avaliaÇÃo de imÓveis afetados

8/12/2019 AVALIAO DE IMVEIS AFETADOS

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SUMRIO

1. INTRODUO, 2

2. EVOLUO DA AVALIAO DE BENS IMVEIS, 3

2.1. OS MODELO DE VALORAO DE IMVEL NO BRASIL, 5

2.2. O MODELO DE PATCHIN, 6

2.3. O MODELO DA ANLISE DO HABITAT EQUIVALENTE, 7

3. MATERIAL E MTODO, 7

4. ANLISE DOS RESULTADOS, 11

4.1. ESTATSTICAS DOS METAIS, 11

4.2. RESULTADOS DO MODELO DA ABNT, 12

4.3. RESULTADOS DO MODELO DA AHE, 13

4.4. ANLISE DO CUSTO DE REMEDIAO DO SOLO, 15

4.5. ANLISE DA RECEITA LQUIDA OPERACIONAL, 16

4.6. ANLISE DO RESULTADO DO MODELO DE PATCHIN, 16

5. CONCLUSES, 22

REFERNCIAS, 23.


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AVALIAO SISTEMTICA DE IMVEIS AFETADOS

Dr. Georges Kaskantzis Neto e MSc. Breno de Paula HerbertUniversidade Federal do Paran, Universidade de Stuttgart e SENAI-PR

Mestrado Profissionalizante Meio Ambiente Urbano e Industrial

MAUICentro Politcnico, Jd. Amricas, DEQ/ST/UFPR, CEP 81530-970

Resumo. A valorao econmica de bens imveis contaminados uma atividade relati-

vamente complexa que requer conhecimentos multidisciplinares. A avaliao econ-

mica de imveis contaminados ainda pouco conhecida e praticada no pas sendo mais

solicitada nas periciais judiciais e no licenciamento ambiental de novos empreendimen-

tos. Os modelos disponveis na literatura aberta nacional so aqueles que se encontram

descritos nas normas da ABNT. Visando a difuso dos conhecimentos a respeito dosmodelos de avaliao de bens imveis contaminados elaborou-se este estudo, no qual

apresentam-se: um histrico resumido dos modelos de avaliao de imveis poludos e

os resultados de trs modelos desta natureza aplicados para a investigao da influn-

cia da contaminao no valor de mercado e no custo de oportunidade de uma proprie-

dade industrial localizada no Paran. Os resultados do estudo indicaram que a conta-

minao do solo do imvel industrial resulta a perda de rece ita operacional e aumento

dos riscos do negcio, significando que a poluio provoca em mdio prazo a desvalo-

rizao do imvel.

Palavras chave: Valorao, Imveis, Contaminao, Modelos, Imobilirio.

1. INTRODUO

A medida que a populao aumenta a quantidade per capita de recursos da natureza

diminui, significando que o valor da terra e dos bens imveis dever aumentar progres-

sivamente. No perodo de 2009 a 2013, o valor dos imveis no pas aumentou mais que

o dobro da inflao. Com base no IPCA, ndice de inf lao do perodo, cujo atual valor

32%, pode-se verificar que o preo dos imveis no mercado brasileiro aumentou, cerca

de, 64% nos ltimos cinco anos (LORETO 2013).

A valorao econmica de imveis contaminados uma atividade relativamente com-

plexa que exige uma gama de conhecimentos. No Brasil, a valorao de propriedades

afetadas pouco conhecida, sendo mais praticada nas periciais ambientais judiciais e

no licenciamento ambiental de empreendimentos. Nos Estados Unidos na Amrica do

Norte, o desenvolvimento de metodologias e modelos de avaliao de imveis contami-nados iniciou nos anos oitenta (MAY, 2002).


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Esse trabalho foi elaborado visando a disseminao dos modelos de avaliao econ-

mica de propriedades contaminadas. Na primeira parte do texto, apresenta-se o hist-

rico da evoluo dos modelos de avaliao monetria de imveis contaminados no pe-

rodo de 1986 a 2000 nos Estados Unidos da Amrica do Norte. Na segunda parte do

texto, apresentam-se os resultados de trs modelos de avaliao associados para a

investigao dos efeitos da contaminao do solo de uma propriedade industrial da re-

gio metropolitana de Curitiba, PR, na receita lquida operacional, nos custos diretos da

contaminao e no seu estigma.

2. A EVOLUO DA AVALIAO DE BENS IMVEIS

No ano de 1984 CAMPANELLA (1984) publicou um trabalho pioneiro a respeito da va-

lorao de propriedades contaminadas. Neste artigo, o autor definiu os principais as-pectos e fatores de caracterizao de imveis contaminados, os quais continuam sendo

utilizados no presente, tendo descrito o mtodo de comparao da situao do imvel

antes e aps a contaminao.

Segundo Campanella, os tradicionais mtodos de avaliao do valor de mercado dos

imveis sem contaminao, tais como: a comparao direta com dados do mercado; o

mtodo da receita lquida operacional; o mtodo dos custos de recuperao e outros

no so capazes o suficiente para resolver a complexidade envolvida na valorao de

propriedades contaminadas, pois no foram elaborados para essa finalidade. Efeitos

secundrios, como, por exemplo, a restrio ou perda dos direitos de explorao de

recursos naturais disponveis na propriedade; restrio do direito construtivo; limitao

da transferncia da propriedade e outros so alguns dos aspectos geralmente descon-

siderados na avaliao dos imveis com contaminaes, os quais, certamente exercem

influncia no valor da propriedade.

O trabalho de DORCHESTER (1991) publicado no ano de 1991 descreve os fatores que

influenciam a mudana do valor monetrio dos imveis contaminados, tendo sido tam-

bm discutidos os aspectos legais relativos ao problema dos imveis contaminados. O

estudo elaborado por RINALDI (1991) apresenta alguns efeitos que se originam da con-

taminao e repercutem na receita lquida operacional, prejudicando o valor de mercado

da propriedade.

No artigo publicado no ano de 1992, MUNDAY (1992) criticou os modelos de Dorchester

e Rinaldi tendo indicado inconsistncias que haviam nos resultados fornecidos pelos

modelos criticados. Explicou com detalhes a dificuldade inerente a percepo do com-


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portamento do mercado imobilirio quanto ao risco do negcio das propriedades injuri-

adas. Neste artigo, Munday apresenta-se um modelo alternativo para anlise dos im-

pactos da contaminao na receita lquida operacional que produzida pelo negcio

desenvolvido na propriedade.

No ano de 1993, CHALMERS e ROECHR (1993) publicaram um trabalho no explicam

a importncia do estigma resultante da contaminao dos bens imveis, tendo discutido

com detalhes o custo e a influncia da recuperao da degradao no valor de mercado

dos imveis afetados, conforme citado por Munday. O engenheiro e analista imobilirio

WILSON (1994) publicou no ano de 1994 um artigo, no qual descreveu os elementos

que constituem o estigma originado pela contaminao de imveis e recomendou a a-

nlise detalhada destes. Wilson tambm explicou a dificuldade inerente a estimativa dos

custos da recuperao.

RODDEWING (1996) publicou trabalho no qual discutiu o estigma da contaminao de

imveis industriais tendo afirmado que este componente do dano deveria ser analisado

de modo diferente daquele adotado na poca pelos tcnicos e os analistas imobilirios.

Em 1998, BELL (1998) publicou um artigo apresentando um modelo de valorao de

imveis contaminados que superou na poca os modelos desenvolvidos at aquela

data, como, por exemplo, os modelos de Bill Munday, Albert Wilson e Dorchester.

RANDALL (1996) descobriu que existem cerca de, 200 tipos de condies prejudiciais

que influenciam o valor de mercado dos imveis. A contaminao e questes de geo-

tcnica so os maiores responsveis pelo detrimento das condies dos imveis, assim

como, desastres naturais, maus odores oriundos de aterros e rudos de aeroportos tam-

bm prejudicam as propriedades resultando a reduo do valor no mercado imobilirio.

Randall observou que as principais condies de detrimento do imvel poderiam ser

agrupadas em 10 classes com caractersticas prprias. Randall construiu um diagrama

que indica para cada uma das classes os atributos da condio de detrimento e o com-

portamento da mudana.

Em 1997, JACKSON (1997) apresentou uma lista de fatores que considerou relevantes

para estimativa do efeito da contaminao na receita lquida operacional do negcio

conduzido na propriedade afetada. Os fatores citados por Jackson foram: o custo e o

tempo da remediao; o valor da compensao; a incerteza quanto natureza e a ex-

tenso da contaminao; a existncia do plano de remediao; a estimativa dos custos

de paralisao do negcio; e a probabilidade de ocorrem problemas legais junto a ter-

ceiros.


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LASTLY, KINNARD e WORZALA (1999) realizam uma consulta junto aos analistas

americanos de imveis contaminados visando a descoberta do mtodo de avaliao

mais utilizado pelos entrevistados. O resultado da pesquisa indicou que 50,4% (65 ana-

listas) dos entrevistados usavam a comparao direta de dados do mercado e 49,6%

(64 analistas) utilizavam a capitalizao da renda.

Com base no histrico da evoluo dos modelos de valorao monetria de bens im-

veis injuriados, constatou-se que os mtodos tradicionais utilizados para esse fim so o

modelo da receita lquida operacional, o modelo dos custos diretos de remediao da

contaminao e da capitalizao da receita operacional. Segundo afirmado pelos auto-

res dos modelos, as dificuldades inerentes da valorao de propriedades contaminadas

so as incertezas quanto aos custos e a eficincia das aes de remediao dos danos

oriundos da contaminao; a falta de conhecimento do comportamento do mercado eos riscos da continuidade das atividades do negcio e outros que originam o estigma da

contaminao no imvel afetado.

2.1. OS MODELOS DE VALORAO DE IMVEIS NO BRASIL

No Brasil, os modelos especficos de valorao econmica de propriedades contamina-

das so praticamente desconhecidos sendo mais utilizados nos processos judiciais de

investigao e percia de acidentes ambientais e nos licenciamentos ambientais de em-

preendimentos com potencial de prejudicar a natureza.

Os modelos de avaliao econmica de imveis mais utilizados no pas so aqueles

que se encontram apresentados nas normas da Associao Brasileira de Normas Tc-

nicas - ABNT, como, por exemplo, a NBR 14653 1, 2, 3, 4, e 6. Os mtodos de avali-

ao apresentados nas citadas normas so o mtodo comparativo direto de dados de

mercado; o mtodo evolutivo; o mtodo involutivo e o mtodo da capitalizao de renda.

Tais metodologias, conforme observado por Campanella, no capazes o suficiente para

serem aplicadas na valorao monetria de propriedades contaminadas. Alm dos mo-

delos indicados nas normas ABNT, uma outra fonte de referncia que poder utilizada

para a avaliao de imveis contaminados o manual de propriedades contaminadas

que se encontra disponvel na pgina eletrnica da Companhia de Tecnologia de Sane-

amento Ambiental do Estado de So Paulo CETESB (www.cetesb.gov.br).

No conjunto dos modelos de avaliao de propriedades recomendados pela ABNT, o

modelo da comparao direta de dados de mercado um dos mais utilizados em razo

da disponibilidade de dados de mercado.
http://www.cetesb.gov.br/http://www.cetesb.gov.br/


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A equao (1) do modelo representa o valor do mvel sem a contaminao (Vu), o se-

gundo termo do modelo indica o estigma da contaminao e, o terceiro e ltima equao

do modelo representa os custos diretos da contaminao.

2.3. O MODELO DA ANLISE DO HABITAT EQUIVALENTE. O modelo da Anlise do Habitat Equivalente (AHE) foi desenvolvido pela NOAA

National Oceanic and Atmospheric Administration dos Estados Unidos da Amrica do

Norte na dcada de noventa, notadamente para a valorao dos danos aos componen-

tes do meio bitico (NOAA, 2000). O resultado fornecido pelo modelo o tamanho do

habitat que deve ser criado em conjunto com a recuperao daquele afetado, para obter

os servios ambientais perdidos em razo da contaminao. O tamanho do projeto de

compensao do dano ambiental definido pela equao (5),

P VjV bj xj bjB= ( x b) bj J 5

Apesar da aparente complexidade da equao (4), o clculo do tamanho do habitat

simples podendo ser realizado com planilha Excel. O denominador da eq. 4 indica a

quantidade de servios ambientais afetados pela contaminao, e o denominador re-

presenta o montante de servios a serem fornecidos por rea e tempo pelo projeto do

habitat de compensao a ser desenvolvido pelo responsvel causador dos danos.

As hipteses simplificadoras adotadas pelo modelo AHE so as seguintes: o habitat

afetado e aquele a ser criado so da mesma natureza; os servios afetados e a serem

fornecido pelo habitat de compensao so iguais; a taxa de variao da perda e incre-

mento de servios varia de modo linear no tempo e a taxa de desconto adotada para os

servios foi 3% a.a.

No presente trabalho o modelo da AHE foi empregado para estimar o valor da compen-

sao dos danos causados pela contaminao do solo da propriedade industrial.

3. MATERIAL E MTODO

O caso investigado neste trabalho foi a contaminao do solo de um imvel industrial

situado na zona rural. Nesta propriedade eram executadas atividades de manipulao

de resduos para queima em fbrica de cimento. No ano de 2005 foi decreta a falncia

da empresa proprietria do imvel, o qual foi adquirido tendo sido encontrados, cerca

de 3875 t de resduos, dispostos no solo e abandonados ao cu aberto. Foram injuriados

1500 m3 de solo. Na FIGURA 3 pode-se observa os toneis abandonados que foram


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encontrados pelas autoridades locais. A propriedade industrial investigada encontra-se

situada no Municpio de So Jos dos Pinhais, do PR. A propriedade situa-se a 1159 m

de altitude do mar e abrange uma rea de 7500 m2. O Rio Miringuava est localizado a

300 m de distncia do imvel.

Durante a visita da propriedade foram coletadas 35 amostras do solo visando a deter-

minao dos teores de metais e compostos de petrleo. As trinta e cinco amostras do

solo da propriedade foram coletadas com trado manual em dois horizontes: o primeiro

a profundidade de 20 cm a partir da superfcie e o segundo a profundidade de 40 cm,

tendo sido acondicionadas em sacos plsticos e, posteriormente analisadas no labora-

trio FRISCHMANN AISENGART. O preparo das amostras enviadas ao laboratrio foi

realizado no laboratrio de Mineralogia do Solo do departamento de Solos da Universi-

dade Federal do Paran - UFPR. O solo foi seco no ambiente, triturado com almofariz ehomogeneizado com peneira de 2 mm de abertura de malha.

Figura 1. Tonis de resduos encontrados pelas autoridades na propriedade industrial.

No laboratrio AISENGART, as amostras do solo foram analisadas pelo mtodo de

Plasma Indutivamente Acoplado, tendo sido investigados os metais: Alumnio (Al);

Cromo (Cr); Cobalto (Co); Nquel (Ni); Zinco (Zn); Cobre (Cu) e Chumbo (Pb). Os valores

de referncia empregados para analisar os resultados foram aqueles que se encontram

descritos na Resoluo CONAMA 420, de 28 de dezembro de 2009.


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A metodologia adotada neste trabalho contemplou cinco etapas principais. Na primeira

etapa do estudo, determinaram-se as estatsticas das concentraes dos metais obser-

vados nas trinta e cinco amostras do solo, da propriedade industrial, analisadas no la-

boratrio AISENGART. As mdias dos valores das concentraes foram tambm sub-

metidas aos testes estatsticos de hipteses.

Na segunda etapa do estudo foram pesquisados na regio onde se encontra construda

a propriedade industrial avaliada, os imveis com a mesma caracterstica do imvel a-

fetado visando a determinao do valor mdio de mercado do bem imvel investigado

com o mtodo da comparao direta de dados do mercado.

Os imveis identificados encontram-se situados nas proximidades da propriedade ava-

liada, especificamente no municpio de So Jos dos Pinhais, PR. Foram selecionadas

nove propriedades da mesma natureza do imvel para assegurar a qualidade do resul-

tado

A seleo do processo de remediao da contaminao do so lo do imvel e pesquisa

dos custos associados foram realizadas na terceira etapa do estudo, tendo sido deter-

minados os valores do mercado dos servios de engenharia, aquisio de terra de re-

posio, transporte de solo mole e resduos, compactao do terreno e, notadamente

os custos de incinerao dos materiais contaminados em forno cimenteiro.

Na Tabela 2, apresentam-se os valores dos servios pesquisados no mercado local. Naquarta etapa do estudo determinou-se o valor monetrio da compensao dos danosambientais provocados pela contaminao do solo da propriedade industrial

N rea (m2) Valor (R$) Posio Localizao

1 5.050 505.000, Meio de quadra Loteamento Audi

2 10.230 1.023.119, Esquina Loteamento Audi

3 7.443 731.010, Meio de quadra Loteamento Audi

4 9.620 1.300.000, Meio de quadra Zona Rural, Braga5 18.000 1.500.000, Meio de quadra R. Sabatina 2591

6 19.746 2.370.000, Meio de quadra Barro Preto

7 3.477 320.000, Meio de quadra Barro Preto

8 7.000 1.000.000, Meio de quadra Barro Preto

9 6.300 860.000, Esquina Barro Preto


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Tabela 2. Valor de mercado dos servios e materiais requeridos para remediao dacontaminao do solo da propriedade industrial investigada neste trabalho.

Materiais e Servios (R$ t-1)

Custo da incinerao dos resduos 230,00

Custo do transporte do solo mole 30,00Custo de aquisio da terra 6,00

Custo da mo de obra (escavao) 7,00

Custos da mo de obra (compactao) 10,00

Custo total 283,00

Observao. Data da pesquisa julho de 2011. Densidade do solo 1250 kg m-3

Basicamente, adotando o modelo da AHE determinou-se o tamanho da rea com as

mesmas caractersticas do imvel afetados que deveria ser desenvolvida para reposi-o de servios ambientais que eram providos na rea do imvel antes da sua contami-

nao. Fazendo o produto do valor de mercado do metro quadrado no imvel, estimado

com o modelo ABNT e rea de compensao dos danos ambientais determinou-se o

valor econmico da compensao ambiental. Na quinta e ltima etapa do trabalho, os

resultados das quatro etapas anteriores foram utilizados para resolver as equaes do

modelo de Patchin e determinar o valor de mercado da propriedade injuriada, os custos

diretos da contaminao do solo e valor associado ao estigma da propriedade analisada.

Visando a aplicao adequada do modelo de Patchin foram definidas as taxas de infla-

o, de capitalizao e de desconto, bem como, trs perodos notveis de tempo. A taxa

de inflao de 4% a.a. foi mantida constante. A taxa de capitalizao utilizada para a

condio do imvel contaminado foi 9% e para a condio do imvel sem contaminao

ou depois da remediao do solo foi 8%.

O primeiro perodo notvel definido corresponde ao intervalo de tempo compreendido a

partir do incio do ano de 2000 at o final do ano de 2005, tendo sido adotada para este

perodo a taxa de desconto de 20% para a condio do imvel contaminado e 12% a.a.

para a condio do imvel sem a contaminao. O segundo perodo notvel definido

corresponde ao intervalo de tempo compreendido a partir do incio do ano de 2006 at

o final do ano de 2010, quando, supostamente a contaminao foi recuperada, tendo

sido adotada para esse perodo a taxa de desconto de 17% a.a, para condio do imvel

contaminado. O terceiro perodo notvel definido abrange o intervalo de tempo definido

a partir do incio do ano de 20011 at o presente, tendo sido adotada neste perodo,

para a condio do imvel contaminado, uma taxa de desconto de 13% a.a.


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Os principais materiais utilizados na pesquisa foram equipamento de posicionamento

geogrfico por satlites; combustveis para o deslocamento e visita a propriedade; m-

quina fotogrfica digital de alta preciso; imagens areas do local; arquivo digital de

elevao artificial do terreno; estao de trabalho de alto desempenho, programas de

computador para o tratamento estatstico dos resultados das anlises do solo no labo-

ratrio; Sistema de Informaes Geogrficas; impressora, papel, mdia e tintas para a

redao e edio dos resultados da pesquisa, e outros de menor importncia.

4. ANLISE DOS RESULTADOS

4.1. ESTATSTICAS DOS METAIS

Visando anlise do comportamento da contaminao da propriedade industrial, especi-ficamente os metais identificados nas amostras do solo analisadas do laboratrio, de-

terminaram-se as estatsticas descritivas do conjunto de valores das concentraes dos

metais, tendo sido realizado tambm testes estatsticos para verificar as hipteses defi-

nidas a respeito da origem dos metais que se encontravam acumulados em dois hori-

zontes: a 20 e 40 cm de profundidade do solo.

Na Tabela 4, apresentam-se as estatsticas dos valores das concentraes dos metais

encontrados no imvel. Inspecionando os dados da tabela constata-se que as concen-

traes dos metais encontrados no solo da propriedade a 20 cm de profundidade eram

maiores que as dos critrios, indicando que o solo da propriedade estava contaminado.

Tabela 3. Estatsticas das concentraes dos metais encontrados no solo do imvel.

Estatstica * Pb Co Cr Ni Zn

N 35 35 35 35 35Mximo 850 96,4 337 156 203

Mnimo 9,8 5,7 30,0 4,0 1,0Mdia 66,5 30,2 97,7 26,7 51,3

Desvio padro 141,1 20,8 73,9 29,2 58,2Critrio legal 180 35 150 70 450(*) valores expressos na unidade mg kg-1 de solo seco.

Os teores mximos de metais identificados no solo do imvel, a 0,2 m de profundidade

foram: Pb 850 mg kg-1; Co 350 mg kg-1; Cu 295 mg kg-1; Cr 337 mg kg-1; Ni 156

mg kg-1; Zn 203 mg kg-1. Na profundidade de 0,4 m do solo os mximos de concentra-

o de metais observados foram: Cr - 6 mg kg-1; Co 96, mg kg-1; Ni 43 mg kg-1; Cu

161 mg kg-1; Zn 136 mg kg-1; Pb 107 mg kg-1.


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4.2. RESULTADO DO MODELO DA ABNT

O modelo da comparao direta de dados de mercado da ABNT foi utilizado neste es-

tudo para estimar o valor de mercado da propriedade sem contaminao. Para esse fim,

adotaram-se os dados do valor de mercado e da rea dos imveis, identificados napesquisa de campo, os quais esto apresentados na Tabela 1. Inicialmente, determina-

ram-se as estatsticas e os histogramas das frequncias dos valores de mercado e das

reas dos imveis pesquisados para aplicar o modelo, tendo sido ajustadas tambm as

funes de densidade de distribuio de frequncias da amostra analisada.

Tabela 4. Estatsticas das concentraes dos metais encontrados no solo do imvel.

Media Desvio Padro IC (+95%) IC (-95%) Skewnees Curtoses

A (m2) 9651,8 5638,82 13986,1 5317,39 1,08 0,02

P (R$) 1067680 609.875,87 1.536.473,1 598.888, 1,18 1,90

Analisando os resultados da anlise estatstica descritiva das caractersticas dos im-

veis se pode notar os valores da rea e do preo dos imveis se ajustam a funo den-

sidade de distribuio normal.

Figura 2. Distribuio de frequncias dos valores das reas dos imveis selecionados e

resultado do teste da mdia para a rea da propriedade contaminada.

O teste da mdia para a rea do imvel verifica a hiptese nula, e indica que a probabi-

lidade da diferena das mdias das reas dos imveis selecionados e contaminado ser

menor do que o valor da estatstica t 85,73%, em nvel de 95% de confiana, conforme

indicado na Figura 2. O resultado do modelo da comparao de dados de mercado pode


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ser observado na Figura 2. Na Tabela 3, encontram-se indicados os parmetros ajusta-

dos e as estatsticas das caractersticas dos imveis.

Tabela 3. Resultados do modelo da comparao direta de dados do mercado.

Parmetros Ajustado Erro Padro Valor t Prob > |t|

Coeficiente linear 98.326,736 167170,3 0,59 0,5749

rea (m2) 100,43272 15,17098 6,62 0,0003*

Equao Valor (R$) = 98326,736 + 100,43272 * rea (m2)

Substituindo o valor da rea do imvel contaminado na equao indicada na Tabela 3

determinou-se o valor de mercado da propriedade investigada sem contaminao.

Deve-se observar que o valor estimado para o imvel sem contaminao corresponde

ao ano de 2010, quando foi realizada a pesquisa dos imveis.

Valor R$ 98326,736 + 100,43272 7.500 m $ .,O resultado do modelo da ABNT indica que o valor de mercado da propriedade avaliada

sem a contaminao do solo, no ano de 2010, era da ordem de R$ 851.572,12 (oitocen-

tos e cinquenta e um mil quinhentos e setentas e dois reais).

O valor de mercado do metro quadro do imvel sem contaminao estimado foi R$

113,543. Adotando como hiptese nula o resultado do modelo da ABNT realizou-se oteste da mdia em relao ao valor da mdia dos preos dos imveis pesquisados. O

resultado do teste da mdia do valor de mercado do imvel sem contaminao indicou

que a hiptese nula no pode ser rejeitada, significando que o valor de mercado esti-

mado pelo modelo da ABNT coerente, assegurando a qualidade do ajuste dos par-

metros do modelo da ABNT.

4.3. RESULTADO DO MODELO DA AHE

Tendo sido estimado o valor do metro quadrado da propriedade sem a contaminao,

determinou-se o valor monetrio da compensao dos danos oriundos da contaminao

do solo. Adotando o modelo da Anlise do Habitat Equivalente, estimou-se o montante

dos servios ambientais perdidos na propriedade em razo da contaminao do solo.

Com o conhecimento da quantidade de servios ambientais afetados determinou-se o

tamanho da rea de compensao dos danos, cujos servios fornecidos ao longo do

tempo so equivalentes aqueles perdidos na propriedade afetada. Nas Tabelas 4-5 a-

presentam-se as caractersticas da rea contaminado e da rea de compensao dos

danos ambientais provocado pela contaminao do solo.


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Os resultados do modelo AHE indicaram que a quantidade de servios ambientais per-

didos em razo da contaminao solo equivalente ao montante dos servios forneci-

dos por um habitat semelhante ao imvel contaminado, cuja rea 13.698,76 m2a. Com

a recuperao da propriedade contaminada e o desenvolvimento do habitat de compen-

sao dos danos estima-se que os servios a serem fornecidos so equivalentes aque-

les oriundos de 3,724 m2a m-2de rea do imvel afetado.

Tabela 4. Caractersticas da rea afetada consideradas no modelo AHE.

Tipo do hbitat afetado rea RuralAno do impacto ambiental (ano) 2000Tamanho da rea afetada (m2) 1500

Nvel dos servios antes do dano (%) 80Nvel dos servios aps o dano (%) 0

Nvel dos servios recuperados (%) 50Tempo de recuperao (ano) 5Taxa de desconto anual (%) 5

Tabela 5. Caractersticas do hbitat de compensao da contaminao.

Tipo de hbitat de compensao rea Rural

Nvel inicial de servios no hbitat (%) 5

Ano de implantao do novo habitat (ano) 2006

Ano do incio da proviso dos servios (ano) 2010

Ano da produo mxima de servios (ano) 2014Nvel mximo dos servios fornecidos (%) 75

Ano do clculo da compensao (ano) 2014

Assim, o tamanho da rea de compensao, descontado a taxa de 5% a.a., capaz de

fornecer o montante dos servios perdidos desde da criao da rea at o ano do m-

ximo fornecimento de servios da ordem

A 13698,763,724

3.678,693 m

Fazendo o produto da rea de compensao e do valor de mercado mdio do metro

quadrado do imvel sem contaminao obtm-se o valor da compensao ambiental

correspondente ao ano de 2010,

Valor da compensao 3.678,693 mano 113,543 R$m $ .,


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Figura 3. Resultado do modelo da Anlise do Habitat Equivalente do presente caso.

Os resultados do modelo da AHE indicaram que o tamanho da rea de compensao

necessria para restituir a quantidade de servios ambientais afetados na propriedade

contaminada igual a 3679 m2, cujo valor de mercado em 2010 era de R$ 417.689,84.

4.4. ANLISE DO CUSTO DE REMEDIAO DO SOLO

O custo financeiro da recuperao da contaminao foi estimado com base nos valores

de mercado dos servios de engenharia e mo de obra, assim como, dos materiais

necessrio para recompor o ambiente alterado. Os custos de recuperao da contami-

nao, os quais incluem o valor da incinerao do solo e dos resduos contaminados

estimado no ano de 2010 foi da ordem de R$ 283,00 t-1.

O tamanho aproximado da rea contaminada do imvel era 1500 m2. Com base nos

laudos de anlise do solo verificou-se que a contaminao se encontrava ao longo de

0,5 metros de profundidade do solo. Adotando postura conservadora, decidiu-se remo-

ver o solo que se encontrava at 0,75 m de profundidade. O valor monetrio dos servi-

os de remediao e destinao do solo contaminado foi estimado calculando o produtodo volume de solo afetado e o custo de destinao deste, tendo resultado o valor de,

Custo de recuperao R$ 1500m 0,75m1250 kgm 283 R$1000 kg$ .,Com base nos valores de mercado dos servios de remediao e de destinao do solo

e dos materiais contaminados associados verificou-se que o custo de recuperao da

contaminao era da ordem de R$ 397.969,75 (trezentos e noventa e sete mil novecen-tos sessenta e nove reais e centavos).


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~ 16 ~

4.5. ANLISE DA RECEITA LQUIDA OPERACIONAL

A receita lquida operacional de atividades que supostamente eram executadas na rea

do imvel foi estimada com base no inventrio dos resduos que se encontravam a cu

aberto na propriedade contaminada. Na poca dos fatos foram encontrados 3587 t deresduos industrias. Adotando o valor de destinao do solo em forno cimenteiro, uma

vez que, os servios prestados pela empresa proprietria do imvel eram da mesma

natureza, verifica-se que a receita anual era aproximadamente,

Receita3587 t283,00 R$t $..,O tempo requerido para o processamento e incinerao dos resduos foi definido consi-

derando a ordem de grandeza do inventrio. Adotando como base de clculo uma ba-

telada de resduos de 30 t, o nmero de bateladas necessrias para processar o inven-

trio de resduos 119,56. Em geral, uma batelada dessa magnitude requer, no mnimo,

24 h de processamento, isto , preparo e queima. Adotando postura conservadora, de-

finiu-se o prazo de 365 dias para queimar o inventrio de resduos encontrados na rea

do imvel, na poca dos fatos.

4.6. ANLISE DOS RESULTADOS DO MODELO DE PATCHIN

Tendo sido determinados os valores de mercado dos principais componentes de com-posio do valor econmico global dos danos ambientais, aplicou-se o modelo de Pat-

chin, visando a investigao da influncia da contaminao do solo na receita lquida

operacional, nos custos diretos da contaminao e no valor do estigma.

O primeiro resultado obtido com o modelo de Patchin foi o valor de mercado descontado

da propriedade contaminada. O resultado foi obtido analisando o fluxo de caixa, indicado

na Tabela 10, da receita lquida operacional (NOI), da remediao do solo (R) e com-

pensao dos danos (I), para a condio do imvel contaminado adotando a capitaliza-

o de 9% e a taxa de desconto varivel, e para a segunda condio adotando a capi-

talizao de 8% e taxa desconto de 12% fixa.

Na Tabela 5, pode-se avaliar os componentes do valor monetrio do imvel contami-

nado. O valor presente do imvel contaminado calculando com taxa varivel de des-

conto e capitalizao de 9% pode ser observado na ltima linha da ltima coluna da

Tabela 6, e, com a taxa de desconto fixa pode ser observado na Tabela 7. Na Tabela 8

se encontra apresentado o valor de mercado do imvel sem contaminao descontado

com a taxa fixa. Os resultados a serem descritos so referentes ao ano de 2010.


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~ 17 ~

Tabela 5. Fluxo de caixa da receita lquida operacional do imvel afetado, dos custosde remediao do solo e da compensao dos danos ambientais da contaminao.

NOI receita lquida operacional (R$), L diminuio de receita; R custo da recuperao(R$), I custo da compensao (R$)

Tabela 6. Fluxo de caixa do valor presente calculado com taxa de desconto varivel.

Perodo NOI - (L+R+I) Variveis auxiliares Fator VPIC3 R$ 1.478.485 R$ 0 R$ 1.478.485 0,8849 R$ 1.308.3942 R$ 54.908 R$ 1.308.394 R$ 1.363.302 0,8849 R$ 1.206.4621 R$ 44.590 R$ 1.206.462 R$ 1.251.051 0,8849 R$ 1.107.1250 R$ 42.875 R$ 1.107.125 R$ 1.150.000 0,8547 R$ 982.906-1 R$ 41.226 R$ 982.906 R$ 1.024.131 0,8547 R$ 875.326-2 R$ 39.640 R$ 875.326 R$ 914.966 0,8547 R$ 782.022-3 R$ 38.115 R$ 782.022 R$ 820.137 0,8547 R$ 700.972-4 R$ 36.649 R$ 700.972 R$ 737.621 0,8547 R$ 630.446-5 R$ 39.873 R$ 630.446 R$ 670.318 0,8333 R$ 558.599-6 R$ 84.639 R$ 558.599 R$ 643.238 0,8333 R$ 536.031-7 R$ 81.384 R$ 536.031 R$ 617.415 0,8333 R$ 514.513

-8 R$ 78.254 R$ 514.513 R$ 592.766 0,8333 R$ 493.972-9 R$ 75.244 R$ 493.972 R$ 569.216 0,8333 R$ 474.347-10 R$ 72.350 R$ 474.347 R$ 546.696 0,8333 R$ 455.580

VPIC Valor presente da receita lquida; Fator Taxa de desconto varivel (1) 20% antes dodano; (2) 17% durante e (3) 13%, depois da recuperao, inflao 4% e capitalizao de 9%.

O valor da receita lquida operacional ajustado correspondente ao 3 perodo foi obtido

aplicando a capitalizao de 9% na receita lquida operacional do 4 perodo (Tabela 5)

e somando o resultado com a receita lquida do 3 perodo, e, assim por diante, at o

ltimo perodo do fluxo de caixa da receita lquida operacional proveniente das ativida-

des que supostamente eram realizadas na propriedade afetada.

Ano P NOI L R I NOI - (L+R+I)2000 -10 R$ 76.158 R$ 3.808 R$ 0 R$ 0 R$ 72.350

2001 -9 R$ 79.204 R$ 3.960 R$ 0 R$ 0 R$ 75.2442002 -8 R$ 82.372 R$ 4.119 R$ 0 R$ 0 R$ 78.2542003 -7 R$ 85.667 R$ 4.283 R$ 0 R$ 0 R$ 81.3842004 -6 R$ 89.094 R$ 4.455 R$ 0 R$ 0 R$ 84.6392005 -5 R$ 92.658 R$ 4.633 R$ 22.301 R$ 25.851 R$ 39.8732006 -4 R$ 96.364 R$ 9.636 R$ 23.193 R$ 26.885 R$ 36.6492007 -3 R$ 100.218 R$ 10.022 R$ 24.121 R$ 27.961 R$ 38.1152008 -2 R$ 104.227 R$ 10.423 R$ 25.085 R$ 29.079 R$ 39.6402009 -1 R$ 108.396 R$ 10.840 R$ 26.089 R$ 30.242 R$ 41.2262010 0 R$ 112.732 R$ 11.273 R$ 27.132 R$ 31.452 R$ 42.875

2011 1 R$ 117.241 R$ 11.724 R$ 28.218 R$ 32.710 R$ 44.5902012 2 R$ 121.931 R$ 3.658 R$ 29.346 R$ 34.019 R$ 54.9082013 3 R$ 126.808 R$ 3.804 R$ 30.520 R$ 35.379 R$ 57.1052014 4 R$ 131.881 R$ 3.956 R$ 0 R$ 0 R$ 127.924


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Tabela 7. Fluxo de caixa do valor presente da receita lquida operacional do imvel calculadacom taxa de desconto fixa de 12% e taxa de capitalizao da renda de 8%.

P NOI(L+R+I) Variveis auxiliares Fator VPIU3 R$ 1.656.157 R$ 0 R$ 1.656.157 0,89286 R$ 1.478.7122 R$ 84.529 R$ 1.478.712 R$ 1.563.241 0,89286 R$ 1.395.751

1 R$ 68.644 R$ 1.395.751 R$ 1.464.394 0,89286 R$ 1.307.4950 R$ 66.003 R$ 1.307.495 R$ 1.373.498 0,89286 R$ 1.226.338-1 R$ 63.465 R$ 1.226.338 R$ 1.289.802 0,89286 R$ 1.151.609-2 R$ 61.024 R$ 1.151.609 R$ 1.212.633 0,89286 R$ 1.082.708-3 R$ 58.677 R$ 1.082.708 R$ 1.141.385 0,89286 R$ 1.019.094-4 R$ 56.420 R$ 1.019.094 R$ 1.075.514 0,89286 R$ 960.280-5 R$ 61.382 R$ 960.280 R$ 1.021.662 0,89286 R$ 912.198-6 R$ 130.298 R$ 912.198 R$ 1.042.496 0,89286 R$ 930.800-7 R$ 125.287 R$ 930.800 R$ 1.056.087 0,89286 R$ 942.935-8 R$ 120.468 R$ 942.935 R$ 1.063.403 0,89286 R$ 949.467

-9 R$ 115.835 R$ 949.467 R$ 1.065.301 0,89286 R$ 951.162-10 R$ 111.379 R$ 951.162 R$ 1.062.541 0,89286 R$ 948.697

VPIU Valor presente da receita lquida operacional calculada com taxa de desconto fixa de 12%

Tabela 8. Fluxo de caixa do valor descontado com taxa de 12% da receita liquida operacionale capitalizao de 8% da renda do imvel sem a contaminao.

P NOI Variveis auxiliares Fator VP3 R$ 1.775.316 R$ 0 R$ 1.775.316 0,89286 R$ 1.585.1042 R$ 121.931 R$ 1.585.104 R$ 1.707.035 0,89286 R$ 1.524.1381 R$ 117.241 R$ 1.524.138 R$ 1.641.380 0,89286 R$ 1.465.518

0 R$ 112.732 R$ 1.465.518 R$ 1.578.250 0,89286 R$ 1.409.152-1 R$ 108.396 R$ 1.409.152 R$ 1.517.548 0,89286 R$ 1.354.954-2 R$ 104.227 R$ 1.354.954 R$ 1.459.181 0,89286 R$ 1.302.840-3 R$ 100.218 R$ 1.302.840 R$ 1.403.058 0,89286 R$ 1.252.731-4 R$ 96.364 R$ 1.252.731 R$ 1.349.095 0,89286 R$ 1.204.549-5 R$ 92.658 R$ 1.204.549 R$ 1.297.206 0,89286 R$ 1.158.220-6 R$ 89.094 R$ 1.158.220 R$ 1.247.314 0,89286 R$ 1.113.673-7 R$ 85.667 R$ 1.113.673 R$ 1.199.340 0,89286 R$ 1.070.839-8 R$ 82.372 R$ 1.070.839 R$ 1.153.212 0,89286 R$ 1.029.653-9 R$ 79.204 R$ 1.029.653 R$ 1.108.857 0,89286 R$ 990.051

-10 R$ 76.158 R$ 990.051 R$ 1.066.209 0,89286 R$ 951.972NOI valor da receita lquida operacional do imvel sem contaminao; VP valor presente da receitalquida operacional do imvel sem a contaminao.

O valor da receita lquida operacional do terceiro perodo do fluxo de caixa indicado na

Tabela 7 foi calculado aplicando a capitalizao de 8% a receita lquida operacional do

4 perodo, do fluxo de caixa da Tabela 5, e somando o resultado com a receita lquida

operacional associada ao 3 perodo do f luxo de caixa, e, assim por diante, at o ltimo

perodo do fluxo de caixa. Tendo sido elaborados os fluxos de caixa das receitas lquidas

operacionais usando taxas de desconto fixa e varivel, do imvel contaminado e sem acontaminao aplicou-se o modelo de Patchin para obter o valor de mercado do imvel.


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A equao geral do modelo de Patchin definida como,

V V + D C + SAnalisando a equao verifica-se que o valor do imvel sem a contaminao (Vu) igual

a soma do valor de mercado do imvel injuriado (Vc) somado aos custos diretos da

contaminao (DC) e o estigma (S). Os custos diretos da contaminao, em geral, esto

associados a mudana da receita lquida operacional e, o estigma, por sua vez, est

relacionado como os riscos, como, por exemplo, as incertezas quanto ao sucesso da

recuperao do imvel.

O valor de mercado do imvel alterado foi estimado calculando o valor presente da di-

ferena da receita lquida operacional (NOI) e da soma da perda de receita (L), dos

custos da remediao (R) e da compensao (I), aplicando duas taxas de desconto eduas de capitalizao. O valor presente do imvel afetado no de 2010, calculado com

taxa de desconto varivel e capitalizao de 9%, encontra-se indicado na quarta linha

da ltima coluna da Tabela 6 (R$ 982.906,00). E, o valor presente do imvel, calculado

com taxa de desconto de 12% e com capitalizao de 9% encontra-se descrito na quarta

linha da ltima coluna da Tabela 7 (R$ 1.226.338,00).

Como se pode notar, a escolha da correta taxa de desconto fundamental para deter-

minar a verdadeira influncia da contaminao do solo no valor de negociao da pro-priedade no mercado. Inspecionando as equaes do modelo de Patchin verifica-se que

a diferena dos somatrios dos valores das perdas da receita lquida operacional calcu-

ladas com taxas de desconto fixa (iu) e varivel (ic) igual ao valor do estigma resultante

da contaminao.

S NOI L + R + I1 + i

= NOI L + R + I1 + i

= 1.226.338,00982.906,00

$ .,Com base no resultado obtido verifica-se que valor do estigma que provoca a diminuiodo valor de mercado do imvel contaminado, do ano 2010 da ordem de R$ 234.432,00.

O efeito da contaminao na receita lquida operacional do imvel est diretamente as-

sociado aos custos da contaminao, os quais foram determinados com a eq. (4), A eq.

(4) do modelo de Patchin indica que valor dos custos diretos da remediao da conta-

minao correspondem a diferena dos somatrios dos valores descontados da receita

lquida operacional no afetada e da receita lquida prejudicada.


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~ 20 ~

Logo, o valor presente dos custos diretos da contaminao igual a diferena do valor

da receita lquida operacional do imvel sem a contamina, indicado na quarta linha da

ltima coluna da Tabela 8 (R$ 1.409.152,00), e o valor da receita lquida operacional do

imvel contaminado, que se encontra indicado na quarta linha da ltima coluna da Ta-

bela 7 (R$ 1.226.338,00). Observa-se que neste caso, os valores das receitas lquidas

operacionais foram ajustados com a mesma taxa de desconto (12%).

D C NOI1 + i

= NOI L + R + I1 + i

= 1.409.152,001.226.338,00

$ .,Tendo sido determinados os valores dos termos que determinam o valor do imvel afe-

tado pela contaminao do solo, estimou-se o valor de mercado da propriedade no ano

de 2010, que foi era da ordem de,

V R$ 982.906,00 +R$ 182.814,00+243.432,00$ ..,Assim, conforme determinado com o modelo de Patchin, no ano de 2010, o valor de

mercado do imvel sem contaminao era da ordem de R$ 1.409.152,00 (um milho

quatrocentos e nove mil centos e cinquenta reais). E, o valor de mercado do imvel

contaminado, estimado com o modelo de Patchin, no ano de 2010, era da ordem de R$982,906,00. Logo, a contaminao do solo provocou ou poderia ter provocado a dimi-

nuio de 30,25% do valor de mercado do imvel original, o que representa o montante

de R$ 426.246,00 (quatrocentos e vinte seis mil duzentos e quarentas e sei reais). Deste

montante de desvalorizao do imvel, R$ 243.432,00 (57,1%) so decorrentes pelo

efeito do estigma e R$ 182.814,00 (42,9%) so os aos custos diretos da contaminao.

No grfico da Figura 4 pode-se observar o comportamento dos valores dos componen-

tes de desvalorizao do imvel em funo do tempo. Analisando o grfico verifica-seque no incio da contaminao o efeito do estigma bastante pronunciado e medida

que o tempo vai passado, esse valor diminui. Conforme descrito na literatura este com-

portamento do estigma indica que, no incio o desconhecimento, as dvidas e incertezas

quanto a remediao da contaminao, continuidade do negcio e capacidade de pagar

as dvidas so maiores por parte dos fornecedores e clientes. O grfico indica tambm

que ao longo do tempo, o valor do estigma diminui e os custos diretos da contaminao

aumentam, uma vez que, inicia o projeto de recuperao dos danos e diminui o risco do

negcio.


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~ 21 ~

Figura 4. Comportamento dos fatores de composio do valor de mercado do imvel contami-nado indicado que ao longo tempo o valor do estigma representado pela rea de cor amarelo,diminuiu e que o valor dos custos diretos da contaminao, representados pela rea de cor la-ranja aumentam.

Uma vez que, os valores do imvel sem contaminao e os valores da compensao e

da remediao da contaminao foram pesquisados no mercado e tambm estimados

com o modelo de Patchin calcularam-se os desvios absolutos e os relativos destes, do

ano de 2010, os quais podem ser observados na Tabela 9.

Tabela 9. Comparao dos valores do dano calculados e pesquisados no mercado.

Imvel industrial Mercado Modelo Desvio absoluto Desvio relativo

Valor sem contaminao R$ 851.574 R$ 1.409.152 -R$ 557.578 -39,57%

Valor com contaminao R$ 35.916 R$ 982.906 -R$ 946.990 -96,35%

Valor da remediao R$ 397.969 R$ 182.814 R$ 215.155 117,69%

Valor da compensao R$ 417.690 R$ 243.432 R$ 174.258 71,58%

Para comparar os valores dos fatores pesquisados no mercado e calculados com o mo-

delo, adotaram-se as seguintes hipteses: o valor pesquisadodo imvel contaminado

igual a diferena do valor do imvel pesquisado e da soma dos valores da remediao

e compensao dos danos ambientais oriundos da contaminao do solo, e que o valor

da compensao pode ser associado com o valor do estigma.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

COMPONENTESDODANO

ANO

VC DC S VU


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5. CONCLUSES

Neste trabalho investigou-se a influncia da contaminao no valor de mercado de uma

propriedade industrial cujo solo continha metais. A vinte centmetros de profundidade dosolo, as concentraes dos metais Pb, Cr, Co, Ni e Zn eram maiores do que as concen-

traes correspondentes permitidas para solo agrcola da Resoluo CONAMA 420.

Empregando o modelo da comparao de direta de dado do mercado e os valores dos

nove imveis semelhantes ao imvel contaminada determinou-se que o valor de mer-

cado mdio o imvel afetado era R$ 851.574,00. Com a pesquisa de preos realizada

verificou-se que o valor de mercado da remedio do solo era da ordem de R$ 417.690,

e que o valor da compensao dos danos ambientais decorrentes da contaminao dosolo da propriedade industrial era da ordem de R$ 397.969,75.

Aplicando os valores da remediao do solo e da compensao dos danos aplicados ao

modelo de Patchin determinaram-se os valores da propriedade contaminada sem e com

a contaminao que eram, no ano de 2010, R$ 982.906, e R$ 1.409.152, respectiva-

mente. Portanto, nas condies empregadas neste trabalho, a contaminao da propri-

edade resultou uma desvalorizao do imvel de R$ 426.246,00. Deste total, no ano de

2010, os custos de remediao contribuiro com 42,9% e da compensao 51,1%.

Os resultados do estudo realizado indicaram que a medida que tempo avana o valor

do estigma diminui e dos custos diretos da contaminao aumentam.

Adotando factvel associar os custos de remedio do solo com os custos diretos de

recuperao da contaminao calculados cm o modelo, bem como, associar os valores

da compensao dos danos e do estigma, os resultados do modelo e aqueles pesqui-

sados no mercado foram comparados, tendo sido verificados desvios relativos do valor

de mercado do imvel sem contaminao da ordem de 39,57%, do valor de mercado do

imvel contaminado da ordem de 96,35%, do valor de remediao da contaminao de

117,69% e do valor do estigma/compensao da ordem de 71,58%.

Posto acima, conclui-se que a discrepncia observada entre os valores estimados e os

calculados pelo modelo est associada, principalmente ao desconhecimento do verda-

deiro valor da renda lquida operacional que era supostamente oriunda do negcio exe-

cutado no imvel e das incertezas quanto ao valor da receita operacional.


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REFERNCIAS

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