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  • OOnnoovvoozzoonneeaammeennttooaaoo aallccaannccee ddeettooddoosss r i e m a n u a i s

    Prefeitura do Municpio de So Paulo - Secretaria de Planejamento Urbano

  • PREFEITA

    SECRETRIO MUNICIPALDO PLANEJAMENTO URBANO

    Marta Suplicy

    Jorge Wilheim

  • s r i e m a n u a i s

    OOnnoovvoozzoonneeaammeennttooaaoo aallccaannccee ddeettooddooss

    Prefeitura do Municpio de So Paulo - Secretaria de Planejamento Urbano

  • SSuummrriioo SSuummrriioo SSuummrriioo SSuummrriioo SSuummrriioo SSuummrriioo SS

    Prdios Cidados:Espaos Privados deUso Pblico

    Subsolo eParedes

    Controle de Alturadas Edificaes

    07 08 12 13

    27 29 29

    Introduo

    O NovoZoneamento

    Parmetros deIncomodidade:Busca deHarmonia EntreUsos Diversos

    Edificaes,Normas MaisFlexveis

    25

    CondiesAdequadas paraInstalao deUsos na Cidade

  • uummrriioo SSuummrriioo SSuummrriioo SSuummrriiooSSuummrriioo SSuummrriioo SSuumm

    Coeficiente deAproveitamento

    e Uso do Solo

    Estoques:Limites para o

    Adicional deAproveitamento

    ConstrutivoDesenvolvimento

    UrbanoO Licenciamento:

    Aprovao de Construes ou Reformas

    de Edificaes e Instalao de Usos

    Concluso

    14 20 21

    34

    24

    30 31 33

    Tipos de Uso Permitidos e Listas de Atividades

    Um Novo Tratamento

    para as Indstrias

    Centros Regionais:Fortalecimento e

    Reproduo doDesenvolvimento

    pela Cidade

  • 66 INTRODUO

    Introduo Democratizao dos espaospblicos: zoneamento aoalcance de todos

    Finalmente... o novo zoneamento

    O primeiro zoneamento foi baseado em um Plano Diretor

    de 1971 e aprovado em 1972. Embora tenha recebido diversas

    adaptaes e complementos, apenas agora, 32 anos depois, que

    So Paulo pode contar com um novo zoneamento, coerente com

    uma viso da cidade real e decorrente de um Plano Diretor atuali-

    zado e sincronizado com a elaborao dos Planos Regionais

    Estratgicos.

    O Plano Diretor Estratgico (Lei Municipal 13.430 de

    2002) determinou a elaborao de Planos Regionais para cada uma

    das 31 Subprefeituras e simultaneamente de um zoneamento condi-

    zente com as diretrizes por ele estabelecidas. A SEMPLA, acompa-

    nhada pelas Secretarias das Sub-Prefeituras, do Transporte e da

    Habitao, conduziu o processo de elaborao dos Planos de

    molde a adequar cada vez mais a realidade local a uma perspectiva

    de futuro, abrindo o caminho para um detalhamento ainda maior,

    atravs de projetos de bairros e melhorias na paisagem urbana.

    O novo zoneamento cria condies para uma criteriosa

    mistura de usos e atividades, de molde a reduzir a necessidade de

    longas viagens dirias e, sempre preservando zonas estritamente

    residenciais, flexibiliza usos em vias de trfego inevitavelmente

    intenso. Incentiva-se a abertura de mais espaos pblicos em edif-

  • 77INTRODUO

    cios privados, permite-se um maior adensamento nos pontos e

    eixos de centralidade em bairros, assim como em torno de

    estaes de transporte de massa. Prev-se a transferncia de

    potencial construtivo, e os acrscimos de rea construda atravs

    da aplicao da outorga onerosa, ambas inovaes importantes do

    PDE.

    A introduo de uma nova lei de zoneamento inevitavel-

    mente exige um esforo de adaptao por parte dos usurios da

    nova lei. Contudo, sabe-se por experincia que os profissionais

    usurios diretos do novo zoneamento levaro poucas semanas para

    dominar o assunto; mormente porque arquitetos, engenheiros, cor-

    retores, empreendedores e proprietrios sempre consultaro a lei

    para ter resposta a indagaes concretas, vinculadas a casos deter-

    minados.

    A presente publicao pretende colaborar com este

    esforo de adequao, elucidando de forma sucinta os principais

    pontos e inovaes do novo zoneamento, assim como fornecendo

    uma sntese dos princpios que o conduzem.

    Jorge WilheimSecretrio Municipal de Planejamento Urbano

  • 88

    O Novo Zoneamento Foram necessrios mais de 30 anos e uma srie de mudanas pontuais com efeitos

    localizados, para So Paulo finalmente rever a legislao de uso e ocupao do solo. A

    lei dos Planos Regionais Estratgicos das Subprefeituras e da Disciplina do Uso e

    Ocupao do Solo do Municpio de So Paulo, elaborada pela Prefeitura, aprovada pela

    cmara municipal, atualiza um pacote de 116 leis - das quais 17 so gerais e 99,

    especficas - que compunham o chamado "zoneamento" da cidade. O novo Zoneamento

    quebra o "engessamento" das regras em vigor, adequando a disciplina do uso e ocu-

    pao do solo s diferentes situaes regionais existentes numa cidade de 10,5 milhes

    de habitantes como So Paulo.

    Isso fica bastante claro j na anlise das zonas de uso criadas. Conforme suas car-

    actersticas bsicas, elas so classificadas em tipologias - Zona Exclusivamente

    Residencial (ZER) ou Zona Mista (ZM), por exemplo -, enquanto os graus de adensa-

    mento determinam os tipos - Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1) ou Zona

    Exclusivamente Residencial de Mdia Densidade (ZER-2), entre outros. As 53 tipolo-

    gias do zoneamento anterior, subdivididas em 76 tipos de zonas de uso, cairam para

    15 tipologias subdivididas em 25 tipos de zonas de uso. Essas tipologias de zonas, por

    sua vez, compem trs grandes grupos: macrozonas de proteo ambiental e de estru-

    turao e qualificao urbana, e um terceiro, o das zonas especiais, que podem ocor-

    rer em todo o territrio do municpio.

    ZONEAMENTO ANTERIOR VERSUS NOVO ZONEAMENTO

    Zoneamento Atual LUOS e PRES

    Nmero de Leis 116 1

    Tipologias de Zonas(caractersticas) 53 15

    Tipos de Zonas(graus de adensamento) 76 25

    Antropologia Homognea Diversidade regional

    Casos especiais Poder discricionrio Controle social

    O NOVO ZONEAMENTO

  • 99O NOVO ZONEAMENTO

    Essas tipologias de zonas j haviam sido criadas pelo Plano Diretor Estratgico

    (PDE), aprovado em setembro de 2002, o novo zoneamento detalha cada uma delas. No

    caso da Zona Mista, por exemplo, foram definidos quatro tipos de zona, com ndices de

    aproveitamento do solo e densidades diferentes, de acordo com a classificao que a

    AS NOVAS ZONAS DE USO

    1. Macrozona de Proteo Ambiental

    ZMp zona mista de proteo ambiental

    ZPDS zona de proteo e desenvolvimento sustentvel

    ZLT zona de lazer e turismo

    ZERp zona exclusivamente residencial de proteo ambiental

    ZEP zona especiais de preservao

    ZCPp zona centralidade polar de proteo ambiental

    ZCLp zona centralidade linear de proteo ambiental

    2. Macrozona de Estruturao e Qualificao Urbana

    ZER - 1 zona exclusivamente residencial de densidade demogrfica baixa

    ZER - 2 zona exclusivamente residencial de densidade demogrfica mdia

    ZER - 3 zona exclusivamente residencial de densidade demogrfica alta

    ZPI zona predominantemente industrial

    ZM - 1 zona mista de densidades demogrfica e construtiva baixas

    ZM - 2 zona mista de densidades demogrfica e construtiva mdias

    ZM - 3a zona mista de densidades demogrfica e construtiva altas

    ZM - 3b zona mista de densidades demogrfica e construtiva altas

    ZCPa zona centralidade polar de densidades demogrficas e construtiva mdias

    ZCPb zona centralidade polar de densidades demogrficas e construtiva altas

    ZCLa zona centralidade linear de densidades demogrficas e construtiva mdias

    ZCLb zona centralidade linear de densidades demogrficas e construtiva mdias

    ZCLz - I zona centralidade linear destinada localizao das atividades de comrcio eservios de baixa densidade

    ZCLz - II zona centralidade linear destinada localizao das atividades de servios debaixa densidade

    ZOE zona de ocupao especial

    3. Zonas Especiais

    ZEPAM zona Especial de Preservao Ambiental

    ZEPEC zona Especial de Preservao Cultural

    ZEPAG zona Especial de Produo Agrcola e de Extrao Mineral

    ZEIS zona Especial de Interesse Social

  • 1100 O NOVO ZONEAMENTO

    rea tem pela lei anterior, conforme estabelecido pelo PDE. Com isso, enquanto a Zona

    Mista de Baixa Densidade (ZM-1) admite construes de at 1 vez a rea do lote, a Zona

    Mista de Alta Densidade (ZM-3b) permite um adensamento maior e autoriza imveis de

    rea construda at 2,5 vezes maior que a rea do terreno.

    Com Relao a Macrozona de Proteo Ambiental as tipologias das zonas de uso,

    bem como as caractersticas de aproveitamento, dimensionamento e ocupao dos

    lotes, foram definidas num trabalho conjunto de SEMPLA com as Subprefeituras,

    demais secretarias municipais envolvidas e organizaes ambientalistas locais.

    DescentralizaoAs novas regras e caractersticas de cada zona criadas pelo novo zoneamento

    foram construdas em conjunto com a elaborao dos Planos Regionais Estratgicos

    (PREs) das Subprefeituras. Cada PRE teve autonomia para estabelecer normas espec-

    ficas para o territrio da Subprefeitura, desde que no entrassem em conflito com o

    PDE. O zoneamento torna-se, portanto, mais descentralizado, reforando a partici-

    pao da populao, de acordo com as premissas da Lei Orgnica do Municpio e do

    Estatuto da Cidade - Lei Federal aprovada em 2001 e que orienta a poltica urbana.

    Zona Mista de Baixa Densidade (ZM-1)

    ResidencialComercial

  • O NOVO ZONEAMENTO 1111

    Zonas Especiais

    Parque Ecolgicodo Guarapiranga

    ZEISZona Especial deInteresse Social

    ZEPAGZona Especialde Produo Agricolae de Extrao Mineral

    ZEPAMZona Especial dePreservaoAmbiental

    Busca do Desenvolvimento Sustentvel