avaliação de imóveis para atividades - aula 2

8/17/2019 Avaliação de Imóveis Para Atividades - Aula 2

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS PARAATIVIDADES

PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL


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• A Avaliação de Imóveisobjetiva a aplicação de técnicase procedimentos periciaissobre a potencialidade de umimóvel sob o ponto de vista dasua valoração, e pode sersolicitado pelo empreendedor,comprador, vendedor ou até

mesmo pela justiça.


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• Constitui-se do conjunto doexame de suas características,

que deverão ser verificadascom procedimentos realizadostecnicamente.


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• Deve ser dado destaque aos aspectos que, porsua complexidade, exigem métodos, pesquisassobre os terrenos urbanos, avaliação de benfeitorias, depreciação do imóvel, eprocedimentos judiciais com normas de

ordenamento territorial e ambiental, firmadoentre pessoas físicas e jurídicas de direitopúblico, ou privado, ou pessoa jurídica de direitopúblico.


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• Este processo é inexorável e atinge rapidamentenovos setores econômicos, como o da produçãodos ambientes habitáveis urbanos, tanto porexigência dos consumidores, como por estarincorporado ao pensamento e prática de alguns

compradores ou investidores.


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E até mesmo pela pessoa física que se acha lesada nos seus interesses e que vê a possibilidade da real valorização do imóvel com apelo à Justiça.


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• A realização de uma na vistoria deve ser acimade tudo prudente, obrigando-se a uma

minuciosa análise das situações, ainda quecomplexas e difíceis, e deve contribuir paramelhor segurança nas decisões a serem tomadas,objetivando alcançar os verdadeiros valores, da

melhor forma justa e imparcialidade.


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ABREVIATURAS E SIGLAS• ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas• CONFEA Conselho regional de Arquitetura Engenharia e

Agronomia• CUB Custo Unitário Básico• EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudo do Patrimônio• FIPE Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas• IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliação e Perícias de

Engenharia

• IEL Instituto de Engenharia Legal• RI Registro de Imóveis• SGII Sistema de Gestão Imobiliária Integrado• ZN Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE• ZP Lei Municipal de Zoneamento


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• A Engenharia de Avaliação ePerícias se tornou ao longo dotempo, uma atividade bastanterestrita, exigindo doprofissional atualização

constante, acompanhamentoda tecnologia e critériosmetodológicos, elementosgráficos e cálculos.


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• Exige ainda, dedicação exclusiva que permiteaprimorar e melhorar sempre o nível técnico e aqualidade dos serviços nos diversos tipos deavaliação de bens imóveis urbanos, que sãoprestados ao poder público e à coletividade.


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MÉTODOS PARA AVALIAÇÃO DETERRENO E LAUDOSPERICIAIS


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• Os primeiros artigos publicados sobre aavaliação de imóveis no Brasil, datam de 1918conforme consta no livro intitulado AVALIAÇÃO

DE IMÓVEIS URBANOS (FIKER, 1993). Apósessa data surgiram às primeiras investigaçõessobre novos métodos de avaliação de terrenos, e já em 1923 foram introduzidos novos métodosde avaliação de terrenos, que a partir de 1929começaram a ser sistematicamente aplicados.


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• A engenharia de avaliação noBrasil recentemente,reformulados por meio da ABNT (NBR 14653-1/2001) e Avaliação de Imóveis Urbanosque expressa, em termosrelativos, as diferenças deatributos entre os dados de

mercado e os do bemavaliando e tratamento defatores (NBR – 14653-2).


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Procedimentos avaliatórios preliminares Ao iniciar o trabalho de avaliação de imóvel

(IBAPE, 2002) o avaliador deverá seguir, paraavaliação preliminar, os seguintes passos:• • Coletar plantas e cortes do projeto

arquitetônico do imóvel e ou planta do terreno;

• • Reunir e estudar a documentação do imóvel,como títulos de transferência, escritura,certidões do Registro de Imóveis (RI) e plantas;


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• coletar mapas da região ou cidade, com indicações dos principaispontos residenciais, comerciais e industriais

• Buscar informações na prefeitura sobre os atuais serviços demelhoramento públicos: água, luz, esgoto, escoamento de água

pluvial, telefone, pavimentação, iluminação pública etc.;


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• • Observar as posturas municipais: código de obrasda cidade, particularmente quanto à taxa de

ocupação, gabaritos, afastamentos, recuos, plantasde Planejamento Arquitetônico e Ambiental (PAA),aerofotogramétricas etc.;

• • Realizar levantamento detalhado “in loco” dapropriedade: deve-se fazer uma vistoria no imóvelpara constatar se a documentação está de acordo,fazendo medições que julgarem necessárias, e emcaso afirmativo, comunicar aos setores competentespara as providências cabíveis;


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• Os laudos avaliatórios devem sempre serilustrado, em concordância ao caso em estudopor diversas fotografias legendadas, plantas delocalização dos endereços dos elementospesquisados e sob avaliação, pesquisas de valores de mercados, guias de IPTU - Imposto

Predial Territorial Urbano etc.;• • As avaliações imobiliárias devem obedecer àsdiretrizes preceituadas na NBR 5.676/90 da ABNT e observância dos postulados do CONFEA

– Conselho Federal de Engenharia e Arquitetura, bem como do IEL – Instituto deEngenharia Legal, IBAPE etc.;


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• O arbitramento é o ato de avaliar ou estimar valores de bens, feitas com o fim de dirimirdúvidas, como mediadores a qual se manifestacontrariando um princípio de lei ou uma regrapré-estabelecida.


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Método para avaliação deterrenos


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• O valor do terreno decorre de seu potencial deuso conforme NBR 5676/89, no caso de imóveis

urbanos, sendo quase sempre determinado peloque se pode construir.

• As edificações têm valor pelas vantagens que

oferece, e como não pode existir a construçãosem o terreno, o potencial deste também deveser considerado nas avaliações (FIKER, 1996).


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• O conjunto terreno e construção ou terreno e benfeitorias representa um novo imóvel, e seu

valor, na maioria dos casos, é a soma dos valoresdo terreno e da construção acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamentodo terreno por um projeto arquitetônico ou poruma utilização adequada


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• A norma brasileira NBR 5676 (ABNT, 1989)trabalha com o conceito de que o valor é aquelefornecido para um dado instante, único, nãoimportando qual a finalidade da avaliação. Esse

valor corresponde ao preço que se definiria, paraum determinado imóvel, em um mercado deconcorrência perfeito.


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• Na Engenharia de Avaliação se o terreno produzrenda pelo seu aproveitamento, sejam eles pormeio de construção habitacional, comercial ouindustrial, e se esse aproveitamento está situadoem locais adequados, conforme seu tipo deutilização ou dando ênfase ao bairro, rua equadra, distância do centro comercial,

influências geoeconômicas e das posturasmunicipais, deve-se considerar na avaliação doimóvel.


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BALNEARIO CAMBORIU, SC FOZ DO IGUAÇU, PR


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AREA INDUSTRIAL,CURITIBA

AREA INDUSTRIAL, FOZ


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• Para a sua aplicação determinam-se os custosunitários por metro quadrado por meio de dados

obtidos por pesquisa do próprio avaliador oufornecida por estudos e trabalhos publicados emrevistas técnicas custos unitários de edificações eatendendo ao dispositivo legal, os sindicatosestaduais publicam mensalmente os CustosUnitários Básicos (CUB).


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• É de fundamental importância que a escolha deterreno seja a mais parecida possível, com o

terreno a ser avaliado. Não se devem compararterrenos residenciais com os comerciais, outerrenos em zona de residências horizontais comoutros em zona de empreendimentos verticais(edifício), ou ainda, terrenos grandes comterrenos pequenos, etc.


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ZONEAMENTO

DE FOZ DOIGUAÇU


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• Área construída no caso de imóvel isolado:• A verificação do aproveitamento do terreno

deverá ser observada dentre os permitidos pelapostura municipal.


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• Área construída física real do imóvel:• Obtida em planta, com pé-direito livre mínimo

que atenda ao disposto no Código de Edificaçõesdeverá se levar em conta eventuais áreas livresexistentes dentro desse perímetro, como sacadas

cobertas ou descobertas, terraços, garagens,coberturas de tanques.


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• No caso de unidades autônomas de prédios emcondomínio: é a área resultante do somatório da

área privativa da unidade, acrescida da área deuso comum que lhe couber, conformeestabelecido na ABNT 12721, e outras áreas,cobertas ou descobertas de uso privativo daquelaunidade, situada em outros pavimentos.


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• Área non aedificandi: área gravada porrestrições legais ou contratuais do loteamento,

desde que devidamente averbadas junto aoRegistro de Imóveis, onde não é permitidoconstruir.


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Os terrenos podem ser divididos em:• Gleba urbanizável - Grande extensão de terreno,

que, por sua características físicas e de

localização próxima à área urbana, ou aloteamentos implantados, e destinação legal,permita aproveitamento mais eficiente, com asua transformação economicamente viável

através de loteamento, desmembramento ouimplantação de conjunto habitacional, desde quesua escala de implantação simultânea nomercado local não resulte em inviabilização.

NBR 5676/90;


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• Grande extensão de area, passível de receberobras de infraestrutura urbana, por sua

localização, seus aspectos físicos, sua destinaçãolegal e existência de mercado comprador (NB-899).


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• Lote - Lote-padrão urbano – é aquele deforma retangular, com uma só frente outestada, com as medidas-padrão adotadas pelamunicipalidade em que esteja localizada ouestabelecida, quando da elaboração genérica de valores.


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• Segundo a Lei Federal n.º 6.766/79, oparcelamento do solo urbano somente pode ser

levado a efeito mediante loteamento oudesmembramento. Considera-se loteamento asubdivisão de gleba em lotes destinados aedificação, com abertura de novas vias decirculação, de logradouros públicos ouprolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.


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• A diferença básica entre o loteamento e odesmembramento é que neste último há oaproveitamento do sistema viário existente, sema abertura de novas vias e logradouros públicos,nem prolongamento, modificação ou ampliação

dos já existentes.


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• Ao lado do loteamento, caracterizado pelodesenvolvimento ou ampliação de bairros,

aumentando o espaço urbano, aparece oconceito de desmembramento. Configuradesmembramento o mesmo fenômeno derepartição de terra, desde que operado dentro do

sistema urbanístico existente, influenciando,apenas, na densidade de ocupação dos espaços já urbanizados, não afetando, principalmente, operfil das vias e logradouros preexistentes.


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• Com o loteamento ou o desmembramento, agleba parcelada perde sua individualidade e gera

lotes com acesso direto a via ou logradouropúblico. Não há, na legislação federal, limitemáximo de área a ser objeto de parcelamento dosolo. Tal limite, no entanto, poderá serestabelecido pela legislação estadual oumunicipal, modo a atender às peculiaridadesregionais e locais.


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• Lote urbano – é o terreno situado em zonaurbana ou expansão urbana, como tal definida

na lei municipal de zoneamento urbano, passívelde ser aceita com unidade autônoma do uso dosolo e cujo aproveitamento eficiente nãodependa de parcelamento.


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Comparativo direto de dadosdo Mercado


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• Comparativo de mercado refere-se à pesquisarealizada de valores básicos vigentes no mercado

imobiliário, ou seja, confrontar os valoresestabelecidos pelas imobiliárias,administradoras de imóveis, corretoras, empresaconstrutoras, comerciantes, peritos do setor deimóvel.


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• Existem duas formas de se comparar valores deimóveis: o comparativo indireto e o direto. Em

geral, é comum estabelecer comparativos entre valores de imóveis equivalentes (indireto), quepossuam as mesmas características. SegundoFiker (2005), no estudo comparativo de preços énecessário especificar a data da transação, doanuncio ou oferta.


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• Recomendam-se utilizar, no mínimo, duasfontes de pesquisa, e sempre utilizar as

informações com prudência quanto à data dereferência e à veracidade. Tal prudência édecorrente, em alguns casos, do tempo que umaação vem arrolando, e nesse caso, é necessário buscar as informações na data de quando foifeita a petição inicial.


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• Por se tratarem de informações coletadas pormeio de transações ou compromissos

comerciais, sugere-se identificar os tabelionatos,o cartório ou registro de imóveis, o número detranscrição, da inscrição ou de registro, númerode livro e folhas e natureza do documentopesquisado.


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• Além dessas informações, é necessário anotartodos os dados dos imóveis pesquisados para as

possíveis comparações, observando distância da via mais próxima, da esquina e verificando,também, as dimensões como a testadaprofundidade e área.


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• A comparação direta entre valores de imóveistorna-se mais difícil, pois freqüentemente os

terrenos ou edificações não são idênticos comrelações às suas formas, às dimensões ou atémesmo com relação à topografia. Outro aspectoque dificulta esse comparativo direto de valoresé diferença no tempo da época da oferta e datransação do imóvel.


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• Na avaliação de imóveis pelo métodocomparativo (indireto ou direto) é necessário

homogeneizar todos os dados de pesquisa,principalmente, se as informações foramcoletadas em outras localidades e com fatoresdiferentes. Nesses casos, devem-se aplicar oscoeficientes corretivos do preço do imóvel quefoi comparado para que os dados possam sertransportados para o imóvel objeto da avaliação.


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• Na avaliação de terrenos loteados, não-industriais, deverão ser levado em consideração

os seguintes elementos: área, profundidade,frente, topografia e consistência do solo e sãoseparados por zonas de norma do IBAPE


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• Exemplo 1• Local: Avenida Euclides Pacheco• Setor de zoneamento 01 – Quadra 54• Área: 500 m2 Testada: 23 m• Preço: R$ 456.000,00 com 50% à vista e o

restante em seis meses.• Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudosdo Patrimônio)

• Informante Nestor Severó


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Cálculo, segundo Fiker (2005):

• Vv = valor à vista por metro quadrado do terreno daamostra

• Vt = preço total por metro quadrado do terreno da

amostra.• A = área do terreno da amostra por metro quadrado• FVA = fator de valor atual• 0,5 = 50% e 50% em seis meses (JUROS)• n = números de prestações (meses)


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TABELA TAXA DE RETORNO


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MÉTODO MANUAL PARA CÁLCULO DATAXA INTERNA DE RETORNO • A Taxa Interna de Retorno (TIR) é a taxa de

juros (desconto) que iguala, em determinado

momento do tempo, o valor presente dasentradas (recebimentos) com o das saídas(pagamentos) previstas de caixa.


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• A TIR é usada como método de análise deinvestimentos, onde o investimento será

economicamente atraente se a TIR for maior doque a taxa mínima de atratividade (taxa deretorno esperada pelo investimento). A TIRtambém é utilizada na comparação entre dois oumais projetos de investimentos, quando estesforem mutuamente excludentes.


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• Exemplo 2• Local: Avenida Euclides Pacheco• Setor de zoneamento 02 – Quadra 54• Área: 400 m2 Testada: 12 m• Preço: R$ 356.000,00 com 30% à vista e o

restante em doze meses.• Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudosdo Patrimônio)

• Informante Pablo Escobar


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• Exemplo 3• Local: Av. Republica Argentina• Setor de zoneamento 01 – Quadra 54• Área: 150.000,00 m2 Testada: 220 m• Preço: R$ 15.000.000,00 com 65% à vista e o

restante em oito meses.• Fonte: EMBRAE (Empresa Brasileira de Estudosdo Patrimônio)

• Informante Fernandinho Beira-Mar


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Correção da elasticidade dainformação pelo fator de fonte • Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um

desconto de no mínimo dez por cento,

admitindo-se todas super estimativas em funçãoda elasticidade da informação tendo em vista ofator da fonte.

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