplina de “Engenharia

Diagnóstica em Edificações”, no fundo uma evolução da “Inspeção Predial” [39]. De forma a facilitar

o seu entendimento pelos profissionais da área e por quem tem interesse no seu estudo, o Instituto de

Engenharia, com sede em São Paulo, tem vindo a desenvolver desde 2013 as “Diretrizes Técnicas de

Engenharia Diagnóstica em Edificações”, as quais foram publicadas em [45]. Estas directrizes facultam

diversas informações úteis sobre inspecções de edifícios e têm o objectivo de orientar os trabalhos de

“Engenharia Diagnóstica”, visando a melhoria de todos os processos envolvidos, desde a investigação

técnica até à elaboração do “laudo”. Salientam-se as directrizes para “perícias diagnósticas”, isto é,

para apurar a «origem, causa e mecanismo de acção» das anomalias presentes nos edifícios,

contemplando os procedimentos e documentos legais necessários à prática das “perícias”, além das

incumbências e responsabilidades dos peritos [45].

28

2.5. Síntese do capítulo

Neste capítulo constatou-se que o actual estado de conservação dos edifícios residenciais

correntes em Portugal não é gravoso, mas que mais de meio milhão desses edifícios carecem de algum

tipo de intervenções, desde ligeiras a profundas. Além disso, observou-se que mesmo os edifícios com

menos anos de idade apresentam desde a sua entrada em serviço problemas de funcionamento e

envelhecimento precoce. Tendo em conta que a degradação se agrava ao longo do tempo se não se

intervir, concluiu-se que é tão importante investir na reabilitação dos edifícios que já se encontram muito

degradados, como na manutenção dos edifícios num bom estado de conservação para manter o seu

desempenho durante um maior período de vida útil.

A definição das intervenções de manutenção e reabilitação implica o diagnóstico das anomalias

detectadas no edifício por forma a identificar as suas causas prováveis, as quais deverão ser eliminadas

ou, pelo menos, minimizadas para que as intervenções sejam eficazes. Destacou-se que a inspecção

do edifício é a fonte de informação principal para elaborar o diagnóstico, mas que deverá ser

acompanhada pela análise dos documentos que dizem respeito ao edifício e pela realização de

inquéritos aos seus utilizadores para assegurar um diagnóstico fiável. Pela mesma razão, deverá ser

efectuado por um técnico especializado, com experiência profissional e formação apropriadas.

De uma forma geral, concluiu-se que o diagnóstico de anomalias representa uma mais-valia para

os proprietários de edifícios residenciais e para as empresas de construção dado que a correcção eficaz

e prevenção das anomalias possibilitam uma redução de custos a longo prazo, além de melhorarem a

qualidade de vida dos utilizadores. Verificou-se também que, através da criação de bases de dados,

promove a melhoria da qualidade construtiva e da durabilidade dos edifícios, ao dar apoio nas tomadas

de decisão quer durante a fase de exploração dos edifícios, quer nas fases de projecto e de construção.

As inspecções podem ter diferentes finalidades, variando quanto ao seu grau de detalhe, escala

e periodicidade. No caso da manutenção e reabilitação, o diagnóstico deverá ser o mais objectivo e

imparcial possível, pelo que se concluiu que requer a realização de inspecções pormenorizadas, isto é,

o recurso a ensaios in situ e laboratoriais, para reduzir a subjectividade associada às inspecções

visuais. Para determinar as necessidades de intervenção deverão ser realizadas inspecções à escala

do edifício, inclusive às instalações técnicas, e deverão ser levadas a cabo periodicamente de modo a

controlar a degradação dos edifícios e impedir o seu envelhecimento precoce.

Existem já em Portugal empresas privadas de inspecção de edifícios e entidades públicas que

oferecem o serviço de diagnóstico de anomalias. Porém, chegou-se à conclusão de que a legislação

existente para a inspecção periódica de estruturas de betão armado e instalações técnicas é vaga e

encontra-se dispersa em vários documentos. Enquanto em Portugal ainda se espera pela aprovação

do RGE, em Espanha e no Brasil têm vindo a implementar ao longo dos anos leis e normas que obrigam

e orientam as inspecções periódicas de edifícios residenciais em vários municípios e, inclusivamente,

dão indicações para a realização do diagnóstico. Nesta sequência, pretende dedicar-se o próximo

capítulo ao estudo das ferramentas que se conhecem para prestar auxílio no processo de diagnóstico

de anomalias, no âmbito da manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes.

29

3. Metodologias de diagnóstico de anomalias


Neste capítulo pretende fazer-se uma revisão de metodologias de diagnóstico de anomalias,

dando-se destaque às nacionais, mas referindo-se também algumas internacionais. Aborda-se um total

de 16 metodologias de âmbito científico, as quais foram desenvolvidas com vista à manutenção e

reabilitação de edifícios residenciais e propõem diferentes ferramentas de apoio ao diagnóstico.

As metodologias serão descritas segundo um conjunto de critérios de análise para sintetizar a

informação, conseguindo-se deste modo nomear as semelhanças entre as metodologias e reconhecer

as suas vantagens e desvantagens. No fim do capítulo far-se-á uma análise crítica e comparativa das

metodologias para tirar conclusões sobre as melhores práticas e os aspectos a melhorar.

3.2. Descrição das metodologias


Uma vez que o diagnóstico de anomalias é dependente da informação recolhida sobre as

anomalias e o edifício em que se manifestam, compreende-se que é essencial dispor de uma

metodologia que defina claramente a forma como a inspecção deverá ser levada a cabo, conduzindo a

um diagnóstico mais fiável. Pela mesma razão, a metodologia deverá dar apoio na elaboração do

próprio diagnóstico, procurando que técnicos diferentes, perante a mesma informação, cheguem a um

diagnóstico similar. Tal como se explica em [6], a necessidade de inspeccionar e diagnosticar as

anomalias existentes em edifícios residenciais correntes demanda a criação de procedimentos

normalizados de modo a reduzir a subjectividade que se encontra associada a essas tarefas.

Segundo [11], a partir da análise sistémica dos dados recolhidos nas inspecções é possível

construir bases de dados para orientar a reparação e prevenção de anomalias. De facto, o registo das

anomalias e a análise das causas que lhes deram origem, assim como a divulgação dessa informação,

são imprescindíveis para se tomar conhecimento das anomalias mais frequentes [10]. Em vários países

tem vindo a criar-se bases de dados a partir da informação acumulada ao longo dos anos [34], o que

se reflectiu na divulgação de informação que até então se encontrava dispersa e, portanto, difícil de

consultar. A comunidade científica nacional e internacional tem demonstrado um interesse cada vez

maior no estudo da patologia da construção [11] e, como consequência, têm vindo a ser publicadas

diversas metodologias de diagnóstico de anomalias. A par das metodologias de âmbito científico,

foram também desenvolvidas metodologias de âmbito profissional por entidades reconhecidas e

empresas, com o propósito de serem aplicadas pelos profissionais.

Nesta dissertação dedica-se o estudo às metodologias que apoiam de algum modo o diagnóstico

de anomalias com vista à manutenção e reabilitação de edifícios, ou seja, metodologias que orientam

o processo de diagnóstico e equipam os técnicos com as ferramentas necessárias para que possam

30

investigar as anomalias e determinar as suas causas. Não serão detalhados os eventuais métodos de

classificação de anomalias nem de definição de intervenções incluídos nas metodologias.

Outros estudos podem complementar as metodologias de diagnóstico, realçando-se os métodos para

avaliação do estado de conservação dos edifícios, já analisados em [16], métodos para a previsão da

vida útil dos elementos construtivos, tais como [94], e Atlas de Degradação, isto é, compilações de

informação escrita e fotográfica que listam e descrevem as anomalias de um dado elemento ou parte

de um edifício, consoante o seu nível de degradação [95].

Pretende estudar-se em especial as metodologias que foram desenvolvidas em Portugal,

complementando-se o trabalho com algumas metodologias internacionais que se julguem pertinentes.

Não sendo possível abordar todas as metodologias desenvolvidas até hoje, tratam-se as que se

consideram mais relevantes e que são acessíveis ao público em geral. A pesquisa incidiu sobre

metodologias de âmbito científico, tendo em conta que as metodologias de âmbito profissional não são

geralmente divulgadas porque são para utilização interna das empresas. Algumas metodologias de

diagnóstico de anomalias já foram abordadas anteriormente em Dissertações de Mestrado, tais como

[96], [97] e [98], com objectivos propostos diferentes dos apresentados na presente dissertação.

Estuda-se seguidamente um total de 16 metodologias de diagnóstico de anomalias.

Para possibilitar a sintetização da informação a recolher e a comparação entre as metodologias,

seleccionou-se um conjunto de critérios de análise, que se traduzem nas seguintes questões a

responder por cada metodologia:

• Aspectos gerais:

o Qual é o objectivo da metodologia?

o Quais são as ferramentas de apoio ao diagnóstico que propõe?

o Qual é o seu tipo de suporte (papel ou digital)?

o Qual é o seu campo de aplicação?

• Aspectos principais:

o Exige técnicos com formação e experiência na área?

o Implica a análise de documentação relativa ao edifício a inspeccionar?

o Propõe a realização de um inquérito aos utilizadores/proprietários?

o Faculta uma checklist para guiar a inspecção visual?

o Requer a realização de ensaios in situ e/ou laboratoriais?

o Descreve as anomalias e os seus sintomas para ajudar a identificá-las?

o Ajuda a determinar as causas prováveis das anomalias?

• Aspectos complementares:

o Explica os fenómenos patológicos que conduziram às anomalias?

o Apresenta fotografias e/ou ilustrações para facilitar a identificação das anomalias?

o Recomenda acções de reparação e/ou de prevenção?

o Promove o registo da informação obtida?

A eventual omissão de algumas das questões denota que tal informação não se encontra

disponível ou não foi detectada durante a pesquisa.

31

3.2.2. Metodologias baseadas em fichas de anomalias

As metodologias que se baseiam em fichas de anomalias permitem produzir uma base de dados,

sob a forma de catálogo, tão detalhada e completa quanto se pretenda. Estas fichas são padronizadas,

pelo que apresentam uma estrutura bem definida, e são destinadas a fornecer informações relativas às

anomalias e suas causas prováveis, atribuindo-se geralmente uma ficha a cada anomalia.

Estas metodologias podem disponibilizar um catálogo já construído para consulta, ou podem apenas

facultar um modelo de fichas de anomalias para preencher. Na Tabela 3.1 estão reunidas, por ordem

cronológica de publicação, as fichas de anomalias que são analisadas nesta dissertação.

Tabela 3.1 – Metodologias de diagnóstico de anomalias baseadas em fichas de anomalias.

Metodologia Ano de

publicação País de origem

Autor(es)

Defect Action Sheets [99] 1982-1990 Reino Unido

BRE – Housing Defects Prevention Unit

Fichas de Reparação de Anomalias [100]

1985 Portugal LNEC

Cases of Failure Information Sheets [9] 1993 Vários CIB W086 – Building

Pathology

Fiches Pathologie Bâtiment [101] 1995 França AQC

Excellence SMA

Fichas de Diagnóstico e de Intervenção [102]

2003 Portugal Instituto da Construção

Imparare Dagli Errori [103] 2004 Itália Departamento BEST do

Politécnico de Milão

Catálogo de Patologias PATORREB [104]

2004 Portugal Grupo de Estudos

PATORREB

Método Simplificado de Diagnóstico de Anomalias (SDA) [105]

2012 Portugal Vitor Abrantes

José Mendes da Silva

Método Otimizado de Diagnóstico das Patologias da Construção (MOD) [106]

2014 Portugal Paulo Lages

Manuela Almeida

As “Defect Action Sheets” [99] são um conjunto de 144 fichas de anomalias desenvolvidas e

publicadas entre 1982 e 1990 pela Housing Defects Prevention Unit do Building Research

Establishment (BRE), uma organização do Reino Unido especializada em edifícios. O catálogo foi

disponibilizado em 1991 em suporte de papel sob a forma de um manual [107] e em 2001 foi republicado

em formato PDF [99], mas ambos foram descontinuados, devendo ter-se em atenção que a informação

neles contida se encontra desactualizada. De acordo com [34], estas fichas são aplicáveis a edifícios

residenciais e cada ficha é constituída pelos seguintes aspectos relativos a determinada anomalia:

1) Indicação das causas – refere as falhas e defeitos associados à anomalia, recorrendo a

fotografias ou esquemas ilustrativos para facilitar a sua compreensão;

2) Descrição dos fenómenos e agentes patológicos – explica de forma sucinta o que está por

detrás do aparecimento da anomalia;

32

3) Identificação das principais medidas de prevenção – esclarece os princípios de prevenção

da anomalia e várias formas de pô-los em prática;

4) Referências bibliográficas relacionadas – sugere bibliografia para aprofundar o estudo da

anomalia.

Três anos depois das primeiras “Defect Action Sheets”, em 1985, no âmbito do 1.º ENCORE –

– Encontro sobre Conservação e Reabilitação de Edifícios de Habitação, o LNEC propôs a metodologia

que seria adoptada para elaborar as “Fichas de Reparação de Anomalias” [100]. Foram criados

alguns exemplos destas fichas para servirem como modelo de apresentação e estruturação, os quais

podem ser consultados em papel, tendo sido disponibilizados nas actas do 1.º ENCORE num capítulo

dedicado à Patologia na Construção [100]. Estas fichas aplicam-se tanto a anomalias estruturais como

a anomalias não-estruturais, incluindo anomalias nas instalações e equipamentos dos edifícios [100].

Cada ficha é atribuída a uma anomalia específica e encontra-se estruturada através dos seguintes

campos de informação [100]:

1) Sintomas – descrição dos sintomas associados à anomalia para que possa ser facilmente

identificada;

2) Exame – checklist para orientar a inspecção visual das anomalias;

3) Diagnóstico das causas – esclarecimento das causas que poderão ter originado a

anomalia;

4) Reparação – proposta de soluções de reparação adequadas à anomalia e referência aos

cuidados que se devem ter antes, como fazer a verificação da segurança estrutural.

Em 1993, a comissão internacional CIB W086 – Building Pathology publicou em suporte de papel

alguns exemplos de um modelo para registo de anomalias, denominando cada ficha como “Cases of

Failure Information Sheet” [9]. Estas fichas são aplicáveis aos edifícios residenciais e podem

apresentar diferentes formatos de registo, dos quais se salienta o formato geral, apropriado para os

problemas de maior complexidade por ser o mais completo. A estrutura do formato geral é a

seguinte [9]:

1) Componente – para identificação da parte do edifício afectada;

2) Descrição do componente e/ou desenho de pormenor – para descrição da parte do edifício

afectada com recurso a desenhos dos detalhes;

3) Rotura – para identificação da situação de rotura encontrada nessa parte do edifício;

4) Defeito – para listagem dos defeitos que levaram à rotura;

5) Anomalias e observações – para descrição dos sintomas que estão associadas à situação

de rotura identificada e indicação de outras observações relevantes para o diagnóstico;

6) Pormenor – para ilustração dos problemas apontados através de fotografias e/ou

desenhos;

7) Agentes que activam o defeito – para esclarecimento dos agentes de degradação que

desencadearam os defeitos;

8) Erros e fase(s) da construção em que ocorreram – para indicação dos erros que poderão

ter causado os defeitos e em que fase poderão ter ocorrido;

33

9) Relatório de diagnóstico e diagrama de rotura (Fault Tree) – para apresentação do

diagnóstico final e diagrama para organizar as causas da situação de rotura por níveis de

detalhe.

Em 1995, cerca de dois anos depois, a organização francesa Agence Qualité Construction (AQC),

dedicada à melhoria qualidade da construção, publicou as “Fiches Pathologie Batimênt” [101], em

parceria com a fundação Excellence SMA, pertencente ao grupo SMABTP, uma agência de seguros

especialista em seguros de construção. O catálogo pode ser encontrado em suporte de papel [108] e

foi disponibilizado a partir de 2003 no website da AQC [101], sendo que desde a sua actualização em

2015 conta com um total de 69 fichas. Estas fichas de anomalias aplicam-se a edifícios para habitação

e estão divididas por elementos constituintes dos edifícios, nomeadamente fundações, estrutura,

cobertura, revestimentos (exteriores e interiores), instalações de saneamento e abastecimento de água

e equipamentos de aquecimento [101]. Cada ficha corresponde a uma anomalia e, de uma forma geral,

encontram-se organizadas do seguinte modo [101]:

1) A constatação – breve introdução à anomalia;

2) O diagnóstico – indicação das causas prováveis da anomalia, incluindo o esclarecimento

dos fenómenos patológicos envolvidos e esquemas ilustrativos quando necessário;

3) As boas práticas – listagem de boas práticas e cuidados especiais a ter para evitar o

aparecimento da anomalia;

4) O essencial – resumo dos conselhos de prevenção mais importantes;

5) A consultar – referência a bibliografia complementar, como regulamentos técnicos e

artigos, para possibilitar a obtenção de informação adicional.

Entretanto, em 2003, foram concebidas as “Fichas de Diagnóstico e de Intervenção” [102] no

âmbito do projecto de criação de um Sistema Integrado de Manutenção de Edifícios de Habitação

(SIMEH), o qual foi desenvolvido pelo Instituto da Construção [109] com vista à gestão de um parque

de habitação social em Vila Nova de Gaia. Esta metodologia prevê o registo sistemático da informação,

dispondo de três tipos de fichas em suporte de papel com espaços em branco a preencher perante

cada anomalia detectada, designadamente [102]:

• Fichas de Diagnóstico Preliminar – para registar dados no decurso de uma primeira

inspecção, referentes à localização, aspecto e extensão da anomalia, à evolução do

problema e a eventuais intervenções anteriores no mesmo local, entre outros;

• Fichas de Diagnóstico Específico – para registar dados no decurso de uma inspecção mais

detalhada e orientar a interpretação da anomalia e das suas causas;

• Fichas de Intervenção – para registar dados relativos à intervenção a levar a cabo, sugerir

alternativas de acções de reparação e dar indicações sobre os equipamentos e materiais

a utilizar.

As fichas para o diagnóstico foram adaptadas para pessoal não-especializado na área, tal como

assistentes sociais [102]. Quando os dados inseridos na Ficha de Diagnóstico Preliminar são suficientes

para fazer um diagnóstico conclusivo, passa-se para a Ficha de Intervenção respectiva, caso se

verifique que é um simples problema de manutenção abrangido pelo SIMEH. Se essa primeira análise

34

da anomalia indicar a necessidade de uma inspecção mais detalhada, recorre-se à Ficha de

Diagnóstico Específico correspondente, a qual conduzirá a novo levantamento de dados e,

consequentemente, à selecção da(s) ficha(s) de intervenção apropriada(s), caso o problema seja do

âmbito do SIMEH. Quando as anomalias detectadas não se enquadram nas anomalias-tipo das fichas

ou exigem uma intervenção profunda de reabilitação, o estudo do caso é transferido para um técnico

especializado [102]. Relativamente às Fichas de Diagnóstico Específico, cada ficha destas é referente

a uma dada anomalia-tipo e encontra-se organizada do seguinte modo [102]:

1) Informação geral – espaços em branco para preencher com informação relativa ao edifício;

2) Sintomas – descrição dos sintomas da anomalia e respectivo fenómeno patológico com o

apoio de fotografias para facilitar a sua identificação e espaço em branco para preencher

com outras observações;

3) Localização – lista em formato de checklist das localizações possíveis da anomalia, a

preencher com “cruzes”, e espaço em branco para indicar o compartimento em que a

anomalia se encontra e outras observações;

4) Exame – lista em formato de checklist de questões relativas à anomalia e às suas causas

possíveis para facilitar a inspecção visual, a preencher com “cruzes”;

5) Diagnóstico das causas – lista em formato de checklist das várias causas possíveis

associadas à anomalia para registar a hipótese ou hipóteses mais prováveis, a preencher

com “cruzes”.

Em 2004, foi proposto em Itália um catálogo designado “Imparare Dagli Errori” (“Aprender com

os Erros”) [103], desenvolvido pelo Building Envelope Group (BEGroup), um grupo de investigação do

departamento Building Environment Science and Technology (BEST) do Politécnico de Milão.

De acordo com [34], este catálogo foi disponibilizado num website, o qual já não se encontra disponível,

e também num CD [103]. As fichas desenvolvidas aplicam-se apenas a anomalias no envelope dos

edifícios, já que essa é a área de estudo do BEGroup, abrangendo as coberturas inclinadas e em

terraço, fachadas, caixilharias, vãos envidraçados e paredes de contenção [103]. Este catálogo inclui

um conjunto de fichas denominadas modi di guasto (modos de rotura), as quais se encontram

agrupadas pelos elementos construtivos referidos e têm a singularidade de que cada ficha se dedica a

uma causa ao invés de uma anomalia. A estrutura das fichas é a seguinte [103]:

• Descrição do método de activação do modo de rotura – explicação de como se processa o

modo de rotura, descrevendo-se o evento ou sequência de eventos que podem afectar o

elemento construtivo;

• Defeitos e prevenção – indicação dos defeitos associados ao modo de rotura, da fase em

que ocorreram (projecto, produção, operação em estaleiro, transporte e construção) e

correspondente forma de prevenção;

• Anomalias, características e reconhecimento – descrição das anomalias e respectivos

sintomas que permitem reconhecer o modo de rotura;

• Modos de rotura relacionados – eventual referência a outros modos de rotura incluídos no

catálogo que estejam relacionados com o modo de rotura descrito.

35

Também em 2004, o Grupo de Estudos da Patologia da Construção – PATORREB, coordenado

pelo Laboratório de Física das Construções (LFC) da Faculdade de Engenharia da Universidade do

Porto (FEUP), divulgou o “Catálogo de Patologias PATORREB” [104]. As primeiras fichas foram

elaboradas por Marília Sousa na sua Dissertação de Mestrado [110] e têm vindo a ser complementadas

com outras fichas elaboradas por diversas Universidades portuguesas [10]. Com o apoio de várias

empresas e instituições públicas, a partir dessas fichas desenvolveu-se um catálogo online [104],

acessível desde Junho de 2004 [10]. A maioria das fichas existentes neste catálogo é aplicável aos

edifícios residenciais e abordam principalmente anomalias não-estruturais, mas também alguns casos

de anomalias estruturais. As fichas disponibilizadas dirigem-se às anomalias em coberturas (inclinadas

e em terraço), paredes (exteriores, interiores e enterradas), pavimentos (térreos, intermédios e sobre

espaço exterior), vãos envidraçados, platibandas, juntas de dilatação e clarabóias [104]. Actualmente

estão disponíveis 98 fichas de anomalias, as quais são agrupadas em função do elemento construtivo

onde se manifestou a anomalia e apresentam a seguinte estrutura [104]:

1) Descrição da anomalia – breve descrição, com base na observação visual, das

características da anomalia, sua localização e condições do elemento construtivo afectado,

acompanhada de uma ou duas fotografias da anomalia;

2) Sondagens e medidas – indicação das sondagens e ensaios in situ e/ou laboratoriais

necessários para fazer o diagnóstico;

3) Causas da anomalia – esclarecimento das causas que deram origem à anomalia, incluindo

explicação dos fenómenos patológicos envolvidos e das condições necessárias para

desencadear o aparecimento da anomalia, com o eventual auxílio de gráficos e esquemas

ilustrativos;

4) Soluções possíveis de reparação – proposta de soluções para eliminar ou minimizar as

anomalias e as suas causas.

Uns anos mais tarde, em 2012, foi publicado o “Método Simplificado de Diagnóstico de

Anomalias (SDA)” [105], desenvolvido por Vitor Abrantes e José Mendes da Silva. Esta metodologia

é sustentada por uma base de dados que reúne um total de 158 Fichas de Reabilitação

correspondentes a cada anomalia. Algumas fichas exemplificativas foram publicadas em papel em

[105], mas são disponibilizadas na sua totalidade em suporte digital num CD anexo a [105]. Estas fichas

aplicam-se aos elementos não-estruturais dos edifícios, nomeadamente paredes de alvenaria de tijolo

(interiores e exteriores), pavimentos e tectos (interiores e exteriores), coberturas (inclinadas e planas),

vãos envidraçados, saliências da estrutura (varandas, balcões, marquises, palas e floreiras), escadas

(ao nível do revestimento e dispositivos de protecção contra queda) e instalações técnicas (distribuição

de água, saneamento, eléctricas e mecânicas) [105]. Cada uma das Fichas de Reabilitação é dedicada

a uma anomalia e tipo de causa que lhe deu origem, e contém as seguintes informações [105]:

1) Descrição sumária da anomalia – síntese dos sintomas característicos e localização

frequente da anomalia, acompanhada de fotografia exemplificativa;

2) Causas possíveis – explicação dos fenómenos patológicos que causaram o aparecimento

da anomalia e listagem das causas possíveis e eventuais factores agravantes;

36

3) Consequências – indicação dos efeitos que a anomalia pode provocar em termos de

aspecto e condições de segurança, conforto e salubridade;

4) Estratégias de reabilitação – sugestão de técnicas para corrigir e atenuar as anomalias,

bem como para eliminar as suas causas.

Ao contrário das anteriores, nesta metodologia propõe-se um processo expedito para facilitar a

escolha da ficha apropriada, que passa pela selecção progressiva de opções existentes, reunidas em

grupos do geral para o particular, convergindo para a obtenção do diagnóstico [105]. Deste modo,

a metodologia é suportada por uma Matriz de Fichas de Reabilitação constituída por 4 grupos de

parâmetros a seleccionar, subdividindo o edifício nos “elementos” acima referidos, nos “componentes”

dos mesmos que podem ser afectados, nos vários tipos de “anomalias” que podem surgir neles e

respectivas “causas”. A cada sequência de opções seleccionadas corresponde uma referência que

remete para a Ficha de Reabilitação apropriada, sendo conseguida através da atribuição de uma sigla

a cada um dos parâmetros referidos [105].

Por exemplo, tal como a Tabela 3.2 demonstra, se uma dada anomalia se localizar numa parede

exterior (PE), especificamente no seu revestimento (02), e consistir em manchas de humidade (HU), a

matriz apresenta um conjunto de causas possíveis para essa ocorrência. Caso a anomalia tenha sido

originada por condensação superficial no paramento interior das paredes (03), obtém-se a referência

da Ficha de Reabilitação PE-02-HU-03.

Tabela 3.2 – Exemplo do processo de selecção de uma Ficha de Reabilitação [105].

Elemento Componente Anomalia Causa/manifestação Referência da

ficha

Parede exterior

[PE]

Revestimento

[02]

⁞ ⁞ ⁞

Humidade

[HU]

Ascensional [01] PE-02-HU-01

Infiltração em zona corrente [02] PE-02-HU-02

Condensação [03] PE-02-HU-03

Construção [04] PE-02-HU-04

Infiltração fortuita [05] PE-02-HU-05

Infiltração em pontos singulares [06] PE-02-HU-06

⁞ ⁞ ⁞

Em 2014, Paulo Lages e Manuela Almeida propuseram o “Método Otimizado de Diagnóstico

das Patologias da Construção (MOD)” [106], disponível em formato PDF. Esta metodologia aplica-se

a anomalias não-estruturais de edifícios e tem como objectivo a correcta aferição das causas das

anomalias e a proposta de medidas de correcção para reabilitação de edifícios [106]. Divide-se em seis

etapas, iniciando-se com uma fase de pré-diagnóstico, composta por uma visita prévia ao edifício e

distribuição de inquéritos ao(s) proprietário(s) após a mesma. Segue-se a fase de diagnóstico, que

impõe a análise de documentação do edifício, a preparação da inspecção com base na elaboração de

fichas de inspecção, e a própria inspecção, a qual inclui a realização de ensaios in situ e laboratoriais.

37

Por fim, a aplicação prática da metodologia tem como resultado final a elaboração de um relatório

e de fichas de anomalias [106]. Em vez de conceder um catálogo de fichas resultantes de casos

específicos, esta metodologia é aberta, permitindo a sua melhoria e desenvolvimento contínuos através

da materialização de novas fichas de anomalias, decorrentes das mais diversas situações que possam

surgir [106]. Nas fichas deverão constar as seguintes informações relativas a cada anomalia [106]:

1) Descrição da anomalia;

2) Efeitos manifestados;

3) Causas da anomalia;

4) Ensaios in situ e/ou laboratoriais necessários à aferição das causas;

5) Medidas correctivas propostas;

6) Referências bibliográficas e informação adicional de suporte ao estudo da anomalia e suas

causas.

3.2.3. Metodologias com recurso a matrizes de correlação

As matrizes de correlação são uma ferramenta de apoio ao diagnóstico que assenta na análise

estatística das anomalias detectadas em diversos casos de estudo. Estas matrizes podem servir de

complemento às fichas de anomalias e permitem realizar o diagnóstico de anomalias de forma mais

expedita e fundamentada em experiência. Na Tabela 3.3 estão reunidas, por ordem cronológica de

publicação, as metodologias baseadas em matrizes de correlação apresentadas nesta dissertação.

Tabela 3.3 – Metodologias de diagnóstico de anomalias com recurso a matrizes de correlação.

Metodologia Ano de

publicação Autor(es)

Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios [6] 1992 Jorge de Brito

Levantamento e Caracterização de Patologia Exterior de Construções Edificadas em Portugal entre 1970 e 1995 [111]

2010

Armando Araújo

Jorge de Brito

Eduardo Júlio

Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios Recentes (SIDER) [98]

2013 Sara Amaral

Em 1992, Jorge de Brito desenvolveu no âmbito da sua Tese de Doutoramento [53] um

procedimento sistémico e normalizado que se traduziu num “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de

Edifícios” [6]. Esta metodologia concede um conjunto de ferramentas técnicas para auxílio do

inspector, nomeadamente [6]:

• Um catálogo de fichas de anomalias, fichas de técnicas de diagnóstico e fichas de técnicas

de reparação;

• Um sistema classificativo das anomalias, das suas causas, das técnicas de diagnóstico e

das técnicas de manutenção/reabilitação;

38

• Um conjunto de matrizes de correlação que relacionam essas quatro variáveis entre si

(inter-anomalias, anomalias-causas, anomalias-técnicas de diagnóstico e anomalias-

- técnicas de reparação).

De acordo com [6], estas ferramentas têm de ser validadas através de um extenso trabalho de

campo e devem ser desenvolvidas por elementos de construção tipo de modo a posteriormente

poderem ser integradas num sistema global. Por este motivo, após a metodologia ter sido aplicada por

Jorge de Brito a obras de arte de betão armado [53], têm vindo a ser realizados diversos trabalhos de

investigação para aumentar progressivamente a base de dados do sistema. Os estudos efectuados no

âmbito de Dissertações de Mestrado relativos aos elementos construtivos de edifícios encontram-se

indicados na Tabela 3.4, os quais permitiram validar o sistema para esses elementos.

Tabela 3.4 – Elementos construtivos de edifícios abordados em Dissertações de Mestrado sobre o “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” (adaptado de [6] e [11]).

Elemento construtivo Ano de

publicação Autor

Impermeabilizações de coberturas em terraço 2002 Ana Walter

Envolvente exterior não-estrutural 2004 Carlos Gonçalves

Revestimentos cerâmicos aderentes em pavimentos e paredes

2005 José Silvestre

Paredes de alvenaria 2007 Adelaide Gonçalves

Revestimentos de pisos lenhosos 2008 Anabela Delgado

Revestimentos em pedra natural em pavimentos e paredes 2008 Natália Neto

Paredes de placas de gesso laminado 2008 Carlos Gaião

Estuques correntes em paramentos interiores 2008 Ana Pereira

Revestimentos exteriores de coberturas inclinadas 2009 Nuno Garcez

Rebocos em paredes 2011 João Sá

ETICS em paredes 2011 Bárbara Amaro

Revestimentos por pintura em fachadas rebocadas 2011 Rita Pires

Caixilharias 2012 Alberto Santos

Superfícies de betão à vista 2015 Cátia Silva

Coberturas em terraço 2015 João Conceição

As fichas de anomalias inseridas nestes sistemas estão disponíveis em formato PDF e, à

semelhança de outras fichas referidas, são atribuídas individualmente a cada anomalia, contendo de

uma forma geral os seguintes campos de informação (adaptado de [112]):

1) Descrição – descrição sucinta dos sintomas da anomalia e da sua localização frequente,

acompanhada de fotografia exemplificativa de um caso real;

2) Causas prováveis – listagem das causas prováveis da anomalia, mas sem explicação dos

fenómenos patológicos;

3) Consequências possíveis – esclarecimento das consequências do aparecimento da

anomalia, incluindo outras anomalias que daí podem resultar;

39

4) Aspectos a inspeccionar – checklist com indicação dos diversos aspectos que devem ser

observados e/ou medidos;

5) Ensaios a realizar – menção dos ensaios in situ que devem ser realizados;

6) Parâmetros de classificação – indicação dos parâmetros qualitativos e/ou quantitativos que

deverão ser avaliados de forma a ser possível classificar a anomalia;

7) Nível de gravidade/ urgência de reparação – classificação da anomalia em três níveis de

urgência de actuação em função dos parâmetros anteriores.

Tal como referido, todas as variáveis deste sistema encontram-se associadas a matrizes de

correlação. Deste modo, as causas prováveis em cada ficha de anomalia são indicadas de acordo com

a matriz de correlação anomalias-causas prováveis [112], a qual permite medir quantitativamente a

relação entre cada anomalia e as suas causas prováveis. O sistema classificativo proposto no sistema

implica a identificação de todas as variáveis através de um código, sendo assim possível cruzar as

anomalias com as causas prováveis na matriz de correlação. O grau de correlação entre anomalias e

causas prováveis é definido de acordo com a Tabela 3.5, sendo que as causas prováveis que surgem

sublinhadas nas fichas de anomalias são as que têm maior correlação com a anomalia

correspondente [112].

Tabela 3.5 – Graus de correlação entre anomalias e causas prováveis utilizados no “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [53].

Grau de correlação

Designação

2 Grande relação – Causa directa (próxima) da anomalia,

associada à fase final do processo de degradação

1 Pequena relação – Causa indirecta (primeira) da anomalia, relacionada com o despoletar do processo de degradação

0 Sem relação – Não existe qualquer relação directa ou

indirecta entre a causa e a anomalia

Uma vez que a metodologia referida impõe a validação das ferramentas técnicas por intermédio

de uma campanha de inspecções, torna-se necessário validar as matrizes de correlação teóricas

através da recolha de um vasto número de casos de estudo e sua posterior análise estatística [6].

Na Tabela 3.6 encontra-se um excerto da matriz de correlação entre anomalias e suas causas

prováveis respeitante a revestimentos cerâmicos aderentes em pavimentos e paredes, já validada após

a inspecção de 155 casos de estudo [112].

O mesmo raciocínio aplica-se às técnicas de diagnóstico a realizar e às técnicas de reparação

necessárias. Importa realçar as matrizes de correlação anomalias-técnicas de diagnóstico, visto que

indicam os métodos mais adequados para cada anomalia, assim como as fichas de técnicas de

diagnóstico, pois facultam informações úteis sobre as mesmas, nomeadamente a sua descrição,

objectivos, equipamento e materiais necessários e as suas vantagens e limitações [6]. Outros modelos

de fichas de técnicas de diagnóstico foram desenvolvidos, destacando-se os exemplos de “Survey

Information Sheets” [113] publicados por Inês Flores-Colen em 2013 e os catálogos de fichas de

40

técnicas de diagnóstico para elementos não-estruturais [50] e elementos estruturais [51] de edifícios

correntes desenvolvidos em 2014 por Laura Machado e Sérgio Correia, respectivamente.

Tabela 3.6 – Excerto da matriz de correlação entre anomalias e suas causas prováveis para revestimentos cerâmicos aderentes em pavimentos e paredes [112].

C / A C-A1 CA-2 C-A3 C-A4 C-A5 C-A6 C-A7 C-A8 C-A9 C-A10 C-A11

D.1_a 1 0 2 1 1 0 0 0 0 1 0

D.s1 1 0 0 0 0 0 1 0 0 1 0

D.s2 1 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0

D.s3 1 0 0 0 0 0 1 0 0 1 1

F.1_a 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1

F.s1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0

F.s2 0 0 0 0 1 0 1 0 1 1 0

F.s3 0 0 0 0 0 0 2 0 0 1 0

Dt.l1 1 1 0 1 2 0 0 0 0 1 0

Dt.l2 2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Dt.l3 1 0 0 0 0 0 0 2 1 0 2

Dt.l4 1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Legenda: C – causas; A – anomalias; 2 – grande correlação; 1 – pequena correlação; 0 – sem relação.

Neste sistema propôs-se também a implementação de um Módulo de Apoio à Inspecção

(MAI) [53], isto é, uma ferramenta informática (software) que, com o recurso a uma base de dados,

daria uma série de indicações úteis e interactivas para facilitar o trabalho do técnico no decurso da

inspecção e evitar o transporte de uma quantidade excessiva de informação para consulta [53]. O MAI

permitiria criar também um relatório provisório, o qual serviria de auxiliar de memória aquando do

preenchimento do relatório final da inspecção [53].

Em 2010, foi apresentada por Armando Araújo, Jorge de Brito e Eduardo Júlio a metodologia

designada “Levantamento e Caracterização de Patologia Exterior de Construções Edificadas em

Portugal entre 1970 e 1995” [111], no âmbito de um levantamento nacional com a colaboração das

instituições universitárias portuguesas. Sendo suportada pelo software SPSS (Statistical Package for

the Social Sciences), esta metodologia tem a particularidade de envolver o tratamento estatístico da

informação recolhida sobre as anomalias e suas causas prováveis dos elementos da envolvente

exterior de edifícios. Em especial, a metodologia aplica-se às anomalias não-estruturais presentes em

coberturas (inclinadas e em terraço), fachadas, muretes, vãos exteriores, varandas e palas [111].

A metodologia de diagnóstico adoptada exige a análise de documentação escrita e desenhada

dos projectos fornecidos pelo proprietário ou seu representante, ou obtidos nas entidades licenciadoras,

bem como a inquirição aos utilizadores ou seus legais representantes sobre informação não disponível

relativa ao edifício. Para os casos em que a metodologia já foi aplicada, não foi permitido pelos

proprietários realizar ensaios ou sondagens que obrigassem à destruição localizada dos revestimentos

para recolha de amostras de materiais [111]. A inspecção visual é acompanhada pelo registo fotográfico

e pelo preenchimento de Fichas de Inspecção, com o apoio de um “Manual de Inspecção” [114].

41

Nesse manual são identificados os procedimentos para o preenchimento das Fichas de

Inspecção, apresenta-se uma checklist para a inspecção de cada elemento e faculta-se, entre outros,

informações complementares sobre as anomalias mais comuns na envolvente exterior dos edifícios,

tais como os seus sintomas, consequências e mecanismo patológico associado [114]. Foram

elaboradas 19 Fichas de Inspecção em folhas de Excel, as quais se dividem em três tipos [111]:

• Ficha tipo A (1 ficha) – para identificação e caracterização do edifício;

• Fichas tipo B (2 fichas) – para o registo de dados sobre as obras de beneficiação realizadas

previamente no edifício;

• Fichas tipo C (16 fichas) – destinadas ao registo de dados sobre as características de cada

elemento construtivo e sobre as anomalias observadas e respectivas causas prováveis, e

para a classificação das anomalias quanto à urgência de actuação e segurança

estrutural/bem-estar das pessoas.

Em particular, as fichas de tipo C incluem, para cada elemento construtivo, uma listagem das

anomalias mais frequentemente detectadas no mesmo e das suas causas possíveis (prováveis

teóricas) [114]. Esta metodologia também recorre à construção de matrizes de correlação

anomalias-causas, utilizando os mesmos graus de correlação definidos em [53]. A realização de

inspecções a várias dezenas de edifícios serviram para validar tanto as matrizes de correlação teóricas

como as fichas de inspecção [111]. Os dados registados nas fichas de inspecção são posteriormente

exportados para o software SPSS para serem tratados estatisticamente, o que permite fazer a análise

de frequências de uma grande quantidade de informação. Os resultados obtidos são apresentados em

histogramas, sendo assim possível retirar conclusões, ou pelo menos indicadores, sobre as anomalias

e causas mais frequentes em cada elemento construtivo, entre outros [111].

Mais tarde, em 2013, Sara Amaral propôs na sua Dissertação de Mestrado [98], disponível em

formato PDF, o “Sistema de Inspeção e de Diagnóstico em Edifícios Recentes (SIDER)” [115].

Tal como o nome indica, este sistema aplica-se a edifícios recentes, tendo sido já aplicado às anomalias

observadas num edifício, o que resultou no agrupamento das anomalias em elementos estruturais de

betão armado, revestimentos de paredes e tectos, revestimentos de pedra, cerâmicos aderentes

colados e de parquet de madeira, revestimentos de coberturas (inclinadas e em terraço) e caixilhos de

alumínio exteriores [98].

Para se identificar a necessidade de efectuar um diagnóstico, a aplicação do SIDER pressupõe

uma caracterização inicial do edifício, que começa com a recolha de informação sobre as

características do edifício a partir de resultados de inspecções realizadas anteriormente, de

documentos como projectos gerais, de especialidades e de alterações, e de um inquérito aos

utilizadores do edifício [98]. De seguida, efectua-se uma inspecção geral ao edifício, com recurso a

eventuais sondagens, para conhecer a construção e sua envolvente, e registar o número e

características das anomalias evidenciadas, sendo esta fase assumida como um pré-diagnóstico [98].

Caso se identifique a necessidade de se elaborar o diagnóstico das anomalias encontradas, passa-se

para a avaliação detalhada das anomalias, acompanhada de registo fotográfico e videográfico,

procedendo-se à realização de nova inspecção visual e dos ensaios in situ e laboratoriais necessários

42

até se conseguir chegar a um diagnóstico conclusivo [98]. Prossegue-se posteriormente para o

desenvolvimento das fichas de anomalias com base nas informações obtidas, sendo que a aplicação

do SIDER ao caso de estudo resultou em 80 fichas com a seguinte estrutura [98]:

1) Descrição sumária dos sintomas característicos da anomalia em análise;

2) Observações, nomeadamente informações sobre a anomalia, obtidas a partir das

inspecções realizadas ou inquéritos aos utilizadores;

3) Causas da anomalia, de acordo com a matriz de correlação anomalias-causas;

4) Consequências possíveis da anomalia;

5) Técnicas de diagnóstico utilizadas;

6) Classificação da anomalia quanto ao nível de gravidade/urgência da intervenção;

7) Apresentação de fotografias representativas da anomalia detectada.

A fase final desta metodologia corresponde à validação do sistema através do tratamento

estatístico dos dados provenientes das fases de inspecção e diagnóstico, recorrendo a matrizes de

correlação [98]. O processo de correlação entre as anomalias e as causas utilizado nesta metodologia

teve como influência o “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [6] já referido. Contudo, em

vez da utilização de três graus de correlação numéricos (2, 1 e 0), o SIDER utiliza cinco níveis de

associação em percentagem [115], como se pode observar na Tabela 3.7.

Tabela 3.7 – Níveis de associação utilizados nas matrizes de correlação do SIDER (adaptado de [115]).

Nível de associação

Valor (%)

Designação Classificação das causas

Nível 1 100 Relação presumivelmente

exacta Causas prováveis – indispensáveis ao desenvolvimento do processo de

degradação Nível 2 75 Relação significativa

Nível 3 50 Relação mediana Causas ambíguas – relacionadas com o despoletar do processo de degradação,

causando o agravamento dos seus efeitos, mas não necessárias para o seu

desenvolvimento Nível 4 25 Relação medíocre

Nível 5 ― Relação inexistente Causas sem qualquer tipo de correlação

com a anomalia

Para a mesma anomalia podem existir níveis de associação repetidos em várias causas, o que

evidencia que as anomalias podem ser influenciadas por múltiplas origens [98]. Na Tabela 3.8

disponibiliza-se um exemplo de uma matriz de correlação do SIDER relativa a elementos estruturais

interiores e exteriores de betão armado. A aplicação do SIDER a um edifício permitiu a validação das

matrizes de correlação [115]. Esta validação é obtida pela apreciação dos valores apresentados na

última linha de cada matriz de correlação, visto que se a média de valores obtidos para uma dada

anomalia for inferior a 50% não se considera o diagnóstico conclusivo, devendo realizar-se novas

inspecções e eventualmente repetir algum ensaio ou recorrer a novos ensaios, até se conseguir uma

correlação satisfatória entre as anomalias e respectivas causas [115].

43

Tabela 3.8 – Matriz de correlação do SIDER relativa a elementos estruturais interiores e exteriores de betão armado (adaptado de [115]).

C \ A (%) G.1. G.2. G.3. G.4. G.5. G.6.

C – G.P.1. ― ― ― ― ― ―

C – G.P.2. ― ― ― ― ― ―

C – G.P.3. ― ― ― ― ― ―

C – G.P.4. 75 ― ― ― 50 ―

C – G.E.1. ― ― ― ― ― ―

C – G.E.2. ― ― ― ― 100 ―

C – G.E.3. ― 100 100 75 ― 100

C – G.U.1. ― 75 75 50 ― 75

C – G.U.2. ― ― 75 ― ― ―

C – G.C.1. 75 ― ― ― ― ―

C – G.C.2. ― ― ― ― ― ―

C – G.H.1. ― ― ― ― ― ―

C – G.A.1. ― 50 75 75 25 75

C – G.A.2. ― ― ― 100 ― ―

Validação do diagnóstico (%)

75 75 81 75 67 83

Legenda: C – causas; A – anomalias; 100 – relação presumivelmente exacta; 75 – relação

significativa; 50 – relação mediana; 25 – relação medíocre; “―” – relação inexistente.

3.2.4. Outras metodologias

Destaca-se em seguida um conjunto de metodologias desenvolvidas em Portugal, cujas

ferramentas de apoio ao diagnóstico não se enquadram em fichas de anomalias nem matrizes de

correlação, mas que prestam auxílio no processo de diagnóstico e sugerem alternativas às ferramentas

mencionadas anteriormente. Na Tabela 3.9 apresentam-se, por ordem cronológica de publicação, as

metodologias analisadas.

Tabela 3.9 – Outras metodologias de diagnóstico de anomalias.

Metodologia Ano de

publicação Autor(es)

Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios [17] 2001 Rui Calejo Rodrigues

Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de Patologias em Edifícios – DIAGNOSTICA [116]

2003 Rui Calejo Rodrigues

Peter Westcot

Metodologia de Diagnóstico Exigencial Aplicada à Reabilitação de Edifícios de Habitação [5]

2006 João Lanzinha

Metodologia de Diagnóstico de Anomalias e Avaliação da

Intervenção [117] 2015 André Jorge

44

Em 2001, Rui Calejo Rodrigues propôs na sua Tese de Doutoramento [17] a “Metodologia de

Diagnóstico de Patologias em Edifícios”, a qual é composta por um conjunto de procedimentos com

encadeamento lógico que convergem para a solução a adoptar no projecto de intervenção [17].

A metodologia proposta, disponível em PDF [17], tem como objectivo encaminhar o decisor no processo

de identificação das causas de anomalias em edifícios, especificamente em fundações, estrutura,

panos de paredes (exteriores e interiores), coberturas (acessíveis e não acessíveis), revestimentos (de

tectos, pavimentos e elementos verticais), portas, vãos envidraçados, instalações técnicas (água,

águas residuais e eléctricas) e equipamentos (electromecânicos, ventilação e outros) [17].

Esta metodologia apresenta a particularidade de estabelecer duas formas distintas de intervenção,

nomeadamente pontual e global, sendo que a primeira diz respeito ao tratamento de uma única

anomalia com extensão espacial geralmente limitada e a segunda é dirigida à totalidade do edifício [17].

Foi sugerida para cada uma destas formas de intervenção uma metodologia própria para elaboração

do diagnóstico e execução do correspondente projecto de intervenção [17]. No caso das intervenções

pontuais, os procedimentos para se realizar o diagnóstico de uma anomalia são os seguintes

(adaptado de [17]):

1) Descrição do local – breve identificação da localização da anomalia e registo da data de

construção do edifício e de eventuais intervenções posteriores;

2) Descrição da manifestação – descrição objectiva e sintética da anomalia, sem comentários

interpretativos, e acompanhada de fotografia ou desenho esquemático;

3) Lista de causas prováveis – listagem das causas prováveis da anomalia com base em

listas-tipo de causas possíveis, como as da Tabela 3.10;

4) Exame – recolha de informação sobre a anomalia detectada, sobre as soluções

construtivas nas quais se desenvolve e sobre outras anomalias que possam indiciar o

mesmo mecanismo causa-efeito (“manifestações afins”), através de inspecção visual,

ensaios in situ e/ou laboratoriais e consulta ao construtor e/ou utilizadores;

5) Eliminação de causas – eliminação das causas da lista de causas prováveis para as quais

seja possível evidenciar argumentos para a sua exclusão, tendo por base as conclusões

do exame;

6) Diagnóstico – identificação da causa ou causas da anomalia sobre as quais se deverá

preferencialmente actuar e, se possível, descrição do mecanismo causa-efeito.

Face ao diagnóstico, procede-se posteriormente à caracterização geral da intervenção a executar

sobre a anomalia, e descrevem-se as medidas preventivas que contribuem para uma melhor eficácia

da solução e eventual prevenção de nova ocorrência [17].

Quanto às intervenções globais, estas seguem um conjunto de procedimentos semelhantes,

mas têm em conta a totalidade do edifício ou uma parte dele que apresente múltiplas anomalias, como

as fachadas [17]. Assim sendo, no caso das intervenções globais, os procedimentos para o diagnóstico

das anomalias são os seguintes (adaptado de [17]):

1) Subdivisão do edifício – subdivisão do edifício em zonas, elementos ou componentes de

modo a reduzir a extensão para análise;

45

2) Levantamento de manifestações – levantamento das anomalias existentes com base num

inquérito a todos os utilizadores e na inspecção do edifício com a participação de um

técnico especializado, podendo esta ser “global” ou “aleatória” conforme a disponibilidade

financeira e a precisão do levantamento pretendida;

3) Associação de manifestações – agrupamento das anomalias com características

semelhantes, independentemente de terem as mesmas causas, obtendo-se “Grupos de

Manifestações Afins” (GMA);

4) Exame, listagem e eliminação de causas – análogos às intervenções pontuais, devendo

ser feitos para cada “grupo de manifestações afins” definido;

5) Matriz de diagnóstico – sistematização dos GMA e das causas que lhes estão associadas

numa única matriz.

Tabela 3.10 – Exemplos de listas-tipo de causas possíveis da “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios” [17].

Humidade Fendilhação Desgastes e envelhecimento

Ascensional Retracção dos materiais Acção dos agentes

atmosféricos

Condensações Deformação estrutural Acção de agentes químicos

Precipitação Solicitação térmica Uso excessivo

Construção Corrosão química de

armaduras Utilização disfuncional

Higroscopicidade dos materiais Instabilidade de fundações ou

solos de sustentação Termo de vida útil

Utilização Instabilidade de componentes Causas acidentais

Causas acidentais Causas acidentais

Ao contrário das matrizes de correlação, a matriz de diagnóstico referida é apenas qualitativa, não

sendo validada com trabalho de campo. Esta matriz serve para indicar de forma explícita a fiabilidade

do diagnóstico estabelecido para cada “grupo de manifestações afins”, utilizando-se o símbolo “+” para

um diagnóstico fiável até “+++” para reforçar nesse sentido e “0” quando a causa não se aplica a

determinado “grupo de manifestações afins” [17]. Na Tabela 3.11 apresenta-se um excerto de uma

matriz de diagnóstico para uma fachada.

Tabela 3.11 – Excerto de uma matriz de diagnóstico da “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios” aplicada a uma fachada (adaptado de [17]).

Causa GMA 1 GMA 2 GMA i

Insuficiente isolamento térmico da laje de cobertura +++ 0 ⁞

Fluência das vigas do pavimento + +++ ⁞

⁞ ⁞ ⁞ ⁞

Legenda: GMA i – “grupo de manifestações afins” (i = 1, 2, …); fiabilidade do diagnóstico “+++” (elevada),

“++” (média) e “+” (razoável); “0” – causa não se aplica ao GMA.

46

Dois anos depois, em 2003, foi publicado também por Rui Calejo Rodrigues, em conjunto com

Peter Westcot, o “Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de Patologias em Edifícios” [116],

o qual adopta a metodologia de diagnóstico anterior [17], mas introduziu uma análise probabilística.

Este sistema é suportado por um software denominado “DIAGNOSTICA” e apenas foi preparado para

ser aplicado no diagnóstico de manifestações de humidade no interior de habitações [116].

À semelhança da metodologia em que se baseia, este sistema parte da definição de listas-tipo de

causas possíveis e eventual realização de ensaios in situ e/ou laboratoriais para comprovar as causas

prováveis quando se revela necessário. O sistema requer inclusivamente a reconstituição construtiva

do edifício, através do levantamento dimensional, da análise do projecto de construção, da realização

de sondagens e da consulta ao construtor e/ou utilizadores [116]. Porém, neste sistema não se prevê

a proposta de medidas de correcção ou prevenção de anomalias, contrariamente à metodologia

anterior.

Ao invés da análise estatística própria das matrizes de correlação, esta metodologia de

diagnóstico apoia-se na teoria da probabilidade condicionada. De acordo com [116], a simples

observação visual de qualquer manifestação dá lugar à definição de uma lista de causas possíveis [17],

e assume-se que as mesmas têm uma probabilidade de ocorrência idêntica. A partir daí, são

estabelecidas formulações matemáticas com base em funções discretas, permitindo correlacionar, em

termos probabilísticos, as anomalias e suas causas possíveis [116]. À medida que se introduzem

informações adicionais resultantes da fase de inspecção, vai-se condicionando a probabilidade inicial

e diminuindo a incerteza, convergindo no sentido de rejeitar umas causas e validar outras [116].

Quanto ao software “DIAGNOSTICA”, este consiste numa plataforma interactiva que inquire o operador

em cada fase do diagnóstico, estabelecendo a lista de causas possíveis e efectuando a análise

probabilística descrita, a partir dos dados introduzidos pelo operador. Os resultados da análise de cada

anomalia são apresentados em matrizes de probabilidades. O funcionamento deste software baseia-

se em menus de escolha múltipla, sendo que, no caso da identificação das anomalias, são ilustrados

por fotografias e/ou desenhos e apresentam os sintomas característicos e consequências das

anomalias para ajudar a identificá-las [116].

Três anos mais tarde, em 2006, João Lanzinha propôs na sua Tese de Doutoramento [5] a

“Metodologia de Diagnóstico Exigencial Aplicada à Reabilitação de Edifícios de Habitação”,

disponível em PDF e apoiada por uma aplicação informática denominada “MEXREB” [5].

Esta metodologia, tal como o nome indica, permite comparar os desempenhos dos elementos do

edifício com as exigências técnicas do seu funcionamento, as quais estão estabelecidas em

documentos regulamentares ou exigenciais. Esta é uma metodologia alternativa, pois em vez de propor

soluções para corrigir as anomalias, propõe soluções para retomar a satisfação das exigências.

A metodologia aplica-se apenas ao envelope dos edifícios residenciais correntes do tipo multifamiliar e

sugere a sua subdivisão em elementos verticais (zona opaca e vãos envidraçados) e cobertura, na qual

se incluem a instalação de drenagem de águas fluviais e as ligações com os elementos salientes [5].

A partir da aplicação de disposições legais e regulamentares e dos códigos de “boa prática” constantes

de publicações técnicas e científicas, concluiu-se em [5] que os elementos que constituem a envolvente

exterior deverão satisfazer as 21 exigências indicadas na Tabela 3.12.

47

Tabela 3.12 – Exigências da envolvente exterior de edifícios residenciais correntes [5].

Elemento Zona Exigência

Elementos verticais

Opaca

Isolamento térmico A1.1

Resistência ao fogo A1.2

Isolamento acústico A1.3

Estanquidade à água A1.4

Controle da permeabilidade ao vapor A1.5

Compatibilidade parede/estrutura A1.6

Tratamento de pontes térmicas A1.7

Envidraçados

Estanquidade à água A2.1

Controle da permeabilidade ao ar A2.2

Isolamento térmico A2.3

Isolamento acústico A2.4

Resistência ao vento A2.5

Controle da transmissão luminosa A2.6

Controle da condensação A2.7

Factor solar máximo A2.8

Cobertura

Zona comum

Estanquidade à água do revestimento B1.1

Controle da permeabilidade ao ar B1.2

Controle da permeabilidade ao vapor B1.3

Resistência térmica B1.4

Ligações com elementos salientes e capeamentos

Estanquidade das ligações com elementos salientes e capeamentos

B2.1

Drenagem das águas pluviais Escoamento eficaz B3.1

Este “diagnóstico exigencial” deverá ser suportado, numa fase prévia, por um inquérito aos

utilizadores, pela consulta da documentação disponível e por uma inspecção visual à envolvente

exterior do edifício, realizada de forma simples e qualitativa, complementada com o levantamento

fotográfico ou videográfico do estado actual dos elementos inspeccionados [5]. Para auxiliar o registo

dos dados mais relevantes durante esta primeira inspecção, a metodologia fornece um documento de

apoio à inspecção visual [5]. Este documento apresenta para cada elemento construtivo uma checklist

com os aspectos a observar durante a inspecção, incluindo a existência de anomalias, descreve os

diferentes níveis de satisfação das exigências e indica as Necessidades de Intervenção Imediata (NII)

que deverão ser comunicadas ao proprietário ou à administração do condomínio [5].

A avaliação das exigências requer uma nova inspecção visual, recorrendo a cálculos, medições e

eventuais ensaios in situ, permitindo comparar o desempenho dos elementos construtivos com as

exigências referidas [5]. Para tal, a metodologia faculta uma ficha para cada uma das exigências, na

qual se descreve a exigência, o seu modo de expressão e os aspectos complementares a verificar,

assim como uma checklist com o modo de avaliação e os níveis de qualidade a atribuir para

quantificação das exigências [5]. Tal como se explica em [5], esta avaliação tem um carácter fortemente

técnico, pelo que deverá ser efectuada por profissionais com formação adequada no domínio do

projecto, construção e conservação de edifícios. A aplicação desta metodologia culmina com a

redacção de um relatório final a apresentar ao cliente, que incluirá a comparação de resultados entre a

inspecção visual e a avaliação exigencial efectuada, e a proposta de intervenção sugerida pelo técnico

avaliador [5].

48

O software “MEXREB” mencionado, disponibilizado num CD em anexo a [5], fornece, entre outros,

formulários para registo de dados e uma base de dados de fotografias, textos e imagens para auxiliar

o utilizador a identificar anomalias nos elementos construtivos e a atribuir os níveis de qualidade [118].

Como resultado final da manipulação dos dados, esta aplicação apresenta o perfil do edifício estudado

quanto ao grau de satisfação das exigências previamente definidas [5].

Em 2015, André Jorge propôs na sua Dissertação de Mestrado [117] uma “Metodologia de

Diagnóstico de Anomalias e Avaliação da Intervenção” com o objectivo de complementar o

Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis (MAEC) [119] desenvolvido pelo LNEC.

Este permitia determinar o estado de conservação de edifícios para efeitos de actualização de

rendas [16], mas não tinha as ferramentas necessárias para o diagnóstico das anomalias observadas

no decurso das inspecções [117]. A metodologia proposta encontra-se disponível em formato PDF e é

dirigida a todos os elementos construtivos dos edifícios, desde a estrutura às zonas comuns e interior

dos fogos, incluindo todas as instalações técnicas existentes [117]. Inicia-se com uma fase de

pré-diagnóstico através de um inquérito online a preencher pelo promotor, seguida pela inspecção

visual do edifício, com o auxílio de uma checklist com os elementos a inspeccionar, e pela análise de

documentos.

A inspecção permitirá classificar as anomalias quanto à sua gravidade (muito ligeira, ligeira, média,

grave ou muito grave), de acordo com a classificação do MAEC [119], e fazer uma avaliação preliminar

quanto às suas causas (não-activas, activas ou desconhecidas) [117]. Tendo em conta estas duas

classificações, a metodologia faculta a matriz da Tabela 3.13 para determinar qual dos seguintes tipos

de diagnóstico deve ser realizado para cada elemento construtivo [117]:

• A – Sem necessidade de diagnosticar e intervir (o elemento construtivo apresenta-se em

bom estado de conservação);

• B – É necessário proceder a uma intervenção de reparação das anomalias observadas,

sendo necessárias técnicas de diagnóstico simples na inspecção;

• C – É necessária a realização de ensaios simples para a correta caracterização do

elemento construtivo e da anomalia, permitindo determinar as causas prováveis;

• D – É necessária a realização de ensaios complexos para a correta caracterização do

elemento construtivo e da anomalia, permitindo determinar as causas prováveis.

Tabela 3.13 – Matriz dos tipos de diagnóstico definidos na “Metodologia de Diagnóstico de Anomalias e Avaliação da Intervenção” (adaptado de [117]).

Gravidade das anomalias

Actividade das causas Muito ligeira

Ligeira Média Grave Muito grave

Não-activas A A B B C

Activas A B B C D

Desconhecidas A C C D D

Legenda: A – sem necessidade de diagnóstico; B – são necessárias técnicas de diagnóstico simples;

C – são necessários ensaios simples; D – são necessários ensaios complexos.

49

A aplicação desta metodologia é apoiada por uma Ficha de Avaliação do Estado de

Conservação, onde deverão ser registadas todas as informações sobre o edifício e os resultados

decorrentes dos processos de inspecção e diagnóstico, tais como fotografias das anomalias, a

descrição das manifestações, a identificação das suas causas prováveis e a avaliação das intervenções

necessárias quanto à sua prioridade e extensão [117]. Esta ficha inclui também uma checklist com a

listagem de todos os elementos alvo de inspecção, com possibilidade de registo da gravidade das

anomalias presentes nos mesmos e da actividade das suas causas, assim como uma checklist que

auxilia na caracterização de cada elemento construtivo [117]. A metodologia preconiza que os dados

sejam obtidos por técnicos não-especializados, como o promotor ou o utilizador, mas que o diagnóstico

seja realizado por técnicos especializados [117].

3.3. Análise crítica e comparativa das metodologias

Uma vez descritas as metodologias, cabe agora a sua análise crítica e comparativa, discutindo-se

quais as vantagens e desvantagens entre as mesmas. Por meio a simplificar esta análise, toda a

informação recolhida foi sintetizada na Tabela A.1 do Anexo A, pela ordem em que as metodologias

foram enunciadas nesta dissertação, tendo sido dividida pelos “aspectos gerais”, “aspectos principais”

e “aspectos complementares” identificados nas metodologias.

Começando pelas ferramentas de apoio ao diagnóstico, constatou-se que a maioria das

metodologias estudadas se baseia em fichas de anomalias, as quais têm a mais-valia de permitirem

criar uma base de dados, contribuindo para a sistematização e disseminação do conhecimento da

patologia da construção. As metodologias que disponibilizam um catálogo para consulta auxiliam na

determinação das causas das anomalias, mas é necessário ter dois factores em atenção. Em primeiro

lugar, as bases de dados foram desenvolvidas a partir de casos específicos, que por vezes podem nem

se adaptar totalmente à realidade construtiva de Portugal, como acontece com as “Defect Action

Sheets” [99] do Reino Unido, já que os materiais e técnicas de construção utilizados podem diferir

bastante entre os dois países. E em segundo lugar, dever-se-á garantir que as bases de dados estão

actualizadas e que acompanham o desenvolvimento de novas tecnologias da construção, caso

contrário, poderão não ser suficientemente abrangentes e até induzir a erros.

Aponta-se também que o catálogo do “Método SDA” [105], em comparação com os outros

catálogos de fichas de anomalias, tem a vantagem de organizar numa matriz as referências atribuídas

às fichas e explicar o processo de selecção da ficha mais apropriada. Assim, consegue evitar-se

despender tempo na consulta de outras fichas até se chegar à ficha pretendida e garante-se que

técnicos menos experientes não utilizem uma ficha incorrecta. Por outro lado, as “Cases of Failure

Information Sheets” [9] e as fichas do “MOD” [106] são ambas um modelo de fichas para registo de

anomalias e identificação das suas causas prováveis, preenchidas caso a caso, pelo que permitem

criar uma base de dados de raiz, passível de ser ampliada continuamente. Em particular, [106] tem a

vantagem de explicar quais os procedimentos a seguir durante o processo de diagnóstico, conduzindo

a um diagnóstico mais fiável em comparação com [9].

50

As matrizes de correlação anomalias-causas prováveis em [6], [98] e [111] são validadas através

da análise estatística de um amplo trabalho de campo. Consegue-se, por isso, um diagnóstico mais

seguro do que se tivessem sido elaboradas simplesmente a partir de bibliografia ou de um só caso

prático, como acontece com muitas das fichas de anomalias. Estas matrizes, além de serem fáceis de

interpretar e objectivas, são particularmente úteis quando a causa de dada anomalia não é evidente,

pois concedem um parecer sobre as suas várias causas prováveis. Também as matrizes de correlação

anomalias-técnicas de diagnóstico propostas em [6] são vantajosas, já que ajudam os técnicos a

identificar as técnicas mais apropriadas para cada anomalia. Estas matrizes podem ser acompanhadas

por fichas de técnicas de diagnóstico, as quais facultam as informações necessárias à correcta

aplicação dessas técnicas, reduzindo a subjectividade associada ao diagnóstico, pelo que são um bom

complemento para qualquer metodologia. Deve referir-se também que o tratamento estatístico sugerido

em [111], ao possibilitar, entre outros, o estudo das causas mais comuns de anomalias em cada

elemento construtivo, contribui para se ter uma melhor noção da patologia da construção em Portugal,

promovendo indirectamente a obtenção de diagnósticos mais fiáveis.

Em relação às metodologias que não se enquadram em fichas de anomalias nem matrizes de

correlação, deve evidenciar-se as ferramentas que sugerem para apoiar o processo de diagnóstico.

A “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios” [17] propõe uma lista-tipo de causas

possíveis para as principais anomalias e define os procedimentos que devem ser seguidos para

eliminar as hipóteses dessas listas, tornando mais objectivo o processo de diagnóstico em comparação

com a simples consulta de fichas de anomalias. O “Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de

Patologias em Edifícios” [116] apresenta uma alternativa às matrizes de correlação, baseada em

análise probabilística, mas verificou-se que é demasiado complexa, sendo mais difícil de interpretar e

de expandir o seu campo de aplicação.

A “Metodologia de Diagnóstico Exigencial” [5] não requer o estudo das causas das anomalias,

mas o não-cumprimento das exigências poderá ajudar a realizar o diagnóstico, tendo em conta que tal

incumprimento poderá estar por detrás do aparecimento de anomalias, como poderá acontecer, por

exemplo, quando a exigência de estanquidade à água de paredes exteriores não é satisfeita.

Adicionalmente, as intervenções baseadas neste “diagnóstico exigencial” têm a vantagem de, não só

repararem as anomalias, mas também de introduzirem melhorias ao nível do desempenho dos

elementos construtivos. Quanto à “Metodologia de Diagnóstico de Anomalias e Avaliação da

Intervenção” [117], esta introduz uma forma de orientar o processo de diagnóstico, propondo uma

matriz que determina o tipo de diagnóstico necessário para cada anomalia, com base na sua gravidade

e na actividade das suas causas. Assim, esta ferramenta pode ser interessante em situações em que

existam diversas anomalias, ajudando a definir previamente as prioridades de diagnóstico e a identificar

as anomalias que dispensam o diagnóstico, isto é, que são muito ligeiras e não justificam uma

intervenção.

Em termos do tipo de suporte, averiguou-se que a maioria das metodologias estudadas se

encontra actualmente disponível em formato digital, em detrimento do suporte em papel, o que seria

de esperar visto que o formato digital é mais prático para transportar e consultar. Em especial,

51

as metodologias com website próprio, como as “Fiches Pathologie Batimênt” [101], as “Imparare Dagli

Errori” [103] (actualmente inacessível) e o “Catálogo de Patologias PATORREB” [104], têm a vantagem

de tornarem mais fácil a sua divulgação entre todos os intervenientes e interessados no diagnóstico de

anomalias, além de que possibilitam correcções e acrescentos de forma simples e rápida. Os softwares

especializados também são vantajosos, pois possibilitam a interacção com os técnicos, agilizando os

processos de inspecção e diagnóstico, tal como se prevê nos softwares propostos no “Sistema de

Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [6] e no “Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de Patologias

em Edifícios” [116]. Porém, a sua actualização obriga à emissão de uma nova versão do software,

o que é indesejável.

O campo de aplicação das metodologias é variável, mas são usualmente dirigidas às anomalias

não-estruturais em edifícios residenciais, podendo destinar-se inclusivamente a anomalias estruturais

e a anomalias nas instalações técnicas dos edifícios. A especificidade das anomalias estruturais e a

sua possível influência sobre a segurança estrutural dos edifícios são factores que podem contribuir

para um menor número de metodologias dedicadas ao seu diagnóstico. O mesmo se passa com as

anomalias em instalações técnicas, pois, como já se mencionou, uma parte delas encontra-se embutida

na construção e outra parte é geralmente da responsabilidade das empresas que as instalaram.

À excepção das metodologias cujo campo de aplicação não estava especificado, constatou-se que em

apenas quatro metodologias se procurou abranger os edifícios como um todo, designadamente [17],

[100], [101] e [117]. As metodologias com um campo de aplicação mais reduzido limitam o diagnóstico,

sendo por isso desvantajosas. Evidenciam-se [5] e [111], as quais dedicam-se à envolvente exterior

dos edifícios, visto ser a zona mais exposta aos agentes de degradação, além de [116], que se aplica

somente a manifestações de humidade, pelo que apresenta o campo de aplicação mais restrito.

Em relação à formação exigida aos técnicos para aplicação destas metodologias, averiguou-se

que maioritariamente não há especificações quanto à mesma, em especial para as fichas de anomalias.

São explicitamente requeridos técnicos especializados apenas em [5], [17] e [117], sendo também

aconselhados em [106]. Salienta-se que para a aplicação do “Sistema de Inspecção e Diagnóstico de

Edifícios” [6] não se impõe nenhuma formação aos técnicos, mas é necessário ter experiência de

campo, enquanto as “Fichas de Diagnóstico e de Intervenção” [102] foram desenvolvidas

propositadamente para serem aplicadas por técnicos sem formação nem experiência, o que poderá

comprometer o diagnóstico resultante. Deve frisar-se, uma vez mais, que o diagnóstico de anomalias

deverá ser realizado preferencialmente por técnicos especializados para assegurar a sua fiabilidade.

Quanto à análise de documentos dos edifícios e à realização de inquéritos aos utilizadores ou

proprietários, tal como se viu, estas são indispensáveis para recolher toda a informação necessária

para elaborar adequadamente um diagnóstico. Revelou-se que, à parte do “MOD” [106], nenhuma das

metodologias baseadas em fichas de anomalias refere essas duas tarefas, o que era expectável visto

que as fichas têm um carácter essencialmente informativo. Inversamente, todas as restantes

metodologias exigem ambas as tarefas, o que demonstra quão importantes são para o diagnóstico.

Porém, constatou-se que a participação dos utilizadores é restringida aos inquéritos realizados no início

do processo de diagnóstico, estando muito pouco envolvidos no mesmo.

52

As checklists que guiam a inspecção visual são igualmente importantes porque orientam o

trabalho dos técnicos e ajudam a reduzir a subjectividade inerente às inspecções, sendo deveras úteis

caso os técnicos sejam não-especializados ou menos experientes. Porém, notou-se que são pouco

frequentes nas metodologias baseadas em fichas de anomalias, sendo facultadas unicamente nas

“Fichas de Reparação de Anomalias” [100] e nas “Fichas de Diagnóstico e de Intervenção” [102].

Deve dar-se especial destaque a [102], uma vez que dispõe de checklists bastante completas relativas

à localização das anomalias e às suas causas prováveis. Analisando as restantes metodologias,

verifica-se que são apenas introduzidas em [5], [6], [111] e [117]. Conforme se esclareceu, a

“Metodologia de Diagnóstico Exigencial” [5] não se destina à identificação das causas das anomalias,

mas as checklists que faculta ajudam a detectar a existência de anomalias e referem o que deverá ser

tido em conta durante a inspecção.

Comparando as fichas de anomalias estudadas, observa-se que estas seguem uma estrutura

semelhante, já que todas incluem a descrição da anomalia e/ou dos seus sintomas para facilitar a sua

identificação e referem as causas prováveis que lhe estão associadas. A maioria das fichas inclui

adicionalmente a explicação dos fenómenos patológicos e apresenta fotografias ou ilustrações para

ajudar no diagnóstico de cada anomalia. Destaca-se o “Catálogo de Patologias PATORREB” [104], que

tem as fichas mais completas, pois, além desses dois aspectos, menciona quais as sondagens e

ensaios in situ e/ou laboratoriais que deverão ser realizados, os quais, como já se explicou, são

essenciais para efectuar um diagnóstico bem fundamentado. As fichas inseridas no “Sistema de

Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [6] e no “SIDER” [98], embora não expliquem os fenómenos

patológicos, também indicam os ensaios necessários para determinar as causas das anomalias.

Relativamente às restantes metodologias, a “Metodologia de Diagnóstico de Patologias em

Edifícios” [17] é a única que inclui todos estes aspectos.

Todas as fichas de anomalias analisadas, com excepção das “Cases of Failure Information

Sheets” [9], incluem como informação adicional a recomendação de medidas de reparação ou de

prevenção das anomalias, sendo mais comuns as propostas de reparação. No caso particular do

“Sistema de Inspecção e Diagnóstico de Edifícios” [6], as técnicas de reparação são propostas em

fichas próprias à parte das fichas de anomalias, tal como se referiu. Já nas fichas do “SIDER” [98],

apesar de este ter sido influenciado pela metodologia anterior, não prevê a proposta de medidas de

reparação nem de prevenção. Relativamente às restantes metodologias, apenas a “Metodologia de

Diagnóstico de Patologias em Edifícios” [17] requer a definição de medidas correctivas e preventivas.

Na “Metodologia de Diagnóstico Exigencial” [5] as propostas de intervenção são destinadas a conferir

novamente aos elementos a satisfação das exigências, pelo que a correcção de algumas das anomalias

poderá não estar prevista. Sublinha-se que o tratamento das anomalias não é do âmbito da presente

dissertação, mas tal informação é sempre uma vantagem.

Por fim, falta referir que se deve garantir o registo da informação obtida a partir das inspecções

e consequente diagnóstico de forma a arquivá-la, possibilitando a sua consulta em inspecções futuras.

Contudo, entre as fichas de anomalias analisadas existem apenas três casos que promovem o registo

da informação no decurso das inspecções, nomeadamente as “Fichas de Diagnóstico e de

53

Intervenção” [102], as “Cases of Failure Information Sheets” [9] e as fichas do “MOD” [106].

Enquanto em [102] é possível registar a informação recolhida através do preenchimento com “cruzes”

nas várias checklists facultadas, os modelos de fichas [9] e [106] permitem registar os resultados dos

processos de inspecção e diagnóstico de cada anomalia e ir criando novas fichas, como já se referiu.

Quanto às outras metodologias, as Fichas de Inspecção desenvolvidas em [111] e as Fichas de

Avaliação do Estado de Conservação propostas em [117] permitem de igual forma o registo da

informação sobre as anomalias detectadas e suas causas prováveis. Em alternativa, [5], [6] e [106]

requerem o preenchimento de um relatório final para registar os resultados de cada inspecção.


Neste capítulo confirmou-se que ao longo dos anos têm sido desenvolvidas diversas metodologias

de diagnóstico de anomalias de âmbito científico, nacionais e internacionais, que facultam diferentes

ferramentas de apoio ao diagnóstico. Estas permitem partilhar informação sobre a patologia da

construção com todos os intervenientes e interessados na manutenção e reabilitação de edifícios, além

de prestarem auxílio aos técnicos durante o processo de diagnóstico, contribuindo para o aumento da

sua fiabilidade.

A partir da análise da informação recolhida, concluiu-se que a maioria das metodologias estudadas

envolve fichas de anomalias, as quais apresentam uma estrutura comum, podendo ser mais ou menos

completas conforme os aspectos que abordam. As fichas são geralmente bastante informativas e

prestam auxílio tanto na identificação das anomalias que podem surgir nos edifícios, como na

determinação das suas causas prováveis. Inclusivamente, podem esclarecer quais os fenómenos

patológicos envolvidos, facultar uma checklist para guiar a inspecção visual e até propor medidas de

reparação e/ou prevenção das anomalias. Verificou-se também que as fichas de anomalias permitem

criar bases de dados, sendo, por isso, um meio muito importante de divulgação dos conhecimentos da

patologia da construção.

Pode recorrer-se adicionalmente a matrizes de correlação anomalias-causas prováveis, as quais

são validadas através da análise estatística de um grande número de casos reais de anomalias.

Estas matrizes são fáceis de aplicar e demonstram de forma expedita como as causas prováveis se

relacionam com cada anomalia. Podem ser acompanhadas por matrizes de correlação

anomalias-técnicas de diagnóstico e respectivas fichas, reduzindo-se assim a incerteza do diagnóstico.

Alternativamente, o diagnóstico pode ser suportado por análise probabilística, mas revelou ser

demasiado complexa e, portanto, menos vantajosa. Concluiu-se também que para obter um diagnóstico

mais fiável é conveniente definir os procedimentos necessários para eliminar as hipóteses de causas

prováveis até se alcançar o diagnóstico mais apropriado. Além disso, a verificação do cumprimento das

exigências dos elementos construtivos, conforme constam em documentos regulamentares e

exigenciais, poderá ajudar a determinar as causas das anomalias. Por fim, a definição prévia das

prioridades de diagnóstico ajuda a orientar o processo de diagnóstico e a identificar as anomalias que

o dispensam.

54

De uma forma geral, constatou-se que algumas metodologias são mais completas que outras,

mas que todas contribuem de algum modo para apoiar a elaboração do diagnóstico. Observou-se que

a maioria das metodologias ajudam a identificar as anomalias e respectivas causas prováveis, e

requerem a análise documental e a realização de inquéritos aos utilizadores. Contudo, algumas das

metodologias não prevêem a realização de ensaios nem fornecem uma checklist para a inspecção

visual, o que poderá resultar num diagnóstico menos fiável e em resultados diferentes para técnicos

diferentes, perante a subjectividade da inspecção visual. Além disso, a maioria não exige explicitamente

técnicos com formação e experiência profissional na área, comprometendo a fiabilidade do diagnóstico,

e muitas delas também carecem de meios de registo da informação obtida. Por fim, notou-se que a

participação dos utilizadores se resume à realização dos inquéritos no início do processo de

diagnóstico, não estando envolvidos de nenhum outro modo.

Assim sendo, prossegue-se no próximo capítulo para a proposta de uma metodologia de

diagnóstico de anomalias que permita colmatar algumas das lacunas identificadas nestas metodologias

e introduzir uma perspectiva diferente com vista à sua melhoria.

55

4. Proposta de metodologia de diagnóstico de

anomalias


Neste capítulo propõe-se uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no âmbito da

manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes, com a qual se pretende melhorar alguns

aspectos das metodologias estudadas anteriormente. Começa-se por discutir os objectivos e interesse

da metodologia proposta e por definir a sua estrutura, revelando o campo de aplicação e os

intervenientes na metodologia. De seguida, explica-se como os utilizadores de edifícios residenciais

poderão realizar uma primeira abordagem às anomalias e como os técnicos especializados deverão

efectuar o diagnóstico consequente, apresentando-se um exemplo das ferramentas de apoio ao

diagnóstico preconizadas. Posteriormente, realiza-se um inquérito a uma amostra de utilizadores para

avaliar a sua sensibilidade para a importância do diagnóstico de anomalias e a sua disponibilidade para

um maior envolvimento no processo de diagnóstico. No fim do capítulo, procede-se à apresentação e

discussão dos resultados obtidos no inquérito, o que permitirá verificar a viabilidade de implementação

da metodologia proposta.

4.2. Metodologia proposta

4.2.1. Objectivos e interesse da metodologia

Sabendo que já foram desenvolvidas várias metodologias de diagnóstico de anomalias, umas

mais completas que outras, e que propõem diferentes ferramentas de apoio ao diagnóstico, esta

dissertação contribui para dar resposta a algumas das lacunas constatadas nas metodologias

estudadas. Assim, pretende propor-se uma metodologia que permita complementar as restantes,

podendo ser integrada nas mesmas, ao invés de se conceber uma nova metodologia.

A metodologia proposta distingue-se das outras na medida em que fortalece a óptica do

utilizador, nomeadamente, os utilizadores dos edifícios residenciais. Enquanto noutras metodologias

apenas são realizados inquéritos aos utilizadores no momento do contacto com o técnico, com esta

metodologia pretende-se que tenham um maior envolvimento no processo de diagnóstico, uma vez

que convivem diariamente com as anomalias e, por isso, podem mais facilmente monitorizá-las e

prestar informações sobre as mesmas. Logo, tendo em conta esta premissa e os aspectos a melhorar

das metodologias analisadas, a metodologia que se propõe nesta dissertação tem três objectivos:

1) Potenciar o registo e arquivo das informações obtidas sobre as anomalias detectadas;

2) Prevenir e controlar o agravamento das anomalias;

3) Promover e auxiliar o trabalho dos técnicos especializados.

56

Revelou-se necessário dispor de uma metodologia que potencie o registo das informações mais

relevantes sobre as anomalias que vão sendo detectadas em cada edifício, para que sejam acessíveis

no futuro. Não só é conveniente analisar os resultados de inspecções anteriores, como deverão ser

tidas em conta algumas informações que apenas podem ser prestadas pelos próprios utilizadores.

O arquivo dessas informações proporciona aos técnicos especializados um conjunto de informações

úteis que poderão auxiliá-los na realização do diagnóstico, tornando-o mais bem fundamentado.

Com esta metodologia pretende também introduzir-se a monitorização das anomalias para

garantir o diagnóstico atempado e definir o momento em que se deve contactar um técnico

especializado. Esta monitorização poderá ser conseguida através do envolvimento dos utilizadores,

já que se procura assegurar que as anomalias sejam alvo de atenção desde o momento em que

aparecem até serem corrigidas, evitando o seu agravamento. Por enquanto, a legislação em vigor em

Portugal a respeito de inspecções periódicas aos edifícios residenciais é reduzida e pouco clara, mas

considerando a legislação em vigor em Espanha e no Brasil e tendo em conta o RGE cuja aprovação

se aguarda, é expectável que as inspecções obrigatórias venham a ser espaçadas por vários anos.

Logo, continua a ser conveniente que, nos intervalos de tempo entre as mesmas, exista um

acompanhamento das anomalias para controlar o seu aparecimento e evolução.

Até lá, é importante que se comece a sensibilizar os utilizadores para que recorram primeiro a um

técnico especializado para efectuar o diagnóstico e definir a intervenção mais adequada, em vez de

apenas contactarem um empreiteiro, sendo esta a prática corrente em Portugal. Ao consciencializar os

utilizadores de antemão para a importância do diagnóstico de anomalias, também se facilitaria a

transição para a futura legislação, que de outra maneira poderia ser mais complicada e demorada se

os utilizadores não estivessem já acostumados a esse contacto com técnicos especializados.

Deste modo, a metodologia proposta procura incentivar que os utilizadores façam uma primeira

abordagem às anomalias, facilitando o registo de informações relevantes pelos mesmos, guiando-os

na inspecção e monitorização das anomalias e, ao mesmo tempo, orientando-os no sentido de não as

ignorarem nem passarem a um empreiteiro sem antes haver lugar a um diagnóstico apropriado.

Naturalmente, não se espera que os utilizadores realizem o diagnóstico, sendo esse trabalho reservado

exclusivamente aos técnicos especializados em patologia da construção, ou seja, profissionais de

empresas de inspecção de edifícios com formação e experiência nesta área. Ao invés, pretende-se que

os utilizadores colaborem activamente na cadeia de intervenientes na manutenção e reabilitação da

qual fazem parte.

Com o maior envolvimento dos utilizadores pretende-se que não deixem passar despercebidas as

anomalias existentes nos seus imóveis e que contactem um técnico especializado para realizar o

diagnóstico antes de procederem a uma intervenção, pelo que esta metodologia permite contribuir para

a melhoria contínua da patologia da construção. Não só os técnicos especializados veriam o seu

trabalho mais facilitado e reconhecido, como o próprio estado de conservação dos edifícios residenciais

poderia ter melhorias a longo prazo ao promover-se a manutenção e reabilitação dos mesmos.

Esta primeira abordagem às anomalias é sobretudo destinada a ser tomada pelos utilizadores nos

seus imóveis, quer sejam arrendatários ou proprietários. Contudo, também pode ser aplicada nas zonas

57

comuns de edifícios multifamiliares, sendo essa responsabilidade atribuída à administração do

condomínio ou à empresa de gestão de condomínios que eventualmente tenha sido contratada.

Uma vez que, na sua generalidade, estes intervenientes têm um nível de conhecimentos técnicos

semelhante ao dos utilizadores, daqui adiante passa-se a designá-los genericamente por utilizadores.

4.2.2. Estrutura da metodologia

Os passos gerais que definem a estrutura da metodologia proposta encontram-se no fluxograma

da Figura 4.1. Para possibilitar o maior envolvimento dos utilizadores, esta metodologia assenta no

recurso a fichas de anomalias-tipo, as quais serão o guião da primeira abordagem às anomalias.

Assim, como se pode observar no fluxograma, a aplicação da metodologia inicia-se com a detecção de

uma dada anomalia pelos utilizadores, sucedida pela sua inspecção visual simples realizada pelos

mesmos e posterior consulta das fichas de anomalias-tipo.

A metodologia proposta define que estas fichas deverão ser consultadas cada vez que uma

anomalia é detectada no edifício, seja no decurso de uma inspecção periódica de condomínio, perante

uma reclamação de um condómino, ou, inclusivamente, quando um utilizador pretende informar-se

sobre uma anomalia existente no seu imóvel. Para assegurar que as anomalias não passem

despercebidas, sugere-se que os utilizadores realizem periodicamente uma inspecção corrente a todo

o imóvel de modo a detectarem a presença de anomalias à vista. A administração do condomínio ou a

eventual empresa de gestão de condomínios deverão realizar igualmente inspecções correntes

periódicas a todas as zonas comuns do edifício que sejam da sua responsabilidade, desde que sejam

acessíveis em segurança.

De acordo com o fluxograma da Figura 4.1, a partir da inspecção visual simples da anomalia, a

consulta das fichas de anomalias-tipo permitirá descobrir se a anomalia se enquadra, ou não, em

alguma delas. A partir deste momento-chave, pode suceder-se uma de duas etapas:

• Etapa A: O utilizador consegue reconhecer a anomalia detectada e enquadrá-la em alguma

das anomalias-tipo presentes nas fichas, podendo proceder à sua primeira abordagem, ou;

• Etapa B: O utilizador reencaminha directamente a anomalia para um técnico especializado.

Tendo em mente que estas fichas se destinam a serem utilizadas por pessoas sem conhecimentos

técnicos na área, de modo a não dificultar ou impedir a sua consulta deve ter-se o cuidado de reduzi-las

em número, pelo que é necessário tipificar as anomalias de forma genérica, em vez de se facultar um

conjunto de fichas demasiado extenso. Por exemplo, para o caso de fissuras, uma vez que não cabe

aos utilizadores realizarem o diagnóstico, basta haver uma ficha para fissuras genéricas, a qual guiará

os utilizadores na primeira abordagem às mesmas, independentemente da sua localização, orientação

ou abertura. Perante esta tipificação das anomalias, as mesmas serão doravante designadas por

anomalias-tipo para distinguir esta metodologia das demais que se baseiam em fichas de anomalias,

mas que não foram especificamente desenvolvidas para serem aplicadas por pessoas

não-especializadas.

58

Figura 4.1 – Fluxograma da estrutura da metodologia proposta.

Detecção da anomalia

Inspecção visual simples da anomalia

Consulta das fichas de

anomalias-tipo

Anomalia enquadra-se em alguma ficha?

Preenchimento da ficha

ETAPA A Primeira abordagem à anomalia

pelo utilizador, administração do condomínio ou empresa de gestão de condomínios

Preenchimento do relatório

Realização de ensaios in situ e/ou

laboratoriais

Nova inspecção visual de acordo

com a ficha

Tomar medidas de acordo com a ficha

ETAPA B Diagnóstico da anomalia

pelo técnico especializado (empresa de inspecção de edifícios)

Monitorizar a anomalia de acordo

com a ficha

Inspecção visual detalhada

SIM NÃO

Diagnóstico da anomalia Anomalia

persistiu ou piorou?

SIM

NÃO

Arquivar a ficha e/ou o relatório

Definição das acções de reparação e

prevenção

Análise de documentos e

inquérito

Contactar técnico especializado

Utilizador

Administração do condomínio

Empresa de gestão de condomínios

Contactar técnico especializado

59

Pela mesma razão, devem ser evitadas fichas sobre anomalias mais complicadas e difíceis de

serem compreendidas por pessoas não-especializadas. Face ao seu grau de manifestação e de

complexidade, algumas anomalias exigem a atenção de um técnico especializado desde o momento

em que são detectadas, mesmo que seja numa fase inicial da manifestação. Tal acontece sobretudo

com anomalias de carácter estrutural porque podem tornar-se graves e até pôr em causa a segurança

estrutural do edifício. Por exemplo, uma mancha de corrosão na laje de uma varanda pode não parecer

prejudicial aos utilizadores do edifício, mas no futuro poderá revelar-se um problema de diminuição da

sua resistência estrutural, devida à perda de secção de varões de aço. Nestas situações, passa-se

directamente para a Etapa B, ou seja, é necessário contactar um técnico especializado assim que

possível.

Porém, para outras anomalias mais ligeiras, que tenham uma prioridade de intervenção baixa,

existem formas de actuação que podem ser levadas a cabo pelos próprios utilizadores para

acompanharem a sua evolução em ordem a verificar se (e quando) se deve contactar um técnico

especializado e, se possível, minimizar os seus efeitos. Logo, para estas anomalias é possível começar

pela Etapa A, isto é, os utilizadores podem proceder à primeira abordagem às anomalias.

Desta maneira, propõe-se que as fichas sejam compostas por anomalias-tipo em edifícios

residenciais, que se caracterizam como fáceis de reconhecer, pontuais e de carácter

não-estrutural. Podem dever-se a diferentes causas, de origem humana ou natural, mas têm em

comum não carecerem da atenção imediata de um técnico especializado e poderem ser monitorizadas

de modo muito simples pelos utilizadores. Apontam-se como exemplos manchas devidas a

condensação superficial, manchas de humidade ascendente, manchas de depósito de sais, fissuras

nos revestimentos de paredes e tectos e empolamento e destacamento dos mesmos.

Estas anomalias-tipo poderão ser correntes no interior e exterior dos edifícios residenciais, mas

deve ter-se em consideração que no exterior o acesso às anomalias torna-se mais difícil e, por vezes,

menos seguro, exigindo geralmente um técnico especializado com os meios de acesso próprios para o

efeito. Visto que as fichas se destinam a ser utilizadas por pessoas sem conhecimentos técnicos na

área, os elementos a inspeccionar terão de estar necessariamente à vista, não sendo possível

distingui-los como estruturais ou não-estruturais. Além disso, as fichas são preconizadas

principalmente para edifícios residenciais num estado de conservação razoável, como a maioria dos

edifícios correntes, podendo ser adaptadas para edifícios antigos. Nos edifícios com uma degradação

já avançada, fica ao critério do utilizador se aplica as fichas que conseguir ou se chama prontamente

um técnico especializado.

Assume-se que se o utilizador não conseguir fazer a correspondência com nenhuma das fichas,

em princípio, a anomalia requer uma atenção mais cuidada desde o momento em que é detectada.

Nessas situações, tal como se demonstra no fluxograma da Figura 4.1, dever-se-á contactar um

técnico especializado (Etapa B), não havendo lugar à primeira abordagem às anomalias (Etapa A).

Evidentemente, o mesmo acontece nas situações em que os utilizadores tenham incapacidades ou

apenas não pretendam participar.

60

Relativamente ao meio de divulgação das fichas, estas deverão ser disponibilizadas numa

plataforma online para permitir a sua actualização em tempo real e eventuais correcções sempre que

necessário, além de que esse tipo de suporte facilita a sua consulta. Para alcançar um maior número

de pessoas, recomenda-se que as fichas sejam disponibilizadas de forma gratuita, o que poderá ser

conseguido graças a patrocínios de empresas na área da patologia da construção, desde empresas de

construção civil a empresas de inspecção de edifícios. Numa fase inicial de teste, deverá ser possível

imprimir as fichas de forma a preenchê-las à mão e criar um arquivo físico (dossier) para guardar no

edifício, sendo que cada edifício deverá ter o seu próprio arquivo. Considerando os avanços das

tecnologias da informação que se tem vindo a assistir, sugere-se que se evolua no futuro para a criação

de uma plataforma online na qual se possa registar, arquivar e consultar as informações de cada

edifício. Além disso, o desenvolvimento de aplicações para smartphones e tablets seria deveras

vantajoso, pois agilizaria todas essas acções e ainda permitiria aos utilizadores a submissão de

fotografias para anexar automaticamente às fichas preenchidas.

Adicionalmente, para sensibilizar os utilizadores para a gravidade de algumas anomalias,

a plataforma online deverá conter uma base de dados com anomalias que exigem um maior cuidado,

principalmente anomalias estruturais. Desta maneira, consegue-se que os utilizadores estejam

especialmente atentos às mesmas e tomem conhecimento de que, nesses casos, devem contactar

assim que possível um técnico especializado para prosseguir para a Etapa B.

Uma vez que actualmente não há legislação suficiente em Portugal que regule convenientemente

a inspecção dos edifícios e o respectivo diagnóstico de anomalias, sugere-se que a metodologia

proposta seja introduzida no regulamento dos condomínios [120], como parte dos deveres dos

condóminos, para promover a manutenção dos edifícios residenciais. É igualmente recomendável para

edifícios residenciais unifamiliares, pois é do interesse dos seus utilizadores e proprietários que haja o

acompanhamento e correcção das anomalias por questões de bem-estar e de valorização do imóvel.

De seguida, abordam-se ambas as etapas da metodologia e a sua relação, começando por se

detalhar a primeira abordagem às anomalias pelos utilizadores (Etapa A) e, posteriormente,

descrevendo-se como os técnicos especializados deverão realizar o diagnóstico consequente

(Etapa B).

4.2.2.1. Etapa A – Primeira abordagem às anomalias pelos utilizadores

Tal como o fluxograma da Figura 4.1 demonstra, quando o utilizador consegue enquadrar a

anomalia detectada em alguma das fichas de anomalias-tipo, o mesmo pode dar início à Etapa A, ou

seja, pode realizar a primeira abordagem à anomalia, guiada pela ficha que lhe corresponde. Esta

primeira abordagem pode ser considerada como um complemento às inspecções realizadas pelos

técnicos especializados, permitindo facilitar a obtenção de um diagnóstico mais fiável. Por outras

palavras, pretende-se que os utilizadores inspeccionem e monitorizem as anomalias de forma a

registarem informações que poderão ser relevantes para reduzir a incerteza do diagnóstico, além de

identificarem a necessidade de contactar um técnico.

61

Deve ter-se a preocupação de que as fichas não sejam demasiado técnicas e que mantenham

uma linguagem passível de ser entendida por pessoas sem conhecimentos técnicos na área. Por isso,

a informação disponibilizada deverá ser clara, directa e reduzida para não desencorajar ninguém de

recorrer às fichas de anomalias-tipo, devendo ser evitada terminologia técnica sempre que possível.

Além disso, as fichas deverão possibilitar e facilitar o registo das informações mais relevantes que se

pretende arquivar. Por estes motivos, as fichas deverão ser estruturadas com o recurso a checklists,

tanto para dar indicações como para permitir o registo da informação, tendo em atenção que as

mesmas são especialmente úteis quando as fichas são dirigidas a pessoas não-especializadas.

Na Figura 4.2 exemplifica-se uma ficha de anomalia-tipo dedicada às manchas de humidade por

condensação superficial, a qual foi concebida com o recurso a [7], [20], [104], [105] e [121]. A ficha

proposta pode servir de modelo à construção de outras, pelo que, à semelhança de várias das

metodologias estudadas, poderá ser introduzida num catálogo.

Como a Figura 4.2 ilustra, cada ficha corresponde a uma única anomalia-tipo, pelo que todas

deverão possuir um número identificativo, indicado no canto superior direito do cabeçalho. Uma vez

seleccionada a ficha que melhor se adapta à anomalia detectada, o passo seguinte consiste no

preenchimento do cabeçalho com as informações indispensáveis para se poder arquivar

convenientemente a ficha, designadamente:

• Morada do imóvel;

• Data da inspecção;

• Divisão do imóvel ou zona comum do edifício onde se localiza a anomalia;

• Nome do responsável pela inspecção;

• Função do responsável pela inspecção (utilizador, administrador ou gestor do condomínio).

Aconselha-se também que o utilizador faça um registo fotográfico da anomalia no momento da

sua detecção, devendo ser preferencialmente impresso para anexar à ficha. Além do cabeçalho, cada

ficha apresenta a seguinte estrutura, indo de encontro à Etapa A definida no fluxograma da Figura 4.1:

1) Identificação da anomalia – designação da anomalia e descrição breve dos sintomas

característicos da anomalia, com o apoio de uma fotografia exemplificativa, para permitir a

sua identificação;

2) Localização da anomalia – lista em formato de checklist das localizações mais prováveis

da anomalia;

3) O que inspeccionar – lista em formato de checklist dos aspectos relevantes que deverão

ser inspeccionados, relativamente às características da anomalia, à sua história e ao

espaço circundante, com possibilidade de registo como “Sim”, “Não” ou “Não Sei”;

4) Como actuar – lista em formato de checklist com recomendação de medidas de actuação

que poderão ser levadas a cabo pelo próprio utilizador;

5) Como monitorizar – explicação de como dever-se-á monitorizar a anomalia durante um

determinado período de tempo, com possibilidade de registo após a monitorização como

“Desapareceu” (se aplicável), “Persistiu” ou “Piorou” e da data do registo.

62

(A ser preenchido pelo utilizador, administrador ou gestor de condomínio)

Morada do imóvel: ________________________________________________________

Data da inspecção: ____/____/_______

Divisão/zona comum a inspeccionar: ________________________

Nome do responsável pela inspecção: ________________________________________

Função: Utilizador Administrador do condomínio Gestor do condomínio

FICHA N.º 1

A. Identificação da anomalia

A.1 Designação da anomalia: Manchas de humidade

por condensação superficial

A.2 Sintomas da anomalia: Manchas de cor escura

com limite difuso e eventual presença de bolores ou

fungos. Ocorrem no interior dos edifícios, sobretudo

durante a estação fria, e podem ter um carácter

permanente ou temporário. Manifestam-se geralmente

de forma localizada.

A.3 Fotografia exemplificativa

B. Localização da anomalia (seleccione uma opção e preencha nova ficha se surgir em mais locais)

B.1 Instalação sanitária B.1.1 Pontualmente na zona de duche/banho (tecto e/ou paredes) B.1.2 Distribuída pelo tecto

B.2 Cozinha B.2.1 Pontualmente na zona de confecção (tecto e/ou paredes) B.2.2 Distribuída pelo tecto

B.3 Divisões com paredes ou tecto em contacto com o exterior B.3.1 Cantos da divisão em contacto com o exterior (na ligação entre paredes ou com o tecto) B.3.2 Sobre a(s) caixa(s) de estore B.3.3 No tecto do último piso (sob cobertura em terraço ou sótão não-habitado)

B.4 Divisões interiores B.4.1 Atrás (ou no interior) de mobiliário

B.5. Outro(s): ________________________________________________________________

C. O que inspeccionar (assinale a opção que melhor se adequa a cada questão)

Sim Não N/S

C.1 As manchas começaram a aparecer durante a estação fria?

C.2 Na divisão existe pelo menos uma janela que seja aberta durante a estação fria?

C.3 Na divisão produz-se vapor de água de forma significativa e regular?

C.4 Na divisão costuma utilizar-se algum sistema de aquecimento?

D. Como actuar (assinale as medidas tomadas até ao contacto com o técnico especializado)

D.1 Aumentar a ventilação durante a estação fria (abrir as janelas de manhã e fechá-las ao sair) D.2 Instalar um sistema de ventilação natural ou mecânica (se não existir) D.3 Reduzir a produção de vapor de água (no caso das instalações sanitárias) D.4 Utilizar um sistema de aquecimento durante a estação fria (temperatura média superior a 20 ºC) D.5 Limpar com uma solução a 10% de hipoclorito de sódio (lixívia) e aplicar um produto fungicida

E. Como monitorizar (registe o resultado final após a monitorização da anomalia)

Verificar se a anomalia durante a estação fria seguinte:

Desapareceu Arquivar a ficha Persistiu Contactar um técnico especializado Piorou Contactar um técnico especializado

Data do registo: ____/____/_______

Figura 4.2 – Proposta de ficha para auxiliar os utilizadores a inspeccionar, monitorizar e registar informações sobre manchas devidas a condensação superficial.

63

As fichas deverão indicar no campo “Identificação da anomalia” os sintomas característicos da

anomalia-tipo a que correspondem e apresentar uma fotografia exemplificativa, o que permitirá

determinar se a anomalia detectada se enquadra em alguma delas, assumindo que esta informação é

suficiente para os utilizadores reconhecerem a anomalia. Contudo, recomenda-se que a plataforma

online referida conceda uma base de dados de fotografias de anomalias detectadas em diferentes

casos práticos para ajudar a esclarecer dúvidas, além de textos explicativos para os utilizadores que

queiram aprofundar um pouco mais os seus conhecimentos sobre as anomalias.

Além da indicação da divisão ou zona comum onde a anomalia se situa, no campo “Localização

da anomalia” o utilizador deverá assinalar com maior detalhe uma das localizações mais prováveis

listadas. Tendo em conta que a sua localização poderá ser indicativa das causas que lhe estão

associadas, deverão ser preenchidas novas fichas quando a mesma anomalia-tipo surge em diferentes

divisões ou quando tem localizações bastante distintas na mesma divisão. Deve referir-se que também

a indicação das localizações mais prováveis das anomalias-tipo pode auxiliar os utilizadores a

seleccionar as fichas correspondentes às anomalias detectadas.

No campo “O que inspeccionar” pretende-se que o utilizador registe um conjunto de informações

que podem ser facilmente obtidas apenas com o recurso à observação visual das anomalias,

eventualmente auxiliada por instrumentos simples de fácil acesso aos utilizadores, e com base nos

seus conhecimentos sobre a utilização do espaço. Tendo em mente que o diagnóstico de anomalias

deverá sempre contar com um inquérito aos utilizadores, há algumas informações básicas que o próprio

utilizador pode reunir previamente ao contacto com o técnico. Estas informações, ao serem registadas

no momento da sua detecção, poderão ser úteis ao técnico porque dão indícios sobre as causas

prováveis da anomalia. No caso de manchas por condensação superficial da Figura 4.2, a ficha deverá

questionar as condições de utilização da divisão onde a anomalia se encontra, como se há produção

de vapor de água de forma significativa e regular, sendo que tal informação só poderá ser confirmada

pelo próprio utilizador. O mesmo se aplica, por exemplo, ao descolamento e empolamento de ladrilhos

cerâmicos, sendo que o utilizador poderá verificar no momento da sua detecção se a área afectada se

encontra humedecida e se a percussão dos ladrilhos com um cabo de madeira emite um som cavo,

entre outros.

Quanto ao campo “Como actuar”, recomenda-se um conjunto de medidas de actuação simples

para o utilizador pôr em prática, as quais podem apoiar o técnico especializado a realizar o diagnóstico,

caso após a monitorização da anomalia seja detectada a necessidade de contactá-lo. Assim, estas

medidas não são para correcção das anomalias nem são direccionadas para uma causa em particular,

ao invés, têm o propósito de auxiliar o técnico a confirmar ou eliminar hipóteses de causas, sabendo

que as anomalias vão evoluindo ao longo do tempo. Por exemplo, para manchas por condensação

superficial, os efeitos das acções tomadas poderão ajudar a despistar as causas da anomalia, sendo

que para esta anomalia em particular poderão inclusivamente minimizar o problema. A utilização de

uma régua de fissuras impressa em papel permitiria ao utilizador medir a abertura de uma fissura no

momento da sua detecção, servindo de referência à sua posterior monitorização. Assim sendo, na

checklist fornecida deverá assinalar as medidas que tomou para o caso de ter de contactar um técnico.

64

Em relação ao campo “Como monitorizar”, para cada anomalia-tipo esclarece-se o modo como

o utilizador deverá proceder à sua monitorização e refere-se qual a sua periodicidade, para que seja

alertado para a necessidade de contactar um técnico especializado. Os resultados da monitorização

são dependentes das medidas tomadas anteriormente pelo utilizador, podendo dar indicações úteis ao

técnico quando são levadas a cabo. Por exemplo, se após limpeza da mancha referida na Figura 4.2

for assegurada a ventilação do espaço e a temperatura ambiente adequada e, apesar disso, voltar a

aparecer na estação fria seguinte, tal situação indica que poderá ser um problema mais complexo,

como deficiente isolamento térmico, sendo necessário um técnico para efectuar o diagnóstico. Quanto

ao exemplo da fissura, se o utilizador tiver medido a sua abertura no momento da detecção, a

monitorização da mesma determinará a necessidade de contactar um técnico (conforme os valores da

abertura) e, em caso positivo, poderá ajudá-lo a tirar conclusões relacionadas com a sua estabilidade.

Uma vez que os campos “Como actuar” e “Como monitorizar” poderão ser menos fáceis de

compreender e de serem seguidos por pessoas sem conhecimentos técnicos, recomenda-se que a

plataforma online disponha de uma secção com esclarecimentos adicionais a esse respeito, que

permitam guiar melhor os utilizadores nestas tarefas.

De facto, a metodologia que se propõe beneficia da maior facilidade de monitorização das

anomalias por parte dos utilizadores, em comparação com os técnicos, que não têm normalmente

acesso livre ao interior dos edifícios residenciais. O administrador do condomínio também terá maior

facilidade para monitorizar anomalias, assim como o representante da empresa de gestão de

condomínios, se existir, pois ambos têm acesso livre às zonas comuns do condomínio. Assim, esta

metodologia tem a vantagem de promover o controlo da evolução das anomalias, o que permite, como

se referiu, garantir um diagnóstico atempado.

Após a monitorização da anomalia, o utilizador deverá então registar na checklist o resultado final,

ou seja, se a anomalia “desapareceu” (não aplicável a todas as anomalias-tipo), se “persistiu” ou se

“piorou”. Na primeira situação, o utilizador poderá guardar prontamente a ficha no arquivo do edifício,

ficando acessível para a posteridade. Embora a anomalia tenha desaparecido, arquivar a ficha tem a

vantagem de que, se eventualmente a anomalia voltar a surgir ou estiver relacionada com outras

anomalias, o técnico especializado terá acesso às informações então registadas, o que poderá facilitar

o diagnóstico das mesmas. Nos restantes dois casos, salvo excepções de anomalias muito ligeiras,

deve reencaminhar-se as anomalias para um técnico assim que possível, principalmente quando

sofreram alterações significativas, pelo que, segundo o fluxograma da Figura 4.1, passa-se à Etapa B.

4.2.2.2. Etapa B – Diagnóstico de anomalias por técnicos especializados

Em concordância com o fluxograma da Figura 4.1, após a monitorização, nos casos em que a

anomalia “persista” ou “piore”, a metodologia define que se deverá passar para a Etapa B, isto é,

contactar um técnico especializado para efectuar o diagnóstico da anomalia, de modo a que seja

possível corrigi-la correctamente. Em ambos os casos, o utilizador deverá conceder a ficha preenchida

ao técnico, pelo que, em vez de partir do zero no diagnóstico, poderá consultá-la e dar seguimento à

65

abordagem realizada previamente pelo utilizador. Deste modo, possibilita-se ao técnico a realização de

um pré-diagnóstico, o qual lhe permitirá formular hipóteses de diagnóstico com base nas informações

prestadas, podendo preparar a inspecção com antecedência e decidir como irá encaminhá-la.

A ficha terá a identificação da anomalia detectada e o registo da sua localização no edifício, pelo

que o técnico deverá começar por confirmar se a mesma se adequa à anomalia detectada. Em caso

positivo, tendo em atenção que se requer que o utilizador preste informações relevantes para o

diagnóstico da anomalia através do campo “O que inspeccionar”, admite-se que a consulta da ficha

poderá substituir o inquérito aos utilizadores. Naturalmente, fica ao critério do técnico a decisão de

solicitar informações adicionais aos utilizadores e à administração do condomínio, caso considere

insuficientes as registadas na ficha. Aliás, se o utilizador residir há pouco tempo no imóvel, poderá

revelar-se importante inquirir pessoalmente a administração do condomínio para obter mais

informações, para além da consulta de eventuais fichas que tenham sido arquivadas pelos utilizadores

anteriores. Também as medidas de actuação do campo “Como actuar” que tenham sido tomadas pelo

utilizador e o resultado a que chegou após a monitorização da anomalia, registado no campo

“Como monitorizar”, poderão fornecer pistas para direccionar o diagnóstico, como se explicou.

Assim sendo, pode dizer-se que o preenchimento das fichas de anomalias-tipo tende a poupar

tempo e trabalho aos técnicos especializados, visto que é um meio de assegurar que os utilizadores

registam o máximo de informação pertinente sobre as anomalias detectadas. Logo, estas fichas não só

servem de guião à primeira abordagem às anomalias para os utilizadores, como servem de ferramenta

de apoio ao diagnóstico para os técnicos, já que colaboram para um diagnóstico mais bem

fundamentado e, portanto, mais fiável.

Relativamente ao papel do técnico especializado, de acordo com o fluxograma da Figura 4.1,

a metodologia proposta determina que começará por conduzir uma inspecção visual detalhada,

recorrendo aos meios auxiliares de inspecção necessários. Para recolher mais informações que

possam ser relevantes para o diagnóstico, a inspecção deverá ser seguida pela análise de documentos

do edifício e por um inquérito adicional aos utilizadores, caso as informações registadas na ficha sejam

insuficientes. Posteriormente, deverão ser realizados ensaios in situ e/ou laboratoriais que ajudem a

reduzir a subjectividade da inspecção, devendo considerar-se uma avaliação estrutural do edifício

quando o técnico especializado assim o entender.

A metodologia dita que depois poderá passar ao diagnóstico da anomalia, requerendo que

proceda à definição da intervenção com base no mesmo. Pretende-se que o técnico descreva os

trabalhos que permitam uma correcção eficaz da anomalia perante o diagnóstico a que chegou,

procurando-se que o empreiteiro execute orçamentos sobre essa lista de trabalhos. Por fim, o técnico

deverá recomendar igualmente medidas de prevenção com o intuito de consciencializar os utilizadores

de que é possível evitar o aparecimento (e reaparecimento) de muitas anomalias, se estes colaborarem.

Como se averiguou, existem já diversas metodologias de diagnóstico de âmbito científico,

pelo que a metodologia proposta pode ser integrada nas mesmas para complementá-las, permitindo

introduzir um maior envolvimento dos utilizadores e, consequentemente, auxiliar os técnicos na

realização do diagnóstico. A Etapa B proposta poderá ser adaptada a outras metodologias, mas deverá

66

incluir todos os passos referidos para assegurar a fiabilidade do diagnóstico, independentemente do

técnico que o efectue.

Os resultados obtidos pelo técnico especializado deverão ser registados num relatório à medida

que avança no processo de diagnóstico da anomalia, com o intuito de ser arquivado juntamente com a

ficha que lhe corresponde. Assim, possibilita-se a sua consulta em inspecções futuras de anomalias

que possam estar relacionadas com a anomalia detectada, dando apoio noutros diagnósticos. Por esta

razão, seria interessante considerar a possibilidade de, no futuro, os técnicos preencherem o relatório

directamente na plataforma online mencionada. Até lá, deduzindo que as empresas de inspecção de

edifícios dispõem do seu próprio modelo de relatório, o técnico deverá vir acompanhado do mesmo,

aconselhando-se que aborde os seguintes aspectos:

1) Resultados da inspecção visual – para registo da identificação da anomalia, descrição dos

seus sintomas e localização e apresentação de fotografia representativa da anomalia;

2) Resultados da análise de documentos – para registo dos aspectos relevantes que o técnico

constatou através da análise dos documentos do edifício;

3) Resultados do inquérito aos utilizadores – para registo dos aspectos relevantes que o

técnico constatou perante a informação prestada pelos utilizadores;

4) Resultados dos ensaios – para registo dos resultados obtidos em cada um dos ensaios;

5) Diagnóstico da anomalia – para registo da(s) causa(s) da anomalia com respectiva

fundamentação, de acordo com todos os resultados registados anteriormente;

6) Definição da intervenção – para registo dos trabalhos a levar a cabo para a correcção eficaz

da anomalia e sua(s) causa(s);

7) Medidas de prevenção – para registo das medidas para prevenir o reaparecimento da

anomalia, se aplicável.

Como se referiu, segundo o fluxograma da Figura 4.1, caso a anomalia detectada pelo utilizador

não se enquadre em nenhuma das fichas de anomalias-tipo, passa-se directamente para a Etapa B,

sem haver lugar à primeira abordagem pelos utilizadores. A metodologia de diagnóstico será a mesma,

mas nesta situação o técnico não terá ao seu dispor uma ficha preenchida para se basear, pelo que

terá de começar por identificar a anomalia e fazer um inquérito aos utilizadores de raiz. O mesmo é

aplicável na eventualidade de o utilizador ter escolhido incorrectamente a ficha, sendo que o técnico

deverá explicar-lhe a situação, assinalar que a ficha ficou sem efeito e proceder ao diagnóstico da

anomalia. Tendo em conta que esta metodologia apenas prevê o envolvimento de pessoas não-

especializadas nas fases de registo e monitorização, sendo o diagnóstico realizado unicamente por

técnicos com formação e experiência na área, mesmo que a ficha seja mal escolhida não se incorre no

risco de uma intervenção inapropriada.

67

4.3. Inquérito aos utilizadores de edifícios residenciais

4.3.1. Caracterização da amostra

Uma vez apresentada a metodologia proposta nesta dissertação, é necessário confirmar a

viabilidade de implementação da mesma, em especial no que concerne à primeira abordagem às

anomalias, já que a mesma representa a principal diferença relativamente às metodologias estudadas.

Uma vez que seria necessário um intervalo de tempo demasiado extenso para receber feedback das

acções a tomar e da monitorização das anomalias, optou-se por não solicitar aos utilizadores a

aplicação da ficha proposta para validá-la. Ao invés, procedeu-se à realização de um inquérito com o

intuito de estudar a sensibilidade dos utilizadores para a importância do diagnóstico e a sua

disponibilidade para um maior envolvimento no processo de diagnóstico e a sua receptividade à

ficha proposta. Logo, o inquérito foi dirigido a um público-alvo definido através dos seguintes critérios:

• Utilizadores de edifícios residenciais que residam actualmente em Portugal;

• Utilizadores de idade igual ou superior a 18 anos;

• Utilizadores com qualquer tipo de habilitações académicas e/ou formação profissional.

Em relação ao primeiro critério, restringiu-se o inquérito a residentes em Portugal porque noutros

países os utilizadores podem estar mais sensibilizados para este tema, como acontece em Espanha e

no Brasil. Quanto ao segundo critério, procura-se abranger todos os utilizadores maiores de idade para

incluir estudantes que sejam actualmente (ou já tenham sido) arrendatários de um quarto ou

apartamento. Pretende avaliar-se inclusivamente a sensibilidade da faixa etária mais jovem, pois

corresponde à próxima geração de arrendatários e proprietários de imóveis de habitação. Optou-se

também por não se impôr uma idade máxima, admitindo-se como válida e importante a opinião de

todos os utilizadores. Relativamente ao terceiro critério, procurou-se abranger uma amostra

diversificada no que toca às habilitações académicas e formação profissional para incluir utilizadores

sem conhecimentos técnicos na área da patologia da construção, já que estes representam grande

parte dos utilizadores de edifícios residenciais.

Contudo, tomou-se a decisão de evitar análises sócio-económicas, considerando que as

habilitações e formação dos utilizadores, assim como os seus recursos financeiros, não são factores

determinantes para a sua sensibilidade ao tema. Por isso, não se questionaram os conhecimentos

técnicos dos utilizadores, nem se colocaram questões como «Pagaria a um técnico especializado para

realizar o diagnóstico de anomalias?» de modo a não afectar as suas respostas, aferindo-se apenas a

sua sensibilidade.

Adicionalmente, o público-alvo principal é composto por arrendatários e proprietários de imóveis

por terem, à partida, maior sensibilidade à existência de anomalias dado que uma reparação tardia se

poderá traduzir posteriormente em custos adicionais. Apesar de muitos arrendatários não terem esta

preocupação visto que, por lei [122], o senhorio é responsável pelas obras nos imóveis arrendados,

existem várias situações em que as rendas são demasiado baixas, o que leva a que os arrendatários

executem eles próprios as obras. Pretende igualmente distinguir-se os utilizadores que são

68

administradores de condomínios e/ou trabalham numa empresa de gestão de condomínios, pois a sua

opinião poderá ter mais peso, tendo em conta que estão geralmente mais envolvidos na manutenção

dos edifícios residenciais a que estão afectos. Julgou-se igualmente interessante incluir a opinião dos

restantes utilizadores que não se enquadram em nenhum destes tipos de interveniente, de modo a ser

possível tirar conclusões quanto à sensibilidade dos utilizadores em geral para este tema.

4.3.2. Resultados obtidos

O inquérito foi realizado através da plataforma online “Google Form” para procurar obter o maior

número de respostas possível, mas optou-se por também realizá-lo presencialmente a uma amostra

de utilizadores para corroborar os resultados obtidos no inquérito online, visto que os mesmos poderão

ser menos fiáveis por não ser possível esclarecer as questões individualmente aos inquiridos.

O inquérito online foi partilhado através de diversos canais de comunicação de forma a chegar a

utilizadores de todas as faixas etárias e tipos de interveniente referidos. Promoveu-se também o

contacto junto da Associação Portuguesa de Empresas de Gestão e Administração de Condomínios

(APEGAC) e um total de 25 empresas de gestão de condomínios, mas não se receberam respostas

suficientes dessas empresas. O modelo do inquérito realizado pode ser consultado no Anexo B.

No mesmo foram inseridas breves explicações para contextualização dos inquiridos e facultou-se o

exemplo de ficha proposto nesta dissertação. A divulgação do inquérito online teve uma duração de

9 dias, tendo-se obtido 186 respostas.

Para enquadramento, de acordo com a Figura 4.3, a maioria das respostas, nomeadamente de

80 utilizadores (43%), é da faixa etária dos 18 aos 25 anos, seguida pela faixa etária dos 36 aos 55

anos, que corresponde a 55 respostas (30%). A faixa etária com menos representação é a dos

utilizadores com mais de 65 anos, com apenas 5 respostas (3%). Verifica-se também que a média de

idades desta amostra é de 36 anos.

Figura 4.3 – Faixa etária dos utilizadores inquiridos.

80

29

55

17

505

101520253035404550556065707580

Faixa etária (anos)

N.º

de u

tiliz

adore

s inquirid

os

Faixa etária

18-25 26-35 36-55 56-65 66+

69

Quanto ao tipo de intervenientes, a maioria da amostra, 72% dos utilizadores inquiridos, são pelo

menos arrendatários ou proprietários, podendo ser simultaneamente arrendatários e proprietários,

administradores e/ou gestores de condomínios. Admite-se como irrelevante para a sensibilidade dos

utilizadores a combinação de tipos de interveniente, pelo que se pretende verificar quantos utilizadores

pertencem a cada uma dessas categorias isoladamente. Segundo a Figura 4.4, sempre relativamente

à totalidade da amostra, constata-se que 44 utilizadores (24%) são arrendatários, 90 utilizadores (48%)

são proprietários, 13 utilizadores (7%) são administradores de condomínio e apenas 3 utilizadores (2%)

trabalham numa empresa de gestão de condomínios.

Os restantes 28% dos utilizadores inquiridos não pertencem a nenhum dos tipos de interveniente

indicados. Deve denotar-se que 83% desses utilizadores correspondem à faixa etária dos 18 aos 25

anos, o que seria de esperar, dado que é comum em Portugal os jovens nesta faixa etária viverem com

os pais.

Figura 4.4 – Tipo de interveniente dos utilizadores inquiridos.

Relativamente aos resultados obtidos, começa-se por referir que 90% dos utilizadores inquiridos

responderam que têm conhecimento da existência de anomalias nos edifícios residenciais, e cerca de

96% crêem que a existência de anomalias nos edifícios residenciais é “Muito importante” (59%) ou

“Importante” (37%) para o bem-estar e segurança dos seus ocupantes.

Ao esclarecer que um incorrecto ou inexistente diagnóstico de anomalias poderá levar ao

reaparecimento de uma dada anomalia, quase a totalidade dos utilizadores inquiridos, cerca de 98%,

responderam que consideram “Muito importante” (84%) ou “Importante” (14%) a correcta identificação

das causas das anomalias, de acordo com a Figura 4.5. Em relação ao perfil dos técnicos que realizam

esse diagnóstico, 97% dos utilizadores atribuíram “Muito importante” (81%) ou “Importante” (16%) à

garantia de formação e experiência na área dos mesmos, conforme se constata na Figura 4.6.

Para avaliar com maior transparência as duas questões anteriores, julgou-se pertinente questionar

os utilizadores sobre qual seria, na sua opinião, a melhor abordagem para a correcção de uma

anomalia, em vez de qual utilizariam ou da prática corrente em Portugal. Observou-se que 93% dos

utilizadores responderam que a melhor abordagem seria contactar um técnico especializado para

44

90

13 30%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Arrendatário Proprietário Administradorde condomínio

Gestor decondomínio

Tipo de interveniente

Não pertence

Pertence

Total em cada barra: 186 (100%)

70

proceder à definição da intervenção antes de se solicitar pelo menos dois orçamentos a empreiteiros.

Porém, 4% preferem contactar um empreiteiro “de confiança” que conheçam ou lhes tenha sido

sugerido e 3% consideram melhor solicitar directamente pelo menos dois orçamentos a empreiteiros,

mesmo sabendo que em ambos os casos haverá o risco de não se ter em conta as causas das

anomalias. Do conjunto de utilizadores que deram estas duas respostas, apenas 33% são da faixa

etária dos 18 aos 25 anos e não são arrendatários nem proprietários.

Figura 4.5 – Grau de importância atribuído à correcta identificação das causas das anomalias.

Figura 4.6 – Grau de importância atribuído à formação e experiência dos técnicos.

Relativamente às características do exemplo de ficha facultado, 70% dos utilizadores inquiridos

consideraram verdadeiras pelo menos duas das opções “Fácil de ler”, “Fácil de compreender”, “Fácil

de preencher” e de “Linguagem acessível”, sendo que 32% do total da amostra escolheram as quatro

opções simultaneamente. Quanto à amostra restante, 27% dos utilizadores escolheram só uma das

opções, sendo que apenas 2% não atribuíram nenhuma destas características à ficha.

De seguida, questionou-se os utilizadores sobre qual a sua opinião quanto à importância da

aplicação das fichas de anomalias-tipo para a sensibilização dos utilizadores dos edifícios residenciais,

sendo que a maioria, 89% dos utilizadores, respondeu que considera ser “Muito importante” (39%) ou

“Importante” (50%), tal como a Figura 4.7 indica. Quanto aos restantes utilizadores, salienta-se que

45% dos mesmos pertencem à faixa etária dos 18 aos 25 anos e não são arrendatários nem

proprietários. No que diz respeito à importância de os edifícios residenciais possuírem um arquivo das

anomalias que neles foram detectadas ao longo do tempo, verificou-se que 96% dos utilizadores

atribuíram-lhe “Muito importante” (51%) e “Importante” (45%), conforme consta na Figura 4.8.

Finalmente, para se analisar a adesão à ficha proposta, perguntou-se aos utilizadores se a

utilizariam nos seus imóveis caso estivesse disponível online gratuitamente e assumindo que teriam de

tomar algumas acções e monitorizar as anomalias, ao qual 90% dos utilizadores responderam

positivamente. Questionou-se também, independentemente da resposta anterior, se consideravam

interessante que os administradores de condomínios e empresas de gestão de condomínios

utilizassem as fichas de anomalias-tipo nas zonas comuns dos edifícios residenciais, tendo-se obtido a

aprovação de aproximadamente toda a amostra, ou seja, 99% dos utilizadores inquiridos.

84%

14%1% <1%

Grau de importância

Muitoimportante

Importante

Indiferente

Poucoimportante

81%

16%

2% <1%


Muitoimportante

Importante

Indiferente

Nadaimportante

71

Figura 4.7 – Grau de importância atribuído à aplicação das fichas de anomalias-tipo para a

sensibilização dos utilizadores.

Figura 4.8 – Grau de importância atribuído ao arquivo das anomalias que vão sendo detectadas

num edifício residencial.

Para finalizar, o inquérito presencial permitiu corroborar as respostas obtidas no inquérito online.

Colocaram-se as mesmas questões e deram-se as mesmas explicações indicadas no Anexo B a

10 utilizadores, desde arrendatários e proprietários a utilizadores que vivem com os pais, de idade dos

24 aos 57 anos e diferentes habilitações académicas e formação profissional. As respostas ao inquérito

presencial foram todas positivas e muito semelhantes às anteriores. Assim, pode concluir-se que o

inquérito online é auto-explicativo e, por consequência, as respostas obtidas no mesmo são fiáveis.

4.3.3. Discussão dos resultados

Começa-se por referir que quase três quartos dos utilizadores inquiridos são pelo menos

arrendatários ou proprietários, conforme se pretendia. No entanto, o número de respostas de

administradores e gestores de condomínios é muito reduzido, pelo que não se poderá tirar conclusões

sobre a aplicação da metodologia por estes dois tipos de interveniente.

Perante os resultados obtidos, conclui-se que praticamente todos os utilizadores inquiridos

demonstram sensibilidade para a correcta identificação das causas das anomalias. Ainda que 10% dos

utilizadores tenham respondido que não eram conhecedores da presença de anomalias nos edifícios

residenciais, todos responderam positivamente às restantes questões, o que sugere que compreendem

que o diagnóstico de anomalias é benéfico para os próprios utilizadores. A grande maioria revelou

entender que um diagnóstico adequado exige um técnico com formação e experiência na área, além

de que considera que a melhor abordagem para corrigir uma anomalia seria contactar primeiro um

técnico especializado para definir a intervenção a levar a cabo. Estas respostas são indicativas da

viabilidade de implementação da metodologia proposta, pois a sensibilidade dos utilizadores para este

tema é crucial para o seu envolvimento.

Apesar dessas respostas positivas, 7% dos utilizadores inquiridos responderam que a melhor

abordagem para a correcção de uma anomalia não passaria por contactar um técnico especializado,

mas sim por contactar um empreiteiro de “confiança” ou solicitar pelos menos dois orçamentos a

39%

50%

9%2% <1%


Muitoimportante

Importante

Indiferente

Poucoimportante

Nadaimportante

51%

45%

3% <1%


Muitoimportante

Importante

Indiferente

Poucoimportante

72

empreiteiros, sem antes ter sido realizado um diagnóstico. Além disso, apenas um terço desses

utilizadores pertencem à faixa etária mais jovem e não são arrendatários nem proprietários.

Esta situação indicia que poderá ser necessário investir em acções de sensibilização sobre a

patologia da construção para utilizadores de todas as faixas etárias, de modo a que prestem mais

atenção às anomalias existentes nos imóveis onde residem ou que possuem. É fundamental dar a

conhecer que as práticas mais frequentes não são necessariamente as mais apropriadas ou

vantajosas, esclarecer quais os benefícios de fazer o diagnóstico de anomalias e divulgar o trabalho

praticado pelas empresas de inspecção de edifícios. Estas acções de sensibilização deverão ser

inclusivamente canalizadas para a faixa etária mais jovem, dado que ao longo das próximas décadas

serão a nova geração de arrendatários e proprietários.

As respostas obtidas no inquérito são sugestivas de que o exemplo de ficha proposto é acessível

à maioria das pessoas, não-técnico e fácil de pôr em prática, sendo que estas características são

indispensáveis para que pessoas não-especializadas consigam aplicar as fichas de anomalias-tipo.

Logo, pode concluir-se que a ficha exemplificativa proposta é apropriada para os utilizadores de

edifícios residenciais, tal como se pretendia, sendo expectável que o mesmo se aplique a fichas

construídas com base neste modelo. Este é um factor decisivo porque viabiliza o envolvimento dos

utilizadores no processo de diagnóstico e, consequentemente, a implementação da metodologia.

A maioria dos utilizadores inquiridos concorda que a aplicação das fichas de anomalias-tipo é um

meio de sensibilização dos próprios utilizadores para este tema. Destaca-se que quase metade dos

utilizadores que não concordam são da faixa etária mais jovem e não são arrendatários nem

proprietários e, por isso, poderão não ter ainda preocupações com o estado de conservação do imóvel

onde residem. Praticamente todos os utilizadores inquiridos também consideram importante haver um

arquivo nos edifícios residenciais com o registo das anomalias detectadas ao longo do tempo. Estas

respostas permitem confirmar a relevância da metodologia proposta.

Mesmo sabendo que teriam de tomar algumas acções e monitorizar as anomalias, a grande

maioria dos utilizadores inquiridos mostra-se receptiva a utilizar nos seus próprios imóveis fichas de

anomalias-tipo como a proposta, se as mesmas forem disponibilizadas online de forma gratuita.

Pode dizer-se que esta grande adesão à ficha proposta é indicativa da viabilidade de implementação

da metodologia, dado que a mesma depende da disponibilidade dos utilizadores para um maior

envolvimento no processo de diagnóstico. Apesar de não ser possível tirar a mesma conclusão sobre

os administradores e gestores de condomínios, face ao reduzido número de respostas, salienta-se que

praticamente a totalidade dos utilizadores inquiridos apoia que as fichas de anomalias-tipo sejam de

igual modo aplicadas por estes, o que reafirma a pertinência de se definir uma metodologia em que

também eles participem.

Embora a amostra não seja totalmente representativa da população de utilizadores de edifícios

residenciais em Portugal, as respostas obtidas permitiram confirmar que a metodologia proposta tem

interesse para os utilizadores e sugerem que, no futuro, a metodologia poderá ser implementada após

ser testada numa amostra mais alargada e representativa.

73


Neste capítulo propôs-se uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no âmbito da

manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes, com o propósito de colmatar algumas

das lacunas evidenciadas nas metodologias estudadas previamente. A metodologia proposta tem a

vantagem diferenciadora de possibilitar um maior envolvimento dos utilizadores no processo de

diagnóstico, através de uma primeira abordagem às anomalias levada a cabo pelos mesmos. Nesse

sentido, a metodologia pode ser integrada noutras metodologias de diagnóstico, tais como as

analisadas, permitindo complementá-las ao reforçar a óptica do utilizador.

Constatou-se que é possível envolver mais os utilizadores através do recurso a fichas de

anomalias-tipo, tendo por base o modelo da ficha exemplificativa proposta, a qual foi concebida para

ser utilizada por pessoas não-especializadas. Estas fichas servem de guião à primeira abordagem,

promovendo o registo de informações relevantes sobre as anomalias, esclarecendo como podem ser

inspeccionadas e monitorizadas pelos próprios utilizadores e indicando quando se deverá contactar um

técnico especializado. O diagnóstico consequente, realizado exclusivamente por técnicos com

formação e experiência na área, poderá ser facilitado perante as informações prestadas previamente

pelos utilizadores, as quais possibilitam a realização de um pré-diagnóstico. Portanto, as fichas

referidas servem igualmente de ferramenta de apoio ao diagnóstico para os técnicos especializados.

Deste modo, concluiu-se que a metodologia proposta contribui não só para um diagnóstico mais

bem fundamentado, graças ao registo e arquivo de informações pertinentes quer pelos utilizadores quer

pelos técnicos, mas também para um diagnóstico atempado, visto que orienta os utilizadores no sentido

de prevenirem e controlarem o agravamento das anomalias. Além disso, também promove o trabalho

dos técnicos especializados ao encaminhar os utilizadores no sentido de contactá-los para realizar o

diagnóstico das anomalias que detectam nos seus imóveis.

A metodologia proposta, ao envolver os utilizadores numa primeira abordagem às anomalias e ao

encaminhá-los para os técnicos especializados, é um contributo para a melhoria contínua da patologia

da construção. Ao mesmo tempo, promove a manutenção e reabilitação dos edifícios residenciais,

conseguindo-se uma melhoria a longo prazo do seu estado de conservação. Adicionalmente, a

consequente sensibilização dos utilizadores para este tema permitirá uma transição mais fácil e rápida

caso se venha a implementar legislação para inspecções periódicas obrigatórias a edifícios

residenciais.

Para estudar a viabilidade de implementação da metodologia, foi realizado um inquérito aos

utilizadores de edifícios residenciais, o qual resultou num total de 196 respostas, das quais 10 foram

obtidas a partir de um inquérito presencial, tendo permitido corroborar as restantes obtidas por via

online. De uma forma geral, as respostas obtidas no inquérito foram bastante positivas e demonstraram

a sensibilidade dos utilizadores inquiridos para a importância do diagnóstico e a sua disponibilidade

para aplicarem fichas de anomalias-tipo como a que foi proposta, revelando-se muito receptivos à

mesma. Logo, pode dizer-se que a implementação da metodologia é viável, já que o seu sucesso

depende destes três factores, os quais determinam o envolvimento dos utilizadores. Porém, as

74

respostas obtidas foram insuficientes para tirar conclusões quanto à aplicação da metodologia pelos

administradores e gestores de condomínios. Além do mais, dado que nem todos os utilizadores

inquiridos têm já a sensibilidade desejada, propuseram-se acções de sensibilização para a patologia

da construção, dirigidas aos utilizadores de todas as faixas etárias.

75

5. Conclusões e desenvolvimentos futuros


A metodologia de investigação adoptada permitiu cumprir os objectivos propostos na presente

dissertação. Em particular, discutiram-se várias metodologias de diagnóstico de anomalias e

identificaram-se as melhores práticas e os aspectos a melhorar, tendo sido proposta uma metodologia

para complementá-las com base nas lacunas detectadas. O inquérito realizado a utilizadores de

edifícios residenciais em Portugal permitiu estudar a sua sensibilidade para a importância do

diagnóstico e a sua disponibilidade para um maior envolvimento no processo de diagnóstico, como se

pretendia. Apresenta-se seguidamente uma síntese da dissertação, com destaque para as conclusões

mais importantes e sua relação com os objectivos propostos, e recomenda-se um conjunto de

desenvolvimentos futuros na sequência do trabalho realizado.

5.2. Conclusões finais

Começou-se por constatar que o actual estado de conservação dos edifícios residenciais

correntes em Portugal não é gravoso, mas que mais de meio milhão desses edifícios necessitam de

algum tipo de intervenções, desde ligeiras a profundas. Além disso, verificou-se que mesmo os edifícios

com menos anos de idade apresentam desde a sua entrada em serviço problemas de funcionamento

e envelhecimento precoce. Assim, tendo em conta que a degradação se vai agravando ao longo do

tempo se não forem tomadas medidas para impedi-la ou atrasá-la, concluiu-se que se deve investir não

só na reabilitação dos edifícios que já se encontram muito degradados, mas também na manutenção

dos edifícios num bom estado de conservação para manter o seu desempenho durante um maior

período de vida útil.

Observou-se também que a degradação que os elementos construtivos sofrem ao longo da sua

vida útil resulta da ocorrência de anomalias, as quais podem sinalizar a existência de defeitos nos

edifícios ou até situações de rotura dos seus elementos constituintes. Essas anomalias podem dever-se

a diferentes tipos de causas, de origem humana ou natural, e podem trazer consequências desde

ligeiras a graves, conforme afectem a aparência e uso do edifício e ponham em risco a saúde e

segurança dos seus utilizadores.

Constatou-se que para a definição das medidas de intervenção mais eficazes deve haver lugar ao

diagnóstico de anomalias por forma a identificar as suas causas prováveis, as quais deverão ser

eliminadas ou, pelo menos, minimizadas. De forma a assegurar um diagnóstico fiável, confirmou-se

que é indispensável que, além da inspecção do edifício, haja lugar à análise de documentos relativos

ao mesmo e à realização de inquéritos aos seus utilizadores, devendo a informação recolhida ser

sempre registada e arquivada para possibilitar a sua consulta em inspecções futuras. A fiabilidade do

76

diagnóstico depende igualmente da experiência e formação dos técnicos na área da patologia da

construção.

Relativamente à importância do diagnóstico de anomalias, primeiro, as intervenções baseadas

num diagnóstico apropriado ajudam a impedir o reaparecimento das anomalias e, por consequência, a

evitar custos desnecessários resultantes da escolha inadequada das medidas de intervenção.

Segundo, o diagnóstico atempado permite prevenir o agravamento das anomalias ao intervir-se na sua

fase de início de propagação, o que leva a intervenções mais simples, eficazes e económicas.

Terceiro, todos os diagnósticos efectuados podem contribuir para a criação de bases de dados sobre

a patologia da construção, as quais prestam auxílio na tomada de decisão quer durante a fase de

exploração dos edifícios, quer nas fases de projecto e de construção.

Deste modo, concluiu-se que o diagnóstico de anomalias tem um papel fundamental na

manutenção e reabilitação dos edifícios residenciais, visto que possibilita a correcção eficaz e

prevenção das anomalias. Portanto, constitui uma mais-valia para os seus proprietários e para as

empresas de construção perante a redução de custos a longo prazo que daí resulta, além da melhoria

da qualidade de vida dos utilizadores. Através da criação de bases de dados permite a aprendizagem

com os erros, pelo que promove também a qualidade construtiva e durabilidade dos edifícios.

Posteriormente, averiguou-se que existem diversos tipos de inspecção de edifícios em diferentes

países, conforme a finalidade da inspecção, a qual nem sempre pressupõe o diagnóstico de anomalias.

Finalidades como a atribuição de responsabilidades e a avaliação estrutural exigem a adequada

identificação das causas das anomalias, enquanto a avaliação imobiliária permite um diagnóstico mais

ligeiro e subjectivo, podendo até ser inexistente. Já para a manutenção e reabilitação de edifícios

residenciais, averiguou-se que a inspecção geralmente envolve o diagnóstico de anomalias, podendo

ser ligeiro ou mais aprofundado. Relativamente a esta última finalidade, confirmou-se que em Portugal

dispõe-se actualmente de várias empresas privadas de inspecção de edifícios, além de entidades

públicas, que oferecem o serviço de diagnóstico de anomalias, mas o seu trabalho não se encontra

ainda suficientemente difundido.

A finalidade da inspecção determina que tipo de inspecção será levada a cabo, tendo-se verificado

que determina o seu grau de detalhe, escala e periodicidade. As inspecções correntes exigem um

menor grau de detalhe, baseando-se apenas na observação visual, com o eventual recurso a simples

meios auxiliares, pelo que são apropriadas para as inspecções de rotina para manutenção. Contudo,

perante a subjectividade inerente às inspecções visuais, concluiu-se que a definição das intervenções

de manutenção e reabilitação deverá ser baseada em inspecções pormenorizadas, com o recurso a

ensaios in situ e eventualmente laboratoriais. Desta forma, consegue-se que o diagnóstico seja o mais

objectivo e imparcial possível e, portanto, fiável.

Além disso, quando se pretende determinar as necessidades de intervenção, é conveniente que

as inspecções sejam de grande escala, dirigidas ao edifício como um todo, podendo a escala variar

consoante o grau de detalhe do diagnóstico pretendido. Idealmente, deverão ser inspeccionados todos

os elementos construtivos, incluindo as instalações técnicas, já que o mau funcionamento destas

poderá estar por detrás do aparecimento de anomalias. Todavia, constatou-se que o acesso

77

condicionado a algumas partes dos edifícios poderá dificultar uma inspecção global, nomeadamente

às instalações técnicas embebidas na construção, às fachadas e coberturas por questões de segurança

e ao interior dos edifícios por falta de permissão dos seus utilizadores.

Relativamente à periodicidade, verificou-se que o planeamento das inspecções ajuda a controlar

a degradação dos edifícios e a impedir o seu envelhecimento precoce, garantindo um diagnóstico

atempado. Por esse motivo, deverão haver inspecções periódicas com o propósito de detectar o

aparecimento de anomalias de rápida evolução e acompanhar as detectadas anteriormente.

A obrigatoriedade destas inspecções não resolve por si só o problema da degradação, mas poderá

torná-las num hábito dos proprietários e utilizadores, promovendo a manutenção e reabilitação dos

edifícios residenciais.

Porém, averiguou-se que não existe ainda legislação em Portugal que obrigue e regule

convenientemente as inspecções periódicas aos edifícios residenciais. A pouca legislação portuguesa

a esse respeito relativa às estruturas de betão armado e às instalações técnicas é vaga e dispersa,

pelo que acaba por não ser cumprida. O futuro RGE, cuja aprovação é esperada há mais de uma

década, prevê as matérias da durabilidade e da manutenção, que não estão incluídas no actual

regulamento. Em particular, encontra-se previsto no RGE um manual, o MIME, o qual obriga à

realização de inspecções correntes e pormenorizadas periodicamente, mas conforme se constatou,

não é suficientemente esclarecedor, pois não define os procedimentos a seguir nas inspecções nem

refere o diagnóstico de anomalias.

Ao contrário de Portugal, em Espanha e no Brasil já se tem vindo a instituir ao longo dos anos a

obrigatoriedade de inspecções periódicas aos edifícios residenciais em vários municípios. Averiguou-se

que em Espanha existe legislação estatal para tornar obrigatória a “Inspección Técnica de Edificios”,

regulada por cada comunidade autónoma, sendo que alguns dos municípios têm vindo a adoptar

legislação própria, na qual difere a idade dos edifícios que têm de passar a sua primeira inspecção e a

posterior periodicidade. No Brasil ainda não entrou em vigor a legislação que torna obrigatórias as

inspecções periódicas a nível nacional, mas alguns estados e municípios já implementaram as suas

próprias leis quanto à “Inspeção Predial”, como é o caso do Estado do Rio de Janeiro e do município

homónimo.

De um modo geral, a legislação consultada define que em ambos os países as inspecções

periódicas são apenas visuais, estando prevista a realização de ensaios para aprofundá-las quando

necessário, incluem o diagnóstico de anomalias e são dirigidas aos edifícios como um todo. Abrangem

mais ou menos elementos construtivos e instalações técnicas, havendo a preocupação de assegurar

que as várias partes dos edifícios são alvo de inspecção. Têm em comum atribuírem aos proprietários

dos edifícios a responsabilidade de requisitar as inspecções, além de exigirem técnicos qualificados

para as realizar, geralmente com formação em engenharia e arquitectura, ou empresas legalmente

habilitadas. À parte das leis, foram criadas normas e outros documentos de apoio para guiar os

processos de inspecção e diagnóstico e facultar esclarecimentos adicionais.

Contudo, essa legislação não é suficientemente completa, uma vez que não explica

concretamente como a inspecção deverá ser levada a cabo, não procurando reduzir a subjectividade

78

do consequente diagnóstico, além de que, com excepção das normas espanholas e das directrizes

brasileiras, não fornece indicações para efectuar o próprio diagnóstico. Nesta sequência,

investigaram-se as ferramentas que têm vindo a ser desenvolvidas para auxiliar o processo de

diagnóstico de anomalias, no âmbito da manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes.

Para cumprir o primeiro objectivo desta dissertação, foram estudadas 16 metodologias de

diagnóstico de anomalias de âmbito científico, através de uma pesquisa bibliográfica sustentada em

publicações científicas sobretudo nacionais, mas também algumas internacionais relevantes para a

dissertação. Com base num conjunto de critérios de análise, reuniu-se e sintetizou-se a informação

actualmente disponível sobre essas metodologias, o que tornou possível a sua análise crítica e

comparativa.

Constatou-se que as metodologias estudadas propõem diferentes ferramentas de apoio ao

diagnóstico e que umas são mais completas que outras, mas todas contribuem de algum modo para

apoiar a elaboração do diagnóstico. De uma forma geral, a maioria das metodologias ajuda a identificar

as anomalias e respectivas causas prováveis, além de requererem a análise documental e a realização

de inquéritos aos utilizadores. No entanto, algumas das metodologias não exigem a realização de

ensaios nem facultam uma checklist para a inspecção visual, o que poderá comprometer a fiabilidade

do diagnóstico, não permitindo obter um diagnóstico objectivo e imparcial. Além disso, na sua maioria

carecem de meios de registo da informação obtida, poucas exigem explicitamente técnicos com

formação e experiência profissional na área e nenhuma procura envolver os utilizadores no processo

de diagnóstico para lá da realização dos inquéritos. Concluiu-se, portanto, que seria do maior interesse

conceber uma metodologia que permitisse colmatar algumas das lacunas identificadas nas mesmas.

Nesse sentido, propôs-se uma metodologia de diagnóstico de anomalias, no âmbito da

manutenção e reabilitação de edifícios residenciais correntes, que possibilita um maior envolvimento

dos utilizadores no processo de diagnóstico, sendo esta a vantagem diferenciadora em comparação

com as metodologias estudadas. Assim, pode ser integrada noutras metodologias de diagnóstico, tais

como as analisadas, permitindo complementá-las ao dar realce à óptica do utilizador. Tendo em

consideração que os utilizadores convivem diariamente com as anomalias e, portanto, podem mais

facilmente monitorizá-las e prestar informações sobre as mesmas, a metodologia proposta pretende

potenciar o registo e arquivo das informações obtidas sobre as anomalias detectadas, prevenir e

controlar o agravamento das anomalias e promover e auxiliar o trabalho dos técnicos especializados.

Logo, o segundo objectivo desta dissertação foi igualmente cumprido.

Concluiu-se que tal é conseguido através de uma primeira abordagem às anomalias levada a cabo

pelos utilizadores, a qual pode ser guiada por fichas de anomalias-tipo, concebidas a partir do modelo

de ficha exemplificativa proposta. Estas fichas são destinadas a serem utilizadas por pessoas

não-especializadas, facilitando o registo de informações relevantes sobre as anomalias, esclarecendo

como podem ser inspeccionadas e monitorizadas pelos próprios utilizadores e indicando quando se

deverá contactar um técnico especializado. Verificou-se que as fichas podem servir não só de guião à

primeira abordagem para os utilizadores, mas também de ferramenta de apoio ao diagnóstico para os

79

técnicos especializados, possibilitando a realização de um pré-diagnóstico a partir das informações

prestadas nas fichas.

O registo e arquivo de informações pertinentes sobre as anomalias, quer pelos utilizadores quer

pelos técnicos, coopera para um diagnóstico mais bem fundamentado, enquanto a monitorização das

mesmas pelos utilizadores colabora para um diagnóstico atempado. Adicionalmente, ao encaminhar os

utilizadores no sentido de contactarem um técnico especializado para realizar o diagnóstico das

anomalias, a metodologia proposta promove também o seu trabalho.

Através do maior envolvimento dos utilizadores no processo de diagnóstico, esta metodologia

incentiva-os a não deixarem passar despercebidas as anomalias existentes nos seus imóveis e a

contactarem um técnico especializado antes de prosseguirem para uma intervenção.

Assim, constatou-se que esta metodologia contribui para a melhoria contínua da patologia da

construção e, ao mesmo tempo, promove a manutenção e reabilitação de edifícios residenciais

correntes, permitindo uma melhoria a longo prazo do estado de conservação dos edifícios residenciais.

Estudou-se a viabilidade de implementação da metodologia através da realização de um inquérito

aos utilizadores de edifícios residenciais em Portugal, tendo obtido-se um total de 196 respostas, sendo

que 10 foram obtidas a partir de um inquérito presencial, as quais permitiram corroborar as restantes

obtidas por via online. Tendo em conta a possibilidade de reaparecimento das anomalias perante um

diagnóstico incorrecto ou inexistente, quase todos os utilizadores inquiridos demonstraram estar

conscientes da importância do diagnóstico de anomalias. Revelaram entender que deverá ser realizado

por um técnico com formação e experiência na área, e que o mesmo deverá ser contactado antes de

um empreiteiro para definir a intervenção mais adequada.

Os utilizadores também se mostraram receptivos ao exemplo de ficha proposto, estando dispostos

a utilizar nos seus imóveis fichas de anomalias-tipo como essa, e praticamente todos consideraram

interessante que os administradores e gestores de condomínios as utilizassem nas zonas comuns dos

edifícios. Além disso, os resultados do inquérito confirmaram que a ficha exemplificativa proposta é

apropriada para ser utilizada por pessoas não-especializadas e que a aplicação de fichas como a

mesma é, por si só, um meio de sensibilização dos utilizadores para este tema.

Logo, os resultados do inquérito demonstraram a sensibilidade dos utilizadores para a importância

do diagnóstico de anomalias e a sua disponibilidade para um maior envolvimento no processo de

diagnóstico, além da sua receptividade à ficha proposta, o que permitiu concluir que a implementação

da metodologia é viável, tendo em conta que o sucesso da mesma depende destes três factores.

Conseguiu-se, portanto, cumprir o terceiro e último objectivo desta dissertação.

Contudo, as respostas obtidas por administradores e gestores de condomínios foram insuficientes,

pelo que não foi possível tirar conclusões quanto à aplicação da metodologia pelos mesmos. Além do

mais, como seria de esperar, constatou-se que nem todos os utilizadores têm já a sensibilidade

desejada. Por este motivo, propuseram-se acções de sensibilização para a patologia da construção,

de modo a que os utilizadores de todas as faixas etárias tenham mais consciência das anomalias dos

imóveis onde residem ou que possuem e dos benefícios de um diagnóstico bem fundamentado e

80

atempado. A sensibilização dos utilizadores para este tema permitiria igualmente facilitar a transição

para a futura legislação que venha tornar obrigatórias as inspecções periódicas a edifícios residenciais.

Quanto a limitações da metodologia proposta, naturalmente não se espera que a metodologia seja

posta em prática por todos os utilizadores devido a várias condicionantes, tais como incapacidades,

dificuldades económicas e falta de tempo. Além disso, salvaguarda-se que a metodologia seria mais

fácil de aplicar por pessoas com alguns conhecimentos técnicos, pelo que os utilizadores poderiam

contar com o apoio das empresas de gestão de condomínios, Juntas de Freguesia e Câmaras

Municipais.

5.3. Desenvolvimentos futuros

Na sequência do trabalho efectuado nesta dissertação, recomendam-se as seguintes medidas

que devem ser tomadas futuramente:

• Medidas gerais, relativas à temática:

o Implementar leis e normas para tornar obrigatória a inspecção periódica dos edifícios

residenciais, fornecendo orientações claras quanto à periodicidade das inspecções,

edifícios aplicáveis, responsáveis por solicitar a inspecção e requisitos de formação

e experiência dos técnicos incumbidos de realizá-la, além da definição exacta dos

procedimentos que deverão fazer parte da inspecção;

o Dinamizar acções de sensibilização sobre a patologia da construção dirigida aos

utilizadores maiores de idade, que dêem a conhecer os benefícios de realizar o

diagnóstico e a importância de recorrer a técnicos especializados para o efeito;

• Medidas específicas, relativas à proposta:

o Desenvolver um catálogo de fichas de anomalias-tipo completo, tendo por base o

modelo da ficha exemplificativa proposta;

o Solicitar o parecer de especialistas da área por forma a validar a ficha proposta do

ponto de vista científico;

o Estender o inquérito a mais administradores de condomínios e colaboradores de

empresas de gestão de condomínios.

81

Referências bibliográficas

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[8] I. Flores-Colen e J. de Brito, «Anomalias em Fachadas de Edifícios Correntes», em Actas do

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Tecnológica - Reflexão sobre a estratégia para a reabilitação em Portugal, 1.a edição. Lisboa:

Plataforma Tecnológica Portuguesa da Construção (PTPC), 2015, pp. 55–59.

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Síntese Tecnológica - Reflexão sobre a estratégia para a reabilitação em Portugal, 1.a edição.

Lisboa: Plataforma Tecnológica Portuguesa da Construção (PTPC), 2015, pp. 5–7.

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[17] R. C. Rodrigues, «Gestão de Edifícios. Modelo de Simulação Técnico-económica», Tese de

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83

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[31] V. Cóias, «Building Pathology Related Costs», em A State-of-the-Art Report on Building

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[32] I. Torres, «A Importância de um Correto Diagnóstico numa Intervenção de Reabilitação», em

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[62] «Portaria n.o 949-A/2006, de 11 de Setembro - Regras Técnicas das Instalações Eléctricas de

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[69] AENOR, «UNE 41805-1:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 1: Generalidades.» AENOR,

Madrid, 2009.

[70] AENOR, «UNE 41805-2:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 2: Estudios históricos». AENOR,

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[71] AENOR, «UNE 41805-3:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 3. Estudios constructivos y

patológicos». AENOR, Madrid, 2009.

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estructura del edificio. Terreno y cimentación». AENOR, Madrid, 2009.

86


estructura del edificio. Estructuras de fábrica». AENOR, Madrid, 2009.


estructura del edificio. Estructuras de hormigón». AENOR, Madrid, 2009.


estructura del edificio. Estructuras metálicas». AENOR, Madrid, 2009.


estructura del edificio. Estructuras de madera». AENOR, Madrid, 2009.

[77] AENOR, «UNE 41805-9:2009 IN Diagnóstico de edificios. Parte 9: Estudio patológico del

edificio. Cubiertas». AENOR, Madrid, 2009.


edificio. Fachadas no estructurales». AENOR, Madrid, 2009.


edificio. Carpintería de ventanas y cerrajería». AENOR, Madrid, 2009.


edificio. Particiones interiores y acabados». AENOR, Madrid, 2009.


edificio. Instalaciones». AENOR, Madrid, 2010.

[82] AENOR, «UNE 41805-14:2010 IN Diagnóstico de edificios. Parte 14: Informe del diagnóstico».

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[83] A. C. Dolacio, «A Obrigatoriedade da Inspecção Predial», Palestra do XVII COBREAP -

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[84] «Lei n.o 6400, de 5 de Março de 2013», Brasil, 2013.

[85] «Lei Complementar n.o 126, de 26 de Março de 2013», Brasil, 2013.

[86] «Decreto n.o 37426, de 11 de Julho de 2013», Brasil, 2013.

[87] «Projeto de Lei do Senado n.o 491, de 2011», Brasil, 2011.

[88] «Projeto de Lei n.o 6014-A, de 2013», Brasil, 2013.

[89] IBAPE/SP, «Norma de Inspeção Predial», 2011.

[90] IBAPE Nacional, «Norma de Inspeção Predial Nacional», 2012.

[91] IBAPE/RS, «ABNT terá norma para inspeção predial», 2013. [Online]. Disponível em:

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[92] ABNT, «ABNT NBR 5674:2012 - Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de

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87

[93] RSO Assessoria Técnica, «CE-02:140.02 - Inspeção Predial», 2014. [Online]. Disponível em:

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[109] V. Abrantes, H. Corvacho, R. C. Rodrigues, M. Antunes, e A. Correia, Desenvolvimento de uma

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[114] A. Araújo, J. de Brito, e E. Júlio, «Manual de Inspecção de Patologia Exterior de Construções

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[115] S. Amaral e D. F. Henriques, «SIDER: Um Novo Sistema de Inspeção e Diagnóstico de Edifícios

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[116] R. C. Rodrigues e P. Westcot, «Sistema Pericial de Apoio ao Diagnóstico de Patologias em

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Edifícios, Porto: FEUP, 2003, pp. 425–436.

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[119] LNEC, Instruções de Aplicação – Método de Avaliação do Estado de Conservação de imóveis.

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[120] «Código Civil - Lei n.o 43/2017, de 14 de Junho», em Diário da República - Série I, Portugal,

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[121] F. M. A. Henriques, Humidade em Paredes, 1.a edição. Lisboa: LNEC, 1994.

[122] «Lei n.o 31/2012, de 14 de Agosto», em Diário da República - 1.a Série, n. 157, Portugal, 2012.

I

Anexo A – Tabela síntese das metodologias

analisadas

III

III

Tabela A.1 – Síntese da informação recolhida sobre as metodologias de diagnóstico de anomalias analisadas.

Defect Action Sheets [99]

Fichas de Reparação de

Anomalias [100]

Cases of Failure

Information Sheets [9]

Fiches Pathologie

Batimênt [101]

Fichas de Diagnóstico e de Intervenção

[102]

Imparare Dagli Errori [103]

Catálogo de Patologias PATORREB

[104]

Método SDA [105]

Asp

ecto

s g

era

is Ferramentas de apoio ao

diagnóstico Fichas de anomalias

Fichas de anomalias

Fichas de anomalias

Fichas de anomalias

Fichas de anomalias

Fichas de anomalias

Fichas de anomalias

Fichas de anomalias e

matriz de refs.

Tipo de suporte Papel e digital

(PDF) Papel Papel

Papel e digital (website)

Papel Digital (website

e CD) Digital (website) Digital (CD)

Elementos a inspeccionar/

/campo de aplicação n.d.

Estruturais, não-estruturais e

instalações n.d.


instalações n.d.

Envolvente exterior dos

edifícios

Estruturais e não-estruturais

Não-estruturais e instalações

Asp

ecto

s p

rin

cip

ais

Formação e experiência dos técnicos

n.d. n.d. n.d. n.d. Nenhuma n.d. n.d. n.d.

Análise de documentação n.d.

Inquérito aos utilizadores/ proprietários

n.d.

Checklist para a inspecção visual

✓ ✓

Realização de ensaios in situ n.d. ✓

Realização de ensaios laboratoriais n.d. ✓

Descrição das anomalias/sintomas ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Determinação das causas prováveis

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Asp

ecto

s c

om

ple

men

tare

s Explicação dos

fenómenos patológicos ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Fotografias e/ou ilustrações

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Recomendação de acções de reparação ✓ ✓ ✓ ✓

Recomendação de acções de prevenção ✓ ✓ ✓

Registo da informação ✓ ✓

Legenda: ✓ – aspecto incluído na metodologia; – aspecto não incluído na metodologia; n.d. – não disponibilizado.

IV

IV Tabela A.1 – Síntese da informação recolhida sobre as metodologias de diagnóstico de anomalias analisadas (continuação).

MOD [106]

Sistema de Inspecção e

Diagnóstico de Edifícios [6]

Levant. e Caracterização

de Patologia Exterior [111]

SIDER [98]

Metodologia de Diagnóstico de Patologias em Edifícios [17]

Sistema Pericial de Apoio ao

Diagnóst. [116]

Metodologia de Diagnóstico

Exigencial [5]

Metod. de Diag. de Anomalias e

Avaliação da Interv. [117]

Asp

ecto

s g

era

is Ferramentas de apoio ao

diagnóstico Fichas de anomalias

Matrizes de correlação e

fichas de anomalias


fichas de inspecção


fichas de anomalias

Listas de causas possíveis e

matrizes qualitativas

Listas de causas possíveis e matrizes de

probabilidades

Fichas para avaliação de exigências

Matriz de diagn. e ficha de aval. do estado de conservação

Tipo de suporte Digital (PDF) Digital (PDF e

software) Digital (Excel e

software) Digital (PDF) Digital (PDF) Digital (software)

Digital (PDF e software)

Digital (PDF)

Elementos a inspeccionar/ /campo de aplicação

Não-estruturais Estruturais e

não-estruturais

Não-estruturais da envolvente

exterior

Estruturais e não-estruturais


instalações

Humidade no interior de habitações

Não-estruturais da envolvente

exterior


instalações

Asp

ecto

s p

rin

cip

ais

Formação e experiência dos técnicos

Aconselhável Só experiência

de campo n.d. n.d.

Técnicos especializados

n.d. Técnicos

especializados Técnicos

especializados

Análise de documentação ✓ n.d. ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Inquérito aos utilizadores/proprietários ✓ n.d. ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Checklist para a inspecção visual ✓ ✓ ✓ ✓

Realização de ensaios in situ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Realização de ensaios laboratoriais

✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Descrição das anomalias/sintomas

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Determinação das causas prováveis

✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Asp

ecto

s c

om

ple

men

tare

s Explicação dos

fenómenos patológicos ✓ ✓

Fotografias e/ou ilustrações ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓ ✓

Recomendação de acções de reparação ✓ ✓ ✓ ✓

Recomendação de acções de prevenção

✓

Registo da informação ✓ ✓ ✓ n.d. ✓ ✓

V

Anexo B – Modelo do inquérito realizado

VII

INQUÉRITO SOBRE ANOMALIAS EM EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS *Obrigatório Dados pessoais 1. Sexo: *

Feminino Masculino

2. Idade: * ______

3. Seleccione as opções que melhor se adaptam a si: * Eu sou arrendatário de um imóvel de habitação Eu sou proprietário de um ou mais imóveis de habitação Eu sou administrador de um ou mais condomínios Eu trabalho para uma empresa de gestão de condomínios Nenhum dos anteriores

Diagnóstico de anomalias Admite-se como "diagnóstico de anomalias" o processo de análise de anomalias em edifícios com o objectivo de identificar as causas que lhes deram origem, para garantir que são corrigidas correctamente. Considere-se como exemplos de anomalias: fissuras, manchas, bolores e fungos, destacamentos de material, etc. 4. Tem noção da existência de anomalias no interior e/ou no exterior dos edifícios de habitação? *

Sim Não

5. Que importância atribui à presença de anomalias nos edifícios de habitação para o bem-estar e segurança dos seus ocupantes? *

Muito importante Importante Indiferente Pouco importante Nada importante

6. Sabendo que a reparação de uma anomalia com base num diagnóstico incorrecto (ou inexistente) poderá levar ao reaparecimento da anomalia, que importância atribui à correcta identificação das causas das anomalias? *


7. Quão importante lhe parece que os técnicos que realizam o diagnóstico de anomalias tenham formação e experiência na área? *


VIII

8. Qual considera ser a melhor abordagem para a correcção de uma anomalia? * Contactar um técnico especializado para definir a intervenção tendo em conta a(s) causa(s)

da anomalia e seguidamente solicitar pelo menos dois orçamentos a empreiteiros Solicitar pelo menos dois orçamentos a empreiteiros para a reparação da anomalia, havendo

o risco de não terem em conta a(s) causa(s) da anomalia Contactar um empreiteiro "de confiança" que já conhece ou que lhe foi sugerido, havendo o

risco de não ter em conta a(s) causa(s) da anomalia Catálogo de fichas de anomalias-tipo Propõe-se a criação de um catálogo de fichas de anomalias-tipo que permita o reconhecimento de algumas anomalias simples e evidentes por pessoas sem conhecimentos técnicos na área, como a maioria dos utilizadores dos edifícios de habitação, sugerindo-se que façam uma primeira abordagem às anomalias antes de contactarem um técnico especializado. Cada ficha diz respeito a uma só anomalia e não indica como se deverá corrigi-la, mas sugere medidas simples que os próprios utilizadores podem levar a cabo para minimizar o problema, se possível, e para monitorizar a anomalia de modo a verificar quando se deverá contactar um técnico especializado. O registo de informações sobre as anomalias detectadas possibilita a criação de um arquivo para cada edifício. (Exemplo de ficha de anomalia-tipo de condensações superficiais) 9. Relativamente ao exemplo de ficha apresentado, que características lhe atribui? (Seleccione as opções que considere verdadeiras) *

Fácil de ler Fácil de compreender Fácil de preencher Linguagem acessível Outra: ________________________

10. Que importância atribui à aplicação destas fichas em edifícios de habitação para a sensibilização dos seus ocupantes para o diagnóstico de anomalias? *


11. Quão importante lhe parece que os edifícios de habitação disponham de um arquivo de todas as anomalias que vão sendo detectadas? *


12. Caso o catálogo estivesse disponível online gratuitamente, estaria disposto a utilizá-lo no seu imóvel, assumindo que teria de tomar algumas acções e monitorizar as anomalias? *

Sim Não

13. Independentemente da resposta anterior, parece-lhe interessante que os administradores de condomínios e empresas de gestão de condomínios utilizem o catálogo nas zonas comuns dos edifícios de habitação? *

Sim Não

metodologia de diagnóstico de anomalias em edifícios

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