sessão de esclarecimento sobre a nova lei das rendas

O Papel dos Advogados na O Papel dos Advogados na aplicação da Nova Lei das Rendasaplicação da Nova Lei das Rendas

Conselho Geral da Ordem dos Advogados

Lisboa, 30 de Maio de 2013

Luísa Lopes

Mestre em Direito, Advogada

Docente do Instituto Superior de Ciências Empresariais e Turismo (ISCET)

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I. Contextualização da Reforma do Arrendamento - A Lei 31/2012 de 14 de Agosto

Crise do mercado de construção e imobiliário

Falta de oferta de arrendamento a preços acessíveis

Reforma de 2006 revelou-se insuficiente para os objectivos

pretendidos, nomeadamente no que se refere à atualização de

rendas antigas ( anteriores a 1990 )

Dificuldades de realização de obras em imóveis arrendados

Complexo e moroso procedimento de despejo

Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

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REFORMA DO REGIME DO ARRENDAMENTO


Lei 31/2012 de 14.08

Entra em vigor em 12.11.2012

Revisão do NRAU a fim de dinamizar o mercado do Arrendamento Urbano

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Perfilam-se cinco grandes ORIENTAÇÕES/ALTERAÇÕES:

Liberdade contratual na definição da duração do contrato

Contratos habitacionais:

Deixa de existir um prazo mínimo de duração

Na falta de estipulação os contrato consideram-se celebrados por

dois anos.

Contratos não habitacionais:

Na falta de estipulação os contratos consideram-se celebrados por

cinco anos.


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Valorização da negociação para a atualização de rendas

antigas

Contratos habitacionais anteriores a 1990:

Negociação da renda pelas partes, salvaguardando as

situações de carência económica, arrendatários com 65

anos ou mais ou com grau de incapacidade superior a

60%

Contratos não habitacionais anteriores a 1995:

Negociação da renda pelas partes, com previsão de um

regime transitório de cinco anos para as microentidades


Redução da duração do período de transição dos

contratos antigos para o novo regime

Após cinco anos a renda dos contratos habitacionais será

atualizada, não se valorizando as situações de carência

económica ( a cargo da segurança social), mas tão só as

situações relativas à idade e eventual incapacidade

só haverá alteração do regime do contrato com o seu acordo e

as rendas tem um regime especial

6Luísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

7

Novo Regime para a realização de obras em prédios

arrendados

Regulado pela Lei 30/2012 de14.08 que altera o DL 157/2006 de 08 .

08

A denúncia para demolição ou obras profundas assenta na

negociação entre as partes e na falta de acordo prevê o

pagamento de uma indemnização.


8

Procedimento Especial de Despejo

Pretende-se fomentar a via extrajudicial mais simples para

conseguir a desocupação do locado


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II. Atualização de Rendas Antigas

1. Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU –

19.11.1990

É um processo de negociação entre senhorio e arrendatário, sendo ao

primeiro que compete iniciar o PROCESSO DE ATUALIZAÇÃO DE

RENDAS

Proposta do senhorio

Propõe ao arrendatário o valor de atualização da renda e a transição do

contrato para o NRAU, quanto ao tipo e duração do contrato.


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Possibilidade de resposta do arrendatário no prazo de 30 dias

QUATRO atitudes possíveis:

Não responde

Aceita a proposta do senhorio

Apresenta uma contraproposta e/ou invoca circunstâncias

excecionais

Denúncia o contrato

A falta de resposta aceitação da proposta do senhorio

Se optar pela segunda ou terceira atitude pode o arrendatário pronunciar-se

quanto ao tipo e/ou duração do contrato propostas pelo senhorio

Luísa Lopes, Advogada e Docente do ISCETLuísa Lopes, Mestre em Direito, Advogada e Docente do ISCET

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Se o arrendatário aceitar a proposta

• A renda é atualizada para o valor proposto pelo senhorio

• É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da recepção da

resposta e o contrato ficará submetido ao NRAU

• Passará a ter o tipo e a duração acordados e na falta de acordo ou no

silêncio das partes considera-se celebrado por prazo certo de cinco anos


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Se o arrendatário não aceitar a proposta e fizer contraproposta

O senhorio tem 30 dias para dizer se aceita ou não a contraproposta do

arrendatário ao nível da renda, tipo e duração do contrato

A falta de resposta aceitação da contraproposta.

Se o senhorio aceitar:

• A renda é atualizada para o valor proposto pelo arrendatário


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• É devida a partir do 1º dia do 2º mês seguinte ao da receção da

resposta pelo arrendatário

• Salvo acordo em contrário quanto ao tipo e duração do contrato,

este passará a ser de prazo certo por CINCO anos.


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Se o senhorio não aceitar:

• Denunciar o contrato pagando ao arrendatário uma indemnização

equivalente a cinco anos de renda, em função do valor médio das

propostas formuladas pelas partes.

• Atualizar a renda de acordo com o valor tributário do imóvel, tendo como

limite máximo o valor anual correspondente a 1/15, e o contrato passa a

ser de prazo certo de cinco anos.


• Não se conformando com a atualização o arrendatário tem a

possibilidade de denunciar o contrato sendo certo que a denúncia

produz efeitos no prazo de dois meses, devendo o arrendado ser

desocupado e entregue ao senhorio no prazo de 30 dias.


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Situações Especiais Socialmente protegidas

Ao arrendatário é lícito invocar algumas situações socialmente protegidas

• Carência económica

• Idade igual ou superior a 65 anos

• Deficiência em grau comprovado de incapacidade superior a 60%


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Carência económica

Invoca e prova que o Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) do seu

agregado familiar é inferior a CINCO vezes a Retribuição Miníma

Nacional Anual (RMNA)

É fixado um período transitório de cinco anos em que a atualização da

renda está limitada:

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• A um máximo de 25% do RABC e tem como limite 1/15 do valor

tributário do imóvel


tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a

1500,00€ mensais.


tributário do imóvel se o RABC do agregado familiar for inferior a

500,00€ mensais.

• .


19

Durante este período transitório de cinco anos é necessário comprovar

anualmente o rendimento ao senhorio, no mês correspondente em que foi

feita a invocação da carência económica, sob pena de não poder mais

beneficiar deste regime de exceção


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• Findo este período transitório de cinco anos o senhorio pode avançar

com a transição do contrato para o NRAU, não podendo nessa altura o

arrendatário invocar as situações socialmente protegidas ( Carência

económica, idade igual ou superior a 65 anos ou incapacidade superior a

60%)

• Na falta de acordo ou no silêncio das partes acerca do tipo e da duração

do contrato este considera-se celebrado por prazo certo do DOIS anos.


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Idade igual ou superior a 65 anos e/ou deficiência com grau

de incapacidade superior a 60%

Invoca e prova que tem 65 anos ou mais ou deficiência com grau de

incapacidade superior a 60%

• O contrato só transita para o NRAU mediante acordo das partes, caso

contrário o contrato manter-se-á como vinculístico

• A renda pode ser atualizada aplicando-se as regras gerais supra

referidas.


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2. Contratos não habitacionais celebrados antes de 05.10.1995

O regime é idêntico ao que evidenciamos para os arrendamentos

habitacionais.

O arrendatário pode invocar as seguintes situações:

• Que no locado existe um estabelecimento comercial aberto ao público e

que é uma microentidade

• Que tem a sua sede no arrendado e é uma associação privada sem fins

lucrativos e declarada de interesse público, nacional ou municipal

• Que o arrendado é uma república de estudantes

….



Nestes casos, salvo acordo em contrário, o arrendatário beneficia de um

período transitório de CINCO anos findo o qual o senhorio pode avançar para

a transição do contrato para o NRAU e é considerado um contrato a prazo

certo de DOIS anos

Durante este período de cinco anos o valor atualizado da renda é

determinado com base no valor tributário do imóvel com o limite de 1/15.

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III. Prazos dos arrendamentos

Os contratos de arrendamento celebrados após a entrada em vigor da

Lei 31/2012 de 14 de Agosto – 12.11.2012 - tiveram alteração quanto

aos prazos

Arrendamentos habitacionais:

• Maior liberdade de negociação quanto à duração do contrato

• Não têm agora prazo mínimo para vigência

• Mantém-se o limite máximo de 30 anos

• No silêncio das partes os contrato consideram-se celebrados pelo prazo

de DOIS anos.


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Arrendamentos não habitacionais:

• Liberdade negocial quanto à duração

• Se as partes não acordarem quanto à duração em contrário,

supletivamente considera-se o contrato celebrado pelo prazo de CINCO

anos

Os prazos de pré-aviso para a oposição à renovação do contrato pelo

senhorio e arrendatário também sofreram alteração existindo agora um

prazo em função da duração do contrato - Art.1097º CC


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IV. Despejo por falta de pagamento de rendas

• O senhorio passa a poder resolver o contrato de arrendamento após

DOIS meses em que o arrendatário não pague ou se constitua em mora

• O direito resolução pode ser judicial ou extrajudicial

O direito à resolução judicial caduca se o arrendatário até ao fim do prazo

para a contestação depositar as somas devidas acrescidas de 50%

O arrendatário só pode recorrer a este procedimento uma vez em cada

contrato


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A resolução extrajudicial (desde 2006)

• É efectuada por comunicação, nos termos do art. 9º da Lei 31/2012 de

14 de Agosto

• Pode recorrer-se a esta fórmula:

em caso de mora por período superior a dois meses no

pagamento das rendas,

em caso de mora superior a oito dias no pagamento de rendas

mais de quatro vezes seguidas ou interpoladas num período de

um ano,

em caso de oposição pelo arrendatário a obras ordenadas por

autoridade pública


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Fica sem efeito a resolução se o arrendatário no mês seguinte à

comunicação o arrendatário proceder ao pagamento das quantias em

dívida acrescidas de 50%, porém só pode recorrer a este expediente

um única vez em cada contrato


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V. Procedimento Especial de Despejo – Lei 31/2012 de 14 de Agosto e DL 1/2013 de 07 de Janeiro

A Lei 31/2012 de 14.08 criou um novo PROCEDIMENTO ESPECIAL DE

DESPEJO

O DL 1/2013 consagrou o regime do Balcão Nacional de Arrendamento –

BNA – cuja plataforma informática se encontra no site www.bna.mj.pt

O procedimento veio simplificar e tornar mais expedita a desocupação

do locado e respectiva entrega ao senhorio.


http://www.bna.mj.pt/

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Tem aplicação nas seguintes situações:

Cessação do contrato por revogação, caducidade, oposição à renovação,

denúncia livre pelo senhorio

Resolução do contrato nos casos de não pagamento da renda por mais de

dois meses.

Denúncia para habitação própria ou de descendentes em 1º grau


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Denúncia no caso de demolição ou realização de obras profundas

Denúncia pelo arrendatário decorrido 1/3 do prazo de duração inicial,

quando o senhorio queira impedir a renovação do contrato

Denúncia pelo arrendatário em virtude de não aceitar a transição para

o NRAU e a atualização de renda, caso este não desocupe o arrendado

na data prevista

Pré requisito para recurso ao Procedimento Especial de Despejo

Imposto de selo liquidado


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Fases do Procedimento Especial de Despejo:

Pedido de despejo no BNA com um dos fundamento referidos

comprovados

O BNA notifica o arrendatário para desocupar o locado e, se for o caso,

pagar a quantia em dívida OU deduzir oposição OU requerer o diferimento

da desocupação do arrendado

Se o arrendatário não deduz oposição:

O BNA emite um Título de Desocupação, que será diligenciado por

agente de execução, notário ou oficial de justiça


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Só haverá intervenção do tribunal se for necessária autorização para

entada no domicilio do arrendatário, quando este não desocupe o locado

voluntariamente.

Se o arrendatário deduz oposição:

o É aberto um processo especial urgente, o arrendatário paga a taxa

de justiça devida e uma caução no valor das rendas e outros

encargos em dívida com o limite de máximo de seis rendas

o Deduzida a oposição o juiz, caso não conheça de alguma excepção

ou nulidade ou do mérito da causa, ordena a notificação das partes

da data da audiência.



Impugnação do título de desocupação do locado

• Fundamentação na violação das regras de comunicação e de

notificação a observar pelo BNA – Arts. 9º e 10º e 15º-D da Lei 31/2012 de

14 de Agosto

• Apresentada ao juiz do tribunal da situação do locado no prazo de

10 dias a contar da deslocação ao locado do agente de execução,

notário ou oficial de justiça ao locado para a sua desocupação, ou

do momento em que o arrendatário toma conhecimento de ter sido

efectuada a desocupação, com junção de prova


• O requerido é notificado para em 10 dias se opor à impugnação e

oferecer prova

• Efeito meramente devolutivo, pelo que não suspende a desocupação, o

que só se pode conseguir pela via do diferimento da desocupação por

razões sociais imperiosas


VI. Reabilitação Urbana

Regulada pela Lei 32/2012 de 14 de Agosto, que alterou o DL 307/2009 de

23 de Outubro

Possibilidade de denúncia do contrato, nos arrendamentos para

habitação, para o senhorio proceder à demolição ou à realização de obras

profundas - Arts. 1001º e 1103º CC –

Passa a ser realizada por mera comunicação remetida ao

arrendatário com antecedência não inferior a SEIS meses sobre a

data pretendida para a desocupação Desjudicialização

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Obrigações do senhorio:

pagar uma indemnização correspondente a um ano de rendas e

em alternativa

Garantir o alojamento do arrendatário em condições análogas às que

este detinha, quer no que se refere ao local, quer ao valor da

renda e demais encargos

30 dias para obter acordo ou, na sua falta, pagamento da indemnização

neste prazo.


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Não início das obras no prazo de seis meses seguintes à

desocupação por motivo imputável ao senhorio

Obrigação de pagar uma indemnização ao arrendatário no valor

de 10 anos de renda


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Contratos de arrendamento habitacionais anteriores a 19.11.1990

A denúncia opera por mera comunicação ao arrendatário,

porém se o arrendatário tiver mais de 65 anos ou deficiência

com grau superior a 60%, na falta de acordo o senhorio é

obrigado a realojar o arrendatário em condições análogas às

que detinha

Nos contratos de arrendamento não habitacionais anteriores a

05.10.1995 não existe regime especial.


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OBRIGADA PELA ATENÇÃO DISPENSADA

Luísa Lopes


sessão de esclarecimento sobre a nova lei das rendas

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