noções de avaliação de imóveis

by Arlete Petry Terra

avaliacaodeimoveisarpetry.blogspot.com

Avaliação de imóveis:

É o conjunto de operações que leva a determinação técnica do valor de um imóvel.


Preço: Quantia pela qual se efetua, ou se propõe efetuar, uma transação envolvendo um bem, um fruto ou um direito sobre ele. Se houver uma necessidade urgente em comprar ou vender, esta pode influenciar o preço a ser maior ou menor em relação ao valor determinado tecnicamente.

Valor de Mercado: Quantia mais provável pela

qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem,numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. Não considera urgências ou interesses.


Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de

tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.

Método involutivo Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no

seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto.


Método evolutivo Identifica o valor do bem pelo somatório dos

valores de seus componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de comercialização.

Método da capitalização da renda Identifica o valor do bem, com base na

capitalização presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários Viáveis.


Na fase de coleta de dados é recomendável: a) buscar dados de mercado com atributos mais

semelhantes possíveis aos do bem avaliando; b) identificar e diversificar(buscar em lugares

diferentes) as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado;

c) identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados;

d) buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.


Aspectos Quantitativos

É recomendável buscar a maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.


Conforme a Resolução 1066/2007, o PTAM deve conter os seguintes requisitos mínimos: ◦ Indentificação do solicitante da avaliação

◦ Objetivo- finalidade do parecer: judicial, patrimônio, etc.

◦ Identificação do imóvel – matrícula

◦ Descrição do Imóvel: estado de conservação, padrão construtivo, etc.

◦ Metodologia Avaliatória


◦ Vistoria do Imóvel: detalhar aspectos físicos, infraestrutura, sistema viário, transporte, comércio, etc.

◦ Tabela Básica do Padrão Construtivo: telhado, fachada, esquadria, parede, piso, azulejo, louça (Baixo, Normal, Alto)

◦ Levantamento Fotográfico – fotografar todos os aspectos relevantes do imóvel. Em caso de avaliação judicial é obrigatório entregar fotografias e negativos – fotografias digitais podem ser manipuladas.


◦ Pesquisa de Mercado:

◦ Os imóveis devem pertencer, em ordem de prioridade, ao mesmo empreendimento, à mesma rua, ao mesmo bairro e por último à mesma região.

◦ A pesquisa deve ser feita preferencialmente:

Com imóveis que tenham avaliação contemporânea (buscar diferentes fontes para diversificar as informações)

com imóveis já comercializados.

◦ Onde? Deve ser feita em Imobiliárias, Registro de Imóveis, Construtoras, Porteiros, etc.


Homogeneização de Dados: eliminação de amostras do Quadro Amostral que diferem muito do critério técnico e fatores mercadológicos.

Tratamento Matemático das Amostras: Determinar o valor do m , em Porto Alegre, da Área Privativa.

Média Aritmética: Determinar o valor médio do m de todas as amostras do Quadro Amostral.

Média Final

Determinação de Valor

Conclusão

Encerramento do PTAM

Anexos: Mapa localização, matrícula atualizada, fotos, fontes, etc...

2

2


◦Imóvel a ser avaliado: •Cobertura de 2 dormitórios

•180m² de área total e 112m² de área privativa

•Frente

•5º andar

•Construído há 7 anos.

•Bairro Cristo Redentor

•Sacada

•1 vagas de garagem

•Padrão médio

•Edifício com 5 andares


Fazer a Homogeneização de dados

n° A.Priv. Posição Idade Andar Valor Vlr m²

1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00

2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00

3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00

4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00

5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00

6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00

7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00

8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00

9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00

10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00

11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00

12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00

13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00


COMO ENCONTRAR O VALOR DO METRO QUADRADO

Para encontrar o valor do metro quadrado de

cada imóvel dividimos o valor do imóvel pela sua área privativa.

privativaárea

imóveldovalorvm

2


Critério para arredondamento: - Se a 3ª. casa após a vírgula for = 4 ou < que 4, manter o número que consta na segunda. casa. Ex.: 1.457,32252 para arredondar, simplesmente mantemos o número 1.457,32 - Se a 3ª. casa após a vírgula for = 5 ou > que 5, a segunda casa sobe uma unidade. Ex.: 1.457,3364 para arredondar, simplesmente aumentamos uma unidade 1.457,34


Valor do metro quadrado das amostras n° A.Priv. Posição Idade Andar Valor Vlr m²

1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00 3.415,22

2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00 2.643,21

3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00 3.195,59

4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00 3.514,29

5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00 3.141,60

6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00 3.970,68

7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00 3.173,49

8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00 4.176,15

9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00 2.612,99

10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00 4.629,40

11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00 3.385,30

12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00 3.509,16

13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00 3.583,84

45.018,92


2

22

99,462.313

92,018.45..

m $13

13 ..

mAM

Ramostrasdasmdosoma

AM

Determinação do Valor Médio do m² do Quadro Amostral

•Para determinar a Média Aritmética do quadro amostral, basta somar a coluna de m²


A média final é calculada com base na Média Aritmética, considerando um intervalo de desvio de 20%.

.... AMFM

%20

%20


É calculada com base na Média Aritmética, considerando um intervalo de desvio de 20%.

Agora, devemos considerar somente as amostras dentro do intervalo: Limite Superior e Limite Inferior.

..AM) (59,155.460,69299,462.3%20 SuperiorLimite

) (39,770.260,69299,462.3%20 InferiorLimite


Amostras Dentro do Limite Superior e Limite Inferior n° A.Priv. Posição Idade Andar Valor Vlr m²

1 83,45 m² Frente 11 3° 285.000,00 3.415,22

2 126,74 m² Frente 6 4° 335.000,00 2.643,21*

3 116,16 m² Frente 5 4° 371.200,00 3.195,59

4 105,00 m² Frente 7 3° 369.000,00 3.514,29

5 88,49 m² Frente 9 5° 278.000,00 3.141,60

6 81,85 m² Frente 8 3° 325.000,00 3.970,68

7 114,07 m² Frente 5 5° 362.000,00 3.173,49

8 94,01 m² Frente 3 3° 392.600,00 4.176,15*

9 125,68 m² Frente 4 3° 328.400,00 2.612,99*

10 80,47 m² Frente 3 5° 378.000,00 4.629,40*

11 112,25 m² Frente 5 5° 380.000,00 3.385,30

12 91,19 m² Frente 4 5° 320.000,00 3.509,16

13 92,08 m² Frente 9 5° 330.000,00 3.583,84

45.018,92


2

22

13,432.39

17,889.30..

$9

9 ..

mFM

mRamostrasdasmdosoma

FM

Média Final Somar a novamente a coluna do m² e dividir pelo número de amostras restantes.


Valor do imóvel= área privativa do imóvel x média final

Valor do Imóvel= 112m2 x 3.432,13 Valor do Imóvel= R$ 384.398,56

Para não deixar o valor do imóvel “quebrado”, é permitido arredondar à mais ou à menos até o

máximo de 1%.

Valor do Imóvel


Valor médio estimado do Imóvel = R$ 385.000,00

Neste momento, colocamos uma variação de no máximo 10% para o Limite Inferior e Limite Superior.

Lembrando que quanto menos amostras tenho, maior deve ser a variação até 10%.

No caso deste exercício, vou calcular 4% =R$15.375,94.

Limite Superior para venda= R$ 400.375,94

e

Limite Inferior para venda= R$ 370.000,00


MODELO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL (data)

Ilmo. Sr. (Nome do proprietário do imóvel)

(Endereço) ASSUNTO: AVALIAÇÃO DE IMÓVEL

PREZADO(A) SENHOR(A): De acordo com a solicitação de V.Sª., apresentamos por fim a avaliação de seu imóvel, quanto ao valor de comercialização, situado à Rua (endereço do

imóvel), conforme descrição abaixo: Trata-se de um imóvel constituído de (descreva as características do

imóvel) Tomando-se por alicerce a exposição acima, e tendo em vista, quanto ao terreno, localização, formato, extensão, área construída e condições de

aproveitamento, características da zona, padrão do logradouro, situação e serviços públicos, seu tipo, idade da construção, distribuição das peças e

fins de utilização, qualidade dos materiais empregados em seu acabamento, estado geral de conservação, avaliamos o imóvel quanto ao

valor de comercialização em: R$ __________ (valor p/ extenso) para pagamento à vista.

R$ __________ (valor p/ extenso) para pagamento à prazo, nas seguintes condições: (especificar a forma).

Atenciosamente,__________________________________________ NOME DA IMOBILIÁRIA

OBS: ESTA AVALIAÇÃO É DE CARÁTER GENÉRICO E DEVERÁ SER ADAPTADO ÀS CONDIÇÕES ESPECÍFICAS DE CADA CASO E/OU NEGÓCIO.


Material elaborado por Arlete Petry Terra Werneck em conformidade com a NBR 14653 e Resolução COFECI 957/2006 e 1066/2007


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