fls. 175 marisa helena villaça · marisa helena villaÇa, engenheira civil, crea nº 0601558828,...

Marisa Helena Villaça AVALIAÇOES E PERICIAS DE ENGENHARIA

CREA 060.155.882.8

1 Rua Santo Antonio Nº 206-Fone:(0xx11) 4032-4940-Cel.9855-1239- -Bragança Paulista-SP

Email – [email protected]

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE

BRAGANÇA PAULISTA.

Proc. nº. 0005432-38.2016.8.26.0099

MARISA HELENA VILLAÇA, Engenheira Civil, Crea nº 0601558828,

Perita Judicial nomeada e compromissada para proceder à avaliação do bem nos autos

da Ação de Cumprimento de Sentença , requerida por MARIA VALDIRENE

CACIANE, contra LUIS ALBERTO DEL COL, processo em trâmite perante este Digno

Juízo e Cartório do Segundo Ofício, tendo procedido as diligências e estudos

necessários, vem, mui respeitosamente, apresentar as conclusões a que chegou no

seguinte

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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I - OBJETIVO

Com base na descrição dos Autos deste processo, a presente perícia de engenharia tem

como objetivo reavaliar:

I/1 – Imóvel comercial/residencial, localizado a rua Cel. Teófilo Leme, nº 1.058 ,

objeto da matricula nº 2.324 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de

Bragança Paulista.

II - VISTORIA

Durante as vistorias realizadas, a signatária procurou colher todos os dados e elementos,

positivos ou não, com o objetivo de traçar as diretrizes de elaboração do presente laudo.

II-1/2- Características da Região

A região onde esta localizado o imóvel é central, dotada de todos melhoramentos

públicos usuais: pavimentação , passeio , guias e sarjetas ,rede de água e esgoto, energia

elétrica domiciliar , etc .

Apresenta características de bairro misto de padrão comercial médio.

II-2/2 - Situação

O imóvel esta localizado a Rua Cel. Teófilo Leme,1.508, quarto quarteirão, Rua

principal do comercio ( Rua do Mercado) , Centro da cidade de Bragança Paulista.

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II-2/3 - Descrição do Imóvel

Foto 1: Ilustra a fachada do imóvel com salão comercial no pavimento térreo e uma

residência no pavimento superior.

Terreno

Área Total : ........................... 115,20 m2

Testada : .................................. 5,50 m

Formato : ................................ retangular

Superfície :.............................. seca

Topografia : ........................... declive

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II/3-2- BENFEITORIAS

As benfeitorias avaliadas caracterizam-se pelo prédio de nº 1.058, imóvel assobradado

com: salão comercial independente com 02 cômodos e banheiro no pavimento térreo e

no pavimento superior residência com sala, área de luz ,01 suíte, 01 dormitório,

banheiro, copa e cozinha e lavanderia :

FOTO 2: Ilustra o salão comercial, adequado recentemente as normas de acessibilidade.

Área - Cômodo comercial ....................... 107,17 m²

Pavimentos Área (m²)

Pav. Térreo – Salão 107,17

Pav. Superior - Residencia 104,56

Total 255,00 m²

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Foto 4: Ilustra o acesso ao pavimento superior do imóvel que é totalmente independente

do salão comercial existente no térreo.

FOTO 5: Ilustra a sala, podendo ser observado o piso e portas de madeira de qualidade.

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FOTO 6: Ilustra a cozinha , com revestimento e pisos cerâmicos e ainda armários sob

medida.

FOTO 7: Ilustra a lavanderia , com pintura desgastada devido a ação do tempo o que

ocorre também em outros cômodos do imóvel.

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II/4- Características Construtivas

Compartimentos e Nº de pavimentos : 02 pavimentos

Estrutura e cobertura : estrutura de concreto com alvenaria de tijolos

maciços,cobertura de telhas cerâmica sobre estrutura de madeira.

Pisos : salão, cômodos e banheiro (piso cerâmico ), copa, cozinha,

banheiros e lavanderia do pavimento superior ( piso cerâmico), assoalho de madeira (.

Sobre revestimentos : massa de duas demão na fachada e interior, azulejos

decorados banheiros , copa e cozinha.

Forros : laje pré- moldada ( pav. Superior), laje ( salão comercial)

Portas e Esquadrias- portas e esquadrias madeira (residência); porta de

aço de enrolar ( salão comercial)

Área de Construção:

Total ............................................... 211,78 m²

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III- AVALIAÇÃO

Normas Observadas

A avaliação terá pôr base as recomendações e parâmetros de cálculo preconizados pelas

seguintes Normas, atualmente em vigor:

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos, NBR- 14653-2 -2011,da Associação

Brasileira de Normas Técnicas- ABNT, Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos-

IBAPE/SP- 2011.

Os cálculos serão desenvolvidos para data deste Laudo , Novembro de 2017

3-2) AVALIAÇÃO DO TERRENO

Para a avaliação do terreno o método adequado é o comparativo. Trataremos de

determinar o valor do bem periciado, buscando um só valor ou seja o valor de mercado

utilizando para isto imóveis semelhantes que se encontrem normalmente livres para sua

alienação e aquisição .

- Método Comparativo Direto de Dados de Mercado- Tratamento de Fatores,

Os elementos comparativos , foram homogeneizados , conforme consta no Anexo nº

02 de acordo o que preconiza a NBR -14-653-2- a

R$ 1.618,90 - por metro quadrado; terreno plano , seco , Rua Jose Domingues.

Vt = Vub x At x Fsup x Ffrente x Fprof.x Ftop., onde :

Vt = R$1.618,90 x 115,20x 1,00 x 1,0x 1,00 = R$ 186.497,00

Vt= R$ 187.000,00 ( cento e oitenta e sete mil reais)

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3-2/1- AVALIAÇÃO DAS BENFEITORIAS

Para a avaliação das benfeitorias, iremos utilizar o estudo ‘Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos- Ibape/SP’- Versão 2006, nos moldes do Provimento 02/87 , dos M.M.

Juizes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital , cujos valores dos índices

são publicados pelo Sinduscon - SP

Devemos utilizar também um fator de depreciação em função da idade e do estado de

conservação do imóvel. - Coeficiente K – ( Ross- Heidecke)

O critério especificado usado baseia-se no método Ross- Heidecke que leva em conta o

obsoletismo, o tipo de construção e o acabamento, bem com o estado de conservação da

edificação, na determinação de seu valor de venda.

-De acordo com Estudo “VALORES DE EDIFICAÇOES DE IMÓVEIS URBANOS-

IBAPE-SP/ Versão 2006 , com base nos “ CUB” publicados mensalmente

SINDUSCON/SP ’’ -- CUB- R8N- nov/2017 – R$ 1.325,62 sem desoneração.

Ficha Técnica do Imóvel

Classe

Tipo Residencial / Comercial

Padrão médio = 1,560 R8N = R$ 2068,00 / m²

Idade real/vida referencial 20 anos/60anos = 0,333 – 0,786

Idade em% de vida 33,33%

Estado de conservação Item “c”, regular a reparos simples

Coeficiente“K”(Ross-

Heidecke)

0,786 – Foc -0,82

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III-3/2-) VALOR DA CONSTRUÇÃO

Tipo de benfeitoria Área da

Benfeitoria

Depre-

Ciação

Valor

Unitário

Valor total da

benfeitoria

casa 211,78 m2 0,82 2.068,00 359.128,00

Total Benfeitorias R$ 359.128,00

III/4) VALOR TOTAL DO IMÓVEL

Prédio Comercial

Construção........................................R$ 359.128,00

Terreno...............................................R$ 187.497,00

TOTAL.......................................... R$ 546.625,00

ou, em números redondos:

Valor do imóvel ora avaliado: dez-2017

– Imóvel comercial/residencial, localizado a rua Cel. Teófilo Leme, nº 1.058 , objeto

da matricula nº 2.324 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bragança

Paulista

(QUINHENTOS E QUARENTA E SETE MIL REAIS)

R$ 547.000,00 /dez-2017

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ENCERRAMENTO

Colocando-se à disposição de V. Exa. para eventuais esclarecimentos, dá-

se por encerrado o presente laudo, composto de 11 folhas, impressas de um só lado,

exceto esta última que vai datada e assinada.

Anexos 1: Elementos Comparativos , memória de cálculo .

.

Bragança Paulista, 11 de Dezembro de 2017

Marisa Helena Villaça

Engenheira Civil - Crea. 0601558828

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EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE

BRAGANÇA PAULISTA.

Proc. nº. 0005432-38.2016.8.26.0099

MARISA HELENA VILLAÇA, Engenheira Civil, Crea nº 0601558828,

Perita Judicial tendo procedido à avaliação do bem nos autos da Ação de Cumprimento

de Sentença , requerida por MARIA VALDIRENE CACIANE, contra LUIS ALBERTO

DEL COL, processo em trâmite perante este Digno Juízo e Cartório do Segundo Ofício,

vem, mui respeitosamente, requerer o que segue:

- levantamento de seus honorários periciais, expedindo –se a competente guia.

Termos em que,

Pede deferimento.

Bragança Paulista. 11 de Dezembro 2017

____________________________________

MARISA HELENA VILLAÇA

( Eng Civil – CREA- 060.155.882-8 )

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ANEXO 1

ELEMENTOS COMPARATIVOS

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