Guia de Compra Segura

de Apartamentosna planta

A compra de um apartamento gera muita dúvida aos consumidores, pensando nisso a Tecnisa criou esse Guia que vai ajudá-lo a entender um pouco do universo do mercado imobiliário, proporcionando assim a compra

de seu apartamento com maior segurança.maior segurança.

1. O que é uma IncOrpOradOra?Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições.

3. Onde é regIstrada a IncOrpOraçãO e quaIs Os dOcumentOs que sãO exIgIdOs para O regIstrO?A incorporação imobiliária é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, e será examinada pelo oficial de registro de imóveis, que responderá, civil e criminalmente, caso efetue o arquivamento da documentação que infringe a lei ou der certidão sem o arquivamento dos documentos exigidos.

Para levar á registro um empreendimento, a incorporadora deve apresentar os documentos exigidos pela Lei 4591/64, art. 32, quais sejam:

• Requerimento, assinado pelo Incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro da incorporaçãoimobiliária;

• Títulodepropriedadedoterreno;

• CertidõesNegativas,federais,estaduais,municipais,CNDdoINSSetabelionatodeprotestosdetítulos;

• CertidõesdoImóvel,negativadetributosmunicipaisenegativadeônuseaçõesdoregistrodeimóveis;

• Históricovintenáriodepropriedadedoimóvel;

• Projetoarquitetônicodeconstrução;

• QuadrosdaNBR;

• Alvarádeconstrução;

• Discriminaçõesdasfraçõesideiasdeterreno;

• Atestadodeidoneidadefinanceira.

2. O que é IncOrpOraçãO ImObIlIárIa?Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção civil, para alienação total ou parcial (antes da conclusão das obras), de edificações ou conjunto de edificações

compostas de unidades autônomas, sob o regime de condomínio. O incorporador vende frações ideais do terreno, vinculadas às unidades autônomas (apartamentos, salas, conjuntos etc.), em construção ou a serem

construídas, obtendo, assim, os recursos necessários para a edificação.

4. memOrIal de IncOrpOraçãO da Obra?É o documento no qual o empreendimento a ser comercializado é descrito e caracterizado. Esse documento é levado a registro no Cartório de registro de Imóveis que abrange a região em que o empreendimento será construído juntamente com todos os outros documentos descritos no art. 32 da Lei 4591/64. O registro do Memorial de Incorporação permite a comercialização das unidades do empreendimento dentro das exigênciasestabelecidasemlei.Nele,oconsumidorpoderáencontrarinformaçõessobreáreadoterreno(privativa, comum, total, fração ideal de terreno), além de informações sobre a Incorporadora.

6. O que saber de uma IncOrpOradOra?Para saber se uma incorporadora é confiável procure obter informações sobre quantos empreendimentos foram entregues, bem como padrão de qualidade e pontualidade na entrega dos seus apartamentos. Outro ponto relevante a se verificar é quanto à contratação de financiamento bancário para construção das obras em andamento, uma vez que os bancos só concedem o financiamento às empresas com boa saúde financeira.

8. cláusulas essencIaIs dO cOmprOmIssO de cOmpra e venda?Nocompromissodecompraevendadeimóveis,éessencialincluircláusulasquedescrevamascaracterísticasdo imóvel. Observe também as penalidades às quais o Comprador esta sujeito em caso de inadimplência, bemcomoostermosderescisãocontratual.Tambéméimprescindívelqueconstenocontratooprazodeentrega do imóvel, com seu respectivo prazo de tolerância.

5. O que é matrícula dO Imóvel?A Matrícula do Imóvel é o documento de identificação do imóvel ou terreno, em que constam todos osseusdados.Areferidamatrículaéabertadesdeoprimeiroregistrodeumdeterminadoimóvel.Nocaso da incorporação imobiliária, a mesma deve estar registrada na referida matrícula com o número

competentedeseuregistro.NoRegistrodeImóveisdaCircunscriçãoCompetenteencontra-seamatrícula arquivada, podendo ser solicitada.

7. O que é cOmprOmIssO de cOmpra e venda de Imóvel?É o contrato particular ou público pelo qual alguém se compromete a adquirir um imóvel de outra pessoa (física ou jurídica), e esta pessoa se obriga a entregá-lo, depois que o mesmo esteja pronto

edesdequecompradortenhacumpridosuasobrigaçõescontratuaisdecompraevenda.

9. qual a dIferença entre cOmprOmIssO de cOmpra e venda e escrItura públIca?Ocompromissodevendaecompra,éumdocumentonoqualocompradorganhaodireitodeterapropriedadedoimóvel,quandoeleficarpronto.Seoimóvelaindaestásendoconstruído,ouseestápronto,existealgunsfatores que impedem a transferência do mesmo, como por exemplo, quando o pagamento do imóvel é parcelado. Já a escritura pública é o documento utilizado para transferir a propriedade do imóvel ao comprador.

11. respOnsabIlIdade na entrega dO Imóvel?A responsabilidade pela entrega do imóvel cabe a Incorporadora, uma

vez que esta figura como a contratante junto aos adquirentes das unidades. Ou seja, a Incorporadora assume a responsabilidade pela

entrega das unidades autônomas e por qualquer espécie de dano decorrente do contrato de Incorporação.

13. O que é memOrIal descrItIvO?O Memorial descritivo deve ser assinado no ato da compra do imóvel e apresenta ao Comprador a relação dos materiais de acabamentos que serão utilizados e entregues nos apartamentos e condomínios. É fundamental

que o documento traga informações sobre as marcas de acabamentos e instalações das áreas comuns. Assim, o Comprador tem condições de conferir se a Incorporadora entregou a obra com todos os

acabamentos que foram prometidos.

10. quandO recebereI a escrItura públIca dO Imóvel adquIrIdO? A escritura pública será outorgada ao comprador quando o imóvel estiver pronto e todo o valor do contrato de venda e compra estiver pago à vendedora. É importante levar este documento ao cartório de registro de imóveis para que seja anotado, em sua matrícula, a

compra e a venda desse, pois somente assim se dará a transferência da propriedade.

12. O que encOntrO em um stand de vendas?No“stand”devendasencontramosexpostooprojetodoempreendimentoatravésdemaquetes,plantase imagens das unidades autônomas comercializadas e das áreas comuns, bem como, o apartamento, casamodelodecorados.Alémdisso,encontramostambémosconsultoresimobiliárioshabilitadospara apresentar o empreendimento e as condições de pagamento das unidades disponíveis para comercialização.

14. O que é alIenaçãO fIducIárIa de bem Imóvel?A alienação fiduciária de bem imóvel é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel decoisaimóvel(Leinº9.541/97,art.22).Nessecontrato,ocompradordáopróprioimóvelemgarantia da dívida adquirida para financiá-lo, ficando o imóvel gravado em favor da Incorporadora. Destaforma,emcasodeinadimplênciadoComprador,apropriedadeseráconsolidadaafavordaIncorporadora e levada a leilão extrajudicial.

16. é pOssível utIlIzar fgts na cOmpra de um Imóvel?OsrecursosdacontavinculadadoFGTSpodemserutilizadosnacompradeimóvelresidencialurbano(apartamentos, casas) para:

a) Pagamento parcial ou total do preço de compra do imóvel; b) Pagamento de lance na obtenção da Carta de Crédito ou como complementação do valor da Carta de Crédito para pagamento da parcela de recursos próprios, quando o consorciado permanecer com saldo devedor na AdministradoradeConsórciodevidamentehabilitadapeloBACENaoperarcom“ConsórciodeImóveis”.

Do titular da conta vinculada do FGTS

a) Nãoserpromitentecompradorouproprietáriodeimóvelresidencial,concluídoouemconstrução,financiado peloSFH,emqualquerpartedoterritórionacional. (i) Nacidadeondeexerçasuaocupaçãoprincipal,nascidadeslimítrofesenaregiãometropolitana; (ii) Naatualcidadederesidência

b) Nãoserpromitentecompradorouproprietáriodeimóvelresidencialconcluídoouemconstrução: c) ComprovartempodetrabalhomínimodetrêsanossobregimedoFGTS.

Do imóvel

a) TervalordeavaliaçãonadatadacontrataçãodeatéR$500.000,00.b) Serresidencialurbano(apartamentos,casas,etc.).c) Apresentar,nadatadaavaliação,plenascondiçõesdehabitabilidadeeausênciadevíciosdeconstrução.d) NãotersidoobjetodeutilizaçãodoFGTSemcompraanteriorouliberaçãodaúltimaparceladeconstrução hámenosdetrêsanos.e) Estar devidamente matriculado no Cartório de Registro de Imóveis de sua circunscrição.

Para maiores informações, vale consultar o site da Caixa Econômica Federal através do link: www.caixa.gov.br/fgts/pf_faq_casa.asp

15. O que é hIpOteca?Ahipotecaédireitorealdegarantia,queincidesobreumbemimóveldodevedoroude

terceiro, sem transmissão da sua posse ao credor. A finalidade é vincular o bem imóvel ao cumprimentodaobrigaçãogarantida.Dessaforma,ahipotecaéumgravameconstituído

sobre um bem imóvel quando ele é dado em garantia a uma dívida.

17. quaIs as despesas dO cOmpradOr quandO da escrItura de cOmpra e venda cOm e sem alIenaçãO fIducIárIa? quaIs Os percentuaIs?Asdespesasquandodaescrituradecompraevendaserão:impostodetransmissãodebemimóvelITBI(2%nacidadedeSãoPaulo),despesascartoráriasparaalavraturadaescrituraeregistrodestaperanteocartórioimobiliário. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada cidade.

19. O que é uma spe?SPEsignificaSociedadecomPropósitoEspecífico.Noâmbitododireitoimobiliárioestaempresaé constituída com o propósito de incorporação e construção de determinado empreendimento.

21. é pOssível revender um Imóvel adquIrIdO antes de sua entrega, de que fOrma?A revenda é possível por meio de cessão de direitos, isso porque se tratando de imóvel na planta, o adquirente ainda não possui a propriedade do imóvel, ou seja, ainda não se tornou legítimo proprietário do imóvel, desta forma somente poderá transmitir os direitos de recebimento daquela unidade autônoma mediante instrumento de cessão de direitos (o contrato pelo qual a pessoa titular de direitos –cedente - transfere a outra pessoa – cessionário - seus direitos e obrigações, que adquiriu mediante promessa de venda e compra) e obrigações decorrentes de promessa de venda e compra de unidade autônoma. A cessão de direitos é o contrato pelo qual a pessoa titular de direitos (cedente) transfere a outra pessoa (cessionário) seus direitos e obrigações, que adquiriu mediante promessa de compra e venda, de modo que, por ocasião da escritura pública, o cessionário receba a titularidade do imóvel. As cessões de direitos sobre imóveis estãosujeitasasrecolhimentodoImpostodeTransmissãodeBensImóveis(ITBI)e,ainda,eventualtaxaadministrativaprevista na promessa de venda e compra da unidade autônoma em favor da Incorporadora.

18. O que é ItbI?Trata-sedeumimpostomunicipalcobradosemprequeháatransferênciadepropriedadedequalquer

bem imóvel. A alíquota e a forma de cálculo do imposto variam de acordo com cada cidade.

20. O que é patrImônIO de afetaçãO?O Patrimônio de Afetação refere a uma situação que cria um patrimônio para a SPEapartedopatrimôniodaIncorporadora.Essepatrimônionãorespondepor

outras obrigações da incorporadora em caso de quebra desta.

22. O que é habIte-se?Acertidãodohabite-seéumdocumentoqueatestaqueoimóvelfoiconstruídoseguindo-seas exigências (legislação local) estabelecidas pela prefeitura para a aprovação de projetos.

23. O que sãO jurOs? Existemdoistiposdejuros:moratórioseremuneratórios,tambémchamadoscompensatórios.Os juros moratórios são aqueles aplicados em razão do descumprimento das obrigações, isto é, atraso no adimplemento da prestação contratada e consequente mora do devedor. Os juros remuneratórios (ou compensatórios) são aqueles ditos contratuais ou ainda juros legais, que representam a remuneração cobrada de quem efetuou um empréstimo e deve pagar ao proprietário do capital emprestado.

25. quaIs Os índIces de cOrreçãO mOnetárIa utIlIzadOs na cOmpra de um apartamentO na planta?Em regra, no período compreendido entre a compra e a entrega, ou seja, no período de obras do empreendimento, utiliza-seoINCC–ÍndiceNacionaldeCustodaConstrução,divulgadomensalmentepelaFundaçãoGetúlioVargas,esteafereaevoluçãodoscustosdeconstruçõeshabitacionais.ApósadataprevistaparaaexpediçãodoAutodeConclusãodeObras–Habite-se,oíndicedereajustequepassaaseroIPCA–ÍndiceNacionaldePreçosao Consumidor Amplo, também divulgado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, este efetua a produção contínua e sistemática de preços ao consumidor. Os índices acima mencionados, bem como seus períodos de aplicação, são definidos pela Incorporadora, por sua liberalidade, uma vez que não existe definição legal sobre quais índices devem ser aplicados em quais períodos.

24. O que é cOrreçãO mOnetárIa?Correção monetária ou atualização monetária é a simples manutenção do valor

de compra da moeda pela variação de um índice de preço que reflete o acréscimo (inflação) ou decréscimo (deflação) dos preços no mercado.

1. O que é área prIvatIva?É aquela onde o proprietário detém a integridade do seu domínio, constituído pela superfície limitada pelalinhaexternaquecontornaasparedesdasdependênciasdeusoprivativoeexclusivodoproprietário,sejam elas cobertas ou descobertas e pelo eixo das paredes que separem de outra unidade, no mesmo piso. Importante ressaltar que esta é a área individual, a área em que o condômino detém todo o seu domínio, restrito aos limites, portanto, a área mais importante no momento da compra.

3. O que é área tOtal? A área total de uma unidade autônoma é a somatória da área privativa (área interna da unidade e de uso exclusivo do adquirente) e quota parte da área comum (área externa à unidade e de uso comum dos demais condôminos) que cabe a essa unidade.

4. O que é fraçãO Ideal de terrenO?É a quota parte ideal do terreno que cabe a cada unidade do empreendimento.

2. O que é área cOmum?

Aquelas que podem ser utilizadas em comum por todos os proprietários das unidades autônomas, sendo franqueado o acesso, seu uso e gozo, de forma comunitária, constituídos, por exemplo, pelo

halldoprédio,áreasdelazer,corredoresdecirculação,etc.

Características do imóveldo imóvel