curso contrato de corretagem imobiliária - prof. adv. hebert reis creci/ce fev 2015

Contrato de Corretagem

Mini CV (Short Bio)

Hebert Assis dos Reis

- Direito pela UNIFOR

- Pós-graduado em Direito Imobiliário pela UNIFOR

- Pós-graduando em Direito Ambiental pela UNIFOR

-MBA em Gestão e Desenvolvimento de Negócios Imobiliário pela UNICID

-LL. M. em Direito Empresarial pela FGV

-- Advogado e consultor na área Imobiliária

- Professor

Histórico:

Código Civil 1916 Silenciou.

Código Comercial Fez previsão sobre os corretores, mas não dispôs

sobre o contrato

Código Civil 2002 Foi o primeiro diploma a regulamentar o contrato de

corretagem.

Artigos 722 a 729


Definição doutrinária:

Marco Aurélio Viana

Contrato de Corretagem é aquele pelo qual uma parte

obriga-se para com outra a aproximar interessados e

obter a conclusão de negócios, sem subordinação e

mediante uma remuneração.


Natureza da obrigação:

Obrigação de fazer desenvolve mediante esforços empregados para a

convergência de interesses.


Requisitos de validade:

Agente capaz

Objeto lícito e possível

Forma prescrita em lei

Características:

Bilateralidade obrigações mútuas entre comitente e o corretor, posto

que este deverá executar o encargo e aquele deverá

remunera-lo.

Acessoriedade sua existência está atrelada a um outro contrato, o qual

deverá ser concluído

Onerosidade adimplemento do contrato de mediação haverá ônus,

vantagem e benefício patrimonial à ambos os

contraentes, posto que assiste ao corretor direito ao

recebimento de remuneração

Aleatoriedade o direito do corretor e a obrigação do comitente

dependerão da conclusão do negócio principal, ou

seja, dependerão de um fato futuro e incerto

Consensualidade completa-se através do consenso mútuo


Definição legal:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma

pessoa, não ligada a outra em virtude de

mandato, de prestação de serviços ou por

qualquer relação de dependência, obriga-se a

obter para a segunda um ou mais negócios,

conforme as instruções recebidas.


Distinções:

Corretagem x Mandato. Neste, há poder de

representação. Mandato é presumidamente

gratuito. Causa contratual é a intermediação de

imóveis.


Corretagem x Prestação de Serviços. Neste, há

subordinação. Remuneração sempre é devida,

não se sujeitando a evento futuro e incerto.

Causa contratual é a intermediação de imóveis.

Agente:

Cuja atividade é aproximar pessoas que

desejam contratar.


Corretor

Desenvolve um trabalho de intermediação

De Imóveis – Lei nº 6.530/78

Título – Técnico em Transações Imobiliárias

Deveres do Corretor:

* Ser prudente e diligente ao executar o objeto do

contrato, ou seja, a mediação do negócio, devendo agir

sem que propicie a realização de contratos nulos e

anuláveis.


* Prestar todas as informações sobre o andamento dos

negócios, sempre de forma espontânea, visto que faz

parte das suas atribuições de intermediador de

negócios.

* Prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança

ou risco do negócio, as alterações de valores, e demais

fatores que possam influir no resultado realização do

negócio, sob pena se não o fizer, de responder por

penas e danos causados em razão da omissão de

algum fator que estava ao seu alcance

Deveres do Corretor:

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a

mediação com diligência e prudência, e a

prestar ao cliente, espontaneamente, todas as

informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único. Sob pena de responder por

perdas e danos, o corretor prestará ao cliente

todos os esclarecimentos acerca da segurança

ou do risco do negócio, das alterações de valores

e de outros fatores que possam influir nos

resultados da incumbência.


Remuneração:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não

estiver fixada em lei, nem ajustada entre as

partes, será arbitrada segundo a natureza do

negócio e os usos locais.


Remuneração:


Remuneração:

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor

uma vez que tenha conseguido o resultado

previsto no contrato de mediação, ou ainda que

este não se efetive em virtude de

arrependimento das partes.


Remuneração:


De meio ou resultado?

Qual o resultado?

Art. 476. CC

Tipo de Obrigação


CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM

RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - COMISSÃO DE

CORRETAGEM - VIOLAÇÃO DO ART. 535, DO CPC - INEXISTÊNCIA -

MATÉRIA CONSTITUCIONAL - COMPETÊNCIA DO STF - COMPRA E

VENDA DE IMÓVEL - NEGÓCIO NÃO CONCLUÍDO - RESULTADO ÚTIL

- INEXISTÊNCIA - DESISTÊNCIA DO COMPRADOR -COMISSÃO

INDEVIDA - SÚMULA N. 83/STJ - DECISÃO MANTIDA - AGRAVO

IMPROVIDO.

.

.

. 3. É incabível comissão de corretagem no contrato de compra e

venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência

das partes, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.

Incidência da Súmula n. 83/STJ.

(AgRg no AREsp 390.656/PR, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA

TURMA, julgado em 22/10/2013, DJe 13/11/2013)

Contrato de Corretagem CIVIL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGÓCIO

NÃO CONCLUÍDO. RESULTADO ÚTIL. INEXISTÊNCIA. DESISTÊNCIA DO

COMPRADOR. COMISSÃO INDEVIDA. HIPÓTESE DIVERSA DO

ARREPENDIMENTO..

.

. 3. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado

resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera

aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no

sentido da compra de determinado bem, não justifica o pagamento de

comissão. A desistência, portanto, antes de concretizado o negócio,

permanece possível. 4. Num contrato de compra e venda de imóveis é natural

que, após o pagamento de pequeno sinal, as partes requisitem certidões umas

das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levarem a efeito o

negócio jurídico, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação

do imóvel ou mesmo de evição. Essas providências se encontram no campo

das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma

dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim,

inexigível a comissão por corretagem.

(REsp 1183324/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado

em 18/10/2011, DJe 10/11/2011)

Desistência x Arrependimento:


Confirmatórias – Arts. 417 - 419 Arras ou sinal

Penitenciais – Art. 420

Súmula 412/STF. No compromisso de compra e venda com

cláusula de arrependimento, a devolução do sinal, por quem o

deu, ou a sua restituição em dobro, por quem o recebeu, exclui

indenização maior, a título de perdas e danos, salvo os juros

moratórios e os encargos do processo.

Remuneração:

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio

diretamente entre as partes, nenhuma

remuneração será devida ao corretor; mas se,

por escrito, for ajustada a corretagem com

exclusividade, terá o corretor direito à

remuneração integral, ainda que realizado o

negócio sem a sua mediação, salvo se

comprovada sua inércia ou ociosidade.


Resolução COFECI 458/95:

Art. 1º. ... somente poderá anunciar

publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa

física ou jurídica, que tiver, com exclusividade,

contrato escrito de intermediação imobiliária.


Resolução COFECI 492/96:

Art. 1º. ... Multas ... aplicáveis às pessoas físicas e

jurídicas que anunciarem publicamente sem

estarem de posse do contrato escrito de

intermediação imobiliária com exclusividade.


ADMINISTRATIVO. CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. CONSELHO REGIONAL DE

CORRETORES DE IMÓVEIS. RESOLUÇÃO Nº 458/95 DO CONSELHO

FEDERAL. PODER REGULAMENTAR. CONTRATO DE CORRETAGEM.

PUBLICIDADE. IMPOSIÇÃO DE FORMA E CLÁUSULAS POR

REGULAMENTO. ILEGALIDADE.

.

2. O Código Civil não impõe aos contratos de corretagem a cláusula de

exclusividade. Pelo contrário, deixa ao arbítrio das partes contratantes o

seu ajustamento.

3. A publicidade é algo inerente ao contrato de corretagem. Negá-la

significaria negar o livre exercício profissional.

4. A exigência contida na resolução desnatura o contrato, atinge sua

essência, impondo, obliquamente, a obrigatoriedade do contrato com

cláusula de exclusividade, sendo ilegal no particular. Não pode a

exclusividade ser imposta ao corretor, nem ao seu cliente.

(TRF-4 - APELREEX: 3155 SC 2008.72.00.003155-5, Relator: MARGA INGE

BARTH TESSLER, Data de Julgamento: 01/10/2008, QUARTA TURMA, Data de

Publicação: D.E. 20/10/2008)

Remuneração:

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o

dono do negócio dispensar o corretor, e o

negócio se realizar posteriormente, como fruto

da sua mediação, a corretagem lhe será devida;

igual solução se adotará se o negócio se realizar

após a decorrência do prazo contratual, mas por

efeito dos trabalhos do corretor.


Remuneração:

Art. 728. Se o negócio se concluir com a

intermediação de mais de um corretor, a

remuneração será paga a todos em partes iguais,

salvo ajuste em contrário.


Extinção do contrato:

Atingimento de sua finalidade, ou seja, a conclusão do negócio

intermediado pelo corretor. Essa é a causa primária de extinção

do contrato de corretagem.


A morte. Sendo atividade pessoal e intransmissível, a morte do

corretor implica na extinção do contrato. Igual efeito produz a

morte do comitente, na medida em que a corretagem é dirigida

para atender aos interesses do contratante.

O decurso do prazo convencionado. Embora possa ser firmada por

tempo indeterminado, a corretagem resta extinta ante o

esgotamento do prazo certo.

Extinção do contrato:


Distrato. O vínculo forma-se por força da vontade. Essa mesma

vontade pode distratar o contrato. Nessa hipótese, ambos os

contratantes decidem romper o laço contratual.

Denúncia. Em razão de a corretagem envolver relação de

confiança, pode o comitente denunciar o contrato de

corretagem, arrimado em justa causa.

Corretagem e o CDC:

Art. 729. Os preceitos sobre corretagem

constantes deste Código não excluem a

aplicação de outras normas da legislação

especial.


Responsabilidade Subjetiva ou Objetiva ?

Ônus da Prova

Nulidade Contratual

Aspectos Polêmicos:

Corretagem pessoa não habilitada.


CIVIL E PROCESSUAL. ACÓRDÃO ESTADUAL. NULIDADE NÃO

CONFIGURADA. CORRETAGEM. ALEGAÇÃO DE INTERESSE DO

INTERMEDIADOR NO NEGÓCIO. FATO NÃO COMPROVADO. REVISÃO.

IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7-STJ. INCIDÊNCIA. PERCENTUAL.

CRITÉRIO. VOLUME DO NEGÓCIO. AUSÊNCIA DE CONTRATO ESCRITO.

CORRETOR NÃO INSCRITO EM ÓRGÃO DE CLASSE. REDUÇÃO.

.

III. Percentual da comissão, contudo, extremamente elevado, dado o

porte do negócio, a inexistência de contrato escrito e a circunstância de

não se ter como razoável que a prática profissional sem a inscrição no

Conselho de classe, submissão a fiscalização, pagamento de impostos e

anuidade respectivas, possa gerar direitos iguais aos daqueles que

exercem a atividade regularmente. Redução.

IV. Recurso especial conhecido em parte e parcialmente provido.

(REsp 331.638/SP, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA

TURMA, julgado em 07/10/2003, DJ 24/11/2003, p. 309)

Aspectos Polêmicos:

Quem deve pagar comissão.


AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. ARRAS. DESISTÊNCIA DO

PROMITENTE VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS PAGAS PELA

PROMITENTE COMPRADORA POR METADE, PARA A DEDUÇÃO DA

COMISSÃO DE CORRETAGEM. ILEGITIMIDADE DO PROCEDIMENTO.

RESPONSABILIDADE DO PROMITENTE VENDEDOR PELO PAGAMENTO

DA COMISSÃO DE CORRETAGEM.

1. Estabelecendo o Art. 490 do Código Civil que, salvo cláusula em

contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do

comprador, e a cargo do vendedor as da tradição, dentre as quais se

inclui a Comissão de Corretagem, não se pode atribuir ao promitente

comprador o ônus de dita...

(TJ-RS - Recurso Cível: 71002637072 RS , Relator: Ricardo Torres

Hermann, Data de Julgamento: 17/03/2011, Primeira Turma Recursal

Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 22/03/2011)

Lei nº 6.530/78:

Art 2º O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será

permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações

Imobiliárias.


Art 3º Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação

na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda,

opinar quanto à comercialização imobiliária.

Art 20. Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscritos nos

órgãos de que trata a presente lei é vedado:

I - prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem

confiados;

Il - auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão

aos não inscritos;

Lei nº 6.530/78:


III - anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja

autorizado através de documento escrito;

IV - fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional

sem mencionar o número de inscritos;

V - anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o

número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro

de Imóveis;

VI - violar o sigilo profissional;

VII - negar aos interessados prestação de contas ou recibo de

quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a

qualquer título;

Lei nº 6.530/78:


VIII - violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão

IX - praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei

defina como crime ou contravenção;

X - deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

Art 21. Compete ao Conselho Regional aplicar aos Corretores de

Imóveis e pessoas jurídicas as seguintes sanções disciplinares;

I - advertência verbal;

II - censura;

III - multa;

IV - suspensão da inscrição, até noventa dias;

V - cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira

profissional.

Obrigado!


Hebert Assis dos Reis

OAB/CE 17.614

Rua Francisco Holanda, 881 – Dionísio Torres – Fortaleza – CE

[email protected]

(85) 3244.4040

(85) 9986.5675

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