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Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica de Imóvel

1 Marcelo Angelo Gregolin - Corretor de Imóveis - CRECI/SP 126119-F Auxiliar da Justiça no TJSP <> Perito Avaliador Judicial - CNAI/COFECI 17983

Rua Gregório Ferreira Camargo, nº 161, Bairro Jd. Stábile, Birigui/SP – 16200-738 Cel/Whats: 18 99743-5055 - e-mail: [email protected]

Exma. Sra. Dra. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível De Birigüi-SP.

Processo n.º 0018434-83.2012.8.26.0077

Cumprimento de Sentença – Espécies de Contratos

REQUERENTE Banco Santander Brasil S/A

REQUERIDO(A)(S) Josefa do Nascimento Saeki e outros

MARCELO ANGELO GREGOLIN, corretor de imóveis, inscrito no Creci-SP sob o n.º 126119-F e no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda sob o n.º 095.558.838-31, portador da Cédula de Identidade R.G n.º 24.203.028-2-SSP/SP, residente e domiciliado na Rua Profª. Lydia Helena Frandsen Sthur, nº 252, Bairro Morumbi, na Cidade e Comarca de Birigui/SP, designado Perito Judicial nos presentes autos e no exercício de minhas atribuições na atividade de Corretor de Imóveis, atuando na intermediação de compra, venda, locação e avaliação de imóveis residenciais, comerciais, industriais e rurais, venho mui respeitosamente à presença de Vossa Excelência, requerer a juntada do competente Laudo Técnico de Avaliação de Valor do Imóvel anexo, conforme determinado no r. mandado de avaliação.

Colocando-me à disposição para quaisquer outras

informações ou esclarecimentos que se fizerem necessários, solicitando desde já a expedição da competente guia de levantamento dos honorários periciais.

mailto:[email protected]




LAUDO TÉCNICO De AVALIAÇÃO de IMÓVEL

RURAL

1 Objeto: Conforme Mandado Judicial, expedido pelo Exma. Dra. Cassia de Abreu, MM.ª Juiza de Direito da Terceira Vara Cível da Comarca de Birigüi-SP, procedi à avaliação do valor do imóvel abaixo: Uma propriedade rural, localizada no Bairro Córrego do Almoço, na Fazenda Padre Miguel, denominada Estância Bela Vista, as margens da Rodovia SP-461 (Gabriel Melhado), próxima aos Bairros Portal da Pérola I e II, na cidade e comarca de Birigüi, estado de São Paulo, Objeto da matrícula nº ¨22.882¨, registrado no Cartório de Registro de Imóveis e

Anexos da cidade e comarca de Birigüi estado de São Paulo.

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Diligências: Realizada in loco no Imóvel, em 09/06/2014, acompanhado pelo funcionário da empresa Granol, arrendatária do imóvel, o Sr. José Bressan, fica apurado o que segue:

2.1 Descrição do Terreno: Uma propriedade rural receptora e armazenadora de grãos, totalizando uma área total de 30.028,60 metros de terreno, Conforme fotos que seguem anexas ao corpo do laudo:





3 Do Imóvel Conforme vistoria realizada no Imóvel em 09/06/2014 ficou constatado que o terreno é de relevo plano, sem aterro e de forma retangular, com a frente direcionada para o sol no período da manhã e as margens de uma importante rodovia.

3.1 Construção Foi apurado em vistoria e em diligência junto ao imóvel avaliado, conforme fotos a seguir, que sobre o referido imóvel encontram-se várias construções, relacionadas a seguir.

3.2 Edificação Existem sobre o referido imóvel duas construções em alvenaria em ótimo estado (escritório e área de lazer), os alicerces são do tipo viga baldrame, tijolos comuns com assentes em argamassa de cal e areia, direto sobre as valas bem apiloadas, respaldo de camada impermeabilizadora com paredes de tijolos assentes em argamassa de cal e areia com tetos de laje cobertos por telhas do tipo portuguesas, o outro imóvel (de caseiro), mais simples e de construção antiga, degradado pelo uso e pela idade, a cobertura de telhas do tipo francesas, no barracão toda a estrutura é metálica, tetos da área de lazer e escritório de laje pré-moldada, no imóvel mais simples sem forro, piso cerâmico em geral, portas de madeira, portões de metal, vitrôs basculantes de ferro, paredes internas e externas e os tetos pintados com tinta látex, sendo as janelas e as portas com pintura de tinta esmalte sintético, paredes, pinturas, piso, teto, instalações elétricas e instalações hidráulicas em ordem.





3.3 Descrição Escritório:

- Uma Sala (recepção) - Uma Copa - Uma Lavanderia - Um Banheiro Social - Três Salas (uma suíte) - Um amplo estacionamento externo

Área de Lazer: - Uma Sala - Uma Copa - Uma Lavanderia - Um Banheiro Social - Um Dormitório - Uma ampla área com churrasqueira - Duas piscinas (adulto e infantil) - Uma garagem de estrutura metálica para até 4 veículos

- Uma Balança Marca Filizola de 13,25 metros e Alvenaria - Um Barracão de estrutura metálica de 300 metros quadrados - Uma Moega dupla (desembarcador de Grãos) para dois veículos - Dois Silos com capacidade de 3.000 toneladas (50.000 sacos) - Um Silo pulmão (menor) que envia grãos para os silos maiores - Uma moega pequena - Um Poço Semi-Artesiano Residência do Caseiro:

- Uma Sala - Três Dormitórios - Uma Copa - Uma Área de Serviços - Um Banheiro Social





3.4 Benfeitorias

O local onde se encontra o referido imóvel avaliado é servido por uma importante e movimentada rodovia da região, possui rede elétrica, rede de telefonia fixa, sinal de internet, acesso a transporte coletivo, pouco distante da área urbana, proximidade com dois bairros residenciais com alta taxa de ocupação;

Confirmando que se trata de uma área predominantemente

rural, com grande fluxo de veículos, por situar-se as margens de uma importante rodovia, com baixa taxa de ocupação populacional.

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Fotos do Local Via Satélite





Escritório





Balança

Área de Lazer





Piscinas

Garagem Poço Semi-Artesiano





Barracão





Moegas

Silos





Segunda Moega

Silo pulmão





Pasto

Residência de Caseiro

Fotografia aérea antiga (julho/2009)





5 Apuração Metodologia da Avaliação

Para a efetivação do Laudo de Avaliação, após a vistoria, foi procedido um método comparativo direto de avaliação, o qual consiste basicamente na pesquisa do valor atual de mercado do imóvel, com base nos usos e costumes, quando aplicado a imóveis em circunstâncias semelhantes, com dimensões, construções e estados de conservação aproximadamente iguais.

Para tanto, foi efetuada uma pesquisa de mercado na cidade de Birigui/SP com a finalidade de se conhecer a tendência de valor médio de mercado de imóveis similares na região onde o imóvel avaliado situa-se, para uma avaliação mais precisa e consistente. Foram levados em consideração todas as suas características, benfeitorias, construções e equipamentos, estado atual, medidas, localização, vizinhança e valorização comercial.

Observação: O valor de mercado é admitido como aquele em que se realizaria uma venda e compra entre partes desejadas, mas não obrigadas a efetivar a transação, ambas conhecedoras do imóvel e do valor de mercado atual e reconhecendo um prazo razoável para se encontrarem, ou seja, comprador e vendedor tipicamente motivados a realizarem a transação.

5.1 Valor de Mercado

Considerando a localização, a vocação comercial, as benfeitorias públicas e privadas e as últimas transações efetuadas na localidade, através de visita aos locais e posterior realização de pesquisa de mercado, e se tratando de uma área já fracionada (com valor superior) e todas as construções existentes e que agregam valores ao bem avaliado, foi apurado o que segue:

1) Valor do alqueire de terra R$ 350.000,00 (Trezentos e Cinquenta Mil Reais) 2) Multiplicando-se por 1.249 alqueires, referente à medida da área do imóvel avaliado, chega-se a soma de R$ 437.150,00; 3) Valor do imóvel escritório R$ 170.000,00 (Cento e Setenta Mil Reais)





4) Valor da balança R$ 48.000,00 (Quarenta e Oito Mil Reais) = 40 % do valor de um equipamento e alvenaria novos e instalados 5) Valor do imóvel de lazer R$ 170.000,00 (Cento e Setenta Mil Reais) 6) Valor da cobertura para veículos R$ 5.000,00 (Cinco Mil Reais) 7) Valor do poço semi artesiano R$ 9.000,00 (Nove Mil Reais) 8) Valor do barracão R$ 150.000,00 (Cento e Cinquenta Mil Reais) 9) Valor das moegas (duplas) R$ 600.000,00 (Seiscentos Mil Reais) referente a 40% do valor dos equipamentos e alvenaria novos e instalados 10) Valor dos dois silos R$ 1.200.000,00 (Um Milhão e Duzentos Mil Reais) corresponde a 40% do valor dos equipamentos novos e instalados 11) Valor do imóvel de caseiro R$ 70.000,00 (Setenta Mil Reais) Somatória de todos os valores apresentados, apurados em pesquisas:

R$ 437.150,00 - valor da terra R$ 170.000,00 - valor do imóvel escritório R$ 48.000,00 - valor da balança + alvenaria R$ 170.000,00 - valor do imóvel de lazer + piscinas R$ 5.000,00 - valor da cobertura de veículos R$ 9.000,00 - valor do poço semi artesiano R$ 150.000,00 - valor do barracão R$ 600.000,00 - valor da moega dupla + alvenaria R$ 1.200.000,00 - valor dos dois silos + alvenaria R$ 70.000,00 - valor do imóvel de caseiro

=========================================

= R$ 2.859.150,00

5.2 Pesquisa de mercado

Conforme levantamento de valores em pesquisas efetuadas com contato feito diretamente junto ás empresas especializadas na comercialização dos imóveis e também de todos os equipamentos existentes sobre o imóvel, onde foram apurados todos os valores apresentados por este perito no presente laudo.





6 Conclusão

Considerando todos os fatores, todos os dados apurados em pesquisas realizadas, levando em conta todas as informações obtidas e apresentadas e os parâmetros empregados, chego à conclusão que:

Valor da terra R$ 437.150,00 Valor agregado pelas construções R$ 2.422.000,00

Valor Total = R$ 2.859.150,00

Pelo presente instrumento chego finalmente à conclusão de

que o VALOR ATUAL DE MERCADO do imóvel avaliado é:

R$ 2.859.150,00

(Dois Milhões, Oitocentos e Cinquenta e Nove Mil, Cento e Cinquenta Reais)

Pode o valor variar para mais ou para menos, conforme a milenar lei da oferta e da procura

No mais, que o processo prossiga em seus ulteriores termos. Por ser a expressão da verdade, firmo o presente Laudo

Técnico de Avaliação de Imóvel Rural, para que produza os efeitos de lei e de fato e que se fizerem necessários

Birigüi-SP, 23 de junho de 2.014.

_____________________________ Marcelo Angelo Gregolin

Corretor de Imóveis – CRECI/SP: 126119-F Perito Avaliador Judicial – CNAI/COFECI: 17983

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À Sra. Exma. Juíza de Direito da 3ª Vara Cível de BIRIGUI/SP

Ref.: PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA.

Prezada Excelentíssima Senhora:

Venho mui respeitosamente a presença de V. Excelência, por meio deste

Parecer com base nas Resoluções e atos normativos do COFECI, bem como

preceitos da ABNT – NBR 14653, apresentar a V. Senhoria o resultado da

avaliação do imóvel acima referenciado.

O presente Parecer foi elaborado com as informações disponíveis no

momento da vistoria e em minha pesquisa de transações e ofertas no mercado

imobiliário da região e localidade onde se encontra o referido imóvel, sendo que,

seu conteúdo somente por um período limitado de tempo, merecendo revisões

periódicas motivadas pelo estado de conservação do imóvel e condicionante do

próprio mercado.

Como de praxe, todos os direitos de autoria, reprodução e divulgação

no todo ou em partes deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, são de

propriedade do Corretor Avaliador, responsável técnico por sua elaboração e

confecção, devidamente inscrito no CRECI/SP 2ª Região e no Cadastro

Nacional de Avaliadores Imobiliários do Conselho Federal de Corretores de

Imóveis, tendo detenção de todos os direitos autorais sobre este documento.

Atenciosamente.

Marcelo Angelo Gregolin


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