contabilidade imobiliaria

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1. CONTABILIDADE IMOBILIRIA

1.1 ASPECTOS TRIBUTRIOS:A Lei 4.591, de 16/12/1964, em seu art. 28, define as incorporaes imobilirias como sendo: a atividade exercida com intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes compostas de unidades autnomas.

O artigo 29 da mencionada lei considera INCORPORADOR: a pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou no, que embora no o efetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terreno objetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a serem construdas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceita propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo a incorporao e responsabilizando-se, conforme o caso,pela entrega, a certo prazo, preo e determinadas condies, das obras concludas.O pargrafo nico do aludido artigo acrescenta que Presume-se a vinculao entre alienao das fraes do terreno e o negcio de construo se, ao ser contratada a venda ou promessa de venda ou de cesso das fraes de terreno, j houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovao de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construo, respondendo o alienante como incorporador.

O artigo 30 estende a condio de incorporador aos proprietrios e titulares de direitos aquisitivos que contratem a construo de edifcios que se destinem constituio em condomnio, sempre que iniciarem as alienaes antes da concluso das obras.

1.2 LEGISLAO BSICA

1.2.1 Decreto-lei 1.598 de 26/12/77

1.2.2 Decreto 1.041 de 11/01/94

1.2.3 IN SRF 084 de 20/12/79

1.2.4 IN SRF 023 de 25/03/83

1.2.5 IN SRF 179 de 30/12/87

1.2.6 IN SRF 067 de 21/04/88

1.2.7 IN SRF 107 de 14/07/88

1.2.8 Parecer Normativo CST 018 de 09/11/83

1.2.9 A Lei 4.591 de 16/12/1964

1.3 VENDA DE IMVEIS A PRAZO

Atravs do Decreto-Lei 1.598, de 26/12/77, regulamentado pela Instruo Normativa SRF n 084, de 20/12/79, e aperfeioada pela Instruo normativa SRF n 023, de 25/03/83, PERMITIU que a receita tributvel oriunda de venda de imveis a prazo pudesse ser diferida para o exerccio fiscal em que as parcelas fossem efetivamente recebidas, desde que existam parcelas previstas para serem recebidas em exerccios diferentes do da venda. Por coerncia, os custos incorridos na construo ou produo das unidades vendidas receberam tratamento anlogo.

1.4 VENDA DE IMVEIS EM CONSTRUOO documento denominado Instrumento de Incorporao Imobiliria, quando satisfeitas todas as exigncias legais,inclusive seu arquivamento no Cartrio de Registro de Imveis competente,permite que a empresa incorporadora promova a comercializao das unidades ainda no concludas. Estaria assim vendendo, no caso de venda vista, ou prometendo vender, se a venda for a prazo, um direito propriedade de um bem futuro.

Nesses casos, tem-se o preo total da venda, porm no conhecida a totalidade dos gastos necessrios concluso da unidade vendida. A adoo da estimativa oficializada e registrada dos CUSTOS A INCORRER at a concluso da unidade, foi o caminho encontrado pela legislao que trata do lucro das pessoas jurdicas e dos tributos nele incidentes.

1.5 REGIMES TRIBUTRIOS

A -LUCRO REAL Trimestral- Estimativa

B-LUCRO PRESUMIDO

1.6 ASPECTOS CONTBEIS DE ATIVIDADES IMOBILIRIAS

Somente permitido ao contribuinte exercer a opo de CUSTO ORADO quando da venda de uma unidade, e to somente dos gastos previstos para a concluso desta unidade vendida. Nessa oportunidade, a empresa d reconhecimento em seu passivo do compromisso que assumiu em concluir a unidade vendida, tendo como contrapartida o custo da aludida unidade.

Deste modo, ao vender a primeira unidade de um prdio, a incorporadora est assumindo o compromisso de edificar todo o prdio, e no somente a referida unidade. Mostrar no Passivo dos balanos apenas os custos a incorrer da ou das unidades vendidas uma forma de omitir e distorcer o comprometimento financeiro da empresa, criando distores em seus diversos ndices de liquidez.

Antes da venda da primeira unidade, teoricamente, a empresa no teria compromissos com terceiros para concluir a obra, podendo vende-lo a outro incorporador como um todo em qualquer estgio de construo. Assim, a utilizao do Custo Orado s se faria necessria a partir do primeiro compromisso de concluso gerado pela primeira venda.

1.6.1 PLANO DE CONTASO Plano de contas o guia ordenado e sistemtico das operaes que se realizam numa empresa, as quais movimentam seu patrimnio. Na elaborao, indispensvel que o planificador conhea a estrutura prevista para a empresa, suas atividades, campo de ao, mtodos de trabalho, em suma, todos os pormenores necessrios a um plano que permita acompanhar as atividades da empresa, e tambm acompanhar seu desenvolvimento ulterior.Prof. Marcos Antnio Airosa Neto

1.6.2 CLASSIFICAO DAS CONTAS

A) CONTAS PATRIMONIAS. Tm por finalidade acolher o registro dos Bens, Direitos (Ativo) e das Obrigaes ( Passivo). O saldo de cada uma dessas contas reflete a situao do seu contedo em um determinado momento;

B) CONTAS DE RESULTADO. Tm por funo registrar os fatos econmicos positivos (Receitas) e os negativos (despesas) que determinam o lucro ou prejuzo gerado pelo Patrimnio economicamente administrado. Seus saldos revelam os fatos ocorridos dentro de um determinado perodo de tempo.C) DEMONSTRATIVOS FINANCEIROS. O balano geral apresenta os saldos das contas patrimoniais e se refere a uma determinada data, enquanto a D.R.E. mostra o total das receitas e despesas, em cada rubrica ocorrida em determinado exerccio, seja ele um ms, um semestre ou ano.

PLANO DE CONTAS

SINTTICAANALTICATTULO

1ATIVO

1.1CIRCULANTE

1.1.1DISPONVEL

1.1.1.1Caixa

1.1.1.2Bancos Conta Movimento

1.1.1.3Aplicaes de Liquidez Imediata

1.1.2CRDITOS DE VENDAS DE IMVEIS

1.1.2.1Notas Promissrias a Receber

1.1.2.2Repasses do SFH a Formalizar

1.1.2.3FGTS a Repassar

1.1.2.4Juros Contratuais a Receber

1.1.3CRDITOS D OBRAS POR EMPREITADA

1.1.3.1Faturas a Receber

1.1.3.2Servios Executados a Faturar

1.1.3.9Proviso p/ crd. Liquid. duvidosa

1.1.4CRDITOS DE OBRAS POR ADMINISTR.

1.1.4.1Faturas a Receber

1.1.6TTULOS DESCONTADOS

1.1.6.1Duplicatas

1.1.7CRDITOS DIVERSOS

1.1.7.1Adiantamentos a Fornecedores

1.1.7.2Adiantamentos a Funcionrios

1.1.7.3Adiantamentos a Terceiros

1.1.7.4Antecipao de Impostos

1.1.7.5Ttulos e valores mobilirios

1.1.7.9Outros crditos

1.1.8IMVEIS A COMERCIAL. E ESTOQUES

1.1.8.1Estoque de Materiais

1.1.8.2Terrenos a Comercializar

1.1.8.3Imveis em Construo

1.1.9DESPESAS ANTECIPADAS

1.1.9.1Custos e Despesas Antecipadas

1.2REALIZVEL A LONGO PRAZO

1.2.2CRDITOS DE VENDAS DE IMVEIS

1.2.2.1Notas Promissrias a Receber

1.2.2.2Repasses do SFH a Formalizar

1.2.2.3FGTS a Repassar

1.2.9CRDITOS COM PESSOAS LIGADAS

1.2.9.1Crditos com Scios ou Diretores

1.2.9.2Crditos com Empresas Ligadas

1.2.9.3Crditos com Empresas Controladas

1.2.9.4

1.2.9.5

1.3PERMANENTE

1.3.1INVESTIMENTO

1.3.1.1Participao em Empresas Coligadas

1.3.1.2Participao em Empresas Controladas

1.3.1.3Participaes por Incentivos Fiscais

1.3.1.4Participaes Diversas

1.3.1.5Imveis de Renda

1.3.1.9Outros Investimentos

1.3.2IMOBILIZADO

1.3.2.1Imobilizaes Tcnicas Tangveis

1.3.2.2Depreciaes Acumuladas

1.3.2.3Consrcios para aquisies de Bens

1.3.2.4Adiantamentos a Fornecedores de Imobilizado

1.3.3DIFERIDO

1.3.3.1Despesas Pr-Operacionais

1.3.3.2Amortizaes Acumuladas

2P A S S I V 0

2.1CIRCULANTE

2.1.1DBITOS DE FUNCIONAMENTO

2.1.1.1Fornecedores

2.1.1.2Adiantamento de Clientes

2.1.1.3Recuperaes a Pagar

2.1.1.4Obrigaes Sociais a Recolher

2.1.1.5Obrigaes Tributrias a Recolher

2.1.1.6Parcelamento de Tributos

2.1.2DBITOS DE FINANCIAMENTO

2.1.2.1Financiamentos de Capital de Giro

2.1.2.2Financiamentos de Bens do Ativo Permanente

2.1.2.3Financiamentos de Construo - SFH

2.1.2.4Financiamentos de Origem Externa

2.1.2.5Financiamentos p aquisio de Imveis

2.1.2.9Financiamentos Diversos

2.1.3OUTRAS EXIGIBILIDADES

2.1.3.1Custos Orados

2.1.3.2Custos Contratados

2.1.3.3Provises

2.1.3.4Dbitos Diversos

2.2PASSIVO EXIGVEL A LONGO PRAZO

2.2.1DBITOS DE FUNCIONAMENTO

2.2.1.1Fornecedores

2.2.1.2Parcelamento de Tributos

2.2.1.3Custos Orados

2.2.2DBITOS DEFINANCIAMENTO

2.2.2.1Financiamentos de Capital de Giro

2.2.2.2Financiamentos de Bens do Ativo Permanente

2.2.2.3Financiamentos de Construo - SFH

2.2.2.4Financiamentos de Origem Externa

2.2.2.5Financiamentos para aquisio de Imveis

2.2.2.6Dbitos de Scios da Empresa

2.2.2.7Dbitos com Empresas Ligadas

2.2.2.8Dbitos de Empresas Controladas

2.2.2.9Dbitos de Empresas Coligadas

2.3RESULT. DE EXERCCIOS FUTUROS

2.3.1RECEITAS DIFERIDAS

2.3.1.1Receitas Diferidas de Vendas de Imveis

2.3.1.2Receitas Diferidas de Obras em Sociedade

2.3.1.3Receitas Diferidas de Juros

2.3.2CUSTOS DIFERIDOS

2.3.2.1Custos Diferidos de Vendas de Imveis

2.3.2.2Custos Diferidos de Obras em Sociedade

2.4PATRIMNIO LQUIDO

2.4.1CAPITAL SOCIAL

2.4.1.1Capital Realizado

2.4.2RESERVAS DE CAPITAL

2.4.2.1Reservas de Correo Monetria Do Capital

2.4.2.2Reservas de gio

2.4.2.3Reservas de Reavaliao

2.4.3RESERVAS DE REAVALIAO

2.4.3.1Reservas de Reavaliao de Bens Prprios

2.4.3.2Reserva de Reavaliao de Bens de Coligadas

2.4.4RESERVAS DE LUCROS

2.4.4.1Reservas Contratuais

2.4.4.2Reservas para Contingncias

2.4.4.3Reserva especial CM IPC/90

2.4.4.9Outras Reservas

2.4.9RESULTADOS ACUMULADOS

2.4.9.1Lucros Acumulados

2.4.9.2Prejuzos Acumulados

2.4.9.9Lucros ou Prejuzos do Perodo

3RESULTADO LQUIDO

3.1RESULTADO OPERACIONAL

3.1.1RECEITAS OPERACIONAIS

3.1.1.1Receitas de Vendas de Terrenos

3.1.1.2Receitas de Vendas de Terrenos

3.1.1.3Receitas de Obras por Empreitada

3.1.1.4Receitas de Obras por Administrao

3.1.1.5Receitas de Aluguis de Imveis

3.1.1.6Receitas de Vendas de Material

3.1.1.7Receitas de Prestao de Servios

3.1.1.9Devolues de vendas/servios

3.1.2CUSTOS OPERACIONAIS

3.1.2.1Custos dos Terrenos Vendidos

3.1.2.2Custos dos Imveis Vendidos

3.1.2.3Custos das Obras Por Empreitada

3.1.2.4Custos das Obras por Administrao

3.1.2.5Custos com Imveis Locados

3.1.2.6Custos dos Materiais Vendidos

3.1.2.9Recuperao de Custos de Exerccios anteriores

3.1.3DESPESAS OPERACIONAIS

3.1.3.1Despesas Administrativas

3.1.3.2Despesas Comerciais

3.1.3.3Despesas Financeiras Lquidas

3.1.3.4Despesas Tributrias

3.1.3.5Amortizaes e Depreciaes

3.1.3.6Recuperao de Despesas

3.1.4EFEITOS INFLACIONRIOS

3.1.4.1Correo Monetria de Balano

3.2.1RECEITAS NO OPERACIONAIS

3.2.1.1Ganhos de Equivalncia Patrimonial

3.2.1.9Receitas Diversas

3.2.2DESPESAS NO OPERACIONAIS

3.2.2.1Perdas de Equivalncia Patrimonial

3.2.2.2Despesas Diversas

1.7 LANAMENTOS

Pela Construo ( UNIDADE CONCLUDA)

1.1.8.4.10.11Imveis Concludos Ed. Brasil 10 Apartamentos1.500.000,00

1.1.1.1Caixa500.000,00

2.1.1.1Fornecedores400.000,00

1.1.8.1Estoques de Mat.500.000,00

1.1.8.2Terrenos Comercial100.000,00

1.7.1 VENDA A PRAZO DE UNIDADES CONCLUDAS COM ENTRADA

Lanamento da Venda a prazo com entrada

1.1.1.1Caixa20.000,00

1.1.2.1.10.11NP a receber- Ed Brasil Pedro S180.000,00

3.1.1.2.10Receita de Vendas Imveis- Ed Brasil20.000,00

2.3.1.1.10Receitas Diferidas Vendas Imveis - Ed. Brasil 180.000,00

Baixa do Estoque

3.1.2.2.10Custo Imveis Vendidos Ed Brasil15.000,00

2.3.2.1.10Custos Diferidos Vendas de Imveis- Ed. Brasil135.0000,00

1.1.8.4.10.11Imveis Concludos Ed. Brasil150.000,00

Pelo Recebimento das Parcelas

1.1.1.1 Caixa180.000,00

1.1.2.1.10.11NP a receber Ed. Brasil Pedro s.180.0000,00

Ajuste pelo recebimento das parcelas

3.1.2.2.10Custo dos Imveis Vendidos Ed. Brasil135.000,00

2.3.2.1.10Custos Diferidos Venda Imveis Ed Brasil135.000,00

2.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas Imveis180.000,00

3.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis180.000,00

1.7.2 VENDA A VISTA DE UNIDADES CONCLUIDASLanamento da Venda a Vista

1.1.1.1Caixa200.000,00

3.1.1.2.10Receita de Vendas Imveis- Ed Brasil200.000,00

Baixa do Estoque



1.7.3 VENDA FINANCIADA PELO SFH

1.1.1.1Caixa (valor recebido a vista no ato)10.000,00

1.1.2.1.10.11NP a receber (parcelamento poupana)50.000,00

1.1.2.1.10.11Repasse SFH a Formalizar(financiamento)120.000,00

1.1.2.3.10.11FGTS a repassar (valor utilizado pelo comprador)20.000,00


2.3.11.10Receitas Diferidas de Vendas Imveis190.000,00

Baixa do Estoque


2.3.2.1.10Custos Diferidos Vendas de Imveis- Ed. Brasil142.500,00


Pelo Recebimento das Parcelas

2.1.2.3.10

1.1.1.1Financiamento de Construo Ed Brasil

Ou Caixa ou Cta Movimento140.000,00

1.1.2.2.10.11Repasses do SFH a Formalizar Ed. Brasil.120.000,00

1.1.2.3.10.11FGTS a Repassar Ed. Brasil.20.000,00

Ajuste pelo recebimento das parcelas

3.1.2.2.10Custo dos Imveis Vendidos Ed. Brasil142.500,00

2.3.2.1.10Custos Diferidos Venda Imveis Ed Brasil142.500,00

2.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas Imveis190.000,00


1.7.4 VENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO

1.7.4.1 VENDA A VISTA

Pelo registro da venda

1.1.1.1Caixa200.000,00

3.1.1.2.10Receitas de Vendas Ed. Brasil200.000,00

Registro dos Custos incorridos at a venda e a incorrer

3.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos Ed. Brasil150.000,00

1.1.8.3.10.90.11Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto. 0160.000,00

2.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil90.000,00

Registro dos Custos Incorridos aps as vendas

1.1.8.3.10.XXImveis em Construo Ed. Brasil100.000,00

2.1.1.1.YYFornecedores Casa do Construtor100.000,00

Ajuste do custo orado referente s unidades vendidas:2.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil10.000,00

1.1.8.3.10.90.11Unidades Vendias Ed. Brasil- Apto.10110.000,00

VENDA DE UNIDADE EM CONSTRUO

1.7.4.2 VENDA A PRAZO COM ENTRADA


1.1.1.1Caixa20.000,00

1.1.2.1.10.11NP a receber Ed Brasil Aldo Neves180.000,00

3.1.1.2.10Receita de Vendas de Imveis- Ed Brasil20.000,00

2.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas Imveis-Ed Brasil180.000,00

Pela apropriao dos custos e baixa dos estoques

3.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos - Ed. Brasil15.000,00

2.3.2.1.10Custos Diferidos Venda Imveis- Ed Brasil135.000,00

1.1.8.3.10.90.11Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto 10160.000,00


Pelo recebimento de uma duplicata

1.1.1.1Caixa20.000,00


Pela apropriao da receita e do custo relativo a parcela recebida

2.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas de Imveis Ed. Brasil20.000,00

3.1.1.2.10Receitas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil20.000,00

3.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos Ed.Brasil15.000,00

2.3.2.1.10Custos Diferidos de Vendas de Imveis Ed. Brasil.15.000,00

1.8 VENDA DE IMVEIS COM CLUSULA DE CORREO MONETRIA

1.8.1 IMVEIS CONCLUDOS

1.8.1.1 VENDA A PRAZO ( IN SRF 67/88)

Exemplo: O sr Aldo Neves adquiriu o apto. 101 do Edifico Brasil pagando no ato R$20.000,00 e assinou 09 Notas promissrias de R$20.000,00 cada uma , e como j pagou uma das Promissrias, no final do perodo estava devendo R$160.000,00 e admitamos que a inflao foi de 10,00% (160.000,00 x 10,0% = 16.000,00)Registro do ajuste a receita

1.1.2.1.10.11Np a receber Ed. Brasil Aldo Neves16.000,00


O custo do apartamento de R$150.000,00, do qual j apropriamos R$30.000,00 ( 15.000,00 referente a entrada e R$15.000,00 do pagamento da primeira parcela) ficando um saldo de Custos diferidos de R$120.000,00 ( 120.000,00 x 10,0% = 12.000,00)

Registro do ajuste dos Custos Diferidos

2.3.2.1.10Custos Diferidos de Vendas Imveis - Ed. Brasil12.000,00

3.1.3.3.10.30Variaes Monetrias Ativas12.000,00

Registro do recebimento de uma parcela ( NP 02/09)1.1.1.1Caixa (20.000 + 2.000,00 correo)22.000,00

1.1.2.1.10.11NP a Receber Ed. Brasil Aldo Neves22.000,00

Apropriao da receita e custo da parcela recebida





1.8.2 IMVEIS EM CONSTRUO

1.8.2.1 VENDA A PRAZO


1.1.1.1Caixa20.000,00

1.1.2.1.10.11NP a receber Ed. Brasil Aldo Neves180.000,00


2.3.1.1.10Receitas Diferidas de Vendas de Imveis- Ed. Brasil180.000,00

Pela apropriao do custo e baixa do estoque

3.1.2.2.10Custos dos Imveis Vendidos - Ed. Brasil15.000,00

2.3.2.1.10Custos Diferidos Venda Imveis- Ed Brasil135.000,00

1.1.8.3.10.90.11Unidades Vendidas Ed. Brasil Apto 10160.000,00


Pela compra de materiais de um fornecedor

1.1.8.3.10.XXImveis em Construo Ed. Brasil100.000,00


Pelo pagamento da fatura com desconto de 5,00%


1.1.8.3.10.XXImveis em construo Ed. Brasil5.000,00

1.1.1.1Caixa95.000,00

Pelo ajuste do custo orado em funo da compra de materiais e o desconto

2.1.3.1.10Custos Orados Ed. Brasil.9.500,00

1.1.8.3.10.90.11Unidades Vendidas - Ed. Brasil.9.500,00

(100.000,00 5.000,00 = 95.000,00/10 unidades iguais = 9.500,00)

Pelo recebimento da primeira duplicata

1.1.1.1Caixa20.000,00


Pela apropriao da receita e do custo relativo a parcela recebida





Supondo que a a inflao neste exerccio foi de 10,00%, devemos pois ajustar os saldos das contas que devero necessariamente refletir esta inflao.

LEMBRANDO:

I Notas Promissrias a receber

Pela venda

180.000,00

Pelo recebimento da NP 1

-20.000,00

Saldo Preliminar

160.000,00

II Receitas Diferidas

Pela venda

180.000,00

Pela apropriao NP 1

-20.000,00

Saldo preliminar

160.000,00

III Custos Diferidos de Vendas Imveis

Pela venda

135.000,00

Pela apropriao NP 1

-15.000,00IV Custos Orados

Pela Estimativa da Venda

90.000,00

Pelo custo realizado parcialmente

-9.500,00

Saldo Preliminar

80.500,00

MovimentoNP a receberReceitas DiferidasCustos DiferidosCustos Orados

Saldo preliminar160.000,00160.000,00120.000,0080.500,00

Correo monetria16.000,0016.000,0012.000,008.050,00

Saldo Final176.000,00176.000,00132.000,0088.550,00

Lanamentos de ajuste na contabilidade

1.1.2.110.11NP receber Ed. Brasil Aldo Neves16.000,00

2.3.2.1.10Custos diferidos de Venda de Imveis12.000,00

3.1.3.3.3.20.30Variaes Monetrias Passivas8.050,00

2.3.1.1.10Receitas diferidas de Vendas Imveis Edif. Brasil16.000,00

3.1.3.3.3.10.30Variaes Monetrias Ativas12.000,00


1.9 INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADO

No exemplo em curso, trabalhamos um custo total (10 apartamento iguais) em R$1.500.000,00 e no final constatamos que o custo efetivo foi de R$1.410.000,00, ou seja, R$90.000,00 a menos do valor orado.

RECEITA BRUTA

200.000,00

Custo reajustado:

Incorrido at a data da venda

60.000,00

Orado na data da Venda

90.000,00

Valor gasto a menor

-9.000,00(141.000,00)

LUCRO BRUTO AJUSTADO

59.000,00

A relao percentual entre o lucro e receita (59.000,00 / 200.000,00 = 29,5%Este percentual ser utilizado para apropriar o lucro que est diferido quando das parcelas restantes, ou seja, posteriores concluso da obra:

VALOR RECEBIDO R$40.000,00 ( 20.000,00 entrada e 20.000,00 NP 1)

29,5% de 40.000,00 = 11.800,00

Lucro definitivo apurado aps trmino da obra

11.800,00

Lucro Provisrio apropriado no exerccio anterior

10.000,00

1.800,00

CONTABILIZAO DOS AJUSTES NECESSRIOS

A - Diferena representando o lucro adicional dos valores j recebidos

2.3.2.1.10Custos Diferidos de Vendas Ed. Brasil1.800,00

3.1.2.9Recuperao de Custos Exerc. Anter.1.800,00

B Se a concluso do Imvel e o recebimento integral do preo da unidade vendida se der no mesmo exerccio fiscal da venda, a diferena ser objeto do seguinte lanamento :


3.1.2.2.10Custos Imveis Vendidos Ed. Brasil9.000,00

C Se a concluso se der em exerccio fiscal posterior liquidao do preo:

2.3.2.1.10Custos Diferidos de Vendas Ed. Brasil9.000,00

3.1.2.9Recuperao de Custos Exerc. Anter.9.000,00

1.9.1 TRATAMENTO FISCAL INSUFICINCIA DE CUSTO REALIZADOA Inferior a 15% do custo orado

Esse diferencial dever ser includo normalmente nos resultados do exerccio em que foi concluda a obra, sem que os impostos incidentes sejam considerados postergados, desde que obviamente tenham sido oferecidos tempestivamente tributao.

B Superior a 15% do custo orado

A legislao encara como tendo havido uma postergao intencional da tributao incidente sobre os resultados. Se a empresa j havia tributado resultados em exerccios anteriores com base no custo orado na situao aqui tratada, dever ser recalculado o lucro real anterior agora com base nos custos efetivamente incorridos, ao invs do orado. Esse clculo deve ser evidenciado num quadro demonstrativo previsto IN SRF 084/79. Sobre o imposto que deixou-se de pagar na poca oportuna em decorrncia da sobre avaliao dos custos,incidiro juros e atualizao monetria do montante devido( sem multa).

Venda da unidade 01

200.000,0011/97

Custo Total Estimado

150.000,0011/97

Relao estimada custo/venda

75%

Recebido por conta do preo

40.000,0012/97

Custo apropriado (75% s/ 40.000,00)

30.000,0012/97

Lucro tributado no exerccio

10.000,0012/97

Concluso da obra

120.000,0002/98

Relao real custo/venda

60%

Custo que deveria ter sido apropriado 12/97

24.000,0002/98

Diferena de lucro no tributada

6.000,0003/98

Sobre estes R$6.000,00, que deixaro de ser tributados na poca certa devido ao excesso de previso para o custo total da obra, devem ser recolhidos em 1998 acrescidos juros e atualizao monetria, se houver. Isto porque a insuficincia de custo realizado foi de 20% (30.000 / 150.000), estando, portanto, acima do limite de 15% mencionado.

1.10 EXCESSO DE CUSTO REALIZADOAdmitindo-se que no final da obra constatou-se que seu custo total excedeu em R$150.000,00 os valores originalmente orados em R$1.500.000,00, podem ocorrer as duas seguintes situaes:

A Se a concluso da obra se der aps o adquirente haver pago todo preo.

Neste caso, a apropriao do custo do imvel vendido havia sido sub avaliada. Como no existe nesta ocasio receitas e custos diferido, o ajuste se d diretamente no resultado do exerccio da concluso da obra.

3.1.2.2.10Custos de Imveis Vendidos Ed. Brasil15.000,00


B- Se a concluso se der antes da liquidao total do preo da venda

Existiro receitas e custos diferidos, estes baseados em valores anteriormente orados. , pois, necessrio proceder sua correo, que ir afetar os resultados da empresa.

Supondo que tenhamos os seguintes dados:

Valor da Venda

200.000,00

Custo Previsto no momento da venda

150.000,00

Custo real total

170.000,00

Excesso de Custo

20.000,00

Lucro Projetado(25% de 200.000,00)

50.000,00

Lucro Real

30.000,00

Valor recebido do comprador at a data da

Concluso da obra

40.000,00

Lucro apropriado at o momento

10.000,00

Lanamento de ajuste

2.3.2.1.10Custos Diferidos de vendas de imveis Ed. Brasil16.000,00

3.1.2.2.10Custos de Imveis Vendidos Ed. Brasil4.000,00


1.11 CUSTOS ORADOS E CUSTOS CONTRATADOS A CUSTOS ORADOS

Ao ser contratada a venda de uma unidade no concluda, alm dos gastos j feitos at a ocasio da venda, mister se faz que se seja feita uma estimativa do custo necessrio sua concluso, para que seja realistas a comparao da receita da venda com o custo da unidade vendida. Ele baseado num clculo de engenharia desenvolvido sobre projetos construtivos e os preos de materiais e mo-de-obra correntes no mercado, necessrios sua execuo.

B CUSTOS CONTRATADOS

No decorrer da construo, alguns gastos podem ser ajustados com o fornecedor ou prestador de servios, atravs de um contrato para fornecimentos e pagamentos futuros. Embora operaes desse tipo representem um compromisso financeiro da empresa construtora, condicionando contraprestao por parte do contratado, a mesma no usualmente registrada em contas patrimoniais. Como exemplos desse tipo de situao, temos o contrato de fornecimento de elevadores, que usualmente so fabricados para cada obra especfica, e a contratao de mo-de-obra de empreiteiros que prestam servio mesma.

Entretanto, a legislao permite que seja dado reconhecimento a esse tipo de custo quando da venda da unidade imobiliria para entrega futura, desde que no tenha sido exercida a opo pela incluso dos custos orados na composio dos custos das unidades vendidas. Em se adotando, pois, o critrio do custo orado, no h porque se cogitar do custo contratado, pois este estaria j includo naquele.

BIBLIOGRAFIA

Construo Civil - Aspectos Tributrios e Contbeis, Teixeira, Paulo Joni e Pantaleo, Milton J. Editora Sntese, Porto Alegre- RS- 1998.

Manual de Contabilidade, Eliseu Martins e Outros, Atlas, So Paulo, SP, 2002.

contabilidade imobiliaria

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