curso contrato de corretagem imobiliária - prof. adv. hebert reis creci/ce fev 2015

Contrato de Corretagem

Mini CV (Short Bio)

Hebert Assis dos Reis

- Direito pela UNIFOR

- Pós-graduado em Direito Imobiliário pela UNIFOR

- Pós-graduando em Direito Ambiental pela UNIFOR

-MBA em Gestão e Desenvolvimento de Negócios Imobiliário pela UNICID

-LL. M. em Direito Empresarial pela FGV

-- Advogado e consultor na área Imobiliária

- Professor

Histórico:

Código Civil 1916 Silenciou.

Código Comercial Fez previsão sobre os corretores, mas não dispôs

sobre o contrato

Código Civil 2002 Foi o primeiro diploma a regulamentar o contrato de

corretagem.

Artigos 722 a 729

Contrato de Corretagem

Definição doutrinária:

Marco Aurélio Viana

Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte

obriga-se para com outra a aproximar interessados e

obter a conclusão de negócios, sem subordinação e

mediante uma remuneração.

Contrato de Corretagem

Natureza da obrigação:

Obrigação de fazer desenvolve mediante esforços empregados para a

convergência de interesses.

Contrato de Corretagem

Requisitos de validade:

Agente capaz

Objeto lícito e possível

Forma prescrita em lei

Características:

Bilateralidade obrigações mútuas entre comitente e o corretor, posto

que este deverá executar o encargo e aquele deverá

remunera-lo.

Acessoriedade sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual

deverá ser concluído

Onerosidade adimplemento do contrato de mediação haverá ônus,

vantagem e benefício patrimonial à ambos os

contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao

recebimento de remuneração

Aleatoriedade o direito do corretor e a obrigação do comitente

dependerão da conclusão do negócio principal, ou

seja, dependerão de um fato futuro e incerto

Consensualidade completa-se através do consenso mútuo

Contrato de Corretagem

Definição legal:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma

pessoa, não ligada a outra em virtude de

mandato, de prestação de serviços ou por

qualquer relação de dependência, obriga-se a

obter para a segunda um ou mais negócios,

conforme as instruções recebidas.

Contrato de Corretagem

Distinções:

Corretagem x Mandato. Neste, há poder de

representação. Mandato é presumidamente

gratuito. Causa contratual é a intermediação de

imóveis.

Contrato de Corretagem

Corretagem x Prestação de Serviços. Neste, há

subordinação. Remuneração sempre é devida,

não se sujeitando a evento futuro e incerto.

Causa contratual é a intermediação de imóveis.

Agente:

Cuja atividade é aproximar pessoas que

desejam contratar.

Contrato de Corretagem

Corretor

Desenvolve um trabalho de intermediação

De Imóveis – Lei nº 6.530/78

Título – Técnico em Transações Imobiliárias

Deveres do Corretor:

* Ser prudente e diligente ao executar o objeto do

contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir

sem que propicie a realização de contratos nulos e

anuláveis.

Contrato de Corretagem

* Prestar todas as informações sobre o andamento dos

negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz

parte das suas atribuições de intermediador de

negócios.

* Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança

ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais

fatores que possam influir no resultado realização do

negócio, sob pena se não o fizer, de responder por

penas e danos causados em razão da omissão de

algum fator que estava ao seu alcance

Deveres do Corretor:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a

mediação com diligência e prudência, e a

prestar ao cliente, espontaneamente, todas as

informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por

perdas e danos, o corretor prestará ao cliente

todos os esclarecimentos acerca da segurança

ou do risco do negócio, das alterações de valores

e de outros fatores que possam influir nos

resultados da incumbência.

Contrato de Corretagem

Remuneração:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não

estiver fixada em lei, nem ajustada entre as

partes, será arbitrada segundo a natureza do

negócio e os usos locais.

Contrato de Corretagem

Remuneração:

Contrato de Corretagem

Remuneração:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor

uma vez que tenha conseguido o resultado

previsto no contrato de mediação, ou ainda que

este não se efetive em virtude de

arrependimento das partes.

Contrato de Corretagem

Remuneração:

Contrato de Corretagem

De meio ou resultado?

Qual o resultado?

Art. 476. CC

Tipo de Obrigação

Contrato de Corretagem

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE

CORRETAGEM - VIOLAÇÃO DO ART. 535, DO CPC - INEXISTÊNCIA -

MATÉRIA CONSTITUCIONAL - COMPETÊNCIA DO STF - COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL - NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO - RESULTADO ÚTIL

- INEXISTÊNCIA - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR -COMISSÃO

INDEVIDA - SÚMULA N. 83/STJ - DECISÃO MANTIDA - AGRAVO

IMPROVIDO.

.

.

. 3. É incabível comissão de corretagem no contrato de compra e

venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência

das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.

Incidência da Súmula n. 83/STJ.

(AgRg no AREsp 390.656/PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 22/10/2013, DJe 13/11/2013)

Contrato de Corretagem CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO

NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO

COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO

ARREPENDIMENTO..

.

. 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado

resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera

aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no

sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de

comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio,

permanece possível. 4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural

que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas

das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o

negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação

do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo

das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma

dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim,

inexigível a comissão por corretagem.

(REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado

em 18/10/2011, DJe 10/11/2011)

Desistência x Arrependimento:

Contrato de Corretagem

Confirmatórias – Arts. 417 - 419 Arras ou sinal

Penitenciais – Art. 420

Súmula 412/STF. No compromisso de compra e venda com

cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o

deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui

indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros

moratórios e os encargos do processo.

Remuneração:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio

diretamente entre as partes, nenhuma

remuneração será devida ao corretor; mas se,

por escrito, for ajustada a corretagem com

exclusividade, terá o corretor direito à

remuneração integral, ainda que realizado o

negócio sem a sua mediação, salvo se

comprovada sua inércia ou ociosidade.

Contrato de Corretagem

Resolução COFECI 458/95:

Art. 1º. ... somente poderá anunciar

publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa

física ou jurídica, que tiver, com exclusividade,

contrato escrito de intermediação imobiliária.

Contrato de Corretagem

Resolução COFECI 492/96:

Art. 1º. ... Multas ... aplicáveis às pessoas físicas e

jurídicas que anunciarem publicamente sem

estarem de posse do contrato escrito de

intermediação imobiliária com exclusividade.

Contrato de Corretagem

ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE

CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO

FEDERAL. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM.

PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR

REGULAMENTO. ILEGALIDADE.

.

2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de

exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o

seu ajustamento.

3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la

significaria negar o livre exercício profissional.

4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua

essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com

cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a

exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.

(TRF-4 - APELREEX: 3155 SC 2008.72.00.003155-5, Relator: MARGA INGE

BARTH TESSLER, Data de Julgamento: 01/10/2008, QUARTA TURMA, Data de

Publicação: D.E. 20/10/2008)

Remuneração:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o

dono do negócio dispensar o corretor, e o

negócio se realizar posteriormente, como fruto

da sua mediação, a corretagem lhe será devida;

igual solução se adotará se o negócio se realizar

após a decorrência do prazo contratual, mas por

efeito dos trabalhos do corretor.

Contrato de Corretagem

Remuneração:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a

intermediação de mais de um corretor, a

remuneração será paga a todos em partes iguais,

salvo ajuste em contrário.

Contrato de Corretagem

Extinção do contrato:

Atingimento de sua finalidade, ou seja, a conclusão do negócio

intermediado pelo corretor. Essa é a causa primária de extinção

do contrato de corretagem.

Contrato de Corretagem

A morte. Sendo atividade pessoal e intransmissível, a morte do

corretor implica na extinção do contrato. Igual efeito produz a

morte do comitente, na medida em que a corretagem é dirigida

para atender aos interesses do contratante.

O decurso do prazo convencionado. Embora possa ser firmada por

tempo indeterminado, a corretagem resta extinta ante o

esgotamento do prazo certo.

Extinção do contrato:

Contrato de Corretagem

Distrato. O vínculo forma-se por força da vontade. Essa mesma

vontade pode distratar o contrato. Nessa hipótese, ambos os

contratantes decidem romper o laço contratual.

Denúncia. Em razão de a corretagem envolver relação de

confiança, pode o comitente denunciar o contrato de

corretagem, arrimado em justa causa.

Corretagem e o CDC:

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem

constantes deste Código não excluem a

aplicação de outras normas da legislação

especial.

Contrato de Corretagem

Responsabilidade Subjetiva ou Objetiva ?

Ônus da Prova

Nulidade Contratual

Aspectos Polêmicos:

Corretagem pessoa não habilitada.

Contrato de Corretagem

CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO

CONFIGURADA. CORRETAGEM. ALEGAÇÃO DE INTERESSE DO

INTERMEDIADOR NO NEGÓCIO. FATO NÃO COMPROVADO. REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. INCIDÊNCIA. PERCENTUAL.

CRITÉRIO. VOLUME DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO.

CORRETOR NÃO INSCRITO EM ÓRGÃO DE CLASSE. REDUÇÃO.

.

III. Percentual da comissão, contudo, extremamente elevado, dado o

porte do negócio, a inexistência de contrato escrito e a circunstância de

não se ter como razoável que a prática profissional sem a inscrição no

Conselho de classe, submissão a fiscalização, pagamento de impostos e

anuidade respectivas, possa gerar direitos iguais aos daqueles que

exercem a atividade regularmente. Redução.

IV. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.

(REsp 331.638/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA

TURMA, julgado em 07/10/2003, DJ 24/11/2003, p. 309)

Aspectos Polêmicos:

Quem deve pagar comissão.

Contrato de Corretagem

AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. ARRAS. DESISTÊNCIA DO

PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS PELA

PROMITENTE COMPRADORA POR METADE, PARA A DEDUÇÃO DA

COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE DO PROCEDIMENTO.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR PELO PAGAMENTO

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.

1. Estabelecendo o Art. 490 do Código Civil que, salvo cláusula em

contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do

comprador, e a cargo do vendedor as da tradição, dentre as quais se

inclui a Comissão de Corretagem, não se pode atribuir ao promitente

comprador o ônus de dita...

(TJ-RS - Recurso Cível: 71002637072 RS , Relator: Ricardo Torres

Hermann, Data de Julgamento: 17/03/2011, Primeira Turma Recursal

Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/03/2011)

Lei nº 6.530/78:

Art 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será

permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações

Imobiliárias.

Contrato de Corretagem

Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação

na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda,

opinar quanto à comercialização imobiliária.

Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos

órgãos de que trata a presente lei é vedado:

I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem

confiados;

Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão

aos não inscritos;

Lei nº 6.530/78:

Contrato de Corretagem

III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja

autorizado através de documento escrito;

IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional

sem mencionar o número de inscritos;

V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o

número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro

de Imóveis;

VI - violar o sigilo profissional;

VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de

quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a

qualquer título;

Lei nº 6.530/78:

Contrato de Corretagem

VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão

IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei

defina como crime ou contravenção;

X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

Art 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de

Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções disciplinares;

I - advertência verbal;

II - censura;

III - multa;

IV - suspensão da inscrição, até noventa dias;

V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira

profissional.

Obrigado!

Contrato de Corretagem

Hebert Assis dos Reis

OAB/CE 17.614

Rua Francisco Holanda, 881 – Dionísio Torres – Fortaleza – CE

hebertareis@yahoo.com.br

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