CRÉDITO IMOBILIÁRIO E

POLÍTICA HABITACIONAL

.

O déficit habitacional brasileiro é da ordem de

7 milhões de unidades.

A demanda por crescimento demográfico do

número de famílias é da ordem de

700 MIL unidades por ano.

Está escrito DEMANDA mas na verdade é NECESSIDADE. Só o crédito

imobiliário e os subsídios poderão transformar essa grande necessidade em

demanda no sentido econômico real.

CONSEQUÊNCIAS DO DÉFICIT HABITACIONAL

• CONVIVÊNCIA FAMILIAR – prejudicada

• SANEAMENTO E SAÚDE - prejudicados

• EDUCAÇÃO - prejudicada

• EMPREGO - prejudicado

• CRIMINALIDADE E TÓXICO - favorecido

4

A poupança interna é apenas 18% do PIB. Esse é um dos fatores que mais limitam o desenvolvimento econômico do

BRASIL.

Mas quem compra imóvel está:

a) poupando e renunciando ao consumo corrente;

b) investindo e deixando um legado aos herdeiros;

c) financiando a operação e expansão da indústria de materiais de construção, de máquinas e de equipamentos.

Comentário: A macroeconomia merece todo o respeito mas a

habitação não é apenas um bem de consumo durável como a

televisão, o automóvel ou outro qualquer. É muito mais do que isso

pelos seus efeitos sobre a família. É um bem que atravessa gerações

e normalmente é o maior investimento das pessoas.

Pelas razões apontadas a Política

Habitacional é componente indispensável

de uma Política Estratégica de

Desenvolvimento Econômico e Social

para o País.

Comentários

• Algumas NECESSIDADES não se convertem em DEMANDA EFETIVA em sentido de mercado.

• Nesses casos POLÍTICAS PÚBLICAS são necessárias.

Política Habitacional

É necessário ter-se Autoridade e Política Públicas voltadas à Regulação, Estímulo e Supervisão dos sistemas de crédito habitacional e de subsídios para que se possa, sustentadamente, ano após ano:

a) gerar oferta de habitações novas em volume e qualidade compatíveis com a demanda demográfica visando obter gradual redução do déficit;

b) gerar demanda efetiva compatível com a oferta de habitações novas, evitando a formação de estoques de unidades não vendidas ou bolhas de preços.

Só ler. Sem mais palavras.

7

FGTS

• Ativo Total em dezembro de 2009 - R$ 235 bilhões com 60 bilhões em títulos públicos.

• O Programa Minha Casa Minha Vida é uma verdadeira revolução para o setor, mas precisa ser transformado em programa permanente de estado.

• Problema a resolver: Os juros altos demandam subsídios. O FGTS está sendo utilizado como uma das fontes desses subsídios, mas ele não poderá fazê-lo em caráter contínuo.

• Com a TR atual o titular de contas no FGTS está perdendo patrimônio.

• Comentário: Política Pública que signifique perda patrimonial para o trabalhador não pode estar correta.

Como vai a oferta de crédito no Brasil?

(exclusive FGTS)

8

PAÍS CRÉDITO TOTAL / PIB

EUA 187%

INGLATERRA 155%

ALEMANHA 105%

FRANÇA 103%

ESPANHA 170%

CHILE 74%

BRASIL 50%

Agora o crédito imobiliário.

(no Brasil, exclusive FGTS)

PAÍSCRÉDITO TOTAL

/ PIBCrédito Imobiliário / PIB

EUA 187% 68%

INGLATERRA 155% 75%

ALEMANHA 105% 45%

FRANÇA 103% 28%

ESPANHA 170% 45%

CHILE 74% 20%

BRASIL 50% 3%

9

PAÍSCRÉDITO TOTAL /

PIB

Crédito

Imobiliário / PIB

Crédito

Imobiliário /

Crédito Total

EUA 187% 68% 36%

INGLATERRA 155% 75% 48%

ALEMANHA 105% 45% 43%

FRANÇA 103% 28% 27%

ESPANHA 170% 45% 26%

CHILE 74% 20% 27%

BRASIL 50% 3% 6%

A DEFASAGEM BRASILEIRA NO CRÉDITO TOTAL É QUASE TOTALMENTE

EXPLICADA PELA DEFASAGEM NO CRÉDITO IMOBILIÁRIO.

Recente depoimento do Diretor de Crédito

Imobiliário de um grande Banco Internacional.

• “No mundo, o financiamento imobiliário

responde, em média, por 65% da

carteira de crédito do banco. No Brasil,

são 5%.”

12

As taxas de juros do crédito imobiliário privado

são normalmente:

Na Europa e EUA - abaixo de 7% ao ano;

No Brasil – acima de 10% ao ano;

Comentário:Está escrito 7%, mas quase sempre é muito menor.

Há excesso de dinheiro na Poupança? Ela pode crescer e

tomar fatia de mercado dos outros ativos financeiros?

valores em R$ bilhões de out/2009

ATIVO SALDO %

FIF 1.071 51,3%

FUNDOS DE AÇÕES 144 6,9%

DEPÓSITOS A PRAZO 572 27,4%

POUPANÇA RURAL 62 3,0%

POUPANÇA HABITACIONAL 240 11,5%

TOTAL 2.089 100,0%

14

DIRECIONAMENTO DA POUPANÇA

• Saldo de Poupança em 2010 – R$ 250 bilhões.

• Saldo Aplicado em crédito imobiliário – R$ 90 bilhões

(36% do total).

• Compulsório e outras destinações – R$ 160 bilhões

(64% do total).

Sem comentários porque eles estão no slide seguinte

15

• Como visto, 64% dos recursos da poupança não está

aplicada em crédito habitacional.

• Logo, apenas 36% da renúncia fiscal sobre

rendimentos da poupança, imaginada originalmente

para beneficiar os adquirentes da casa própria,

acabam atingindo seu alvo.

• Os outros 64% da renúncia fiscal acabam favorecendo

aplicações não habitacionais realizadas com recursos

da poupança.

16

Em 2009, o SBPE financiou cerca de 300.000

habitações das quais:

a) 75% para imóveis USADOS; e

b) apenas 25% para habitações NOVAS.

É a inversão do que recomendaria uma Política

Habitacional voltada para atender a demanda demográfica

e reduzir o déficit.

Comentário: Caberia investigar porque o livre jogo das forças de mercado conduziu a tal

concentração no financiamento de imóveis usados? Há falta de demanda de crédito

para construção e aquisição de imóveis novos? Parece que SIM.

CONCLUSÃO

No Brasil, o crédito habitacional para a

classe média é escasso, é caro, está

orientado para os imóveis usados e dissipa

os estímulos fiscais.

Com esse desempenho pode-se

afirmar que o SBPE está em sintonia com

uma boa Política Habitacional?

18

Taxa de juros e demanda efetiva

• Como se sabe, a casa própria é desejada por todos e acaba se constituindo no maior

patrimônio da imensa maioria das famílias. Mas qualquer casa serve?

• Com juros de 10% ao ano, as famílias com renda entre 5 e 15 salários mínimos conseguem

obter um financiamento que lhe permita adquirir um imóvel novo compatível com o seu

legítimo interesse?

» COMENTÁRIOS

• As famílias com renda entre 5 e 15 salários mínimos representam uma

percentagem muito grande da população. Estão no Grupo dos Necessitados de

Habitação.

• A questão é: O crédito imobiliário do SBPE consegue transformar a

NECESSIDADE dessas famílias em DEMANDA EFETIVA?

Fazendo algumas contas ......

Considere-se um financiamento com:Prazo de amortização – 25 anos;

Prestação / renda familiar líquida de IR: 25%;

Financiamento Máximo – 80% do Preço;

Taxa Nominal de Juros – 10% ao ano;

Sistema de Amortização TP SAC

Endividamento Máximo em Número

de vezes a Renda Familiar

Líquida

28 22

Preço Máximo da Unidade em

número de vezes a Renda

Familiar Líquida36 28

20

As limitações de um financiamento com juros de 10% aa

Renda

Familiar

Bruta

Renda

Familiar

Líquida

PREÇO MÁXIMOPREÇO DO

M2

PRIVATIVO

ÁREA PRIVATIVA

MÁXIMA DA

UNIDADE

SAC PRICE SAC PRICE

3.000 2.724 75.277 96.892 2.500 30 39

5.000 4.174 115.350 148.472 3.000 38 49

7.000 5.624 155.423 200.052 3.500 44 57

21

CONCLUSÃO

Juros anuais de 10% :

a) praticamente impedem o acesso à casa própria das

famílias com renda inferior a 10 salários mínimos;

b) restringem muito o atendimento das famílias com

renda entre 10 e 15 salários mínimos.

Comentários: O MCMV está fazendo uma revolução no mercado até 10 SM mas o

SBPE, com recursos da poupança não poderia ficar de fora.

22

A TAXAS DE JUROS PARA O AGENTE FINANCEIRO

• Os juros creditados na poupança são de 6% ao ano.

• O custo operacional é de 2% ao ano.

• O depósito compulsório é de 30% do saldo de

poupança.

• Portanto, nas condições atuais não é razoável exigir que

o Agente Financeiro reduza a taxa de juros do crédito

imobiliário para menos de 10% ao ano.

• E fica instalado o GRANDE IMPASSE. O que explica a

exacerbação do financiamento ao imóvel usado.

O que dizer do SFI e do mercado secundário?

• Saldo atual de CRI – R$ 10 bilhões.

• Boa parte com lastro em crédito não habitacional.

• Boa parte adquirido com recursos da própria poupança.

• Conclusão: O SFI, se pensado para multiplicar o crédito

habitacional não decolou. E com a atual TR não vai

decolar.

Comentário: Quem investiria em CRI habitacional com essa TR?

24

DIAGNÓSTICO SÍNTESE

1. O Déficit habitacional é de grandes proporções. A demanda

demográfica é elevada.

2. O Crédito Imobiliário em % do PIB é quase insignificante.

3. 75% do crédito imobiliário é destinado a imóveis usados.

4. A Taxa de Juros do crédito imobiliário está muito acima dos

patamares internacionais e dificultam o acesso à casa própria.

5. A renúncia fiscal para a POUPANÇA está sendo mal utilizada.

6. O SFI para o mercado secundário habitacional está sem perspectivas de funcionamento significativo.

PROPOSTA DE MUDANÇAS

UMA AGENDA PARA O NOVO GOVERNO

1. CÁLCULO DA TR – Passaria, por lei, a corresponder à

média móvel quadrimestral do IPCA.

2. A Taxa de juros da poupança cairia para 4% ao ano e

incidiria Imposto de Renda na fonte sobre os juros

creditados.

3. A Taxa de juros do FGTS passaria para 1% ao ano.

PROPOSTA DE MUDANÇAS

UMA AGENDA PARA O NOVO GOVERNO

(continuação)

4. Seria dado Incentivo Fiscal ao comprador de

imóveis novos – X% das prestações pagas

constituiriam crédito tributário.

5. Redução gradual do compulsório sobre depósito

de poupança para 20% direcionando os recursos

para produção de imóveis novos.

27

As mudanças propostas são politicamente viáveis?

INDEXADOR

TAXA DE

JUROS

(líquida de IR)

RENDIMENTO

TOTAL

LÍQUIDO

Poupança Atual TR 0,5% 6% 6,50%

Poupança

PropostaIPCA 4,5% 3,2% 7,7%

Benefício 4% (2,8%) 1,2%

FGTS

RENDIMENTO INDEXADORTAXA DE

JUROS

RENDIMENTO

TOTAL

LÍQUIDO

ATUAL TR 0,5% 3% 3,5%

PROPOSTO IPCA 4,5% 1% 5,5%

DIFERENÇA 4% (2%) 2%

29

Os Efeitos e Benefícios da Proposta (1)

• Garante que os rendimentos do FGTS e da Poupança

estarão sempre acima da inflação.

• Na atual conjuntura aumenta o rendimento total da

Poupança e do FGTS.Sem comentários

30

Os Efeitos e Benefícios da Proposta (2)

• Uniformiza o Indexador dos créditos do SFH com o indexador

atuarial dos Fundos de Previdência. (IPCA)

• Torna possível a integração dos mercados primário e secundário

de crédito imobiliário.

• Viabiliza a obtenção de novos recursos para expansão da oferta

de crédito imobiliário.

• Sem comentários

31

Os Efeitos e Benefícios da Proposta (3)

• Os juros dos financiamentos atuais seriam reduzidos

em 2% ao ano mantendo inalterado o “spread” bruto

dos Agentes Financeiros.

• Os juros dos financiamentos novos seriam limitados

a 8,0% ao ano assegurando aos Agentes Financeiros

um “spread” bruto de 4,0% ao ano.

sem comentários

Política Habitacional

1. Com juros de 8% ao ano e incentivo fiscal de até 20% das

prestações pagas a nova capacidade de endividamento da

população de classe média permitiria a aquisição de um

imóvel novo compatível com a sua renda.

2. O incentivo fiscal sendo dirigido aos mutuários pode inclusive

variar de acordo com a classe de renda permitindo apoiar mais

fortemente as famílias de menor renda.

3. O incentivo fiscal deve se destinar exclusivamente aos

imóveis novos objetivando reduzir o déficit habitacional.

FINALIZANDO

• As medidas propostas viabilizam a expansão tanto da

demanda efetiva quanto da oferta de habitações novas.

• Mas é necessário instituir-se Comitê de Política

Habitacional com o objetivo de regular e supervisionar o

mercado visando assegurar a expansão equilibrada e

sustentada da oferta e da demanda efetiva de habitações

novas. É preciso crescer rapidamente mas sem formar

estoques de unidades prontas nem bolhas de preços.

34

FIM