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aatuação de engenheiros e arquitetos no segmento de avaliações é de extrema importância para a atuação isenta e confiável na defi-nição do valor dos bens. Em entrevista à Revista Técnica, o engenheiro civil e gerente de avaliação de imóveis da Caixa Econômica Federal, Franck Esteves Ruffo, fala sobre a constante evolução do proces-so de avaliação de imóveis, sua eficá-cia e credibilidade no mercado.

RT: Em que consiste o processo de ava-liação de imóveis e quais são os seus objeti-vos?Franck: As avaliações de imóveis são reali-zadas com diversas finalidades, para subsidiar compra e venda, locação, indenização, seguro, balanço patrimonial, entre outras. As avaliações de imóveis urbanos para fins de garantia hipote-cária ou fiduciária de financiamentos, junto aos Agentes Financeiros do Crédito Imobiliário, são mais comuns. Elas, resumidamente, envolvem a perícia do imóvel, objeto da avaliação, para a suficiente caracterização do bem e identificação de patologias construtivas, vícios construtivos, verificação de estabilidade e solidez estruturais, condições de habitabilidade, salubridade, fun-cionalidade, acessibilidade, atendimento às di-retrizes de projeto da municipalidade, estado de conservação, demanda por manutenção, entre outros aspectos de engenharia e arquitetura. A pesquisa de mercado com técnicas de amos-tragem normalizadas é seguida de tratamento estatístico da amostra por meio de metodologia científica, envolvendo regressão linear ou espa-cial, redes neurais artificiais, análise de envol-tória de dados, entre outros recursos, visando a projeção do valor de mercado mais provável para o imóvel avaliado, por comparação e com a confiabilidade exigida. A última etapa consiste na emissão de Peça Técnica, nos padrões previs-tos nas Normas Brasileiras, que possa ser audita-da ou reproduzida em outras instâncias.

RT: Quem está habilitado a realizar avalia-ção de imóveis? Franck: Conforme prevê a Lei 5194/66, os pro-fissionais de engenharia, arquitetura e agronomia, nas suas respectivas áreas de atuação, possuem ha-bilitação para realizar avaliações de imóveis.

AvAliAção de imóveis

RT: Como surgiu e como o processo de avaliação de imóveis brasileiro se destaca mundialmente?Franck: A autoria intelectual, desenvolvimento e implantação do processo de avaliação de imóveis devem ser tributados aos engenhei-ros, arquitetos e agrônomos, ao longo de mais de um século de de-dicação ao assunto. Temos publicações de trabalhos ainda no início do século passado, edição de livros técnicos, promoção de congres-sos, seminários, simpósios, participação em congressos no exterior, fundação de instituições, produção exclusivas de normas técnicas brasileiras de avaliação e disponibilização de cursos de formação, es-pecialização e pós-graduação. Atualmente, o processo brasileiro de avaliação de imóveis está entre os mais avançados e reconhecidos do mundo. Nesse sentido, a intensa e qualificada atuação internacional de nossos representantes engenheiros, arquitetos e agrônomos, nos renderam incontáveis premiações.

RT: Qual a explicação para a projeção atribuída ao processo de avaliação de imóveis no Brasil? Franck: Este tributo deve ser rendido aos engenheiros, arquitetos e agrônomos, autores e mantenedores do processo de avaliação de imóveis, por serem os referidos profissionais possuidores de forma-ção e conhecimento, necessários à correta abordagem para fins de avaliação, dos aspectos extrínsecos regionais e municipais. Sem con-tar os aspectos intrínsecos dos imóveis como a pedologia, topografia, hidrologia, hidrografia, características de solos dos terrenos, para fins de fundação e atributos das edificações como: estrutura, qualidade dos acabamentos, patologias, vícios e danos construtivos, durabili-dade, partido arquitetônico, funcionalidade, legalidade, potencial de ampliação, necessidade e custo de reformas ou recuperações, confor-to térmico e acústico, acessibilidade, entre outros. Os engenheiros, arquitetos e agrônomos possuem formação curricular em estatística para diagnósticos e estudos do comportamento de mercado, assim como conhecimentos de economia e matemática financeira, para as análises numéricas inerentes ao processo de avaliação.

Por fim, ressaltamos a inexistência de restrições de ordem ética à atuação dos engenheiros e arquitetos no segmento das avaliações, por não serem partes envolvidas nos processos de compra, venda ou locação e não possuírem interesses pessoais envolvidos. Por outro lado, os engenheiros e arquitetos não são remunerados em função dos resultados das avaliações ou das transações a elas associadas. Es-tas prerrogativas conferem aos engenheiros e arquitetos uma atuação isenta e confiável na definição do valor dos bens.

ENTREVISTa

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RT: O mercado imobiliário brasileiro corre o risco de sofrer a crise que ocorreu nos Estados Unidos?

Franck: Felizmente, em função dos marcos legais reguladores existentes e do entendimento dos agentes financeiros e autoridades monetárias sobre a importância estratégica da avaliação de imóveis pelos engenheiros, arquitetos e agrônomos, não corremos o mesmo risco. O que aconteceu nos Estados Unidos, em última instância, foi fruto da valorização artificial das garantias imobiliárias, atrelada à su-per avaliação dos imóveis, realizada por agentes não isentos e despre-parados.

“A sociedade brasileira não

deve abrir mão do alicerçado e

confiável processo de avaliação de imóveis, atualmente em curso

no país”

Ainda assim, a emissão de opinião sobre preço de compra, ven-da e locação não é, por sua vez, uma exclusividade de corretores. Os proprietários dos imóveis, assim como os agentes compradores tam-

bém emitem opinião, porém, apenas sobre os bens correntes ou não atípicos como terrenos unifamiliares, casas, apartamentos e

outras unidades imobiliárias mais simples. Quando se trata de bens atípicos, via de regra, o opinamento de valor torna-

se impossível, pela insuficiência ou ausência de convicção por parte dos envolvidos, o que é

natural e previsível, ao considerarmos a complexidade de um shopping cen-ter, que possui valor atrelado ao ne-

gócio instalado ou ao resultado operacional lí-quido potencial que o mesmo possa gerar. Esta mesma lógica vale para outros empreendimen-tos de base imobiliária como hotéis, hospitais, parques temáticos, entre outros.

O mesmo se aplica a avaliação de uma gleba urbanizável, que depende da concepção de im-plantação de um anteprojeto de aproveitamen-to da mesma, de um loteamento, com todas as suas nuances em termos de custos, prazos, di-retrizes de projeto, risco, custos de oportunida-de e outras taxas, estudos de cenários, projeção de cenários, etc. Não seria factível ao corretor, da mesma forma, emitir opinião de valor sobre um parque industrial, uma companhia mine-radora, um empreendimento agrícola, entre outros infindáveis exemplos.

A sociedade brasileira não deve abrir mão do alicerçado e confiável processo de avalia-ção de imóveis, atualmente em curso no país, por engenheiros, arquitetos e agrônomos, sob pena de que venham a ser reproduzidas aqui, as experiências trágicas de outros países. Estas culminaram em crises de confiabilidade das instituições e de liquidez dos ativos, com pre-juízos não somente no âmbito do Crédito e do Mercado Imobiliários, mas para a economia e a sociedade dos países envolvidos.

RT: Você é favorável à realização de avaliação por corretores de imóveis?Franck: Em que pese a relevância da atuação dos corretores de imóveis, minha posição é contrária à realização de avaliações por eles, pelas razões acima expostas. A rigor, não procede chamar de ava-liação o trabalho do corretor de imóveis, na busca da definição do valor, pois envolve na realidade um testemunho sobre o “quantum” do preço de venda,, compra ou locação, de caráter empírico, baseado na razão abstrata e influência do meio. O opinamento é sem rigor científico e subjetivo, diferentemente das avaliações imobiliárias reali-zadas por engenheiros, arquitetos e agrônomos, que visam a precisão do valor, a isenção e objetividade. A avaliação de imóveis trata-se de processo científico fundamentado por elementos técnicos, exigindo a aplicação de metodologia própria prevista nas normas brasileiras.

Franck Esteves Ruffo, gerente de avaliação de imóveis da Caixa Econômica Federal.