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MERCADO IMOBILIÁRIO HABITACIONAL EM PORTUGAL

Investimento em Segunda Residência

(Enquadramento Jurídico)*

Cristina Bogado Menezes

I. Breve Enquadramento do Mercado Imobiliário Habitacional em Portugal

III. Aquisição de Imóvel Residencial

II. Produto Habitacional em Portugal

IV. Tributação

V. Autorização de Residência para Atividade de investimento (ARI) “Golden Visa”

O MERCADO IMOBILIÁRIO HABITACIONAL EM PORTUGAL



Panorama Geral O mercado imobiliário português:

• Vem sofrendo os efeitos da crise financeira global• Tem sofrido fortes quebras

Inexistência de crédito e crise de confiança dos agentes Do lado da oferta, queda da produção e do número de transações

• Não esteve exposto a uma sobre atividade especulativa como sucedeu noutros países da Europa (lenta correção dos preços)

A falta de evidência de sobrevalorização das habitações mitiga necessariamente potenciais expectativas de uma correção acentuada dos preços



Segundo o índice global do preço da habitação da consultora imobiliária Knight Frank, em 2012 :

• O preço das habitações subiu em média 4,3% em todos os países do mundo: A liderar o ranking continua Hong Kong, onde o preço da habituação subiu 23,6% Seguida do Dubai, onde o preço da habituação subiu 19% O Brasil apresentou subida de 13,7% no último trimestre de 2012

• A Europa foi a única região do mundo onde o preço dos imóveis desceu• Portugal registou perdas de 5,1%

“Há cerca de um ano, o preço médio da habitação em Portugal rondava 2.330€/m2, valor que hoje se situa nos 1.741€/m2”

(APEMIP -Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal – valor baseado no portal imobiliário internacional Property Guide, que tem como base imóveis com cerca de 120 m2, localizados nos centros mais importantes do país)



Perspectivas

Ultrapassada esta fase de restrição ao crédito e da necessidade de redução dos níveis de endividamento: • Nalgumas zonas existirá pouca oferta e,• Com uma procura efetiva reforçada, pela via de compras ou ocupações

(adiadas por razões conjunturais) O setor imobiliário foi um dos setores “alvo” do Memorando de Entendimento,

acordado entre o Estado Português e a Troika, com impacto principalmente:• No mercado do arrendamento e,• Na reabilitação urbana



Vantagens de se investir em Portugal

Liberdade de circulação de pessoas

Segurança Jurídica Sistema Fiscal Credível

Estabilidade política e social

Inexistência de restrições ao investimento estrangeiro e de protecionismos

Belezas naturais

Infraestrutura

Oferta habitacional de qualidade

Acesso a Visto de Investimento (Golden Visa)

Clima, localização estratégica

Lingua e cultura

Custo de vida atractivo

Ambiente favorável aos negócios e acesso estratégico aos mercados europeus



Moradias

Frações autónomas em regime de propriedade horizontal

• Livre utilização

• Possibilidade de arrendamento

• Pagamento anual do Imposto Municipal sobre Imoveis (IMI): em regra, taxas entre 0,3% e 0,5% sobre o valor patrimonial tributário

Habitação Tradicional:



Habitação Integrada em Empreendimentos Turísticos Consideram-se empreendimentos turísticos os estabelecimentos que se destinam a

prestar serviços de alojamento, mediante remuneração, dispondo, para o seu funcionamento, de um conjunto de estruturas, equipamentos e serviços complementares (n.º 1 do art. 2.º do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, republicado pelo Decreto-Lei n.º 228/2009, de 14 de Setembro)

• Habitação própria em:estabelecimentos hoteleiros,

aldeamentos turísticos conjuntos turísticos

• Agrega: infraestruturas, serviços de apoio, entretenimento e lazer

• Relação estabelecida com a Entidade Exploradora - Contrato de Exploração Turística

• Utilização com respeito ao Regulamento de Condomínio

• Não há limitação temporal de uso pelo proprietário

• Impossibilidade de exploração direta do imóvel pelo proprietário

• Pagamento de prestações periódicas (não paga IMI)

III. Aquisição de Imóvel Residencial


Formas de Aquisição:

Direta (Asset Deal)• Por pessoa singular (pessoa física) ou,• Por pessoa coletiva (pessoa jurídica)

Indireta (Share Deal) • Através da aquisição das participações sociais do veículo de investimento (VI)

proprietário do imóvel.VI mais comuns:

Sociedades comerciais Instituições de investimento coletivo


Aquisição Direta Processo documental (mais simples)

. Certidão do registro predial

. Caderneta predial

. Liquidação prévia dos impostos devidos (IMT e Selo)

. Licença de Utilização (para imóveis com construção posterior a 7 de Agosto de 1951)

. Ficha técnica da habitação (construção a partir de 2004)

. Certidão de infraestruturas (no caso de 1.ª transmissão de imóvel resultante de projeto de loteamento)

. Certificado energético

. Comunicações relativas ao Direito de Preferência

Contrato preliminar. Possibilidade de registro provisório de aquisição

Garantia na compra e venda. Se não afastada pelas partes, o vendedor é responsável por defeitos (vícios ou falta de qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias ao fim a que se destina o imóvel) - prazo de 05 anos contado desde a data da entrega do imóvel pelo vendedor


Aquisição Indireta Veículos de Investimento mais comuns:

• Sociedades comerciais: Sociedades anónimas: capital social mínimo de €50.000,00; mínimo de 5

acionistas; admite-se só 1 acionista, se pessoa jurídica/coletiva Sociedades por quotas: capital social mínimo de €1,00; mínimo de 2 sócios;

admite-se só 1 sócio, caso em que a sua denominação deverá conter a expressão “sociedade unipessoal por quotas”, estando sujeitas a algumas especificidades

• Instituições de investimento coletivo: Sob forma contratual: fundos de investimento imobiliário (FII) Sob forma societária: sociedades de investimento imobiliário (SIIMO)

FormalidadesContrato particular de compra e venda das participações sociais Realização dos atos previstos na Lei para a transmissão da participação social em causa

Due diligence e contratos preliminares

Garantias (violação de declarações e garantias)


Aquisição por Estrangeiros

Obtenção prévia do número de identificação fiscal (NIF) Sujeitos passivos residentes no estrangeiro (pessoa singular ou coletiva devem, para

efeitos tributários, designar um representante com residência em território nacional (art. 19.º da Lei Geral Tributária)

Obrigatoriedade de ter um Representante Fiscal em Portugal: • Para efeitos de cumprimento das obrigações declarativas e,• Para a efetivação dos direitos do sujeito passivo junto da administração fiscal

Representação Fiscal: pode ser formalizada mediante contrato e operar de duas formas:

Com a vertente de gestão de bens do representado • O Representante assume a obrigação solidária de pagamento dos

impostos que forem devidos, ou; Sem gestão de bens

• A responsabilidade do Representante abrange somente as obrigações declarativas do representado

Remessa do capital: Abrir uma conta em Portugal - remessa como disponibilidade direta Diretamente para o vendedor, por conta do pagamento do preço

IV. Tributação


A) Na aquisição do Imóvel Residencial para Habitação IMT: As aquisições onerosas de imóveis estão sujeitas ao Imposto Municipal sobre

as Transmissões Onerosas de Imóveis.•Taxa: art. 17.º do CIMT

Para imóveis destinados a habitação, varia entre 0% e 6% sobre o valor fiscal do imóvel (preço ou valor patrimonial, consoante o que for mais elevado).

Será de 8% sempre que o adquirente seja residente em país, território ou região sujeitos a um regime fiscal claramente mais favorável, constantes da lista aprovada pela Portaria n.º 150/2004, de 13 de Fevereiro (“Paraíso Fiscal”)

•IS: Imposto do SeloTaxa: 0,8%, cobrado sobre valor fiscal do imóvel

•Benefícios fiscais: aquisição de imóvel para reabilitação e para arrendamento

•Outros Custos: Encargos notariais e registro (em média, o custo total rondará os 500,00 € / 600,00 €, se for um só imóvel)

IV. Tributação


B) Tributação dos Rendimentos Prediais Obtidos em Portugal por Não Residentes

Pessoas singulares ou coletivas:Taxa: 15%, sobre o valor das rendas obtidas, deduzido das despesas de

manutenção e de conservação do imóvel, incluindo o IMI ou, 16,5%, quando os rendimentos forem pagos por entidades que estejam

obrigadas a ter contabilidade organizada (retenção na fonte)

Investidores não residentes estão obrigados a apresentar: • Declaração de início de atividade em Portugal previamente ao início da exploração

de imóveis através do arrendamento• Declaração dos rendimentos, na Declaração Anual de Rendimentos

IV. Tributação


C) Tributação dos Dividendos Distribuídos a Não Residentes

Por uma SPV Taxa liberatória:

Pessoas singulares: de 21%, com retenção na fonte Pessoas coletivas: de 20% Podendo ambas ser reduzidas ao abrigo de Acordo para Evitar

Dupla Tributação (ADT), eventualmente aplicável Por um FII e pela SIIMO

• Isentos de tributação em Portugal

IV. Tributação


D) Tributação das Mais Valias Obtidas por Não Residentes Com a alienação de imóveis

• Taxa: 25% • Incidência sobre: diferença positiva entre

Valor de aquisição do imóvel (corrigido pelo coeficiente de desvalorização monetária aplicável) acrescido dos encargos com a valorização do imóvel realizados nos últimos 5 anos, e das despesas inerentes à aquisição e alienação do imóvel e,

Valor de realização (preço de venda ou VPT, o que for mais alto)• Investidores não residentes:

Pessoas singulares: obrigados a declarar as mais-valias na Declaração Anual de Rendimentos

Pessoas coletivas: obrigados a declarar as mais-valias no prazo de 30 dias a contar da data da transmissão

• Tais mais-valias poderão estar excluídas de tributação em Portugal ao abrigo do Acordo de Dupla Tributação (“ADT”) eventualmente aplicável

IV. Tributação


D) Tributação das Mais Valias Obtidas por Não Residentes

Com a venda de ações detidas na SPV

• Isentas de tributação em Portugal se ativo da SPV for constituído em menos de 50% por bens imóveis

• Taxa: 25%,Se o ativo da SPV for constituído em mais de 50% por bens imóveis, podendo contudo estar excluídas de tributação ao abrigo de ADT eventualmente aplicável

V. Autorização de Residência para Atividade de investimento (ARI) “Golden Visa”


Marco Legal: • Lei n.º 23/2007, de 4 de Julho, republicada pela Lei n.º 29/2012, de 9 de Agosto• Despacho Conjunto n.ºs 11.820-A/2012 e 1.661-A/2013 dos Ministérios dos Negócios Estrangeiros e da Administração Interna

•O que é?•Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI), a quem

tiver entrada regular em território nacional, mediante a realização de transferências de capitais, criação de emprego ou compra de imóveis, com prazos vantajosos de permanência no País

•Vantagens: Direito ao reagrupamento familiar

Possibilidade de trabalhar sem necessidade de visto específico para o efeito

Acesso à autorização de residência permanenteDireito à obtenção da nacionalidade portuguesa

Não exige permanência prolongada

V. Autorização de residência para atividade de investimento (ARI) “Golden Visa”


Quem pode requerer? Cidadãos nacionais de Estados terceiros que exerçam, pessoalmente ou através de

uma sociedade, uma das seguintes atividades de investimento em território português por um período mínimo de 5 anos:

1) Transferência de capitais no montante igual ou superior a 1 milhão de euros (inclui investimento em participações sociais)2) Criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho;3) Aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros

Abrange os titulares de capital social de uma sociedade com sede em Portugal ou noutro Estado da UE e com estabelecimento estável em Portugal, com situação contributiva regularizada.

Prazos de Permanência 7 dias, seguidos ou interpolados, no 1.º ano 14 dias, seguidos ou interpolados, nos subsequentes períodos de dois anos

V. Autorização de residência para actividade de investimento (ARI) “Golden Visa”


Requisitos Específicos para Obtenção do Golden Visa

No caso de transferência de capitais no montante igual ou superior a 1 milhão de euros • Provar ter sido efetuado investimento no valor mínimo exigido

No caso de criação de, pelo menos, 10 postos de trabalho

• Demonstrar ter criado 10 postos de trabalho e procedido à inscrição dos trabalhadores na segurança social

No caso de aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros

• Demonstrar ter a propriedade de bens imóveis ou, • Ter celebrado e levado a registro a promessa de compra dos imóveis e já ter

efetuado a transferência efetiva de capitais para a sua aquisição ou para efetivação de sinal de promessa de compra no valor igual ou superior a 500 mil euros

V. Autorização de residência para actividade de investimento (ARI) “Golden Visa”


Requisitos Gerais para Obtenção do Golden Visa Exercício de atividade de investimento por um período mínimo de cinco anos (Declaração

sob Compromisso de Honra)

Ausência de condenação por crime que, em Portugal, seja punível com pena privativa de liberdade de duração superior a um ano

Não se encontrar no período de interdição de entrada em território português, subsequente a uma medida de afastamento do País

Ausência de indicação no Sistema de Informação Schengen e no Sistema Integrado de Informações do SEF para efeitos de não admissão

Obrigada!

* Apresentação feita no Sétimo Encontro de Negócios na Língua Portuguesa Promovido pela Federação das Câmaras Portuguesas de Comércio no Brasil e

Pela Câmara Portuguesa de Comércio no Brasil – Minas Gerais

Belo Horizonte, 22 de Abril de 2013 - Brasil

* mercado imobiliÁrio habitacional em portugal investimento em segunda residência (enquadramento...

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