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LEGISLAÇÃO PUBLICADA NO DIÁRIO DA REPÚBLICA

Alteração à delimitação da Reserva Ecológica Nacional do município de Ponte de Lima – Portaria n.º 263/2011, de 09 de Setembro.Texto integral: >>>

Definição dos indicadores de liquidez geral e autonomia financeira com vista ao acesso e permanência na actividade de construção das empresas do sector, fixação dos respectivos valores de referência e revogação da Portaria n.º 971/2009, de 27 de Agosto – Portaria n.º 274/2011, de 26 de Setembro.Texto integral: >>>

Alteração do regime de licenciamento e fiscalização da prestação de ser-viços e dos estabelecimentos de apoio social, regulado pelo Decreto-Lei n.º 64/2007, de 14 de Março, contemplando os princípios de simplificação e agilização do regime de licenciamento previstos no Decreto-Lei n.º 92/2010, de 26 de Julho, e actualiza as remissões e referências legislativas constantes do Decreto-Lei n.º 64/2007, de 14 de Março – Decreto-Lei n.º 99/2011, de 28 de Setembro.Texto integral: >>>

Determinação do coeficiente de actualização das rendas dos diversos tipos de arrendamento, para vigorar no ano civil de 2012, em 1,0319 – Aviso n.º 19512/2011 do Instituto Nacional de Estatística I.P. (INE) publicado em Diário da República, II Série, n.º 189, de 30 de Setembro.Texto integral: >>>

Declara a inconstitucionalidade, com força obrigatória geral, das seguintes normas do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto (exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária):

i) da norma contida no n.º 2 do artigo 4.º;

ii) das normas constantes dos artigos 6.º, n.º 4, alínea c), 25.º, n.º 2, alínea b), e 44.º, n.º 1, alínea d), na parte em que se reportam à violação e aos efeitos da condenação na sequência da violação do preceituado no n.º 2 do artigo 4.º do mesmo diploma.

EDIÇÃO SETEMBRO | 2011 | Direito Imobiliário

RECENTES DECISÕES DOS TRIBUNAIS SUPERIORES

I - Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 362/2011 (Processo n.º 746 10)

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Cumprimento defeituoso do contrato-promessa – Acórdão de 13.09.2011:

“A par da obrigação principal convencionada no contrato-promessa e das acessórias ou secundárias que surjam como instrumentais daquela podem existir outras que se apresen-tem como autónomas ou “desvinculadas” da obrigação da contraparte, não se integrando no sinalagma específico do contrato-promes-sa e escapando à obrigação típica principal e às que integram deveres secundários ou acessórios e instrumentais daquela. Tais obrigações poderão ser invocadas, quan-do se mostre que as partes, ao realizarem o contrato prometido, não pretenderam alte-rar o objecto das obrigações clausuladas na promessa (modificando-as ou extinguindo-as) e na medida em que as mesmas sejam providas da necessária autonomia, como fun-damento de acção de cumprimento ou inde-mnização por incumprimento ou cumprimen-to defeituoso, mas sempre fora do regime do cumprimento ou do incumprimento do con-trato-promessa enquanto tal e do complexo das obrigações jurídicas que o enformam em atenção à principal.

Indemonstrados esses pressupostos – não al-teração do objecto do contrato-promessa e autonomia das obrigações -, celebrado o con-trato prometido e satisfeitas as obrigações principais e típicas do contrato-promessa, extinguem-se definitivamente as obrigações que, enquanto tais, lhes eram instrumentais e acessórias, extinguindo-se o contrato pelo cumprimento, porventura defeituoso.

O cumprimento defeituoso tem como pressupos-ta a ideia de que, aquando da entrega da coisa, o comprador desconhecia o vício ou inexactidão da prestação efectuada pela outra parte.

Recai sobre quem invoca a prestação ine-xacta da outra parte o ónus de demonstrar os factos que integram esse incumprimento (facto ilícito) e os prejuízos dele decorrentes (dano).

Saber se determinados danos assumem ou não a «gravidade» a que alude o art. 496º-1 do C. Civil é o mesmo que, em sede de danos não patrimoniais, ter ou não por verificado o requisito “dano”, como pressuposto da o-brigação de indemnizar.

Dano grave não terá que ser aquele que é exorbitante ou excepcional, mas também aquele que sai da mediania, que ultrapassa as fronteiras da banalidade.”Texto integral: >>>

Acessão industrial imobiliária e aquisição do direito de superfície – Acórdão de 20.09.2011:

“Ainda que com posições divergentes na ju-risprudência é maioritária a posição de que nada obsta ao exercício do direito (potesta-tivo) de acessão industrial imobiliária o facto de a obra ser integrada ou incorporada em prédio urbano. Mister é que a incorporação se realize de modo a que a obra realizada constitua uma realidade física sequenciada e integrada no edifício que a recebeu, podendo ser compósita mas estruturalmente inserida e integrada.

(continuação na página seguinte)

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II - Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça

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Para que se possa falar de uma incorpora-ção de obra nova em edifício urbano terá que arrancar-se, necessariamente, da realidade existente, como edifício receptor da incorpo-ração, que conleva, et pour cause, uma alte-ração estrutural, mas de parametrização idêntica ou funcionalmente conformada.

No caso dos autos ficou provado que o Réu/recorrente edificou, de boa fé – porque com autorização dos anteriores proprietários – um andar sobre um armazém existente (onde os anteriores proprietários exerceriam a indús-tria de colchoaria) e que para o fazer teve de colocar uma “construir a laje de tecto do armazém” e que “sem a laje referida em 15., não era possível construir o andar.”

Para que uma construção efectuada num ou sobre um prédio urbano adquira a função de inseparabilidade torna-se necessário que: a) - a edificação realizada se insira ou integre no edifício, parte dele ou ruínas existentes; b) - que a construção edificada, ainda que de feição arquitectónica não coincidente ou con-tinuada, assente e seja a continuação física do prédio ou parte dele existente; c) - que entre a construção existente e a obra edifi-cada se perceba a confusão do existido e do inovado; d) - que não existam soluções de descontinuidade entre a construção existente e a construção realizada; e) - que se consti-tua uma unidade (continuada e inseparável) entre a coisa existente e o edifício que pas-sou a existir; f) - que a construção, no seu todo e na estrutura fundante e matricial, se prefigure como uma unidade indissolúvel e permanente.

A constituição do direito de superfície pode revestir duas modalidades: uma sobre ter-reno ou solo alheio e outra sobre construção

já existente no terreno alheio, pertencente a um superficiário, e sobre a qual é edificado uma nova construção.

Do que vem dito extrai-se que o superficiário pode construir em edifício alheio ficando, no entanto a construção sujeita às regras da propriedade horizontal.

Afigura-se-nos que a solução só poderá ser a de, mesmo não tendo sido o dono da construção edificada sobre imóvel que não lhe pertencia, o proprietário ou superficiário desta última, atribuir a possibilidade de ad-quirir o direito de superfície sobre o terreno em que o imóvel está construído. Só deste modo será possível criar uma solução que salvaguarde a posição do proprietário do imóvel construído sobre um outro que não lhe pertence e evitar uma situação de não direito ou de ausência de direito que impeça o pro-prietário do imóvel matricial de propulsionar acções contra as quais o outro não poderá opor um direito validamente constituído.”Texto integral: >>>

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Contrato-Promessa de Compra e Venda e Interpelação Admonitória – Acórdão de 22.09.2011:

“Não há dúvida que o preço, segundo o que vem clausulado era determinado em fun-ção da área possível de construção, este um aspecto (factor) essencial para a autora contratar e, por isso, quando os RR enviam a carta com características admonitórias, o certo é que o preço global do contrato ainda não estava determinado pelas partes (havia divergências relativamente à área de construção, sendo certo que esta era definida em função do que a CML permitisse e não da área bruta de construção).

No entanto, esse facto per si também não justifica a não comparência da autora no acto da escritura que estava agendada e nessa medida também é responsável (até podia acontecer que no acto de escritura as partes podiam acordar o preço).

Na verdade, segundo o que vem prova-do a escritura apenas estava dependente da definição do preço contratual, mas esta questão em função dos elementos já exis-tentes ao nível camarário, podia ser resolvida no próprio acto da escritura.

Isto para dizer que, no contexto contratual em causa, a ausência injustificada da autora na escritura também contribuiu para o in-cumprimento do contrato.

Por outro lado, da parte dos RR, como se disse, aquela carta não podia ter os efei-tos admonitórios plenos, porque segundo o próprio clausulado do contrato, o preço glo-bal ainda não estava definitivamente as-sente, pois, sempre dependia da área de construção autorizada pela Câmara Munici-pal de Lisboa.

Significa, que era primeiro necessário definir o preço global em função da área de construção autorizada pela CML (era o que previa o contrato – cfr. clª 5ª ), mas, para isso, as partes tinham de negociar. Sublinhe-se que os contratos devem ser pon-tualmente cumpridos no quadro dos princípios de boa fé. (cfr. arts 406 nº1 e 762 nº2 do C. Civil). E nessa medida e com a ausência de um acor-do sobre um elemento essencial do contrato, como é o preço, ambas são responsáveis em igual medida pelo insucesso do contrato.

Portanto, em função de todo este circunstan-cialismo fáctico, concluímos no sentido de que a não realização do contrato se deveu a ambos os contraentes.”Texto integral: >>>

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Contrato-promessa de arrendamento com antecipação do gozo da coisa – Acórdão de 13.09.2011:

“A lei não se basta com o sentido compreen-dido realmente pelo declaratário, significando o entendimento subjectivo deste, mas ape-nas concede relevância ao sentido que apre-enderia o declaratário normal, colocado na posição do real declaratário – a pessoa com capacidade, razoabilidade, conhecimento e diligência medianos (ut P. Mota Pinto, op. cit., pg. 208); não se impõe ao declaratário uma investigação sobre o que o declarante preten-deu significar com esse comportamento, mas antes a apreensão do sentido objectivo que resulta da declaração, independentemente da cognoscibilidade da verdadeira intenção do declarante.

Ora, no sentido de que estamos perante um verdadeiro contrato de arrendamento, encon-tramos determinadas cláusulas, como a 1ª e a 2ª, estabelecendo um prazo para o arren-damento e a respectiva data de início (com a concomitante transferência de gozo do locado para a declaratária).

(...) Um elemento, porém, nos parece de-cisivo para que se veja na vontade de vin-culação das partes a de um mero contrato preparatório, que não de um contrato defini-tivo – trata-se da “necessidade de obtenção da licença a que alude o artº 5º do D.-L. nº 160/2006 de 8 de Agosto” e do facto de, só após a obtenção de tal licença, se poder ce-lebrar, no prazo de 15 dias, o contrato de ar-rendamento (cláusula 6ª).

Esta “necessidade” é lícito efectivamente que se extraia do disposto nos artºs 1070º nº1 C.Civ. e 5º nº1 D.-L. nº 160/2006 de 8 de Agosto.

Portanto, parece lógico assumir-se que, na inexistência de licença de utilização, seria im-possível a celebração do contrato, sem que a necessidade de licença afectasse, como é ób-vio, uma mera promessa, com a componente de aquisição futura da licença em causa.

(...) A entrada no gozo do imóvel não carac-teriza irreversivelmente o contrato como um verdadeiro contrato definitivo, da mesma for-ma que, se um promitente comprador, entra no gozo do imóvel prometido vender, não se poderá concluir apodicticamente que o pas-sou a possuir em nome próprio, à semelhança do proprietário.

Não vemos razão ponderosa para a afirmação de que as regras da resolução do contrato de-finitivo se não aplicam à promessa, por duas razões essenciais:

- em primeiro lugar, porque a promessa an-tecipou o contrato definitivo, nos seus efei-tos essenciais (gozo da coisa e pagamento da renda), com carácter estável e duradouro;

- depois porque a economia do contrato é uma só, e parece manifesto que o bom pai de família, perante o incumprimento da o-brigação de pagamento de renda, se desin-teressaria justificadamente da celebração do contrato definitivo, e invocaria a resolução do contrato;

(continuação na página seguinte)

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III - Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto

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- finalmente, porque figura da promessa com tradição da coisa possui já hoje consagra-ção legal, designadamente no disposto no artº 442º C.Civ., não podendo considerar-se uma figura residual ou meramente acessória da promessa, submetida ao estrito regime desta, no que concerne o seu objecto prin-cipal de simples compromisso de celebração futura de um contrato.

Desta forma, entendemos que ao contrato-promessa de arrendamento, com antecipação do gozo da coisa e do pagamento da renda, podem aplicar-se as cláusulas relativas à re-solução do contrato definitivo, se este ainda não foi celebrado, por aplicação do disposto na 1ª parte do nº1 do artº 410º C.Civ.”Texto integral: >>>

Venda de pais a filhos – Acórdão de 27.09.2011:

“O art. 877º, nº 1 do Cód. Civil estabelece que «os pais e avós não podem vender a fi-lhos ou netos, se os outros filhos ou netos não consentirem na venda; o consentimen-to dos descendentes, quando não possa ser prestado ou seja recusado, é susceptível de suprimento judicial.»

Porém, se a venda vier a ser efectuada não é nula, mas tão só anulável, podendo essa anulação, conforme flui do nº 2 desta mesma disposição legal, ser pedida pelos filhos ou netos que não deram o seu consentimento, dentro do prazo de um ano a contar do co-nhecimento da celebração do contrato, ou do termo da incapacidade, se forem incapazes.

Com a proibição da venda a descendentes pretende-se obstar a que, sob a capa da com-pra e venda, se efectuem doações

simuladas a favor de algum ou alguns dos descendentes, com o fim de evitar a sua im-putação nas respectivas quotas legitimárias, assim se prejudicando os restantes.

O consentimento, de acordo com o art. 219º do Cód. Civil, não está sujeito a forma es-pecial, mesmo que essa forma venha a ser exigida para o contrato de compra e venda e pode, inclusive, ser prestado tacitamente nos termos gerais (art. 217º).

Tal consentimento pode, no entanto, ser ob-jecto de suprimento por parte do tribunal quando seja recusado por algum descendente ou quando não possa ser por ele prestado, como sucede na hipótese de o descendente em causa ser incapaz, estar ausente ou estar impedido por outra causa. O processo de su-primento em caso de recusa acha-se regula-do no art. 1425º do Cód. do Proc. Civil e o de suprimento por outras causas no art. 1426º do mesmo diploma.

Tendo sido celebrado entre os pais e uma sua filha um contrato-promessa através do qual os primeiros prometeram vender e a segunda prometeu comprar um imóvel e tendo a outra filha, bem como o seu marido, autorizado a celebração desse contrato, há que concluir que estes, se bem que de forma tácita, já emitiram declaração de consentimento à ven-da, uma vez que o incumprimento da obriga-ção de emitir a declaração de venda por parte dos promitentes vendedores pode levar a que o tribunal se substitua a estes, proferindo, por via da execução específica, sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, nos termos do art. 830°, n° 1 do Cód. Civil.”Texto integral: >>>

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III - Acórdãos do Supremo Tribunal do Porto (continuação)

I - IMOBILIÁRIO Jornal “O Público”

Dia 14 de Setembro- Habitação no Algarve durante o 1.º Trimes-tre: fogos usados entraram no mercado a preços mais baixos, mas na habitação nova, os valores subiram 9%;- Consultora Jones Lang LaSalle Portugal ex-pande actividades no mercado Angolano.Para mais informações: >>>

Dia 21 de Setembro- Marketbeat Portugal Outono 2011 confirma fraco dinamismo no mercado imobiliário, que deverá manter-se, pelo menos, até ao final do ano;- Sonae Sierra foi escolhida para gerir centro comercial em Berlim, com 20.000 m2 de Área Bruta Locável e inauguração prevista para 2013.Para mais informações: >>>

II - Vida Imobiliária, Edição n.º 160 – Julho

- Mota Engil compra 75% da empresa reabi-litadora do Bom Sucesso;- Beja recebe o seu primeiro campo de golfe e 800 camas turísticas num investimento de € 40 milhões;- Frank Gehry assina projecto do primeiro Resort da Guarda;- Investimento imobiliário desceu 30% no primeiro semestre de 2011;- Ministério da Economia prepara Programa “Reforma ao Sol” para atrair reformados nórdicos com poder de compra para Portu-gal e impulsionar o sector turístico;- Rendas deverão aumentar de 3 a 3,2% em 2012;- Rendas prime de escritórios de Lisboa en-tre as mais baratas da Europa;- Realizadas em Outubro as 14.as edições da Expo Real em Munique e do Salão Imobi-liário de Portugal;- Financiamento imobiliário no Brasil deverá representar 11% do PIB até 2014;

- Sonae Sierra no Brasil vai duplicar a Área Bruta Locável até 2013.Texto integral: >>>

III – Outras notícias

Dia 01 de Setembro- Lisboa na 42ª posição do ranking das loca-lizações de retalho mais caras do mundo;Para mais informações: >>>

Dia 07 de Setembro- 720 imobiliárias fecharam as portas nos primeiros três meses do ano;Para mais informações: >>>

Dia 21 de Setembro- 14º Salão Imobiliário de Portugal foca oferta no mercado do arrendamento;Para mais informações: >>>

Dia 26 Setembro- Sonae Sierra vai iniciar a construção do seu 13.º empreendimento no Brasil – o Passeio das Águas Shopping;Para mais informações: >>>

IV – Âmbito Internacional

Dia 01 de Setembro

- Global retail markets have rebounded strongly during the last year;Para mais informações: >>>

- Real estate companies located in peripheral Eurozone countries are being punished by in-vestors;Para mais informações: >>>

Dia 26 de Setembro- European property developments face fresh credit squeeze;Para mais informações: >>>

4Esta Analysis contém informação e opiniões de carácter geral, não substituindo o recurso a aconselhamento jurídico para a resolução de casos concretos. Para mais informações, por favor contacte-nos através do email apdi@abreuadvogados.com.

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