8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

1/15

AVALIAODEIMVEISESTUDO DE CASO

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

2/15

SITUAO Trata-se de ao judicial promovida por X em face do

MUNICPIO Y, visando nulidade de desapropriao do loterural 00, com 10.000,00m (Dez mil metros quadrados),situado no Patrimnio do Distrito de Tal.

Finalidade: Construo de conjunto habitacional. Os requerentes solicitam a condenao dos requeridos

restituio ao errio pblico da quantia de R$ W.000,00corrigidos e atualizados.

Afirmam os requerentes ter ocorrido superfaturamento nacompra do imvel objeto desse laudo.

Em resposta, os requeridos alegam ter pago preo justo eadequado, segundo as exigncias do mercado na poca e nolocal.

Requer avaliao por perito nomeado pelo juzo. O imvel cortado por crrego e possui nascente de gua

(protegidos por legislao correlata). Terra nua. Possui benfeitoria (casa de alvenaria com 70,00m

e 10 anos de idade).

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

3/15

MOVIMENTAO PROCESSUAL

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

4/15

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

5/15

DEVE CONSTAR NO LAUDO PERICIAL a) identificao da pessoa fsica ou jurdica e/ou seu representante legal que

tenha solicitado o trabalho;

b) objetivo da avaliao;

c) identificao e caracterizao do bem avaliando;

d) indicao do(s) mtodo(s) utilizado(s), com justificativa da escolha;

e) especificao da avaliao; f) resultado da avaliao e sua data de referncia;

g) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is)pela avaliao;

h) local e data do laudo;

i) outras exigncias previstas nas NBRs 14653 1-7; Anexos (relatrio fotogrfico, cpias de documentos, ART, requerimentos,

tabelas, desenhos, plantas, memoriais, oramentos, cronogramas, etc.)

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

6/15

VALORIZAES E DEPRECIAES

Benfeitoria. (casa)

Crrego Por se tratar de finalidade Conjunto

Habitacional, o crrego representaimpedimento e prejuzo.

Subtraindo a rea protegida pela Lei n.12.651/12:

I - as faixas marginais de qualquer curso dgua naturalperene e intermitente, excludos os efmeros, desde aborda da calha do leito regular, em largura mnima de:

a) 30 (trinta) metros, para os cursos dgua de menos de10 (dez) metros de largura;

(....) IV - as reas no entorno das nascentes e dos olhos

dgua perenes, qualquer que seja sua situaotopogrfica, no raio mnimo de 50 (cinquenta) metros;

Resulta em perda de aproveitamento de32,75% da rea total.

Valorizaes Depreciaes

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

7/15

GRAU DE FUNDAMENTAO (RIGORDA PERCIA/AVALIAO)

Amostragem

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

8/15

Oramento, BDI edepreciao

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

9/15

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

10/15

Clculo do Valor Mdio dom dos terrenos

TERRENO VALOR/m

T1 68,00

T2 80,00

T3 85,00

T4 60,00T5 70,00

MDIA 72,60

DESVIO PADRO 9,94

MD.+DESV.PAD. 82,54MD.-DESV.PAD. 62,66

MDIA (SUBST.T4 POR T5) 74,60

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

11/15

AVALIAO DA BENFEITORIA RIGOR IICUB-DEPRECIAO

APARTAMENTOS60 anos BANCOS70 anos CASAS DE ALVENARIA65 anos CASAS DE MADEIRA45 anos HOTIS50 anos LOJAS70 anos TEATROS50 anosARMAZNS75 anos FBRICAS50 anos

CONST. RURAIS60 anos GARAGENS60 anos EDIF ESCRITRIOS70 anos GALPES (DEPSITOS)70 anos

SILOS75 anos

Vida til de Imveis,estabelecida pelo InternalRevenue Service(IRS)

http://translate.googleusercontent.com/translate_c?depth=1&hl=pt-BR&prev=/search?q=Bureau+of+Internal+Revenue&rurl=translate.google.com.br&sl=en&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Internal_Revenue_Service&usg=ALkJrhjuuoVejQQuZhb5ckTFYaAgRSmvBwhttp://translate.googleusercontent.com/translate_c?depth=1&hl=pt-BR&prev=/search?q=Bureau+of+Internal+Revenue&rurl=translate.google.com.br&sl=en&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Internal_Revenue_Service&usg=ALkJrhjuuoVejQQuZhb5ckTFYaAgRSmvBwhttp://translate.googleusercontent.com/translate_c?depth=1&hl=pt-BR&prev=/search?q=Bureau+of+Internal+Revenue&rurl=translate.google.com.br&sl=en&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Internal_Revenue_Service&usg=ALkJrhjuuoVejQQuZhb5ckTFYaAgRSmvBwhttp://translate.googleusercontent.com/translate_c?depth=1&hl=pt-BR&prev=/search?q=Bureau+of+Internal+Revenue&rurl=translate.google.com.br&sl=en&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Internal_Revenue_Service&usg=ALkJrhjuuoVejQQuZhb5ckTFYaAgRSmvBwhttp://translate.googleusercontent.com/translate_c?depth=1&hl=pt-BR&prev=/search?q=Bureau+of+Internal+Revenue&rurl=translate.google.com.br&sl=en&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Internal_Revenue_Service&usg=ALkJrhjuuoVejQQuZhb5ckTFYaAgRSmvBwhttp://translate.googleusercontent.com/translate_c?depth=1&hl=pt-BR&prev=/search?q=Bureau+of+Internal+Revenue&rurl=translate.google.com.br&sl=en&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Internal_Revenue_Service&usg=ALkJrhjuuoVejQQuZhb5ckTFYaAgRSmvBwhttp://translate.googleusercontent.com/translate_c?depth=1&hl=pt-BR&prev=/search?q=Bureau+of+Internal+Revenue&rurl=translate.google.com.br&sl=en&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Internal_Revenue_Service&usg=ALkJrhjuuoVejQQuZhb5ckTFYaAgRSmvBwhttp://translate.googleusercontent.com/translate_c?depth=1&hl=pt-BR&prev=/search?q=Bureau+of+Internal+Revenue&rurl=translate.google.com.br&sl=en&u=http://en.wikipedia.org/wiki/Internal_Revenue_Service&usg=ALkJrhjuuoVejQQuZhb5ckTFYaAgRSmvBw

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

12/15

CDIGO CDIGO

A Novo E

B F

C Regular G

D H

A B C D E F G H

2 1,02 1,05 3,51 9,03 18,9 39,3 53,1 75,44 2,08 2,11 4,55 10 19,8 34,6 53,6 75,76 3,18 3,21 5,62 11 20,7 35,3 54,1 768 4,32 4,35 6,73 12,1 21,6 36,1 54,6 76,310 5,5 5,53 7,88 13,2 22,6 36,9 55,2 76,612 6,72 6,75 9,07 14,3 23,6 37,7 55,8 76,914 7,98 8,01 10,3 15,4 24,6 38,5 56,4 77,216 9,28 9,31 11,6 16,6 25,7 39,4 57 77,518 10,6 10,6 12,9 17,8 26,8 40,3 57,6 77,820 12 12 14,2 19,1 27,9 41,8 58,3 78,222 13,4 13,4 15,6 20,4 29,1 42,2 59 78,524 14,9 14,9 17 21,8 30,3 43,1 59,6 78,926 16,4 16,4 18,5 23,1 31,5 44,1 60,4 79,328 17,9 17,9 20 24,6 32,8 45,2 61,1 79,630 19,5 19,5 21,5 26 34,1 46,2 61,8 8032 21,1 21,1 23,1 27,5 35,4 47,3 62,6 80,4

34 22,8 22,8 24,7 29 36,8 48,4 63,4 80,836 24,5 24,5 26,4 30,5 38,1 49,5 64,2 81,338 26,2 26,2 28,1 32,2 39,6 50,7 65 81,740 28,8 28,8 29,9 33,8 41 51,9 65,9 82,142 29,9 29,8 31,6 35,5 42,5 53,1 66,7 82,644 31,7 31,7 33,4 37,2 44 54,4 67,6 83,146 33,6 33,6 35,2 38,9 45,6 55,6 68,5 83,548 35,6 35,5 37,1 40,7 47,2 56,9 69,4 8450 37,5 37,5 39,1 42,6 48,8 58,2 70,4 84,552 39,5 39,5 41,9 44 50,5 59,6 71,3 8554 41,6 41,6 43 46,3 52,1 61 72,3 85,556 43,7 43,7 45,1 48,2 53,9 62,4 73,3 8658 45,8 45,8 47,2 50,2 55,6 63,8 74,3 86,660 48,8 48,8 49,3 52,2 57,4 65,3 75,3 87,162 50,2 50,2 51,5 54,2 59,2 66,7 75,4 87,764 52,5 52,5 53,7 56,3 61,1 68,3 77,5 88,266 54,8 54,8 55,9 58,4 69 69,8 78,6 88,868 57,1 57,1 58,2 60,6 64,9 71,4 79,7 89,470 59,5 59,5 60,5 62,8 66,8 72,9 80,8 90,472 62,2 62,2 62,9 65 68,8 74,6 81,9 90,974 64,4 64,4 65,3 67,3 70,8 76,2 83,1 91,276 66,9 66,9 67,7 69,6 72,9 77,9 84,3 91,878 69,4 69,4 72,2 71,9 74,9 89,6 85,5 92,480 72 72 72,7 74,3 77,1 81,3 86,7 93,182 74,6 74,6 75,3 76,7 79,2 83 88 93,784 77,3 77,3 77,8 79,1 81,4 84,5 89,2 94,486 80 80 80,5 81,6 83,6 86,6 90,5 9588 82,7 82,7 83,2 84,1 85,8 88,5 91,8 95,790 85,5 85,5 85,9 86,7 88,1 90,3 93,1 96,492 88,3 88,3 88,6 89,3 90,4 92,2 94,5 97,194 91,2 91,2 91,4 91,9 92,8 94,1 95,8 97,8

96 94,1 94,1 94,2 94,6 95,1 96 97,2 98,598 97 97 97,1 97,3 97,6 98 98 99,8100 100 100 100 100 100 100 100 100

Tabela de Ross-Heideckepara Depreciao de Imveis

IDADEEM %

DE VIDA

ESTADO DE CONSERVAO

CLASSIFICAO

Entre novo e regular

Entre regular e reparos

CLASSIFICAOReparos simples

Entre reparos simples e

Reparos importantes

Entre reparos importantes e

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

13/15

GRAU III

Planilha de oramento

preo totalmat. m.o. total R$

1 servios preliminares/canteiro de obrasraspagem e limpeza manual do terreno m 250 0,76 0,76 190,00locao da obra: execuo de gabaritos m 210 5,00 5,00 1.050,00

- -2 fundaes

estaca 25cm m 24 29,18 4,26 33,44 802,56escavao m 4,00 15,25 15,25 61,00apiloamento de fundo de vala com mao de 30kg m 1,70 13,30 13,30 22,61concreto viga baldrame m 3,15 208,74 203,65 412,39 1.299,03ao - viga baldrame kg 215,9 3,48 1,31 4,79 1.034,16forma em chapa de compensado resinado - fund. e viga bald m2 41,83 15,04 27,81 42,85 1.792,42reaterro manual com apiloamento m3 1,05 9,96 9,96 10,46

- -3 estrutura

concreto - pilares m 1,77 228,74 203,65 432,39 765,33ao - pilares kg 172,22 4,48 1,81 6,29 1.083,26forma em chapa de compensado resinado - pilares m2 30,72 15,04 27,81 42,85 1.316,35concreto - vigas m3 3,70 228,74 203,65 432,39 1.599,84ao - vigas kg 210 4,48 1,81 6,29 1.320,90

forma em chapa de compensado resinado - vigas m

2

47,61 15,04 27,81 42,85 2.040,09- -4 paredes e painis

alvenaria de tijolo furado 15cm m2 69,3 23,94 24,25 48,19 3.339,57- -

5 coberturas e telhados

item un. qdade preo unitrio (R$)

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

14/15

RESULTADO DA AVALIAORIGORES I EIII

Valor: R$/m=74,60;

Aplicar o valor do msobre 67,25% (subtrairda rea total a rea deproteo ambiental);

10.000,00mx0,6725=

6.725,00mxR$74,60

Valor apurado=

R$ 501.685,00

Oramento custo dereproduo=

R$ 72.500,00

Custo dos reparos=

R$ 12.500,00

Valor apurado= R$ 60.000,00

Terreno Benfeitoria

8/10/2019 AULA Avaliao de Imveis

15/15

CONCLUSO

R$ 561.685,00

(quinhentos e

sessenta e um mil,seiscentos e oitenta ecinco reais).

AssinaturaNome

Engenheiro civil CREA-PR 00000/D

Cascavel/PR, 14 de Fevereiro de 2014.

ANEXOS 1 - Relatrio Fotogrfico

2 - Cpias de Documentos 3ART 4 - Requerimentos 5 - Tabelas

6Plantas, desenhos e representaesgrficas 7Memoriais 8Oramentos 9 - Cronogramas

Valor total apurado Qualificao e Anexos