diÁrio das leis ltda. · sérgio jacomino sylvio campos lindenberg filho sylvio capanema thales...

2 2ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4

Alexandre Berthe PintoAngelo Volpi NetoAntonio Artêncio FilhoArnon VelmovitskyBruno Bittencourt BittencourtBruno Medeiros BastosCarlos Roberto TavarnaroDaniel Alcântara Nastri CerveiraDaphnis Citti de LauroEzequiel FrandolosoFelícia Ayako HaradaFelipe Leonardo RodriguesFrancisco dos Santos Dias Bloch

Frank Wendell ChossaniGeraldo Beire SimõesJaques BushatskyJoão Pedro Lamana PaivaJosé Flávio Bueno FischerJosé Hildor LealKênio de Souza PereiraKiyoshi HaradaLucas Bento SampaioLuís Ramon AlvaresLuiz Antonio Scavone JuniorLuiz Ribeiro O. N. Costa JuniorMarcelo Manhães de Almeida

Mário Cerveira FilhoMichel Rosenthal WagnerOlivar VitalePaulo Caldas PaesRenato SavyRodrigo Alves ZaparoliRodrigo KarpatSamuel Luiz AraújoSérgio JacominoSylvio Campos Lindenberg FilhoSylvio CapanemaThales Pontes BatistaWendell Salomão

Colaboradores:

Direção: Dominique Pierre FagaJornalista Responsável:Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073ISSN: 1982-4599

Conselho Editorial:Edson Guedes JuniorGabriel Henrique Borges RibasHeronides Dantas de FigueiredoMauricio Francisco [email protected]

DIÁRIO DAS LEIS LTDA.CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40R. Bocaina, 54 - 05013-901 - São Paulo - SP11 3673-3155 - www.diariodasleis.com.brAdministração: 11 [email protected]: 11 3673-3801 / [email protected]ão: Gráfica Mais MNota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial.Os artigos assinados não refletem necessariamentea opinião da direção do Diário das Leis.

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

https://www.diariodasleis.com.br/index.php

32ª quinzena - Fevereiro 2018 – nº 4

SumárioAluguéis: Licitude no pagamento antecipado dos aluguéis somente por

vontade declarada do locatário ................................................................................ 17

Assembleia Virtual: Sua utilização no condomínio ...................................................... 18

Associação de Moradores: É ilegal a cobrança de taxa condominial de umarua “sem saída” ........................................................................................................ 33

Assuntos CartoráriosÉ necessário averbar o cancelamento do contrato de doação ..................................... 27Tribunal cancela escritura de compra e venda feita por quadrilha especializada

em fraude imobiliária ............................................................................................... 28

Compra e VendaDesconto de 50% na documentação do seu primeiro imóvel? ..................................... 5Anulada a cláusula contratual que permitia a entrega de imóvel por prazo

indeterminado .......................................................................................................... 7Muro pago pelo comprador foi restituído pela construtora porque não constava

em contrato .............................................................................................................. 8

CondomínioSíndico e seus direitos ................................................................................................. 21Locatário incendiou unidade condominial - O que o condomínio pode fazer? .............. 24O condomínio pode obrigar o lojista a manter a sua loja fechada em caso de

inadimplência? ......................................................................................................... 26Condômino convidado a retirar-se da assembleia não comprova o dano moral .......... 26

Corretagem: Imobiliária deverá restituir 20% do valor pago pelo adquirente ............ 9

Direito de Vizinhança: Proprietário comprova os danos causados pela obrado seu vizinho .......................................................................................................... 29

Inventário e Herança: Sobrinhos-netos têm direito à herança por representação ...... 30

LocaçãoImpossibilidade do locador reaver o imóvel mediante denúncia vazia ........................ 10Proprietário que mandou desligar energia elétrica de imóvel deve indenizar morador ... 13É necessário traduzir contrato de locação para estrangeiro? ...................................... 14A entrega das chaves e as obrigações do locatário ..................................................... 16

Locação Comercial: Locatária arcará com os honorários do perito .............................. 15

Locação - Retificação: Quando o nome do cônjuge deverá constar nocontrato de locação? ................................................................................................ 15

Tributos: Contribuição de melhoria e imposto de renda sobre ganho decapital - “bis in idem”? ............................................................................................. 31

Índices de Correção Monetária .................................................................................... 35


Compra e Venda

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

Você sabia que possui direito a um desconto de50% na documentação do seu primeiro imóvel?

Sara Dias*

Muitas pessoas não sabem,

mas ao adquirir um imóvel

você pode ter 50% de des-

conto no pagamento dos

emolumentos.

Tal benefício está previsto

nas Leis nºs 6.015/73 e

6.941/81, que preveem o se-

guinte texto:

“Art. 290. Os emolumentos

devidos pelos atos relaciona-

dos com a primeira aquisição

imobiliária para fins residen-

ciais, financiada pelo Sistema

Financeiro da Habitação, se-

rão reduzidos em 50% (cin-

qüenta por cento).”

Ou seja, para que você te-

nha acesso ao desconto o seu

imóvel deve ser financiado

pelo SFH - Sistema de Finan-

ciamento Habitacional.

Mas, Sara, e se eu tiver

comprado meu imóvel a vis-

ta, ou por outro meio de fi-

nanciamento?

Nessas duas hipóteses, a

lei é clara quanto à negativa.

O desconto somente será

efetivado se você estiver ad-

quirindo seu primeiro imóvel

através do SFH.

O valor deverá ser confir-


Compra e Venda

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

mado com o Cartório da ci-

dade, onde será efetuado o re-

gistro.

Outro ponto legal a ser des-

tacado, é o desconto para

quem estiver adquirindo um

imóvel pelo programa “Minha

Casa, Minha Vida”, que pode

chegar a até 75%, conforme

Lei 11.977/09, senão vejamos:

“Art. 43. Os emolumentos

referentes a escritura pública,

quando esta for exigida, ao re-

gistro da alienação de imóvel

e de correspondentes garanti-

as reais e aos demais atos re-

lativos ao imóvel residencial

adquirido ou financiado no âm-

bito do PMCMV serão reduzi-

dos em: (Redação dada pela

Lei nº 12.424, de 2011).

I - 75% (setenta e cinco por

cento) para os imóveis

residenciais adquiridos do FAR

e do FDS; (Incluído pela Lei nº

12.424, de 2011).

II - 50% (cinquenta por

cento) para os imóveis

residenciais dos demais em-

preendimentos do PMCMV. (In-

cluído pela Lei nº 12.424, de

2011).”

Então relembrando, é neces-

sário para conseguir o descon-

to:

- Ser o primeiro imóvel (a

certidão poderá ser emitida

pela Caixa Econômica Federal

ou feita a próprio punho e en-

tregue no cartório);

- O imóvel ter destinação

exclusivamente residencial;

- A forma de financiamento

deve ser realizada pelo Siste-

ma Financeiro de Habitação.

É importante destacar tam-

bém que muitas vezes esse

processo de financiamento-pa-

gamento-escrituração é reali-

zado pela própria construtora

que você adquiriu o imóvel.

Nesses casos o correto é

solicitar à empresa, o extrato

dos serviços cobrados pelo ban-

co e cartório, analisando-os.

Caso o desconto tenha sido

menor de 50%, você pode so-

licitar a revisão e até mesmo

com uma demanda judicial, se

for necessário.

* A autora é Advogada e atua no escritório Bernardo Advogados Associados.


Compra e Venda

Anulada a cláusula de contratual que permitia aentrega de imóvel por prazo indeterminado

Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Indenização por dano moral.O promitente comprador adquiriu um imóvel com prazo de entrega para janeiro de 2010.

Consta, no contrato, uma cláusula que dizia que tal prazo era meramente estimativo, podendo

variar de acordo com a data de assinatura do contrato de financiamento com a instituição financei-ra, ainda com previsão de dilação de 180 dias e, em caso de força maior ou caso fortuito, o prazo

seria indeterminado.

O imóvel foi entregue, com atraso, em agosto de 2011, sendo constatados vários problemas deconstrução.

A promitente vendedora afirmou que, de acordo com a cláusula nº 5 do contrato, a previsão de

entrega do imóvel está correta e que os problemas de construção alegados pelo promitente com-prador não foram comprovados.

O Tribunal declarou nula a cláusula nº 5 do contrato que condicionava o prazo para a entrega do

imóvel e que permitia que o prazo fosse indeterminado.Portanto, a promitente vendedora foi condenada na obrigação de fazer e proceder aos reparos no

imóvel do promitente comprador, devendo concluir os trabalhos de reparos no prazo de 60 dias, sob

pena de multa diária no valor de R$ 300,00 e ainda ao pagamento de danos materiais, relativos aosvalores dispendidos pelo promitente comprador a título de aluguel e condomínio, mais multa mora-

tória de 2% sobre o valor do contrato e, por danos morais no valor de R$ 15.000,00.

Ementa: Apelação Cível. Ação de indenização. Preliminar. Representação processual. Nulidadesem prejuízo. Dano moral. Aluguéis. Restituição. Astreintes. Honorários recursais.

Dados da Decisão: TJGO - 82300-43.2012.8.09.0011 – Relator: Roberto Horácio Rezende -Data do julgamento: 2.5.2017

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.


Compra e Venda

Muro pago pelo comprador foi restituído pelaconstrutora porque não constava em contrato

Comentário do BDI: Trata-se de uma Ação de Restituição de Valores cumulada com indeniza-

ção por danos morais envolvendo a aquisição de um imóvel em construção, que faz parte do Progra-

ma Habitacional “Minha Casa, Minha Vida”.A construtora alegou que fora edificado um muro de divisão para cada casa, que não integrava o

projeto original, porém é benfeitoria útil e que seria cobrada à parte dos compradores. Alegou

ainda, que os custos de registro no cartório de imóveis, estavam estipulados em contrato e que nãocabe devolução, ainda, que se deve levar em consideração a boa-fé objetiva dos contratos.

O Tribunal entendeu que não houve concordância do comprador em relação à edificação do

muro, por isso não comporta acolhimento e que a construtora não comprovou os gastos da constru-ção, por isso deve ser restituído o valor da edificação. Quanto às eventuais despesas pagas com o

registro de imóveis, cabe ao comprador do imóvel suportar.

Ementa: Aquisição de imóvel em construção. Construtora que cobrara preço adicional, alegandoampliação de benfeitorias. Ausência de pactuado no referido item. Restituição simples do valor em

referência apto a sobressair, mesmo porque o muro aludido não fora impugnado, logo, não existe

dolo. Despesas com registro de imóvel comprovadas, portanto, a devolução não tem supedâneo.Apelo provido em parte.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 1009700-72.2016.8.26.0664 – Relator: Natan

Zelinschi de Arruda - Data do julgamento: 19.12.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.


Corretagem

Imobiliária deverá restituir 20% do valor pagopelo adquirente e a comissão de corretagem

Comentário do BDI: Trata-se compromisso de compra e venda de imóvel em que foi celebradoo distrato por falta de pagamento da adquirente.

A imobiliária sustentou ser cabível a retenção de 25% ou 30% dos valores pagos pela adquirente,

como forma de reembolso das despesas com a venda. Diz ser indevida a devolução dos valorespagos a título de corretagem, pois a adquirente estava ciente da impossibilidade de restituição dos

valores. Declarou ainda, que não há abusividade a ser suscitada sobre as cláusulas contratuais, não

tendo sido constatado erro, dolo, coação ou fraude no compromisso celebrado. Por fim, pede pelaredução dos honorários sucumbenciais, dada a pouca complexidade do tema, sugerindo a quantia

de R$ 300,00, e que a devolução dos valores seja feita de forma parcelada.

O Tribunal decidiu que a imobiliária irá restituir ao adquirente o percentual de 20% sobre osvalores pagos pelo preço do imóvel. Quanto à devolução da verba de corretagem, a imobiliária não

comprovou a ocorrência de qualquer tipo de comunicação a esse respeito ao adquirente do imóvel.

Portanto, a imobiliária arcará com a restituição, atualizada monetariamente, desde o desembolso eacrescido de juros moratórios de 1% ao mês, contados desde a citação e também ao pagamento

dos honorários, arbitrados em 10% do valor da condenação.

Ementa: Compromisso de compra e venda. Distrato já celebrado. Admitida, porém, a majoraçãoda retenção para 20% dos valores despendidos. Abusividade da previsão do distrato que se pode

reconhecer, inclusive diante de entendimento pacificado por súmulas deste Tribunal de Justiça.

Atualização das parcelas desde o desembolso. Ressarcimento dos valores pagos pelo serviço decomissão de corretagem. Falta de adequada informação prévia e destacada quanto ao valor de

despesas havidas com a intermediação. Comunicação que se deu apenas no momento da consuma-

ção do ajuste. Abusividade no repasse. Sentença revista em parte. Recurso da ré parcialmenteprovido.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 1044367-57.2016.8.26.0576 – Relator: Claudio

Godoy – Data do julgamento: 20.12.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.


Da impossibilidade de o locador reaver o imóvellocado mediante denúncia vazia em caso de sucessivas

prorrogações que contabilizem o prazo de 30 meses

Marcelle Mariá*

A Lei de Locações (Lei nº

8.245/1991) prevê, em seu

art. 46[1], que as locações fir-

madas mediante contrato es-

crito com prazo determinado

“igual ou superior a 30 me-

ses”, implicarão em resolução

imediata do contrato ao final

do prazo estipulado, sem ne-

cessidade de qualquer notifi-

cação ou aviso.

Por sua vez, findo o prazo

e continuando o locatário a

exercer a posse do imóvel sem

qualquer oposição do locador,

o contrato de locação passará

a viger por prazo indetermi-

nado, situação em que será

possível ao locador rescindi-

lo mediante notif icação

imotivada e respeitando-se o

aviso prévio de 30 dias.

Neste ponto, importante

destacar que a Lei de Loca-

ções define e conceitua que a

possibilidade de o locador re-

aver o imóvel locado median-

te notificação imotivada é a

denúncia vazia. De outro

modo, nas situações em que

a lei expressamente exige

uma motivação a denúncia

será cheia.

Assim, a controvérsia leva-

da ao Superior Tribunal de

Justiça referiu-se justamente

ao termo “igual ou superior a

30 meses” contido no menci-

onado art. 46, pois, analisan-

do a situação posta e inter-

pretando a legislação ficou

consignado que:

Locação

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○


Locação

Não é cabível a denúncia

vazia quando o prazo de 30

(trinta) meses, exigido pelo

art. 46 da Lei nº 8.245/1991,

é atingido com as sucessivas

prorrogações do contrato de

locação de imóvel residencial

urbano.

Isto é, para que determi-

nada situação se amolde ao

disposto no art. 46, é neces-

sário que os 30 meses sejam

relativos ao contrato original-

mente firmado com este pra-

zo, não sendo possível com-

putar o prazo através de pror-

rogações contratuais, portan-

to, não podendo o contrato,

neste último caso, ser rescin-

dido mediante denúncia vazia

do locador.

Desse modo, nas situações

em que o contrato não seja

originalmente pactuado com o

prazo determinado igual ou

superior a 30 meses, o loca-

dor, em regra, não poderá re-

aver o imóvel[2], ainda que

já esteja ele vigendo por pra-

zo indeterminado, a não ser

nos casos expressamente per-

mitidos em lei, ou seja, medi-

ante denúncia cheia.

Tal estudo tem extrema re-

levância, pois, o rol de situa-

ções permitidas como motiva-

ção da denúncia cheia é

taxativo e limitado, sendo

elas:

– Situações elencadas pelo

art. 9º da Lei de Locações[3];

– Pela extinção do contra-

to de trabalho, quando para

esse fim a locação foi firma-

da;

– Para a realização de

obras;

– Para uso próprio, dos as-

cendentes ou descendentes

do locador;

– Para demolição e

edificação licenciada ou para

a realização de obras aprova-

das pelo Poder Público, que

aumentem a área construída,

em, no mínimo, vinte por cen-

to ou, se o imóvel for desti-

nado a exploração de hotel ou

pensão, em cinquenta por

cento;

– Quando a locação for “ve-

lha”, isto é, tiver mais de 5

anos ininterruptos.

Diante de tanto, fica claro

o intuito legislativo de prote-

ger o locatário, no sentido de

se estabelecer mecanismos

que visam a continuidade da

moradia, seja influenciando

para que os contratos de lo-

cações sejam firmados com o

prazo razoável de 30 meses,

seja impondo medidas para

evitar que o contrato seja ar-

bitrariamente rescindido pelo

locador quando ele não hou-

ver sido firmado naquele pra-

zo.

Convém lembrar, por fim,

que a rescisão do contrato por

parte do locatário é mais fle-

xível, estando ele sujeito ape-

nas à necessidade de proce-

der à prévia notificação ou ao

pagamento de multa propor-

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○


cional ao cumprimento do

contrato, conforme for o

caso[4].

NOTAS

[1] Art. 46. Nas locações

ajustadas por escrito e por

prazo igual ou superior a trin-

ta meses, a resolução do

contrato ocorrerá findo o pra-

zo estipulado, independente-

mente de notificação ou avi-

so.

§ 1º. Findo o prazo ajusta-

do, se o locatário continuar na

posse do imóvel alugado por

mais de trinta dias sem oposi-

ção do locador, presumir-se-á

prorrogada a locação por pra-

zo indeterminado, mantidas as

demais cláusulas e condições

do contrato.

§ 2º. Ocorrendo a prorro-

gação, o locador poderá de-

nunciar o contrato a qualquer

tempo, concedido o prazo de

trinta dias para desocupação.

[2] Art. 4º. Durante o pra-

zo estipulado para a duração

do contrato, não poderá o lo-

cador reaver o imóvel aluga-

do. Com exceção ao que esti-

pula o § 2º do art. 54-A, o lo-

catário, todavia, poderá

devolvê-lo, pagando a multa

pactuada, proporcional ao pe-

ríodo de cumprimento do con-

trato, ou, na sua falta, a que

for judicialmente estipulada.

[3] Art. 9º. A locação tam-

bém poderá ser desfeita:

I - por mútuo acordo;

II - em decorrência da prá-

tica de infração legal ou

contratual;

III - em decorrência da fal-

ta de pagamento do aluguel e

demais encargos;

IV - para a realização de re-

parações urgentes determina-

das pelo Poder Público, que

não possam ser normalmente

executadas com a permanên-

cia do locatário no imóvel ou,

podendo, ele se recuse a

consentilas.

[4] Art. 4º. (...). Parágrafo

único. O locatário ficará dis-

pensado da multa se a devo-

lução do imóvel decorrer de

transferência, pelo seu empre-

gador, privado ou público, para

prestar serviços em localida-

des diversas daquela do início

do contrato, e se notificar, por

escrito, o locador com prazo

de, no mínimo, trinta dias de

antecedência.

(...).

Art. 6º. O locatário poderá

denunciar a locação por prazo

indeterminado mediante aviso

por escrito ao locador, com

antecedência mínima de trin-

ta dias.

Parágrafo único. Na ausên-

cia do aviso, o locador poderá

exigir quantia correspondente

a um mês de aluguel e encar-

gos, vigentes quando da

resilição.

Locação

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

* A autora é Advogada, especialista em Advocacia Cível, pela ESA/MG e professora de Direi-

to, especializanda em Docência Jurídica.


○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

Locação

Proprietário que mandou desligar energiaelétrica de imóvel deve indenizar morador

Kleber Madeira*

A 2ª Turma Cível do TJDFT

negou provimento a recurso de

locador e manteve a íntegra

da sentença da 1ª Vara Cível

de Samambaia, que o conde-

nou a pagar indenização por

danos morais ante pedido de

desligamento de energia elé-

trica, feito à CEB, para obrigar

a locatária a desocupar imó-

vel. A decisão foi unânime.

A autora conta que, em abril

de 2015, locou, da mãe do réu,

o imóvel em questão, sendo

que, em julho do mesmo ano,

foi surpreendida com a notícia

de que o imóvel não mais per-

tencia à locadora original, mas

sim ao réu, que manifestou

desejo de continuar o contra-

to. Nada obstante, afirma que

ele passou a perturbar-lhe o

sossego e, em agosto do mes-

mo ano, pediu para que a au-

tora deixasse o imóvel, o que

foi aceito, porém, com o pedi-

do de continuar a ocupá-lo até

resolver algumas pendências.

Insatisfeito, o réu começou a

hostilizar a autora, inclusive

mandando cortar a luz no imó-

vel, fato que teria lhe causado

danos materiais e morais.

Em sua defesa, o réu sus-

tenta que é apenas adminis-

trador do imóvel da mãe, e que

de fato mandou cortar a luz da

autora, mas apenas porque

queria evitar a multa pela

inadimplência da conta, que

estava em aberto.

Ao analisar o caso, a juíza

originária concluiu que o réu

agiu ilicitamente, sem qual-

quer razão de direito a

ampará-lo, pois ainda que a

autora estivesse devendo qual-

quer valor “não poderia agir da

forma como foi feito, em evi-

dente abuso de direito, que se

caracteriza como modalidade

de ato ilícito, na forma do art.

187 do CPC. (...) Logo,

verificada a conduta ilícita e

abusiva do locador, ora réu, o

pedido de reparação de danos

deve ser atendido”.

Não tendo sido comprova-

do o alegado dano material,

este foi julgado improcedente.

“O dano moral, contudo, res-

tou amplamente caracteriza-

do”, diz a julgadora, ao afir-

mar que: “Fere o princípio da

dignidade do ser humano

submetê-la a pressões ilegíti-

mas a fim de obrigá-la a fazer

o que a lei não manda, pois

poderia a autora ficar no imó-

vel, inclusive que fosse movi-

da uma ação de despejo”.

Assim, a magistrada conde-

nou o réu a pagar, à autora, a

quantia de R$ 2 mil, a título

de danos morais, bem como

condenou a autora a pagar, ao

réu, o valor das contas de luz

em atraso (R$ 512,98), acres-

cidas de correção monetária e

juros de mora.

O réu recorreu, mas o

Colegiado entendeu que a con-

duta ilícita do locador violou os

direitos subjetivos da persona-

lidade da locatária, na medida

em que a privou de um bem

essencial à vida digna (ener-

gia elétrica), de forma abrup-

ta e sem qualquer comunica-

ção prévia.

* O autor é Advogado militante na área cível em São Paulo e especialista em Direito Proces-sual Civil pela PUC/SP.


Locação

É necessário traduzir contratode locação para estrangeiro?

Pergunta: É necessária a tradução do contato de Locação para estrangeiro? Caso seja necessá-

rio, precisa ser com tradutor juramentado?

BDI Responde: O contrato de locação, por se tratar de instrumento particular, não precisa de

tradução. Todavia, é de bom tom realizá-lo no idioma do locatário.

Não obstante, caso venha a ocorrer uma futura demanda judicial oriunda deste contrato, deveráter a tradução idêntica para o português e, para que tenha efeitos no Brasil, deverá inevitavelmente

ser traduzido por um tradutor juramentado e em idêntico teor.

Conforme disposto no artigo 224 do Código Civil e art. 148 da Lei 6.015/73.Art. 224. Os documentos redigidos em língua estrangeira serão traduzidos para o português

para ter efeitos legais no País.

Art. 148. Os títulos, documentos e papéis escritos em língua estrangeira, uma vez adotados oscaracteres comuns, poderão ser registrados no original, para o efeito da sua conservação ou perpe-

tuidade. Para produzirem efeitos legais no País e para valerem contra terceiros, deverão, entretan-

to, ser vertidos em vernáculo e registrada a tradução, o que, também, se observará em relação àsprocurações lavradas em língua estrangeira.

Parágrafo único. Para o registro resumido, os títulos, documentos ou papéis em língua estrangei-

ra, deverão ser sempre traduzidos.Não existe qualquer exigência legal de que contratos particulares estejam na língua portuguesa.


Locação ComercialLocatária arcará com os honorários do perito

Comentário do BDI: Trata-se de Ação Renovatória de contrato de locação comercial.A locatária argumentou que o valor fixado a título de aluguel é elevado.O Tribunal deferiu a produção de prova pericial para verificar o valor atual da locação, nomeando

um perito, devendo este apresentar o laudo em cartório no prazo de 30 dias.Assim, ficou determinado que enquanto não se tiver um valor definido, permanecerá o que vem

sendo pago, até a definição desse valor.Portanto, a locatária arcará com os honorários do perito, e que este seja depositado em 10 dias em cartório.Ementa: Agravo de Instrumento. Ação Renovatória de Contrato de Locação Comercial - Ausên-

cia de pedido de arbitramento de aluguel provisório na inicial, que também não é abordado naContestação. Decisão saneadora que fixa como ponto controvertido o valor atual de mercado dolocativo em questão, ressaltando a manutenção do aluguel que vem sendo pago até a definiçãodesse valor. Inconformismo da empresa autora deduzido no Recurso. Não conhecimento. Ausênciade pedido de tutela antecipada na inicial para o arbitramento de aluguel provisório. Decisão que nãointegra o rol do artigo 1.015 do CPC de 2015. Recurso não conhecido.

Dados da Decisão: TJSP – Agravo de Instrumento nº 2184062-54.2017.8.26.0000 – Relatora:Daise Fajardo Nogueira Jacot - Data do julgamento: 21.8.2017

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Locação – RetificaçãoQuando o nome do cônjuge deverá

constar no contrato de locação?

Pergunta: Se o locador é casado terá que constar o nome também do cônjuge na qualificaçãodo contrato de locação? Isto é obrigatório? Qual a base legal?

BDI Responde:Onde se lê: “O cônjuge só será obrigado a constar no contrato de locação se esse matrimônio

for igual ou superior há 10 anos.”Leia-se: “O cônjuge só será obrigado a constar no contrato de locação se esse for igual ou

superior há 10 anos.”Conforme a Lei n° 8245/91, art. 3°: “O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer

prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.”Notas do BDI: 1. Agradecemos ao Dr. José Luís Monteiro Borges, por nos ter alertado à respeito

desse lapso.2. A presente matéria foi, originalmente, publicada no BDI nº 1 - ano: 2018 - Perguntas &

Respostas.


Locação

A entrega das chaves e as obrigações do locatário

Quando ocorre a rescisão de contrato de locação e o locatário entrega as chaves do imóvel, naimobiliária.

Perguntas:1) É obrigatório o convite para que o locatário acompanhe a vistoria de saída? Se assim for, é

considerada vistoria unilateral?

2) Entregue as chaves, o aluguel para de correr totalmente? E havendo consertos necessários

para o locatário fazer no imóvel, o aluguel volta a correr? Se voltar a correr, conta-se da data emque as chaves foram novamente retiradas pelo locatário para os consertos? Ou volta a correr da

data da comunicação ao locatário, sobre os consertos que devem ser feitos?

BDI Responde:1 – O locatário tem o direito e a obrigação de acompanhar a vistoria. O fiador deverá ser intima-

do para comparecer também, caso este não seja intimado, poderá tentar isentar-se da sua obriga-ção de reparar eventual dano.

2 – Com a entrega das chaves não há mais a cobrança dos aluguéis, exceto se houver algum

reparo a ser feito no imóvel. Caso seja necessário realizar reformas no imóvel por danos que olocatário tenha causado, poderá ser cobrado o aluguel pelo tempo em que durar a reforma no

imóvel.


Aluguéis

Licitude no pagamento antecipado dos aluguéissomente por vontade declarada do locatário

Um acordo entre locador e locatário ficou combinado que o aluguel seria adiantado em 1 ano, ou

seja, em vez de R$ 1.700,00, mensais, o locatário pagaria R$ 20.400,00, essa condição se deve ao

fato de que a locação seria sem fiador ou qualquer outro termo de garantia locatícia. O contrato seráde 36 meses, com reajuste anual pelo índice do INPC.

Pergunta: Pode ser colocado no contrato que o valor anual da locação será de R$ 20.400,00,

que o locatário pagará no escritório do representante do locador, em vez de R$ 1.700,00 mensais?

BDI Responde: Trata-se de uma transação complicada, pois, a cobrança antecipada de aluguéis

constitui contravensão penal, previsto no artigo 43, inciso III da Lei 8245/91.Entretanto, poderá haver uma cláusula no contrato em que o locatário por exclusiva vontade e

necessidade, queira pagar os aluguéis antecipados, conforme modelo abaixo:

“MODELO DE DECLARAÇÃODeclaro, para os devidos fins, que eu, Fulano de tal ______, abaixo assinado, paguei os aluguéis

dos meses XX a XX de forma antecipada, por livre e espontânea vontade, associado a interesses

próprios, sem qualquer pressão do locador: Sicrano de tal: ______.Por ser verdade e, para maior clareza, firmo a presente.

Local/data

Assinatura do locatário”Veja uma resposta publicada no BDI sobre o tema:“BDI Responde: A lei não proíbe o pagamento antecipado dos aluguéis e encargos, se o mesmo

é feito por iniciativa do locatário, no seu exclusivo interesse, pois o que a lei veda é a sua exigência,tipificando a contravenção penal somente se o locador cobrar ou exigir o pagamento antecipado,

conforme art. 43, III, da Lei 8.245/91.” (BDI nº 4 - Ano: 2015 - Perguntas e Respostas)

Jurisprudência:“O ilícito contravencional previsto no inciso III do art. 43 da Lei Inquilinária só ocorre se o locador

exigir do inquilino o pagamento antecipado do aluguel. Se partir do locatário a iniciativa de anteci-

par o pagamento, no seu exclusivo interesse, não estará configurada a contravenção” (Ap. c/rev.470.411, 11ª Câm do 2º TACSP, j. 27.1.97, Rel. Mendes Gomes).


Assembleia Virtual

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

A utilização de Assembleias Virtuais no condomínio

Julio Cesar Rocha Soares*

De olho na alteração do

perfil dos moradores nos con-

domínios, um avanço vem

sendo instituído a fim de

otimizar a participação des-

tes nas assembleias. A cha-

mada geração “Y”, acostuma-

da à uti l ização de meios

tecnológicos para a solução

dos problemas cotidianos

acaba de ganhar mais um ali-

ado, trata-se da assembleia

virtual de condomínio.

Atento às dificuldades na

relação condômino/condomí-

nio, o mercado imobiliário

vem se movimentando no

sentido de aumentar a parti-

cipação dos moradores nas

reuniões e assembleias

condominiais, visando uma

diminuição nos conflitos rela-

tivos às discussões sobre

questões de interesse co-

mum, dentro do condomínio.

A implementação do siste-

ma da assembleia virtual, já

disponibilizado por algumas

empresas que atuam no ramo

imobiliário, visa exatamente

aumentar a participação dos

condôminos na vida ativa do

condomínio, aumentando

também o interesse e a ciên-

cia sobre os seus problemas

e as suas necessidades.

Segundo Marcelo Mahtuk,

diretor executivo de uma ad-

ministradora de condomínios,

a assembleia virtual é “uma

ferramenta moderna, que per-

mite ao condômino conhecer


Assembleia Virtual

melhor seu condomínio. Além

disso, ela favorece os proces-

sos administrativos”¹, diz.

Sua utilização é considera-

da simples, sendo disponi-

bilizado um espaço virtual

onde o morador poderá par-

ticipar das votações, com pra-

zo estipulado para seu come-

ço e término, deixar suges-

tões e propor pautas a serem

votadas pelos demais condô-

minos, tendo seu início com

a apresentação do edital de

convocação impresso e ele-

trônico.

Outro exemplo que pode-

mos citar para a sua utiliza-

ção é a aquisição de deter-

minados produtos, onde o

síndico poderá realizar uma

pesquisa de preços, envian-

do a melhor oferta à plata-

forma digital, a fim de ser

votada pelos condôminos so-

bre sua aquisição ou não.

Com a novidade, advém

também a necessidade de

certos cuidados. O ideal é que

a assembleia virtual seja uti-

lizada para temas de menor

complexidade, como para

uma votação sobre fecha-

mento de sacadas ou implan-

tação de sistema de seguran-

ça no edifício, por exemplo.

Já para a eleição de síndico

ou aprovação das contas do

condomínio, a virtualidade

não é aconselhável por se tra-

tarem de temas mais comple-

xos à vida do condomínio,

sendo aconselhável a presen-

ça física dos condôminos para

deliberação.

Portanto, mesmo não dis-

pensando as assembleias

presenciais, a assembleia vir-

tual surge como um comple-

mento e uma comodidade, vi-

sando beneficiar todo o con-

junto formador de um condo-

mínio, que inclui condôminos,

síndicos e administradoras,

criando assim um ambiente

onde haja maior participação

dos condôminos na tomada

das decisões.

NOTAS

1. http://www.direcionalcon

dominios.com.br/sindicos/

m a t e r i a s / i t e m / 8 6 2 -

assembleia-virtual-entre-os-

condominos-quando-e-como-

re co r r e r - ao - s i s t ema-on

line.html

* O autor é bacharel do curso de Direito da Faculdade Anhanguera.

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○


Condomínio

Síndico e seus direitos

Leandro Galvão*

Você tem a intenção de se

candidatar a ser síndico? Sai-

ba que ser síndico não é umatarefa fácil. Não é qualquer

pessoa que tem vocação para

ser, exige muito mais do quesimples cobrança de inadim-

plentes, resolver conflitos en-

tre vizinhos, resolver proble-mas com barulhos e demais

conflitos corriqueiros em um

condomínio. Mas também temseus direitos.

Atualmente, o cargo de sín-

dico está se tornando umaprofissão altamente procura-

da, tanto é verdade que já

temos no mercado inúmeroscursos destinados à formação,

capacitação e aperfeiçoamen-

to do profissional.

Porém, ao assumir o cargotambém surgem inúmeras

responsabilidades civis, crimi-

nais, trabalhistas, ambientais,tributárias, dentre outras.

Vejamos o que diz o artigo

1348 do Código Civil;Art. 1.348. Compete ao

síndico:

I – Convocar a assembleiados condôminos;

II – Representar, ativa e

passivamente, o condomínio,praticando, em juízo ou fora

dele, os atos necessários à

defesa dos interesses co-muns;

III – Dar imediato conhe-

cimento à assembleia da exis-

tência de procedimento judi-cial ou administrativo, de in-

teresse do condomínio;

IV – Cumprir e fazer cum-prir a convenção, o regimen-

to interno e as determinações

da assembleia;V – Diligenciar a conserva-

ção e a guarda das partes co-

muns e zelar pela prestaçãodos serviços que interessem

aos possuidores;

VI – Elaborar o orçamentoda receita e da despesa rela-

tiva a cada ano;

VII – Cobrar dos condô-minos as suas contribuições,

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○


○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

Condomínio

bem como impor e cobrar as

multas devidas;VIII – Prestar contas à

assembleia, anualmente e

quando exigidas;IX – Realizar o seguro da

edificação.

§ 1º Poderá a assembleiainvestir outra pessoa, em lu-

gar do síndico, em poderes de

representação.§ 2º O síndico pode trans-

ferir a outrem, total ou parci-

almente, os poderes de repre-sentação ou as funções admi-

nistrativas, mediante aprova-

ção da assembleia, salvo dis-posição em contrário da con-

venção.

Somente nesse artigo po-demos elencar 9 (nove) res-

ponsabilidades atribuídas ao

síndico, por isso volto a dizer

que ser síndico não é apenasum cargo no condomínio.

Diante desse contexto sur-

ge a seguinte indagação: Equais são os direitos dos sín-

dicos? Já que possuem tantos

deveres.Ao ser empossado ao car-

go, o síndico possui diversos

deveres conforme artigo cita-do anteriormente, mas ao

mesmo passo também possui

seus direitos, senão seriamosinjustos ao mencionar somen-

te os deveres e deixar de lado

seus direitos.Precisamos entender que,

os condôminos querendo ter

tranquilidade em sua residên-cia precisam de alguém dedi-

cado e competente para o tra-

balho. Nesse passo, o apoio

ao síndico é fundamental e deextrema importância para um

convívio harmonioso.

Diante disso, devemosadotar algumas cautelas an-

tes de levar ao conhecimento

do síndico futuras reclama-ções. Não podemos ver a fi-

gura do síndico como salva-

dor da pátria, e sim, comouma pessoa que se coloca a

disposição para tentar solu-

cionar os problemas se dedi-cando a gerenciar todo um

condomínio, sendo passível

de eventuais responsabilida-des civis e criminais dentre

outras.

Para que ocorra uma har-monia entre todos temos que

estabelecer certos parâ-


○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

Condomínio

metros:

– Evitar a todo o momentochamar o síndico fora de hora,

com reclamações que naquele

momento são impertinentes.O síndico deve ter horário fixo

para sua atuação.

– Também poderá o síndi-co estabelecer critérios para

reclamações, sendo elas por

escrito, não aceitar reclama-ções vindas de terceiros que

desconheçam dos fatos e de-

mais casos.– Cabe ao condômino ten-

tar solucionar o problema an-

tes de reclamar, com isso osíndico poderá tratar de ou-

tros assuntos pertinentes aocondomínio.

– Aliás, o síndico não é

obrigado assumir todas as de-cisões do condomínio, pode-

riam os condôminos, em uma

tentativa de ajudar, proporemsoluções buscando o melhor

para todos. Como diz o velho

ditado “duas cabeças pensammelhor do que uma”, agora

imaginem inúmeras.

– O síndico também não éobrigado a ter o conhecimen-

to técnico em todas as áreas,

tais como, engenharia, con-tabilidade, direito, dentre inú-

meras outras. Para evitar

qualquer problema cabem aos

condomínios e síndico se en-

tenderem para que possa ha-ver a melhor contratação des-

ses profissionais, evitandodesperdício de dinheiro e pro-

blemas futuros.

– Ao síndico também caberemuneração, sendo esta pre-

vista na Convenção Condo-

minial, denominado como“Constituição do condomínio”,

sendo determinados os valores

dos seus honorários.– O síndico têm direito à

contribuição da Previdência

Social - INSS, caso tenha umacordo de desconto de cota

condominial é necessário que

se declare no Imposto de Ren-da.

– Não podemos esquecer

que o síndico têm direito às fé-

rias, com um trabalho árduo,

nada melhor do que um des-canso merecido, sendo que

nesse caso de ausência do seuposto, assumirá o subsíndico,

e este responderá por todas as

funções do síndico.– Sendo síndico profissional

e não havendo contratação pelo

regime da CLT, deve ser elabo-rado um contrato de prestação

de serviços, evitando-se pro-

blemas futuros.Portanto, conforme dito an-

teriormente, todos aqueles en-

volvidos devem se atentar aosfatos cotidianos e corriqueiros

e procurar solucionar os pro-

blemas da melhor forma pos-sível, vivendo todos de uma

forma agradável, com isso to-

dos ganham.

* O autor é Advogado e Pós graduando em Direito Imobiliário.


Condomínio

Locatário incendiou unidade condominialO que o condomínio pode fazer?

Um condomínio que administro está com um problema sério, pois, o locatário de uma unidade

possui problemas mentais e colocou fogo em outra unidade na virada do ano, além de furtar jóias

de uma terceira unidade.

Os bombeiros foram acionados e fizeram um Boletim de Ocorrência, junto à polícia, que foi

chamada também.

O síndico analisou as câmeras de vigilância e notou indícios que vinculavam o locatário ao incên-

dio e isso bastou para adotarem a medida de proibir a entrada do locatário e dos pais dele (que não

residiam na unidade, mas desejavam retirar os bens do imóvel).

Com a informação sobre o responsável pelo incêndio, um dos condôminos agrediu este locatário

quando ele tentou retornar no condomínio.

Pergunta: Qual a melhor medida para o condomínio adotar?

BDI Responde: Poderá ser proposta uma ação de despejo por infração legal e contratual, con-


Condomínio

forme os seguintes dispositivos legais:

1. “Art. 9º da Lei 8245/91: A locação também poderá ser desfeita:

II - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual; (Infração Legal)”

2. O inciso II do art. 23 da Lei 8245/91, diz, que o locatário deverá “servir-se do imóvel para o

uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,

devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu”. (Infração Legal)

O uso presumido é o de uma moradia normal e não de um palco de perturbações ao sossego e

integridade dos vizinhos com incêndios, furtos, etc.

3. O inciso X do art. 23, da mesma lei em comento, diz que o locatário é obrigado, também:

“ - a cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos”.

Toda a Convenção e/ou Regimento Interno de Condomínio tratam da paz interna (infração

contratual e legal por ser a Convenção a Lei máxima do condomínio).

4. O Código Civil também disciplina sobre o “uso anormal da propriedade”, nos arts. 1277 e

1281. Podendo, também, ser proposta uma ação cominatória, para que o proprietário, locatários e

possuidores do imóvel vizinho, não seja usada de forma nociva à segurança, ao sossego ou à saúde

dos vizinhos prejudicados.

5. Geralmente, nos contratos de locação, também há cláusulas contra o mau uso da propriedade.

(infração contratual)

A infração deverá ser de natureza gravíssima e bem provada para que se almeje a procedência

da ação de despejo por infração legal ou contratual (imagens, filmagens, relatos de condôminos,

abaixo assinados, notificações por parte do condomínio com relação à conduta do inquilino/

condômino).


Condomínio

O condomínio pode obrigar o lojista a manter asua loja fechada enquanto estiver inadimplente?

Em um condomínio de lojas comerciais está previsto, na convenção (artigo 14º): “todas as lojas

para funcionar, deverão ter a autorização da administração, onde deverá constar que o lojista estáenquadrado nas exigências do shopping”.

Cita, ainda, no artigo 16º: “todo lojista para obter a autorização de funcionamento ou venda de

sua loja, deverá estar rigorosamente em dia com o condomínio.”Pergunta: A administração do condomínio pode proibir a abertura da loja se o lojista estiver em

débito com a taxa de condomínio? Bem como impedir a venda do imóvel?

BDI Responde: A jurisprudência predominante é contra quaisquer restrições que atrapalhem o

inadimplente nos seus negócios, cujos lucros servirão para pagar as suas dívidas.

Doutrinas e jurisprudência entendem que o inadimplemento do aluguel e encargos locatícios nãoautoriza o empreendedor autotutelar interesses próprios.

Ademais disto, a penhora sobre o faturamento da empresa deve se dar, excepcionalmente, se

por outro modo não puder ser satisfeito o interesse do credor.

○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

Condômino convidado a retirar-se daassembleia não comprova o dano moral

Comentário do BDI: Trata-se de Ação de Indenização por danos morais de um condômino

contra o condomínio em que reside.O condômino alegou que foi convidado a retirar-se da assembleia condominial.

O condomínio se defendeu dizendo que o morador é inadimplente e que deve ser levado em

consideração o teor do art. 1.355, III, do C.C. Certifica que como consta na ata da assembleia geralextraordinária, que o mesmo não poderia participar da reunião, ou seja, atuou de forma legal, no

exercício do seu direito, não constituindo qualquer ato ilícito.

O Tribunal entendendo ser descabida qualquer indenização ao condômino, quando não restouconfigurado o dano moral. Uma vez que não houve constrangimento que atentasse contra a sua

imagem ou honra pessoal, situação que possibilitaria a reparação indenizatória.

Somente os fatos e acontecimentos capazes de romper com o equilíbrio psicológico do indivíduo,violando direitos da personalidade, com o equilíbrio da pessoa ou a ofensa à sua dignidade devem

ser considerados. Portanto, o pedido do condômino foi julgado improcedente, bem com para inver-

ter os ônus sucumbenciais, levando-se em consideração a suspensão da cobrança dos honorários ecustas judiciais, em razão da gratuidade da justiça.


○

Ementa: Apelação Cível – Ação de indenização por danos morais – Aplicação do ditames do Art.

1.355, III, do C.C – Impedimento de votar e participar das reuniões das assembleias condominiais– Inadimplência do condômino – Impossibilidade de igualar materialmente os direitos dos condôminos

adimplentes e inadimplentes – Autor que não nega a existência de débito perante o condomínio –

Não comprovação de retirada forçada ou de qualquer ato físico ou moral contra a pessoa do autor –Descabimento da pretensão indenizatória – Apelo de Antonio Vicente de Paula Viana Borges despro-

vido – Apelo do condomínio do edifício Dubonnet provido – Decisão Unânime.

Dados da Decisão: TJPE – Apelação nº 0279790-0 – Relator: José Carlos Patriota Maita -Data do julgamento: 20.12.2012

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○

É necessário averbar ocancelamento do contrato de doação

Foi registrada uma doação com cláusulas impostas (impenhorabilidade e inalienabilidade), onde

foi estipulado o prazo para o seu fim e que seria cancelado automaticamente.Pergunta: Em relação ao seu cancelamento. Há a necessidade de ser feita ou pode ser ignorada

pelo fato de ter sido mencionada a data do seu prazo e que seria cancelada automaticamente?

BDI Responde: Com base na mesma escritura, deverá ser levada uma certidão desta escritura,

atualizada, e requerer no CRI competente para que seja averbado o cancelamento.

O próprio princípio da continuidade registral exige que tudo seja devidamente descrito na matrí-cula do imóvel, conforme o tempo dos atos.

Condomínio

Assuntos Cartorários


Assuntos Cartorários

Tribunal cancela escritura de compra e venda feitapor quadrilha especializada em fraude imobiliária

Comentário do BDI: Trata-se de uma ação para anular escrituras de compra e venda de imó-

veis no cartório de notas, onde uma quadrilha especializada em fraudes conseguiu lavrar escriturade compra e venda de uma pessoa já falecida, com documentos e assinaturas falsas, utilizando-se

de pessoas com semblantes semelhantes aos reais proprietários.

Devido à falsidade dos atos notariais, a proprietária dos imóveis (viúva), não se conformoucom a decisão de primeira instância.

O Tribunal entendeu que o cartório foi enganado pela quadrilha e que o proprietário (falecido)

não poderia naturalmente, ter vendido os imóveis, enquanto que a mulher estava fora do Brasil, atéporque o laudo pericial é categórico em afirmar a falsidade dos documentos, das pessoas filmadas

e das assinaturas.

Portanto, é de pleno direito ao reconhecer a nulidade e mandar cancelar os registros, extrain-do os imóveis da proprietária, que faz jus ao domínio (art. 1227, do CC), diante da nulidade (ou

inexistência) do título (art. 5º, I, II e III, do CC). Assim, a sentença que excluiu o Cartório de notas,

foi por conta da convicção do magistrado, extraída das provas coletadas, de não ter ele incidido emerro ou falha (seja administrativa, penal ou civil) ao lavrar a escritura viciada.

Ementa: Fraude imobiliária. Quadrilha especializada que comparece em cartório de notas e

consegue lavrar escritura de venda e compra de pessoa morta, com documentos e assinaturasfalsas, utilizando de figuras humanas com semblantes próximos da raça dos proprietários (orien-

tais). Nulidade bem decretada do ato e registro, diante da robustez das provas do crime cometido,

que é objeto de persecução criminal no Estado do Paraná. A exclusão do tabelião é matéria preclusa.Não provimento.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 1005503-60.2014.8.26.0562 – Relator: Enio Zuliani

– Data do julgamento: 12.12.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.


Direito de Vizinhança

Proprietário comprova, através de perícia,os danos causados pela obra do seu vizinho

Comentário do BDI: Trata-se de ação de reparação de danos materiais e morais em razão de

obra edificada em imóvel vizinho, sem a autorização da Prefeitura.O proprietário alegou que seu imóvel foi danificado por uma obra feita pelo seu vizinho, o que

lhe gerou danos em parte do telhado, com quebra de telhas, tendo afetado a estrutura de madeira

devido à infiltração de água, o que levou à corrosão e à problemas nos azulejos, além de danos aopiso com a queda de entulhos. Argumentou que o imóvel era utilizado como ponto comercial e que

tem grande potencial financeiro. Confirma que tem o laudo pericial, garantindo que a obra do

vizinho danificou o seu imóvel, cujos reparos foram estimados em R$ 26.000,00. Assim, requer acondenação do vizinho por danos materiais em R$ 26.000,00 e danos morais em 100 salários

mínimos, bem como, lucros cessantes de R$ 48.000,00, por não ter locado o imóvel por dois anos.

O vizinho alegou que não é responsável pelas obras e que as tais foram realizadas pelolocatário. Questionou o laudo pericial, alegando que foi realizado muitos anos após os fatos. Sus-

tentou que não há danos materiais ou morais a serem indenizados.

O Tribunal verificou através das provas periciais que houve danos ao imóvel. Portanto, devemser reparados, impondo-se ao vizinho causador do dano a responsabilização pelo pagamento da

indenização de R$ 22.500,00 por danos materiais e R$ 48.000,00 de lucros cessantes. Sendo que,

as duas partes foram condenadas a ratear as custas do processo em 1/3 ao proprietário e 2/3 aovizinho causador do dano.

Ementa: Apelação. Direito de vizinhança. Indenizatória. Danos materiais e moral. Lucros cessantes.

Realização de obras no imóvel vizinho que causaram danos ao imóvel do autor. Danos ao telhado,madeiramento, forro de gesso, pintura da parede e piso. Laudo pericial realizado na produção

antecipada de provas que identificou os danos ocasionados ao imóvel do autor pela obra empreen-

dida no imóvel contíguo, tendo demonstrado o nexo de causalidade entre as atividades realizadas eo dano sofrido pelo autor. Impugnação às conclusões do laudo que não podem ser acolhidas.

Irrelevância de se tratar de demanda movida em face do nu proprietário, que responsabiliza o

locatário contratado pelo usufrutuário pela realização das obras. Dano moral não configurado. Par-cial procedência em primeiro grau. Recurso do réu desprovido.

Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 1030139-11.2015.8.26.0577 – Relator: Claudio

Hamilton – Data do julgamento: 30.11.2017Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.


Inventário e Herança

Sobrinhos-netos têm direitoà herança por representação

Comentário do BDI: Trata-se de inventário dos bens deixados por duas irmãs solteiras, uma já

falecida, sendo seus sucessores onze sobrinhos na linha colateral de 3º grau.

Os onze sobrinhos alegaram que outros dois sobrinhos, que por serem sobrinhos-netos, nãodevem ser considerados como herdeiros e que sejam excluídos da herança.

Os dois sobrinhos-netos se defenderam informando que seu pai é herdeiro de uma das irmãs,

pois era vivo quando do falecimento de uma das irmãs.O Tribunal entendeu que os dois sobrinhos-netos têm direito à herança por representação, e que

a herança deixada será compartilhada em 50% para a irmã viva e os outros 50% serão divididos

entre os treze sobrinhos.Ementa: Inventário dos bens deixados por Carmen Rodrigues e Zenaide Rodrigues - Decisão

que determinou a retificação das últimas declarações, para constar o direito dos agravados à parte

da herança deixada por Carmen Rodrigues - Espólios agravantes que pretendem a exclusão dosagravados - Impossibilidade - Direito de representação que se dá na linha transversal em favor dos

filhos de irmãos pré-mortos do falecido (sobrinhos), quando com irmãos deste concorrerem Arts.

1.851 e 1.853 do C.C - Abertura da sucessão que se dá com a morte Sobrinho (Sr. Rubens, pai dosagravados) que, por ser vivo quando do falecimento de Carmen, é herdeiro dela Pelo princípio da

“saisine”, o genitor dos agravados (sobrinho da “de cujus”) se tornou herdeiro de parte da herança

deixada por Carmen, por direito de representação - Espólio de Rubens (genitor dos agravados) quedeve ser mantido no inventário - Bens de Carmen que devem ser partilhados em 50% à irmã

Zenaide e 50% aos treze sobrinhos vivos quando de seu falecimento (aqui incluído o espólio de

Rubens) - Decisão mantida - Recurso desprovido, com observação.Dados da Decisão: TJSP – Agravo de Instrumento nº 2042321-26.2017.8.26.0000 – Relatora:

Angela Lopes – Data do julgamento: 10.10.2017

Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br.


Tributos

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

Contribuição de melhoria e imposto derenda sobre ganho de capital - “bis in idem”?

Patrick Magalhães Teixeira*

Perguntaram-me: Doutor,

tive que pagar contribuição de

melhoria incidente sobre pavi-mentação. Depois de já ter pago

essa contribuição, resolvi ven-

der o imóvel. Ocorre que, devi-do à valorização, paguei Impos-

to de Renda sobre ganho de

capital. Isso não é “bis inidem”?

Vamos supor que um con-

tribuinte, devido à valorizaçãoimobiliária decorrente de uma

obra pública realizada pelaUnião, suportou contribuição

de melhoria sobre a valoriza-

ção. Tempos depois, resolveualienar o imóvel. Ocorre que,

quando da alienação, aquela

valorização imobiliária integroua base de cálculo do Imposto

de Renda sobre o ganho de ca-

pital.Vamos separar os tributos

pagos pelo contribuinte:

1 - Contribuição de melhoria,cobrada pela União, decorrente

da valorização imobiliária;

2 – Imposto de Renda inci-dente sobre o ganho de capi-

tal do imóvel, ganho de capi-

tal que decorreu, também, davalorização imobiliária.

Nesse caso, ocorreu bis in

idem?

Vamos analisar os institutos

de forma separada.Bis in idem, em matéria tri-

butária, acontece quando o

mesmo ente tributante cobramais de um tributo de um mes-

mo contribuinte sobre um

mesmo fato gerador.

Como regra, a Constituição

Federal não veda essa práti-ca.

A contribuição de melhoria

é um tributo que incide sobrea valorização imobiliária de-

corrente de uma obra pública

– art. 81 do CTN. O fato gera-dor da contribuição não é a re-

alização da obra, é a sua

consequência.Essa valorização deve ser

entendida como a diferença

entre o valor inicial do imó-vel, antes da obra, e o valor

final do imóvel, depois que a

obra já está concluída. O tri-buto incide, exatamente, so-

bre essa diferença.

Além disso, deve existir,efetivamente, uma valoriza-

ção do imóvel, já que, a de-

pender a obra realizada, “ofeitiço retorna contra o feiti-

ceiro”, ou seja, o imóvel des-

valoriza.Já no que diz respeito ao

imposto sobre a renda decor-

rente do ganho de capital, oart. 21 da Lei 8.981/1995

prescreve o seguinte:

“(...)Art. 21. O ganho de capital

percebido por pessoa física em

decorrência da alienação debens e direitos de qualquer

natureza sujeita-se à incidên-

cia do imposto sobre a renda,com as seguintes alíquotas:

(...)”

Os incisos que seguem aodispositivo determinam as

alíquotas aplicáveis sobre o

efetivo ganho de capital, ouseja, a diferença entre o va-

lor da aquisição do bem e o

valor de venda.Em complementação ao

que prescreve a Lei suso, o

art. 3º da Instrução Normativada Receita Federal sob o nº

84/2001, prescreve qual a

operação esta sujeita à apu-ração de ganho de capital,

vejamos:

“(...)Art. 3.º Estão sujeitas à

apuração de ganho de capital

as operações que importem:I - alienação, a qualquer tí-

tulo, de bens ou direitos ou

cessão ou promessa de ces-


Tributos

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

○

são de direitos à sua aquisi-

ção, tais como as realizadaspor compra e venda, permu-

ta, adjudicação, desapropria-

ção, dação em pagamento,procuração em causa própria,

promessa de compra e ven-

da, cessão de direitos ou pro-messa de cessão de direitos

e contratos afins;

(...)”Da análise do fato gerador

da contribuição de melhoria e

do imposto sobre ganho de ca-pital, podemos aferir que

estamos diante sim, de uma

hipótese indesejável de bis inidem.

Ocorre que o ganho de ca-pital decorrente da alienação

de um imóvel pode, em alguns

casos, ter sua base de cálculodeduzida. É o que acontece

com os custos de aquisição do

imóvel.O art. 2º da Instrução

Normativa referida define o

que vem a ser ganho de capi-tal, extraindo do ganho efeti-

vo o custo de aquisição, veja-

mos:“(...)

Art. 2º Considera-se gan-

ho de capital a diferença posi-tiva entre o valor de alienação

de bens ou direitos e o res-

pectivo custo de aquisição.

(...)”

O art. 17 dispõe o que pode

ser considerado como custo deaquisição:

“(...)

Art. 17. Podem integrar ocusto de aquisição, quando

comprovados com documenta-

ção hábil e idônea e discrimi-nados na Declaração de Ajus-

te Anual, no caso de:

I - bens imóveis:(...)

f) o valor da contribuição de

melhoria;(...)”

Por fim, ressalta-se que,

antes mesmo da normatizaçãorealizada pela Receita Federal,

o Decreto-Lei sob o nº 195/67

já previa essa dedução:“Art 1º. A Contribuição de

Melhoria, prevista na Consti-

tuição Federal tem como fato

gerador o acréscimo do valor

do imóvel localizado nas áre-

as beneficiadas direta ou indi-retamente por obras públicas.

(...)

Art 17. Para efeito do im-posto sobre a renda, devido,

sobre a valorização imobiliária

resultante de obra pública, de-duzir-se-á a importância que

o contribuinte houver pago, o

título de Contribuição deMelhorias.

(...)”

Assim, em que pese existiruma hipótese de bis in idem

no caso em tela, o valor a títu-

lo de contribuição de melhoriaé considerado custo de aquisi-

ção do imóvel, deduzindo a

base de cálculo para fins deapuração do imposto de renda

incidente sobre o ganho de

capital.

* O autor é Sócio da Advocacia Teixeira, em Brasília/DF.


Associação de Moradores

É ilegal a cobrança de Taxa Condominial de uma rua “sem saída”

Um inquilino está se negando a pagar o valor do condomínio, pois ele alega que outros proprietáriosnão pagam e que, de acordo com a prefeitura, lá não é oficialmente um condomínio.

O local é uma rua sem saída, com várias casas, onde foi colocada uma cancela com segurança,alguns funcionários para fazer a limpeza e instituíram uma pessoa para ser síndico e fazer as devidascobranças. No contrato de locação assinado, tem uma cláusula onde ele se obriga a pagar todas astaxas que recaiam sobre este imóvel.

Pergunta: Gostaria de saber se posso continuar a cobrar o valor dele ou não?

BDI Responde: A cobrança da taxa da associação de moradores da rua sem saída será palco parauma discussão judicial, tanto por parte do locador quanto do locatário, ou do proprietário contra aassociação de moradores

Sobre a cobrança de “taxa”, o Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário nº 432106, 1ª


Associação de Moradores

Turma, julgado em 20.9.2011, cujo relator Ministro Marco Aurélio, teve o entendimento de que osmoradores de ruas fechadas e vilas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio, sendoinconstitucional tal cobrança.

Embora os Tribunais de Justiça de São Paulo e do Rio de Janeiro sempre entenderam pelaobrigatoriedade do pagamento, tendo em vista que os moradores usufruem dos serviços prestadospelas associações. A inconstitucionalidade da cobrança consagra dois aspectos constitucionais, o direitode ir e vir e a não obrigatoriedade de associar-se ou ficar associado.

A cobrança de contribuições mensais por associações de moradores, que não se qualificam comocondomínios nos termos da lei, afronta o art. 5º, XX, da Constituição Federal, que estabelece queninguém será compelido a associar-se e a manter-se associado.

Ademais disto, a obrigação de asfaltamento de ruas e vilas fechadas, pertencem ao município quetem a obrigação de conservá-los, cobrando dos munícipes os impostos e taxas de melhoramentos.

Quanto à outros encargos, como vigilância, bem como outras despesas, o que pode se vislumbrar éa instituição de uma contribuição, mas sempre voluntária, dependente de adesão, não, porém, compul-sória, o que se daria na hipótese de existir juridicamente um condomínio.

Concluiu-se, deste modo, pela inexistência de qualquer dever dos moradores juntos às associaçõesde moradores e respectivas administradoras, nada podendo ser cobrado a título de contribuição, nãopodendo estas despesas decorrentes da manutenção serem exigidas de morador que não concordacom a contratação delas.

Até as leis sobre fechamento de ruas sem saída, para à sua viabilidade, dependem da adesão de,pelo menos, 70% dos proprietários.

ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIAMESES

FGV % IBGE % FIPE %

IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC

Jan./2017 0,6409 0,4323 0,6944 0,3392 0,4074 0,4200 0,3800 0,3230

Fev. 0,0837 0,0629 0,3091 (-) 0,1238 0,6537 0,2400 0,3300 (-) 0,0824

Mar. 0,0147 (-) 0,3777 0,4742 (-) 0,7827 0,1574 0,3201 0,2499 0,1359

Abr. (-) 1,0956 (-) 1,2427 0,1247 (-) 1,9596 (-) 0,0238 0,0800 0,1400 0,6069

Mai. (-) 0,9319 (-) 0,5124 0,5179 (-) 1,1021 0,6339 0,3601 0,3100 (-) 0,0488

Jun. (-) 0,6663 (-) 0,9609 (-) 0,3224 (-) 1,5340 0,9311 (-) 0,2999 (-) 0,2300 0,0510

Jul. (-) 0,7161 (-) 0,2953 0,3778 (-) 0,6672 0,3047 0,1699 0,2401 (-) 0,0125

Ago. 0,0958 0,2387 0,1344 0,2596 0,3560 (-) 0,0300 0,1899 0,0967

Set. 0,4682 0,6188 (-) 0,0217 0,9738 0,0626 (-) 0,0200 0,1599 0,0184

Out. 0,1965 0,0976 0,3265 (-) 0,0300 0,3080 0,3700 0,4201 0,3224

Nov. 0,5243 0,8020 0,3587 1,0648 0,3108 0,1801 0,2801 0,2889

Dez/2017 0,8873 0,7413 0,2120 1,0670 0,0731 0,2600 0,4400 0,5483

Jan./2018 0,7550

MESESTR (¹) POUPANÇA (¹) SALÁRIO-MÍNIMO DÓLAR - R$ (2)

% % R$ COMERCIAL PARALELO

Fev. 0,0302 0,5304 937,00 3,1500 3,2700

Mar. 0,1519 0,6527 937,00 3,0950 3,2600

Abr. 0,0000 0,5000 937,00 3,1150 3,3000

Mai. 0,0764 0,5768 937,00 3,1540 3,3200

Jun. 0,0536 0,5539 937,00 3,2480 3,4500

Jul. 0,0623 0,5626 937,00 3,3140 3,4600

Ago. 0,0509 0,5512 937,00 3,1190 3,3100

Set. 0,0000 0,5000 937,00 3,1490 3,3200

Out. 0,0000 0,5000 937,00 3,1680 3,3400

Nov. 0,0000 0,5000 937,00 3,2730 3,3900

Dez. 0,0000 0,5000 937,00 3,2720 3,4000

Jan/2018 0,0000 0,5000 954,00 3,3150 3,4800

Fev. 954,00 3,1810 3,3200

1. TR e Poupança - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.2. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.

IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015

Base de Cálculo (R$)

Até 1.903,98

De 1.903,99 até 2.826,65

De 2.826,66 até 3.751,05

De 3.751,06 até 4.664,68

Acima de 4.664,68

Alíquota (%)

Isento

7,5

15

22,5

27,5

Parcela a Deduzir (R$)

—

142,80

354,80

636,13

869,36

DEDUÇÕES:

a) R$ 189,59 por dependente;

b) Pensão alimentícia integral;

c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a

reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;

d) Contribuição à Previdência Social.

COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (3)

Reajuste em Nov./2017 Reajuste em Dez./2017 Reajuste em Jan./2018 Reajuste em Fev./2018Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual

IGP-M/FGV 0,9859 IGP-M/FGV 0,9914 IGP-M/FGV 0,9948 IGP-M/FGV 0,9959

IGP-DI/FGV 0,9893 IGP-DI/FGV 0,9967 IGP-DI/FGV 0,9958 IGP-DI/FGV

IPC-DI/FGV 1,0316 IPC-DI/FGV 1,0335 IPC-DI/FGV 1,0323 IPC-DI/FGV

INPC/IBGE 1,0183 INPC/IBGE 1,0195 INPC/IBGE 1,0207 INPC/IBGE

IPC-A/IBGE 1,0270 IPC-A/IBGE 1,0280 IPC-A/IBGE 1,0295 IPC-A/IBGE

IPC/FIPE 1,0230 IPC/FIPE 1,0244 IPC/FIPE 1,0227 IPC/FIPE

3. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.

http://www.diariodasleis.com.br/

diÁrio das leis ltda. · sérgio jacomino sylvio campos lindenberg filho sylvio capanema thales...

Documents