Reabilitação de EdifíciosMetodologias de Diagnóstico e Intervenção

1. REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS- UM MERCADO EM EXPANSÃO

Na generalidade dos países europeus os inves-timentos na reabilitação de edifícios superamos montantes utilizados na construção denovas habitações. De acordo com as estatísti-cas da EUROCONSTRUC-DAEI [1], na UniãoEuropeia o investimento médio na reabilitação,na União Europeia e em 1995, representava já33% do total do sector da construção, valorsuperior ao efectuado na construção de novashabitações (26%). Por exemplo, em paísescomo a França, Itália, Grã-Bretanha eDinamarca o investimento na reabilitação ultra-passava mesmo os 40%. As mesmas estatísti-cas revelam que em Portugal a situação erasubstancialmente diferente nesse mesmo ano.O investimento na construção de novos edifí-cios (29%), colocava o nosso país no 6º lugar anível europeu e o da reabilitação era pratica-mente insignificante, representando apenas 6%do investimento total e colocando Portugal noúltimo lugar no conjunto dos países estudados.Acompanhando a tendência europeia, prevê-senas próximas décadas em Portugal uma repar-tição diferente dos investimentos na constru-ção, com destaque para o sector da recupera-ção/reabilitação de edifícios. Este sector pode-rá crescer significativamente com fundamentonos seguintes aspectos:

- o parque habitacional “envelhecido” come-ça a ser relevante;

- os “prédios de rendimento”, de iniciativa pri-vada, construídos nas décadas de 50 e 60,apresentam-se degradados, como se podeverificar na tabela 1;

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SUMÁRIOA reabilitação de edifícios, no contexto europeu, continuaráa crescer nos próximos anos, até se consolidar como umsector de grande importância no conjunto da construção.Para acompanhar esta realidade, é importante desenvolveruma nova metodologia de inspecção exigencial de modo aque todos os intervenientes no processo de reabilitação deedifícios, disponham de um instrumento de trabalho que per-mita rapidamente obter informações correctas e adequadassobre o edifício objecto de intervenção.

J. C. LANZINHAMestre em Engª Civil, Ass. Convidado, UBI - Covilhã

V. P. FREITASDoutor Engª Civil, Prof. Associado c/agr., FEUP - Porto

J. CASTRO GOMESDoutor Engª Civil, Prof. Auxiliar, UBI - Covilhã

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- o investimento público após 1974 foi feito o necessárioenquadramento técnico e com algum “experimentalis-mo”, o que nem sempre conduziu às melhores solu-ções técnicas;

- a necessidade de canalizar recursos para a reabilita-ção dos edifícios existentes como consequência indi-recta das limitações ao crescimento indiscriminado dosaglomerados urbanos previstas nos Planos DirectoresMunicipais;

- a necessidade de contrariar o despovoamento dosnúcleos urbanos antigos das cidades, como são exem-plo a Baixa Pombalina de Lisboa e a Baixa do Porto,em favor do sector terciário e uma maior atenção narecuperação do património e dos centros históricos dasnossas cidades;

- e a existência de problemas de funcionamento e deanomalias precoces em edifícios recentes;

Para acompanhar a realidade dos investimentos futuros nareabilitação de edifícios, considera-se ser muito importan-te desenvolver um conjunto de acções que permita a todosos intervenientes no processo de reabilitação de edifícios,dispor de um instrumento de trabalho que forneça informa-ções correctas e adequadas.

2. DESTINATÁRIOS E OBJECTIVOS DASNOVAS METODOLOGIAS

Na metodologia de intervenção a desenvolver, devem con-siderar-se todos os destinatários da reabilitação, nomea-damente: os profissionais encarregados da gestão de par-ques habitacionais, em particular de organismos e institui-ções públicas; os especialistas na recuperação / reabilita-ção de edifícios; os especialistas de outras áreas, ocasio-nalmente confrontados com problemas específicos da rea-bilitação de edifícios; os arquitectos, engenheiros civis,economistas e outros técnicos envolvidos no sector daconstrução; as empresas de construção; os estudantesfrequentando cursos e disciplinas especializadas relacio-nados com a reabilitação; e os outros utilizadores emgeral, não necessitando de formação especializada,nomeadamente os donos de obra.

Os auxiliares de apoio à decisão a desenvolver devem per-mitir que as intervenções se baseiem em indicadores documprimento da legislação em vigor, do estado de conser-vação dos elementos construtivos e do grau de interven-

Tabela 1 - “Estrutura etária” do parque habitacional português em 1991 (Censos)

Época deconstrução

Alojamentos% do parque

Antes de 1919(Mais de 80 anosna actualidade)

378 67412,4%

1919 - 1945(56 a 80 anos)

368 18312,1%

1946 - 1980(20 a 55 anos)

1 609 99052,7%

Depois de 1980(Menos de 20

anos)696 97822,8%

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ção que é necessário efectuar. Sempre com o objectivo final de dispo-nibilizar a informação de forma sistematizada, prática e facilmente inte-ligível. A aplicação de novos métodos de diagnóstico e intervençãopode ter objectivos muito diferenciados: estudo de reabilitação de umedifício ou habitação; apoio na manutenção periódica de imóveis;melhoria da qualidade e transparência do mercado; optimização dagestão dos imóveis; redução do factor de risco em hipotecas e segu-ros; e conhecimento actualizado do estado do parque edificado dasdiversas administrações.

3. INSTRUMENTOS DE DIAGNÓSTICO EXISTENTES

3.1 Características gerais

Descrevem-se seguidamente as características gerais de três instru-mentos de inspecção e diagnóstico aplicados a edifícios de habitação,designados por EPIQR, MER HABITAT e TEST HABITATGE. Estesinstrumentos de inspecção e diagnóstico são de aplicação corrente emalguns países e estão devidamente institucionalizados. Os métodostêm características comuns, nomeadamente no que diz respeito aodiagnóstico da envolvente exterior. Neste aspecto, consideram a divi-são da envolvente exterior do edifício em diferentes elementos cons-trutivos, permitindo a atribuição de um grau qualitativo de deterioração,a cada um desses elementos e calculam a estimativa dos custos dereparação associados. Estes métodos são baseados no diagnósticotécnico sistemático e padronizado dos vários elementos da envolven-te, efectuados de forma comparativa e com conclusões subjectivas, i.e.

mais baseados em opiniões do que em ensaios oumedições. Nestes instrumentos estabelece-se o estadode degradação provável e calculam-se os custos dereposição estimados, sem a realização de qualquer tipode ensaio ou verificação técnica.

3.2 O Método EPIQR (Energy Performance, Indoorenvironmental Quality and Retrofit)

O método EPIQR foi desenvolvido no âmbito do pro-grama europeu JOULE, tendo como objectivo desen-volver uma ferramenta multimédia cuja principal vanta-gem seria apoiar a planificação técnico-financeira darenovação de edifícios de habitação e permitir tomardecisões com base em diferentes cenários possíveisde intervenção.

Este método fornece ao utilizador as seguintes infor-mações: dossier completo descrevendo o estado geraldo imóvel a renovar; diagnóstico relativo ao estado físi-co e funcional do edifício; informação detalhada danatureza dos trabalhos a realizar; e a estimativa prová-vel dos custos de renovação / reabilitação.

A sua utilização permite ainda: optimizar os consumosde energia pós-intervenção; tomar as medidas neces-sárias para a correcção de anomalias ligadas à quali-dade do ar e conforto interior do alojamento; comparar

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cenários de intervenção tomando em conta a degradação natural dos elementos de construçãoe a evolução dos custos em função da planificação dos investimentos; e estudar as possibili-dades de aumentar o valor do imóvel com eventual mudança de utilização.

Para o estabelecimento do diagnóstico o EPIQR prevê uma tripla aproximação ao problema:uma visita completa e sistemática ao edifício de acordo com um itinerário que permite inspec-cionar todos os seus elementos (inspecção visual, sem recurso a especialistas); um inquéritocomplementar feito com base num questionário (destinado ao proprietário ou locatários) e noselementos recolhidos; uma análise dos diversos cenários e possibilidades de renovação, des-crevendo os trabalhos previstos e respectivos custos associados, os consumos de energia pre-vistos e eventuais melhorias da qualidade do ar e condições de conforto interior.

O método prevê a decomposição do edifício em 50 elementos, resultado do compromisso entrea preocupação de simplicidade com a necessária exigência. Estes elementos são classificadosseguindo uma lógica de visita sistemática e cada um deles correspondem a reagrupamentos decomponentes ou cadeias de componentes, assegurando a mesma unidade de funcionamento.

Para analisar o estado de degradação de cada um dos elementos do edifício, o método propõe4 códigos de degradação. Estes códigos representam o estado de degradação física ou funcio-nal mais provável para o elemento em análise, conforme se apresenta na tabela 2.

Para auxiliar o entrevistador a estabelecer o seudiagnóstico, o EPIQR propõe, para cada um doscódigos de degradação, fotografias representati-vas das situações descritas. O programa EPIQRcomporta ainda um módulo que permite efectuarde forma rápida o balanço térmico do edifício esimular as diversas possibilidades de intervenção,substituindo as janelas, por exemplo, ou modifi-cando a taxa de renovação de ar. São tambémindicados os ganhos obtidos por cada uma dasintervenções previstas, permitindo determinar aintervenção mais adequada para melhorar obalanço térmico do edifício. [3,4,5]

3.3 O Método MER HABITAT

O princípio geral dos métodos MER (“Méthodesd’Évaluation Rapide”) é fornecer o custo de repo-sição do edifício após efectuar um diagnóstico dasua degradação. Com a utilização do MER HABI-TAT, pretende-se a determinação de um nívelmínimo de renovação a satisfazer[6].

Tabela 2 - Códigos de degradação previstos no EPIQR

CÓDIGO ESTADO DE DEGRADAÇÃO URGÊNCIA TIPO DE INTERVENÇÃO

A Bom estado Conservação ManutençãoB Degradação ligeira Vigilância Reparação ligeiraC Degradação méda Intervenção Reparação médiaD Fim do ciclo de vida Intervenção imediata Substituiçãos,t,u,v Potencial de evolução Facultativo Melhorar

Códigos s, t, u, v – para alguns elementos estes códigos permitem prever intervenções-tipo ultrapassando a sim-ples reposição em condições de funcionamento e permitindo fazer a análise dos potenciais de aumento do nível deexigência.

O Manual de Diagnóstico é a coluna vertebral do Método e está concebido deacordo com uma ordem estabelecida de visita ao edifício a analisar, por cate-gorias de actividade, actividades e partes da obra. Neste Manual está descritaa natureza e forma de exame de cada uma das partes da obra. O edifício édecomposto em 290 elementos e o utilizador do Método visita o local e escolheo código de degradação mais adequado, para o elemento em análise:

• Bom estado - 4• Degradação ligeira e reparação fácil - 3• Degradação importante ou faltas parciais de mais difícil reparação - 2• Mau estado, falta total, substituir ou acrescentar - 1

O código de degradação de determinado elemento pode ter consequênciasnuma parte diferente do edifício. Este efeito está regulado pela rede de códi-gos de dependência ou ligação dos trabalhos a realizar. O diagnóstico doestado de degradação, a natureza dos trabalhos necessários à reposição doselementos do edifício em boas condições e os custos parciais e totais sãoreferenciados a “Edifícios-Modelo”. Aplica-se a cada custo unitário dos traba-lhos de reposição de cada parte da obra uma convenção de medida expres-sa em pontos, que procuram traduzir o investimento/orçamento em francossuiços para as unidades de referência dos Edifícios-Modelo, área bruta, áreahabitável, área de fachadas, entre outros, permitindo obter uma estimativa fiá-vel dos custos de reposição por grupos de trabalho ou partes de obra.

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3.4 O método TEST HABITATGE

Este método foi desenvolvido pelo Col.legi d’Aparelladores i ArquitectsTècnicas de Barcelona, foi inspirado noutros métodos similares desenvolvidosem países europeus e pretende adaptar os métodos criados para avaliar eco-nomicamente intervenções sobre um número importante de edifícios, à avalia-ção de elementos mais pequenos, e afiná-los mais quando se trata de habita-ções unifamiliares [7]. O aspecto fundamental do trabalho consiste no preen-chimento de fichas de análise que se estruturaram a partir da decomposiçãodo edifício em 55 elementos principais, que se agrupam em 6 capítulos. Asfichas de análise dispõem de uma primeira parte onde se descrevem os aspec-tos construtivos e na qual se definem todos os parâmetros do elemento cor-respondente. Na análise interior dá-se especial atenção à análise das condi-ções sanitárias (ventilação, equipamento sanitário, etc.) e de conforto (térmico,acústico, humidade, etc.). Numa primeira fase recolhem-se as característicasgerais do edifício ou habitação, sua localização e envolvente, e efectua-se umaprevisão da possível complexidade das obras a efectuar. Numa segunda fase,atribui-se a cada elemento um dos 4 códigos de degradação possíveis, enqua-drando da melhor forma a patologia observada:

Bom estado - código 4Necessita de pequenas reparações - código 3Necessita de reparação generalizada - código 2Mau estado - código 1

Ao mesmo tempo é possível quantificar a degradação numa percentagem dasuperfície ou volume em cada um dos códigos escolhidos. Para completar ainformação, há um espaço reservado para a descrição, localização e análisedos defeitos observados que permite aprofundar e detalhar cada anomaliaobservada. Este modelo prevê na sua fase de Conclusões e Recomendaçõesa possibilidade de aconselhar a realização de diagnósticos mais aprofundados,nos aspectos em que a inspecção visual tenha detectado indícios que permi-tem supor a existência de problemas importantes, que requeiram um estudofeito com os meios adequados e com o recurso a especialistas na matéria. Sãoexemplo de testes complementares referidos pelo Método: Análise estrutural,teste térmico, teste acústico, teste das instalações técnicas, entre outros.

4. METODOLOGIA DE DIAGNÓSTICO EINTERVENÇÃO PROPOSTA

4.1 Características gerais

Para além da análise comparativa do estado dedegradação utilizada nos diversos métodos estuda-dos, propõe-se uma nova metodologia que permitacomparar os desempenhos dos diversos elementosdo edifício, com as exigências técnicas do seu fun-cionamento, estabelecidas em documentos regula-mentares ou exigenciais, efectuando as análisestécnicas e ensaios necessários para a sua correctaavaliação. Deste modo, seria desenvolvida umanova metodologia de diagnóstico e intervenção quese designaria por Metodologia Exigencial deReabilitação - MEXREB.

4.2 Estrutura do trabalho a desenvolver

Sendo objectivo criar uma ferramenta informática deapoio à decisão, baseada em na avaliação exigen-cial dos diversos elementos constituintes e aplicávela edifícios de habitação multifamiliares, o trabalho adesenvolver será executado em 4 fases distintas:

Fase A - Definição de exigências

Antes de iniciar a formulação do método de diag-nóstico e a elaboração do respectivo modelo infor-mático, teremos de ter presentes alguns aspectosimportantes e que permitirão especificar melhor asbases em que assentará o método proposto. Dever-se-á procurar articular e conciliar interesses diver-gentes, que, no entanto, se complementam, nomea-damente: as exigências do proprietário, público ouprivado, adequando as intervenções a efectuar àsua disponibilidade e capacidade financeira real; asexigências previstas na Regulamentação em vigorou níveis de qualidade exigidos, tendo sempre comoobjectivo último a conformidade do desempenho doedifício com as exigências de conforto higrotérmico,acústico, de segurança contra incêndios, entreoutros; e as expectativas dos utilizadores.

A envolvente do edifício será decomposta em 3 sis-temas/elementos construtivos principais, de acordocom as exigências de funcionamento: cobertura,vãos e partes opacas da envolvente.Será importante nesta fase recolher informação eopinião dos diversos interessados no processo porforma a obviar incompatibilidades, divergências eproblemas com a utilização do modelo informático.Uma interacção eficaz entre as fases A e B comple-mentará a informação e garantirá que os diferentescomponentes do modelo informático satisfazem asexpectativas dos utilizadores futuros.

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Fase B - Estruturação da novo método de diagnóstico

Nesta fase será delineado e concebido o método de diagnóstico. O métodoserá estabelecido de forma a proporcionar uma aproximação adequada àsdiferentes possibilidades de caracterização do existente e da intervenção aefectuar, mantendo informação sobre a globalidade da envolvente. As acçõesa desenvolver terão uma natureza sequencial, interrompendo-se as fasesposteriores sempre que seja possível obter um nível de informação adequadosobre o estado de degradação e nível qualidade, estando definidas com rigora necessidade e profundidade da intervenção, conforme se descreve na tabe-la 3. Em todos os casos serão definidas prioridades e cenários de interven-ção, tendo como objectivo garantir a satisfação das necessidades de confor-to e das exigências de qualidade pretendidas.

Fase C - Desenvolvimento do modelo informático

O modelo informático será desenvolvido com base na estrutura geral definidana fase B e poderá incluir ligações a outras ferramentas já existentes, nomea-damente de orçamentação. O modelo informático terá características de mul-timédia, com utilização de bases de dados de fotos digitais, textos e imagens,para permitir que o utilizador caracterize facilmente o estado de degradação,atribua níveis de qualidade e identifique facilmente problemas nos elementosconstrutivos. A experimentação deste modelo na fase D permitirá aferir da suaaplicabilidade e da necessidade de efectuar correcções.

Tabela 3 - Estruturação do novo método de diagnóstico

Acção

A

B

C

D

Tipo de intervenção

Visita completa aosdiversos fogos quecompõem o edifícioInquérito aosresidentes

Inspecção visual doexterior do edifício

Análise dadocumentaçãorelativa ao projectoou recurso a métodosde ensaio nãodestrutivo

Execução de ensaiosdestrutivos

Objectivos

Detectar problemas sistemáticos que mostremnão conformidades de funcionamento dos ele-mentos da construção relativos à envolventeConhecer as expectativas dos residentes edetectar eventuais problemas

Caracterizar o estado de degradaçãofísica dos elementos da envolvente

Caracterização dos elementos daenvolvente e avaliar a sua conformidadecom as exigências regulamentares ou dequalidade definidas

Verificar a existência de problemasgraves que não foi possível diagnosticarnas fases anteriores

Tarefas a desenvolver

• Produção de relatório de nível 1• Não sendo detectado qualquerproblema que exija intervençãourgente, o processo continuacom a execução da acção B.

• Poderão ser detectadas algumassituações de degradação queexijam intervenção imediata.

• Produção de relatório de nível 2• Não sendo detectado qualquerproblema que exija intervençãoimediata, o processo continuacom a execução da acção C.

• Poderão ser detectadas situa-ções que exijam a intervençãoimediata, quando o nível de qua-lidade esteja abaixo do nívelmínimo exigido.

• Produção de relatório de nível 3• Não sendo detectado qualquerproblema que exija intervençãourgente, o processo fica concluí-do.

• Produção de relatório comple-mentar

• Esta análise aprofundada indica-rá a necessidade de intervençãoimediata

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Fase D - Validação do modelo informático

O modelo informático de apoio ao diagnóstico e intervenção desenvolvidona fase anterior, será testado num pequeno conjunto de edifícios, paraverificar a sua adequação aos casos reais e servir de exemplo de aplica-ção para os futuros utilizadores. Nesta fase serão analisados, de forma crí-tica, os resultados e efectuando-se as necessárias correcções.

5. CONCLUSÕES

Com a nova metodologia de diagnóstico e intervenção aqui apresentada,não se pretende criar mais um programa de simulação ou mais um siste-ma pericial. Pretende-se, antes, uma ferramenta de trabalho que permitaestruturar o processo de decisão, de forma a torná-lo mais fácil, mais racio-nal e consistente. O utilizador deva ter alguns conhecimentos de constru-ção, mas não necessitará de ser um especialista em informática para fun-damentar as suas decisões.

Esta nova metodologia exigencial, para avaliar em cada momento odesempenho dos elementos construtivos, deverá ser complementada comacções de divulgação e informação técnica especializada, nomeadamentedas anomalias mais correntes dos edifícios em Portugal e das tecnologiasmais adequadas para a sua reabilitação. Para além dos aspectos referidossera necessário promover um conjunto de acções que permita dotar osprofissionais com os conhecimentos técnicos necessários que o auxiliarãoa enfrentar com segurança e garantia o repto que o diagnóstico constituiem toda a sua complexidade.

Este conjunto de acções, pode resumir-se num conjunto de objectivos, queserá ampliado em função dos desenvolvimentos futuros: formação contí-nua sobre os temas da patologia e conservação de edifícios a nível nacio-nal e internacional; estabelecimento de um conjunto mínimo de aparelhosespecíficos, que através de ensaios não destrutivos, permita diagnosticare investigar com o rigor pretendido; estes equipamentos deverão estar dis-poníveis para os técnicos habilitados a realizar os estudos; publicação deManuais de Diagnóstico Aprofundado, redigidos por especialistas em cadatema e de Notas de Informação Técnica que permitam efectuar a divulga-ção das anomalias correntes; e existência de um conjunto de laboratóriosespecializados para apoio a trabalhos de diagnóstico que requeiram pes-soal altamente qualificado.

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6. REFERÊNCIA

[1] Abrantes, V.; Freitas, V. P. e Sousa, M.,“Reabilitação de edifícios - Estudo do comporta-mento e análise técnico-económica das solu-ções utilizadas nas obras de conservação e rea-bilitação de 32 empreendimentos”, FEUP/LFC,Porto, 1998

[2] Freitas, V. P., Sousa, M., Abrantes, V. - “Surveyof the durability of facades of 4000 dwellings innorthern Portugal - Retrofitting of facades” 8thInternational Conference on “Durability of buil-ding materials and components”, vol. 2,“Durability of building assemblies and methodsof service life prediction”, pág 1040-1050,Otawwa, Canadá

[3] EPIQR Un outil d’aide à la decision pour la réha-bilitation des bâtiments d’habitation – Les princi-pes de la methode, C.S.T.B. 1999

[4] Caccavelli D.,et al, – EPIQR, un outil d’aide à ladecision pour la réhabilitation des bâtimentsd’habitation, Conferência IBPSA França 1998

[5] Brandt E. et al, “EPIQR - A new surveying tool,for maintenance and refurbishment”, 8thInternational Conference on “Durability of buil-

ding materials and components (vol.3), pág.1576-1585,Ottawa, Canadá

[6] Marco D. et al, “MER HABITAT - Méthode dediagnostic des dégradations, des désordes etdes manques et d’évaluation des coûts de remi-se en état des bâtiments d’habitation”, Bulletindu logement, vol. 64, Office féderal du logementOFL, Granges, Suiça, 1996

[7] Casademont, P. et al, “Manual del TEST HABI-TATGE”, Barcelona, 1989