fls. 179 joaquim vicente de rezende lopes · 2020-05-05 · joaquim vicente de rezende lopes engo...

Joaquim Vicente de Rezende Lopes ENGo CIVIL E MECÂNICO

CREA 0600590772

Rua Álvares Machado, 41 – 4º Andar – Cj. “M” – Liberdade – São Paulo/SP – CEP 01501-030 – PABX (11) 3105-4522 e-mail: [email protected]

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LOCAL

Rod. Fernão Dias

Rod. D. Pedro I

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CLASSE I – Lavoura sem restrições:

Compreendem as terras cultiváveis em caráter permanente, com produção de colheitas médias e elevadas de todas as culturas adaptadas ao clima e que não envolvem problemas de conservação ou introdução de melhoramentos especiais. Sob todos os aspectos, trata-se de terras muito boas, férteis, cujo solo (profundo) se apresenta bem suprido de elementos necessários ao crescimento das plantas, conservando bem a água; fáceis de trabalhar, apresentam declividade suave e dispensam práticas especiais para controle de erosão.

CLASSE II – Lavoura com prática simples:

Em linhas gerais, possuem quase as mesmas características que as terras da Classe I, exceção feita a certas condições que não permitem a sua classificação naquela categoria. Exigem uma ou mais práticas especiais para conservação da fertilidade do solo. Algumas apresentam declividade capaz de provocar erosão, outras exigem processos artificiais de drenagem, enquanto que umas poucas podem se apresentar com baixa capacidade de retenção de água.

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CLASSE III – Lavoura com prática intensas:

São terras cultiváveis, mas que exigem práticas intensas ou complexas para culturas permanentes de todos os tipos, climaticamente adaptadas, com colheitas médias ou elevadas. Trata-se de terras moderadamente boas, com um ou mais fatores significativos que restringem o seu uso.

CLASSE IV – Lavoura esporádica (pasto):

São terras que não servem para culturas contínuas ou regulares, mas que podem ser

cultivadas em períodos curtos, quando devidamente protegidas. Dão bons resultados

quando utilizadas para culturas anuais, durante apenas um ano num período de seis,

destinando-se os cinco demais anos do período para pastagens ou culturas de ciclo

longo e protetoras do solo. Trata-se de terras suficientemente boas para culturas

permanentes que protegem o solo ou mesmo para o plantio ocasional de culturas

anuais climaticamente adaptadas. Em geral, são caracterizadas pela baixa

produtividade, drenagem deficiente, presença de declives íngremes, de pedregosidade

e de erosão severa.

CLASSE V – Pastagens sem restrições:

São terras que não se prestam para culturas anuais, mas que podem ser adaptadas à

produção de algumas culturas permanentes, pastagens ou florestas, sem grandes

problemas de conservação ou à aplicação de restrições e medidas especiais de

proteção do solo. Caracterizam-se pela baixa fertilidade, pela presença de zonas de

inundação permanente, pôr afloramentos de rocha ou de qualquer outra obstrução de

caráter constante; podem apresentar ainda declives íngremes ou serem praticamente

planas, apesar de todos os fatores restritos já enumerados.

CLASSE VI – Pastagens com prática simples:

São terras impróprias para o cultivo de culturas anuais, mas podem ser utilizadas para

os mesmos fins expostos na categoria anterior, embora com restrições moderadas em

seu uso, exigindo pequenos problemas de conservação, a fim de assegurar uma

cobertura vegetal adequada, capaz de conservar o solo e possibilitar a continuidade de

colheitas econômicas. O solo é de pouca profundidade e sua declividade excessiva, o

que as torna vulneráveis aos ataques da erosão.

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8429

64

.

fls. 270


CREA 0600590772


CLASSE VII – Pastagens com práticas intensas (florestas):

São terras que, além de não se prestarem à prática de culturas anuais, apresentam

marcantes limitações mesmo para alguns tipos de cultura permanente e protetora do

solo, para pastagens ou para florestas. Estão altamente sujeitas aos ataques da

erosão, pelo que exigem, consequentemente, acentuadas restrições de uso

CLASSE VIII – Abrigo da vida silvestre:

São terras impróprias para quaisquer tipos de vegetação de valor econômico. Em

geral, são formadas por terrenos montanhosos, íngremes, com afloramentos rochosos,

areias costeiras etc.

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fls. 271


CREA 0600590772


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fls. 273


CREA 0600590772


CLASSES

SITUAÇÃO

I

100%

II

95%

III

75%

IV

55%

V

50%

VI

40%

VII

30%

VIII

20%

ÓTIMA 100%

1,000

0,950

0,750

0,550

0,500

0,400

0,300

0,200

MUITO BOA 95%

0,950

0,903

0,713

0,523

0,475

0,380

0,285

0,190

BOA 90%

0,900

0,855

0,675

0,495

0,450

0,360

0,270

0,180

DESFAVORÁVEL 80%

0,800

0,760

0,600

0,440

0,400

0,320

0,240

0,160

MÁ 75%

0,750

0,713

0,563

0,413

0,375

0,300

0,225

0,150

PÉSSIMA 70%

0,700

0,665

0,525

0,385

0,350

0,280

0,210

0,140

V A L O R D A S T E R R A S R Ú S T I C A S SEGUNDO A CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO

QUADRO III

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CREA 0600590772


Classe II – Situação Boa – Coeficiente = 0,855.

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CREA 0600590772


ESTADO DE

CONSERVAÇÃO

FUNCIONALIDADE

ADEQUADA PARCIALMENTE

ADEQUADA SUPERADA RESIDUAL

- 100% - 75% - 50% - 20%

Ótimo (100%) 1 0,75 0,5 0,2

Bom (80%) 0,8 0,6 0,4 0,16

Regular (60%) 0,6 0,45 0,3 0,12

Precário (40%) 0,4 0,3 0,2 0,08

Mau (20%) 0,2 0,15 0,1 0,04

Péssimo (00%) 0 0 0 0

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ELEMENTO nº 01

Local: Município de Atibaia/SP

Área: 44,63 Alqueires = 108,00 ha

Fonte: Site VIVA REAL – cod. 18388......Fone: (11) 4524 2070/94027 1095

Oferta: R$ 3.900.000,00.....................................................Data: junho/2019

CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II - pastagens 80% = 86,40 ha

CLASSE VII - matas e culturas 20% = 21,60 ha

BENFEITORIAS: CASA SEDE ( X ) CURRAL ( X )

CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO ( X )

CASA DE COLONO ( X ) REPRESA/AÇUDE ( X )

VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 400.000,00

VALOR DA TERRA NUA (TN/ha):

FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 3.110.000,00

FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO (FT):

CLASSIFICAÇÃO E SITUAÇÃO:

= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00|

= CLASSE VI – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,360 = 2,37

FT = (1,00 x 86,4 ha) + (2,37 x 21,6 ha)/108,00 ha = 1,27

VALOR UNITÁRIO HOMOGENEIZADO (qmf):

qmf = R$ 3.110.000,00 x 1,27

108,00 ha

qmf01 = R$ 36.571,29/ha

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ELEMENTO nº 02

Local: Bairro Portão, Atibaia/SP


Fonte: Site VIVA REAL – cod. SI0001.......................Fone: (11) 3667 7623

Oferta: R$ 5.200.000,00....................................................Data: junho/2019


CLASSE IV – mata/reflorestamento 20% = 12,58 ha

BENFEITORIAS: CASA SEDE ( X ) CURRAL ( )

CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO (X )

CASA DE COLONO ( ) REPRESA/AÇUDE ( X )



FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 3.930.000,00



= CLASSE II – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,855 = 1,00

= CLASSE IV – SITUAÇÃO MUITO BOA = 0,855/0,523= 1,63

FT = (1,00 x 50,34 ha) + (1,63 x 12,58 ha)/62,92 ha = 1,12


qmf = R$ 3.930.000,00 x 1,12

62,92 ha

qmf02 = R$ 69.955,49/ha

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ELEMENTO nº 03

Local: Beiral das Pedras, Atibaia/SP


Fonte: Site VIVA REAL- cod. SI0012......Fone: (11) 4416 3334/94153 1636

Transação: R$ 1.500.000,00 ............................................ Data: junho/2019

CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II - pastagens e lavoura 45% = 19,60 ha

CLASSE VI - matas 55% = 23,96 ha


CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO (X )




FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 1.100.000,00





FT = (1,00 x 19,60 ha) + (2,37 x 23,96 ha)/43,56 ha = 1,75


qmf = R$ 1.100.000,00 x 1,75

43,56 ha

qmf03 = R$ 44.191,92/ha

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ELEMENTO nº 04

Local: Bairro Ponte Alta, Atibaia/SP


Fonte: Site VIVA REAL- cod. 473..........Fone: (11) 2528 8362/99128 6489

Oferta: R$ 2.650.000,00....................................................Data: junho/2019

CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE I – pastagens, lavoura 80% = 15,52 ha

CLASSE IV - matas 20% = 3,88 ha


CASA ADMINISTRADOR ( ) DEPÓSITO ( )


VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: VB = R$ 1.000.000,00


FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 1.385.000,00



= CLASSE I – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,950 = 0,90

= CLASSE IV – SITUAÇÃO MUITO BOA = 0,855/0,523 = 1,63

FT = (0,90 x 15,52 ha) + (1,63 x 3,88 ha)/19,4 ha = 1,046


qmf = R$ 1.385.000,00 x 1,046

19,4 ha

qmf04 = R$ 74.247,42/ha

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ELEMENTO nº 05

Local: Estância Santa Maria do Portão, Atibaia/SP – 1Km do asfalto


Fonte: Site VIVA REAL- cod. 430.............Fone: (113402 3315/94036 6681

Oferta: R$ 10.000.000,00............................................Data: novembro/2017

CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II – pastagens, lavoura 80% = 160,68 ha

CLASSE IV - mata 20% = 40,18 ha


CASA ADMINISTRADOR ( X ) DEPÓSITO (X )




FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 8.200.000,00




= CLASSE IV – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,495 = 1,72

FT = (1,00 x 160,68 ha) + (1,72 x 40,18 ha)/200,86 ha = 1,14


qmf = R$ 8.200.000,00 x 1,14

200,86 ha

qmf05 = R$ 46.539,88/ha

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ELEMENTO nº 06

Local: Estrada Municipal Francisco R. Puga, Atibaia – Jd. Maracanã/SP


Fonte: Site VIVA REAL- cod. 909..............................Fone: (11)94842 7242

Oferta: R$ 850.000,00.......................................................Data: junho/2019

CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE II – pastagens, lavoura 75% = 6,35 ha

CLASSE V - mata 25% = 2,12 ha


CASA ADMINISTRADOR ( X ) DEPÓSITO (X )

CASA DE COLONO (.X ) REPRESA/AÇUDE ( . )



FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) - VB = R$ 465.000,00




= CLASSE V – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,450 = 1,9

FT = (1,00 x 6,35 ha) + (1,9 x 2,12 ha)/8,47 ha = 1,22


qmf = R$ 465.000,00 x 1,22

8,47 ha

qmf06 = R$ 66.977,56/ha

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CREA 0600590772


ELEMENTO nº 07

Local: Bairro da Boa Vista, Atibaia/SP


Fonte: Site VIVA REAL- cod. R3009..........................Fone: (11)99310 0939

Oferta: R$ 600.000,00 Data: novembro/2017

CLASSIFICAÇÃO DA TERRA: CLASSE IV - pastagens 80% = 8,00 ha

CLASSE VI - mata 20% = 2,00 ha

BENFEITORIAS: CASA SEDE ( ) CURRAL ( )





FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) = R$ 360.000,00



= CLASSE IV – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,495 = 1,72


FT = (1,72 x 8,00 ha) + (2,37 x 2,00 ha)/10,0 ha = 1,85


qmf = R$ 360.000,00 x 1,85

10,00 ha

Qmf07 = R$ 66.600,00/ha

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CREA 0600590772


ELEMENTO nº 08

Local: Bairro Itapetininga, Atibaia/SP.


Fonte: Site ZAP imóveis - cod. IM011500848...................Fone:

Oferta: R$ 440.000,00.......................................................Data: junho/2019


CLASSE III - mata 25% = 1,21 ha



CASA DE COLONO ( ) REPRESA/AÇUDE ( )

VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: Não há


FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) = R$ 396.000,00




= CLASSE III – SITUAÇÃO BOA = 0,855/0,675 = 1,26

FT = (1,00 x 3,63 ha) + (1,26 x 1,21 ha)/4,84 ha = 1,06


qmf = R$ 396.000,00 x 1,06

4,84 ha

Qmf08 = R$ 86.727,27/ha

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ELEMENTO nº 09

Local: Sítio Santa Rita, Bairro Ponte Alta,Atibaia/SP.


Fonte: Site ZAP imóveis - cod. IM018933982.............Fone: (19)3790 1617

Oferta: R$ 2.600.000,00...................................................Data: junho/2019


CLASSE IV - mata 20% = 3,76 ha



CASA DE COLONO ( ) REPRESA/AÇUDE ( )

VALOR ESTIMADO PARA AS BENFEITORIAS: R$ 1.200.000,00


FATOR OFERTA: 0,90

VTN = (VV x 0,9) = R$ 1.140.000,00




= CLASSE IV– SITUAÇÃO MUITO BOA = 0,855/0,523 = 1,63

FT = (1,00 x 15,04 ha) + (1,63 x 3,76 ha)/18,80 ha = 1,12


qmf = R$ 1.140.000,00 x 1,12

18,80 ha

Qmf09 = R$ 67.914,89/ha

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

112

1344

-92.

2018

.8.2

6.01

00 e

cód

igo

791D

3F2.

Est

e do

cum

ento

é c

ópia

do

orig

inal

, ass

inad

o di

gita

lmen

te p

or J

OA

QU

IM V

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NT

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EN

DE

LO

PE

S e

Trib

unal

de

Just

ica

do E

stad

o de

Sao

Pau

lo, p

roto

cola

do e

m 2

4/07

/201

9 às

10:

38 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

9410

8431

03

.

fls. 299


CREA 0600590772


Q U A D R O R E S U M O D E V A L O R E S

Elemento R$/hectare

qmf1 R$ 36.571,29

qmf2 R$ 69.955,49

qmf3 R$ 44.192,92

qmf4 R$ 74.247,42

qmf5 R$ 46.539,88

qmf6 R$ 66.977,57

qmf7 R$ 66.600,00

qmf8 R$ 86.727,27

qmf9 R$ 67.914,89

CÁLCULO DA MÉDIA SIMPLES:

X = R$ 559.726,73 = R$ 62.191,85

09

CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA: + ou - 30%

Limite Máximo (+ 30%) = R$ 80.849,41

Limite Mínimo (- 30%) = R$ 43.534,29

Excluindo os elementos 1 e 8 que se encontram fora do intervalo de 30%,

teremos:

CÁLCULO DA MÉDIA SANEADA:

X = R$ 436.428,17 = R$ 62.346,88

7

Par

a co

nfer

ir o

orig

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m 2

4/07

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38 ,

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o nú

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JMJ1

9410

8431

03

.

fls. 300


CREA 0600590772


CÁLCULO DO INTERVALO DE CONFIANÇA: + ou - 30%

Limite Máximo (+ 30%) = R$ 81.050,94

Limite Mínimo (- 30%) = R$ 43.642,81

Considerando que todos os elementos estão dentro do intervalo de

confiança, adotaremos para o valor médio do hectare, igual a:

qmf = R$ 62.346,88 /hectare

Par

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m 2

4/07

/201

9 às

10:

38 ,

sob

o nú

mer

o W

JMJ1

9410

8431

03

.

fls. 301

fls. 179 joaquim vicente de rezende lopes · 2020-05-05 · joaquim vicente de rezende lopes engo...

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