caderno de propostas para a revisão do zoneamento

Reviso Participativa da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do Solo

Caderno de Propostas para a Reviso do Zoneamento

Sumrio

1. Introduo 4

1.1 O que zoneamento? 4

1.2 Porque necessrio rever a lei de zoneamento? 5

1.3 Qual a diferena entre zoneamento e Plano Regional das Subprefeituras? 5

1.4 Que diretrizes o PDE estabeleceu para a reviso do Zoneamento? 6

1.5 Quais as diretrizes estratgicas para a reviso do Zoneamento? 6

2. Parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo 7

2.1 Parmetros de parcelamento do solo 7

2.2 Parmetros de uso do solo 9

2.2.1 Classificao de usos 10

2.2.2 Gesto de impactos urbansticos e ambientais 15

2.2.3 Gesto de impactos urbansticos conforme a dimenso do lote 17

2.2.4 Parmetros de Incomodidade 19

2.2.5 Condio de instalao de usos 20

2.2.6 Parmetros de instalao de usos em funo da classificao da via 22

2.2.7 Parmetros de instalao de usos em funo da largura da via 22

2.3 Parmetros de ocupao do solo 24

2.3.1 Cota Ambiental 28

2.3.1.1 Parmetros propostos para cota ambiental 29

2.3.1.2 Lgica de aplicao do instrumento 31

2.3.1.3 Mapa de permetros de qualificao ambiental 31

2.3.1.4 Exemplos de aplicao da cota ambiental 33

1

3. O zoneamento na cidade: dimenso territorial das regras de parcelamento, uso

e ocupao do solo 34

3.1 O zoneamento na Macrorea de Estruturao Metropolitana 34

3.2 O zoneamento nos Eixos de Estrutrao da Transformao Urbana 37

3.3 Quadro de permisso de usos conforme as zonas 37

3.4 Preservao, proteo e recuperao ambiental 38

3.5 Reserva de reas para garantia do direito moradia: ZEIS 40

3.6 Territrios em que se pretende a preservao dos bairros 40

3.7 As centralidades dos bairros: territrios de preservao e de transio 42

3.8 Grandes equipamentos urbanos 43

3.9 Atividade industrial e produtiva 44

3.10 Eixos de Estruturao da Transformao Urbana: territrio de transformao 45

3.11 Mapas Anexos 46

2

41. Introduo

1.1 O que zoneamento?

Zoneamento o conjunto de regras de parcelamento, uso e ocupao do solo - que define as atividades

que podem ser instaladas nos diferentes locais da cidade (por exemplo, se permitido comrcio, indstria,

residncias, etc.) e como as edificaes devem estar implantadas nos lotes de forma a proporcionar a

melhor relao com a vizinhana.

Tendo em vista a ampla diversidade de atividades, a extenso territorial do Municpio e a diversidade dos

bairros, necessrio estabelecer regras distintas para as diferentes regies do Municpio. Para tanto, a lei de

zoneamento divide o territrio em pores - denominadas zonas - e cada zona rene um conjunto de regras

para um determinado local. E com base nessas regras que a Prefeitura autoriza a construo de novos

edifcios e a instalao de novas atividades nos bairros (por meio de alvars e licenas de funcionamento).

Tanto a definio dessas regras, quanto a sua aplicao no territrio devem seguir as diretrizes estabelecidas

no Plano Diretor Estratgico (PDE) - Lei 16.050/14 -, pois ele que d a direo para mudar nossa cidade

ao longo dos prximos 16 anos e torn-la mais justa e agradvel para viver.

PARCELAMENTO

Define o dimensionamentodo terreno

Define as atividadespermitidas no terreno

Define os dimensionamentopara ocupao do terreno

USO OCUPAO

Define o dimensionamento

do lote e as regras para

diviso de lotes e glebas

Define regras para

ocupao do lote

Define as atividades

permitidas no lote

51.2 Porque necessrio rever a lei de zoneamento?

Precisamos adequar a lei de zoneamento vigente s estratgias de organizao e desenvolvimento da

cidade, definidas no novo PDE. Alm disso, uma oportunidade de superar alguns problemas enfrentados

na aplicao da lei de zoneamento vigente, facilitar a compreenso da lei e trazer mais segurana aos

proprietrios, empreendedores, moradores e ao prprio Poder Pblico na sua aplicao.

1.3 Qual a diferena entre zoneamento e Plano Regional das Subprefeituras?

Na lei vigente (Lei 13.885/04), o zoneamento definido por subprefeituras e as regras de parcelamento,

uso e ocupao do solo variam de uma Subprefeitura para outra. Este formato acabou tornando a lei

mais complexa e dificultando sua compreenso e aplicao. Alm disso, os planos regionais precisam se

preocupar com outras coisas alm do zoneamento. Por exemplo, o PDE previu que os Planos Regionais

devem indicar reas para implantao de equipamentos sociais, de acordo com os planos setoriais (de

habitao, de sade, de educao, etc.); indicar imveis no edificados, subutilizados ou no utilizados

para aplicao dos instrumentos que garantam a funo social da propriedade, ou seja, IPTU progressivo,

edificao compulsria, etc.; indicar reas para proteo ambiental; indicar novos parques urbanos, lineares

e de praas pblicas; indicar reas para demarcao de Territrios de Interesse da Cultura e da Paisagem e

de Polos de Economia Criativa - Distritos Criativos; indicar como aplicar os planos setoriais (por exemplo,

onde deve haver ciclovias, parques lineares, etc.) no territrio de cada subprefeitura.

Como posso construir ?

Zoneamento

O que posso construir?

Zoneamento

Onde e como viabilizar

praas e servios

pblicos ?

Planos Regionais das

Subprefeituras

Onde implantar

um CEU ?

Planos Regionais das

Subprefeituras

61.5 Quais as diretrizes estratgicas para a reviso do Zoneamento?

A partir da realizao de estudos de aplicao da lei vigente e das diretrizes estabelecidas no PDE, foram

definidas as seguintes diretrizes estratgicas para a reviso do Zoneamento:

1.4 Que diretrizes o PDE estabeleceu para a reviso do Zoneamento?

O Plano Diretor Estratgico da Cidade de So Paulo (PDE), Lei 16.050/14, estabeleceu uma srie de diretrizes

para a reviso do Zoneamento. O artigo 27 trouxe mais de 46 diretrizes, que vo desde a simplificao da

lei, at a orientao para estudo de zonas e de conceitos de regulao com base na quadra e no somente

no lote, por exemplo. Para conhecer essas diretrizes, consulte o texto da Lei do PDE, que pode ser acessado

no site gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-da-lei/

Conferir maior qualidade ambiental

Fortalecer a dimenso social

Equilibrar a oferta deemprego e moradia

Simplificar a aplicao da lei

Mellhorar o desenho e a forma urbana

Viabilizar a mobilidade urbana sustentvel

Preservar o patrimniocultural

Melhorar a gesto de impactos urbansticos

72. Parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo

A Lei de Zoneamento define parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo e a aplicao desses

parmetros no territrio. O nmero de zonas, bem como sua variao na cidade, resultado da necessidade

de diversificar esses parmetros conforme os diferentes bairros e regies do Municpio.

2.1 Parmetros de parcelamento do solo

Os parmetros de parcelamento do solo so basicamente aqueles que tratam da diviso de glebas e lotes

em lotes menores ou da juno de lotes em lotes maiores. A Lei de Zoneamento pode definir as dimenses

dos lotes resultantes do parcelamento, sejam as dimenses mnimas, como rea mnima e frente mnima,

sejam as mximas, rea mxima e frente mxima.

rea mxima de lote: 10.000m, sendo que em determinadas zonas e macroreas essa rea pode ser maior, assim como para alguns usos, por exemplo, clubes, cemitrios, parques dentre outros.

rea mxima de quadra: Igual a rea mxima de lote estabelecida pela zona

8Frente mxima: Por ora os estudos iniciais realizados pela Prefeitura apontam que essa medida pode variar de 150m a 300m.

Extenso mxima de quadra: Igual frente mxima de lote estabelecida para a zona.

rea mnima de lote: 125 m, podendo ser permitida rea inferior em algumas situaes, como nos casos de regularizao fundiria.

Frente mnima: 5m, podendo ser permitida frente inferior em algumas situaes, como nos casos de regularizao fundiria.

5m

150m

a 30

0m

9Alm das dimenses mnimas e mximas pretende-se:

Eliminar a prevalncia das restries convencionais de loteamentos j implantados em relao aos novos parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo, incorporando, eventualmente, aquelas que estejam de acordo com a viso de cidade estabelecida pelo PDE.

Manter exigncias de contrapartidas urbansticas na modalidade loteamento.

Incluir o condomnio edilcio, acima de determinada rea, como modalidade de parcelamento do solo e exigir contrapartidas urbansticas.

Estabelecer parmetros para remembramentos, desmembramentos e desdobros, de modo a no gerar grandes lotes e, ao mesmo tempo, a partir de determinada rea, exigir contrapartidas urbansticas.

2.2 Parmetros de uso do solo

Simplificadamente, a lei de zoneamento pode classificar as diversas atividades e usos em categorias e

subcategorias e a partir dessa classificao estabelecer quais usos so permitidos em cada zona. Tal

classificao feita em funo da interferncia que cada atividade pode exercer em outros usos. Por exemplo,

a maior parte dos usos no residenciais classificada em funo da interferncia (ou incomodidade) gerada

na vizinhana residencial.

Assim, uma casa de shows, por concentrar um determinado numero de pessoas num horrio especfico, pode

gerar mais incmodo que uma floricultura, que no gera essa concentrao de pessoas. No zoneamento,

a casa de shows ser considerada mais incmoda vizinhana residencial do que a floricultura. E assim

por diante.

10

2.2.1 Classificao de usos

Prope-se a seguinte classificao de usos, seguindo o disposto no art. 30 do PDE, com complementaes

e ajustes:

R1 Uma unidade habitacional por lote.

R2h-1 Casas geminadas: conjunto de unidades habitacionais agrupadas horizontalmente, todas com frente e acesso independente para a via oficial de circulao.

R2h-2 Casas superpostas: duas unidades habitacionais agrupadas verticalmente no mesmo lote, com frente e acesso independente para via oficial de circulao, podendo o conjunto ser agrupado horizontalmente.

R2v Edifcio residencial.

EHIS Empreendimento de Habitao de Interesse Social: corresponde a uma edificao ou um conjunto de edificaes, destinado total ou parcialmente Habitao de Interesse Social e usos complementares, conforme disposto na legislao especfica.

EHMP Empreendimento de Habitao de Mercado Popular: corresponde a uma edificao ou um conjunto de edificaes, destinados a HMP, HIS 2 e usos complementares, conforme disposto na legislao especfica.

Subcategorias de uso residencial

I N C O M O D I D A D E






11

nRa Uso no residencial ambientalmente compatvel com o equilbrio ecolgico, englobando atividades comerciais, de servios, institucionais e produtivas, compatveis com a proteo, preservao, e/ou recuperao ambiental, inserido na zona urbana.

nRar Uso no residencial ambientalmente compatvel com atividades rurais e a proteo, preservao, e/ou recuperao ambiental, inserido na zona rural.

nR1 Uso no residencial, no incmodo, compatvel com a vizinhana residencial.

nR2 Uso no residencial compatvel vizinhana residencial.

nR3 Uso no residencial especial ou incomodo vizinhana residencial.

Ind-1a Atividade industrial, no incmodo, compatvel vizinhana residencial no que diz respeito s caractersticas de ocupao dos lotes, de acesso, de localizao, de trfego, de servios urbanos e aos nveis de rudo, de vibrao e de poluio ambiental.

Ind-1b Atividade industrial compatvel vizinhana residencial no que diz respeito s caractersticas de ocupao dos lotes, de acesso, de localizao, de trfego, de servios urbanos e aos nveis de rudo, de vibrao e de poluio ambiental.

Ind-2 Atividade industrial geradora de impactos urbansticos e ambientais, que implica na fixao de padres especficos referentes s caractersticas de ocupao dos lotes, de acesso, de localizao, de trfego, de servios urbanos e aos nveis de rudo, de vibraes e de poluio ambiental.

Subcategorias de uso no residencial

INOVAO

INOVAO

Art.

Art.Art.

Art.

12

Ind-3 Estabelecimento industrial cujo funcionamento possa causar prejuzo sade, segurana e bem-estar pblico e integridade da flora e fauna regional, proibido no Municpio de So Paulo.

INFRA Empreendimento, edificao ou instalao de infraestrutura relativo a servios urbanos de interesse pblico, tais como saneamento bsico, transporte, energia, comunicao. INOVAO

Segue abaixo a tabela com as subcategorias de uso:

Subcategorias de uso no-residencial

nRa nRar nR1 nR2 nR3 Ind-1a Ind-1b Ind-2 Ind-3 INFRA

Atividades compatveis com o equil-brio ecolgico, localizado na zona urbana

Atividades compatveis com o equilbrio ecolgico, localizado zona rural

Atividades compatveis com a vizinhana residencial

Atividades que no causam impacto nocivo vizinhana residencial

Atividades potencialmente geradoras de impacto urba-nstico ou ambiental

Usos industriais no incmodos vizinhana residencial

Usos industriais tolerveis vizinhana residencial

Usos industriais geradores de impactos urbansticos e ambientais

Usos industriais que o desenvol-vimento possa causar prejuizo sade e ao bem pblico

Empreendimen-to, edificao ou instalao de infraestrutura relativo a servi-os urbanos

Descrio de uso

Subcategorias de uso residencial

EHMP

Empreendimento deHabitao de Mercado Popular

EHIS

Empreendimento deHabitao Social

R2v

Edifcio residencial

R2h-2

Casas superpostas, com acesso independente

R2h-1

Casas geminadas, com acesso independente

R1

Unidade habitacionalpor lote

Descrio de uso

nRa nRar nR1 nR2 nR3 Ind-1a Ind-1b Ind-2 Ind-3 INFRA

ViveiroPousadaAtividades de pequisa e ecoturismo

AgroindstriaManejo de faunaPesqueiro

PadariaEscritriosAgncia bancriaCrecheAsilo

LanchoneteSupermercadoEMEIIgrejaHospital

FaculdadeCemitrioAeroportoPenitenciria

Fabricao:Artigos de vesturioArtefatos de papelJias

Fabricao:Artefatos txteisPlsticoMveis

Fabricao:BebidasFumoBorracha

Fabricao:Telhas e tijolosArtigos de borracha Metalrgica bsica

ERBTerminalrodovirioCentral dedistribuio de gs

Exemplos de usos permitidos por subcategoria de uso

13

Tendo em vista a ampla diversidade de usos e atividades no residenciais, estes so organizados em grupos

de atividade, aos quais so atribudos parmetros especficos. Por exemplo, as atividades relacionadas

rea de sade, tais como ambulatrio, posto de sade, clinicas e pronto socorro, so organizadas num

grupo de atividade de servios de sade.

O mesmo ocorre com a educao. Assim, foram propostos grupos de atividade conforme subcategorias

de uso no residenciais que constam no site www.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br

Principais mudanas em relao Lei 13.885/04 quanto aos grupos de atividade

Foram introduzidos grupos de atividade na subcategoria nR1 e adaptados outros que antes estavam

na subcategoria nR2. So eles:

Foi criado um novo grupo de atividade denominado comrcio de alimentao: estava na

subcategoria nR2 englobando os usos relativos a lazer e diverso e agora foi criado um novo grupo

na subcategoria nR1 sem atividades de lazer e diverso

Principais mudanas em relao Lei 13.885/04

Diferenciao da Subcategoria de uso R2h em dois tipos, de modo a conferir diferentes tratamentos

no processo de licenciamento.

Alterao da denominao dos usos no residenciais relacionados ao desenvolvimento sustentvel:

era nR4, agora passa a nRa e nRar. Tal alterao se justifica pelo fato do PDE ter definido o territrio

rural. Assim, foi criada uma nova subcategoria de usos (nRar) para tratar dos usos rurais e a antiga

subcategoria de uso nR4 passou a ser denominada nRa, com algumas mudanas.

Criao da subcategoria de uso INFRA, de modo a conferir tratamento especfico a empreendimentos

de infraestrutura que muitas vezes requerem licenciamento ambiental e licenciamento urbanstico.

INOVAO

14

Criao de um novo grupo de atividade, de servio pblico social com baixo nvel de

incomodidade. Este novo grupo abrange os servios sociais previstos na lei vigente e adiciona

os servios de sade, educao, esporte e cultura. Tal mudana se justifica por conferir maior

abrangncia instalao de tais atividades no Municpio, como por exemplo: escolas, creches,

postos de sade e centros esportivos.

Foi introduzido um novo grupo de atividade na subcategoria de uso nR2, denominado servio

pblico social, tambm com o objetivo de conferir maior abrangncia instalao de tais atividades

no Municpio.

A subcategoria de uso nR3 foi reduzida aos usos especiais e introduo de um novo grupo de

atividades denominado servio pblico social especial, ficando os usos geradores de impacto

ambiental ou de vizinhana tratados de forma especfica, sem necessariamente estarem vinculados

a uma subcategoria de uso.

Como decorrncia do anterior, foram definidas as atividades geradoras de impacto ambiental e

urbanstico e os respectivos instrumentos de gesto dos impactos.

A classificao dos usos dever ampliar no territrio a permisso de instalao de usos relacionados

prestao de servios pblicos de educao, sade, assistncia social, esporte e cultura, de forma

a no gerar restries prestao destes servios em reas carentes, como as regies perifricas do

Municpio.

Quanto s restries instalao dos usos nR3 e geradores de impactos ambientais e de vizinhana, por

ora ficam mantidas as restries existentes hoje, que no permitem, por exemplo, usos nR3 em ZEPAM,

ZEP, ZPDS, dentre outras zonas.

15

Instrumento e medidas de gesto:


Empreendimentos geradores de impacto de vizinhana de grande porte:

So aqueles que podem gerar impacto significativo, alterao no seu entorno

ou sobrecarga na capacidade de atendimento da infraestrutura.

Atendimento s condicionantes urbansticas e elaborao de Estudo de

Impacto de Vizinhana (EIV) e do Relatrio de Impacto de Vizinhana (RIV),

analisado e aprovado pelo CADES ou SMDU, ficando o empreendedor

obrigado a cumprir as disposies estabelecidas no EIV para a aprovao do

empreendimento (medidas j adotadas hoje).

Polos geradores de trfego (PGT):

Empreendimentos geradores de impacto no sistema virio.

Definio pela SMT de medidas de mitigao ou compensao, ficando o

empreendedor obrigado a cumpri-las para a aprovao do empreendimento

(medidas j adotadas hoje conforme Lei 15.150/10)

2.2.2 Gesto de impactos urbansticos e ambientais

Quanto ao tratamento dos empreendimentos e atividades que geram impactos ambientais e de vizinhana,

prope-se os seguintes instrumentos e medidas de gesto dos impactos conforme os usos.

Shopping JK Iguatemi

Condomnio Residencial

Instrumentos e medidas de gesto dos impactos urbansticos conforme o uso

16



rea de Impacto Cumulativo:

So territrios que, por apresentarem concentrao de empreendimentos

e atividades no residenciais j instalados e que vierem a se instalar, geram

impactos urbansticos.

Empreendimentos geradores de impacto ambiental:

So aqueles que possam causar alterao das propriedades fsicas,

qumicas e biolgicas do meio ambiente e que direta ou indiretamente

afetem: a sade, a segurana e o bem estar da populao; as atividades

sociais e econmicas; a biota; as condies paisagsticas e sanitrias do

meio ambiente; a qualidade dos recursos ambientais.

Elaborao de Plano de Gesto de Impactos Urbansticos pelo Poder

Pblico, com a participao de proprietrios e moradores, com o objetivo de

estabelecer intervenes, aes e medidas operacionais e administrativas com

vistas atenuao dos impactos urbansticos. Os novos empreendimentos

e a instalao de novas atividades no residenciais devero se adequar s

disposies deste plano (procedimento novo).

Elaborao do Estudo de Impacto ambiental (EIA) e do respectivo Relatrio

de Impacto Ambiental (RIMA), analisado e aprovado pela autoridade

ambiental competente, ficando o empreendedor obrigado a cumprir as

disposies estabelecidas no EIA para emisso das licenas ambientais

(medidas j adotadas hoje).

Garagem de nibus prxima a rea verde

Bares na V. Madalena

INOVAO

Instrumentos e medidas de gesto dos impactos urbansticos conforme o uso

17

Principais mudanas em relao Lei 13.885/04:

Os empreendimentos geradores de impacto de vizinhana devero elaborar EIV. Hoje, alguns

deles so apenas considerados PGT, estando dispensados da elaborao do EIV.

Criao da figura da rea de Impacto Cumulativo, com o objetivo de promover a mitigao

de impactos urbansticos gerados por empreendimentos j instalados, que isoladamente no foram

considerados geradores de impactos, mas que, concentrados numa determinada rea, acabam gerando

impacto urbanstico, especialmente vizinhana residencial.

A introduo do conceito de gesto de impactos urbansticos cumulativos tem por objetivo lidar

com uma situao existente e estabelecer responsabilidades a serem adotadas pelos diversos agentes

envolvidos.

2.2.3 Gesto de impactos urbansticos conforme a dimenso do lote

Como comentado nos parmetros de parcelamento do solo, os grandes lotes podem reduzir a qualidade

urbana de bairros se tiverem grandes extenses de muros, caladas estreitas, poucas aberturas, pouca

diversidade de usos e reduzida permeabilidade com o espao pblico, uma vez que tais caractersticas

reduzem a interao do pedestre com o uso do solo, proporcionando monotonia e insegurana.

Alm de definir limites para os lotes mximos, prope-se a definio de condicionantes urbansticas em

duas dimenses: uma qualitativa, que abrange parmetros de ocupao conforme a dimenso do lote; e

outra quantitativa, em que se exige o parcelamento do solo com doao de reas pblicas.

Veja na pgina ao lado alguns parmetros da gesto de impactos urbansticos que podem incidir aos lotes

grandes

INOVAO

18

Destinao do recuo frontal para extenso da calada

no lote

Destinao do recuo frontal para extenso da calada

na quadra

Fruio em um lote

Limite do fechamento do lote por anteparo vertical

vedado no lote

Limite do fechamento do lote por anteparo vertical

vedado na quadra

Fruio em uma quadra

Planta

Planta

Planta

Planta

Planta Planta

Doao de calada Doao de calada

19

2.2.4 Parmetros de Incomodidade

Com o objetivo de estabelecer medidas de controle do uso do solo no tocante interferncia ou

incomodidade que os usos no residenciais geram na vizinhana residencial, a legislao vigente estabeleceu

parmetros de incomodidade relacionados:

Tais parmetros foram definidos por zonas e com base em normas tcnicas e constam dos quadros 2/a a

2/h anexos Parte III da Lei 13.885/04.

emisso de radiao

emisso de odores

emisso de gases, vapores e material particulado

emisso de fumaa

A emisso de rudo

Ao horrio para carga e descarga

vibrao associada

potncia eltrica instalada

Por ora no se pretende promover mudanas nestes parmetros, sendo mantidos os existentes.

O que deve mudar sua incidncia conforme as zonas, uma vez que foram propostas mudanas

em algumas zonas e criadas novas zonas. Tambm pretende-se aprimorar o controle da emisso de

rudos e os horrios de carga e descarga.


20

2.2.5 Condio de instalao de usos

A Lei 13.885/04 dissociou o uso da edificao. Isto , uma vez que se pretende fomentar cada vez mais

a diversificao de usos numa cidade que se transforma, as edificaes podem ser adaptadas para os

diversos usos. Para tanto, a atividade pretendida deve ser permitida no local e a edificao deve ser adaptar

ao uso atendendo s condies de instalao relativas:

As condies de instalao dos usos foram definidas por zonas e constam dos quadros 2/a a 2/h anexos

Parte III da Lei 13.885/04.

lotao mxima

rea construda computvel mxima permitida

Ao nmero mximo de funcionrios por turno

Nmero mnimo de vagas de estacionamento para bicicletas

Ao nmero mnimo de vagas para estacionamento para automveis

implantao de ptio de carga e descarga

implantao de rea destinada a embarque e desembarque de pessoas

Ao horrio de funcionamento

Vestirios para usurio de bicicleta INOVAO

INOVAO

21

Por ora no se pretende promover grandes mudanas nestas condies, sendo mantidas as

existentes. Pretende-se realizar as seguintes mudanas:

Manuteno do nmero mnimo de vagas de estacionamento, porm somente aos usos no

residenciais e somente em algumas zonas.

Adoo do nmero mximo de vagas de estacionamento para fins de cmputo da rea no

computvel, de forma abrangente no territrio, com base nos parmetros j definidos pela Lei

16.050/14.

Introduo do nmero mnimo de vagas de bicicleta, que deve incidir em alguns usos

conforme relao entre nmero de vagas e rea construda. Pretende-se fazer com que tal condio

seja atendida de maneira diversa, no somente pela reserva de vaga horizontal, mas recorrendo a

solues de vagas verticais, como por exemplo, bicicletas penduradas em ganchos.

Introduo de exigncia de vestirio para usurios de bicicleta, que deve incidir em alguns

usos conforme relao entre rea de vestirio e rea construda. O objetivo esta em contribuir com

a mobilidade urbana sustentvel, fazendo com que novos empreendimentos j prevejam o vestirio

de modo a facilitar o uso de bicicletas por usurios do edifcio.

De um modo geral, pretende-se variar os parmetros das condies de instalao de usos

conforme as macroreas, uma vez que estas apresentam diretrizes de desenvolvimento urbano

diferenciadas.

Tambm pretende-se reduzir as exigncias das condies de instalao de usos nos lotes de

pequeno porte e localizados nas regies perifricas, de forma a no dificultar que estes se adquem

nova lei.

INOVAO

INOVAO


22

2.2.6 Parmetros de instalao de usos em funo da classificao da via

A lei vigente estabeleceu que nas zonas mistas, independentemente da densidade prevista, a instalao

dos usos no residenciais depende da classificao da via. O pressuposto fazer com que usos mais

incmodos no sejam permitidos em vias de trnsito local, mas nas vias estruturais, onde o trfego mais

intenso. uma maneira de proteger os bairros.

Ocorre que tal medida acabou restringindo a instalao dos usos no residenciais em algumas regies da

cidade.

2.2.7 Parmetros de instalao de usos em funo da largura da via

Quanto largura da via, alm de no permitir algumas atividades em vias com largura inferior a 10m, a Lei

13.885/04 estabeleceu limites para a instalao de usos no residenciais, tais como o controle da altura de

edifcios e o tamanho dos empreendimentos (rea construda). Por exemplo, hotis no podem se instalar

em vias com largura inferior a 10m, assim como uma agncia de turismo no pode ter mais que 250m de

rea construda em via com essa mesma largura. Veja imagem na pgina ao lado.

A proposta de reviso prev ampla reduo da influncia da classificao da via na permisso de

instalao de usos no residenciais. Pretende-se limitar apenas os seguintes usos nas vias locais em

zonas mistas:

Usos no residenciais enquadrados na subcategoria de uso nR3;

Empreendimentos e atividades geradores de impacto ambiental ou de vizinhana que

requerem a elaborao de EIA ou EIV.


23

A presente proposta mantm a lgica de controlar a instalao de usos em funo da largura da

via, porm, com mudanas em relao aos usos permitidos (pretende-se ampliar o universo dos

usos permitidos).

Importante destacar que a Lei 16.050/14 eliminou as restries estabelecidas pela Lei 13.885/04

quanto aos usos permitidos em zonas mistas e vias locais e tambm eliminou algumas restries

em relao largura da via.


Largura da via

24

2.3 Parmetros de ocupao do solo

Os parmetros de ocupao so aqueles que tratam da forma como os edifcios e instalaes sero

implantados no lote, ou mesmo da restrio ocupao por construes. Por exemplo, so estabelecidas

regras relativas quantidade de rea construda permitida (coeficiente de aproveitamento); forma como

os edifcios podem se espalhar ou se concentrar no lote (taxa de ocupao); a altura que os edifcios devem

ter (geralmente a altura deriva de uma relao com a largura da via); posio que os edifcios podem

ter no lote (recuos frontais, laterais e de fundo); necessidade de garantir qualidade ambiental (taxa de

permeabilidade, vegetao, coberturas verdes, etc.); dentre outras regras.

A presente proposta mantm boa parte dos parmetros existentes na lei 13.885/04, mas pretende promover

algumas mudanas, conforme segue:

Introduz o instrumento da cota ambiental em complementao taxa de permeabilidade. Trata-se

de uma das maiores inovaes da proposta que ser descrita adiante.

Em algumas zonas o recuo frontal pode ser dispensado, desde que se garanta destinao de rea para

ampliao de caladas, quando estas forem muito estreitas.

Diferencia a taxa de ocupao por embasamento (trs primeiros pavimentos) e torre (demais

pavimentos), de modo a possibilitar maior interao do uso do solo com o espao pblico (embasamento),

ao mesmo tempo em que se permite uma composio da paisagem por edifcios mais altos (torres) que

no sejam implantados to prximos uns dos outros.

Busca induzir a permeabilidade visual no fechamento de lotes, de modo a proporcionar maior

interao entre uso do solo e espao pblico (por exemplo, pela limitao da extenso de muros).

Explora a fruio pblica como medida de ampliao do uso coletivo para dentro dos lotes de modo

a proporcionar maior interao entre uso do solo e espao pblico.

Busca combinar as medidas de ampliao do uso coletivo dos lotes com as atividades privadas (por

exemplo, as fachadas ativas, combinadas com a fruio pblica e com a ampliao da calada, proporcionam

maior fluxo de pessoas e de atividades no nvel da rua e do trreo dos edifcios).

25

Taxa de Ocupao (TO)

a diviso entre a rea de projeo da edificao e a rea do terreno.

A Lei 13.885/04 define TO mxima, ou seja, a rea maxima que a

projeo de edificao pode ter, sendo que o restante do terreno no

pode ter projeo de edificao. Assim, varandas, telhados, coberturas

de garagem, entre outros, influem na taxa de ocupao do lote.

Taxa de ocupao diferenciada por embasamento e torre

Tem por objetivo possibilitar edifcios com maior projeo da ocupao

do embasamento (formado por trreo e pavimentos at a altura de

9m) e menor projeo de ocupao dos demais pavimentos (torres).

Coeficiente de Aproveitamento (CA)

a diviso entre a rea construda computvel de uma edificao

e a rea total do terreno. Basicamente, o CA determina o potencial

construtivo, ou seja, quantos metros quadrados se pode construir tendo

como base a rea do terreno. Os Coeficientes de Aproveitamento so

determinados para cada zona de uso.

INOVAO

cota cidade

limite fechamento do lote por anteparo vertical vedado

proporo de abertura e acesso ao lote

taxa de ocupao maximado embasamento

taxa de ocupao maximada torre cota

Ambiental

Fruio Fachada ativa

cota cidade





Ambiental

Fruio Fachada ativa

26

Gabarito de Altura Mximo

a altura da edificao, calculada pela distncia entre o piso trreo e

o ponto mais alto da cobertura. A lei 13.885/04 estabeleceu gabarito

mximo, ou seja, a altura mxima que a edificao pode ter.

Recuo

O Recuo a distncia entre a edificao e os limites de frente, laterais e

de fundo do terreno. A Lei 13.885/04 estabalece recuos mnimos, ou seja,

a distncia mnima que deve esxistir entre as edificaes e os limites do

lote.

Frente e rea Mnima de Lote

So as dimenses mnimas que o lote precisa ter para que seja

aprovado. Estas dimenses variam de acordo com o zoneamento.

A Lei 13.885/04 estabelece valores mnimos, ou seja, frente mnima e

rea do lote mnima.

Fruio pblica

Uso pblico de rea localizada no pavimento trreo que no pode ser

fechada com edificaes, instalaes ou equipamentos com o objetivo

de estimular e melhorar a oferta de reas qualificadas para o uso pblico

com que privilegiem o pedestre e promovam o desenvolvimento de

atividades com valor social, cultural e econmico.

27cota cidade





Ambiental

Fruio Fachada ativa

cota cidade





Ambiental

Fruio Fachada ativa

Limite do fechamento do lote por anteparo vertical vedado

Tem por objetivo impedir grandes extenses de muros no

fechamento de lotes.

Proporo e intervalo de aberturas e acessos ao lote

Tem por objetivo proporcionar maior interao entre o lote e a

calada.

cota cidade





Ambiental

Fruio Fachada ativa

INOVAO

INOVAO

Fachada Ativa

Corresponde exigncia de ocupao da extenso horizontal da

fachada por uso no residencial com acesso direto e abertura para o

logradouro, a fim de evitar a formao de planos fechados na interface

entre as construes e os logradouros, promovendo a dinamizao

dos passeios pblicos;

INOVAOCota ambiental

Ver explicao do conceito nas prximas pginas.

28

2.3.1 Cota Ambiental

O Municpio de So Paulo apresenta diversos problemas ambientais, tais como poluio atmosfrica e

das guas, ineficincia da drenagem devido extensa impermeabilizao do solo, elevadas temperaturas

devido reduzida cobertura vegetal e padres de urbanizao pouco sustentveis, ameaa biodiversidade,

dentre outros. A reverso desse quadro perpassa por um conjunto de aes englobando investimentos

pblicos e a regulao do uso do solo, a serem adotados de forma sistmica e integrada. Em relao

regulao da ocupao urbana, o zoneamento pode contribuir estabelecendo regras de parcelamento,

uso e ocupao do solo que levem em conta a melhoria da qualidade ambiental. neste contexto que

foi idealizada a cota ambiental: trata-se de um conjunto de regras de ocupao que fazem com que cada

lote na cidade contribua com a melhoria da qualidade ambiental, sendo que tais regras passam a incidir

quando se pretender uma nova edificao ou a reforma de um edifcio existente.

Na concepo da cota ambiental se optou por adotar parmetros relacionados drenagem, microclima e

biodiversidade, com intuito de promover melhoria da drenagem e reduo das ilhas de calor com ateno

biodiversidade, ainda que tais parmetros no abranjam a totalidade dos problemas ambientais existentes

na cidade. Esta opo se deve a possibilidade de utilizao de parmetros de uso mais consagrados em

outras cidades do mundo, onde a eficcia de sua adoo se encontra melhor descrita.

Problemas ambientais da cidade: poluio e enchentes.

29

Melhoria do microclima Melhoria da drenagem Ateno a biodiversidade

de conhecimento de que a minimizao ou mesmo a soluo definitiva dos problemas de drenagem da

cidade (enchentes e inundaes) de difcil reverso em curto prazo e envolve montantes significativos

de recursos pblicos, devendo ser adotadas de forma associada medidas estruturais e no estruturais de

macro e microdrenagem. A cota ambiental inova quando prope a adoo de medidas no estruturais

no mbito do lote, minimizando a contribuio de guas pluviais para as estruturas de macrodrenagem

adotando-se uma abordagem mais sistmica.

Em relao ao microclima/biodiversidade, algumas regies do Municpio apresentam elevadas temperaturas

da superfcie, decorrente da impermeabilizao do solo, da inexistncia ou da reduzida cobertura vegetal,

da rea construda, dentre outros fatores, o que gera as chamadas ilhas de calor. Nestes casos, por exemplo,

o emprego de arborizao pode ajudar a minimizar este fenmeno.

Tendo em vista que os parmetros de ocupao relacionados vegetao e permeabilidade do solo

contribuem tanto com a melhoria da drenagem como com a atenuao das alteraes do microclima e

biodiversidade, buscou-se explorar o potencial de cada parmetro para que proporcione resultados nessas

duas dimenses.

2.3.1.1 Parmetros propostos para cota ambiental

Ainda, considerando a ampla diferena dos bairros da cidade, essa diversidade de parmetros permite sua

aplicao em situaes urbanas distintas, funcionando como uma espcie de cardpio de opes que

podem ser adotadas a critrio do proprietrio para atendimento da cota ambiental.

30

rea ajardinvelrea ajardinvel sobre solo rea ajardinvel sobre laje

com espessura de solo

Espessura de solo entre 25 e 40cmEspessura de solo superior a 40.1 cm

VegetaoForrao Arbusto

rvore de porte pequeno

rvore existente rvore proposta

Cobertura verde

Espessura de substrato superior a 40.1cmEspessura de substrato entre 25 e 40cm

Parmetros que podem ser utilizados para obter pontuao:

rvore de porte mdio rvore de porte grande

Fachada Verde

PiscininhaReservatrio de reteno

Piso semipermevelSem vegetaoCom vegetao



Lote 1.000m2

Espessura de solo inferior a 40cmEspessura de solo superior a 40.1 cm

Espessura de substrato inferior a 40cmEspessura de substrato superior a 40.1 cm

31

2.3.1.2 Lgica de aplicao do instrumento

Cada lote/empreendimento deve atingir uma pontuao mnima que est relacionada drenagem e

microclima/biodiversidade.

A pontuao mnima varia conforme a localizao na cidade (permetros de qualificao ambiental) e

conforme a dimenso do lote (quanto maior o terreno, maior a pontuao). A pontuao mnima tem como

objetivo exigir uma maior qualificao ambiental nas reas mais crticas, bem como manter a qualificao

de reas que apresentem uma boa qualificao ambiental, alm de levar em considerao a Macrorea

de localizao e seu potencial de transformao da ocupao urbana existente. nesta lgica que foi

elaborado o mapa de permetros de qualificao ambiental.

Identificada a pontuao mnima a ser atingida, os parmetros a serem aplicados para obteno de

pontos podem ser combinados de forma cumulativa (vrios num mesmo lote) ou alternativa (escolha de

um ou outro parmetro), a partir de um cardpio de opes pr-estabelecido. E cada parmetro tem um

desempenho em relao melhoria da drenagem e atenuao do microclima. Por exemplo, rvores

pontuam bem mais do que pisos semi-permeveis; vegetao arbustiva pontua mais do que fachada

verde, e assim por diante.

Comparativamente ao que exigido hoje na Lei 13.885/04 (taxa de permeabilidade mnima), a cota

ambiental no exige necessariamente mais rea de terreno para a obteno da pontuao mnima, mas

induz a qualificao dessa rea, por exemplo, por meio do plantio de rvores, de vegetao arbustiva, de

cobertura verde, etc.

Tambm se espera incentivar a construo de edificaes sustentveis, que utilizem, por exemplo, sistemas

de reuso de gua, fontes alternativas de gerao de energia, dentre outras solues sustentveis. Para

tanto, pretende-se estabelecer incentivos urbansticos, financeiros ou tributrios, que esto em estudo

pela Prefeitura.

2.3.1.3 Mapa de permetros de qualificao ambiental

A pontuao a ser atingida em cada lote ser definida a partir de sua insero nos permetros que constam

do mapa na prxima pgina. Conforme comentado anteriormente, a pontuao varia em funo do

indicador de qualidade ambiental relativo drenagem, microclima e biodiversidade.

32

MCQU-4

MRVUA-3

MRVUA-3

MCQU-4

MRVUA-2

MRVUA-2

MRVUA-2

MCQU-1MCQU-2

MRVUA-2

MRVU-3

MEM-4

MQU-2

MRVU-1

MQU-1

MUC-2MQU-2

MUC-1

MQU-3MRVUA-2

MEM-4

MEM-1

MEM-2

MEM-3

MCQU-4MCQU-3 MRVUA-2

MEM-5 MRVU-3

MCQU-4

MRVUA-2

MRVU-3

MCQU-3

MRVUA-2

MCQU-4

MQU-1

MQU-1MQU-4

MRVU-3

MEM-8

MRVUA-2

MCQU-4

MRVU-2

MQU-3

MRVU-1

MQU-1

MQU-3

MEM-7

MQU-3

MCQU-4 MEM-7

MRVU-3

MCQU-4

MRVUA-2MRVUA-2

33

2.3.1.4 Exemplos de aplicao da cota ambiental

Simulao 1: Ocupao nos moldes

da lei vigente

Simulao 2: Ocupao qualificada

a partir da combinao de

parmetros

Legenda:

Legenda:

Piso impermevel

Edificao

Piso semipermevel

Piso semipermevel

com vegetao

Cobertura verde

Reservatrio de

reteno

rvores

rvores

rea ajardinvel sobre

solo (permevel)

Piso impermevel

Edificao

rea ajardinvel sobre

solo (permevel)

rea ajardinvel

sobre laje

1

2

3

1

3

5

4 2

Projeo da edificao 26 %

Piso impermevel 58,5 %

rea ajardinvel sobre lote 15,5 %

1

3

5

6

7

8

4 2

1

2

3

4

5

6

7

8

Projeo da edificao 26 %

Piso impermevel 36 %

rea ajardinvel sobre lote 11,4 %

rea ajardinvel sobre laje 18,3 %

Piso semipermevel 8,3 %com vegetao

Cobertura verde 13 %

Reservatrio de deteno 25000 litros

rvore de grande porte 1

rvore de mdio porte 1

rvore de pequeno porte 7

Lote pequeno - 125m2 Lote pequeno - 125m2

Lote mdio - 1000m2 Lote mdio - 1000m2

1

1

1 1

2

2

2 2

3

3

33

4

4

4

5

5

56

6

7 7

8

8

1

2

3

3

3

5

4

2

1

3

34

3. O zoneamento na cidade: dimenso territorial das regras de parcelamento, uso e ocupao do solo

3.1 O zoneamento na Macrorea de Estruturao Metropolitana

O PDE reconheceu a Macrorea de Estruturao Metropolitana (MEM) como um territrio estratgico de

transformao, onde podem incidir instrumentos especficos que tenham condies de promover essas

transformaes, como, por exemplo, os Projetos de Interveno Urbana (PIU) e as operaes urbanas

consorciadas. A MEM foi dividida em setores e para cada setor foram definidas diretrizes de desenvolvimento

e transformao urbana. Em alguns desses setores a ativao dos parmetros dos Eixos de Estruturao da

Transformao Urbana foi condicionada existncia de Projetos de Interveno Urbana e instrumentos

associados a esses projetos. A presente proposta procura reconhecer a funo desses Projetos e instrumentos.

Para tanto, segue um resumo das regras adotadas para cada setor e subsetor:

Setor orla ferroviria e fluvial:

Subsetor Arco Leste: no tem Operao Urbana Consorciada ou Projetos de Interveno Urbana

previstos. Tem um trecho com permetro de incentivo, que acaba possibilitando maiores densidades no

residenciais. Tambm tem outro trecho em que as regras dos Eixos de Estruturao da Transformao

Urbana esto ativas, conforme definido pelo PDE. Para tanto, para estes territrios em que incidem as

regras dos eixos foram previstos permetros de Zonas Eixo de Estruturao da Transformao

Urbana ZEU.

Subsetor Arco Tiet: uma parte do seu territrio conta com a Operao Urbana Consorciada gua

Branca (Lei 15.893/2013). Para este territrio, sero mantidas as regras estabelecidas na Lei 13.885/04,

conforme orientao do PDE. O PDE previu que at 2016 dever ser enviado Cmara Municipal projeto

de interveno urbana, ou de operao urbana consorciada, ou de rea de interveno urbana para poro

ou totalidade do territrio deste setor. Para tanto, foi proposto um zoneamento que d suporte ao advento

desses projetos e instrumentos.

Subsetor Arco Tamanduate: o PDE previu que at 2015 dever ser enviado Cmara Municipal

projeto de interveno urbana, ou de operao urbana consorciada, ou de rea de interveno urbana

para poro ou totalidade do territrio deste setor. Existe uma proposta de operao urbana consorciada

desenvolvida pela SP Urbanismo que abrange parcialmente os bairros do Ipiranga, Mooca e Vila Prudente.

Para tanto, foi proposto um zoneamento que dialogue diretamente com esta proposta de operao urbana.

35

Subsetor Arco Pinheiros: o PDE previu que at 2018 dever ser enviado Cmara Municipal projeto

de interveno urbana, ou de operao urbana consorciada, ou de rea de interveno urbana para

poro ou totalidade do territrio deste setor. Do mesmo modo que os demais subsetores, foi proposto

um zoneamento que d suporte ao advento desses projetos e instrumentos.

Subsetor Arco Faria Lima - guas Espraiadas Chucri Zaidan: uma parte do seu territrio conta com

as Operaes Urbanas Consorciadas Faria Lima (Lei 13.769/04) e gua Espraiada (Leis 13.260/01 e 15.416/11).

Para os territrios de incidncia dessas operaes urbanas, sero mantidas as regras estabelecidas na Lei

13.885/04, conforme orientao do PDE.

Subsetor Arco Jurubatuba: o PDE previu que at 2017 dever ser enviado Cmara Municipal projeto

de interveno urbana, ou de operao urbana consorciada, ou de rea de interveno urbana para poro

ou totalidade do territrio deste setor. Do mesmo modo que os demais subsetores em que h previso

desses instrumentos, foi proposto um zoneamento que d suporte ao advento desses projetos urbanos.

Setor Eixos de Desenvolvimento:

Subsetores Arco Jacu Pssego e Avenida Cupec: no tem operao urbana consorciada ou projetos

de interveno urbana previstos. Estes subsetores contam com permetros de incentivos, que acabam

possibilitando maiores densidades, sendo que no Arco Jacu Pssego permitido o maior adensamento

para usos no residncias com iseno de outorga onerosa. Ao mesmo tempo, as regras dos Eixos de

Estruturao da Transformao Urbana esto ativas, conforme definido pelo PDE. Para tanto, para estes

territrios em que incidem as regras dos eixos foram previstos permetros de Zonas Eixo de Estruturao

da Transformao Urbana ZEU.

Subsetores Noroeste Avenida Raimundo Pereira de Magalhes e Rodovia Anhanguera e Ferno

Dias: as regras dos Eixos de Estruturao da Transformao Urbana esto ativas, conforme definido pelo

PDE. Para tanto, para estes territrios em que incidem as regras dos eixos foram previstos permetros de

Zonas Eixo de Estruturao da Transformao Urbana ZEU.

Setor Central:

Uma parte do seu territrio conta com a Operao Urbana Centro (Lei 12.349/97). Para o territrio de

incidncia dessa operao urbana, sero mantidas as regras estabelecidas na Lei 13.885/04, conforme

orientao do PDE, sendo que a referida Operao Urbana ser revisada.

36

Rio Tiet

Rio Tamanduate

Rio Pinheiros

SETOR ORLA FERROVIRIA E FLUVIAL

CARACTERSTICASrea no entorno dos rios Tiet, Pinheiros e Tamanduate, onde existem grandes terrenos ociosos ou subutilizados.

virioestrutural

trilhos

rios

ARCO LESTE

ARCO TIET

CENTRO

EIXOFERNO DIAS

EIXO NOROESTE

EIXOCUPEC

ARCO PINHEIROS

ARCO JURUBATUBA

ARCO TAMANDUATE

ARCOJACU-PESSEGO

FARIA LIMA -GUA ESPRAIADA

REORGANIZAR ASDINMICAS METROPOLITANAS

Para melhorar a distribuio de oferta de trabalho e moradia pelo territrio e articular os polos de emprego localizados nos diversos municpios que compem a Regio Metropolitana de So Paulo, o Plano Diretor reconheceu como estratgico o territrio que conecta estas centralidades.

Nestas reas justamente onde se localizam os sistemas de infraestrutu-ras que permitem o deslocamento de pessoas e produtos, como as ferrovias, avenidas estruturais e rodovias - e tambm os rios, que deve-ro ser revalorizados - o Plano Diretor definiu que sero implementa-dos Projetos de Interveno Urbana, para promover as transformaes urbanas necessrias para estruturao das dinmicas metropolitanas.

SETOR CENTRAL

CARACTERSTICASRegio central da cidade que contm o centro histrico. Possui muita oferta de emprego, comrcio e servios.

SETOR EIXOS DE DESENVOLVIMENTO

CARACTERSTICASreas carentes de emprego e muito povoadas, localizadas ao longo de importantes eixos de transporte.

37

O Plano Diretor Estratgico estabeleceu os eixos de estruturao da transformao urbana como um

territrio em que a transformao urbana desejada e incentivada (os eixos). So as quadras que esto

bem prximas de estaes de metr ou de trem ou dos corredores de nibus e que se pretende o

adensamento (mais pessoas morando e trabalhando prximas do transporte pblico coletivo) e a melhoria

dos espaos pblicos e da paisagem. Por outro lado, o territrio fora dos eixos deve ser preservado ou

ter uma transformao mais controlada. Essa lgica de territrios de transformao e de territrios de

preservao vai influenciar na proposio das zonas.

O PDE tambm conceituou as zonas, conforme pode ser observado nos artigos 32 a 41. Partiu-se dessa

conceituao para a proposio das zonas, sendo que se espera variar essas zonas conforme as macroreas

do PDE, uma vez que os objetivos de desenvolvimento urbano e de ordenamento territorial so diferentes

de uma macrorea para outra.A seguir, descreveremos os tipos de zonas conforme os objetivos de

ordenamento territorial.

Categoria de uso

Subcategoria de uso

ZonasZEU ZC ZM ZPI/

ZDE(6)ZPR Zcor ZER ZEIS ZEPAM ZRA ZEP ZPDS

Residencial R1R2hR2vHISHMP

No Residencial

nRa (1)nR1 (5) (5) (5) nR2 (5) (5) (5)nR3 (2)Ind-1aInd-1b (3) (3) Ind-2

Gesto de impactos urbansticos

PGTEIVEIA (4)AIC

3.3 Quadro de permisso de usos conforme as zonas

(1) Diferenciado em rea urbana e rea rural; (2) Proibido em zona mista via local; (3) Em Zcor somente alguns grupos de atividade;(4) Na ZEU, ficam limitados alguns tipos de empreendimentos; (5) Somente equipamentos pblicos sociais, (6) O uso residencial em ZDE podera ser tolerado quando existente.

Permitido No permitido

3.2 O zoneamento nos Eixos de Estrutrao da Transformao Urbana

38

Zona Especial de Proteo Ambiental - ZEPAM

Zona Especial de Preservao - ZEP

Foto Area (2)

Foto Area (2)

Vista do Pedestre (3)


Vista Area (1)

Vista Area (1)

Zonas Especiais de Proteo Ambiental so pores do territrio do Municpio destinadas preservao e proteo do patrimnio ambiental, que tm como principais atributos remanescentes de Mata Atlntica e outras formaes de vegetao nativa, arborizao de relevncia ambiental, vegetao significativa, alto ndice de permeabilidade e existncia de nascentes, entre outros que prestam relevantes servios ambientais, entre os quais a conservao da biodiversidade, controle de processos erosivos e de inundao, produo de gua e regulao microclimtica.

O conceito de ZEPAM estabelecido no PDE difere daquele estabelecido na Lei 13.885/04, uma vez que nesta lei a ZEPAM abrange reas tanto preservadas como degradadas, que devem ser submetidas a processos de recuperao ambiental, tais como aterros sanitrios e mineraes desativadas. No PDE, o conceito adotado para ZEPAM tem o objetivo exclusivo de proteo e preservao de atributos ambientais j existentes. Alm disso, conforme art. 375 do PDE todos os parques urbanos existentes e planejados, bem como as reas grafadas como parques naturais planejados foram enquadrados como ZEPAM.

Zonas Especiais de Preservao so pores do territrio destinadas a parques estaduais, parques naturais municipais e outras Unidades de Conservao de Proteo Integral definidas pela legislao federal (Sistema Nacional de Unidades de Conservao), existentes e que vierem a ser criadas no Municpio, tendo por objetivo a preservao dos ecossistemas e permitindo apenas a pesquisa, o ecoturismo e a educao ambiental.

Esta zona tambm esta regulamentada na Lei 13.885/04 de modo semelhante ao que foi definido no PDE. O objetivo dessa zona preservar as unidades de conservao sendo observado o plano de manejo de cada unidadequando este estiver atrelado ao uso no residencial existente, ou seja, os usos mistos sero admitidos nestes territrios.

3.4 Preservao, proteo e recuperao ambiental

Fontes: (1) Acervo SMDU; (2) Google Maps; (3) Google Street View

39

Foto Area (2)

Foto Area (2) Vista do Pedestre (3)

Vista Area (1) Vista Area (1)

Vista Area (1)

Falta

Foto

Falta

Foto

Zonas de Recuperao Ambiental so reas derivadas de processo de degradao ambiental, que estejam em processo de recuperao ou que requeiram a recuperao ambiental por meio da adoo de plano de manejo especfico. Essa zona nova e no consta do PDE. O intuito de sua criao foi de conferir tratamento especial a locais que requerem recuperao ambiental, tais como atividades de minerao (pedreiras) e aterros sanitrios, seja por meio da adoo de Plano de Recuperao de reas Degradadas PRAD ou de outro instrumento. Assim, os parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo sero definidos caso a caso, a depender do estgio de recuperao

Zona de Preservao e Desenvolvimento Sustentvel - ZPDS

Zona de Recuperao Ambiental - ZRA

Zonas de Preservao e Desenvolvimento Sustentvel so pores do territrio destinadas conservao da paisagem e implantao de atividades econmicas compatveis com a manuteno e recuperao dos servios ambientais por elas prestados, em especial os relacionados s cadeias produtivas da agricultura e do turismo, de densidades demogrfica e construtiva baixas.

Estas zonas buscam o equilbrio entre as atividades urbanas e o desenvolvimento sustentvel, estando regulamentadas hoje na Lei 13.885/04. O PDE, em seu art. 41, conferiu diretriz de se estudar a incorporao das atuais Zonas de Lazer e Turismo - ZLT e das Zonas Especiais de Produo Agrcola e Extrao Mineral - ZEPAG nos permetros das ZPDS, quando as caractersticas dessas reas e as diretrizes para sua ocupao forem correspondentes s das ZPDS. Em estudo preliminar realizado pela Prefeitura, todos os permetros de ZLT e ZEPAG foram incorporados nos permetros de ZPDS, sendo que haver diferenciao de usos permitidos conforme a rea urbana e a rea rural.


40

Zona Especial de Interesse Social - ZEIS

As Zonas Especiais de Interesse Social so pores do territrio destinadas, predominantemente, moradia digna para a populao da baixa renda por intermdio de melhorias urbansticas, recuperao ambiental e regularizao fundiria de assentamentos precrios e irregulares, bem como proviso de novas Habitaes de Interesse Social - HIS e Habitaes de Mercado Popular - HMP a serem dotadas de equipamentos sociais, infraestruturas, reas verdes e comrcios e servios locais, situadas na zona urbana. O PDE definiu cinco tipos de ZEIS e demarcou seus permetros no territrio, deixando muito pouco a ser tratado no zoneamento em relao s ZEIS.

O que se pretende avanar na definio de parmetros de parcelamento, uso e ocupao do solo para os usos no residenciais que forem permitidos em ZEIS, uma vez que o PDE remeteu que tais usos utilizem os parmetros dos quadros 2i e 2j anexos Parte III da Lei 13.885/04, at a reviso do Zoneamento. Como ponto de partida, estamos adotando os parmetros existentes nestes quadros.

3.5 Reserva de reas para garantia do direito moradia: ZEIS

Zona Exclusivamente Residencial - ZER

Zonas Exclusivamente Residenciais so pores do territrio destinadas ao uso exclusivamente residencial de habitaes unifamiliares, com densidade demogrfica baixa. Esta zona se caracteriza pela ausncia dos usos no residenciais e pela baixa densidade, sendo que alguns bairros contam com intensa arborizao.

uma zona que esta regulamentada na Lei 13.885/04 e que se pretende a manuteno dos parmetros vigentes, porm, com mudana de alguns permetros.

3.6 Territrios em que se pretende a preservao dos bairros

Foto Area (2)

Foto Area (2)



Vista Area (1)

Vista Area (1)


41

Zona Mista - ZM

Zonas Mistas so pores do territrio em que se pretende promover usos residenciais e no residenciais, inclusive no mesmo lote ou edificao, com predominncia do uso residencial, com densidades construtiva e demogrfica baixas e mdias. Hoje existem quatro tipos de zonas mistas regulamentadas na Lei 13.885/04 (ZM1, ZM2, ZM3a e ZM3b), que variam conforme os coeficientes de aproveitamento bsico e mximo, podendo o CA mximo chegar a 2,5.

Uma vez que o PDE estabeleceu que o CA bsico igual a 1 e que fora dos eixos de estruturao da transformao urbana o CA mximo igual a 2, tal variao de densidade fica limitada. A principal caracterstica da zona mista viabilizar a diversificao de usos e promover densidades mdias e baixas, sendo uma zona em que se pretende mais a preservao da morfologia urbana existente e acomodao de novos usos, do que a intensa transformao.

Zona Predominantemente Residencial - ZPR

Zonas Predominantemente Residenciais so pores do territrio destinadas majoritariamente ao uso residencial de habitaes unifamiliares, multifamiliares e aos servios de moradia, tais como casas de repouso e asilos, bem como atividades no residenciais compatveis com o uso residencial, com densidades construtiva e demogrfica baixas.

Esta zona foi proposta pelo PDE e no consta da Lei 13.885/04. uma zona similar ZER no que se refere aos parmetros de ocupao e baixa densidade, porm, com a diferena de possibilitar usos no residenciais que no causam incomodidade vizinhana residencial.

Foto Area (2)


Vista do Pedestre (3)Vista do Pedestre (3)

Vista Area (1)


42

Zonas Especiais de Preservao Cultural so pores do territrio destinadas preservao, valorizao e salvaguarda dos bens de valor histrico, artstico, arquitetnico, arqueolgico e paisagstico, doravante definidos como patrimnio cultural, podendo se configurar como elementos construdos, edificaes e suas respectivas reas ou lotes; conjuntos arquitetnicos, stios urbanos ou rurais; stios arqueolgicos, reas indgenas, espaos pblicos; templos religiosos, elementos paisagsticos; conjuntos urbanos, espaos e estruturas que do suporte ao patrimnio imaterial e/ou a usos de valor socialmente atribudo. A origem da ZEPEC esta no tombamento de imveis e conjuntos urbanos, sendo a nica zona que tem a dinmica de ter novos permetros criados durante a vigncia da lei de zoneamento na medida em que so institudos novos tombamentos nos nveis federal, estadual e municipal. A ZEPEC depende de outra zona para viabilizar a aprovao de reformas e licenas de instalao uma vez que a ZEPEC apresenta apenas parmetros e restries de ocupao, no dispondo de parmetros de uso, de incomodidade e de condies de instalao dos usos. A ZEPEC talvez seja a zona que mais contribui para a preservao de bairros, pois o tombamento restringe a transformao.

Zona Especial de Preservao Cultural - ZEPEC

Zona de Centralidade - ZC

Zonas de Centralidades so pores do territrio localizadas fora dos eixos de estruturao da transformao urbana destinadas promoo de atividades tpicas de reas centrais ou de subcentros regionais ou de bairros, em que se pretende promover majoritariamente os usos no residenciais, com densidades construtiva e demogrfica mdias e promover a qualificao paisagstica e dos espaos pblicos. Hoje existem zonas de centralidade na Lei 13.885/04, divididas em zonas de centralidade polar ZCPa e ZCPb), zonas de centralidade linear (ZCLa e ZCLb) e zonas de centralidade linear em ZER (ZCLz-I e ZCLz-II). Pode-se dizer que o conceito de centralidade que esta sendo proposto similar ao adotado na lei vigente, prevalecendo os usos no residenciais. As diferenas ficam por conta da localizao (prope-se que as zonas centralidades estejam localizadas majoritariamente ao longo das quadras lindeiras s vias estruturais) e dos parmetros adotados, sendo que na proposta se busca a qualificao paisagstica e a melhoria da circulao de pedestres, assim como a preservao dos usos no residenciais instalados. Neste sentido (se considerarmos a perspectiva de promoo da melhoria da circulao de pedestres e a requalificao paisagstica), a Zona Centralidade proposta se assemelha ZEU, contudo, com densidades mdias (e no altas) e a prevalncia da preservao das centralidades consolidadas em detrimento sua transformao.

3.7 As centralidades dos bairros: territrios de preservao e de transio

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Zona Corredor - ZCorr

Zonas Corredores so os lotes lindeiros s ZER, que fazem frente para via classificada como estrutural ou coletora, em que se pretende promover usos no residenciais compatveis com a fluidez do trfego, com densidades demogrfica e construtiva baixas. Tambm se pretende incorporar todas as zonas centralidade linear em ZER (ZCLz-I e ZCLz-II) nas zonas corredores.

A diferena da proposta em relao lei de zoneamento vigente que hoje o conceito de corredor se restringe a uma faixa com largura de 40m ou 50m e so permitidos apenas alguns usos no residenciais. A proposta considera como componente do corredor o lote lindeiro, independentemente de sua profundidade, e pretende diversificar os usos no residenciais em relao ao que permitido hoje. Ainda, a proposta probe o remembramento de lotes da zona corredor com lotes que estiverem em ZER.

Zona de Ocupao Especial - ZOE

Zonas de Ocupao Especial so pores do territrio destinadas a abrigar predominantemente atividades que, por suas caractersticas nicas, como aeroportos, centros de conveno, grandes reas de lazer, recreao e esportes, necessitem disciplina especial de uso e ocupao do solo. A ZOE esta regulamentada hoje na Lei 13.885/04, tendo sido definidos alguns territrios como Aeroporto de Congonhas, Cidade Universitria, Campo de Marte, Sambdromo, dentre outros.

O que se pretende avanar no ajuste de permetros da ZOE, uma vez que alguns deles abrangem lotes que vo alm do equipamento que originou a ZOE. Tambm se pretende avanar na regulamentao de parmetros especiais de parcelamento, uso e ocupao por meio de plano especfico para cada ZOE de modo a evitar sua definio caso a caso, como feito hoje.

3.8 Grandes equipamentos urbanos

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Zona Predominantemente Industrial - ZPI

Zona de Desenvolvimento Econmico - ZDE

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Zonas Predominantemente Industriais so pores do territrio destinadas implantao de usos diversificados onde a preferncia dada aos usos industriais incmodos e s atividades no residenciais incmodas, restringindo empreendimentos de uso residencial. A ZPI consta hoje da Lei 13.885/04 com esse mesmo conceito, ou seja, so os territrios reservados para instalao de atividades produtivas consideradas incmodas (que geram rudos, odores, poluio, etc.).

Pretende-se manter os permetros vigentes de ZPI e fazer alguns ajustes pontuais. Ao mesmo tempo, na medida do possvel, pretende-se incluir alguns territrios que tenham atividades econmicas com a prerrogativa de resguardar locais para a atividade produtiva e logstica. Quanto restrio aos usos residenciais, pretende-se proibir o residencial vertical (R2v) e tambm os conjuntos residenciais horizontais (R2h).

Zonas de Desenvolvimento Econmico so pores do territrio com predominncia de uso industrial, destinadas manuteno, incentivo e modernizao desses usos, s atividades produtivas de alta intensidade em conhecimento e tecnologia e aos centros de pesquisa aplicada e desenvolvimento tecnolgico, entre outras atividades econmicas onde no devero ser permitidos os empreendimentos imobilirios para uso residencial.

Essa uma nova zona que foi proposta pelo PDE, com o objetivo de viabilizar polos produtivos relacionados industria de alta tecnologia. Pretende-se viabilizar esta zona no somente em territrios com grandes lotes e quadras, mas tambm em territrios de urbanizao consolidada em que existe atividade industrial integrada aos bairros. Para manter o vigor das atividades produtivas e tambm os usos residenciais existentes (de modo a aproximar emprego da moradia), pretende-se tolerar o uso residencial quando este estiver atrelado ao uso no residencial existente, ou seja, os usos mistos sero admitidos nestes territrios.

3.9 Atividade industrial e produtiva

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Zona Eixo de Estruturao da Transformao Urbana - ZEU

Zona Eixo de Estruturao da Transformao Urbana Previsto - ZEUP

Zonas Eixo de Estruturao da Transformao Urbana so pores do territrio em que pretende promover usos residenciais e no residenciais com densidades demogrfica e construtiva altas e promover a qualificao paisagstica e dos espaos pblicos de modo articulado ao sistema de transporte pblico coletivo.

Esta zona tem por objetivo consolidar os parmetros estabelecidos pelo PDE para os eixos, complementando com algumas regras de parcelamento, uso e ocupao, especialmente as condies de instalao de usos e parmetros de incomodidade. Se o PDE delegou os eixos como territrio prioritrio para o adensamento de modo articulado ao transporte pblico coletivo, essa zona passa a ter um papel estratgico na viabilizao dos objetivos do PDE.

Zonas Eixo de Estruturao da Transformao Urbana Previsto so pores do territrio em que pretende promover usos residenciais e no residenciais com densidades demogrfica e construtiva altas e promover a qualificao paisagstica e dos espaos pblicos de modo articulado implantao do sistema de transporte pblico coletivo. Esta zona igual ZEU, porm, com a diferena de que os parmetros urbansticos somente podero ser ativados aps emisso da Ordem de Servios das obras das infraestruturas do sistema de transporte que define o eixo, aps a emisso pelos rgos competentes de todas as autorizaes e licenas, especialmente a licena ambiental e aps edio de decreto autorizador (art. 83 do PDE).

Essa medida faz com que no se permita o licenciamento de empreendimentos de elevada densidade sem que o sistema de transporte pblico coletivo esteja em implantao. E compreende-se que os parmetros urbansticos que ainda no podem ser aplicados so o coeficiente de aproveitamento mximo igual a 4, o gabarito (sem limite) e os incentivos urbansticos, como fruio, fachada ativa e usos mistos.

3.10 Eixos de Estruturao da Transformao Urbana: territrio de Transformao

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Reviso Participativa da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupao do SoloCaderno de Propostas para a Reviso do Zoneamento

Saiba mais emwww.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br

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A Prefeitura realizar oficinas participativas nas subprefeituras, no perodo de 18 de outubro a 06 de dezembro. Nessas oficinas, os participantes podero apresentar contribuies sobre as Propostas de Reviso organizadas neste Caderno de Propostas para a Reviso do Zoneamento tambm disponvel em www.gestaourbana.sp.gov.br

Nas oficinas podero ser apresentadas propostas individuais ou construdas coletivamente.

Como contribuir?

1. Todas as propostas devero ser registradas no Instrumental de Propostas, disponvel em todas as oficinas, e no formulrio eletrnico, disponvel no site www.gestoaurbana.sp.gov.br.

2. Todas as propostas registradas nos formulrios impressos ou eletrnico sero sistematizadas e divulgadas aps a realizao das oficinas.

Fique atento: s sero sistematizadas as propostas apresentadas nesses instrumentais eletrnico ou impresso. As demais propostas sero recebidas mas no sero sistematizadas.

3. Alm disso, no inicio de dezembro a prefeitura colocar no site gestourbana uma MINUTA do Projeto de Lei que poder receber sugestes de todos os interessados em propor alteraes diretamente no texto de lei por meio da internet. Alm disso, haver (2) duas audincias publicas para discutir a Minuta e nessas audincias os participantes podero sugerir alteraes ou registrar por escrito suas contribuies, tambm em Instrumentais desenvolvidos especificamente para esta finalidade.

4. Ao final ser apresentado o Projeto de Lei a ser encaminhado Cmara, com o balano do processo participativo.

Acesse todo o calendrio das atividades no site gestaourbana.sp.gov.br

caderno de propostas para a revisão do zoneamento

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