fls. 50 josÉ grossi junior crea nº. 060.142.591.8 - sp
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JOSÉ GROSSI JUNIOR
CREA Nº. 060.142.591.8 - SP
Consultoria, Avaliações e Perícias Judiciais
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Rua São Norberto nº 654 - CEP 17.209-190 - JAÚ / SP. - Fone ( 14 ) 3621-1411 - 99714-5350
e-mail = [email protected]
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA
CÍVEL DA COMARCA DE JAÚ / SP.
Processo n° 0004495-64.2017.8.26.0302
AÇÃO = CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
JOSÉ GROSSI JUNIOR, engenheiro inscrito no CREA
sob n° 060.142.591.8 - SP, e inscrito no RNP / CONFEA sob nº 260.480.311.9, perito
do Juízo devidamente nomeado, nos autos da AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA, em trâmite por este MM. Juízo e respectivo Cartório do Terceiro Ofício
de Justiça de Jaú, de autoria do requerente ROBERTO GERALDO BIAZOTTO e
OUTRA, em face o requerido JOSÉ AUGUSTO BIAZOTTO e OUTRO(S), vem
sempre respeitosamente a presença de Vossa Excelência, para requerer o levantamento
dos honorários periciais suportados pela Defensoria Pública do Estado, para que
providencie o referido crédito em conta corrente deste perito (Banco do Brasil - Agência
6527-7 C/C n° 1126-6), conforme artigo 2° inciso IV da Resolução PGE n° 32 / 2.004,
tendo em vista o término dos trabalhos.
Termos em que,
Pede Deferimento.
Jaú, 18 de Janeiro de 2.018
JOSÉ GROSSI JUNIOR
CREA N° 060.142.591.8 - SP.
RNP / CONFEA Nº 260.480.311.9
Perito do Juízo
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e-mail = [email protected]
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA TERCEIRA VARA
CÍVEL DA COMARCA DE JAÚ / SP.
Processo n° 0004495-64.2017.8.26.0302
AÇÃO = CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
JOSÉ GROSSI JUNIOR, engenheiro inscrito no CREA
sob n° 060.142.591.8 - SP, e inscrito no RNP / CONFEA sob nº 260.480.311.9, perito
do Juízo devidamente nomeado, nos autos da AÇÃO DE CUMPRIMENTO DE
SENTENÇA, em trâmite por este MM. Juízo e respectivo Cartório do Terceiro Ofício
de Justiça de Jaú, de autoria do requerente ROBERTO GERALDO BIAZOTTO e
OUTRA, em face o requerido JOSÉ AUGUSTO BIAZOTTO e OUTRO(S), vem
sempre respeitosamente a presença de Vossa Excelência, em atenção ao r. despacho de
fls. 32, para apresentar o LAUDO DE AVALIAÇÃO.
Termos em que,
Pede Deferimento.
Jaú, 18 de Janeiro de 2.018
JOSÉ GROSSI JUNIOR
CREA N° 060.142.591.8 - SP.
RNP / CONFEA Nº 260.480.311.9
Perito do Juízo
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e-mail = [email protected]
PROCESSO Nº 0004495-64.2017.8.26.0302 = 3ª VARA CÍVEL DE JAÚ / SP.
AÇÃO = CUMPRIMENTO DE SENTENÇA.
REQUERENTE = ROBERTO GERALDO BIAZOTTO e OUTRA.
REQUERIDA = JOSÉ AUGUSTO BIAZOTTO e OUTRO(S).
LAUDO DE AVALIAÇÃO
De dois (02) imóveis de matrículas diferentes, o primeiro
imóvel, matrícula de nº 2.712 constituído por duas (2) edificações e barracões, todos em
péssimo estado de conservação, localizado na Rua 1º de Março nº 695 - Jaú / SP, e, o
segundo imóvel, situado contíguo, matrícula de nº 1089, com edificações de barracões e
estando os mesmos em péssimo estado de conservação, localizado na Rua 1º de Março -
Jaú / SP, situados no perímetro urbano, pertencentes a ROBERTO GERALDO
BIAZOTTO e OUTROS, objetos da presente avaliação.
1 - LOCALIZAÇÃO
Localizam-se contíguos, ou seja, na Rua 1º de Março nº
695 - Jau / SP, localizados próximos ao Bairro de Santo Antonio e o Bairro de Vila Nova
em Jaú / SP, distante de aproximadamente de 850,00 metros do centro nobre da cidade
de Jaú, tomando-se por base a Igreja Matriz Nossa Senhora do Patrocínio de Jaú, o local
é de uso misto, ou seja, comercial, industrial e residencial, e suas vias possuem todos os
melhoramentos públicos, no que concerne regular valor imobiliário.
2 - CARACTERÍSTICAS DO TERRENOS
Imóvel de matrícula de nº 2.712.
O terreno desenvolve-se em desnível acentuado em relação
a via pública frontal, de formato regular, com área total de 396,00 metros quadrados,
medindo de 9,00 metros por 44,00 metros pelas laterais e confrontando-se com a lateral
impar da Rua 1º de Março, imóvel cadastrado na Municipalidade de Jaú sob nº 06-4-17-
82-0139.
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OBS - Sobre o referido terreno possui edificações antigas e estando todas
em péssimo estado de conservação, que receberam o número 695 da Rua 1º de Março -
Jaú / SP. Também o referido imóvel, segundo informações, possui uma ação de perda de
metragem pela sua lateral esquerda, mas nos autos não consta documentos que comprove
sua veracidade, portanto este perito apenas levou em conta as metragens descritas na sua
matrícula acima descrita.
Imóvel de matrícula de nº 1.089.
O terreno desenvolve-se em desnível acentuado em relação
a via pública frontal, de formato regular, com área total de 171,00 metros quadrados,
medindo de 4,50 metros por 38,00 metros pelas laterais e confrontando-se com a lateral
impar da Rua 1º de Março s/n - Jaú / SP, imóvel cadastrado na Municipalidade de Jaú
sob nº 06-4-17-82-0130.
OBS - Sobre o referido terreno possui edificações de barracões antigos e
estando em péssimo estado de conservação que e situado contíguo ao prédio de número
695 da Rua 1º de Março - Jaú / SP., ambos pertencentes aos mesmos proprietários.
3 - CARACTERÍSTICAS DAS CONSTRUÇÕES
Imóvel de matrícula de nº 2.712.
Sobre o respectivo terreno, estão edificados três casa de
moradia, de padrão popular, de construção muito antiga, e, estando em péssimo estado
de conservação, sendo a primeira casa, que confronta com a via pública, com área de
128,80 metros quadrados de construção, com idade física e aparente de aproximadamente
de 70,00 anos de construção.
A segunda casa, situada no interior do terreno, com área de
47,10 metros quadrados de construção, também de construção antiga e estando em
péssimo estado de conservação, com idade física e aparente de aproximadamente de 70
anos de construção.
A terceira casa, tipo assobradada, situada no interior do
terreno, com área de aproximadamente de 126,90 metros quadrados de construção,
edificação esta muito antiga e estando em precário estado de conservação, com idade
física e aparente de aproximadamente 80,00 anos de construção. Este imóvel está
praticamente sem condições de habitabilidade devido a seu estado precário de sua
construção.
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Também existem neste terreno, dois barracões, coberto por
telhas e aberto nas laterais, de construção antiga, e estando em péssimo estado de
conservação. Também com idade física e aparente de aproximadamente de 70,00 anos
de construção, com área aproximada de 112,00 m2 de construção.
Imóvel de matrícula de nº 1.089.
Sobre este imóvel não possui casas de moradias, apenas
parte de dois barracões, coberto por telhas e aberto nas laterais, de construção antiga, e
estando em péssimo estado de conservação. Também de idade física e aparente de
aproximadamente 70,00 anos de construção, com área de 78,00 m2 de construção.
4 - DA VISTORIA DO IMÓVEL
Foi inspecionado todos os pontos do imóvel para garantir melhor
vistoria técnica nos pontos necessários a reparação dos danos, mesmo assim os imóveis
acima vistorias possuem características físicas desordenadas, dificultando em suas
cotações métricas.
Inspeção, e análise com estrita observância total no imóvel e
conclusão e elaboração de Laudo.
5 - METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO
O método de avaliação utilizado, foi o de dados diretos de mercado
imobiliário, sendo também consultado a imobiliárias e a corretores de imóveis
credenciados de Jaú.
AVALIAÇÃO
A ) - Elasticidade de Ofertas Imobiliárias
Dedução de 10% dos valores das ofertas imobiliárias da
elasticidade natural de negócios.
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B ) - Homogeneização de suas dimensões
O imóvel objeto desta avaliação possui características e
aproveitamento residencial, razão em que comparamos com outros imóveis semelhantes.
C ) - Atualização
Todas as ofertas apresentadas foram realizadas no mês de Janeiro
de 2.018, não havendo portanto atualizações a serem procedidas.
D ) - Transporte de Valores de Ofertas
O transporte das ofertas para o local avaliado através dos fatores
de ponderação dos melhoramentos urbanos existentes propostos pelo Engº Ruy Cantiero
( Terrenos Subsídios e Técnica da Avaliação da Editora Pini ).
Fator percentual de melhoramentos
Iluminação . . . . . . . . . . . . . . 5% . . . . . . . . . . . . . . . . 0,05
Energia Elétrica . . . . . . . . . 15% . . . . . . . . . . . . . . . . 0,15
Guias e Sarjetas . . . . . . . . . 10% . . . . . . . . . . . . . . . . 0,10
Pavimentação . . . . . . . . . . . 30% . . . . . . . . . . . . . . . . 0,30
Telefone . . . . . . . . . . . . . . . . 5% . . . . . . . . . . . . . . . . 0,05
No imóvel objeto desta avaliação, possui benfeitorias fixas, e será
aplicado os fatores e suas características de uso e ocupação :
QT = Vu x S x Ce x Fi, onde
Vu = Valor unitário.
S = Dedução de 10% dos valores referentes a elasticidade de negócios
Ce = Fator de esquina, dedução de 5%
Fi = Fator formato irregular, dedução de 10% .
DADOS BASEADOS EM FONTES DE INFORMAÇÕES
01 ) - Frozé Imóveis
Rua Luiz Pavanelli nº 304 - Jaú - Fone (14) 3622-1439 - Creci 43.535
02 ) - Imobiliária Furlaneto
Avenida João Ferraz Neto nº 547 - JAÚ / SP - Fone ( 14 ) 3621-7156.
03 ) - Imobiliária Paraty
Rua Amaral Gurgel nº 866 - Centro Jaú / SP - Fone ( 14 )3622-6631
Creci nº 42.356 / SP.
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04 ) - Imobiliária Ideal
Rua Major Ascânio nº 247 - JAÚ / SP - Fone (14) 3622-4253.
Creci nº 36.191-5
05 ) - IMCO Imobiliária
Rua Riachuelo nº 720 - Centro - Jaú.
Fone (14) 3622-2270 - CRECI 25525 J.
De acordo com a pesquisa de dados diretos de mercado imobiliário
realizados entre as fontes de informações acima, com os dados já devidamente
dimensionados, e tendo em vista a localização do terreno, sua declividade acentuada e
sua média saneada nos resulta o valor de R$ 470,00 / m2, es a construções de padrão
popular, de acordo com seu estado de conservação, sua idade aparente e sua depreciação
física e de acordo com a revista “GUIA DA CONSTRUÇÃO” da Editora Pini, foi
avaliado em R$ 610,00 / m2, e os barracões a R$ 260,00 / m2.
portanto temos que :
Imóvel de matrícula de nº 2.712.
Terreno :
396,00 m2 x R$ 470,00 / m2 = R$ 186.120,00.
01ª ) Edificação :
128,80 m2 x (f = 72,90% - 100% = 27,1%) x R$ 610,00 / m2 = R$ 21.291,93.
02ª ) Edificação :
47,10 m2 x (f = 72,90% - 100% = 27,10%) x R$ 610,00 / m2 = R$ 7.786,10.
03ª) Edificação :
126,90 m2 x (h = 90,80% - 100% = 9,20%) x R$ 610,00 / m2 = R$ 7.121,63.
02 Barracões :
112,00 m2 x (f = 72,90% - 100% = 27,10%) x R$ 260,00 / m2 = R$ 7.891,52.
--------------------
VALOR TOTAL DO IMÓVEL = R$ 230.211,18.
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Imóvel de matrícula de nº 1.089.
Terreno :
171,00 m2 x R$ 470,00 / m2 = R$ 80.370,00.
02 Barracões :
78,00 m2 x (f = 72,90% - 100% = 27,10% x R$ 260,00 / m2 = R$ 5.495,88.
--------------------
VALOR TOTAL DO IMÓVEL = R$ 85.865,88.
--------------------
RESUMO DAS AVALIAÇÕES
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DE MATRÍCULA DE Nº 2.712 = R$ 230.211,18.
AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DE MATRÍCULA DE Nº 1.089 = R$ 85.865,88.
--------------------
VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS = R$ 315.777,06.
--------------------
Portanto, os imóveis localizado de matrícula 2.712 e o de matrícula
de nº 1.089, ambos contíguos, localizados á Rua 1º de Março nº 695 - Jaú / SP,
pertencentes a ROBERTO GERALDO BIAZOTTO e OUTROS, estão avaliados á título
de dados diretos de mercado imobiliário por R$ 315.777,06 (Trezentos e Quinze Mil,
Setecentos e Setenta e Sete Reais e Seis Centavos), independentemente de qualquer
ônus que possivelmente possam pesar sobre o imóvel.
6 - RESPOSTAS AOS QUESITOS D0 REQUERIDO FLS. 46
a ) - PERGUNTA - Descreva suscintamente o imóvel a ser periciado ?.
RESPOSTA - Foi realizado a vistoria internamente bem como externamente,
conforme descrito no corpo do Laudo Pericial e as fotos em anexo.
b ) - PERGUNTA - O imóvel In loco corresponde ao descrito na certidão de matrícula
de fls. 16/20, dos autos ? Descreva suscintamente as diferenças encontradas.
RESPOSTA - Não. As edificações muito embora muito antigas e deprecadas não
estão averbadas nas matrículas.
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Consultoria, Avaliações e Perícias Judiciais
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Rua São Norberto nº 654 - CEP 17.209-190 - JAÚ / SP. - Fone ( 14 ) 3621-1411 - 99714-5350
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c ) - PERGUNTA - Havendo divergências, poderia tal divergência prejudica a venda ?
RESPOSTA - Depende do interesse dos promitentes vendedores e compradores.
d ) - PERGUNTA - Na função de expert do Juízo, entende que, caso encontre divergência
entre matrícula e o terreno in loco que deveria ser feito uma retificação de área, para que
a venda possa ser realizada ?.
RESPOSTA - Caso haja divergência entre matrícula e o terreno no local, há a
necessidade de se realizar a retificação de área.
e ) - PERGUNTA - Qual o valor médio do 2 do terreno .
RESPOSTA - Levando-se em conta a localização, sua declividade acentuada, o
valor médio de terreno objeto desta avaliação é de aproximadamente de R$ 470,00 m/
m2
f ) - PERGUNTA - Qual o valor médio do m2 da área construída ?.
RESPOSTA - Vide corpo do Laudo Pericia, onde consta a detalhadamente os
valores das metragens edificadas.
g ) - PERGUNTA - No imóvel objeto da presente perícia encontra-se edificado algum
prédio que se possa dizer condenado (sujeito a demolição) ?
RESPOSTA - Todos os prédios são antigos, mal conservados, muito deprecados,
inclusive os barracões, e inclusive um imóvel aparentemente sem condições de
habitabilidade.
h ) - PERGUNTA - Caso a questão acima seja positiva, sugeriria a sua demolição antes
de efetuar a venda do imóvel objeto de perícia ?
RESPOSTA - Na verdade, segundo o entendimento deste perito, como título de
sugestão, e conforme já elencado nos autos, que se demolisse todas as edificações
(habitabilidade deficiente) poderia efetuar uma melhor venda.
i ) - PERGUNTA - Para realização a perícia foi fornecido ao expert planta com memorial
descritivo ? Entende-se que esta planta seja necessária para realização da perícia ?
RESPOSTA - Não. Sim.
j ) - PERGUNTA - Queira o Sr. Expert prestar quaisquer outros esclarecimentos que
entender necessário ao julgamento da lide.
RESPOSTA - Todos os esclarecimentos e elucidações foram devidamente
descritos no corpo do Laudo Pericial.
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a ) Novo e) Reparos simples
b) Entre novo e regular f) Entre reparos simples e importantes
c) Regular g) Reparos importantes
d) Entre regular e reparos simples h) Entre reparos importantes e s/ valor
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8 - FINAL
Esperando ter atendido ao respeitoso despacho de Vossa
Excelência, encerro aos trabalhos periciais de avaliação, confeccionado em dez (10)
folhas, todas micro digitadas e rubricadas e a última assinada, para melhores
esclarecimentos segue anexo oito ( 08 ) fotos para melhor elucidar os fatos.
Jaú, 18 de Janeiro de 2.018.
JOSÉ GROSSI JUNIOR
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CONFEA Nº 260.480.311.9
Perito Avaliador do Juízo
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A N E X O
SEGUE OITO (08) FOTOS DOS IMÓVEIS OBJETOS DESTA
AVALIAÇÃO
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Foto nº 01 - Na foto acima vemos a fachada da casa de moradia localizada na Rua 1º de Março nº 695 - Jaú
/ SP, matrícula nº 2.712, e contíguo com a fachada do portão metálico o terreno de matricula de nº 1.089, ambos
pertencentes a ROBERTO GERALDO BIAZOTTO e OUTROS.
Foto nº 02 - Na foto abaixo vemos o interior da casa de moradia localizada na Rua 1º de Março nº 695 - Jaú
/ SP, matrícula nº 2.712, mais precisamente junto a sala de visitas
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Foto nº 03 - Na foto acima vemos o interior da casa de moradia, localizada na Rua 1º de Março nº 695 - Jaú
/ SP, matrícula nº 2.712, mais precisamente junto ao banheiro, pertencente a ROBERTO GERALDO BIAZOTTO e
OUTROS.
Foto nº 04 - Na foto abaixo vemos o interior da casa de moradia localizada na Rua 1º de Março nº 695 - Jaú
/ SP, matrícula nº 2.712, mais precisamente junto a sala da cozinha.
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Foto nº 05 - Na foto acima vemos o interior do terreno de matrícula nº 1.089, e ao lado a casa de moradia de
moradia localizada na Rua 1º de Março nº 695 - Jaú / SP, matrícula nº 2.712, ambos pertencentes a ROBERTO
GERALDO BIAZOTTO e OUTROS.
Foto nº 06 - Na foto abaixo vemos o fundo do terreno com os barracões do imóvel de matrícula de nº 1.089
localizado contíguo ao imóvel da Rua 1º de Março nº 695 - Jaú / SP, pertencentes a Roberto Geraldo Biazzoto e Outros.
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Foto nº 07 - Na foto acima vemos o interior de um dos barracões do imóvel localizada na Rua 1º de Março
nº 695 - Jaú / SP, matrícula nº 2.712, pertencente a ROBERTO GERALDO BIAZOTTO e OUTROS.
Foto nº 08 - Na foto abaixo vemos parte dos fundos do barracão da casa de moradia localizada na Rua 1º de
Março nº 695 - Jaú / SP, matrícula nº 2.712.
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