UNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORAUNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORAUNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORAUNIVERSIDADE FEDERAL DE JUIZ DE FORA ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

FACULDADE DE ENGENHARIAFACULDADE DE ENGENHARIAFACULDADE DE ENGENHARIAFACULDADE DE ENGENHARIA DEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVILDEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVILDEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVILDEPARTAMENTO DE CONSTRUAO CIVIL

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PROFESSORPROFESSORPROFESSORPROFESSOR

MARIO NALON DE QUEIROZMARIO NALON DE QUEIROZMARIO NALON DE QUEIROZMARIO NALON DE QUEIROZ 2001

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NDICE

1. A indstria da Construo Civil ................................................................................7

1.1 - Conceito ...........................................................................................................7 1.2 - Planejamento, Programao e Controle ...........................................................8 1.3 - Conceituaes: projeto; obra; servios e etapas construtivas ........................10

2. O Plano de Contas na Construo Civil ...............................................................14

2.1 - O que o Plano de Contas ............................................................................14 2.2 - Operacionalizao do Plano de Contas .........................................................15 2.3 - Estrutura do Plano de Contas - exemplo .......................................................16

3. Os Custos na Construo Civil ...............................................................................26

3.1 - Custo, Preo e Valor ......................................................................................26 3.2 - Classificaes dos Custos ..............................................................................27 (a) - Custos quanto identificao com o produto .................................................27

(b) - Custos quanto variao do volume do produto ............................................30

4. Modalidades ou Regimes de Contrataes ................................................................31

4.1 - Contratos a Preo Fixo por Valor Global .......................................................32 4.2 - Contratos a Preo Fixo Por Valores Unitrios..................................................34

4.3 - Administrao a Preo de Custo / Administrao .........................................35 4.4 - Arranjos mistos de contrataes ......................................................................38

5. Oramentao .............................................................................................................39

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5.1 - Oramentos quanto ao nvel de detalhamento ...............................................39 5.2 - Oramentos quanto ao grau de preciso .........................................................40

(a) - Oramentos Estimativos ou Aproximados .....................................................40 (a.1) - Oramentos baseados no C.U.B. .................................................................40 (a.2) - Oramentos baseados na NBR 12721 (antiga NB140) ................................41 (a.3) - Oramentos pelo custo dos itens principais .................................................42

(b) - Oramentos Firmes - Generalidades ...............................................................42 5.3 - Metodologia de Elaborao de Oramentos Firmes ......................................43

6. Programaes de Prazos e de Recursos ..................................................................53

6.1 - Programao de Prazos ....................................................................................53 6.2 - Programao de Recursos ..............................................................................54

7. Seleo e Contratao de Obras ..............................................................................58

7.1 - Obras Particulares ...........................................................................................58 Condomnio .....................................................................................................59 Incorporao imobiliria ................................................................................60 7.2 - Obras Pblicas - Licitaes .............................................................................63

8. O Contrato de Construo ......................................................................................68

8.1 - Conceituao ..................................................................................................68 8.2 - Clusulas indispensveis ...............................................................................69 8.3 - Requisitos de qualidade dos contratos de construo ...................................70 8.4 - Termos Aditivos Contratuais ..........................................................................71 8.5 - O Registro de Ocorrncias.................................................................................71 8.6 - A elaborao de contratos ..............................................................................72 8.6.1 - Diretrizes Contratuais ..................................................................................72 8.6.2 - A redao dos Contratos de Construo .....................................................73

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9. As Especificaes Tcnicas ......................................................................................79

9.1 - Consideraes Gerais .....................................................................................79 9.2 - Especificaes de Materiais e de Servios .....................................................80 9.2.1 - Especificaes de Materiais ........................................................................80

9.2.2 - Especificaes de Servios .........................................................................83 9.3 - A elaborao das Especificaes Tcnicas ....................................................84

10. O Controle de Obras ...............................................................................................86

10.1 - Generalidades ..............................................................................................86 10.2 - Instrumentos de Controle ............................................................................87

11. Bibliografia ..............................................................................................................92

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O objetivo destas notas fornecer aos alunos da disciplina PROGRAMAO E CONTROLE DE OBRAS um roteiro logicamente organizado para o desenvolvimento do programa em sala de aula, com informaes referenciadas na bibliografia indicada, indispensvel para a construo de um conhecimento bsico do contedo previsto da disciplina.

Mario Nalon de Queiroz Reviso: JANEIRO de 2012

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INTRODUO

A grande responsabilidade do engenheiro que se prope a atuar no setor da Construo Civil aprofundar-se sempre, e cada vez mais, no conhecimento das caractersticas particulares desse setor da engenharia. Esse constitui o caminho pelo qual se adquirir uma slida condio de acompanhar o avano tecnolgico, to necessrio dentro do atual quadro em que se encontra esse setor de atividade no Brasil e principalmente considerando-se o contexto ambiental do nosso planeta.

A criatividade para superar dificuldades tcnicas e administrativas que se nos apresentam no trabalho dirio um desafio a ser vencido. A administrao dos grupos de trabalho e a convivncia com operrios mal remunerados e deficientemente capacitados so tarefas que exigem muito mais que uma mera formao tcnica.

O objetivo primrio do setor tcnico atual a busca da condio de Sustentabilidade, incorporada na Responsabilidade Social. O xito passa necessariamente pelo conhecimento das Cincias Humanas e principalmente pelo desenvolvimento da sensibilidade para identificar e promover a soluo de problemas ambientais, sociais e humanos, nem sempre to visveis e perceptveis ao observador despreparado ou desatento.

O progresso tcnico e principalmente social das comunidades e da humanidade em geral acontece somente atravs da cooperao mtua entre os seres, sejam eles escolarizados ou no, bem ou mal capacitados, e, nesse processo, cabe aos mais privilegiados a responsabilidade da cooperao maior.

queles que esperam passivamente viver dias melhores, dizem os sbios desde a antiguidade, que dias melhores tm que ser conquistados, construdos; e isto s se consegue com seriedade, senso de responsabilidade, muito empenho e esforo de cada um.

O conhecimento tcnico continuar sendo sempre o fator que propulsiona o progresso material da vida humana. ele que, aliado a outros valores humanos, como os princpios ticos, por exemplo, determinar os vitoriosos no mercado de trabalho to competitivo que estamos testemunhando nestes tempos.

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1. A INDSTRIA DA CONSTRUO CIVIL

1.1. CONCEITO

Chamamos de Construo Civil ao conjunto de atividades, no campo da engenharia, cuja finalidade a realizao material e intencional de planos do homem para, segundo suas necessidades, adaptar a natureza a si ou adaptar-se a ela, atravs de obras de construo.

A Construo Civil possui caractersticas particularizadas, que a tornam bastante diversa dos outros ramos industriais, que podemos chamar de indstria em geral.

A indstria em geral pode ser vista como atividade que se divide em trs grupos de naturezas distintas, conforme apresentamos:

indstria extrativa

indstria de transformao

indstria de fabricao

A Construo Civil, alm da diversidade enorme e da complexidade de suas atividades, no se identifica integralmente com um dos grupos acima, tendo como caractersticas fundamentais:

ATIVIDADE DE CARTER ARTESANAL / ATRASADA TECNOLOGICAMENTE

NO FABRICA PRODUTOS EM SRIE

ATIVIDADE NMADE E AGRESSIVA AO MEIO AMBIENTE

ALTA ROTATIVIDADE DA MO-DE-OBRA

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- BAIXO NVEL DE QUALIFICAO DA MO-DE-OBRA

- BAIXA REMUNERAO DA MO-DE-OBRA

- ATIVIDADE INSALUBRE E RESISTENTE A MUDANAS

ALTA DEMANDA DE PRODUTOS DE INMERAS INDSTRIAS

RELATIVA IMPRECISO NAS PREVISES DE RESULTADOS FINAIS

Estas caractersticas tpicas da construo civil, isoladas ou combinadas, justificam a necessidade do desenvolvimento das tarefas de Planejamento, de Programao e de Controle dos empreendimentos de engenharia, o GERENCIAMENTO DE PROJETOS.

1.2. PLANEJAMENTO, PROGRAMAO E CONTROLE

1.2.1. PLANEJAMENTO

Atividade essencial aos empreendimentos, a qual desenvolvida desde antes de seu incio at sua finalizao, assumindo formas e denominaes diferentes conforme o conjunto de tarefas desenvolvidas nas suas etapas. Ocupa-se do plano geral do Projeto em nvel de macro-viso do mesmo, sem detalhamentos que levem a se perder a viso global do Projeto. Elabora-se, nesta fase, um plano inicial, lgico e racional, com base nos dados relativos ao Projeto, chamado Plano Mestre da obra, cuja consolidao se d aproximadamente aos 30% do Projeto executado, e que contm em seu escopo elementos tais como:

Dimenses globais do projeto Sistema construtivo e as necessidades envolvidas

Dimensionamento geral dos insumos (mat., m.d.o., equip. e ferram.) Prazo global estimado

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Valor global estimado

Outros parmetros especficos do projeto

O Planejamento tem um carter dinmico, e normalmente utilizado para adaptar o Plano Mestre, quando de sua consolidao s necessidades ou convenincias. Assim, o planejamento se encerra somente ao final do empreendimento, pois at a ltima tarefa deve ser planejada.

1.2.2. PROGRAMAO

Como parte integrante do planejamento, corresponde s atividades de desenvolvimento de detalhamento dos eventos para o cumprimento do Plano Mestre. Define basicamente como, quando e com que recursos qualitativos e quantitativos a construo ser executada. o planejamento em nvel de micro-viso, onde os possveis lapsos ou desvios de prazos e custos provoquem menor impacto, pois os intervalos de tempo e os recursos financeiros enfocados so bastante menores. Fazem parte das responsabilidades da programao, entre outras:

- Previso detalhada de prazos, custos e distribuio de recursos - Preparao de contratos e especificaes tcnicas - Preparao de programas de suprimentos e desembolsos - O acompanhamento da evoluo da obra - Anlise dos progressos alcanados - Comparao dos resultados obtidos com as metas iniciais - Anlise dos resultados das comparaes - Sugestes de medidas corretivas, quando necessrio - Realimentao do sistema com os resultados coletados - Auxlio nas reprogramaes ou nos replanejamentos

1.2.3. CONTROLE

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O sistema Planejamento/Controle pode ser representado de maneira resumida pelo ciclo seqencial de quatro etapas que se repetem:

Medies peridicas, tendo-se em vista as previses originais

Comparaes entre previsto e (real) medido; Anlise das variaes entre previsto e executado;

Concluses e tomadas de medidas corretivas, se necessrio.

O Controle tem, ento, objetivos claramente definidos, tendo como ponto de partida o acompanhamento dirio da execuo dos servio, com foco na produtividade e nos custos:

Apurao de prazos e custos, comparando-os com os previstos; Tomada de decises em caso de haver desvios de prazos e custos; Realimentar o sistema com os novos dados obtidos de custo, prazo e

produtividade. Quanto mais racional e rigoroso o Sistema de Controle, maior segurana e

confiabilidade nas programaes fsica e financeira e maior progresso nos ndices de produtividade e reduo das perdas, melhorando os custos reais.

Finalmente, importante o entendimento de que planejamento, programao e controle so atividades interligadas e interdependentes e no se desenvolvem seqencialmente, mas se sobrepem no tempo. No h, portanto, sentido em se pensar no desenvolvimento de uma s delas sem as outras.

1.3 CONCEITUAES

1.3.1 PROJETO

Podemos dizer que, genericamente, projeto a concretizao de uma idia concebida, fundamentada em parmetros pr-estabelecidos e organizada segundo planos ou passos concretos e racionalizados, que concorrem para a realizao daquele objetivo

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original. Esse objetivo pode ser tanto a implantao de uma indstria, de um conjunto habitacional, de um shopping center, uma via de transporte quanto um plano a se concretizar, como a obteno do ttulo de mestre em uma determinada especialidade.

Dentro dessa viso Projeto (grafado com inicial maiscula) , portanto, sinnimo de empreendimento e passa por duas fases bsicas: concepo e construo.

Na engenharia, o empreendimento tem sua fase de concepo descrita e ordenada em desenhos, plantas, memoriais descritivos, especificaes tcnicas, oramentos, cronogramas, maquetes ou modelos reduzidos e outros elementos e detalhes complementares (que usaremos a grafia projeto, com inicial minscula, para diferenciao). Nesta fase o projeto passa por processos bastante distintos que envolvem como atividades principais:

Estudos de viabilidade tcnico-econmica - EVTE

Estudos preliminares ou projeto preliminar Desenvolvimento do projeto-base ou projeto bsico Desenvolvimento do projeto definitivo Desenvolvimento do projeto executivo

1.3.2 A OBRA

A fase de construo, execuo ou produo, que se segue logo que se tem o desenvolvimento do projeto executivo a da construo, cuja atividade principal a de tornar concretos os planos pr-estabelecidos constantes dos desenhos e plantas, obedecendo-se as especificaes, detalhes, memoriais, cronogramas, previses de prazos e de custos e buscando-se um bom padro de qualidade nos resultados finais do produto. A esta atividade chama-se comumente obra.

A obra , portanto, o conjunto de atividades de construo, com emprego de materiais, mo-de-obra especializada, ferramentas e equipamentos especficos, desenvolvido no espao fsico denominado canteiro de obras, planejado racionalmente

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para possibilitar a materializao daquele projeto especfico, conforme os parmetros estabelecidos.

A construo ou obra tambm passa por duas etapas: o planejamento da construo e a construo propriamente dita. A obra ento uma das fases do Projeto.

1.3.3 SERVIOS (DE OBRAS)

So as tarefas ou atividades mnimas e isoladas que geram produtos ou resultados mnimos e auxiliares a outros. Podem ser citados, como exemplos:

- execuo de contra-piso para receber a pavimentao final de acabamento - desforma de estrutura de concreto - preparo da argamassa de rebocos e outras, etc.

1.3.4 ETAPAS CONSTRUTIVAS

So os conjuntos de servios de obra, interdependentes e que se complementam definindo elementos que do caractersticas definitivas obra, os quais, depois de concludos, permitem o incio de uma nova etapa construtiva. As etapas construtivas vo se desenvolvendo e se complementando at a concretizao do projeto. Este o caso da superestrutura, composta de servios como forma (corte, montagem e colocao), armao (corte, montagem e colocao), concretagem (lanamento e cura) e desforma, etapa esta que somente pode ser executada aps o trmino parcial ou total da infra estrutura. Tambm as alvenarias constituem uma etapa construtiva que poder ser comeada aps terminada a estrutura onde ela se apia, e apenas aps acabada poder ter incio a etapa construtiva seguinte, os revestimentos.

Em uma obra de edificao, as etapas construtivas mais comuns, salvo o caso de edificaes especiais, podem ser conforme relacionadas a seguir:

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1. SERVIOS PRELIMINARES 2. INSTALAO E LOCAO DA OBRA 3. INFRAESTRUTURA ou FUNDAES 4. SUPERESTRUTURA, SUPRA ESTRUTURA ou ESTRUTURA

5. ALVENARIA 6. TRATAMENTOS TRMICOS,ACSTICOS E IMPERMEABILIZAES 7. COBERTURA

8. INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE 9. INSTALAES HIDRO-SANITRIAS 10. APARELHOS E METAIS SANITRIOS 11. ESQUADRIAS 12. REVESTIMENTOS DE PAREDES

13. REVESTIMENTOS DE PISOS OU PAVIMENTAES 14. FERRAGENS

15. VIDROS 16. PINTURA 17. PAISAGISMO 18. INSTALAES MECNICAS 19. TESTES 20. DIVERSOS

21. LIMPEZAS

indispensvel um conhecimento consistente das etapas construtivas de uma obra e de seus servios componentes para o bom desenvolvimento da programao e do controle das obras, pois ele permite ao engenheiro trabalhar com mais fluncia e segurana as atividades de oramentao, elaborao de cronogramas fsico, de compras e de desembolso e no acompanhamento de obras, to importante para o controle dos resultados desejados.

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2. O PLANO DE CONTAS NA CONSTRUO CIVIL

2.1. O QUE O PLANO DE CONTAS

A complexidade das tarefas envolvidas na construo civil, como tambm a imensa variedade dos insumos, trazem certo grau de dificuldade a vrias atividades relacionadas. Sabemos que a atividade primordial o Planejamento e que ele exige, como condio essencial a organizao. Como o Planejamento necessariamente ligado s atividades de Programao e de Controle, estas ltimas tambm carecem da organizao tanto quanto a primeira. A construo uma atividade que deve ser muito bem caracterizada quanto aos seus insumos (materiais, mo-de-obra, equipamentos e ferramentas). Por isso a necessidade de um plano discriminativo e que vise tambm organizar as vrias fases de implantao dos projetos e, ao mesmo tempo, englobando tudo que afete diretamente a construo. A essa organizao chamamos Plano de Contas.

O Plano de Contas deve ser bem estruturado e suficientemente detalhado e adaptado realidade de cada empresa, dependendo das diversas orientaes de operao. O ideal que se tenha um Plano de Contas que atenda a cada categoria ou grupo de obra conforme sua natureza, como obras residenciais, comerciais, industriais, rodovirias, ferrovirias, etc.

No Plano de Contas tem-se a obra discriminada em suas etapas construtivas e estas so sub divididas nos servios que as compem, e as possveis variedades desse servios. As sub divises podero ainda apresentar ramificaes mais detalhadas, conforme se deseje ser mais ou menos especfico no planejamento, na programao e no controle. Na utilizao do Plano de Contas cada projeto ter um nmero ou cdigo que passar a identific-lo. Cada etapa construtiva tambm passar a ser identificada por um cdigo numrico chamado Conta e cada servio da etapa ser identificado com outro cdigo numrico denominado Sub-conta, a qual poder ainda se subdividir at limites razoveis ou racionais de detalhamento.

2.2 OPERACIONALIZAO DO PLANO DE CONTAS

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Em virtude do constante surgimento de novas tcnicas construtivas, novos materiais, mudanas e evolues nos critrios de apropriaes, oramentao, planejamento, etc, o Plano de Contas uma estrutura dinmica, obrigando-se a constantes atualizaes.

A finalidade da implantao do Plano de Contas a unificao de informaes oriundas e destinadas aos diversos setores da empresa, de tal sorte que haja uma uniformidade na linguagem quanto s informaes sobre os servios de obra e as etapas construtivas.

Os cdigos de contas e subcontas so como que "gavetas" de um arquivo que guardam todos os dados dos servios, podendo-se assim comparar o Plano de Contas a um grande "gaveteiro" a ser utilizado por toda a empresa com grande facilidade.

Utiliza-se a codificao do Plano de Contas desde os primeiros passos do planejamento at as apropriaes finais da obra e anlises de resultados. Assim, os oramentos, as previses financeiras, relatrios finais de custos e prazos e a utilizaes de custos apropriados em futuros projetos tero como base organizacional o Plano de Contas.

A partir do momento que o setor de produo (obra) identifica, com os cdigos de conta e subconta, atravs de carimbo prprio a destinao de um insumo dentro da obra e envia o documento a outros setores, todo o processo segue seu curso normal at seu fechamento final, desde que se adotem rotinas de procedimento anlogo nos demais setores da empresa onde vo tramitar os documentos carimbados e codificados pela obra.

O Plano de Contas, corretamente utilizado, traz uma srie de vantagens para a empresa que o adota, tais como:

(a) O "abrir de portas" para a organizao do planejamento, da programao e do controle das obras;

(b) O plano bem elaborado e bem operacionalizado, alm de facilitar e sistematizar o trabalho de oramentao, importante na administrao pois indicativo para a tomada de atitudes na correo dos desvios de resultados de custos de servios;

(c) Permite uniformizao de linguagem entre os diversos setores da empresa; (d) Os resultados de dados obtidos ao final da obra proporcionam segurana de

utilizao dos ndices para realimentao do planejamento; (e) Mantm informaes codificadas e sigilosas dentro da empresa

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2.3 ESTRUTURA DO PLANO DE CONTAS

Passamos a apresentar um exemplo de Plano de Contas esclarecendo que se trata de plano especfico para obras de edificaes residenciais ou comerciais. importante ressaltar que os planos so elaborados dentro de cada empresa para atender suas prprias necessidades, e segundo a poltica e a filosofia administrativa de cada uma. Portanto no se pode esperar que as empresas mantenham alguma similaridade entre si, quando se trata de um assunto particular interno e sigiloso.

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Conta Servios Principais - Etapas construtivas _______________________________________________________________

01 Projetos 02 Estudos dos solos 03 Anlise de custos 04 Cpias e reprodues 05 Instalaes provisrias / Servios preliminares 06 Equipamentos e ferramentas 07 Transportes e carretos 08 Impostos e taxas 09 Manuteno de escritrio da obra 10 Movimentos de terra 11 Infra estrutura 12 Super estrutura 13 Alvenaria 14 Instalaes eltricas e telefnicas 15 Instalaes hidrulicas e sanitrias 16 Instalaes mecnicas 17 Coberturas 18 Tratamentos 19 Esquadrias

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20 Revestimentos 21 Pavimentaes 22 Rodaps 23 Soleiras 24 Peitoris 25 Ferragens 26 Pinturas 27 Vidros 28 Aparelhos 29 Ligaes definitivas 30 Urbanizao, paisagismo e complementos 31 Limpezas 32 Diversos

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Conta / Sub-conta Servios _______________________________________________________________

001 - PROJETOS 1. Arquitetura 2. Estrutural 3. Instalaes eltrica e telefnica 4. Instalaes hidro-sanitrias e de incndio 5. Plantas para marketing 6. Maquetes 7. Paisagismo 8. Ar condicionado 9. Complementos

002 - ESTUDOS DOS SOLOS 1. Sondagens 2. Servios de Topografia 3. Aerofotogrametria

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4. Aspectos geolgicos

003 - ANLISE DE CUSTOS 1. Estudos de Viabilidade 2. Avaliaes 3. Acessoria e acompanhamento de custos 4. Oramentos e cronogramas 5. Quadros da NBR 12721 6. Pedidos de financiamentos

004 - CPIAS E REPRODUES 1. Cpias heliogrficas 2. Cpias xerogrficas 3. Cpias copiativas 4. Fotografias para marketing 5. Fotografias tcnicas e de histrico

005 - INSTALAES PROVISRIAS / SERVIOS PRELIMINARES 1. Depsitos 2. Escritrios 3. Sanitrios e vestirios 4. Refeitrios e alojamentos 5. Tapumes 6. Placas de obra 7. Demolies e remoes de entulhos 8. Instalaes eltrica e de telefone 9. Instalaes hidro-sanitrias 10. Materiais de segurana 11. Stand de vendas 12. Locao da obra 13. Materiais de primeiros socorros 14. Controles tecnolgicos 15. Administrao da obra

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006 - EQUIPAMENTOS E FERRAMENTAS 1. Equipamentos 2. Ferramentas 3. Aluguis de equipamentos

007 - TRANSPORTES E CARRETOS 1. Fretes 2. Remoo de entulhos 3. Carga e descarga de materiais

008 - IMPOSTOS E TAXAS 1. Licenas 2. Taxas 3. Registros 4. Seguros 5. Impostos 6. Multas 7. Certides

009 - ESCRITRIO DA OBRA 1. Manuteno 2. Transportes 3. Despesas telefnicas 4. Limpezas

010 - MOVIMENTOS DE TERRA 1. Terraplenagem (cortes/aterros) 2. Drenagens 3. Muros de conteno 4. Rebaixamento de lenol fretico 5. Escoramentos 6. Desmatamentos e capinas 7. Remoo de material orgnico do solo 8. Transportes

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011 - INFRA-ESTRUTURA 1. Tubules a cu aberto 2. Tubules pneumticos 3. Estacas metlicas 4. Estacas pr-moldadas de concreto 5. Estacas moldadas "in loco" 6. Blocos de fundao 7. Sapatas armadas 8. Fundao armada corrida 9. Fundao corrida em concreto ciclpico 10. Blocos de coroamento de estacas 11. Cintas de travamento horizontal

012 - SUPER-ESTRUTURA 1. Armao 2. Formas de madeira 3. Formas metlicas 4. Escoras de madeira 5. Escoras metlicas 6. Concreto preparado na obra 7. Concreto usinado 8. Diversos

013 - ALVENARIAS 1. Lajotas de cermica 2. Tijolos cermicos macios 3. Concreto celular (leve) 4. Placas pr-moldadas 5. Tijolos de vidro 6. Elementos vazados 7. Blocos de concreto 8. Alvenarias especiais

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014 - INSTALAES ELTRICAS E DE TELEFONE

015 - INSTALAES HIRULICAS E SANITRIAS

016 - INSTALAES MECNICAS 1. Ar condicionado 2. Aquecedores centrais 3. Elevadores 4. Monta-cargas 5. Escadas rolantes 6. Instalaes de gs 7. Pra-raios 8. Antena 9. Exausto mecnica 10. Instalaes contra incndio

017 - COBERTURAS 1. Madeiramento 2. Estruturas metlicas 3. Telhas cermicas coloniais 4. Telhas cermicas francesas 5. Telhas de fibro-cimento 6. Telhas metlicas 7. Acessrios de fixao 8. Acessrios de vedao e arremates

018 - TRATAMENTOS 1. Laje impermeabilizante (contra-piso) 2. Impermeabilizaes 3. Proteo trmica 4. Proteo acstica 5. Juntas de dilatao

019 - ESQUADRIAS

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1. Janelas de madeira 2. Janelas de ferro 3. Janelas de alumnio 4. Janelas de PVC 5. Portas de madeira internas 6. Portas de madeira externas 7. Portas de ferro 8. Portas de alumnio 9. Portas de ao 10. Portas corta-fogo 11. Guarda-corpos e corrimos 12. Gradis

020 - REVESTIMENTOS 1. Argamassas 2. Azulejos 3. Cermicas 4. Lambris 5. Pastilhas 6. Mrmores 7. Granitos 8. Pedras decorativas 9. Laminados 10. Papis de parede 11. Especiais

021 - PAVIMENTAES 1. Enchimentos e regularizaes 2. Cimentaes 3. Tacos de madeira 4. Tbuas corridas 5. Cermicas 6. Mrmores 7. Granitos

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8. Pedras 9. Materiais txteis 10. Vinlicos 11. Laminados 12. Emborrachados 13. Decks de madeira 14. Diversos (marmorites, venezianos, etc) 15. Parquets

022 - RODAPS 1. Cimentados / marmorites 2. Madeira 3. Cermica 4. Mrmore 5. Granito 6. Pedra 7. Especiais

023 - SOLEIRAS 1. Cimentados / marmorite 2. Mrmore 3. Granito 4. Madeira 5. Cermica 6. Alumnio 7. Pedra

024 - PEITORIS 1. Cimentados /marmorite 2. Mrmore 3. Granito 4. Madeira 5. Cermica 6. Pedra

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025 - FERRAGENS 1. Fechaduras 2. Dobradias 3. Fechos e trincos 4. Acessrios

026 - PINTURAS 1. Emassamento PVA paredes internas 2. Emassamento acrlico paredes internas 3. Pintura PVA interna 4. Pintura acrlica interna 5. Pintura PVA externa 6. Pintura acrlica externa 7. Emassamento a leo - esquadrias de madeira 8. Pintura a leo - esquadrias de madeira 9. Fundo anti-corrosivo - esquadrias de ferro 10. Pintura a leo - esquadrias de ferro 11. Verniz em esquadrias de madeira

027 - VIDROS 1. Liso cristal 2. Fantasia 3. Aramado 4. Fum liso 5. Bronze liso 6. Coloridos 7. Temperados

028 - APARELHOS 1. Louas 2. Metais 3. Bancadas

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029 - LIGAES DEFINITIVAS 1. Luz e telefone 2. gua e esgoto 3. Gs

030 - URBANIZAO, PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 1. Interfones 2. Alarmes 3. Saunas 4. Iluminao externa 5. Sistema de irrigao 6. Jardins 7. Diversos

031 - LIMPEZAS (servio terceirizado) 1. Materiais 2. Sub empreitada

032 - DIVERSOS 1. Piscinas 2. Play graounds 3. Solrios 4. Sintekos 5. Luminrias diversas

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3. OS CUSTOS NA CONSTRUO CIVIL

Desde a antiguidade o homem sempre teve a preocupao de, antes de realizar qualquer tarefa ou servio, calcular qual seria o custo de tal empreendimento para verificar se teria recursos e outras condies de lev-lo at o final. medida que a convivncia humana foi adquirindo carter mais complexo no campo econmico, financeiro e social, e a competio foi se tornando um obstculo a ser vencido, a necessidade de se fazer previses de custos tornou-se imperativa. No se concebe, nos dias atuais, a execuo de qualquer obra que no tenha sua previso de gastos bem elaborada antes de seu incio. O oramento o instrumento tcnico que fornece o custo do empreendimento antes de seu incio.

Este , portanto, um conhecimento de engenharia que o profissional da rea necessita ter familiaridade e perfeito domnio.

3.1 CUSTO, PREO E VALOR

Embora sejam freqentemente usadas de maneira indistinta, essas grandezas que compem a estrutura da elaborao de oramentos encerram conceitos distintos e que devem ser considerados.

CUSTO Chamamos de custo a importncia financeira ou qualquer outro tipo de esforo necessrio de ser empregado na produo de um bem ou produto, seja este material ou no. Por exemplo, a importncia gasta com materiais, mo-de-obra, etc para se fabricar um par de calados ou o esforo e o emprego de recursos financeiros para a obteno do ttulo de mestre em determinada especialidade.

PREO A importncia financeira ou outro tipo de esforo necessrio para se adquirir determinado bem ou produto chama-se preo. Adquirir determinado bem significa em que o bem j esteja sendo produzido ou pronto e que j houve um custo de produo, o que nos leva a concluir que Preo e Custo so importncias diferentes teoricamente. O

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Preo normalmente corresponde ao Custo acrescentado de uma importncia que podemos chamar de lucro. Lembramos que as duas grandezas, apesar de seus conceitos aparentemente fceis e distintos de serem assimilados, apresentam uma certa relatividade face a quem seja o produtor e o adquirente do bem em questo. Para exemplificar, citamos o caso do revendedor de sapatos, que compra o produto do fabricante por um preo ( referente ao fabricante ) e o vende por um outro preo ( referente ao revendedor ) , mas o preo de aquisio para o revendedor pode ser considerado como um custo. Por esse motivo que sabemos que um produto chega ao consumidor final por um preo to mais elevado quantos forem os intermedirios no caminho produtor/consumidor.

VALOR - O Conceito desta grandeza nem sempre objetivamente claro e definido, pois est ligado a condies subjetivas como necessidade, utilidade, benefcios que o bem pode trazer ao adquirente, etc. O que valeria mais durante o inverno, uma roupa de l ou de linho? O que valeria mais durante o vero, um aquecedor de ambientes ou um refrigerador? O valor de bens e produtos regido pela lei de oferta e procura presente no regime capitalista.

Uma constatao que podemos fazer a essa altura a de que a engenharia muito mais envolvida com os custos e preos do que com os valores de bens. H certa necessidade de especializao dentro da engenharia, para se trabalhar com valores de bens (engenharia de avaliaes). O trabalho de oramentao para as obras de edificaes se restringe determinao dos custos de produo de cada servio, cada etapa construtiva e do custo global da obra.

3.2.CLASSIFICAO DOS CUSTOS

(a) Custos quanto identificao com o produto

Custos Diretos - Este grupo de custos composto por aqueles que se identificam diretamente com o produto. So utilizados na sua composio, ficando a ele incorporado, mesmo que no fisicamente. o caso de materiais de consumo como tijolos, cimento,

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areia, brita, tintas, vidros, cal, etc, mo-de-obra de pedreiros, serventes, armadores, carpinteiros, etc e seus encargos trabalhistas e etc.

Custos Indiretos - Utilizando-se o raciocnio anterior, os custos indiretos so os gerados por elementos que so auxiliares na execuo dos servios, mas no ficam incorporados obra. O conceito dos custos indiretos no obedece a critrios apenas tcnicos, mas envolve outras circunstncias temporais de carter comercial, durante o estabelecimento das diretrizes de negociao das obras, ou seja, o que em uma determinada obra considerado custo indireto, em uma outra pode no ser de interesse consider-lo assim. Existem tambm divergncias entre empresas na determinao de custos indiretos, oriundas da filosofia administrativa ou da poltica comercial adotada por elas. Muito embora haja todas essas polmicas a seu respeito, os custos indiretos esto longe de ser considerados como secundrios ou de pequena importncia, pois exercem influncia representativa nos custos de obras e nos lucros das empresas construtoras.

Por ser um tema polmico e dotado de relativa complexidade, indispensvel um bom conhecimento sobre essa questo atravs de constantes estudos em fontes de pesquisa disponveis.

Importante: Em termos prticos, pode-se dizer que no traz resultados diferentes quando determinados custos so considerados diretos ou indiretos, pois de uma ou de outra forma eles sero incorporados ou s planilhas de custos (diretos) ou includos no BDI benefcios e despesas indiretas. O importante que tais custos sejam efetivamente computados sem omisses no oramento.

Os custos indiretos, para efeito de melhor organizao didtica, se dividem em dois grupos:

1. Custos indiretos locais

So os custos gerados por elementos localizados no canteiro de obras. Como exemplos, temos: engenheiros de obra, mestre-de-obras e outras funes administrativas locais e equipamentos de difcil alocao em uma s obra. Este grupo de custos indiretos so os mais discutidos e causadores de polmicas.

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2. Custos indiretos empresariais (overheads)

Aqueles que ocorrem no escritrio central da construtora e/ou com a administrao geral da empresa (alguns autores usam cham-los custos administrativos ou da administrao central). Estes custos no deixam dvida quanto a sua natureza de custos indiretos. Eles podem ser divididos em 4 grupos por afinidade, conforme se segue.

- Administrativos - so os gerados por despesas com a manuteno do escritrio central da construtora, oficinas, almoxarifados, tais como funcionrios para todas as funes, seus salrios e encargos sociais, materiais de escritrio e outros de consumo, veculos, maquinrios e equipamentos, manutenes normais (limpeza, reparos, etc), depreciaes, aluguis, peridicos e livros, papis diversos, softwares, normas tcnicas, etc.

- Comerciais - os provenientes de todas as atividades do Departamento Comercial da empresa, com marketing, vendas, corretagens, consultorias, etc.

- Tributrios - gerados por obrigaes tributrias da empresa construtora, como despesas cartoriais (emolumentos), impostos (ISSQN, IRPJ, SENAI, SENAC, SEBRAE, COFINS, PIS, etc), anuidades diversas, taxas municipais, estaduais e federais (gua, luz, telefone, etc), alvars, licenas, multas, certides e outras.

- Financeiros - so os custos oriundos de todas as operaes financeiras que os gerem, como, por exemplo, emprstimos bancrios, documentao emitida por entidades financeiras e bancrias, juros diversos para aquisies de maquinrios, preparao de propostas, de licitaes, etc. Um caso especial o chamado custo financeiro, gerado pela perda em conseqncia da defasagem entre a data da medio dos servios e a data do recebimento do pagamento da medio, o qual , por vezes, considerado ilegtimo por muitos rgos pblicos.

(b) - Custos quanto variao do volume do produto

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1. Custos Fixos - Estes custos so aqueles que, dentro de certos limites definidos de demanda produtiva, no variam apesar da variao da demanda de produo. Exemplos: os custos indiretos empresariais (para certos limites de volume total de obras da construtora), os equipamentos de obra (dentro de seus limites mximos de trabalho e da demanda produtiva da obra). At os limites mximos de demanda produtiva que se pode atender com um determinado custo fixo, este se mantm constante, mesmo no trabalhando no limite mximo. Uma vez ultrapassado esse limite, estabelece-se ento nova base produtiva, que gerar um custo fixo diferente, porm constante para o novo limite de demanda.

2. Custos Variveis - So os custos totais (no unitrios) que variam diretamente proporcional variao do volume do produto. o caso dos custos diretos de materiais e de mo-de-obra, custos de taxas e impostos cobrados proporcionalmente ao volume da obra, etc.

3. Custos Semi-variveis - O grupo dos custos semi-variveis representa o maior deles, pois apresentam caractersticas de custos fixos e de custos variveis. Estes so os custos que variam conforme a variao do volume do produto, mas no diretamente proporcional. Os casos mais comuns so os decorrentes de modificaes de projetos, sejam acrscimos ou decrscimos de reas ou de elementos isolados, etc.

4. MODALIDADES OU REGIMES DE CONTRATAES

Os regimes ou modalidades de contrataes so de dois tipos:

A preo fixo (conhecida no Brasil com empreitada)

A preo mvel ou varivel (conhecida como administrao)

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As duas modalidades permitem uma vasta srie de variaes nos seus arranjos contratuais de modo que, ao final, tem-se um verdadeiro leque de arranjos contratuais j consagrados na prtica sem, contudo, perderem as caractersticas de uma ou da outra modalidade. Assim so, por exemplo, os contratos do tipo Turnkey ou Design-build (referido na lei 8.666/93 como empreitada integral), Contratos de Incentivo diversos como, por exemplo, Mximo Garantido Diviso do Economizado e algumas outras variaes menos comuns ainda no Brasil.

Cada modalidade com seus arranjos especficos apresentam, evidentemente, vantagens e desvantagens, alm de riscos, que devem ser analisadas em todos os seus aspectos sempre que a situao envolve a escolha da modalidade contratual. Pode-se afirmar, sem margem de erro, que no existe um contrato perfeito. O contrato sempre apresentar caractersticas favorveis e desfavorveis a ambas as partes envolvidas. A opo pela melhor modalidade varia de caso a caso e se basear nas prioridades, convenincias e/ou necessidades das partes, principalmente do contratante.

Segundo Limmer (1997)

O bom contrato aquele por meio do qual uma obra executada por um preo e condies considerados justos pelas partes contratantes, que permita um lucro ao construtor (visto que o lucro o seu objetivo) cumprindo-se o prazo e o padro de qualidade previstos no contrato.

4.1 CONTRATOS A PREO FIXO POR VALOR GLOBAL

Conhecidos como contratos de empreitada global, empreitada total, contratos a preo firme ou preo certo. O preo fixo pode ser reajustvel ou irreajustvel. O reajustamento no invalida a condio de preo fixo ou firme, pois uma medida de compensao de desvalorizao da moeda nas situaes de instabilidade econmica inflao.

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Princpios Bsicos:

O Contratado executar a obra do Contratante, de acordo com o projeto e as especificaes tcnicas, dentro de um prazo determinado e por um preo global ou total fixo, por ele calculado e ser remunerado mensalmente conforme:

o progresso na execuo dos servios da obra (n parcelas iguais); etapas de servios determinadas; servios previstos em cronograma fsico.

Requisitos indispensveis:

Projeto executivo completo e detalhado Especificaes tcnicas completas

Prazo total de obra e diretrizes de Cronogramas fsico e financeiro

Procedimentos:

O Contratado elabora oramento da obra, baseando-se nas especificaes tcnicas e nos projetos executivos e fornece um preo global para sua execuo, bem como uma proposta de Cronogramas Fsico e Financeiro. Esse preo ser fixo (ou fechado), podendo sofrer reajustamento ou no, conforme condio contratual, e segundo o ndice de reajustamento tambm estipulado em contrato, o que no significa que o preo deixa de ser fixo, como dito anteriormente;

O Contratado, que se responsabiliza tcnica e administrativamente pela obra em todos os seus aspectos, inicia a construo, suprindo-a com todos os insumos necessrios (materiais, mo-de-obra, equipamentos e ferramentas), empregando seus prprios recursos financeiros, adquirindo-os em seu prprio nome e por sua conta exclusiva, sem nenhuma participao imediata do Contratante nas despesas com a obra. Com a finalidade de acompanhar e garantir a boa qualidade dos materiais e dos servios e a obedincia aos projetos e especificaes tcnicas, o

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Contratante indicar um preposto, o fiscal da obra, caso o prprio Contratante no tenha qualificao ou disponibilidade para tal tarefa;

O Contratado se orienta pelo Cronograma Fsico na execuo dos servios, o qual dever ser rigorosamente cumprido dentro de cada perodo programado. Excetuando-se rarssimos casos, o perodo adotado o ms;

Ao final de cada ms, ou outro perodo estipulado em contrato, procede-se aos acertos financeiros relativos ao que foi efetivamente executado. Efetua-se a medio (tarefa conjunta com a fiscalizao da obra) dos servios executados, comparando-os com aqueles previstos no Cronograma Fsico.

Estando os servios executados em conformidade com os da previso do cronograma, o Contratante efetua o pagamento conforme o valor previsto no

Cronograma Financeiro relativo ao perodo. O comprovante de recebimento que compete ao Contratado fornecer ao Contratante ser uma Nota Fiscal de Prestao de Servios com fornecimento de mo-de-obra no valor do total do recebimento. Evidentemente, o pagamento mensal corresponde a duas "parcelas" no explcitas, sendo uma parte do pagamento relativa a ressarcimento do custo direto de produo da obra e outra parte referente ao BDI, parte do qual corresponde remunerao do Contratado.

Em caso de o Contratado no haver executado o total dos servios previstos no Cronograma Fsico, a mesma no far jus ao recebimento previsto, ficando este adiado para a medio seguinte, caso seja cumprida a programao acumulada de servios dos dois perodos;

Os casos de alteraes, voluntrias ou no, em projetos, especificaes e/ou prazos, devero ser acordados em tempo hbil pelas partes, pois trata-se de casos imprevistos e no facilmente compatveis com a natureza rgida desta modalidade de contratao;

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Este o procedimento adotado a cada ms, at o trmino da obra.

O preo global ou fechado fornecido pelo Contratado :

Custo da construo + BDI (benefcios e despesas indiretas)

4.2 CONTRATOS A PREO FIXO POR VALORES UNITRIOS

Princpios Bsicos:

Tambm chamados de Preos Unitrios, constitui uma variao do regime de Empreitada, no a preo global, onde o Contratado fornecer os preos fixos unitrios de cada servio (BDI incluso) por unidade de comprimento, rea, volume, peso, pea, etc, recebendo o pagamento em funo dos quantitativos executados ao final de cada perodo estipulado em contrato, mediante o critrio de medio. Dependendo do volume total dos servios ou do porte da obra e de seu prazo global, poder haver apenas uma nica medio ao final, ou diversas medies peridicas. Trata-se, portanto, de empreitada a preos fixos unitrios de servios na qual o preo global somente ser conhecido aps a execuo da totalidade dos servios, o que difere substancialmente da empreitada a preo global onde este j conhecido previamente.

Requisitos:

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Esta modalidade de contrato pode ser utilizada em obras de caractersticas diversas, sendo o mais comum quando se tem servios com especificaes bem definidas, mas seus quantitativos no so facilmente mensurveis antes de serem bem inspecionados ou executados. o caso, por exemplo, das obras de recuperaes diversas em revestimentos de paredes (cermicos, tijolinhos, pastilhas, argamassas, pedras, laminados, etc) ou de pisos (tacos, cermicos, vinlicos, txteis, laminados, placas diversas, etc), reformas em geral, manutenes, etc.

Logicamente esta modalidade pode tambm ser utilizada em qualquer outra obra em substituio ao preo global apesar de apresentar desvantagens onde se destaca o laborioso e complexo trabalho das medies de tantos itens caractersticos da construo civil.

4.3 ADMINISTRAO A PREO DE CUSTO OU ADMINISTRAO

Princpios Bsicos:

O Contratado executar a obra do Contratante pelo valor que se apurar efetivamente, e ser remunerado pelo servio prestado segundo um percentual (Taxa de Administrao) previamente acordado e fixado em contrato, em relao ao custo efetivo da obra. Pode ser por taxa fixa (valor fixo mensal) ou taxa varivel (em funo do custo efetivo).

Requisitos:

Neste caso pode-se ter ou no os projetos, especificaes tcnicas e cronogramas definidos, pois a natureza do regime de contratao admite tal flexibilidade, conforme verificaremos a seguir.

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Procedimentos:

O Contratado elabora oramento aproximado ou estimado do valor global da obra, baseado na mais provvel forma final do projeto arquitetnico e em uma provvel especificao tcnica de materiais, propondo tambm o prazo total em que a obra dever ser executada, tudo de comum acordo com o Contratante, fornecendo a este uma ordem de grandeza de quanto lhe custar sua obra e em que prazo ser feita;

Concludos os acordos descritos acima, o Contratado elabora a Previso de Despesas do 1o ms de obra, a qual dever conter os servios que sero executados no referido perodo, os materiais para tal e suas (?) quantidades, bem como os valores financeiros correspondentes tanto aos materiais quanto mo-de-obra e encargos sociais, equipamentos e ferramentas. Tal previso ser feita a cada incio de ms, e apresentada para a aprovao ou aceite do Contratante. A previso inclui tambm a taxa de administrao prevista, como remunerao do Contratado no perodo. A previso passa necessariamente pela aprovao ou aceite do Contratante (anexo 1);

O Contratante desembolsa o valor financeiro previsto, o qual ser administrado pelo Contratado, que inicia a obra adquirindo todos os insumos necessrios quele perodo, em nome e por conta do Contratante. A mo-de-obra poder ser recrutada e registrada em nome de qualquer das partes, conforme acordo prvio, embora o mais comum seja em nome do Contratado;

O Contratado se responsabiliza por toda a direo tcnica e administrativa da obra, tanto dos materiais, equipamentos e ferramentas, quanto da mo-de-obra, em todos os seus aspectos e implicaes;

O Contratado inicia a obra, com o objetivo de cumprir rigorosamente, at o final do perodo, a previso de servios, dentro da previso de despesas;

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Ao final do perodo, o Contratado elabora o Relatrio de Despesas (anexo 2) do ms, anexando a este todos os documentos comprobatrios, apresentando ao seu final o clculo real de sua remunerao, a chamada Taxa de Administrao (j estimada na previso de despesas) sobre o total de despesas efetivas do ms. Aqui podem ser constatadas as possveis falhas na previso elaborada no incio do ms, o que recomenda que as previses devam ser feitas criteriosamente;

Juntamente com o acerto de fechamento do ms anterior, o Contratado apresenta tambm a previso para o perodo que se inicia, e assim o procedimento se repete a cada perodo at o encerramento da construo.

Observao:

O valor percentual que o Contratado recebe como remunerao pelo seu trabalho, correspondente Taxa de Administrao, varivel conforme as condies e caractersticas da obra. Geralmente leva-se em considerao fatores como o grau de complexidade da obra, o volume, o padro de seu acabamento, a finalidade a que se destina, sua localizao geogrfica, as condies topogrficas do local, as vias de acesso, os servios pblicos disponveis, condies ambientais locais, entre outros.

4.4 ARRANJOS MISTOS DE CONTRATAES

No so to numerosas as opes de arranjos contratuais mistos, ou seja, aqueles que combinam caractersticas das duas modalidades fundamentais, a empreitada e a administrao. Contudo, algumas so bastante utilizadas no Brasil, principalmente para obras de pequeno porte. Dentre elas, a mais comum aquela na qual o Contratado trabalha com a mo-de-obra em regime de empreitada (preo fechado ou fixo) e os materiais e equipamentos em modalidade de administrao. Os regimes mistos so resultados de negociaes entre as partes, motivadas por circunstncias especiais decorrentes, por exemplo, de projetos no bem definidos, especificaes tcnicas incompletas ou sujeitas a

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revises, prazos incertos em decorrncia de instabilidades financeiras, e outras condies particulares de uma ou ambas as partes.

IMPORTANTE:

A escolha inadequada da modalidade contratual ou a sua elaborao ou execuo mal administrada pode levar as partes a situaes de grande dificuldade, acarretando em prejuzos para uma delas ou ambas. Muito comum o surgimento dos chamados pleitos contratuais ou reivindicaes contratuais (claims). Os pleitos, em geral so originados por queixas do contratado ao final da obra, o qual se sente prejudicado por alguma condio que julga lhe ter sido desfavorvel e resultam tambm de outros motivos, alm da modalidade contratual. As reivindicaes so sobre preos ou prazos e, no raro, geram questes na esfera judicial. Por isso, o profissional da engenharia deve ter conhecimento consistente das questes contratuais, j que este um aspecto determinante no sucesso ou fracasso de um empreendimento.

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5. ORAMENTAO

Oramentao o ato de elaborar oramentos, tambm chamados levantamento de custos/preos; estimar ou calcular, antes da execuo da obra, qual ser o seu custo. Os oramentos tm finalidades diversas e, por isso mesmo, suas caractersticas so diversificadas, dependendo do fim a que se propem. Os casos mais comuns de necessidade de oramentos acontecem primeiro na fase de planejamento da obra, antes de se ter os projetos definitivos. o caso dos estudos de viabilidade tcnico-econmica, quando dos estudos preliminares ou projetos bsicos, para anlise da legislao de uso dos solos, para estudo prvio de comercializao de obras e outros casos. Aps a fase de planejamento, quando o projeto executivo se encontra concludo, os oramentos so necessrios para formulao de propostas de custos/preos em obras particulares, para preparao de propostas na participao em licitaes de obras pblicas, para se estabelecer preos de vendas, etc. Em todos esses casos, percebe-se perfeitamente que os oramentos no tm que ser, e nem podem ser do mesmo tipo.

Assim sendo, classificam-se os oramentos segundo dois critrios: seu grau de preciso e seu nvel de detalhamento dos dados apresentados nas planilhas.

5.1 ORAMENTOS QUANTO AO NVEL DE DETALHAMENTO

Esta classificao diz respeito forma menos ou mais detalhada de se apresentar o oramento ao cliente nas planilhas oramentrias.

Oramentos Sintticos (Planilhas Sintticas/Planilhas Resumo)

So aqueles cujas planilhas apresentam dados de modo sinttico ou resumido, no fornecendo subsdios para anlises detalhadas dos custos/preos. So normalmente interpretados como sendo o resumo total do oramento. As planilhas sintticas so compostas da relao das etapas construtivas e seus respectivos custos/preos.

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Oramentos Analticos (Planilhas Analticas/Detalhadas As planilhas analticas so documentos que fornecem dados mais detalhados do

oramento, com a finalidade de se poder analisar e localizar os impactos de custos que se deseje alterar ou evitar, mudando-se as especificaes tcnicas e/ou projetos conforme as convenincias. Atravs das planilhas analticas, o contratante tem em mos dados como as etapas construtivas e seus custos/preos e ainda todos os servios componentes de cada etapa, suas unidades de referncia, seus quantitativos, seus custos/preos unitrios e os totais. H rgos pblicos que costumam exigem tambm a incluso das composies unitrias dos servios.

Sempre que se apresenta um oramento ao contratante, esto obrigatoriamente includas as Planilhas Sintticas (Resumo) bem como as Planilhas Analticas. As primeiras proporcionam uma viso rpida e facilitada do oramento e as ltimas permitem a anlise detalhada e pormenorizada dos custos em geral (parciais e totais).

5.2. ORAMENTOS QUANTO AO GRAU DE PRECISO

Apesar de se encontrar em alguns livros tcnicos uma grande variedade de classificaes para os oramentos, estes se dividem em dois tipos principais, quanto ao grau de preciso: os oramentos estimados (aproximados, estimativos ou inexatos) utilizados para projetos ainda em fase de planejamento, quando ainda no se tem projetos completos, quando no se necessita ou deseja custos/preos exatos e os oramentos firmes (precisos ou exatos) para os casos de propostas firmes para obras particulares ou licitaes e outros.

(a) Oramentos Estimativos (ou Aproximados)

(a.1) Oramentos baseados no CUB (Custo Unitrio Bsico)

A estimativa dos custos pelo mtodo do CUB ou custo unitrio bsico (custo de m de obra pronta) a metodologia mais simplificada que se dispe para o clculo aproximado dos custos de obras.

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O custo global o resultado do produto da rea total a construir pelo CUB. A rea total definida pelo projeto de arquitetura, em qualquer fase em que o mesmo se encontrar, e o custo unitrio bsico de construo fornecido por diversas fontes, entre elas o boletim mensal do SINDUSCON (Sindicato das Indstrias da Construo Civil), e revistas tcnicas especializadas. Normalmente so publicados custos mensais, segundo o padro de acabamento da obra (alto, normal e baixo), para regies diferentes do pas, por natureza de obra, nmero de pavimentos e outras caractersticas.

Custo total = rea total de construo x CUB (da regio e do padro da obra)

(a.2) Oramentos baseados na NBR 12721:2006 (Substituta da NB 140/65)

A NBR 12721:2006 (antiga NB 140) apresenta, em relao a seu contedo, as palavras-chave "Avaliao de custos unitrios de construo - Oramento de construo - Incorporao de Edifcio" sendo o interesse do presente estudo o clculo dos custos de obras pelo mtodo da "rea equivalente de construo" previsto nessa norma, portanto consideramos como condio indispensvel ter mo o texto da mesma para conhecimento e consultas, sempre que necessrias.

O mtodo representa um aperfeioamento do anterior, pois leva em considerao que as obras no so constitudas por partes com o mesmo padro de acabamento, ou seja, as garagens so diferentes dos terraos, que so diferentes dos banheiros, das salas, dos halls de entrada, dos halls dos andares, das caixas de escada, etc. Assim, a norma determina a transformao das reas de diferentes padres de acabamento em reas equivalentes de construo de uma dessas reas, tomadas como padro. Por exemplo, para uma obra que possui apartamentos, garagens e terraos sociais, etc, toma-se como padro os apartamentos e transforma-se as demais em reas equivalentes de construo do padro dos apartamentos.

A rea total, ento, ser a soma das reas tomadas como padro com as reas calculadas como equivalentes padro. Calcula-se o custo total da mesma maneira, como sendo o produto da rea total pelo CUB considerando-se o padro escolhido. O

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que distingue este mtodo do anterior que no se somam reas de construo de padres diferentes, atribuindo-lhes o mesmo CUB.

Custo total = (rea padro + reas equivalentes padro) x CUB

(a.3) Oramentos pelo custo dos itens principais

Para se estimar o custo total de obras por este mtodo, faz-se primeiramente uma listagem dos que so considerados os itens principais da obra. Entende-se por isso como sendo os itens mais representativos no custo global da obra. Estima-se, por exemplo, o custo das estacas de fundaes e dos blocos e cintas da fundao, o concreto estrutural, incluindo-se armao e forma, o total de alvenaria e dos revestimentos diversos, seguindo-se com pinturas, vidros, esquadrias, pavimentaes, coberturas, equipamentos como elevadores, escadas rolantes, de combate a incndio, e assim por diante.

As mesmas fontes que fornecem o CUB informam tambm, regionalmente, os custos unitrios de servios e itens de interesse, como os mencionados acima. O custo total da obra ser o somatrio dos custos dos servios ou itens principais da obra. O tempo dedicado a essas atividades faz com que, cada vez mais, o engenheiro se familiarize com o mtodo, de modo que o senso comum o leve a avaliar a ordem de grandeza dos resultados dos clculos, indicando que procedimentos devem ser adotados para se aproximar ainda mais dos custos totais reais.

(b) Oramentos Firmes - Generalidades

Os oramentos firmes so, inegavelmente, um indispensvel elemento na grande maioria das atividades de engenharia, no campo da prestao de servios de todas as naturezas. Sua compreenso e assimilao so as bases para o profissional que far uso deles como instrumento tcnico de trabalho. So vrias as opes disponveis no mercado

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de softwares para oramentao e outros elementos de programao, porm os profissionais que no tm formao slida de oramentao pouco ou nenhum proveito faro desses programas disponveis, e muito constantemente estaro sujeitos a erros em virtude da falta do conhecimento necessrio para efetuar as constantes adequaes e adaptaes exigidas pelos softwares. importante ter em mente que os softwares so de grande valia para a agilizao dos trabalhos, trazendo razovel economia de tempo, mas pouco ou nada proporcionam aos seus usurios em termos conceituais. Assim como as calculadoras mais modernas no transmitem conhecimento matemtico aos seus usurios, tambm os softwares de programao de obras so mero auxlio de operaes que requerem profundo conhecimento conceitual de seus usurios. O engenheiro no pode se colocar na condio de simples manipulador ou "desempacotador" de tecnologia.

O caminho natural do aprendizado o de adquirir e construir os conhecimentos tcnicos necessrios ao engenheiro, podendo usar seus conhecimentos com segurana na utilizao de todos os recursos tecnolgicos ao seu alcance.

5.3. METODOLOGIA DE ELABORAO DE ORAMENTOS FIRMES

Do ponto de vista didtico, aconselhvel que o primeiro oramento seja elaborado manualmente, sem o emprego de softwares, a fim de que os conceitos envolvidos sejam bem assimilados, possibilitando o uso seguro de softwares, alm de tal postura despertar e desenvolver no oramentista o indispensvel senso de vigilncia quanto ordem de grandeza dos resultados que gradativamente se obtm no processo de oramentao.

Assim, os oramentos passam por duas grandes etapas na sua elaborao:

I. So primeiramente calculados todos os custos unitrios, parciais e totais, procedendo-se, ao final, ao seu fechamento para fins de verificao se os custos/preos calculados esto compatveis com os valores de mercado para a categoria da obra. At esse ponto estamos ainda nos referindo aos trabalhos que sero arquivados pelo oramentista como sendo suas memrias de clculo. O documento do memorial, porm, deve apresentar uma forma organizada e compreensvel por parte de outros profissionais interessados e que necessitem consult-lo para dirimir possveis dvidas na conduo de seus trabalhos. O memorial de clculo um dossi dos passos de toda a elaborao do oramento, de tal

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forma que ele o instrumento de rastreamento ao qual se recorre em casos de dvidas. composto de clculos explcitos e completos, croquis, anotaes justificativas diversas, documentao de tomadas de preo, prospectos, catlogos consultados, propostas, referncias de equipamentos e outros componentes, referncias de prestadores de servios, etc.

II. Aps o FECHAMENTO E VERIFICAES, com eventuais correes, revises e acertos pontuais, passa-se ento elaborao das planilhas oramentrias, que contm os resultados de custos unitrios, parciais e totais, e que so destinadas ao cliente, uma vez que este, obviamente, no ter acesso ao total de informaes contidas nas memrias de clculo. As planilhas no so usadas para se fazer quaisquer clculos, mas para se apresentar os resultados dos custos/preos j calculados.

Muito embora existam inmeras maneiras de se executar os trabalhos de apurao dos custos/preos firmes de obra, necessria a apresentao de um roteiro de operaes j consagrado na prtica, que facilita no s o aprendizado, mas tambm os trabalhos profissionais dirios, o que muito til no sentido da racionalizao de tarefas.

1 Passo: Clculo dos quantitativos de servios

Com base nos desenhos do projeto executivo, calculam-se todos os quantitativos de servios, estabelecendo-se suas unidades usuais, tendo em vista quais as unidades que sero utilizadas como referenciais para os custos unitrios dos servios. Exemplos:

Fundaes:

Estacas moldadas "in loco" - m'

Escavao manual de valas p/ blocos e cintas - m

Formas de madeira para blocos e cintas - m

Armao para blocos e cintas - kg

Concreto estrutural para blocos e cintas - m

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Alvenarias - m, cobertura - m, portas internas 60x210 - un, fechaduras externas - un, vidros lisos 4 mm - m, azulejos - m, locao de obra - m, etc.

Importante: Existem alguns tipos de servios cuja unidade no pode ser definida, pois so compostos de outros muitos servios menores e de naturezas diferentes e unidades diferentes. Neste caso usa-se como unidade para oramento a "verba" (vb), que aparecer nas planilhas analticas, aps serem calculadas nas memrias de clculo. o caso das instalaes eltricas (vb), hdrulicas (vb), instalaes provisrias (vb), materiais de primeiros socorros (vb), equipamentos de segurana (vb), ferramentas (vb) e outros tantos itens.

A seqncia dos servios a serem calculados seus quantitativos ser aquela contida no plano de contas que estiver sendo utilizado. Desta forma tem-se uma ordem sempre constante dos servios, alm de no haver riscos quanto a omisses ou repeties de servios. A norma NBR 12721:2006 apresenta em seu ANEXO B uma "Discriminao oramentria", similar do plano de contas e que se prope s mesmas finalidades.

2 Passo: Elaborao das Composies Unitrias de Servios

As Composies Unitrias de Servios nos mostram os servios com todos os seus insumos, ou seja, os elementos que os compem. Apresentam sempre os materiais, a mo-de-obra e os encargos sociais gerados pela mo-de-obra. Obviamente h certos servios que s apresentam mo-de-obra e encargos sociais (escavaes manuais, por exemplo). Alm dos insumos componentes dos servios fazem parte das Composies dos Servios os ndices de consumo unitrio de materiais e os ndices de produtividade unitria da mo-de-obra. Reforamos que esses ndices so sempre referentes ao consumo unitrio do servio.

Nesta etapa da elaborao do oramento, faz-se a montagem de uma tabela para cada servio, como o modelo abaixo, com a finalidade de clculo do custo unitrio (que ser feito em passo posterior) e do custo total de cada servio, procedendo-se execuo de todas as Composies de Servios antes de iniciar o passo seguinte.

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As insumos de cada servio e seus respectivos ndices logicamente no sero memorizados pelo oramentista, mas sempre sero consultados em tabelas especficas como as do livro TCPO (editora Pini), do livro Custos e Apropriaes (Miguel Stabile, Boletim de Custos) ou outras publicaes do gnero. O ideal, porm, que a empresa ou o oramentista tenha seus prprios ndices apropriados nas obras atravs de um sistema de controle adequado, por serem ndices reais ou mais prximos deles.

COMPOSIO UNITRIA DE SERVIOS/CUSTOS UNITRIOS

Servio:

Unidade: Quantidade:

Insumo Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. servio

Custo total do servio - (Qx$unit.):

3 Passo: Tomada de Preos dos Insumos

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Esta a coleta de dados para se entrar na etapa seguinte do oramento. Procede-se tomada de preos de todos os insumos que aparecem nas composies de servios e, para esta tarefa, algumas atitudes devem ser consideradas:

- A tomada dever ser feita no provvel mercado fornecedor da obra.

- No tomar preos de produtos em promoes de vendas.

- Fazer a tomada por escrito e com identificao do fornecedor - assinatura e data.

- Ateno especial para a forma de pagamento.

- Verificar disponibilidade de estoques do fornecedor consultado.

- Fazer tomadas em diversos fornecedores idneos.

- Arquivar as tomadas de preos juntamente com as memrias de clculo.

4 Passo: Composio Unitria de Custos e Custo Final

Efetuada a tomada dos preos, volta-se s tabelas de composies de servios, alimentando-as com os dados coletados na coluna de preos unitrios dos insumos. Efetuam-se as operaes aritmticas para obteno do custo unitrio de cada servio, bem como do custo total. Uma vez apurados os custos dos servios, tem-se o custo de cada etapa construtiva e consequentemente o Custo Total da obra.

A razo pela qual a tomada de preos dos insumos no mercado fornecedor deve ser feita, na sua totalidade, antes de se fazer cada composio de custo que desta forma h certa garantia de que os preos foram tomados na mesma poca, e no sujeitos a variaes entre si devido inflao. O perodo da tomada de preo dever vir a ser adotado como a data de referncia do oramento, importante nos reajustamentos ou negociaes de preos de obras com incio adiado ou no iniciadas por qualquer outro motivo.

COMPOSIO UNITRIA DE CUSTOS DE SERVIOS

Servio:

Unidade: Quantidade:

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Insumo Un consumo $ unit./insumo $ total/insumo $ unit. servio

Custo total do servio - (Qx$unit.):

5 Passo: Fechamentos Finais

Este passo de importncia capital no processo de oramentao: a verificao dos custos e preos em relao a parmetros j conhecidos (CUB, obras similares j executadas pela empresa e preos correntes de mercado).

A apurao dos custos/preos finais ser diferenciada conforme o regime de contratao adotado.

Para o regime de Empreitada o BDI ser includo em cada custo unitrio de servio (uma taxa percentual sobre o custo), o que transforma o custo em um preo unitrio e, consecutivamente, tem-se um preo total para cada servio, um preo total para cada etapa construtiva e finalmente o preo total da obra. Esses clculos ficaro registrados nas memrias de clculo e no sero do conhecimento do contratante, o qual s fica ciente dos preos.

No caso do fechamento no regime de Administrao, apuram-se normalmente os custos dos servios, das etapas construtivas e o total da obra. Sobre o custo total da obra, calcula-se explicitamente o percentual da Taxa de administrao (fixado em contrato),

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obtendo-se o preo total da obra. Nesse caso o contratante ter conhecimento dos clculos envolvidos, mesmo porque esta uma condio acordada entre as partes em contrato.

indispensvel proceder-se a uma verificao dos resultados dos custos/preos calculados, juntamente com diretorias de setores envolvidos da empresa, analisando-se se tais resultados esto dentro dos parmetros atuais do mercado, se os preos so competitivos ou se correspondem s expectativas do contratado e/ou contratante etc, fazendo-se os ajustes devidos caso seja de interesse ou necessidade. Esse procedimento fundamental; de extrema importncia para o aspecto comercial dos empreendimentos, pois tem influncia no s na obra em questo, mas tambm em obras futuras, pois determina as condies de competitividade da empresa.

6 Passo: Apresentao do Oramento ao Cliente ou Contratante

A construtora ou engenheiro contratado ou proponente apresentar ao cliente ou contratante os resultados do oramento em planilhas prprias planejadas para tal. So duas as planilhas que sero elaboradas: uma resumida com o oramento sinttico e outro conjunto de planilhas contendo o oramento analtico. Ambas tm modelo especfico, como o exemplo apresentado frente, mas ressaltamos que, embora a NBR 12721 apresente um modelo, no h um padro fixo de desenho de planilha a se seguir, porm os dados contidos no cabealho no podem ser omitidos por serem identificadores importantes do oramento, e o cabealho se repetir em cada uma de todas as planilhas.

Fechamento das Planilhas:

Para o regime de Empreitada: fecha-se com apenas uma linha simples com o preo total da obra, pois os valores apresentados j so preos firmes e invariveis.

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Para o regime de Administrao: usam trs linhas para o demonstrativo dos custos e preos.

Sub-total ................................ (somatrio dos custos calculados das etapas construtivas)

Taxa de administrao - X % ........................................... (calculada sobre o Sub-total)

Preo total/Total geral ......................................................................... (linha 1 + linha 2)

OBS.: No caso de planilhas de obras a preo fixo, o BDI no ser explicitado ao cliente uma vez que j est incluso em cada preo unitrio dos servios, enquanto nas obras por administrao o percentual e o valor da taxa de administrao aparecem explicitamente.

Seguem-se sugestes de modelos de planilhas largamente utilizadas na prtica profissional.

PLANILHA ORAMENTRIA SINTTICA (Resumo)

Empresa Obra Responsvel Data

Item Discriminao Preo (R$)

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PLA

NIL

HA

O

R

AM

ENT

RIA

A

NA

LTI

CA

Data P

reo

s (R

$)

Tota

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item

52

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Tota

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Qua

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Un.

Dis

crim

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o

Empresa

Item

6. PROGRAMAO DE PRAZOS E DE RECURSOS

6.1. PROGRAMAO DE PRAZOS

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A programao de tempo inclui em seus objetivos no somente o prazo global da obra, data de incio e de trmino, mas principalmente os prazos parciais, que determinam como ser a obra executada ao longo do tempo com relao aos seus servios e etapas construtivas, para que se possa programar as compras, os desembolsos, etc. Usam-se para isto dois instrumentos de programao: o Cronograma Fsico, de Barras ou Diagrama de Gantt e as Redes de Precedncia ou Malhas Pert-CPM (Program evaluation and review technique-critical path method). Os dois mtodos diferem substancialmente um do outro.

O cronograma fsico, Diagrama de Gantt ou Diagrama de Barras apresenta uma caracterstica marcante que o tornou preferido: a facilidade tanto de execuo quanto principalmente de visualizao por parte de tcnicos da rea e de leigos, o que favorece muito o relacionamento inicial contratante/contratado. Por outro lado no apresenta certas vantagens tpicas do Pert-CPM tais como a interdependncia entre as etapas construtivas, a facilidade de reprogramaes to frequentes nas obras e o detalhamento de etapas ou servios em atividades de interesse especial.

Os Cronogramas Fsicos so elaborados em planilha prpria (exemplo frente) e so constitudos de uma coluna com a relao das etapas construtivas que gerem prazos na obra e a distribuio do tempo de cada etapa em linhas horizontais, onde se inserem as barras (traos horizontais que representam os prazos) e os percentuais mensais das etapas a serem executados. A unidade de tempo mais comum o ms, podendo ser ele dividido em sub-unidades de tempo, sendo as mais usuais a quinzena, a dezena, 5 ou 6 dias e diria.

Para o dimensionamento dos barramentos devem-se considerar as circunstncias econmicas e de prazos que caracterizam a obra. Pode-se partir de um volume de mo-de-obra fixo, dimensionando-se ento os prazos das etapas e pode-se tambm, a partir de prazos fixos pr-estabelecidos segundo as convenincias, fazer o dimensionamento da mo de obra para cada etapa.

Na sua grande maioria, as etapas construtivas no oferecem condies de terem seus barramentos dimensionados de uma s vez. Como as etapas so constitudas de vrios servios que se inter-relacionam, h necessidade de um estudo parte dimensionando-se cada servio componente das etapas e sua interdependncia, determinado-se assim o incio, final e durao das etapas. Tomemos como exemplo a Infra-estrutura, composta de

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cravao de estacas pr-moldadas, escavao para blocos e cintas, formas de blocos e cintas, lastro de concreto impermeabilizante, armao e concretagem de blocos e cintas. importante lembrar que os fatores que primordialmente regem a interdependncia entre servios ou etapas so os prazos tcnicos e a otimizao do efetivo de mo-de-obra Aps considerados estes critrios, pode-se levar em conta os de carter econmico, financeiro e outros.

6.2. PROGRAMAO DE RECURSOS

Uma vez estabelecido como a obra ser realizada em cada uma de suas etapas, e o que e quanto ser executado a cada perodo de tempo considerado, o ms, por exemplo, a prxima fase da programao nos leva a determinar os recursos financeiros necessrios para o cumprimento da programao fsica. Chamamos esta fase de programao de distribuio de recursos, que materializada atravs do Cronograma Financeiro.

Muito existe de comum entre cronograma fsico e financeiro, ao ponto de se unirem os dois sob a nica denominao de cronograma fsico-financeiro. Essa denominao no apresenta um argumento suficientemente consistente para se justificar, considerando-se o rigor que deve nortear todo e qualquer procedimento tcnico ou cientfico.

O Cronograma Financeiro surge utilizando-se os dados do oramento (preos das etapas construtivas) e do Cronograma Fsico (percentuais de etapas de execuo prevista para cada ms). Este Cronograma no conter barras designativas dos prazos, mas os valores financeiros correspondentes aos percentuais mensais (vide modelo frente)

Constitui o Cronograma Financeiro de uma coluna com todas as etapas construtivas que gerem custo na obra e linhas para cada etapa contendo os percentuais previstos no cronograma fsico para cada ms e os correspondentes valores financeiros mensais. A ltima coluna evidentemente aquela que exibe os valores totais das etapas, cujo somatrio, ao fim da ltima linha ser o total da obra, valor este que dever ser o mesmo do somatrio dos totais mensais.

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Quanto ao fechamento horizontal do Cronograma Financeiro, adota-se o mesmo procedimento do fechamento das planilhas oramentrias, resguardando-se as diferentes modalidades de contrataes.

Importante: Tanto o Cronograma Fsico quanto o Financeiro devem sempre ser apresentados em uma folha nica, preservando a caracterstica da facilidade de visualizao global do documento.

Seguem-se exemplos de planilhas de Cronogramas nas suas formas padronizadas mais comuns, que podem perfeitamente ser utilizadas como modelo.

CR

ON

OG

RA

MA

FS

ICO

Data

Mes

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6

Responsvel

5

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4

Obra

3

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Item

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CR

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RA

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Data TOTAIS

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Meses

6

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4

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2

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Item

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7. SELEO E CONTRATATAO DE OBRAS

Os processos de seleo do contratado e sua contratao so distintos, de acordo com a natureza do contratante. Desta forma, tem-se um procedimento especfico para cada natureza de obra: da iniciativa privada e obras pblicas.

7.1 OBRAS PARTICULARES (iniciativa privada)

Nesta natureza de obra as contrataes so feitas livremente, conforme os interesses, convenincias e/ou necessidades do contratante e do contratado, no havendo qualquer dispositivo legal que obrigue a se adotar determinados procedimentos nas contrataes, ressalvando-se uma rara exceo que ser detalhada posteriormente.

Portanto as obras na iniciativa privada so marcadas pela ampla liberdade e informalidade de negociao, seleo e contratao.

Embora no seja regra ou norma, observa-se que na iniciativa privada as contrataes so usualmente praticadas conforme os procedimentos:

Por comparao de preos (concorrncia) dentre um grupo de construtores igualmente habilitados e capacitados para produzir o mesmo padro de qualidade de obra. O contratante seleciona as empresas construtoras julgadas aptas para o servio e estas so consultadas a respeito do interesse em participar da concorrncia. Naturalmente, se todas so julgadas aptas, ganhar a que fornecer o menor preo para a obra. Bastante aplicvel ao caso de obras mais comuns e tradicionais sem inovaes tecnolgicas ou sofisticao de acabamentos.

Por livre eleio (livre escolha) de uma construtora j conhecida ou que o contratante julga, aps investigaes e coleta de informaes, ser apta a produzir o padro de qualidade desejado a um preo tambm compatvel com sua expectativa. Assim, no haver concorrncia entre construtoras, mas uma simples negociao de ajustes da proposta do contratado, para que se obtenham condies que satisfaam ambas as partes. No caso, o quesito mais importante para o contratante a qualidade da obra e a reconhecida confiabilidade do contratado.

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Por concorrncia de qualidade e preo, onde se leva em conta os dois fatores simultaneamente. Normalmente este , por exemplo, o caso de obras com caractersticas especiais de tecnologia ou acabamento. O contratante selecionar as construtoras concorrentes procurando conhecer o seu padro de qualidade por visitas a obras j executadas ou em execuo, ou atravs de informaes de antigos clientes.

As consideraes at este ponto contemplam as obras da iniciativa privada com proprietrio nico, at mesmo as obras de edifcios de mltiplas unidades de um nico contratante. Observe-se que no se deve confundir com contratantes mltiplos o caso de uma empresa, clube, agremiao ou sindicato com muitos scios ou membros e que contrata obras, pois, ela pessoa jurdica individual ou nica. Ocorrem, porm, casos de alta freqncia nos centros urbanos brasileiros (e no mundo todo) que exigem estudo especial devido s caractersticas prprias de sua regulamentao legal, sua dinmica e seus processos. So os empreendimentos que resultam em mltiplos proprietrios de unidades autnomas na mesma edificao. So os chamados condomnios.

Por outro lado, a construo de unidades autnomas em planos horizontais superpostos nos edifcios de muitos pavimentos deu origem ao novo tipo de empreendimento chamado incorporao imobiliria.

Condomnio

O Cdigo Civil de 2002 (Art. 1.231) suprimiu o termo domnio de seu texto substituindo-o por propriedade indicando clara equivalncia dos significados. Relacionando-se os termos, condomnio significa, ento, compropriedade ou propriedade simultnea. O condomnio o direito de propriedade de duas ou mais pessoas sobre partes ideais de uma mesma coisa indivisa. uma forma especial de propriedade na qual o indivduo no exerce seu direito com a excluso dos outros; so dois ou mais sujeitos que exercem o direito simultaneamente.

O Cdigo Civil define o condomnio edilcio, antes chamado condomnio de apartamentos, tambm condomnio por andares, condomnio por planos ou condomnio

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horizontal como uma modalidade especfica de compropriedade em edifcios de um ou mais pavimentos, construdos como unidades autnomas destinadas a residncia, comrcio ou outra atividade humana.

Em cumprimento a um de seus objetivos, a NBR 12721:2006 da ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para incorporao de edifcios em condomnio Procedimento prov um melhor entendimento do conceito de unidade autnoma. A norma da ABNT apresenta a definio de unidade autnoma como parte da edificao vinculada a uma frao ideal de terreno, constituda de dependncias e instalaes de uso privativo e de uso comum. As primeiras so de utilizao reservada aos respectivos titulares de direito como, por exemplo, salas, quartos e demais dependncias e instalaes internas de um apartamento. As dependncias e instalaes de uso comum so aquelas de utilizao por todos ou pelos titulares de direito das unidades autnomas, para sua fruio e acesso a elas, como o caso dos corredores e halls dos andares, reas recreativas, de manobras de garagens, prumadas eltricas, colunas de esgoto, etc.

A frao ideal o resultado do parcelamento do terreno. A denominao resulta do fato de que tal cota no atribui ao proprietrio quinho demarcado no condomnio segundo Meirelles (2005). Na realidade, o titular proprietrio exclusivo das dependncias e instalaes de uso privativo, podendo dispor delas, porm, co-proprietrio das dependncias e instalaes de uso comum. As dependncias e instalaes de uso privativo so um fim na edificao, mas as de uso comum so um meio para o usufruto pleno das outras.

Assim, como j dito anteriormente, a necessidade de regulamentao e diminuio dos riscos na construo dos condomnios deu origem ao novo tipo de empreendimento chamado incorporao imobiliria, regulamentada basicamente pela lei 4.591/64.

Incorporao Imobiliria

Incorporao, em sentido geral, consta dos dicionrios da lngua portuguesa como reunio, agrupamento, incluso, unio ou ligao de uma coisa no corpo de outra ou agrupamento, congregao de coisas ou pessoas para formao de um s corpo. No campo de direito civil aplicvel aos imveis, o caso da acesso agregada a um terreno passando-se a construir uma s coisa com finalidade nica.

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De acordo com a legislao regulamentadora, incorporao imobiliria, ou simplesmente incorporao definida como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para alienao total ou parcial, de edificaes compostas de unidades autnomas, com proprietrios mltiplos, na grande maioria dos casos. Observe-se que incorporao no pode ser entendida como um tipo de projeto, mas sim conforme conceituada pela lei, como uma atividade. segundo Pereira (1994), ... a incorporao de edifcio uma atividade mercantil por natureza.... O autor acrescenta ainda que seu promotor constitui uma empresa comercial imobiliria. Ora, as empresas dessa natureza sempre produzem com o objetivo principal de obter lucro e no caso da incorporao no diferente. Assim, no campo dos negcios imobilirios a expresso incorporao imobiliria significa a atividade de mobilizao de fatores de produo a fim de construir e vender, antes ou durante a construo, unidades imobilirias em edificaes coletivas, denominadas condomnios, tudo mediante procedimentos estabelecidos por leis gerais e especficas em vigncia no pas.

A alienao das unidades pode ser parcial ou total, mas, pelo menos uma unidade deve ser alienada antes ou durante o perodo das atividades de construo para que o empreendimento se caracterize como incorporao imobiliria. Assim, algumas situaes que ocorrem na prtica da engenharia e dos negcios imobilirios podem ocasionar certa dvida ou at confundir o perfeito entendimento do conceito de incorporao. Dentre as situaes, so mais comuns:

Quando o edifcio inteiro construdo por uma pessoa ou empresa, proprietria ou para terceiros, e as vendas so efetuadas somente aps a concluso das obras, no se tem a tipificao de incorporao imobiliria, mas simplesmente compra e venda de imvel, ou imveis prontos.

Os casos em que se promove a construo de edifcio sem a inteno de venda de qualquer unidade autnoma antes do final da construo, mas, ocorrendo alterao nos planos, por razes especficas, decide-se pela alienao de certo nmero de unidades. Caracteriza-se ento a incorporao imobiliria a partir da venda da primeira unidade autnoma.

Na situao anterior, no se alienando todas as unidades autnomas da incorporao, as restantes vendidas aps a construo constituem simples venda de

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imveis, ou seja, os compradores no foram adquirentes participantes da incorporao.

Se um grupo de pessoas, co-proprietrias de um terreno, constri, margem da lei 4.591/64, um edifcio de unidades mltiplas, cada um com sua unidade especificada, para uso ou usufruto prprio, levando esse plano at o final da construo, tal empreendimento no se classifica como incorporao, e est exposto a grandes riscos.

Neste ltimo caso, mesmo havendo alienao durante a construo por parte de um dos proprietrios de unidade autnoma, no fica caracterizada a incorporao. A incorporao obrigatoriamente constituida de agentes mnimos tais como o incorporador e os adquirentes. O incorporador, em geral proprietrio do terreno, que poder ser tambm o construtor, se habilitado, vende aos adquirentes as fraes do terreno para construo e entrega futura de suas unidades autnomas.

Como se pode depreender, a incorporao imobiliria tambm popularmente conhecida como o negcio de venda de imveis na planta, no qual se presume haver o objetivo primordial da obteno de lucro, sendo, pois, uma atividade mercantil. O projeto a ser concretizado na modalidade de incorporao imobiliria pode assumir formas e portes diversos, como a construo de apenas um ou vrios edifcios verticalizados ou conjuntos de construes trreas ou assobradadas. Poder ter finalidades residenciais ou no-residenciais, como o caso de edifcios de salas comerciais para escritrios, consultrios, laboratrios e outros, ou ainda lojas comerciais, como pode ser o caso dos shoppings centers, quando h vendas de lojas. Uma incorporao sempre compreende, no mnimo, um edifcio com mais de uma unidade autnoma, podendo, como j mencionado, abranger grupos de edifcios. Para esse ltimo caso, a legislao vigente (Art. 6 da Lei n 4.864/65) prev que os conjuntos de edifcios podem formar uma s incorporao ou pode-se estipular seu desdobramento em vrias incorporaes individualizadas, dependendo dos interesses e convenincias para determinao da estrutura mais apropriada para o empreendimento, considerando-se os fatores de influncia. Essa faculdade atende de modo especial necessidade de executar obras de grande porte, uma vez reconhecida a dificuldade de execuo simultnea de todos os edifcios do conjunto, por razes de ordens estratgicas, econmicas, t