A PRODUÇÃO CAPITALISTA DO ESPAÇO URBANO NA PERIFERIA DO CAPITALISMO: FINANCEIRIZAÇÃO NO PROVIMENTO HABITACIONAL NO BRASIL – O CASO DA IZIDORA, BELO HORIZONTE – MINAS GERAIS

Resumo: O presente artigo apresenta uma análise do conflito fundiário da região Granja Werneck – Belo Horizonte, entre a ocupação realizada pela população de baixa renda e o empreendimento habitacional pelo Programa Minha Casa Minha Vida. A chave interpretativa para essa análise passa pelo entendimento da financeirização da produção do espaço como uma estratégia de acumulação do capital. O padrão do regime de acumulação periférico e dependente brasileiro passa por um processo de atualização até chegar ao momento contemporâneo que, sem eliminar as fases anteriores, se articula o crédito (capital portador de juros) e o capital fictício a partir do setor imobiliário e da construção civil, em particular com o Minha Casa Minha Vida assentado na inclusão de consumidores de média e baixa rendas nos circuitos financeiros de valorização do valor a partir do setor habitacional dominado pelas finanças como forma de manter os sempre crescentes circuitos de valorização do capital.Palavras-Chave: financerização; conflito sócio-político; ocupações; minha casa, minha vida

Abstract: This article presents an analysis of land conflict in the region Granja Werneck – Belo Horizonte between occupation held by low-income housing and the Minha Casa Minha Vida. The interpretative key to this analysis requires an understanding of financialization of production of space as a capital accumulation strategy. The standard of the Brazilian peripheral and dependent accumulation system goes through an upgrade process until reach the contemporary moment, without erasing the previous phases, articulates the credit and the fictitious capital from the real estate and construction, in particular with MCMV seated on the inclusion of average consumers and low income in the financial circuits value appreciation from the housing sector dominated by finance as a way to keep the ever-growing capital appreciation circuits.Key-words: financialization; sociopolitical conflict; occupation; minha casa, minha vida

Introdução

As condições de vida a que foram submetidos os trabalhadores urbanos brasileiros

apresentam muitas semelhanças com aquelas a que foi submetida a classe trabalhadora

europeia nos primórdios da revolução industrial. No entanto, ao contrário dos países

centrais, as cidades latino-americanas entraram na fase de cidades-mercadoria sem antes

incorporar as grandes massas trabalhadoras ao regime clássico do bem-estar social,

processo derivado da forma em que o Brasil, como um país dependente, se insere no

sistema mundial do capitalismo. Os países dependentes ocupam um papel muito bem

delimitado na atual organização do espaço mundial que a vincula com os processos

produtivos, desempenhando sua função na divisão internacional do trabalho.

Nesse contexto, é que se desenvolve a noção de superexploração da força de trabalho

como expediente de extração de mais-valor de maneira mais acentuada para garantir a

contínua transferência de valor para os capitais internacionais (MARINI, 2005). Esse

processo é muito bem representado no período entre 1970 e 1990 que configura o que

Chico de Oliveira (2006) chamou de ‘industrialização dos baixos salários’ – em que ocorria o

mecanismo da superexploração da força de trabalho que sustentou a industrialização neste

momento e, também, a urbanização – que Maricato (2003) chama, por analogia, de

‘urbanização dos baixos salários’. Isso implica em uma produção do espaço altamente

autoconstruída e, na maioria das vezes, precária o que implica, conforme argumento

desenvolvido por Oliveira (2006) em um rebaixamento do salário a médio e longo prazo e,

portanto, uma elevação da mais-valia relativa que serve para se voltar ao processo de

valorização dos valores nos países centrais a partir de vários canais de transferência de

riqueza.

Todavia o desenvolvimento do capital começa a apontar recentemente novos mecanismos

de sua reprodução ampliada. A relação com a industrialização passa a ser estabelecida em

novas bases, o que Harvey (2009) chamou de regime de acumulação flexível. Essa

mudança não indica uma substituição da centralidade da produção industrial, mas aponta os

novos mecanismos pelo qual ela passa a operar. Talvez a principal característica tenha sido

aquela apontada por Marx (1984) no livro III d’O Capital sobre a forma do capital portador de

juros e do capital fictício. Esses dois elementos passam a organizar a produção a partir da

financeirização da produção e, em especial, da produção do espaço.

Essa perspectiva indica a hipótese de Lefebvre (1981) para a sobrevivência do capitalismo,

que se dá, principalmente, por duas vias: 1) reproduzir as relações sociais capitalistas e; 2)

produzir o espaço. Neste sentido, a classe dominante tem especial empenho em controlar a

forma em que ocorre a produção do espaço na sociedade para que faça incidir sobre o

restante da sociedade seus interesses de classe. Esta relação entre capitalismo e produção

do espaço, simbiôntica, revela o exercício de uma hegemonia de classe sendo exercida e

instrumentalizada através da produção do espaço. Neste processo, a metrópole se destaca,

nas últimas décadas, como a forma preferencial para que essa dominação ocorra.

Com isso, o espaço passou a integrar, cada vez mais intimamente, os circuitos de

valorização do capital. Seja pela mercantilização da terra, pelo seu parcelamento

(loteamento ou verticalização) ou, até mesmo, pela sua inclusão na circulação do capital

financeiro (BOTELHO, 2005). Esta situação pode ser percebida quando observamos as

grandes metrópoles do mundo contemporâneo. Espaços contraditórios e conflitantes são

resultantes da produção capitalista do espaço que tem como fim primeiro a manutenção

deste modo de produção.

Compreender o urbano contemporâneo, portanto, só é possível se alocarmos sua produção

na base do processo capitalista. Isso significa pensar as intrínsecas relações existentes

entre a acumulação de capital e a urbanização. Este argumento é muito bem explorado, em

diversas oportunidades, pelo geógrafo David Harvey (2008; 2011; 2012). Segundo o autor,

os capitalistas encontraram na produção do ambiente construído a excelente oportunidade

para absorver capital sobreacumulado (que, se não investido, é destruído) de outros setores

e outras escalas. Dessa forma é que podemos entender o gigantesco crescimento nos

ritmos de urbanização, assentados, é claro, na exploração e expropriação das classes

trabalhadoras.

É, portanto, nesses termos que o presente artigo pretende apontar as ligações entre

financeirização e a produção do espaço urbano no Brasil a partir da análise de um exemplo

representativo em Belo Horizonte, MG: o caso do maior conflito fundiário brasileiro da região

da Granja Werneck e Isidoro, em que as ocupações da Izidora se instalaram. Nesses

termos, objetivamos discutir como os novos regimes de acumulação e produção do espaço

se entrelaçam na lógica contemporânea de reprodução ampliada do capital. Partindo do

projeto urbanístico de habitação social pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) em

Belo Horizonte, no momento em que ocorre, no local destinado – a Granja Werneck, um

conflito sócio-político junto com uma ocupação urbana. Para tanto a análise é efetuada a

partir de informações publicada nos contratos e pelo tribunal de contas, sendo cotejados

com notícias veiculadas sobre o tema.

Figura 01- Mapa de localização da região do Isidoro em Belo Horizonte, MG (Fonte: autos do processo 36798/2013/001/2013)

O artigo está estruturado da seguinte forma: primeiramente abordamos uma discussão

conceitual sobe os desdobramentos dos processos da inserção do capital financeiro na

produção do espaço, em seguida uma breve contextualização do conflito existente entre

empreendimento imobiliário e as ocupações no local. Dando continuidade, apresentamos,

em linhas gerais a lógica do programa Minha Casa, Minha Vida para poder aprofundar em

uma análise mais detalhada do empreendimento em questão. Por fim, segue-se as

considerações finais deste estudo.

A financeirização da produção do espaço

O final do século XX e o início do século XXI inauguram uma nova dinâmica na forma da

produção do espaço baseado na rede transnacional de fluxo de capital altamente voláteis

(SOJA, 2008). A dinâmica do capital portador de juros passa a ser o principal orientador da

produção em termos gerais. Uma profunda transformação contemporânea marcada pela

expansão da financeirização à vários aspectos da vida. Nas palavras de Chesnais (2005, p.

35), “O mundo contemporâneo apresenta uma configuração especifica do capitalismo, na

qual o capital portador de juros está localizado no centro das relações econômicas e

sociais”. Esse processo representa, sobretudo o momento em que o capital fictício passa a

comandar as forças produtivas reais. O tempo e a forma do capital portador de juros passam

a se impor sobre os demais e servem como nova medida. De um lado, o tempo se projeta

para a frente, com os juros comandando, de forma ditatorial, a expectativa de lucros futuros

e as decisões do presente (PAULANI, 2009).

Como aponta Soja (2008) um dos principais setores do capital que passam a ter destacada

importância no processo de acumulação é o FIRE (finance, insurance, real estate –

finanças, seguros e mercado imobiliário), o que reforçar o papel do capital portador de juros

como fundamental para o atual regime de acumulação. Vale destacar, como faz Paulani

(2009), que o capital financeiro é o “capital de comércio de dinheiro”.

Na discussão sobre crédito e capital fictício, Marx (1984, p.303) observa que, a esse

comércio de dinheiro, para além da execução dos movimentos puramente técnicos que o

dinheiro realiza no processo de circulação, liga-se também um dos aspectos do sistema de

crédito, qual seja, “[...] a administração do capital portador de juros ou do capital monetário,

como função particular dos comerciantes de dinheiro. [...] [Os banqueiros] tornam-se os

administradores gerais do capital monetário”. O outro aspecto do sistema de crédito antes

tratado por Marx (1984) refere-se ao crédito que os capitalistas se concedem entre si, em

determinada cadeia produtiva, e cujos papéis constituem a base do dinheiro de crédito.

Sobre isso, ele explica:

Emprestar e tomar emprestado, em vez de vender e comprar, é aqui a

diferença que decorre da natureza específica da mercadoria capital. Do

mesmo modo que o que se paga aqui é juro, em vez de preço da

mercadoria. Se se quiser chamar o juro de preço do capital monetário, então

essa é uma forma de expressão totalmente irracional de preço,

completamente em contradição com o conceito do preço a mercadoria. O

preço se reduz aqui a sua forma puramente abstrata e sem conteúdo, ou

seja, ele é determinada soma de dinheiro paga por qualquer coisa que, de

uma maneira ou de outra, figura como valor de uso; enquanto, segundo seu

conceito, o preço é igual ao valor expresso em dinheiro desse valor de uso.

(MARX, 1984, p. 265-266).

Essa lógica representada pela financerização chega, finalmente chega a produção do

espaço. Para potencializar os ritmos de acumulação os capitais que investem diretamente

na produção do ambiente construído, ao se entrelaçarem com os capitais financeiros,

passam a receber um fluxo de capital mais intenso permitindo uma gestão da riqueza que

garante mais lucros devido aos grandes volumes de investimentos, mas altamente

especulativa e predatória.

Ao discutir sobre a produção do ambiente construído como forma de absorver capital

sobreacumulado Harvey (2012) esclarece que essa lógica requer, para sua realização

efetiva, a organização de um sistema de crédito sofisticado que permite transferir esses

capitais excedente de outros setores e escalas para o financiamento da produção do

ambiente construído sob a forma de ativos. Assim, para que ocorra esse processo, é

necessário que os ‘imovéis’ se tornem ‘movéis’. A saída é a transformação em ativos

imobiliários que garante a circulação via título de propriedade. Como afirma Rolnik (2015,

p.14), “a propriedade imobiliária em geral e a habitação em particular configuram uma das

mais novas e poderosas fronteiras da expansão do capital financeiro”. Processo esse que

implica em uma série de impactos sob a forma de organização das cidades cada vez mais

segregadas, a despossessão massiva de áreas da cidade para integrar esse circuito, a

criação de milhares de pobres urbanos “sem lugar” e em novos processos de subjetivação

estruturados pela lógica do endividamento.

A função desse processo de financeirização é, como aponta Sanfelici (2013), uma forma de

criação de liquidez. Ao tornar o ambiente construído urbano um ativo financeiro líquido, se

cria a condição fundamental para abrir novas fronteiras de investimento para o capital-

dinheiro centralizado pelos grandes fundos de aplicação e gestores de ativos. Assim, a ação

dos empreendedores imobiliários e empreiteiras vem, a cada dia mais, se tornando mais

complexa e atrelada ao sistema financeiro de crédito, o que implica na lógica de produção

do espaço atrelada a interesses de capitais externos à cidades, que cobram os rendimentos

e a liquidez necessária para realizar-se. Por isso faz sentido em considerar que o poder de

grandes investidores, fundos de investimentos, bancos e outros agentes financeiros é que

estão por trás da produção do espaço urbano contemporâneo, já que despejam montantes

exorbitantes de capital para financiar a expansão do setor e, claro, receber os juros dos

ganhos derivados dessa produção. Muitas vezes, vale destacar, essa conexão de

ramificações extrapolam as fronteiras dos países e estão ligadas ao fluxo volátil do capital

internacional, o que indica com clareza as consequências da tendência à financeirização da

economia política da produção do espaço, seja do Cazaquistão, Chile, Estados Unidos,

Espanha ou Camboja (ROLNIK, 2015).

Esse processo tem importantes implicações. Como afirma Marx (1984, p.293), essa

expressão da forma mais exteriorizada [äuberlichste] e fetichista [fetischartigste] do capital

assume a forma “D – D’, dinheiro que gera mais dinheiro, valor que se valoriza a si mesmo,

sem o processo que medeia os dois extremos”, talvez uma forma mais avançada da

reprodução do capital, mas que, ainda possui uma interpretação voltada para o

entendimento da produção do espaço muito incipiente.

O conflito sócio-político envolvendo o projeto Granja Werneck do Minha Casa Minha Vida

O conflito sócio-político do projeto do MCMV da Granja Werneck, em Belo Horizonte, Minas

Gerais trata-se, na verdade, de um conflito fundiário posto entre famílias de baixa renda e

sem-teto que ocuparam três grandes áreas dentro da região da Isidoro, instalando três

novos assentamentos urbanos, chamados pelos movimentos sociais de ocupações urbanas

(as ocupações urbanas Rosa Leão, Esperança e Vitória) e os poderes constituídos da

cidade (Prefeitura de Belo Horizonte, capitais imobiliários e etc.) que almejam a realização

de sua reintegração de posse para a realização do empreendimento do programa Minha

Casa Minha Vida e o processo de consolidação da área colocado por via do planejamento

urbano formal do município, expresso pela Operação Urbana posta pela lei 10.705 de 2014.

De forma rápida, a região da Isidoro é considerada a última grande região desocupada da

cidade de Belo Horizonte (CHEREM, 2010). Está localizada na porção norte do município de

Belo Horizonte, capital de Minas Gerais, em sua fronteira com a cidade de Santa Luzia. Com

o desenvolvimento da capital do Estado durante o séc. XX permaneceu completamente

ociosa, apenas com inexpressivas atividades rurais, ora figurando como importante ativo

ambiental da cidade, ora como almejada zona de expansão do mercado imobiliário.

Contudo, na porção oeste, depois de 2013, explodiram as três ocupações urbanas citadas –

Rosa Leão, Esperança e Vitória - iniciando um processo inédito de ocupação dos terrenos

do Isidoro pela população de baixa-renda com o intuito de garantir o direito à moradia e um

lugar concreto para habitar à cidade, para sujeitos despossuídos, isto é, trabalhadores

(BIZZOTTO, 2015). É difícil separar o surgimento das ocupações do processo político

vivenciado em todo o pais em junho de 2013 que ficou conhecido como as Jornadas de

Junho. Milhares de pessoas foram as ruas do país em protestos de escala nunca vista

antes, mas cujos os propósitos e pautas não puderam ser capturados por um único discurso

homegeinizante. Inicialmente o fogo mobilizador foi a repressão policial aos protestos do

aumento da passagem do transporte público em SP, mas as jornadas reuniram um espectro

ideológico muito amplo, abarcando muitas outras pautas e reinvindicações. Autores

apontam que sua origem latente é a permanente crise das cidades que afeta diretamente a

vida de um país cada vez mais urbano (MARICATO, 2013).

Fato é que, de forma concomitante, enquanto às passeatas das Jornadas de Junho

ocorriam no centro da cidade, milhares de pessoas na periferia de Belo Horizonte iniciaram

essas três ocupações do Isidoro e outras de menor envergadura espalhadas pela região

metropolitana de Belo Horizonte. Posteriormente essas ocupações de terras ociosos pela

população de baixa renda, sem-teto e em busca de seu direito à moradia receberam o apoio

de diferentes atores sociopolíticos de Belo Horizonte, com movimentos sociais, instituições

estatais como o ministério público e defensoria pública e núcleos de pesquisa e extensão

das universidades.

Com esse aporte técnico, político e social as ocupações foram adquirindo visibilidade

pública e se consolidando, frustrando o planejamento formal do estado que previa para a

grande gleba ociosa do Isidoro um processo planejado de ocupação e perpetrados por

outros sujeitos sociais, basicamente, os agentes do mercado imobiliário, empresas,

construtoras, incorporadoras e os bancos, articulados pelo Estado.

O primeiro instrumento de planejamento urbano recente para a região do Isidoro foi a lei Nº

8137 do ano 2000 que estabelecia uma área de diretrizes especiais para a grande gleba em

função de seu caráter ambiental preservado, garantindo formas restritivas de uso e

ocupação do solo. Contudo, com a mudança dos ventos do mercado imobiliário e sua

pressão sobre o poder público, o zoneamento e suas características de uso e apropriação

mudaram, para adensamento prioritário para população de renda média e alta, mantendo

alguns padrões de sustentabilidade. E em 2014 a lei nº 10.705 estabelece que a operação

urbana caso seja realizada para os fins de produção de habitação de interesse social não

deveria pressupor contrapartidas públicas por parte do empreendedor privado, por se tratar

da habitação social uma contrapartida em si (INDISCIPLINAR, 2015).

É nesse momento que a Direcional Engenharia S.A transforma os objetivos do

licenciamento já iniciados nas estruturas municipais de autorização para um parcelamento

do solo que contemple a produção habitacional nos formatos do programa Minha Casa

Minha Vida. E para a matricula da propriedade da Granja Werneck S.A., dentro da região do

Isidoro, desenvolve o empreendimento abaixo descrito, com 8.897 apartamentos voltados

para os beneficiários compreendidos dentro da faixa 1 do programa federal (0 a 1600 reais

de renda familiar), para os quais o subsidio do estado é integral.

Assim o conflito fundiário da região do Isidoro adquire esses contornos sócio-políticos: por

um lado ocupações de família de sem-teto, majoritariamente de baixa renda, organizados e

em articulação com outros atores sócio-políticos da cidade (movimentos sociais e agentes

da universidade) defendendo a permanência e consolidação das três ocupações, com base

no discurso da atribuição de função social aos imóveis até então ociosos e pela defesa do

direito fundamental à moradia, contra as violações que uma ação de reintegração sem

alternativa representaria (BIZZOTO, 2015).

E por outro um empreendimento planejado pela Direcional Engenharia S.A, em parceria com

a administração política de Belo Horizonte, através do programa federal Minha Casa Minha

Vida, envolvendo também a proprietária da área, outra empresa de capital aberto, a Granja

Werneck S.A., em busca de uma ocupação formal da área, pelo mercado imobiliário e pelos

projetos organizados pelo Estado, garantindo a reprodução ampliado do capital e lucros

extraordinários, mas articulando o discurso da necessidade de garantia de um direito, o da

moradia e de combate a um grave problema social, o altíssimo déficit habitacional da

cidade.

O conflito se delineou publicamente desta forma deste 2014, à medida que as ocupações de

terras se desenvolviam e suas primeiras estruturas iam sendo autoproduzidas por seus

moradores - vias internas, parcelamento do solo, barracos de lona, casas de alvenaria e etc.

Ao longo dos dois últimos anos, se perfez um longa trajetória político institucional de

tratamento e mediação deste conflito, envolvendo tentativas de reintegração de posse pelas

forças de segurança pública, um percurso jurídico envolvendo um número relevante de

decisões judiciais em diferentes instancias, pros e contra a desocupação da área e outra

número significativo de atos e manifestações políticas por parte dos movimentos sociais

(BIZZOTO, 2015) .

Figura 02: Mapa com as ocupações urbanas e o empreendimento MCMV (Fonte: Indisciplinar, 2015)

Aqui, na verdade, fica posta a necessidade de se discutir outro aspecto deste conflito, sua

relação com a necessidade de remuneração do capital financeiro internacional, na medida

em que os grandes agentes da produção habitacional e imobiliária no país ingressaram no

circuito financeiro, apoiados no crescimento fomentado nos últimos governos e sustentados

pelo programa Minha Casa Minha Vida.

É necessário desvelar essa engrenagem de articulação entre produção sócioespacial do

tecido urbano e o mercado financeiro e o formato sócioespacial que por este é produzido, a

partir deste caso concreto, o megaempreendimento habitacional Granja Werneck, do

programa Minha Casa Minha Vida, na região do Isidoro em Belo Horizonte. Antes, contudo,

passemos por uma rápida revisão do que a bibliografia especializada sobre a política pública

federal Minha Casa Minha já observa sobre o tema.

A lógica do Programa Minha Casa Minha Vida.

Nesse sentido que se torna necessário compreender a verdadeira lógica de produção do

programa nacional Minha Casa Minha Vida e quais interesses ele serve na órbita dos atores

político e econômicos que disputam o processo sócioespacial de produção das cidades na

periferia do capitalismo. Para além da ideologia confessada e autoproclamada pelos atores

sociais no processo produção de uma política pública, é preciso desvelar sua produção para

além de sua realidade aparente, procurando apresentar os fatores sociais, políticos e

econômicos estruturais que as produzem e condicionam, assim como os interesses dos

agentes involucrados em sua produção.

O PMCMV nasce em 2009, um ano depois de instaurada a crise econômica mundial nos

Estados Unidos que afetou o mundo todo1. Com raiz no sistema de subprime – créditos de

alto risco originados por adquirentes sem comprovação de renda, a crise atingiu o mercado

financeiro nos EUA e em todo o mundo, derrubando mercados e economias nacionais

inteiras (CARDOSO; ARAGÃO, 2011).

Antes de atingir o Brasil, o Governo Federal articula um conjunto de medidas contra a crise

e entre elas o programa de habitação. Dois grandes objetivos são anunciados

categoricamente como forma estancar a crise e combater a desigualdade social brasileira:

superar o passivo habitacional do país, histórico e de grande escala e induzir crescimento

econômico.

Destaca-se por um lado essa faceta fordista desta medida anticíclica, procura-se induzir o

crescimento econômico a partir do aumento da produtividade, mas com distribuição de

renda, ao fomentar um dos setores econômicos que mais emprega mão de obra no país, o

da construção civil e ao garantir o direito - o direito à habitação - àqueles que não o

possuem.

Nota-se que confluência entre políticas desenvolvimentistas e habitacionais não é novidade

no país. Morado Nascimento e Braga (2009) argumentam que o encontro da agenda

desenvolvimentista e habitacional se deu no período Vargas (1930-45), passando pelo

período do pós-guerra, durante toda ascensão e queda do BNH (1975 – 1988) e agora

também no MCMV.

O programa Minha Casa Minha Vida, lançado em 2009, seis anos depois, até o ano de

2015, pode ser considerado bem-sucedido, se compreendido em seus próprios parâmetros.

Investiu ao longo desde 6 anos mais de R$ 270 bilhões de reais* e entregou (ou está em

vias de entregar) cerca de 2,8 milhões de unidades em todo o país e se não resolveu, ao

menos tardou, as consequências mais graves da crise econômica no país.

É, de longe, o maior investimento em termos financeiros da história do Estado brasileiro em

uma política habitacional. E quiçá uma das maiorias da América latina. Contudo, como

vários autores já apresentaram, se está muito longe de superar o problema habitacional no

país, se entendido de uma perspectiva mais ampla do que a do reduzido ponto de vista que

poderíamos chamar de estatístico-economicista e se o criticamos a partir das noções mais

ampla do direito à moradia e à cidade.

Várias contradições, disparidades e desigualdades são apontadas em seu desenvolvimento

e aplicação, sobretudo o que toca ao tipo, forma e padrão de habitação e espaço urbano 1 Por questões objetivas, não se realiza neste artigo uma profunda genealogia do ideário representado pelo Programa Minha Casa, Minha Vida. Para mais, verificar Rolnik (2015).

que produz no tecido das metrópoles periféricas brasileiras e que abrigam as camadas

populares brasileiras, beneficiárias do programa. Já em 2011, três após seu lançamento e

diante de seus primeiros resultados práticos, Cardoso e Aragão (2011) apontavam “o

programa Minha Casa Minha Vida têm reforçado a lógica de segregação sócioespacial das

cidades brasileiras e, por conseguinte, o lugar subalterno do trabalhador”.

Em que em pese sua lógica desenvolvimentista e, nesse sentido, fordista, de promover

aumento da produtividade, com crescimento econômico e distribuição relativa de riqueza, o

que se argumenta é que a finalidade último do programa é de garantir condições para a

efetivação do projeto de integração do circuito econômico de produção do mercado

imobiliário no país com o mercado financeiro internacional, favorecendo os projetos de

acumulação dos grandes grupos econômicos do setor a partir da vinculação da produção do

espaço com sua financeirização. Como argumenta Rolnik (2015, p.29), o MCMV representa

“[...] não apenas uma nova política habitacional, mas um complexo urbanístico, imobiliário e

financeiro com impactos profundos no redesenho das cidades e na vida dos cidadãos”.

O cerne deste argumento encontra-se no entendimento posto por diversos atores que

compreendem que o período conhecido como anos do Governo Lula (2002 – 2010), isto é,

os setes anos anteriores ao lançamento do programa, foi caracterizado pela criação das

condições institucionais, econômicas, políticas e jurídicas necessárias para o aquecimento e

alavancagem do mercado imobiliário nacional que, por sua vez, proporcionou a abertura de

capitais na bolsa de valores internacional por parte dos maiores grupos de construtoras e

incorporados do ramo. Fazendo com que, não à toa, em 2009, o Programa Minha Casa

Minha Vida viesse ao resgate e auxilio desses grandes grupos econômicos recém

ingressados no mercado de ações, evitando sua bancarrota, face a crise econômica mundial

um ano antes.

De forma rápida, os primeiros anos do primeiro mandato do Governo Lula em âmbito federal

são caracterizados pela manutenção da política econômica anterior, isto é, do Fernando

Henrique Cardoso. Atingidas as estabilidades econômicas e políticas, uma mudança de

rumo da política econômica é realizada, diminuindo paulatinamente a taxa de juros e

instituindo uma perspectiva mais bem desenvolvimentista com a retomada da intervenção

estatal no campo do desenvolvimento urbano (CARDOSO; ARAGÃO, 2011).

É o momento de ampla disponibilização de crédito, para o consumo e produção, retomada

do protagonismo dos bancos públicos no financiamento e fomento ao crescimento

econômico do país, com o favorecimento de um superávit primário, com o aumento das

exportações de comodities, entre outros fatores (CARDOSO; ARAGÃO, 2011).

O importante aqui é o que toca ao mercado imobiliário. No tocante ao ambiente regulatório,

Royer (2009) destaca a lei 10.931 de agosto de 2004, que dispõe do patrimônio de afetação

de incorporações imobiliárias. Em síntese, a lei permitiu maior segurança financeira ao não

permitir o efeito pedala ou bicicleta, quando dividas ou recursos de um empreendimento são

transferidos a outro de mesmo grupo. Cardoso e Aragão (2011) acrescentam as

desonerações, como por exemplo, a “ MP do Bem” (Medida Provisória 252 de 2004) que

realiza diversas desonerações que beneficiam sobremaneira o setor imobiliário; e a isenção

do Imposto de Renda quando da venda de bens imobiliários e o emprego de seus recursos

em outra nova compra.

Os mesmos autores destacam também as grandes mudanças ocorridas nos quadros de

financiamento do país com as modificações normativas do SBPE – sistema brasileiro de

poupança e empréstimo – que permitiu um aumento significativo da disponibilidade de

crédito e do número de unidades financiadas; e no gerenciamento do fundo FGTS que

passou a abranger de forma onerosa ou não o financiamento para as camadas populares –

0 a 10 salários mínimos. Ademais da pressão sobre os bancos privados para que

mantivessem suas cartas de crédito para o financiamento da produção e consumo

imobiliários em patamares favoráveis (CARDOSO; ARAGÃO, 2011).

Todas estas medidas competiram para o boom imobiliário da segunda metade da década de

2000, durante o primeiro governo lula. O resultado desta expansão vertiginosa do mercado

imobiliário, a partir do ingresso da demanda reprimida de décadas e condicionados por

todos os fatores institucionais, políticos, jurídicos e econômicos acima elencados não foi

outra se não a expansão e concentração de capital no setor.

Concentração de capitais que se realizou em dois sentidos fundamentais: as grandes

empresas do ramo cresceram em tamanho e abrangência, tanto do ponto de vista

geográfico, expandindo suas atividades para todo o país, quanto do ponto de vista dos

ramos de atuação. Uma grande concentração de capital foi verificada, com uma mudança

do quadro de atuação dos capitais, não se resumindo mais a uma atuação em

empreendimentos isolados, mas aglutinando todas as etapas do processo produtivo

imobiliário: a incorporação, produção, comercialização e até mesmo o financiamento

(ROYER, 2009).

Essa nova dinâmica visa auferir ganhos extraordinários concentrando todos os lucros do

processo produtivo imobiliário em uma só corporação que passa a controlar e aglutinar

todos os atores e agentes do processo: proprietários fundiários, agentes financiadores,

empresas de planejamento com seus arquitetos e projetistas, orçamentistas e construtores,

advogados, de vendas com seus publicitários, contadores e corretores (SHIMBO 2010).

Foram todas essas condições de alavancagem do mercado imobiliário no país que

proporcionaram uma concentração de capitais que é a base que garantiu a substancia

financeira para a abertura de capitais destas empresas na Bolsa de Valores. Se até 2004

somente 4 empresas do ramo imobiliários haviam aberto seu capital, depois desta data até

2010, foram mais 28 empresas (CARDOSO; ARAGÃO, 2011).

Todas elas, ou a grande maioria, ingressou no segmento novo mercado da Bolsa de Valores

de São Paulo (Bovespa), disponibilizando seus ativos para todo o mercado mundial de

ações. O objetivo era adquirir uma fonte de recursos ainda inédito, potencializando ainda

mais a concentração de capital no processo produtivo do mercado imobiliário e expandindo

geograficamente as empresas e corporações. Com a venda das ações, as empresas

passaram a lastrear seus papéis em duas fontes fundamentais: com a formação dos

chamados banco de terras e na promessa de produção e comercialização de

empreendimentos futuros.

Os bancos de terras foram peças fundamentais dessa engrenagem da financeirização da

produção imobiliária. Com eles as corporações lograram dar confiabilidade e garantia de

retorno de seus papeis uma vez que superavam o problema da escassez de terras

adequadas nos centros urbanos, garantindo a realização de seus empreendimentos e, caso

estes falhassem, as valorizações do preço da terra lhe garantiam o retorno.

A combinação de regulamentação e incentivo estatal, com incremento de capitais

internacionais, promoveu a maior incremento ao mercado imobiliários e habitacional da

história recente do país, expandindo e concentrando as corporações nacionais do setor.

É nesse sentido que se afirma que o programa Minha Casa Minha Vida é produto dessa

conjuntura política e econômica particular de fusão do mercado imobiliário nacional, com a o

mercado financeiro internacional. Mas bem, nasce em função da necessidade de resgate,

salvaguarda e sustentabilidades financeiras desta ponte e integração realizadas neste

período e conjuntura particulares que, doutro modo, provocaria a falência inelutável das

maiores empresas brasileiras do ramo.

O Empreendimento da Granja Werneck e o conflito urbano

O empreendimento denominado Granja Werneck do programa Minha Casa Minha Vida do

Governo Federal em parceria com o município de Belo Horizonte é um dos maiores

empreendimentos registrados até o momento e cuja análise corrobora para exemplificar a

articulação entre a integração da produção imobiliária e o mercado financeiro internacional,

iniciados na última década e sustentados pelo programa Minha Casa Minha Vida.

Essa tese é vislumbrada se temos em conta a escala do empreendimento que, como dito

acima, é praticamente inédita para o país e excepcional para a cidade de Belo Horizonte.

Sobretudo se levamos em consideração a história da escala e dos arranjos institucionais e

sociopolíticos que produziram as políticas habitacionais anteriores para a capital do estado.

Nem um empreendimento da política municipal de Belo Horizonte construída desde o início

da década de 90, momento de municipalização da produção pública habitacional, havia

passado do número de mais de algumas centenas de unidades habitacionais para o mesmo

empreendimento. É preciso relembrar que Belo Horizonte sempre foi uma das capitais

referência em termos de política habitacional para todo o país.

E mesmo durante o programa Minha Casa Minha Vida que, como dito anteriormente,

sustenta essa lógica de finaceirização e produção em larga escala, essa dimensão havia

sido viabilizada em Belo Horizonte. O número máximo que se chegou foi a 1.470 unidades

do empreendimento Jardim Vitória II (construído também pela Direcional Engenharia S.A.

em bairro de mesmo nome, na extrema região leste da cidade) que, por sinal, foi o primeiro

empreendimento entregue para as famílias da faixa 1 de renda familiar, somente em 2013,

desde de 2009, ano de lançamento do programa2.

Pode-se afirmar que esta é uma tendência esboçada neste arranjo criado pela política

nacional, que privilegia esses grandes atores do mercado imobiliário nacional, articulados

com o mercado financeiro e que encontram terreno fértil para atuação em municípios

coordenados por projetos locais claramente neoliberais, como o de Belo Horizonte,

governado pelo seu reconhecido prefeito-empresário, Márcio Lacerda do PSB3.

Inclusive, esta parece ter se tornado a tendência da política urbana e habitacional no âmbito

de Belo Horizonte, se temos em tela que, a partir de 2013, após amplo debate público

proporcionado entorno do tema da moradia popular na capital, logo após as jornadas de

junho, a prefeitura anuncia o Plano BH MORAR, formulado desde os gabinetes de seus

planejadores, sem a participação social que, além de apresentar publicamente o

empreendimento discutido neste artigo, apresentava outro com configurações muito

semelhantes: em grande escala, com o protagonismo de atores do mercado imobiliário

nacional, vinculados ao mercado financeiro e através de lei específica de operação urbana e

2 Informações contidas no site da Urbel sobre os números da produção municipal de Belo Horizonte para as faixas 1 e 2 do programa federal: http://portalpbh.pbh.gov.br/pbh/ecp/comunidade-do?evento-portlet&pIdPlc=ecpTaxonomiaMenuPortal&app=urbel&tax=40596&lang=pt_BR&pg=5580&taxp=0&

3 Entre centenas de medidas impopulares e de caráter privatizante da gestão de Márcio Lacerda, pode-se citar: a operação urbana denominada Nova BH, a concessão de parceria público privadas nos serviços urbanos municipais básicos como a educação, saúde e coleta de resíduos, a criação da empresa PBH Ativos S. A. que cria debêntures.

etc. Trata-se do projeto de empreendimento e operação urbana Capitão Eduardo, com 5 mil

unidades habitacionais para a faixa de renda 1 (0 a 1600 reais), elaborado para ser

executado pela Emmcamp, umas das 10 construtoras que mais constroem unidades pelo

programa federal e com o capital aberto na bolsa de valores. Empreendimento elaborado

ainda em parceria com a Prefeitura de Belo Horizonte, com terreno público municipal doado

para o fundo FAR em chamada pública realizada pela Caixa Econômica Federal conforme

procedimento previsto pelo programa federal e cujos parâmetros urbanísticos de uso e

ocupação do solo foram também delineados através de lei municipal específica, em outra

operação urbana, a do Capitão Eduardo (lei Nº 10.705 de 2014).

Diante dos números do empreendimento que pode se perceber que se trata mais

claramente de uma configuração particular de acumulação de riquezas através da produção

do espaço urbano e ainda mais especificamente da produção de uma política

hipoteticamente pública de habitação, visceralmente ligada e dependente dos mecanismos

de acumulação do capital financeiro internacional, em arranjos de poder complexos que

articulam o privado e o público, prioritariamente, em diferentes níveis, esferas e escalas.

Vejamos o quadro de atores políticos e sociais que compõe o cenário de produção

sócioespacial do empreendimento e as proporções e valores financeiros em jogo. As

informações aqui descritas provêm do contrato judicial de produção do serviço realizado

entre a Caixa Econômica Federal com as empresas participantes do empreendimento que

foi divulgado publicamente no ano passado (2014) e no documento de licenciamento

ambiental disponível no site do conselho estadual de política ambiental, órgão em que a

autorização para a instalação do empreendimento tramita4.

Figuram no contrato jurídico acima descrito como compradores a Caixa Econômica Federal,

representando o FAR e o Governo Federal, como vendedores, a Granja Werneck S.A.

(empresa responsável pela venda do terreno onde se dará o empreendimento), a Prefeitura

de Belo Horizonte, como cedente de parte de recursos complementares à obra; e a

Direcional Engenharia S.A. como empresa construtora responsável pela prestação dos

serviços de construção das unidades habitacionais de interesse social.

O empreendimento da Granja Werneck, no município de Belo Horizonte, dentro da região do

Isidoro, regulamentado urbanisticamente pela Operação Urbana Específica (lei 10.705/2014)

foi planejado para a construção de 8.887 unidades habitacionais, pela Empresa Direcional

4Site onde pode ser acessado o projeto de licenciamento ambiental na íntegra: http://www.meioambiente.mg.gov.br/copam.

Engenharia S.A. em parceria com os gabinetes de planejamento urbano da Prefeitura de

Belo Horizonte.

Cada unidade habitacional recebe o financiamento de R$ 65 mil reais do fundo público FAR

– Fundo de Arrendamento Residencial cujos recursos majoritários provêm do Orçamento

Geral da União. O valor das unidades é fixo e estipulado em âmbito federal. Na última

portaria Nº 435 de 29 de agosto de 2012, o Ministério das Cidades ajustou os valores para

as capitais e regiões metropolitanas do Brasil. De 46 mil iniciais posto pelo programa para

as unidades de Belo Horizonte, foram para 65 mil, um aumento de quase um terço.

O valor geral da obra, portanto, com o financiamento do programa federal, é de R$

756.160.000,00 e contemplará, segundo informações do contrato5, desde os valores de

compra do imóvel, produção do empreendimento, tributos, seguros, despesas de

legalização, IPTU, Projeto, Trabalho Social e a guarda e conservação do empreendimento.

Isto é, são 65 mil reais multiplicado pelo número de 8.887.

Conforme informação do contrato, a prefeitura de Belo Horizonte, contribui para o valor

global do empreendimento com mais de R$177.920.000,00, o que equivale a quase 20 mil

reais por unidade habitacional. Não consta no contrato qual é a fonte dos recursos, mas

tudo indica que é da própria arrecadação tributária municipal. Em pesquisa paralela estes

autores não encontraram decreto, lei ou outro ato normativo que determinasse a doação ao

Fundo FAR como complemento para a realização do empreendimento por parte do poder

público municipal.

Somando os dois aportes, do Governo Federal, em grande advindo do Orçamento Geral da

União, através do fundo FAR, operado pelo banco público Caixa Econômica Federal, mais o

aporte da prefeitura de Belo Horizonte, o valor geral do empreendimento chega em

934.080.000,00 milhões de reais, quase um bi.

É difícil calcular as taxas de lucro de um empreendimento como este que seria posto a

serviço aos acionistas da empresa. O produto é complexo e não está completamente

explicitado quais serão as competências do empreendedor no processo de produção do

parcelamento do solo, na produção das vias internas de circulação, da estrutura urbana e

outros equipamentos públicos previstos em lei para a área.

Há, inclusive, a grande polêmica denunciada pelos movimentos sociais e grupos de

pesquisa e extensão da universidade, quanto a possibilidade da concentração da população

pobre em um megaempreendimento urbano sem que o Estado realize a provisão de

estruturas urbanas e institucionais básicas capazes de atender esta população em seus

5 Contrato disponível em: http://portalpbh.pbh.gov.br/pbh/ecp/noticia.do?evento=portlet&pAc=not&idConteudo=141588&pIdPlc=&app=salanoticias

direitos, como saúde, transporte, educação e outros, criando, por assim dizer, mais um

gueto social e agudizando a segregação sócioespacial característica do processo de

urbanização das cidades na periferia do capitalismo.

No contrato com a Caixa Econômica, como dito acima, consta somente que são atribuições

da Construtora a produção dos lotes condominiais e das unidades habitacionais destes, com

sua respectiva infraestrutura urbana e de acesso (vias públicas e água, luz e esgotamento

sanitário). Resta a polêmica quanto quem proverá e construíra os equipamentos de saúde,

educação, as praças, parques e outros para a garantia de uma urbanização plena em

direitos para os futuros cidadãos moradores.

A Direcional Engenharia foi uma das empresas que, durante a primeira década de 2000,

incentivados pela expansão do mercado imobiliário no Brasil, a partir de um conjunto de

intervenções jurídicas, políticas e administrativas, no âmbito do Governo Federal, durante o

período Lula, abriu seus capitais na bolsa de valores recebendo um investimento de capitais

internacionais inédito e possibilitando sua concentração de capital e expansão de suas

atividades, do ponto de vista do ramo produtivo e do ponto de vista geográfico.

Hoje é uma das 10 maiores empresas de construção civil do Brasil com predomino de suas

atividades no setor de habitação popular e uma das 10 que mais realizam empreendimentos

para o programa Minha Casa Minha Vida, com atuação em 12 estados do Brasil6.

Segundo dados públicos fornecidos pelo site da Bovespa. A totalidade dos ativos da

empresa gravitam entorno de 3.802.377.000 reais, mantendo em 2014 um lucro líquido de

suas operações de 171.688 milhões de reais, maior que igual período para 2015 que ficou

em 117.837 milhões de reais distribuídos entre seus acionistas.

Se compararmos os dados postos acima com o do empreendimento Granja Werneck do

programa Minha Casa Minha Vida para Belo Horizonte, podemos perceber a relevância

deste para o balanço financeiro da empresa. Como dito acima, o valor global da obra gira

entorno de quase 1 bilhão de reais, isto é, quase ¼ do valor total de todos os ativos da

empresa. E se considerarmos que o lucro líquido da empresa neste empreendimento gravita

entorno de 1/4 (cerca de 250 milhões de reais), perceberemos que ele corresponde a um

valor ainda maior que o lucro financeiro líquido da empresa para o ano de 2015, ou no ano

de 2014.

No site da companhia ainda está contido a informação que o número total de unidades

habitacionais em lançamento para o ano de 2015, não importando o padrão, gira entorno de

6 Revista Exame: http://exame.abril.com.br/mercados/noticias/fundo-pode-pagar-r-700-mi-para-fechar-capital-da-direcional

100 mil. É dizer, o número de unidades do projeto Granja Werneck está próximo da

proporção de um 1/10 da produção geral da empresa em todo o país.

Por isso que se argumenta a relevância da política em tese pública engendrada pelo

Governo Federal desde 2009 na sustentação do processo de financeirização do mercado e

produção imobiliário no país. Se considerarmos os números e afirmações postas na análise

acima, atestamos que o maior empreendimento habitacional da história de Belo Horizonte, o

da Granja Werneck, na região do Isidoro, com cerca de 9 mil unidades, sustenta ou, como

se esboça um início de cenário de crise econômica e arrefecimento da produção imobiliária

no país, realiza um forte movimento de resgate dos patamares de lucratividade necessários

para fechamento do circuito de capital imobiliário financeirizado do país.

Considerações Finais

É comum na literatura o consenso que o lucro imobiliário reside na faixa de um terço do

valor global do empreendimento, sendo hipoteticamente entorno de outro terço para a

aquisição do terreno e o outro para a produção material das unidades habitacionais em si.

Mesmo que esta regra genérica sofra alterações nesse caso concreto, é de se considerar,

segundo leis gerais da economia política, que ela não escape muito a margem da taxa de

lucro média da produção imobiliária, ao menos no que toca a este padrão de habitação

popular.

Assim, faz sentido afirmar que este projeto, em uma escala nunca vista antes para a

produção da política habitacional, inédita no Brasil e sobretudo em Belo Horizonte, esteja

colocado em função da necessidade de remuneração dos patamares da produção

imobiliária vinculados à lógica do mercado financeiro, sustentadas pela política de habitação

nacional, o programa Minha Casa Minha Vida.

O processo descrito ao longo deste artigo referente ao conflito sociopolítico relacionado a

implementação do Programa Minha Casa, Minha Vida na Granja Werneck representa o

retrato da conversão da economia política da habitação (ROLNIK, 2016) em elemento

fundamental do processo de hegemonia do capital fictício e do crédito como articulador da

reprodução do sistema capitalista. Assim, o padrão do regime de acumulação periférico e

dependente brasileiro passa por um processo de atualização, dos grandes exércitos de

reservas da década de 1980, por um processo intenso de espoliação o patrimônio público

produtivo com as privatizações da década de 1990 até chegar ao momento contemporâneo

que, sem eliminar as fases anteriores, se articula o crédito (capital portador de juros) e o

capital fictício a partir do setor imobiliário e da construção civil, em particular com o Minha

Casa Minha Vida que se assenta na inclusão de consumidores de média e baixa rendas nos

circuitos financeiros de valorização do valor a partir do setor habitacional dominado pelas

finanças como forma de manter os sempre crescentes circuitos de valorização do capital.

Sobretudo, o conflito sociopolítico entre empreendimento imobiliário e ocupação urbana de

sem-tetos representa a lógica de despossessão de terras ocupadas por indivíduos de baixa

renda que o capital tenta se apropriar para manter o ritmo da acumulação, que se tornou

uma poderosa reserva de valor para um lado e que gera insegurança de posse para

milhares de pessoas. Sob a hegemonia do capital rentista-financeiro a expulsão da classe

trabalhadora aparece como desdobramento da lógica de expansão de uma nova economia

política do espaço na metrópole contemporânea que é organizada a partir do controle de

ativos7.

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HARVEY, David. Urban Experience. Baltimore: John Hopkins Press, 2008.7 Raquel Rolnik (2015) apresenta esse processo ao fazer um jogo de palavras na língua inglesa: Enclosures (referência ao cercamentos dos campos descritos no processo de acumulação primitiva) e Foreclosures (É o despejo de um comprador inadimplente de imóvel).

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