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PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA
SECRETARIA DE HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO
ELABORAÇÃO DO PLANO MUNICIPAL DE HABITAÇÃO DE AMERICANA
Contrato Administrativo nº 231/08
PRODUTO 2
Diagnóstico Habitacional do Município de Americana
Outubro de 2008
2
PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA
SECRETARIA DE HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO
Secretária de Habitação e Desenvolvimento Urbano Renata Boldrini de Cillo Miante Equipe Técnica Rose Mary M. Vieira - Assistente Social Rosa Figueroba - Arquiteta Luiz Fernando Borelli Deboni - Assessor Gabinete Maria Rosicler Duarte Vassoler - Assessora Administrativa Maria Denadai Chimetto - Supervisora Técnica Elaboração do Diagnóstico Cooperativa Integra Coordenação Geral Adelcke Rossetto Neto – Arquiteto e Urbanista Coordenação Técnica Dra. Roberta Menezes Rodrigues – Arquiteta e Urbanista Equipe de Elaboração Caio Higa – Arquiteto e Urbanista Flávio Higuchi Hirao – Arquiteto e Urbanista Joana Gabos – Arquiteta e Urbanista Ulisses Demarchi Silva Terra – Arquiteto e Urbanista Consultoria Externa Msc. Kazuo Nakano – Arquiteto e Urbanista
Outubro de 2008
3
SUMÁRIO
Introdução | 4
1. Caracterização do Município | 6
1.1 Evolução urbana | 8
1.2 Inserção regional | 12
2. Caracterização da Situação Habitacional no Município | 22
2.1. Histórico da Política Municipal de Habitação | 22
2.2. Cadastro Municipal de Demanda Habitacional | 44
2.3. Caracterização do Déficit Habitacional em Americana | 50
2.3.1. Déficit Habitacional | 52
2.3.2. Projeção da necessidade de novos domicílios em função do crescimento
demográfico de Americana até 2020 | 59
2.3.3. Síntese dos levantamentos das necessidades de novas habitações em Americana | 61
2.4. Identificação dos atores sociais | 62
3. Condições e Estimativas para o encaminhamento da demanda habitacional do
município | 64
3.1. Disponibilidade de terras para produção de novas unidades habitacionais | 64
3.2. Custo para Aquisição de Terras e produção habitacional | 69
3.3. Custo total de construção de moradias | 74
3.4. Atendimento da demanda X Custo | 77
3.5. Quadro Normativo e institucional | 82
3.5.1. Organização Institucional | 82
3.5.2. Instrumentos de Gestão Participativa | 85
3.5.3. Integração Institucional | 86
3.5.4. Quadro Normativo | 87
Conclusões | 91
Referências Bibliográficas | 94
ANEXOS
4
INTRODUÇÃO
O presente diagnóstico constitui-se como um dos produtos do processo de elaboração do
Plano Municipal de Habitação de Americana, que tem como objetivo a definição de
prioridades, ações e estratégias da política habitacional a serem desenvolvidas no município
no curto, médio e longo prazo.
Tal processo visa promover a discussão de forma ampliada da temática habitacional e o
envolvimento de diferentes atores sociais. Assim, no âmbito do Plano em pauta, a
possibilidade de promoção do debate passa por momentos de sistematização dos acúmulos no
campo da política habitacional, da identificação da dimensão da problemática e mesmo do
marco legal referente ao tema no município.
Assim, a elaboração do Plano Municipal de Habitação apresenta-se como a etapa
específica de detalhamento e consolidação da Política Municipal de Habitação, no sentido de
formatação de uma política pública com seus programas, ações e metas, buscando a
articulação das diretrizes já existentes e das diferentes instâncias consultivas e deliberativas
em seu processo de definição e posterior acompanhamento de sua implementação,
monitoramento e revisão.
Nesse intuito, o diagnóstico ora apresentado buscou sistematizar um quadro geral
segundo uma caracterização das condições de carência habitacional ou dificuldade de acesso
à moradia, bem como das políticas públicas aplicadas para enfrentar essa questão. Esta etapa
envolveu levantamento de dados, entrevista com setores ligados à questão habitacional,
reuniões com o Conselho Municipal de Habitação, levantamento de vazios urbanos, custo de
terra e de produção de moradia, análise dos marcos legais e da estrutura administrativa do
poder público municipal, e compreensão do histórico da política habitacional em período
recente.
Assumiu-se também que as fontes deveriam ser documentos publicados, de domínio
público, bem como informações e dados estatísticos oficiais por não fazer parte do escopo do
trabalho a realização de pesquisa direta ou trabalho de campo específico. Assim, a base de
referência são documentos, programas e relatos oficiais e dados produzidos por agências de
reconhecida competência e as entrevistas realizadas. Além desses dados também foi utilizada
bibliografia que refletisse sobre os temas abordados.
5
Primeiramente é apresentada uma leitura das condições de inserção regional do
município e suas implicações em sua dinâmica de crescimento urbano e de promoção das
condições de habitação no município, considerando-se ainda os condicionantes de sua
evolução histórica.
Em seguida é feita uma análise da Política Habitacional implementada no município de
Americana, identificando os principais períodos e ênfases da política até sua conformação
atual. São identificados ainda os diferentes levantamentos e caracterizações existentes sobre
a situação habitacional no município, como as informações produzidas através da metodologia
desenvolvida pela Fundação João Pinheiro1 de cálculo do déficit habitacional básico e da
inadequação habitacional para o município de Americana e o processo de constituição do
Cadastro Municipal de Demanda Habitacional.
Além da identificação da escala do problema habitacional em Americana e dos entraves
e encaminhamentos existentes no sentido de seu enfrentamento, foi elaborado um
levantamento ainda preliminar sobre a disponibilidade de terras para a produção de novas
unidades habitacionais no município, e de custos a partir de diferentes modalidades de
produção para um primeiro dimensionamento das necessidades de terra e recursos financeiros
a serem mobilizados.
Complementarmente, é apresentada uma avaliação das condições de encaminhamento
da Política Habitacional em Americana quanto ao quadro da Legislação Urbanística e da
estrutura institucional e administrativa existente.
Buscou-se ainda levantar a existência de formas de organização social no município que
expressassem em alguma medida a capacidade de mobilização social em torno da questão
habitacional e urbana em Americana.
Finalmente, são apresentadas algumas conclusões a partir da sistematização e análise
apresentada, de maneira a apontar questões a serem aprofundadas e debatidas no momento
de elaboração propriamente dita do Plano Municipal de Habitação de Americana.
1 Fundação de pesquisa localizada em Belo Horizonte, Minas Gerais, que desenvolveu a metodologia de dimensionamento do Déficit Habitacional para o Brasil e posteriormente, para os municípios brasileiros, a partir dos dados do Censo IBGE 2000.
6
1. CARACTERIZAÇÃO DO MUNICÍPIO
O município de Americana possui 203.283 habitantes (Projeção SEADE, 2008)
totalizados em uma área de 144Km2 de extensão territorial, sendo 86 Km2 de área ocupada
(PMA, 2008). Essa relação entre área e população resulta em uma densidade demográfica de
1.382 Hab/Km2. Sua população é preponderantemente urbana com 198.621 pessoas morando
na área urbana e 473 na área rural (Dados de 2007 - IBGE).
Situada na região Leste do Estado de São Paulo o município faz limite com Limeira ao
Norte, Cosmópolis à Nordeste, Santa Bárbara D’Oeste à Oeste, Nova Odessa à Sul, e Paulínia à
Leste. Distante 41Km de Campinas e 129Km de São Paulo possui como principais vias de
acesso a Rodovia Anhanguera (SP 330) e a Rodovia Luiz de Queiroz (SP 304).
Imagem 1 - Município de Americana. Estrutura viária e mapa físico.
Fonte: Prefeitura Municipal de Americana - Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado, 2008. Elaboração: Cooperativa Integra, 2008. Situação sem escala
Americana teve seu maior crescimento populacional absoluto na dédaca de 1970, com
um incremento de mais de 55 mil habitantes (Tabela 1 e gráfico 1). De 1950 a 1980 o
município teve altas taxas de crescimento populacional, reflexo também do grande
desenvolvimento industrial, e consequente demanda por mão-de-obra no período.
7
Tabela 1 – Evolução da População Total e Taxa de Crescimento Populacional.
Ano População Total
Residente
Taxa de Crescimento
na década %
Incremento
Populacional
1940 10.556 - -
1950 18.183 72,25% 7.627
1960 37.856 108,19% 19.673
1970 66.771 76,38% 28.915
1980 122.055 82,79% 55.284
1990 153.840 26,04% 31.785
2000 182.084 18,35% 28.244
2010* 210.065 15,36% 27.981
Fonte: IBGE – Seade. Nota: *Projeção Seade Elaboração: Cooperativa Integra, 2008.
A partir da década de 1990 observa-se uma acentuada desaceleração do crescimento
populacional. Esta desaceleração tem continuidade no período recente com taxas de
crescimento anual menores que 1,5%.
Gráfico 1 – Evolução da População de Americana – 1940 a 2010.
0
20
40
60
80
100
120
1940 1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010*
cres
cim
ento
em
%
0
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
n° d
e ha
bita
ntes
Taxa de Crescimento na década (%) População Total Residente
Fonte: IBGE e SEADE Nota:*Projeção (SEADE) Elaboração: Cooperativa Integra, 2008.
8
1.1. Evolução urbana de Americana
O primeiro núcleo urbano de Americana surgiu com a construção da Estação Ferroviária
de Santa Bárbara d’Oeste em 1875. Neste momento se estabeleceu um intenso comércio nas
suas proximidades e é instalada a primeira indústria têxtil da cidade, sendo que em 1924
Americana tornou-se autônoma em relação à Campinas.
O início da formação da cidade aconteceu com o bairro Carioba, pequeno núcleo de
industrial têxtil. Este primeiro núcleo iria evoluir até o final da década de 1930 na forma de
um pequeno vilarejo, formada por um quadrilátero que tinha em sua parte inferior o rio e a
ferrovia (MEDEIROS, FIGUEIREDO, 2002, p.71). Neste momento Americana tinha cerca de 6 mil
habitantes.
Nas primeiras décadas do século XX, houve uma preocupação em promover uma série de
melhoramentos urbanos, e em 1929, na segunda gestão municipal desde a emancipação
política, diversas obras foram realizadas.
Nesse período deu-se também uma forte preocupação com o crescimento da cidade e
sua ocupação, refletida em determinações como a da Lei municipal de 1931 que previa o
aumento da cobrança de impostos aos terrenos vazios no centro da cidade (LIMA, 2002), como
forma de incentivar a edificação no centro da cidade e nos locais mais próximos da infra-
estrutura urbana instalada.
Na década de 1940 Americana já desponta como cidade industrial. Neste período a
cidade recebeu alguns melhoramentos, como a instalação de água e esgoto. No ano de 1948
surge a primeira legislação municipal sobre o ordenamento da cidade. A preocupação com o
desenvolvimento urbano ocorreu em momento em que o crescimento industrial atraia pessoas
de outras regiões do estado e do país. Nesta década surgiu um primeiro núcleo mais
desconexo da área urbana, a Vila Mathiesen.
Com o intuito de reformular a dinâmica urbana fortemente marcada pela presença das
indústrias, estabeleceu-se uma divisão da cidade em quatro zonas: central, intermediária,
residencial e industrial. Este zoneamento procurava solucionar problemas de um crescimento
urbano em que indústrias e residências estabeleciam relações de vizinhança conflituosas
(poluição, barulho, etc).
De 1940 a 1950 a população cresceu de 10.556 para 18.183 habitantes. Na década de
1950 observou-se uma grande expansão urbana, ainda um pouco limitada à margem oeste do
Ribeirão Quilombo e da ferrovia, pela dificuldade de sua transposição. Diversos loteamentos
desconexos na malha urbana foram aprovados formando, assim, os primeiros vazios urbanos.
O crescimento das indústrias e de sua mão-de-obra levou a um intenso crescimento da
cidade, sem que houvesse uma correspondente expansão da infra-estrutura urbana; portanto,
9
a este crescimento se relaciona também o agravamento de problemas de infra-estrutura na
cidade. Assim, a década de 1950 foi marcada por reivindicações po melhorias urbanas, como
exemplificado em trecho do Jornal Liberal: “(...) mais moradias – chega de exploração dos
aluguéis, mais saneamento, mais ruas calçadas (...)” - Jornal Liberal 1953 – 1954 (LIMA, 2002,
p.37).
Na década de 1950, com a lei n°05 de 26/04/1952, tornou-se evidência a preocupação
do governo em solucionar o problema da falta de moradias. A lei estabelecia que 30% da
tributação do Imposto Predial e Territorial Urbano deveria ser utilizado para obras de infra-
estrutura e desapropriação de imóvel, para que as pessoas residentes no município que não
possuíssem imóveis pudessem construir a casa própria (LIMA, 2002, p.54). Por falta de
regulamentação a lei não foi aplicada, e propostas para uma política habitacional social só
voltaram a figurar no município na década de 1970.
Em 1953 o arquiteto Prestes Maia elaborou um estudo urbanístico para a cidade. Apesar
do estudo não ter sido aplicado em seu conjunto, suas diretrizes influenciariam o
planejamento e a formação urbana do município pelos próximos anos. Em 1959, Nova Odessa
é elevada a categoria de município, separando-se de Americana. Em 1963 é promulgada lei
relacionada à regulação de loteamentos em Americana (Lei n° 534/1963), e em 1966 surgiu a
primeira lei (Lei n° 786/1966) que estabelece diretrizes mais amplas de planejamento
urbano, com normas para loteamento, zoneamento e construções.
A partir da década de 1960 a cidade se expandiu também para o lado leste. A
construção do Viaduto Amadeus Elias por volta de 1965 permitiu o crescimento da cidade para
além da linha de trem e do rio. Neste momento observa-se uma importante mudança na
evolução urbana do município. Segundo Medeiros e Figueiredo (2002, p.73) “(...) os bairros
distantes e descontínuos em relação à malha urbana consolidada, mudando a forma do
município de radiocentrismo para tentacular, com aglomerações próximas aos principais
eixos viários”.
É importante ressaltar que a partir da década de 1950 surgiram as rodovias –
Anhanguera, que liga a capital ao interior, e Luiz de Queirós, que liga a Americana à
Piracicaba – determinantes elementos da conformação urbana de Americana.
No início da década de 1970 aconteceu uma grande expansão industrial com a instalação
de grandes e diversificadas empresas na cidade. A ocupação residencial se espalha por
diversas áreas da cidade e as industriais se concentram ao longo das rodovias e ao longo do
Rio Piracicaba.
A partir da década de 1980 o crescimento urbano atingiu algumas divisas da cidade, com
destaque para a conurbação com Santa Bárbara D’Oeste e Nova Odessa. Na década de 1980 a
desaceleração do crescimento econômico no país trouxe influências a importante indústria
10
têxtil local. Cresceu a demanda por infra-estrutura na cidade e a necessidade de se
estabelecer novos parâmetros de planejamento. Em 1988 foram aprovadas novas leis de uso e
ocupação do solo e o Plano Diretor do Município. Estas leis iriam, de certa forma, intensificar
a fragmentação do zoneamento no município, destacando algumas subcentralidades, sendo
que, segundo Lima (2002, p.93) “a primeira e mais ampla provém do núcleo habitacional do
bairro Antônio Zanaga, o vetor original da suburbanização de americana, em meados dos
anos 70”.
O Plano Diretor deste ano contou com a participação do arquiteto Joaquim Guedes que
tinha como uma das principais propostas a implementação da taxa de Desenvolvimento
Urbano, que previa a implantação de imposto territorial progressivo, mas que não foi
implantada (MEDEIROS e FIGUEIREDO, 2002, p.73).
Na década de 1990 o incremento da importação de tecidos e a renovação tecnológica da
industria têxtil reduziu o número de fábricas e empregos no setor. Neste momento Americana
já estava conurbada aos municípios vizinhos –Santa Bárbara D’Oeste e Nova Odessa – e já
apresentava sinais de verticalização.
De 1990 à 1997, enquanto o município passou por um processo de desindustrialização, o
setor de comércio e serviços cresceu 44%. Esta mudança influenciou não apenas a
configuração da cidade, como também, a arrecadação municipal, que reduziu
significativamente.
Em 1998 foi desenvolvido um novo Plano Diretor para o município. O vigente à época,
de 1988, além de necessitar de atualizações, possuía diretrizes que não haviam sido
regulamentadas. Neste novo Plano foram simplificadas as categorias de uso e ocupação do
solo, com uma certa flexibilização do zoneamento, e estabeleceu-se uma diretriz de
adensamento, com aumento dos índices de aproveitamento do solo em algumas zonas da
cidade. O Plano colocava ainda que a política habitacional do município deveria assegurar o
direito social da moradia, já com destaque para as iniciativas autogeridas e o atendimento a
famílias de menor renda.
Na década de 2000, aprofundou-se a ocupação de áreas localizadas nos intertícios da
malha urbana já consolidada e ampliaram-se os loteamentos e condomínios fechados nas
áreas mais extremas do território municipal, promovendo uma maior interligação dos
municípios conurbados com Americana.
11
Imagem 2 - Evolução Urbana do Município de Americana. Década de 1940 a Década de 2000.
Fonte: Prefeitura Municipal de Americana; DAE 2000 Elaboração: Cooperativa Integra, 2008. Situação sem escala
12
1.2. Inserção regional
O Município de Americana integra a Região Metropolitana de Campinas - RMC
instituída no ano de 2000 e formada por 19 municípios. A Região envolve uma área total de
3.673 Km2 e uma população de 2.709.170 habitantes (2008. IBGE – Fundação Seade).
Com um PIB de R$ 58.064 milhões de reais a RMC apresenta uma forte dinâmica
economica. Marcada pela mais expressiva concentração industrial do interior do estado e por
importantes centros universitários e de pesquisa, possuí um amplo sistema viário e o maior
aeroporto de cargas do país – o Aeroporto Viracópos situado no município de Campinas.
Entre os 19 municípios que formam a Região revela-se uma grande diferença de
escala, população e infra-estrutura, com destaque para Campinas, que se configura como
principal centralidade. Neste contexto Americana é apontada como principal subcentro da
região, com uma intensa influência exercida sobre os municípios de Santa Bárbara D’Oeste e
Nova Odessa (CAIADO e PIRES, 2006).
Imagem 3 - Regiões Metropolitanas de São Paulo e Campinas e principais eixos viários de conexão.
Fonte: IGC. Elaboração: Cooperativa Integra. Situação sem escala
13
Apesar de Americana ser o terceiro município em população absoluta da Região
Metropolitana de Campinas (depois de Campinas e Sumaré) apresenta taxas de crescimento
populacional menor do que o crescimento médio da Região.
Gráfico 2 – Taxa média de Crescimento populacional comparativa.
1970/80 1980/91 1991/2000 2000/2008*
Fonte: IBGE e SEADE. Nota: *Projeção (Seade) Elaboração: Cooperativa Integra
Em relação ao povoamento observa-se que Americana está situada em um dos eixos
de maior densidade populacional da região. Pode-se notar, na imagem 4, a intensa influência
das rodovias na dinâmica populacional metroprolitana, principalmente nos eixos da rodovia
Anhanguera e Santos Dumont.
Na década de 1970 a região torna-se um dos principais focos do processo de
interiorização do desenvolvimento econômico no Estado de São Paulo. Os municípios que
formam a RMC reuniam na época cerca de 680 mil habitantes. O desenvolvimento
desencadeou um extenso processo de expansão urbana e populacional. Em 1980 a Região já
reunia 1,2 milhão de habitantes, com uma taxa de crescimento superior à estadual (SEADE,
2006). Nos anos 1990, com uma população de quase 1,9 milhão de habitantes, consolida-se
características de metropolização, com conurbações e relações de fluxos intermunicipais cada
vez maiores.
6,49
3,51
2,54
1,89
6,30
2,13 1,901,45
0,00
1,00
2,00
3,00
4,00
5,00
6,00
7,00
Em %
a.a
.
RMCAMERICANA
14
Imagem 4 – Densidade demográfica na Região Metropolitana de Campinas
Fonte: Secretária dos Transportes Metropolitanos, PITU 2004. Situação sem escala
A intensificação das trocas intra-metropolitanas e a tendência de crescimento
populacional da RMC, a partir da década de 1990, revela uma grande influência da dinâmica
metropolitana no contexto municipal. A conurbação de Americana com Santa Bárbara e Nova
Odessa, intensificada a partir dos anos 1970, exerce grande influência no volume de
deslocamentos dentro da região, a ponto das trocas entre Americana e Santa Bárbara compor
o segundo maior volume de viagens entre municípios da RMC. Na dinâmica metropolitana a
ocupação urbana ao longo da rodovia Anhanguera é praticamente ininterrupta até Americana,
explicitando a conurbação destes municípios ao longo do eixo de maior densidade
habitacional da região (CAIADO e PIRES, 2006).
No ano de 2004 foi elaborado, com base na pesquisa origem destino de 2003, o Plano
Integrado de Transportes Urbanos para a Região Metropolitana de Campinas – PITU RMC 2015.
O Plano trabalha com 8 Eixos de Expansão (Imagem 5).
15
Imagem 5 – Zonas Origem Destino da Região Metropolitana de Campinas. Plano Integrado de Transportes Urbanos da RMC. 2003
FONTE: Emplasa Pesquisa Origem Destino 2003. Imagem retirada da Tese de CAIADO E PIRES, 2006.
Americana está inserida no Eixo 2, que também abrange os municípios de Hortolândia,
Sumaré, Nova Odessa e Santa Bárbara D’Oeste, e concentra o maior número de viagens da
RMC, com 35% das viagens (Tabela 2).
Tabela 2 – Viagens por Eixo de Expansão - Região Metropolitana de Campinas.
Eixos Total de Viagens
Participação do eixo no
total de viagens
População 2003
Índice de Mobilidade*
Viagens externas
% das viagens
externas no total
de viagens
Participação do eixo no
total de viagens
externas
2 1.259.568 35 859.812 1,46 165.075 13,1 23,3 Total RMC 3.602.261 100 2.476.435 1,45 709.524 19,7 100
Fonte: Secretária dos Transportes Metropolitanos, PITU 2004.
O Eixo 2, segundo projeções demográficas eleboradas pelo Nepo/Nesur2 de 2004,
receberá o maior incremento populacional da RMC no período de 2003 à 2015, com um
2 NEPO - Núcleo de Estudos de População. NESUR - Núcleo de Economia Social, Urbana e Regiona.
16
acréscimo de 151.570 habitantes, como demonstra a imagem 6. O maior crescimento
populacional do Eixo 2 é, em grande parte, justificado pelo presença do município de
Hortolândia que apresenta a mais elevada taxa de crescimento populacional por ano da RMC
(6,59%) na década de 1990. A previsão demosntra a tendência de esvaziamento do centro
metropolitano e o crescimento de outras cidades da região.
Imagem 6 – Incremento Populacional por Eixos de Expansão Urbana. 2003-2015.
Região Metropolitana de Campinas.
Fonte: Emplasa Pesquisa Origem Destino 2003. Imagem retirada da Tese de CAIADO E PIRES, 2006.
17
Imagem 7 - Inserção de Americana na Região Metropolitana de Campinas
Fonte: Prefeitura Municipal de Campinas – Secretaria de Planejamento, Desenvolvimento e Meio Ambiente Elaboração: Cooperativa Integra Situação sem escala
18
Imagem 8 - Núcleos de Expansão Urbana na RMC.
1978
2005
Fonte: Emplasa. Situação sem escala
19
Essa situação regional insere a cidade de Americana em uma complexidade
metropolitana com consequências diretas no planejamento da questão habitacional. A
conurbação de Americana com os municípios limítrofes é especialmente importante, em
primeiro lugar com Santa Bárbara D´Oeste, em segundo com Nova Odessa. Americana e Santa
Bárbara D´Oeste formam juntas uma única mancha urbana, configurando uma situação de
conurbação consolidada. Em relação à cidade de Nova Odessa a conurbação também existe,
porém ainda minimizada pela presença de vazios urbanos entre as duas manchas urbanas,
como pode ser verificado na foto aérea, Imagem 9.
Imagem 9 – Foto Aérea de Americana, Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa.
Fonte: Foto Aérea retirada do software Google Earth, 2008. Elaboração: Cooperativa Integra Situação sem escala
Podemos constatar a importância dessas duas cidades a partir das falas dos
entrevistados neste diagnóstico. Segundo a arquiteta Rosa Figueroba, da Secretaria de
Habitação e Desenvolvimento Urbano de Americana, muitas pessoas que precisam de
habitação começam a buscá-las nas cidades de Santa Bárbara D´Oeste e Nova Odessa, onde os
imóveis são mais baratos. Assim, há um contingente de pessoas que, mesmo trabalhando em
Americana, ou até mesmo que se consideram “Americanense”, fixam residência em outras
cidades3.
3 Ver em anexo entrevista com arquitetos e engenheiros.
20
A opção por outros municípios pode interferir nos dados de demanda habitacional da
cidade, uma vez que a pessoa deixa de cogitar Americana como lugar de moradia, na busca
por cidades com menor custo de vida. Porém, é um contingente difícil de ser quantificado
sem uma profunda pesquisa específica sobre o assunto.
A relação do Município de Americana com as cidades ao redor é evidenciada nos dados
da Pesquisa Origem Destino da Emplasa, como mostra a tabela 3. Podemos destacar o número
significativo de viagens internas dentro do Eixo 2, significativamente maior quando
comparado aos outros 7 Eixos, somando 1.094.493 viagens. Este número corresponde,
principalmente à quantidade de viagens entre as cidades de Americana e Santa Bárbara
D´Oeste.
Tabela 3 - Relação entre Eixos Zonas O/D da RMC
Fonte: Pesquisa Origem Destino, Emplasa 2003. Tabela retirada da Tese de CAIADO e PIRES, 2006.
A segunda informação que merece destaque é a quantidade de viagens que a zona 2
estabelece com a zona 8, que corresponde ao centro metropolitano, ou seja, a região central
da cidade de Campinas. O número de viagens entre essas zonas soma cerca de 94.000 viagens,
o maior valor da RMC. No entanto, os municípios que estabelecem maior relação com o centro
metropolitano são Sumaré e Hortolândia, como podemos notar na Imagem 10. Esta relação
menos intensa com o centro metropolitano, em contraste com a intensa troca que se realiza
com Santa Bárbara D´Oeste, configura a cidade de Americana como sub-centro da RMC.
Esta relação entre Americana e Campinas pode ser alterada com a implantação do
Corredor Metropolitano de Campinas, projeto de transporte de passageiros que prevê a
construção de uma pista exclusiva de ônibus com 37Km de extensão. Com um eixo traçado
desde a área central de Americana até o centro de Campinas, passando por Nova Odessa,
Sumaré e Hortolândia, o Corredor poderá representar um importante indutor para o
incremento populacional destes municípios. O Corredor, em fase de implantação, engloba os
21
municípios que concentram cerca de 70% da demanda de transporte da Região, com um
movimento de cerca de 116.000 passageiros/dia.
Imagem 10 – Viagens diárias segundo origem e destino. Região Metropolitana de Campinas. 2003
Fonte: Emplasa Pesquisa Origem Destino 2003. Imagem retirada do Relatório 2 do Plano Integrado de Transportes Urbano da RMC (PITU).
Ainda é necessário considerar a importância da cidade de Paulínia. Esta cidade por ora
não apresenta influência direta na dinâmica de Americana, como podemos notar na Imagem
10. No entanto, Paulínia pode vir a assumir maior importância à partir da ocupação da região
leste do município – conhecida pelos munícipes como Pós-Represa, e que se localiza próxima
ao Pólo Petroquímico de Paulínia.
A extrapolação dos limites do município não se deve apenas ao crescimento da cidade,
que se tornou a terceira maior da Região Metropolitana de Campinas, mas também ao
reduzido tamanho de seu território. Assim, esse transbordamento da cidade para fora de seus
limites é seguida pela redução da oferta de terras no município, e o consequente aumento de
seu preço.
22
2. CARACTERIZAÇÃO DA SITUAÇÃO HABITACIONAL NO MUNICÍPIO.
2.1. Histórico da Política Municipal de Habitação
Os problemas habitacionais no município de Americana se agravaram com o processo de
interiorização do desenvolvimento econômico no Estado de São Paulo a partir da década de
1970. Todavia, é importante salientar que desde a década de 1950 a cidade já sentia
necessidade de desenvolver uma política habitacional, uma vez que a indústria local têxtil
gerou uma grande demanda por moradia, como já visto anteriormente.
A demanda por habitação nesse período se deu principalmente em função da migração
causada pelo êxodo rural resultante da mecanização da agricultura. O grande fluxo migratório
trouxe conseqüências dramáticas em relação à habitação. Indústrias que se instalavam na
região traziam consigo uma demanda por mão-de-obra, porém muitas pessoas que chegavam
com o intuito de trabalhar nas novas indústrias não eram qualificadas suficientemente para
ocupar o número de vagas oferecidas pelo setor. É a partir desse grande volume de pessoas
vindas do campo e interessadas nas oportunidades de emprego é que vão se constituir as
primeiras favelas e sub-moradias da cidade.4
Cabe destacar que entre as décadas de 1960 e de 1980, o Estado brasileiro estruturou o
Sistema Financeiro de Habitação – SFH5 e o Banco Nacional de Habitação – BNH, criado em
1964 e extinto em 1986, que se tornou o principal instrumento da política urbana,
promovendo a intensificação do processo de verticalização, de periferização e de grande
expansão da rede de infra-estrutura urbana no país.
A estruturação do SFH possibilitou a constituição do Fundo de Garantia por Tempo de
Serviço – FGTS6, e da poupança privada para promover entre 1964 e 1985 a construção de
mais de 4 milhões de moradias7 e implantar os principais sistemas de saneamento do país,
4 Segundo entrevista realizada com o Arquiteto Marco Antônio Alves Jorge, a Goodyear ao se instalar na região enviou um comunicado à sede da empresa, em Santa Fé do Sul - RS, informando que precisaria de mão-de-obra qualificada. Ou seja, mesmo havendo vagas no setor, foi necessário “importar” pessoal qualificado de outras regiões, fazendo com que a população sem experiência industrial, recém chegada do campo, permanecesse desempregada e sem moradia. 5 “A fontes de recurso para o SFH eram: depósitos a prazo, financiamentos nacionais e internacionais, letras imobiliárias, depósitos compulsórios dos institutos de aposentadorias e pensões, e aquisição obrigatória de letras imobiliárias pelos Serviço Social da Indústria – SESI e o Serviço Social do Comercio – SESC” (ROSSBACH, 2005, p. 82). 6 “O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), criado em 1966, é composto por contas vinculadas em nome dos trabalhadores, nas quais as empresas depositam mensalmente valor equivalente a 8,5% das remunerações que lhes são pagas ou devidas. O Fundo constitui-se em um pecúlio que é disponibilizado quando da aposentadoria, morte do trabalhador ou outras situações estabelecidas na Lei e representa uma garantia para a indenização por tempo de serviço, nos casos de demissão imotivada” (Ministério das Cidades, 2004b, p. 23). 7 Ministério das Cidades, 2004a.
23
esse processo foi caracterizado por implementar um planejamento urbano “tecnocrático e
autoritário” (ARRETCHE, 1990).
A implementação das ações foi em grande medida realizada através da ação de agentes
promotores designados pelo BNH e especificamente criados para tal finalidade, como o caso
das Companhias de Habitação – COHABs, e órgãos semelhantes no âmbito municipal,
intermunicipal ou estadual. Tais companhias foram estruturadas como sociedades de
economia mista, sob controle acionário estatal, e na prática eram controladas pelo poder
público.
Como crítica, aponta-se que a maior parte dos subsídios contidos nos financiamentos
habitacionais do BNH foram dirigidos à construção de edifícios de apartamentos para a classe
média, enquanto que para a população de baixa renda limitou-se a produção de conjuntos
habitacionais populares, de questionável qualidade técnica, fora do tecido urbano existente,
corroborando com a ampliação da segregação sócio-territorial nas cidades brasileiras.
Ainda assim, a organização do sistema se deu de forma a se auto-financiar,
empreendendo uma intervenção de tipo produtivo. Isso significou para o mercado de baixa
renda a impossibilidade de haver investimentos a fundo perdido com resultados do tipo
redistributivo (ARRETCHE, 1990).
É preciso considerar que a política da “casa própria” representava, desde o período
populista, uma importante estratégia de legitimação junto às classes trabalhadoras urbanas,
seja através da criação de oportunidade de empregos na construção civil e mesmo de
contenção das pressões sociais através do compromisso do financiamento, tornando-se a base
da atuação e da propaganda durante a existência do BNH (AZEVEDO & ANDRADE, 1982).
É nesse contexto que se insere a constituição da Política Habitacional em Americana,
cuja política habitacional implementada pela COHAB Campinas se deu, de forma geral, com a
mesma característica em toda a RMC, e não somente no município de Americana.
Em 30.08.76 foi criado o Departamento de Promoção Social, Habitação e Saúde que
tinha como uma de suas metas, a elaboração da Política Habitacional. Na década de 1970
foram implementadas os primeiros empreendimentos habitacionais em Americana com a
construção de conjuntos habitacionais pela COHAB - Campinas, mais especificamente em 1978
com a construção do Conjunto Habitacional Antônio Zanaga I, com 709 casas.
Mesmo com a construção do conjunto Zanaga I e, posteriormente, o Zanaga II, em 1980,
com 1.806 casas, algumas famílias ainda se encontravam em situação precária. Grande parte
das famílias em habitação precária não apresentava renda suficiente para acessar o
financiamento das casas produzidas pela COHAB - Campinas.
24
Foto 1 - Conjunto Habitacional Antonio Zanaga Foto: Marco Antônio Alves Jorge
Nesse período, uma das ações viabilizadas se deu através do Programa de
Financiamento de Lotes Urbanizados (PROFILURB), com recursos do BNH (Banco Nacional da
Habitação). Esse programa nacional, e implementado nos municípios da Região Metropolitana
de Campinas através da CDHU, tinha o objetivo de produzir lotes urbanizados com infra-
estrutura básica e alguma benfeitoria. Porém, buscou-se com esse programa que os
municípios atuassem como agente promotor da política habitacional, e não mais somente a
COHAB.
Desta maneira, a produção habitacional pela administração municipal de Americana se
iniciou através do PROFILURB. Foram entregues 683 lotes, que, entretanto, atendiam de
forma precária as necessidades da população.
Paralelamente, a prefeitura de Americana, em parceria com o movimento organizado de
moradores (em formação na cidade), criou uma fábrica de tijolos de solo cimento para os
contemplados com lotes urbanizados pelo PROFILURB, de maneira a viabilizar a auto-
construção dos imóveis, além dos próprios moradores participarem da produção dos tijolos.
Nesse sistema, a prefeitura era responsável pelos materiais para a produção dos tijolos e os
moradores participavam produzindo os mesmos.
Foi construída ainda uma horta comunitária com a população atendida pelo programa
que tinha como objetivo a manutenção dos moradores através da geração de renda,
tornando-se também importante espaço de convivência.
25
Foto 2 - Lotes urbanizados com unidade sanitária Foto 3 - Ampliação produzida por morador Fotos: Marco Antônio Alves Jorge
Foto 4 e 5 - Horta comunitária em terreno destinado à praça e Fabrica de tijolos de solo cimento. Fotos: Marco Antônio Alves Jorge
Cabe destacar que nacionalmente, foi um período de extrema escassez de investimentos
federais, até encerramento das atividades e fechamento do BNH, em 1986.
Porém, dada a conjuntura nacional, a maioria dos investimentos feitos durante toda essa
década foi basicamente feito com recursos próprios do município, tendo alcançado uma
produção bastante significativa, sendo caracterizado pela ênfase no processo de
desfavelamento da cidade.
26
Foto 06 - Favela Jd. América – Foto - Marco Antonio Alves Jorge
Desta forma de 1990 a 1993 foram produzidas 3.546 unidades, a saber: 2.862 unidades
com recursos municipais, sendo 239 unidades de desfavelamento, 2.099 de lotes urbanizados
e 524 casas. Em parceria com o Inocoop Bandeirantes foram construídos 450 apartamentos e
em com a CEF, 234 casas.
Foto 7 - Desfavelamento Jd. Guanabara-1990 Foto 8 - Mutirão Jd. Brasil-1991 Fotos - Marco Antônio Alves Jorge
A Prefeitura Municipal de Americana em parceria com a sociedade organizada e órgãos
públicos produziu de 1994 a 1995, 1.644 unidades, das quais 944 unidades com a COHAB
RIBEIRÃO PRETO e 700 unidades com a CDHU.
27
Apesar de tais iniciativas, surgiram assentamentos precários em algumas áreas
particulares da cidade, como o da Vila Mathiensen, onde famílias se instalaram e iniciaram a
construção de uma quantidade considerável de domicílios precários, chegando a cerca de
1.000 unidades. Frente a tal situação, o Poder Público se propôs a realizar uma negociação
sobre a área, que era de propriedade privada, visando atender as famílias instaladas no local.
Foi viabilizada pelo Poder Público a compra de materiais que foram utilizados na
edificação de pequenas estruturas. A idéia era a transferência dos beneficiários nos fundos
dos lotes para que os moradores pudessem, aos poucos, construir suas novas moradias.
Desta forma, de 1996 a 1999, objetivando o início do processo de desfavelamento,
foram entregues 132 módulos e 108 embriões com recursos municipais e 136 unidades
habitacionais em parceria com CEF, atendendo ex-moradores da favela da Mathiensen, hoje
loteamento Jardim dos Lírios.
Foto 9 - Módulos entregues aos moradores da favela Mathiensen. Foto: Acervo PMA
Foto 10 e 11 - Áreas que passaram pelo processo de desfavelamento na dec. de 1990. Imagens: PMA
28
Foto 12 - Construção de unidades habitacionais com Foto 13 - Sobrados no Conjunto Jardim dos Lírios em bloco cerâmico estrutural. Foto: Marco Antônio Alves Jorge.
Foto 14 - Abrigo Provisório “Zincão”. Foto - Marco Antonio Alves Jorge
No mesmo período, devido a uma ação de reintegração de posse em área particular,
desencadeou ao Poder Público a urgência no atendimento a essas famílias, sendo entregue em
1996, 32 abrigos provisórios instalados no Parque da Liberdade.
Em 04.03.1996 foi criada a COOPERTETO, Cooperativa Habitacional constituída como um
importante parceiro na viabilização de empreendimentos habitacionais em Americana.
Através da cooperativa foi possível superar alguns entraves que se apresentavam à Prefeitura
de Americana. Uma dificuldade era a aquisição de terras de forma menos burocrática e
rápida, e mesmo em relação à capacidade de endividamento do executivo municipal.
É neste cenário que se firma um convênio entre Prefeitura e COOPERTETO, onde a
cooperativa representaria a população, recebendo os investimentos federais e a prefeitura
garantiria a assessoria técnica para a implementação dos empreendimentos.
29
No período de 1997 a 2006 foram desenvolvidos em parceria Prefeitura, COOPERTETO e
Caixa Econômica Federal, 1.115 lotes urbanizados, 191 sobrados e 41 casas de blocos
cerâmicos estrutural, totalizando 1.347 unidades. Em parceria com a CDHU foram entregues
447 imóveis, sendo 160 apartamentos e 287 casas.
Foto 15: Casas Geminadas no Conj. Jd. dos Lírios. Foto 16: Sobrados no Conj. Jd. dos Lírios. Fotos: Roberta Rodrigues.
A Associação dos Sem-Tetos de Americana - ASTA, também tem importância significativa
na construção da dinâmica habitacional do município. Através da ASTA, foram construídos 594
lotes urbanizados com projetos e infra-estrutura executados pela Prefeitura.
Assim, a construção da política habitacional de Americana pode ser dividida em três
períodos expressivos: Período entre 1978 e 1980 marcado pela produção habitacional através
da COHAB-Campinas; Período entre os anos 1982 e 1993 tendo a Prefeitura de Americana
como principal promotora da política habitacional e a partir de 1993 aos dias atuais, em que
se consolida a produção através das parcerias entre Prefeitura e (a) sociedade organizada
como através da ASTA, COOPERTETO e (b) órgãos públicos como CEF, COHAB Ribeirão Preto e
CDHU.
Cabe ressaltar que em 2006 foram construídas 34 casas em parceria com a CEF em
sistema de mutirão, concluindo o processo de desfavelamento no Parque da Liberdade.
30
Foto 17 – Área “Zincão” - Parque da Liberdade antes. Foto 18 - PSH- Parque da Liberdade depois. Fotos: Pascoal Bisofi
Em maio de 2007 houve também a conclusão do processo de desfavelamento do Jd. Dos
Lírios com a construção de 200 unidades pelo sistema mutirão, sendo 104 construídas no
Jardim dos Lírios e 16 no Parque da Liberdade.
Fotos 19 e 20 – Processo de desfavelamento Jd. Dos Lírios (antes e depois)
Fotos: Acervo Marco Antonio Alves Jorge.
31
Segue abaixo um quadro dos empreendimentos em habitação popular desenvolvidos pela
Prefeitura ou em parcerias de 1978 a 2008:
Tabela 4 – Projetos de habitação popular desenvolvidos em Americana.
(Continua)
NOME DO CONJUNTO HABITACIONAL TOTAL UNIDADES CONCLUSÃO ÓRGÃO RESPONSÁVEL
Conj Habitacional Antonio Zanaga I 709 casas 1978 Cohab - Campinas
Conj Habitacional Antonio Zanaga II 1806 casas 1980 Cohab - Campinas
Lotes urbanizados Profilurb 683 lotes 1982 Prefeitura Americana
*Cidade Jardim 38 1990 Prefeitura Americana
*Vila Mathiensen 22 1990 Prefeitura Americana
*Jd Guanabara 60 1990 Prefeitura Americana
*Balneário Riviera 16 1990 Prefeitura Americana
*São Jerônimo 103 1990 Prefeitura Americana
Mutirão Lilazes 110 casas 1990 Prefeitura Americana
Lotes Urb. Jardim Brasil 142 lotes 1990 Prefeitura Americana
Lotes Urb. São Jerônimo I 64 lotes 1990 Prefeitura Americana
Lotes Urb. Vila Bela 254 lotes 1990 Prefeitura Americana
Mutirão Jardim Brasil 52 casas 1991 Prefeitura Americana
Lotes Urb. Jardim da Paz 103 lotes 1991 Prefeitura Americana
Parque Residencial Guaicurus 450 aptos 1992 Inocoop Bandeirantes
Mutirão Jardim da Paz 234 casas 1992 Prefeitura Americana
Lotes Particulares Jd. da Paz 637 lotes 1992 / 93 Prefeitura Americana
Lotes Particulares Pq. da Liberdade 731 lotes 1992 / 93 Prefeitura Americana
Lotes Urb. Jardim das Flores 168 lotes 1992 / 93 Prefeitura Americana
Mutirão Vila Bela 128 casas 1993 Prefeitura Americana
Conj Hab. Jardim do Lago 234 casas 1993 Caixa Econômica Federal
Conj Hab. Parque da Liberdade 700 casas 1994 CDHU - São Paulo
Conj Hab. Jardim da Paz 401 casas 1994 COHAB - Ribeirão Preto
Conj Hab. Sâo Jerônimo II 543 casas 1995 COHAB – Ribeirão Preto
Abrigo Transitório – Pq. da Liberdade 32 abrigos 1996 Prefeitura Americana
Lotes Urb. Parque da Liberdade 14 lotes 1996 Prefeitura Americana
Módulos Jardim dos Lírios 132 módulos 1996 Prefeitura Americana
Lotes Particulares Jd. dos Lírios 455 lotes 1997 PMA / Cooperteto
Mutirão Jardim dos Lírios 108 casas 1997 / 98 Prefeitura Americana
Mutirão Jardim dos Lírios 136 casas 1999 Pref. Americana / CEF
Mutirão Pq. da Liberdade 156 casas 1999 Pref. Americana / CEF Fonte: Prefeitura Municipal de Americana, 2008.
32
Tabela 4 – Projetos de habitação popular desenvolvidos em Americana.
(Continuação) NOME DO CONJUNTO HABITACIONAL TOTAL UNIDADES CONCLUSÃO ÓRGÃO RESPONSÁVEL
Mutirão Jardim dos Lírios 143 sobrados 2000 / 02 PMA / CEF / Cooperteto
Mutirão Jardim dos Lírios 41 casas 2000 / 02 PMA / CEF / Cooperteto
Mutirão Vila Bela 48 sobrados 2000 / 03 PMA / CEF / Cooperteto
Conj. Vitória I - Mathiensen 66 lotes 2000 / 02 ASTA – PMA
Conj. Conquista II – Jd. Brasil 78 lotes 2000 / 02 ASTA – PMA
Conj. Novo Paraíso III – Praia Namorados 350 lotes 2002 / 03 ASTA – PMA
Conj. Nova Esperança IV – Remanso Azul 100 lotes 2003 / 04 ASTA – PMA
Conj. Hab Mário Covas (287 casas/160 ap) 447 unidades 2003 / 04 CDHU / PMA
Lotes Urb. – Jardim da Mata – Praia Azul 416 lotes 2000 / 04 Cooperteto – PMA
Lotes Urb. – Jd. N. Horizonte 197 lotes 2004 Cooperteto – PMA
Mutirão Pq. da Liberdade 34 casas 2006 Pref. Americana / CEF
Lotes Urbanizados Pq. da Liberdade 47 lotes 2006 Cooperteto – PMA
Mutirão Casa e Muro de Arrimo – Jardim dos Lírios
104 casas 2007 Pref. Americana / CEF
Mutirão Casa Pq. da Liberdade 16 casas 2007 Pref. Americana / CEF
Apartamentos Vila Dainese 176 apartamentos
2008 CEF
Fábrica de Casas Ecológicas – Jardim da Mata
------ 2008 PMA / Cooperteto / JetCasa
Fonte: Prefeitura Municipal de Americana, 2008.
Atualmente estão em andamento projetos com recursos do Fundo Nacional de Habitação
de Interesse Social - FNHIS, tais como: OGU, COHAB Campinas (PSH), Crédito Solidário, em
parceria da Caixa Econômica Federal e COOPERTETO, com a produção de: 26 sobrados no
Jardim Novo Horizonte, 90 sobrados e 06 embriões casas no Jardim da Mata com painéis pré-
fabricados e 08 casas no Parque da Liberdade.
Está previsto para 2009, 32 unidades no Jardim dos Lírios, 120 unidades no Jardim da
Mata com recursos do FNHIS e em fase de contratação, mais dois projetos para a construção
de 332 unidades habitacionais nos bairros Antonio Zanaga e Praia Azul com recursos da CDHU
em forma de crédito habitacional.
O projeto mais recente da prefeitura em parceria com a COOPERTETO é o da fábrica de
casas ecológicas que está instalada no bairro Jardim da Mata. O projeto consiste na confecção
de painéis pré-fabricados de alvenaria, que posteriormente são montados nos terrenos
adquiridos pelos cooperados.
33
Pelo fato de serem produzidas através de um sistema especial de painéis pré-
fabricados, de forma que a produção é realizada com baixo índice de perda e desperdício de
material do que as moradias construídas de forma tradicional, já prevendo os vãos e
instalações elétricas e hidráulicas, além de exigir menos esforço e habilidade na produção de
cada elemento da casa. Essa é uma característica importante uma vez que a produção é feita
em sistema de mutirão pelas famílias a serem atendidas.
O projeto prevê ainda a instalação de reservatórios para água da chuva para
reaproveitamento e sistema de aquecedor solar.
Fotos 21/22/23/24: Processo de produção, painéis pré-moldados, montagem e casas geminadas em construção – Fábrica Ecológica. Fotos: Pascoal Bisofi e Roberta Rodrigues.
De 2000 a 2008 foram investidos R$ 14.217.704,00 com recursos provenientes da
Prefeitura Municipal de Americana, Governo Estadual e Governo Federal. Foram entregues
1.008 unidades habitacionais sendo, 191 sobrados, 481 casas e 336 apartamentos. Os
programas desenvolvidos são divididos em dois tipos, mutirão e novas unidades, com a
entrega de, respectivamente, 385 e 623 unidades, como observado na tabela 5. Das 623 novas
34
unidades, 447 foram entregues pela CDHU contabilizando R$ 13.529.204,00 vindos do Governo
Estadual.
Em dois casos específicos foram utilizados recursos do PSH - Programa de Subsídio a
Habitação de Interesse Social. No bairro Jardim dos Lírios, como apresentado na tabela 5,
onde houve a entrega de 104 unidades em regime de mutirão, com um investimento de R$
468.000,00 por parte do Governo Federal e uma contrapartida de mesmo valor por parte da
Prefeitura. No Parque da Liberdade onde foram entregues, também em regime de mutirão, 50
unidades, houve um investimento de R$ 220.500,00 com uma contrapartida de igual valor da
administração municipal.
Foto 25 - Mutirão Jd. Lírios (PSH) Foto 26 - Mutirão Pq. da Liberdade.
Fotos: Pascoal Bisofi
35
Imagem 11 - Mapa de Experiências Implantadas de Habitações Populares – 2006.
Fonte: Secretaria de Planejamento e Controladoria. Geoprocessamento e Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano, 2008.
36
Tabela 5 - Empreendimentos concluídos no município de Americana - 2000 a 2008.
Fonte: PMA; CDHU, 2008.
Parcerias Recursos
Nome do Programa
Data de
início
Data de
com-clusão
Localiz. Situação atual
Tipo de Programa
Tipo de Unid.
Unid. hab.
CEF CDHU COHAB Camp.
Cooper-teto ASTA PMA
Fundo Mun.
de Hab.
Gov. Fed.
Gov. Est. SP
Fonte de
Recurso
Valor de repasse
(R$)
Contra-partida da PMA
(R$)
Jardim dos Lírios -
Sobrados 2000 2002 Jardim
dos Lírios
Concluído e não
regularizado Multirão Sobrado 143 X X
X
FGTS - -
Jardim dos Lírios 2000 2002 Jardim
dos Lírios
Concluído e não
regularizado Multirão Casa
embrião 41 X X
X X
- - -
Vila Bela / Multirão 2000 2003 Vila Bela
Concluído e não
regularizado Multirão sobrado 48 X
X
X
- - -
Conjunto Habitacional Mario Covas
2003 2004 Jardim da Balsa
Concluído e não
regularizado
Novas Unidades
Casa embrião 143 X
X X - 4.271.024 -
Conjunto Habitacional Mario Covas
2003 2004 Jardim da Balsa
Concluído e não
regularizado
Novas Unidades
Casa embrião 144 X
X X - 4.277.417 -
Conjunto Habitacional Mario Covas
2003 2004 Jardim da Balsa
Concluído e não
regularizado
Novas Unidades Apto 160 X
X X - 4.980.764 -
Jardim dos Lírios
maio 2004
maio 2007
Jardim dos Lírios
Concluído e não
regularizado Multirão Casa
embrião 104 X
X X
PSH 468.000 468.000
Parque da Liberdade/49
maio 2004
maio 2007
Parque da Liberdade
Concluído e não
regularizado Multirão Casa
embrião 50 X
X X
PSH 220.500 220.500
Condomínio Elza
Nogueira - 2008 Vila
Dainese Concluído e regularizado
Novas Unidades Apto 176 X
X
- - -
37
Além dos projetos já concluídos existem 5 projetos em fase de desenvolvimento, como
indica a tabela 6. O total de recurso a ser investido chega a R$ 3.411.140,00 e está prevista a
entrega de 712 unidades habitacionais. Das 712 unidades, 129 são desenvolvidos em regime
de mutirão com a utilização da Fábrica de Casas Ecológicas e um recurso de R$ 1.702.170,00
sendo R$ 610.170,00 provenientes de Crédito Solidário, R$ 780.000,00 do Orçamento Geral da
União e R$ 312.000,00 do Programa de Subsídio a Habitação de Interesse Social; 120 são casas
desenvolvidas em parceria da COOPERTETO com a Caixa Econômica Federal com R$
1.680.000,00 recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social – FNHIS programado
para 2009.
Existem ainda mais 3 programas em fase de projeto que totalizarão 149 unidades
habitacionais com R$ 2.274.549,00 em recurso do Governo Federal e Estadual, como indica a
tabela 7. Para o Bairro do Jardim dos Lírios está prevista a construção de 32 novas unidades
habitacionais com recurso do FNHIS no valor de R$ 489.144,00 e contrapartida de 10% desse
valor por parte da prefeitura. Os outros R$ 1.785.405,00 são recursos do Governo Estadual em
Cartas de Crédito da CDHU em fase de contratação que viabilizarão 332 apartamentos.
Dos projetos observados na tabela 6, dois deles são específicos para a construção de
lotes urbanizados. Nos programas realizados nos bairros Jardim da Mata e Parque da
Liberdade foram construídos 463 lotes com recursos da Prefeitura em parceria com a
COOPERTETO.
38
Tabela 6 - Empreendimentos em desenvolvimento. Município de Americana - 2008.
Recursos Nome do Programa
Data de
início
Data de conclusão Localização Situação
atual Tipo de
Programa Tipo de Unid.
Unidades hab. Parcerias
PMA Fundo
Mun. de Habitação
Gov. Fed.
Gov. Est.
Fonte de Recurso
Valor de repasse
(R$)
contra-partida
municipal (R$)
Jardim da Mata 2000 2004 Jardim da Mata
- Praia Azul Não
concluído Loteament
o Lotes 416 CEF, COHAB Campinas e Cooperteto
X X
Parque da Liberdade/
Q38 2005 2006 Parque da
Liberdade Não
concluído
Urbanização de
loteamento Lotes 47 Cooperteto X Prefeitura - -
Jardim da Mata / 52
dezembro 2006
dezembro 2008
Jardim da Mata - Praia Azul
Não concluído
Mutirão - Casa
Ecológica
1/2 sobrado 52
COHAB Campinas e Cooperteto
X
PSH 312.000 312.000
Assistência Técnica
junho 2008
dezembro 2008
Jardim dos Lírios
Não concluído
Serviços (sondagem
) - -
CEF e Cooperteto
X
FNHIS 28.970 5.972
Jardim da Mata/120
junho 2008
dezembro 2009
Jardim da Mata - Praia Azul
Não concluído
Novas Unidades
Casa embrião 120
CEF e Cooperteto
X
FNHIS 1.680.000 336.000
Jardim da Mata/51
junho 2008
dezembro 2008
Jardim da Mata - Praia Azul
Não concluído
Mutirão - Casa
Ecológica
1/2 sobrado 51
CEF e
Cooperteto X X
OGU 780.000 156.000
Jardim Novo Horizonte
out. 2008
dezembro 2008
Jardim Guanabara
Não concluído
Mutirão - Casa
Ecológica + lote
urbanizado
lote + sobrado
197 lotes e 26
sobrados
CEF e Cooperteto X X X
Crédito Solidário 610.170 Equipe
Técnica
Fonte: PMA; CDHU, 2008.
39
Tabela 7 - Empreendimentos em projeto. Município de Americana.
Fonte: PMA; CDHU, 2008.
Nome do Programa
Linha de Programa
Data de
início
Data de conclusão Localização Situação
atual Tipo de
Programa Tipo de Unidade
Unidades hab.
Parcerias Recursos
Fonte de
Recurso
Valor de repasse
(R$)
Contra-partida da Prefeitura
(R$)
Jardim dos Lírios a definir a
definir Dez. 2009
Jardim dos Lírios
Em contratação
Novas unidades a definir 32
CEF e
COOPERTETO
Prefeitura FNHIS 489.144 48.914
Crédito habitacional
Carta de Crédito -
CDHU
a
definir a definir Jardim do
Lago Em
contratação Novas
Unidades apto. 12 CDHU Gov. Estado SP CDHU 539.155 -
Crédito habitacional
Carta de Crédito -
CDHU
a definir a definir Zanaga Em
contratação Novas
Unidades apto. 320 CDHU Gov. Estado SP CDHU 1.246.250 -
40
Nos últimos cinco anos a previsão de receita orçamentária para o município teve um
crescimento superior a 70%, passando de R$ 182.935.000,00 em 2003 para R$313.080.000 em
2008. O valor é bastante elevado para uma cidade que teve um crescimento populacional de
pouco mais de 7% no mesmo período.
A análise sobre lei orçamentária para o setor habitacional do município de Americana
mostra a inconstância dos investimentos na área. Os recursos alocados em programas
habitacionais e a porcentagem destes investimentos em relação ao total orçamentário mostra
a priorização e a capacidade financeira do município. Conforme observado na tabela 8 o
percentual da receita destinado ao setor habitacional foi maior do que 1% apenas uma vez nos
últimos cinco anos. Em 2003 a porcentagem da receita para o setor aparece maior na tabela
pelo fato de, na época, a Promoção Social e a Habitação integrarem a mesma Secretaria.
41
Tabela 8 – Valores para projetos habitacionais na lei orçamentária anual.
2003 (1) ** Perc. da 2004 (2) Perc. da 2005 (3)
Perc. da 2006 (4)
Perc. da 2007 (5)
Perc. da 2008 (6)
Perc. da
Rec. (%) Rec. (%)
Rec. (%)
Rec. (%)
Rec. (%)
Rec. (%)
Receita Prevista 182.935.000
206.040.000
224.115.000
264.740.000
286.445.000
313.080.000
Valor p/ Projetos Habitacionais * 1.000.000 0,55% 500.000 0,24% 1.200.000 0,54% 250.000 0,09% 400.000 0,14% 1.100.000 0,35% Total p/ Secretaria de Habitação
4.502.000 2,46%
1.510.000 0,73%
2.445.000 1,09%
1.425.000 0,54%
1.975.000 0,69%
2.740.000 0,88%
* (1) Valor distribuído entre verba municipal e verba da CEF * (2) Verba municipal * (3) Valor distribuído entre verba municipal e verba da CEF * (4) Verba CEF * (5) Verba municipal; a verba da CEF (R$ 250.000,00) foi aplicada em auxílio-moradia (3390) * (6) Verba municipal; a verba da CEF (R$ 250.000,00) foi aplicada em auxílio-moradia (3390) ** Em 2003, Habitação e Promoção Social compunham o mesmo órgão, o que justifica o valor maior comparado com os demais anos Fonte: Prefeitura Municipal de Americana, 2008.
42
Assim, de forma geral a política habitacional implementada em Americana apresenta
como características importantes:
• A consolidação da experiência de produção através dos mutirões;
• O Investimento em técnicas alternativas para solucionar a falta de recursos
financeiros e ampliar a produção;
• O estabelecimento de convênios entre cooperativas e associações com a
Prefeitura para a produção de unidades.
Estas características possibilitaram a produção de um volume significativo de unidades e
a consolidação de uma prática que evoluiu significativamente quanto ao tipo de habitação e
técnicas empregadas.
Frente aos resultados dessa política, pode-se considerar que no município de Americana,
as situações de precariedade habitacional assumem características distintas de outros
municípios da própria Região Metropolitana de Campinas, por não haver constituídos
assentamentos precários de grande extensão, sendo que em 2001 haviam 254 habitações
precárias, passando para 63 em 2008, conforme demonstra o gráfico abaixo.
Gráfico 3 e 4 – Sub Habitação em Áreas Públicas em Americana
254 249256
246
221
191
73 63
0,137 0,133 0,1340,127
0,112
0,096
0,036 0,031
0
50
100
150
200
250
300
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
185.054 187.851 190.690 193.572 196.467 199.139 201.816 203.283
Ano - População
Fonte: SEADE / IBGEObs: Das 63 unidades em 2008, 23 já estão inseridas em novos projetos habitacionais.
SUB-HABITAÇÕES EM ÁREAS PÚBLICAS(Quantitativo/Índice)
43
0
50
100
150
200
250
300
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
259 254 249 256 246221
191
73 63
Nr. U
nida
des
Ano
Secretaria de Habitação e Desenvolvimento UrbanoSub-Habitações / Ano
Fonte: SHDU, 2008.
Conforme a tabela 9, das 61 famílias instaladas em sub habitação em áreas públicas, 23
já estão inseridas em projetos habitacionais, 7 fazem parte da demanda e 31 famílias
cadastradas, serão atendidas através de projeto de 32 unidades (tabela 7) a serem
construídas em 2009 no Jd. dos Lírios com recursos do FNHIS.
Tabela 9 – Sub Habitação existentes em Americana - 2008
Localização Famílias inseridas em projetos habitacionais
Famílias NÂO inseridas em projetos habitacionais Total
Pq. Da Liberdade 06 01 07 Praia Azul 14 06 20 Jd. Guanabara 01 - 01 Jaguari 01 - 01 Vila Jones 01 - 01 Vila Bertini III - 03 03 Dist. Ind. Abdo Najar - 02 02 Nova Americana - 06 06 Werner Plass - 02 02 Rodoviária (próx.) - 06 06 Jd. Santa Elisa - 02 02 Vale das Nogueiras - 06 06 Centro - 04 04 Total 23 38 61 Fonte: SHDU Americana, 2008.
Entretanto, a identificação do déficit habitacional e das situações de precariedade ainda
existentes no município podem ser sistematizados como nos tópicos a seguir.
44
2.2. Cadastro Municipal de Demanda Habitacional em Americana
Considera-se como a principal fonte de identificação da demanda habitacional no
município de Americana o Cadastro de Demanda Habitacional realizado pela Secretaria de
Habitação de Americana, no período de dez/07 a julho/08.
O cadastro atual é resultado da abertura de novas inscrições para moradia em 2003.
Existia um cadastro anterior, realizado em 2000, que continha 6.000 famílias cadastradas.
A partir da solicitação da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do
Estado de São Paulo - CDHU, foi realizado em julho de 2003 um novo processo de inscrições,
totalizando 14.799 famílias que demonstraram interesse na aquisição de uma moradia. Tal
demanda se deveu a necessidade de atualização dos cadastros existentes para identificar a
demanda a ser atendida por um Conjunto Habitacional com 447 unidades entregue nesse
período pela companhia. Assim, do total de 14.799 de famílias inscritas em 2003, 447 foram
sorteadas para as unidades entregues pelo CDHU e o restante das famílias foi classificado para
aguardar novos projetos habitacionais da Prefeitura.
Posteriormente, o processo de inscrição para novas moradias em Americana foi
regulamentado em 2005 pela Lei de Política Municipal de Habitação e Desenvolvimento
Urbano de Interesse Social – n.º 4.196, que institucionalizou a elaboração de Cadastros.Tal
processo prevê abertura oficial de inscrições havendo seqüencialmente a seleção e
classificação, de forma que sejam identificadas as famílias a serem atendidas por programas
habitacionais municipal.
A lei determinou ainda os seguintes critérios de inclusão no cadastro habitacional, quais
sejam:
“Art. 10. São condições obrigatórias para inscrição nos programas de habitação da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano: I - não possuir imóvel neste ou em qualquer outro Município do Estado de São Paulo; II - não ter sido atendido por nenhum programa habitacional através de financiamento público; III - quanto ao estado civil ou relação de convivência: a) ser casado ou manter união estável no mínimo por 2 (dois) anos, ou ser solteiro, viúvo ou separado, com a guarda de filhos ou tutela comprovada de menores, idosos ou portadores de necessidades especiais; b) ser pessoa só, que não possua família na Região Metropolitana de Campinas - RMC, condicionado a uma análise sócio-econômica para possível atendimento; IV - residir ou trabalhar regularmente no Município há pelo menos 5 (cinco) anos consecutivos; V - ter renda conjugal familiar mensal limitada a 7 (sete) salários mínimos.” 8
8 Lei Municipal nº 4.196, de 3 de agosto de 2005.
45
Tais critérios indicam uma limitação de atendimento de famílias (ou pessoas) com
rendimento até uma faixa média, além de tentar evitar um duplo cadastramento de uma
mesma família. Porém, incluiu a possibilidade de atendimento de pessoas que não residem no
município, mas que trabalham, o que se justifica pela conurbação existente entre os
município da Região Metropolitana de Campinas, e no caso de Americana, principalmente em
relação à Nova Odessa e Santa Bárbara do Oeste.
Como parte do processo de elaboração do Plano Municipal de Habitação, a Secretaria de
Habitação e Desenvolvimento Urbano de Americana, optou por, em dezembro de 2007,
atualizar e detalhar o cadastro existente de forma a identificar com mais precisão a demanda
habitacional e as características dos inscritos de forma a determinar as formas de
atendimento possíveis, através do Plano.
Tal iniciativa representa, sobretudo, uma adequação da política habitacional do
município de Americana ao atual cenário da Política Nacional de Habitação, e o conjunto de
mudanças operadas pelo Ministério das Cidades desde sua criação em 2003. Essa adequação
inclui uma série de iniciativas municipais como a aprovação da Lei de Habitação de
Desenvolvimento Urbano e a constituição do Conselho e do Fundo Municipal de Habitação em
2005. São ações que permitiram a adesão do município ao Sistema Nacional de Habitação de
Interesse Social - SNHIS e seu fundo, e que conduziram a necessidade de elaboração do Plano
Municipal de Habitação.
O recadastramento iniciado em dezembro/2007 pela equipe técnica da SEHAB teve
como objetivo principal ouvir os inscritos, identificando suas expectativas, anseios e
propostas de ações que convergissem a uma moradia digna. A metodologia utilizada para
mobilização da comunidade foi a realizações de reuniões para esclarecimentos e atualização
dos dados, além de tentar identificar as expectativas de cada um e definir opções por
modalidades habitacionais.
O resultado mostrou que, dos 14.352 inscritos, confirmaram interesse para aquisição de
moradia 7.301 inscritos.
É importante considerar, todavia, que o cadastro municipal representa uma demanda
identificada a partir de inscrições espontâneas, que pode não refletir todo o universo da
necessidade habitacional no município.
Porém, o conjunto de informações levantadas pelo cadastro ajudam a caracterizar essa
demanda. Os dados informados sobre a renda dos inscritos revelam que 61,80% do total
encontra-se na faixa de rendimento mensal de até 3 salários mínimos, totalizando 4.550
pessoas. Os inscritos com rendimento de 3 a 5 salários mínimos correspondem a 2.401
pessoas, de 5 a 7 salários mínimos, 342, e acima de 7 salários, 69 pessoas.
46
Foto 27 a 32 - Reuniões com inscritos e cadastramento. Fotos: Acervo Secretaria de Habitação de Americana.
Para efeito do Plano Municipal de Habitação, foi identificado o rendimento nominal dos
inscritos sendo organizados a partir dos grupos de atendimento que caracterizam os
municípios tipo D9 conforme definidos pelo Plano Nacional de Habitação – PLANHAB10. Segundo
esse critério, 55,53% ou 4.055 inscritos apresentam rendimento de até R$ 1.200,00, e 38,35%
9 Conforme o PLANHAB são aglomerados e centros regionais Centro Sul com mais de 100 mil habitantes. 10 Via Pública, LABHAB-Fupam, Logos engenharia. Relatório do Plano Nacional de Habitação, Produto 2. Vol. I e II, 2008.
47
ou 2.800 inscritos tem renda de R$ 1.200 a R$ 2.000 Reais como demonstrado pela tabela
abaixo.
Desta maneira, a tabela a seguir sistematiza o número de inscritos por grupo de
atendimento segundo o PLAHNAB.
Tabela 10 – Número de inscritos no Cadastro Municipal por Grupos de Atendimento em Americana - 2008 Grupos de Atendimento Inscritos %
GRUPO 1 – até R$ 600,00 976 13,36
GRUPO 2 – de R$ 600,00 a R$ 1.200,00 3.079 42,17GRUPO 3 – de R$ 1.200,00 a R$ 2.000,00 2.800 38,35
GRUPO 4 – de R$ 2.000,00 a R$ 4.000,00 433 5,93
GRUPO 5 – mais de R$ 4.000,00 13 0,17
TOTAL 7.301 100Fonte: Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano, Prefeitura de Americana. Elaboração: Cooperativa Integra, 2008.
Foi possível ainda a identificação do tipo de situação habitacional que os inscritos se
encontram atualmente conforme declarado, sendo que as principais situações identificadas
são de aluguel (3.716 inscritos) e em imóveis cedidos (3.526 inscritos), que podem
representar em sua maioria situações de coabitação familiar. Os inscritos que vivem em
habitações precárias, como em barracos, totalizaram 35 inscritos, conforme a tabela a seguir.
Tabela 11 – Tipo de moradia dos inscritos por Grupos de Atendimento em Americana - 2008
Fonte: Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano, Prefeitura de Americana. De acordo com as informações disponibilizadas pelos inscritos, é possível identificar a
localização da atual moradia dos mesmos. Assim, a partir do mapa abaixo se identifica que a
maior parte dos inscritos estão localizados em área periféricas, e principalmente, em bairros
onde já houveram intervenções, o que pode vir a expressar um processo de adensamento
destes bairros e possivelmente, gerando as situações de coabitação familiar existentes.
Grupos de Atendimento Alugado Cedido Domicílio Precário Própria Sem
Informação
GRUPO 1 – até R$ 600,00 430 533 12 - 1
GRUPO 2 – de R$ 600,00 a R$ 1.200,00 1489 1557 17 4 12
GRUPO 3 – de R$ 1.200,00 a R$ 2.000,00 1537 1251 6 1 5
GRUPO 4 – de R$ 2.000,00 a R$ 4.000,00 254 178 - 1 -
GRUPO 5 – mais de R$ 4.000,00 6 7 - - -
TOTAL 3716 3526 35 6 18
48
No momento do recadastramento foi identificada a preferência pela forma de
atendimento habitacional, apesar de representarem mais de uma opção por inscrito. Assim,
2.999 inscritos manifestaram o interesse em serem atendidos por lotes urbanizados, 5.659
através de casas prontas, 2.692 através de apartamentos e 2.008 por mutirão. Vale destacar
que foi identificada também a existência de 456 famílias que possuem lotes urbanos e que os
inscritos puderam escolher mais de uma opção.
Tabela 12 – Preferência de tipo de atendimento por Grupos em Americana - 2008
Grupos de Atendimento Casa Apto Lote Mutirão Financiamento
GRUPO 1 – até R$ 600,00 797 365 273 301 45
GRUPO 2 – de R$ 600,00 a R$ 1.200,00 2.414 1.142 1.156 872 156
GRUPO 3 – de R$ 1.200,00 a R$ 2.000,00 2.128 1.004 1.342 748 215
GRUPO 4 – de R$ 2.000,00 a R$ 4.000,00 313 175 220 86 39
GRUPO 5 – mais de R$ 4.000,00 7 6 8 1 1
TOTAL 5.659 2.692 2.999 2.008 456 Fonte: Secretaria Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano, Prefeitura de Americana.
Essa diversidade de interesses contribui para uma definição posterior de programas de
atendimentos também diversificados, uma vez que não somente a renda dos inscritos
interfere na definição da forma de atendimento, mas também a disponibilidade de terra e seu
valor para a viabilização dos empreendimentos. Assim, a produção vertical como forma de
viabilizar um número maior de unidades por terreno, ou mesmo através da auto-construção
em lote próprio apontam para essa multiplicidade de possibilidades a serem aprofundadas.
Ainda sim, contribui a experiência já acumulada de viabilização de parte da produção através
de cooperativas habitacionais, como já realizada no município como visto anteriormente.
A diferenciação dos casos em que é necessário subsídio integral e os casos de inscritos
que apresentam uma capacidade de acessar um financiamento habitacional é estratégica para
a viabilização da política habitacional nos próximos anos. Nesse sentido, houve a discussão
com os inscritos da viabilidade de criação de poupança individuais, sendo que 3.590 se
propuseram a criar essa poupança ou já possuem poupança.
Desta maneira, a definição tanto das prioridades como das formas de atendimentos
serão definidas a partir das informações levantadas pelo cadastro municipal. Porém, além da
identificação da demanda habitacional atual, é necessária a projeção da necessidade de
novas moradias no município de Americana em função do próprio crescimento da população
residente, para efeitos do Plano Municipal de Habitação, uma vez que o planejamento
proposto é de longo prazo.
49
Imagem 12 – Número de inscritos no Cadastro Municipal - 2008
Fonte: Prefeitura Municipal de Americana, 2008. Elaboração: Cooperativa Integra. Situação sem escala
50
2.3. Caracterização do Déficit Habitacional em Americana
Após a apresentação da Política Habitacional consolidada em Americana nos últimos
anos, cabe discutir os dados que são apresentados por órgãos oficiais e de amplo
reconhecimento que ajudam a se construir uma leitura sobre a questão habitacional para a
totalidade do município.
Para tanto, primeiramente recorremos aos dados que demonstram a constituição do
universo de domicílios e de população no município de Americana, tomando-se como
referência os dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE.
De acordo com o Censo 2000, existiam em Americana 52.441 domicílios particulares
permanentes11, sendo 52.363 urbanos e 78 rurais. Ou seja, como referido anteriormente, a
ocupação no município é majoritariamente urbana.
Tabela 13 – Total de Domicílios Particulares no Município de Americana
Informação Total Urbano Rural
Domicílios Particulares Permanente (2000)1 52.441 52.363 78 Domicílios Particulares Permanente (2008) 2 58.741 58.654 87 Fonte: 1- Fundação João Pinheiro – 2001
2- Projeção realizada sobre taxa de crescimento populacional da Fundação SEADE.
A população do município de Americana em 2000 era de 182.593 habitantes. Assim, a
média de moradores por domicílios era da ordem de 3,49 pessoas por domicílio.
Os dados sobre a distribuição de domicílios particulares permanentes por faixa de renda
mensal em 2000 indicavam que 17,73% eram de famílias até 3 salários mínimos e 18,88% de
famílias de 3 a 5 salários mínimos. Se somadas, estas duas faixas de renda representavam
36,61% do total de domicílios de em Americana.
Comparativamente, as faixas de 5 a 10 salários mínimos totalizavam 32,11% e os
domicílios com renda mensal acima de 10 salários mínimos, 31,38%, como demonstrado na
tabela a seguir. Desta forma, os dados de 2000 indicavam que percentualmente, a maioria dos
domicílios particulares permanentes em Americana tinha renda mensal de até 5 salários
mínimos, faixas estas que costumam concentrar o déficit habitacional.
11 Apenas domicílios de uso particular, utilizados permanentemente. Não inclui domicílios improvisados e coletivos. Para um valor que represente o mesmo universo de domicílios particulares ocupados de 2007, deve-se somar 249 domicílios que corresponde ao número de domicílios improvisados identificados em Americana em 2000, totalizando 30.563 domicílios.
51
Tabela 14 – Domicílios Particulares Permanentes por Faixa de Renda - 2000
Informação %
Domicílios com faixas de renda mensal de até 3 salários mínimos 17,73
Domicílios com faixas de renda mensal de 3 a 5 salários mínimos 18,88
Domicílios com faixas de renda mensal de 5 a 10 salários mínimos 32,11
Domicílios com faixas de renda mensal maior que 10 salários mínimos 31,38
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001.
Em 2007 o IBGE promoveu a Contagem da População nos municípios brasileiros, o que
gerou uma série de dados com relação aos números de domicílios em cada cidade. Porém,
essa nova contagem foi feita apenas para municípios com até 150mil habitantes. Para
Americana foi feita uma estimativa através da consolidação dos dados dos municípios
recenseados junto a uma análise da dinâmica demográfica dos estados Brasileiros, não
detalhando os dados para número de domicílios, como nos municípios recenseados.
Além dos dados do IBGE é relevante a identificação feita pela Prefeitura através do total
de imóveis cadastrados por espécie no município, que indicavam a existência de 41.961
residências em 2007. Esse total, significativamente menor que o número de domicílios
particulares permanentes identificados em 2000, pode indicar uma possível situação
subestimada pelo fato das Prefeituras nem sempre terem condições de acompanhar o rápido
fluxo de mudanças do território construído.
Tabela 15 - Imóveis cadastrados no Município de Americana por espécie – 2003 a 2007
Quantidade Espécie
2003 2004 2005 2006 2007
Variação %
2006-2007
Residenciais 38.735 39.814 40.327 40.917 41.961 2,55
Territoriais 32.373 33.180 34.033 35.876 37.115 3,45
Comerciais e Prestação De Serviços
9.058 9.424 9.733 9.978 10.255 2,77
Industriais 1.256 1.290 1.319 1.348 1.372 1,78
Instituições Especiais 575 585 596 446 450 0,89
Total 81.997 84.293 86.008 88.565 91.153 2,92
Fonte: Informativo Sócio-Econômico do Município de Americana – Sp N° 24 - Ano 2008, SEPLAN, PMA.
Desse universo de informações, os dados do Censo 2000 são os que permitem a
identificação da situação de déficit e de inadequação habitacional com um nível de
52
detalhamento importante de ser investigado, servindo de parâmetro para a discussão sobre as
características e situações de necessidades habitacionais em Americana.
Assim, como ponto de partida para leitura do déficit habitacional de Americana foi
utilizada a metodologia concebida pela Fundação João Pinheiro, que estima as necessidades
de novas moradias e identifica as situações de inadequação habitacional a partir dos dados do
Censo 200012.
É sabido que o dimensionamento do déficit habitacional de uma forma geral é uma
tarefa dificultada pela carência de cadastros precisos e atualizados por parte das prefeituras,
sendo que a principal referência nacional é o método desenvolvido pela Fundação João
Pinheiro (MG) que, a princípio, utilizava as informações da Pesquisa Nacional por Amostra de
Domicílios (PNAD) sendo posteriormente aperfeiçoada para todos os municípios brasileiros
com os dados dos Censos Populacionais realizado pelo IBGE, o que permite identificar o
déficit habitacional quantitativo e qualitativo de forma detalhada e por componentes.
Como forma de atualizar os dados de 2000, foi feita a projeção das informações
sistematizadas pela FJP para 2007 através da estimativa de população em Americana da
Contagem Populacional do IBGE 2007.
2.3.1. Déficit Habitacional
O cálculo do Déficit Habitacional, que estima a necessidade de novas unidades
habitacionais, é composto pelo déficit quantitativo, por reposição ou incremento do estoque,
e pelo déficit qualitativo, que identifica as situações de inadequação habitacional. Assim,
segundo a Fundação João Pinheiro são utilizados:
a) Para o cálculo do Déficit Quantitativo (novas unidades):
1) Estimativa da necessidade de Reposição do Estoque de domicílios: são considerados os
domicílios rústicos13;
2) Estimativa de Incremento do estoque de domicílios: são considerados os domicílios
improvisados14, a coabitação familiar15, a coabitação disfarçada16, cômodos alugados ou
cedidos, ônus excessivo com aluguel17.
12 IBGE, Censo 2000. 13 Domicílios que não apresentam paredes de alvenaria ou madeira aparelhada, construídas com materiais inapropriados. Apresentam desconforto para seus ocupantes, riscos de desmoronamento e contaminação por doenças em decorrência de suas precárias condições de salubridade. 14 Domicílios instalados em locais construídos para fins não residenciais que, no momento em que foi realizada a pesquisa, serviam de moradia como, por exemplo, lojas, fábricas, embarcações, carroças, vagões de trens, tendas e grutas. 15 São computadas as famílias conviventes secundárias, que são constituídas por, no mínimo, duas pessoas que residem em um mesmo domicílio junto com outra família denominada principal. 16 Compreende a soma das famílias conviventes secundárias com as famílias que viviam em cômodos cedidos ou alugados (considerados como domicílios com coabitação disfarçada).
53
b) Para o cálculo do Déficit Qualitativo (Inadequação habitacional):
1) Densidade excessiva de morador/dormitório (mais de 3 pessoas por cômodo18);
2) Carência de serviços de infra-estrutura (energia elétrica, abastecimento de água,
esgotamento sanitário, coleta de lixo);
3) Inadequação fundiária; e
4) inexistência de unidade sanitária interna.
Déficit Quantitativo
Segundo a Fundação João Pinheiro, o Déficit Habitacional Básico19, em 2000, de
Americana é de 3.500 unidades, o que correspondia a aproximadamente 6,67% do total de
domicílios do município em 2000, sendo 3.472 unidades na área urbana e 28 na área rural, o
que inclui coabitação familiar (mais de uma família em um lote), domicílios improvisados e
rústicos. Comparativamente, foram identificados um total de 5.073 domicílios vazios, sendo
5.048 na área urbana e 25 na área rural conforme a tabela abaixo, o que representa um
número muito maior que o Déficit Habitacional Básico.
Uma vez que a estimativa corresponde ao cálculo a partir de informações de 2000, é
possível considerar a atualização dessa estimativa utilizando-se a taxa de crescimento
populacional do município de Americana a partir da projeção populacional da Fundação SEADE
para 2008 em relação à 2000, que é de 12,014%.
Assim, o Déficit Habitacional Básico para Americana projetado para 2008 seria de 3.920
novas unidades habitacionais, sendo 3.889 na área urbana e 31 na área rural, e a projeção
de domicílios vagos na área urbana é de 5.654.
Tabela 16 - Estimativa do Déficit Habitacional Básico (1) - Município de Americana – 2000 e 2008
Déficit Habitacional Básico (2) Domicílios Vagos
Absoluto Município
Total urbana rural Total urbana rural
Americana - 2000 3500 3.472 28 5.073 5.048 25
Americana - Projeção 2008 3.920 3.889 31 5.682 5.654 28 Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção de demanda calculada sobre taxa de crescimento populacional da SEADE. Notas: (1) Déficit habitacional básico: soma da coabitação familiar, dos domicílios improvisados e dos rústicos. (2) Para municípios o déficit habitacional básico não inclui as estimativas de domicílios rústicos inferiores a 50 unidades.
17 Quando mais de 30% da renda familiar é comprometida com o aluguel em famílias com renda inferior a 3 salários mínimos. 18 Segundo a Fundação João Pinheiro, “Cômodos são todos os compartimentos integrantes do domicílio separados por paredes, inclusive banheiros e cozinha, e os existentes na parte externa do prédio, desde que constituam parte integrante do domicílio. Não são considerados os corredores, alpendres, varandas abertas e outros compartimentos utilizados para fins não-residenciais, como garagens, depósitos, etc.” 19 Corresponde a soma da coabitação familiar, domicílios improvisados e dos rústicos.
54
Os casos de domicílios vagos identificados em 2000 indicam uma situação relevante e
que cabe ser investigada de forma mais detalhada, uma vez que é possível que a manutenção
de um parque habitacional significativo na condição de vago tende a impactar sobremaneira a
oferta de imóveis de aluguel e mesmo para compra no município.
Conforme descrito acima, o Déficit Habitacional Quantitativo é composto por
diferentes casos que representam situações de moradia. Do total de 3.500 unidades, a maior
necessidade por novas moradias concentrava-se em casos de famílias que dividem uma mesma
habitação. Ao todo são 3.081 domicílios que se encontravam nessa situação em 2000, o que
compõe 88% do Déficit Habitacional Básico de Americana. A projeção para 2008, guardadas as
mesmas proporções, seria de 3.451 famílias conviventes majoritariamente na área urbana.
Tabela 17 - Estimativas dos Componentes do Déficit Habitacional Básico - DHB (1) - Município de Americana – para 2000 e para 2008
COABITAÇÃO FAMILIAR
DOMICÍLIOS IMPROVISADOS
FAMÍLIAS CONVIVENTES CÔMODOS
DOMICÍLIOS RÚSTICOS (2)
MUNICÍPIO
Total urbana rural Total urbana rural Total urbana rural Total urbana rural
Americana - 2000 181 181 0 3.081 3.058 23 129 124 5 109 109 0
Americana -Projeção 2008
203 203 0 3.451 3.425 26 144 139 6 122 122 0
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE. Notas: x - Estimativa inferior a 50 unidades, considerada pouco confiável estatisticamente em função do tamanho das cidades. (1) Déficit habitacional básico: soma da coabitação familiar, dos domicílios improvisados e dos rústicos. (2) O total dos domicílios rústicos das regiões, unidades da Federação, microrregiões e regiões metropolitanas inclui as estimativas inferiores a 50 unidades.
Entretanto, cabe destacar que no caso das situações de famílias coniventes, há que se
considerar que nem sempre é possível serem contabilizadas como déficit habitacional, uma
vez que existem situações familiares diversas que não apenas a falta de opção de moradia, o
que indica a necessidade de levantamentos mais precisos das reais condições e justificativas
no âmbito local para se ter conhecimento da real condição de cada família20.
O conjunto dos componentes do déficit habitacional básico deve ainda ser avaliado
tomando-se também como referência o dado com relação à renda do total de domicílios
urbanos permanentes em Americana21, sendo identificado por salários mínimos. Segundo a
sistematização da FJP a partir dos dados do Censo 2000, do total de domicílios urbanos,
20 Estudos realizados em municípios do Rio de Janeiro e de Minas Gerais (FJP, 2006, p.100) indicam que em média 64% do total de famílias conviventes efetivamente necessitavam de uma nova moradia, sendo consideradas como parte do déficit habitacional local. No entanto, como não é um dado que pode ser auferido no momento, o valor será considerado em sua totalidade. 21 Vale destacar, entretanto, que as informações por salários mínimos de 2000 revelam hoje uma defasagem considerável em relação ao poder de compra do salário mínimo na atualidade, sendo que o ideal seria a identificação de faixas de rendimento nominal. Porém, em função da disponibilidade das informações sistematizadas pela FJP, os dados serão apresentados em salários mínimos.
55
17,63% destas concentrava-se na faixa de renda familiar de até 3 salários mínimos,
justamente as situações que precisariam de subsídio público para o acesso à novas moradias.
Se somadas as faixas de renda de até 5 salários mínimos, essa porcentagem
aumentaria para 36,51%, o que representa a maior parte do total de casos de convivência
domiciliar.
Tabela 18 - Domicílios Urbanos, por Faixas de Renda Mensal Familiar - Município de Americana – 2000 e projeção 2008
FAIXAS DE RENDA MENSAL FAMILIAR (EM SALÁRIOS-MÍNIMOS)
ATÉ 3 MAIS DE 3 A 5 MAIS DE 5 A 10 MAIS DE 10 TOTAL MUNICÍPIO
absoluto % absoluto % absoluto % absoluto % absoluto %
Americana 2000 9.231 17,63 9.887 18,88 16.812 32,11 16.433 31,38 52.363 100
Americana – Projeção 2008 10.340 17,63 11.075 18,88 18.832 32,11 18.407 31,38 58.654 100
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE.
Quanto aos casos de coabitação familiar e de domicílios improvisados, estes também
estão concentrados na faixa de renda de até 3 salários mínimos, totalizando 55,26%, e 20,27%
na faixa de renda de 3 a 5 salários mínimos, conforme a tabela abaixo.
Tabela 19 - Coabitação Familiar e Domicílios Improvisados Urbanos, por Faixas de Renda - Município de Americana – 2000 e projeção 2008
FAIXAS DE RENDA MENSAL FAMILIAR (EM SALÁRIOS-MÍNIMOS)
ATÉ 3 MAIS DE 3 A 5 MAIS DE 5 A 10 MAIS DE 10 TOTAL MUNICÍPIO
absoluto % absoluto % absoluto % Absoluto % absoluto %
Americana 2000 1.690 55,26 620 20,27 541 17,69 207 6,77 3.058 100
Americana – Projeção 2008 1.893 55,26 694 20,27 606 17,69 232 6,77 3.425
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE.
Especificamente, o número de famílias conviventes na área urbana do Município de
Americana estão concentradas nas famílias na faixa de renda de até 3 salários mínimos,
totalizando 55,26% dos casos. Se somadas as famílias de até 3 e de 3 a 5 salários mínimos,
esse total passa para 75,23% do casos, de acordo com a tabela a seguir, mantendo-se a
mesma porcentagem para 2008.
Tabela 20 - Famílias Conviventes Urbanas, por Faixas de Renda – Município de Americana – 2000 e projeção 2008
FAIXAS DE RENDA MENSAL FAMILIAR (EM SALÁRIOS-MÍNIMOS)
ATÉ 3 MAIS DE 3 A 5 MAIS DE 5 A 10 MAIS DE 10 TOTAL MUNICÍPIO
absoluto % absoluto % absoluto % absoluto % absoluto %
Americana 2000 1.690 55,26 620 20,27 541 17,69 207 6,77 3.058 100
Americana – Projeção 2008 1.893 55,26 694 20,27 606 17,69 232 6,77 3.425 100
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE.
56
Essa proporção também é semelhante nos casos de domicílios identificados como
cômodos na área urbana. Do total de 278 cômodos identificados em 2000, 142, ou 51,82%,
estava na faixa de até 3 salários mínimos, e 102 cômodos, ou 37,23% do total, na faixa de 3 a
5 salários mínimos. Esses números absolutos sofrem uma pequena alteração quando
projetados para 2007, como demonstrado a seguir.
Tabela 21 - Cômodos (1) Urbanos, por faixas de renda - Município de Americana - 2000 e
projeção 2008
FAIXAS DE RENDA MENSAL FAMILIAR (EM SALÁRIOS-MÍNIMOS)
ATÉ 3 MAIS DE 3 A 5 MAIS DE 5 A 10 MAIS DE 10 TOTAL MUNICÍPIO
absoluto % absoluto % absoluto % absoluto % absoluto %
Americana 2000 87 70,16 29 23,39 8 6,45 . . 124 100
Americana – Projeção 2008 97 70,16 32 23,39 9 6,45 . . 139 100
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE. Notas: (1) Considerou-se o total dos cômodos próprios, alugados e cedidos, exceto os cedidos por empregador.
Quanto às situações de domicílios urbanos alugados, os cálculos da FJP indicam que em
2000 existiam 1.906 domicílios alugados por famílias com renda de até 3 salários mínimos,
sem no entanto estarem localizadas em aglomerados subnormais, conforme a tabela abaixo.
Esse total projetado para 2008 é de 2.134 domicílios. Porém, como se trata das faixas de
renda a serem priorizadas para o atendimento subsidiado, há a necessidade de identificação
dessas situações com mais rigor, uma vez que tendem a configurarem-se como situações de
ônus excessivo de aluguel.
Tabela 22 – Domicílios alugados por faixa de renda - Município de Americana - 2000 e projeção 2008
FAIXAS DE RENDA MENSAL FAMILIAR (EM SALÁRIOS-MÍNIMOS)
DOMICÍLIOS ALUGADOS MUNICÍPIO
Sem rendimentos Até 1 s.m. Mais de 1 a 2 s.m.
Mais de 2 a 3 s.m.
Alugados em aglomerados subnormal
Americana 2000 216 103 577 1.010 . Americana – Projeção 2008 242 115 646 1.131 .
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE.
57
Inadequação Habitacional
A situação de inadequação dos domicílios é definida pela Fundação João Pinheiro
(2006) como algum tipo de inadequação, que não significa, necessariamente, a construção de
uma nova unidade habitacional. Os componentes da inadequação habitacional são: carência
de infra-estrutura, adensamento excessivo de moradores, problemas de natureza fundiária,
sem unidade sanitária domiciliar exclusiva ou com alto grau de depreciação.
No entanto, não é possível somar os valores identificados para os componentes da
inadequação habitacional, uma vez que um mesmo domicílio pode apresentar mais de uma
situação de inadequação, levando a uma múltipla contagem.
No caso de Americana, os domicílios com carência de infra-estrutura22 são os que
representam o maior número de casos de inadequação habitacional, como se observa na
Tabela abaixo. Segunda a FJP, em 2000 o município apresentava um cenário de 3.232
domicílios nessa situação. A projeção para 2008 seria de 3.620 domicílios.
Tabela 23 – Componentes da Inadequação habitacional dos Domicílios Urbanos – Município de Americana – 2000 e projeção para 2008
INADEQUAÇÃO FUNDIÁRIA (1)
ADENSAMENTO EXCESSIVO (1)
DOMICÍLIO SEM BANHEIRO (1)
CARÊNCIA DE INFRA-ESTRUTURA (2)
MUNICÍPIO
Absoluto % dos domic. urbanos
absoluto % dos domic. urbanos
absoluto % dos domic. Urbanos
absoluto % dos domic. urbanos
Americana 2000 689 1,32 2.893 5,52 287 0,55 3.232 6,17
Americana – Projeção 2008 772 1,32 3.241 5,52 321 0,55 3.620 6,17
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE. Notas: (1) Apenas casas e apartamentos urbanos. (2) Casas e apartamentos urbanos que não possuem um ou mais dos serviços de infra-estrutura: iluminação elétrica, rede geral de abastecimento de água, rede geral de esgotamento sanitário ou fossa séptica, e coleta de lixo.
O critério que mais se destaca quanto a domicílios com carência de infra-estrutura é a
falta de rede geral de esgotamento sanitário, com um total de 2.092 domicílios. Em segundo
lugar aparece rede geral de abastecimento de água, com 869 domicílios.
22 Casas e apartamentos urbanos que não possuem um ou mais dos serviços de infra-estrutura: iluminação elétrica, rede geral de abastecimento de água, rede geral de esgotamento sanitário ou fossa séptica, e coleta de lixo.
58
Tabela 24 - Critérios de Carência de Infra-Estrutura Urbana (1) – Americana – 2000 e projeção 2008
APENAS UM CRITÉRIO MAIS DE UM CRITÉRIO
MUNICÍPIO iluminação elétrica
abastec. de água
esgot. sanitário
coleta de lixo Total dois três
TOTAL
Americana 2000 11 869 2.092 38 3.010 185 37 3.232
Americana Projeção 2008 12 973 2.343 43 3.371 207 41 3.619
Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE. Notas: (1) Considerados as casas e apartamentos urbanos carentes de um ou mais dos serviços de infra-estrutura: iluminação elétrica, rede geral de abastecimento de água, rede geral de esgotamento sanitário ou fossa séptica e coleta de lixo.
É importante mencionar que mesmo esses dados sendo do Censo 2000 e mesmo que os
dados municipais indiquem que atualmente 99% da cidade é abastecida com rede de água23 e
95% com rede de esgoto24, os números de carência de infra-estrutura podem representar
domicílios com inadequações dentro de um lote já urbanizado. Ou seja, mesmo que os
loteamentos hoje sejam atendidos pelos serviços municipais, existe a possibilidade de um
segundo domicílio no mesmo lote estar em situação de inadequação por carência de infra-
estrutura.
Outro indicador bastante expressivo em Americana relacionado aos casos de
inadequações habitacionais é o adensamento excessivo25, totalizando 2.893 unidades,
segundo FJP em 2000, e quando projetados para 2008 passam para 3.241. Isso demonstra que
5,52% do total de domicílios urbanos apresentam um quadro de densidade excessiva de
moradores por dormitório.
Do total de domicílios identificados com adensamento excessivo, 41,62% eram de
famílias com renda acima de 5 salários mínimos; 31,32% de 3 a 5 salários mínimos e 27,07% de
até 3 salários mínimos, conforme a Tabela abaixo.
Se somados o total de domicílios com adensamento excessivo por faixa de renda de até
3 s.m. e de 3 a 5 s.m., identifica-se que esses casos representam 58,39% dos casos, sendo
estas também as faixas de renda que necessitariam de um atendimento público subsidiado.
23 Prefeitura Municipal de Americana, Informativo Sócio-Econômico do Município de Americana, 2008. 24 Prefeitura Municipal de Americana, Informativo Sócio-Econômico do Município de Americana, 2008. Desse total 85% do esgoto coletado é tratado. 25 Segundo Fundação João Pinheiro (2006), “O adensamento excessivo ocorre quando o domicílio apresenta um número médio de moradores superior a três por dormitório. O número de dormitórios corresponde ao total de cômodos que servem, em caráter permanente, de dormitório para os moradores do domicílio. Nele incluem-se aqueles que assim são utilizados em função de não haver acomodação adequada para essa finalidade. Para o cálculo do indicador foram considerados somente os membros da família principal, uma vez que as famílias secundárias foram incorporadas ao déficit habitacional”.
59
Tabela 25 – Domicílios com Adensamento Urbano Excessivo (1), por Faixas de Renda – Americana – 2000 e projeção para 2008
Faixas de renda mensal familiar (em salários-mínimos)
até 3 de 3 a 5 mais de 5 total Município
absoluto % absoluto % absoluto % absoluto %
Americana 2000 783 27,07 906 31,32 1.204 41,62 2.893 100
Americana – Projeção 2008 877 27,07 1.015 31,32 1.349 41,62 3.241 100 Fonte: Fundação João Pinheiro (FJP), 2001. Projeção população Americana 2008, SEADE. Notas: (1) Apenas casas e apartamentos urbanos.
2.3.2. Projeção da necessidade de novos domicílios em função do crescimento demográfico de Americana até 2020
O cálculo da demanda futura por novos domicílios que devem surgir em Americana entre
2008 e 2020 baseou-se na projeção populacional elaborada pela Fundação SEADE – Sistema
Estadual de Análise de Dados para o município de Americana. Tal projeção abarca o período
2001-2010 e os anos de 2015 e 2020 e tem como base informações sobre o registro legal dos
eventos vitais - nascimentos, casamentos e óbitos, associadas às informações dos Censos
Demográficos. A partir desse conjunto de informações, a Fundação SEADE aplica o método dos
componentes demográficos, análise que destaca o papel da fecundidade, da mortalidade e da
migração no crescimento populacional para cada área a ser projetada, com base em dados
detalhados por idade e sexo da população.
Cabe ressalvar aqui que, com relação ao total da população, a Contagem da População
realizada pelo IBGE em 2007 apenas estimou a população do município, não tendo procedido
a um recenseamento. Assim, optou-se por considerar a projeção da SEADE para os períodos
existentes, mantendo, assim, uma coerência entre os dados adotados para efeito do cálculo.
A partir da projeção da demanda demográfica da Fundação SEADE, trabalhou-se com o
total da população, agrupado pelos períodos 2008-2010; 2011-2015 e 2016-2020. Estimou-se
então o número de domicílios necessários para atender à demanda demográfica, ou seja, a
quantificação das necessidades habitacionais futuras que surgirão no período abarcado pelo
PLHIS no município.
Com o cálculo do acréscimo de população por período e a média de 3,44 pessoas por
domicilio conforme o Censo IBGE 2000 no município, estimou-se o total de novas moradias
necessárias para suprir a demanda demográfica futura em Americana, cálculo realizado por
período e também por ano.
60
Tabela 26 – Projeção populacional de Americana – SEADE e acréscimo de população por período e de novos domicílios
Informação 2008 2009-2010 2011-2015 2016-2020 Total 2008-2020
Total da população ao final do período (Projeção SEADE) 204.529 210.065 221.235 229.053 -
Acréscimo de população por período - 5.536 11.170 7.818 24.524
Novas moradias POR PERÍODO¹ para suprir a demanda demográfica - 1.609 3.247 2.273 7.129 Novas moradias POR ANO para suprir a demanda demográfica - 805 649 455
Fonte: SEADE e IBGE. Nota: 1 – cálculo a partir da média (3,44) de pessoas por domicílio segundo o Censo IBGE 2000. Elaboração: Integra.
No entanto, para fins de planejamento da política habitacional local, destaca-se que é
fundamental conhecer quais as necessidades prioritárias para o atendimento habitacional por
parte do poder público, para que as necessidades habitacionais futuras não venham a se
incorporar ao déficit habitacional.
Assim, tomou-se como referência a distribuição da população por faixas de renda, com
base na renda nominal dos responsáveis por domicílios em 2000 (por ser o único dado de
renda disponível desagregado em nível municipal), para se ter uma primeira estimativa das
necessidades habitacionais futuras por faixa de renda, sendo a mesma metodologia adotada
pelo Ministério das Cidades para a elaboração do Plano Nacional de Habitação - PLANHAB.
Porém, é importante destacar que essa estimativa deverá ser revista a partir da
divulgação dos dados do próximo Censo Demográfico (2010), uma vez que as informações do
Censo de 2000 apresentam um nível de desatualização considerável e, ainda, a dinâmica
econômica e da renda da população do município tende a apresentar alterações ao longo
dessa última década, assim como nos períodos futuros em função da dinâmica econômica
nacional.
De forma geral, segundo os dados do Censo 2000, a distribuição por faixa de renda em
relação à população de 2000 em Americana organiza-se da seguinte maneira:
Tabela 27 - Pessoas responsáveis pelos domicílios particulares permanentes por faixa de renda e Americana, segundo Censo IBGE 2000
Faixa de Rendimento N° de Pessoas %
sem rendimento 2.343 4
até 3sm 15.736 30
de 3 a 5 sm 11.931 23
de 5 a 10 sm 13.541 26
10 a 20 sm 5.960 11
mais de 20 sm 2.883 6
Total 52.394 100 Fontes: Acréscimo de novos domicílios: projeção SEADE. Proporção de chefes por faixa de renda: IBGE, 2000. Elaboração: Integra.
61
Os dados do Censo 2000 indicam que 34% das pessoas responsáveis por domicílios
particulares permanentes em Americana apresentavam rendimento mensal até 3 salários
mínimos. Somando-se com as pessoas com rendimento de 3 a 5 salários mínimos, essas faixas
de rendimento representam 57% do total.
Desta forma, essa primeira estimativa aponta como demandas especiais aquelas que
abrangem a população “sem rendimento” e com faixa de renda até 5 salários mínimos.
Entretanto, cabe diferenciar que as faixas de renda “sem rendimento” e de até 3 salários
mínimos podem ser consideradas como as mais críticas e que necessitam de maior subsídio,
em muitos casos integralmente, para viabilizar o acesso à habitação digna. Sendo assim,
tomando-se como referência os dados de acréscimo de população para o total do período em
estudo (2008-2020), a estimativa da necessidade de novas moradias em Americana para
essas duas faixas de rendimento especiais seria de 4.539 novas moradias, como demonstrado
na tabela a seguir.
Tabela 28 – Necessidade de novas unidades habitacionais para as faixas de renda de zero a 5 salários mínimos por incremento populacional para períodos de projeção SEADE 2008-2020
Faixas de rendimento (Censo 2000)
% dos responsáveis por domicílios particulares em 2000
2009-2010 2011-2015 2016-2020 Total 2009-2020
Sem rendimento 0,05 72 146 102 355 1. Até 3 salários mínimos 0,30 483 974 682 2.382 2. Mais de 3 a 5 salários mínimos 0,23 367 740 518 1.802
Total de domicílios 4.539 Fonte: Acréscimo de novos domicílios: projeção SEADE. Proporção de chefes por faixa de renda: IBGE, 2000. Elaboração: Integra.
É preciso ressalvar, todavia, que esta estimativa deve ser tomada como uma tentativa
de identificação de uma ordem de grandeza da necessidade de construção de moradias no
município até 2020, e que seu número absoluto resulta de um cálculo que, em função dos
dados disponíveis, apresentam um alto grau de desatualização e que podem distorcer a
situação atual em Americana, principalmente em relação à distribuição da renda adotada.
2.3.3. Síntese dos levantamentos das necessidades de novas unidades habitacionais em Americana
As diferentes formas de identificação apresentadas sobre a demanda habitacional em
Americana, podem ser sintetizadas da seguinte forma:
62
Quadro 5 – Levantamentos sobre a demanda habitacional em Americana
Levantamento Números levantados
Déficit Habitacional Básico – FJP Projetado para 2008 (1) 3.920 domicílios
Cadastro de Demanda Habitacional SEHAB 7.301 inscritos
Novas habitações por incremento de população (projeção 2020) 4.539 domicílios
Nota: (1) Inclui domicílios urbanos e rurais.
Tanto as informações identificadas a partir da metodologia da Fundação João Pinheiro
quanto do Cadastro municipal indicam que as situações de déficit habitacional em Americana
estão concentradas nas faixas de renda mais baixa, em especial na faixa até 3 s.m., ou nos
grupos de atendimento 1 e 2, conforme critério do PLANHAB. Para efeito do Plano Municipal
de Habitação de Americana, deverão ser definidas estratégia diferenciadas de atendimento
de cada faixa de rendimento, com níveis diferenciados de subsídio. Esses parâmetros deverão
se basear nas definições do Plano Nacional de Habitação – PLANHAB, do Ministério das
Cidades.
2.4. Identificação de Atores Sociais
Como parte do diagnóstico técnico participativo para elaboração do Plano Municipal de
Habitação de Americana, foram identificados os principais atores envolvidos no processo de
construção de políticas habitacionais do município. Cabe ressaltar que a Prefeitura de
Americana tem sido o principal ator no processo de elaboração de políticas públicas de
habitação desde a década de 1980. Foram produzidas mais de 10 mil unidades durante esse
período através da prefeitura ou em parcerias com associações, cooperativas, CDHU e
financiamentos pela Caixa Econômica Federal.
Mais dois atores corroboraram para a formação desse quadro: a COOPERTETO e a ASTA –
Associação dos Sem-Teto de Americana. A COOPERTETO desenvolveu uma grande quantidade
de projetos em parceria da Prefeitura. Foram entregues cerca de 1300 unidades, entre lotes
urbanizados, casas e apartamentos. O convênio firmado com a prefeitura e a cooperativa,
apresentou uma alternativa em um momento onde os recursos financeiros da administração
municipal e sua capacidade de endividamento estavam reduzidos. A parceria possibilitou a
construção de casas e apartamentos em regime de mutirão com a assessoria técnica dos
técnicos da prefeitura.
A ASTA nasceu da luta popular por moradia na década de 1980, chegou a entregar quase
600 lotes urbanizados, porém, diferentemente do que aconteceu com a COOPERTETO, a
parceria com a prefeitura não foi tão intensa.
63
Mais recentemente, após as Conferências Municipais das Cidades, a consolidação do
Fundo Municipal de Habitação e da Política Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano
de Interesse Social, com a criação do Conselho Municipal de Habitação e Desenvolvimento
Urbano de Americana, inaugurou-se um novo momento de construção da política habitacional
no município.
Esse conselho tem a função de ajudar a administração municipal na condução da
política habitacional, e pode ser o meio de ampliar a participação e a representatividade da
sociedade civil.
Segue abaixo a lista de associações à questão habitacional em Americana:
Lista de Associações relacionadas à questão Habitacional em Americana
Assoc. de Moradores de Bairro Campo Belo
Assoc. de Moradores de Bairro São Jerônimo
Assoc. de Moradores do Pq. Gramado
Assoc. de Moradores Jd da Paz II
Assoc. de Moradores Sítio da Gruta
Assoc. de Moradores Jaguari
Assoc. de Moradores Parque das Nações e Morada do Sol
Assoc. de Moradores Bairro Vila Bela
Assoc. de Moradores Bairro Vila Mathiensen
Assoc. de Moradores do Condomínio Residencial Lilazes
Assoc. de Moradores Jardim Ipiranga
Assoc. de Moradores Bairro São Luís e Boa
Assoc. de Moradores Vale das Nogueiras e Jd. Brasil
Assoc. de Amigos de Bairro São Vitto
Sociedade Amigos de Bairro V. Bertini
Sociedade Amigos de Bairro Jd. Ipiranga
Sociedade Amigos de Bairro Jd. Da Paz
Sociedade Amigos de Bairro Praia Azul
Sociedade Amigos de Bairro Pq. Das Nações
Sociedade Amigos de Bairro Jardim Brasil e Vila Nogueira
Sociedade Amigos de Bairro Jd. Dos Lírios
Sociedade Amigos de Bairro Jardim Liberdade
Sociedade Amigos de Bairro Cidade Jardim e Vila Mathiensen
Sociedade Amigos de Bairro Vila Bela
Sociedade Amigos de Bairro Sampreja
Sociedade Amigos de Bairro Jardins São Paulo, Glória e Paulista
Sociedade Amigos de Bairro Pq Novo Mundo, Primavera e N. Ville
Sociedade Amigos de Bairro São Luís e Boa
64
3. CONDIÇÕES E ESTIMATIVAS PARA O ENCAMINHAMENTO DA DEMANDA
HABITACIONAL DO MUNICÍPIO.
3.1. Disponibilidade de terras para a produção de novas unidades habitacionais.
Para estudo da disponibilidade de terras no município, é necessário diferenciar duas
situações diferentes que podem ser verificadas em Americana: a região em que a cidade se
consolidou, na porção oeste do município, e a região chamada de Pós-Represa, a leste da
Represa de Salto Grande. Este diagnóstico irá se concentrar na região onde verificamos
urbanização consolidada, uma vez que a região do Pós-Represa deverá ser ocupada a partir de
um planejamento específico para a área, o que não está previsto no curto e médio prazo.
Este diagnóstico considera como terra disponível aquelas não edificadas, tanto
privadas como públicas, cujas características legais e físicas permitam a implantação de um
empreendimento habitacional.
O estudo foi elaborado a partir de fotos aéreas e base de dados da Unidade de
Geoprocessamento da Secretaria Municipal de Planejamento.
Para isso foram definidos alguns critérios para seleção dessas áreas:
• Zoneamento. Além dos vazios demarcados como Zonas Especiais de Interesse Social
pelo Plano de Diretor de Desenvolvimento Integrado – PDDI, foram demarcados vazios
localizados apenas em zonas que permitam uma ocupação residencial (Zona
Residencial 1, Zona Residencial 2, Zona Mista, Zona Mista 1 e Zona Mista Central).
• Sistema de áreas verdes. A partir do Mapa das Áreas de Preservação Permanente foram
identificados os vazios urbanos que tinham parte de sua propriedade em APPs. Nesses
casos subtraiu-se as áreas verdes, contabilizando na soma total de áreas disponíveis
apenas a parte do terreno disponível para ocupação.
• Dimensão. Foi estabelecido um limite de no mínimo 2.000m² de área.
• Declividade. O estudo de vazios não excluiu nenhum terreno em função de sua
declividade, uma vez que a topografia da cidade de Americana não apresenta
inclinações expressivas. Porém, as possíveis demarcações de áreas com os
instrumentos jurídicos voltados para a questão habitacional devem verificar se o
terreno em questão não apresenta declividade maior que 30%26.
26 Índice limite que permite a urbanização sem restrições segundo a lei federal 6766/79, a partir do qual toda e qualquer forma de parcelamento deverá atender a exigências específicas.
65
A partir desta primeira seleção, optou-se por delimitar um perímetro central (Figura
vvv1) onde, em comparação com a área periférica, se verifica evidentes diferenças quanto ao
tamanho e preço das glebas, e concentração de infra-estrutura.
Para delimitação desse perímetro central optou-se por referências de intervenções
urbanas ou naturais que funcionam como divisor da malha urbana. Observa-se na Figura vvv1
que o perímetro demarcado tem como limites a Rodovia Luis de Queiroz, o Ribeirão
Quilombo, o Córrego da Fazenda Angélica, Zonas de Atividades Econômicas que não permitem
o uso residencial, Área de Preservação Permanente do Córrego Bertini e Área de Preservação
permanente do Córrego da Gruta.
66
Imagem 13 - Perímetro Central delimitado para estudo de vazios
Fonte: Prefeitura Municipal de Americana, 2008. Elaboração: Cooperativa Integra. Situação sem escala
67
Os vazios centrais, a despeito de seus preços elevados e dimensões comparativamente
menores, foram considerados no levantamento, uma vez existe a opção por empreendimentos
verticalizados e seu conseqüente adensamento. Além disso, a maior concentração de serviços
públicos e infra-estrutura na área central acaba por relativizar os maiores custos de implantação
do empreendimento.
As áreas localizadas em área periférica, ou seja, no exterior do perímetro central,
apresentam em sua maioria menores preços por m² e maiores dimensões de terreno. A soma
dessas áreas contabiliza um valor expressivamente maior (cerca de cinco vezes a soma das áreas
no perímetro central). No entanto, muitos destes terrenos pressupõem, para a implantação de
um empreendimento, um custo adicional para a extensão da cobertura da infra-estrutura do
município, como rede de água, esgoto, iluminação pública, asfalto e transporte público.
Os vazios urbanos demarcados pelo PDDI como ZEIS foram calculadas em separado, em
função de suas condições especiais de atendimento à questão habitacional.
Tabela 29 – Total de terras disponíveis aptas para uso habitacional em Americana
Regiões Total (m²) % da área urbana
ZEIS de vazios 630.618,48 0,64
Vazios no Perímetro Central 523.549,37 0,53
Vazios em regiões periféricas 2.618.798,42 2,65
TOTAL 3.772.966,27 3,81 ELABORAÇÃO: Cooperativa Integra, 2008.
Considerando que o Município de Americana tem uma área total de 144 km² e que desse
total 99 km² estão em área urbana, observa-se na Tabela vvv2 que 3,81% da área urbana
caracteriza-se como vazios que poderiam compor um banco de terras municipal para
empreendimentos habitacionais de interesse social.
68
Imagem 14 - MAPA DE VAZIOS URBANOS
Fonte: Prefeitura Municipal de Americana, 2008. Elaboração: Cooperativa Integra Situação sem escala
69
As 4 áreas de ZEIS de vazios somam razoável quantidade de terra passível à ocupação
habitacional. No entanto, essas áreas de ZEIS apresentam características muito parecidas,
podendo ser definidas como um tipo específico, qual seja, grandes áreas em região periférica
da cidade. À esta homogeneidade das ZEIS se contrapõe a diversidade da demanda
habitacional, que pode ser atendida por diferentes modalidades e programas habitacionais, o
que implica na necessidade de diferentes tipos de vazios. Assim, faz-se necessário um estudo
completo dos vazios urbanos, que considere as diferentes situações de localização, preço, e
dimensão. Também vale destacar que a localização periférica destas ZEIS pode acarretar os
mesmos custos adicionais referentes à extensão da cobertura de infra-estrutura das demais
áreas periféricas.
É importante ressaltar que este estudo levantou os terrenos aptos a receber
empreendimentos habitacionais, não sendo necessariamente pertencentes ao poder público.
Além das áreas demarcadas como ZEIS pelo PDDI, por ora esses terrenos não têm a finalidade
de uso habitacional de interesse social garantidos por lei. Portanto, esta disponibilidade de
terras agora identificada está submetida à constante alteração, à mercê do movimento do
mercado imobiliário.
3.2. Custos de aquisição de Terras e Produção Habitacional
1. Custo de Aquisição de Terras
O cálculo dos custos de aquisição de terras e produção de unidades habitacionais partiu
da classificação entre áreas centrais, periféricas e ZEIS, descritas no capítulo anterior.
No entanto, optou-se por classificar os terrenos localizados no interior do perímetro
central em dois tipos: aqueles com dimensão entre 2.000 m² e 10.000m² e aqueles maiores
que 10.000m². Esta classificação teve como objetivo analisar em um grupo separado aqueles
terrenos cuja pequena dimensão e maior custo indicam a provável necessidade de
verticalização. Os terrenos com maiores dimensões, por sua vez, se não possibilitam ainda o
loteamento, permitem a implantação de sobrados.
Assim, dividiu-se os terrenos em quatro grupos:
• Vazios dentro do perímetro central menores que 10.000m²,
• Vazios dentro do perímetro central maiores que 10.000m²,
• Vazios demarcados como ZEIS pelo PDDI (todos se localizam fora do perímetro
central),
• Vazios fora do perímetro central.
70
Essa classificação busca distinguir tipos diferentes de vazios, tendo em vista suas
condições de atendimento às diferentes modalidades habitacionais - como prédios,
loteamentos, e casas em sobrados. Estas modalidades podem ser inseridas em diferentes
programas, com conseqüentes diferenças de financiamento e/ou subsídio público.
Para calcular o valor da terra foram utilizados os dados da Planta de Valores Reais,
fornecido pela Prefeitura Municipal de Americana. Esta planta foi gerada a partir de valores
levantados nos meses de agosto a outubro do ano de 200727. Com base nesta planta foi
realizado cálculo, para cada um dos 4 grupos, do valor de aquisição da totalidade dos vazios
urbanos a partir da soma do preço de cada terreno. O preço de cada terreno, por sua vez, foi
calculado de maneira individualizada, multiplicando-se o valor do metro quadrado de cada
um por sua respectiva área.
Com base nesses valores, calculou-se o preço médio do metro quadrado, resultado da
divisão do preço total com a área total.
Tabela 30 – Estimativa de custo de aquisição de terras Baseado em levantamento de 2007
Valor (R$) Área (m²) Preço Médio do m²
(R$/m²)
PERÍMETRO CENTRAL ÁREA < 10.000m² 14.181.012,00 59.087,55 240,00
PERÍMETRO CENTRAL ÁREA > 10.000m² 52.484.185,66 52.484,82 113,00
ZEIS DE VAZIOS 11.502.481,08 378.371,09 30,40
ÁREAS PERIFÉRICAS 45.975.625,06 1.571.279,05 29,26
TOTAL 124.143.303,80 2.061.222,51 60,23
Fonte: Planta de Valores Reais 2007, PMA. Elaboração: Cooperativa Integra, 2008.
Considerando a totalidade dos vazios urbanos, o preço médio do m² desses terrenos é de
R$60,00. O cálculo detalhado, considerando os 4 grupos, evidencia a diferença de preços
segundo a localização e dimensão dos terrenos, uma vez que o valor médio do m² em área
periférica é aproximadamente R$30,00 e o maior valor médio do m² em área central é de
R$240,00. Este valor maior da área central, referente aos menores terrenos (área menor que
10.000m²), se comparado com a média de R$113,00/m² dos terrenos maiores que 10.000m²
indica a variação do valor conforme a dimensão do terreno.
As áreas de ZEIS demarcadas pelo PDDI têm um preço médio do m² próximo àquele
verificado nas demais glebas localizadas em área periférica, onde as ZEIS também estão
27 Planta de Valor Real. Cálculo por m² de valores reais do mercado imobiliário elaborada pela Seplam, fornecidas por Edmilson Feltrin, Marcos M. Politano, Luiz Antonio Bazanella, Milton A. Stradiotto, J. C. Nascimento, Mario Lisboa de Alencar e Carlos Arthur da Silva Almeida Junior Corretores da Área Imobiliária e Walderci Candido (Seplam). Segundo texto inscrito na planta, o documento “reflete parâmetros para comércio imobiliário, podendo sofrer oscilações de mercado”.
71
localizadas. No entanto, esses valores se basearam em levantamento da prefeitura realizado
no segundo semestre do ano de 2007, período em que essas glebas ainda não haviam sido
demarcadas como ZEIS. Por isso, não é possível verificar alterações do preço da terra em
função da referida demarcação legal.
Houve, porém, um expressivo incremento do preço da terra no decorrer do ano de 2008,
expresso nos valores atualizados em planilha fornecida pela Secretaria de Planejamento e
Controladoria da PMA.
Tabela 31 – Atualização da Planta de Valores Reais com base em levantamento de setembro de 2008
No. VAZIO identificado
VALOR REAL (Planta de Valor Real)
VALOR REAL ATUALIZADO INCREMENTO % DO
INCREMENTO
1 70,00 100,00 30,00 42,86%
8 100,00 120,00 20,00 20,00%
16 60,00 80,00 20,00 33,33%
17 60,00 80,00 20,00 33,33%
18 80,00 100,00 20,00 25,00%
PERÍ
MET
RO C
ENTR
AL
27 100,00 120,00 20,00 20,00%
ZEIS 21 25,00 45,00 20,00 80,00%
26 70,00 100,00 30,00 42,86%
31 40,00 50,00 10,00 25,00%
33 15,00 25,00 10,00 66,67%
34 15,00 25,00 10,00 66,67%
35 20,00 50,00 30,00 150,00%
36 20,00 50,00 30,00 150,00%
37 15,00 25,00 10,00 66,67%
38 30,00 50,00 20,00 66,67%
40 30,00 80,00 50,00 166,67%
43 15,00 20,00 5,00 33,33%
44 15,00 20,00 5,00 33,33%
45 15,00 20,00 5,00 33,33%
46 15,00 20,00 5,00 33,33%
47 20,00 25,00 5,00 25,00%
48 20,00 25,00 5,00 25,00%
49 15,00 30,00 15,00 100,00%
ÁRE
A P
ERIF
ÉRIC
A
50 35,00 50,00 15,00 42,86% Fontes: *Planta de Valores Reais 2007, PMA. **Valores atualizados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Americana em setembro de 2008 Elaboração: Cooperativa Integra
72
Podemos verificar que há um incremento proporcionalmente menor entre as terras de
maior valor, localizadas no perímetro central. Nas áreas periféricas o menor valor do m²
resulta em um incremento proporcionalmente maior.
Porém não é possível recalcular o valor total de aquisição de terras com base no cálculo
individualizado do preço de cada terreno, uma vez que não existem dados atualizados de
todas as glebas. Assim, optou-se por calcular a média de incremento nas duas regiões da
cidade a partir daqueles terrenos com preços atualizados disponíveis. Para isso, utilizou-se,
agora sim, do cálculo individualizado do preço de cada terreno por sua respectiva área. O
resultado destas contas nos indicam um incremento, de 2007 a 2008, de 25% e 40% no preço
médio do m² para a área central e periférica respectivamente.
Contudo, não é possível calcular a média de incremento em áreas de ZEIS, uma vez que
os dados atualizados nos fornecem apenas o valor de uma única gleba, que teve aumento de
80% em seu valor, mas em função da pequena representatividade desta amostra, este estudo
irá considerar para as áreas de ZEIS o incremento de 25%, correspondente à proporção
verificada nas demais áreas periféricas. Os resultados estão expressos na tabela que segue.
Tabela 32 – Atualização dos Preços Médios dos Vazios Urbanos com base em levantamento de setembro de 2008
Vazios por localização
Preço Médio do
m² em 2007*
(R$/m²)
Incremento
do preço de
2007 a
2008**
Atualização com
base em dados de
2008 (em R$)
PERÍMETRO CENTRAL ÁREA < 10.000m² 240,00 40,00% 336,00
PERÍMETRO CENTRAL ÁREA > 10.000m² 113,00 40,00% 158,20
ZEIS DE VAZIOS 30,40 25,00% 38,00
ÁREAS PERIFÉRICAS 29,26 25,00% 36,58
Fontes: *Planta de Valores Reais 2007, PMA **Valores atualizados fornecidos pela Prefeitura Municipal de Americana em setembro de 2008 Elaboração: Cooperativa Integra
2. Custo para Construção de Moradias
A estimativa de custo de construção de moradias foi realizada a partir das diferentes
modalidades habitacionais. Calculou-se três hipóteses: ocupação vertical, e ocupação
horizontal (sobrados) e lotes urbanizados com embrião.
a) OCUPAÇÃO VERTICAL
73
O custo da unidade foi desmembrado em três partes: Infra-estrutura, BDI (Bonificação e
Despesas Indiretas) e custo de construção da área útil. Utilizou-se dos valores fornecidos pela
SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil), que estimou
em R$ 674,56/m² do apartamento de 51,08m²28. O custo para implantação da infra-estrutura
foi estimado com a proporção de 15% sobre o total do custo da área útil. O BDI foi calculado
com proporção de 30% sobre a soma do custo de infra-estrutura com o total da área útil.
Tabela 33 – Custo de construção de unidade habitacional em conjunto vertical
Custo de construção da área útil* R$ 34.456,52
infra-estrutura** R$ 5.168,48
BDI*** R$ 11.887,50
TOTAL R$ 51.512,50 Fonte: *SINAPI (51,08m² x R$674,56) ** 15% sobre valor do custo de construção da área útil. *** 30% sobre a soma do valor do custo de construção da área útil com o custo de infra-estrutura. Elaboração: Cooperativa Integra
b) OCUPAÇÃO HORIZONTAL
O cálculo para a construção de unidades em sobrado também dividiu os custos nas
mesmas três partes. No entanto, para a identificação do custo de construção da área útil se
utilizou de valores fornecidos pela Cooperteto, que estima em R$25.000,00 o custo para
construção de um sobrado padrão da prefeitura, utilizando o sistema construtivo da Fábrica
de Casas Ecológicas. O cálculo do BDI usou como referência os mesmos índices da ocupação
vertical.
Tabela 34 – Custo de construção de unidade habitacional em conjunto horizontal (sobrados)
custo de construção da área útil* R$ 25.000,00
infra-estrutura** R$ 4.400,00
BDI*** R$ 8.820,00
TOTAL R$ 38.220,00 Fonte: *Cooperteto (custo de construção pela Fábrica de Casas Ecológicas) ** Valor fornecido pela Cooperteto *** 30% sobre a soma do valor do custo de construção da área útil com o custo de infra-estrutura. Elaboração: Cooperativa Integra
28 “Edifício Residencial Multifamiliar com pilotis, sem elevador (considerado, apenas, ponto de força). Pavimentos: pilotis (com apartamento de porteiro), quatro pavimentos tipo (com quatro unidades cada) e cobertura (com duas unidades). Unidade Tipo: sala, dois quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço, quarto e W.C. de empregada.
74
c) LOTES URBANIZADOS COM EMBRIÃO
O custo de construção da área útil do embrião também se utilizou de valores fornecidos
pela Cooperteto, que estima em R$14.000,00 a construção de embrião padrão da prefeitura.
O custo de infra-estrutura e BDI se utilizaram dos mesmos valores da construção em
conjunto horizontal.
Tabela 35 – Custo do lote urbanizado com embrião
custo de construção da área útil* R$ 14.000,00
infra-estrutura** R$ 4.400,00
BDI*** R$ 5.520,00
TOTAL R$ 23.920,00 Fonte: *Cooperteto (custo de construção pela Fábrica de Casas) ** Valor fornecido pela Cooperteto *** 30% sobre a soma do valor do custo de construção da área útil com o custo de infra-estrutura. Elaboração: Cooperativa Integra
3.3. Custo Total de Construção de Moradias
Para o cálculo do custo total, que considera o custo da terra, faz-se necessário
relacionar o tipo de vazio urbano com a modalidade habitacional mais adequada ao terreno.
Assim, este estudo de vazios optou por estabelecer 6 combinações diferentes, expressas na
tabela a seguir.
Tabela 36 – Combinações Modalidade Habitacional x Tipo de Vazio Urbano
COMBINAÇÃO TIPO DE VAZIO URBANO MODALIDADE HABITACIONAL A Vazio Central < 10.000m² Ocupação Vertical B Vazio Central > 10.000m² Oupação Horizontal C Vazio Central > 10.000m² Ocupação Vertical D Áreas Periféricas Lote Urbanizado com Embrião E ZEIS Lote Urbanizado com Embrião F ZEIS (30% de doação) Lote Urbanizado com Embrião
Elaboração: Cooperativa Integra
A escassez de terras na área central implica a necessidade de um bom aproveitamento
de unidades habitacionais por gleba. Assim, para os vazios localizados em área central, foram
definidos duas modalidades relativamente densas: ocupação vertical (prédios), e ocupação
horizontal (sobrados). A ocupação vertical é a única alternativa para os terrenos menores,
que também demandam maior adensamento em função de seus preços elevados (Combinação
A). Os terrenos maiores que 10.000m² localizados em área central possibilitam outras
75
modalidades além da vertical, mas ainda demandam um maior adensamento, adequado ao
preço da terra, o que justifica a escolha de sobrados como alternativa a estes terrenos
(Combinação B). No entanto, para buscar a diminuição do custo unitário e o melhor
aproveitamento dos escassos espaços vazios urbanizados, também será considerada a
combinação desses terrenos com a ocupação verticalizada (Combinação C).
A maior dimensão das áreas periféricas e das ZEIS possibilita a ocupação por
loteamentos, modalidade que já pode ser verificada no entorno desses terrenos. Enquanto
programa habitacional, é necessário vincular a moradia ao lote, o que resultou na alternativa
do lote urbanizado com embrião (Combinação D e E).
Uma quinta combinação ainda deve ser considerada, uma vez que o Plano Diretor de
Desenvolvimento Integrado define que “os proprietários de glebas (demarcadas como ZEIS)
que doarem ao Município 30% (trinta por cento) de sua área poderão requerer que o seu
remanescente seja desafetado de ZEIS”29. Como conseqüência, por um lado diminui-se o custo
de aquisição de terras, e por outro diminui o aproveitamento desses terrenos em 30%
(Combinação F).
Uma vez vinculada as Modalidades Habitacional com os Tipos de Vazios, é possível
calcular a possibilidade de atendimento da demanda em cada combinação.
Tabela 37 – Possibilidade de Atendimento da Demanda, por Combinações
Combi-nação Tipo de Vazio Modalidade
Habitacional Total de área
(m²) Cota de Terreno ou Lote mínimo
(m²)
Possibilidade de
atendimento (unidades
habitacionais)
A Área Central < 10.000m² Ocupação Vertical 59.087,55 60 (cota de
terreno) 985
B Área Central > 10.000m²
Ocupação Horizontal (sobrados) 464.461,82
85 (cota de terreno) 5464
C Área Central > 10.000m² Ocupação Vertical 464.461,82 60 (cota de
terreno) 7741
D Área Periférica Lote urbanizado
com embrião 1571279,05* 150 (lote mínimo) 10475
E ZEIS Lote urbanizado
com embrião 378.371,09* 150 (lote mínimo) 2522
F ZEIS (30% de doação) Lote urbanizado
com embrião 113511,33** 150 (lote mínimo) 757 Elaboração: Cooperativa Integra
29 Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de Americana. Lei 4597 de 1 de fevereiro de 2008, artigo 84.
76
O custo médio da terra, por unidade habitacional, pode ser calculado a partir do custo
total das terras em cada tipo de vazios, dividido pelo total de unidades possíveis de serem
construídas nestes terrenos.
Tabela 38 – Custo Médio da Terra por Unidade Habitacional
Combi- nação Tipo de Vazio Modalidade
Habitacional A - Custo Total das Áreas (R$)
B - Possibilidade
de atendimento
(unidades habitacionais)
Custo Médio da Terra por Unidade
Habitacional (R$)(A/B)
A Área Central < 10.000m² Ocupação Vertical 14.181.012,00 985,00 14397
B Área Central > 10.000m² Ocupação Horizontal
(sobrados) 52.484.185,66 5464,00 9605
C Área Central > 10.000m² Ocupação Vertical 52.484.185,66 7741 6780
D Área Periférica Lote urbanizado com
embrião 45975625,06 10475,00 4389
E ZEIS Lote urbanizado com
embrião 11.502.481,08 2522,00 4561
F ZEIS (30% de doação) Lote urbanizado com
embrião 0,00 757,00 0 Elaboração: Cooperativa Integra
Tabela 39 – Custo Total por Unidade Habitacional
Combi- nação Tipo de Vazio Modalidade
Habitacional
Custo Médio da Terra por Unidade
Habitacional (R$)(A/B)
Custo de Construção da Unidade
Habitacional (R$)
Custo Total da Unidade
Habitacional
A Área Central < 10.000m² Ocupação Vertical 14.397,00
51.512,50 65.909,50
B Área Central > 10.000m²
Ocupação Horizontal (sobrados) 9.605,00
38.220,00 47.825,00
C Área Central > 10.000m² Ocupação Vertical 6.780,00
51.512,50 58.292,50
D Área Periférica Lote urbanizado
com embrião 4.389,00
23.920,00 28.309,00
E ZEIS Lote urbanizado
com embrião 4.561,00
23.920,00 28.481,00
F ZEIS (30% de doação) Lote urbanizado
com embrião -
23.920,00 23.920,00 Elaboração: Cooperativa Integra
77
3.4. Atendimento da Demanda Habitacional x Custo
Para o cálculo do custo de atendimento à demanda, foram utilizados os grupos de
atendimento definidos pelo PLANHAB. Os cálculos foram realizados a partir do custo total da
unidade habitacional, descritos na tabela 39, multiplicado pela quantidade de unidades
habitacionais necessárias para cada grupo de atendimento.
Existem, porém, casos em que a necessidade do grupo de atendimento superava a
possibilidade de atendimento da combinação. Nestes casos, o número considerado foi a
possibilidade de atendimento da combinação.
78
Tabela 40 – Custo total para empreendimento por combinação e grupo de atendimento.
Grupo de atendimento Faixa de Renda
Necessidade de Novas Unidades
Habitacionais
COMBINAÇÃO A (R$)
COMBINAÇÃO B (R$)
COMBINAÇÃO C (R$)
COMBINAÇÃO D (R$)
COMBINAÇÃO E (R$)
COMBINAÇÃOF (R$)
Possibilidade de atendimento
(unidades habitacionais)
985 5.464 7.741 10.475 2.522 757
GRUPO 1 até R$ 600,00
976 64.327.672,00 46.677.200,00 56.893.480,00 27.629.584,00 27.797.456,00 18.107.440,00
GRUPO 2 de R$ 600,00 a R$ 1.200,00
3.079 64.920.857,50 147.253.175,00 179.482.607,50 87.163.411,00 71.829.082,00 18.107.440,00
GRUPO 3 de R$ 1.200,00 a R$ 2.000,00
2.800 64.920.857,50 133.910.000,00 163.219.000,00 79.265.200,00 71.829.082,00 18.107.440,00
GRUPO 4 de R$ 2.000,00 a R$ 4.000,00
433 28.538.813,50 20.708.225,00 25.240.652,50 12.257.797,00 12.332.273,00 10.357.360,00
GRUPO 5 mais de R$ 4.000,00 13 856.823,50 621.725,00 757.802,50 368.017,00 370.253,00 310.960,00
Total 7.301 481.205.259,50 349.170.325,00 425.593.542,50 206.684.009,00 207.939.781,00 174.639.920,00
FONTE: Plano Nacional de Habitação Elaboração: Cooperativa Integra *Casos em que a necessidade de novas unidades supera a possibilidade de atendimento da combinação em questão. Nestes casos, a quantidade de unidades habitacionais adotada foi a possibilidade de atendimento da combinação.
79
É preciso destacar a importância que a questão da disponibilidade de terras assume no
município de Americana, problema agravado pelo reduzido tamanho de seu território. Nas
entrevistas realizadas neste diagnóstico o problema da terra é colocado em destaque por
todos os entrevistados. Segundo o representante de uma das associações entrevistadas
“independente do momento, a questão da terra sempre foi um problema para Americana”.
Para o engenheiro Denis Barreira, “Sempre foi um problema porque o município é muito
pequeno, tendo a malha urbana já encostado em seus limites”.
O valor do preço da terra incide diretamente sobre o preço final da habitação. O
seguinte trecho de entrevista com representante do setor imobiliário demonstra como o preço
da terra pode inviabilizar determinados tipos de moradia:
“Entrevistado: Um ramo que não existe, e também não tem condições de ter por
causa do preço do terreno de 150 metros quadrados, são casas na faixa de 50 a 80
mil reais. O que tivesse venderia tudo. Não há mais condições de se fazer esse tipo
de casa.
Cooperativa Integra - Porque?
Entrevistado: Pelo custo, o metro quadrado é muito alto aqui em Americana. (...)
Porque realmente não há para onde expandir mais a cidade. A não ser o pós-
represa.”
O novo tamanho do lote mínimo definido pelo Plano Diretor, que passou de 150m² para
300m², também interfere na questão da disponibilidade de terra no município, ao diminuir o
aproveitamento das glebas remanescentes. A diminuição da oferta de lotes de 150m²
interfere em seus preços, conforme entrevista com o setor imobiliário30.
Assim, os lotes de 150m² remanescentes tendem a sofrer incremento no seu preço de
venda, enquanto os novos lotes mínimos colocados no mercado terão maior preço unitário em
função de sua nova dimensão e menor aproveitamento da gleba. Uma provável conseqüência
será a inviabilização dos imóveis com a faixa de preço que atende a população de mais baixa
renda.
Pós-Represa
O chamado “Pós-Represa” é constituído por toda a porção do município a leste da
Represa de Salto Grande. Trata-se de uma região não urbanizada, definida no Plano Diretor
como Macro-zona de Uso Predominantemente Ambiental / MPA.
30 Ver entrevista com setor imobiliário, em anexo.
80
Imagem 14 – Macrozoneamento. Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município
de Americana.
FONTE: Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de Americana, 2008.
Segundo o Plano Diretor, a Macrozona de Uso Predominante Ambiental / MPA
“apresenta diferentes graus de degradação do meio ambiente, áreas de culturas extensivas,
de ocupação residencial de baixa densidade e no seu conjunto não apresenta população
significativa, caracterizando-se, simultaneamente, como área de expansão e de reserva
ambiental do Município”, e tem como objetivo, entre outros, “ordenar a distribuição das
atividades e ocupações de acordo com critérios de preservação, recuperação e valorização do
meio ambiente”31.
O perímetro da Macrozona de Uso Predominante Ambiental constitui também uma Área
de Proteção Ambiental – Área de Proteção Ambiental Municipal de Americana (APAMA).
Segundo o Plano Diretor, o regulamento da APAMA deverá ser regulamentado em lei, que
“contemple o zoneamento, os usos, a ocupação, o parcelamento do solo e a orientação para a
elaboração e implantação de Planos de Manejo para as áreas em que forem pertinentes”32.
31 PDDI 2008, pág. 11. 32 PDDI 2008, pág. 14.
81
Imagem 15 – Zoneamento, recorte Pós-Represa. Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de Americana.
A área do Pós-Represa, apesar de não constituir uma opção a curto e médio prazo, será
a única alternativa à expansão da malha urbana de Americana após a ocupação das áreas
livres remanescentes. Os futuros planos de ocupação do Pós-Represa devem dar atenção
especial à habitação social dentro desta área, cuja viabilidade pode ser dificultada pelas
restrições ambientais, assim como pela tendência da área em atender a padrões elevados de
renda dado seu diferencial paisagístico promovido pela Represa de Salto Grande.
82
3.5. Quadro Normativo e Institucional 3.5.1. Organização institucional
O município de Americana possui ações para a política habitacional desde a década de
1970. Nos últimos anos observa-se a construção de um importante quadro institucional e
administrativo para as políticas habitacionais, entre as quais se destacam:
• Realização dos processos de Conferência das Cidades em sua etapa municipal em
2003, 2005 e 2007;
• Constituição do Fundo Municipal de Habitação, do Conselho Municipal de
Habitação, e da Política Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de
Interesse Social. (Lei n° 4.196/2005)
• Revisão e aprovação do novo Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado de
Americana (Lei Complementar n° 4.597/2008);
• Aprovação de Lei de Uso e Parcelamento do Solo (Lei n° 4.676/2008)
O quadro institucional governamental é elemento determinante para a política
habitacional empreendida no município. Em Americana a questão habitacional é concentrada
em uma secretaria específica. O Conselho Municipal de Habitação e o Fundo Municipal de
Habitação estão vinculados a Secretária de Habitação e Desenvolvimento Urbano que é divida
em duas grandes unidades – a Unidade de Habitação e a Unidade de Desenvolvimento Urbano.
Além da Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano a estruturação da
política habitacional esta mais diretamente relacionada a outras três Secretarias Municipais.
Destacamos entre elas a Secretaria de Planejamento e Controladoria, a Secretaria de Obras e
Serviços Urbanos e a Secretaria de Negócios Jurídicos.
83
Quadro 3 – Organograma Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano.
Fonte: Prefeitura Municipal de Americana
Quadro 4 – Organograma Prefeitura Municipal de Americana – estrutura relacionada ao setor habitacional.
Fonte: Prefeitura Municipal de Americana
84
A Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano é o órgão responsável, dentro da
estrutura administrativa do Poder Executivo Municipal (conforme Lei n°3.818/2003), pela
execução, coordenação e supervisão das políticas e programas do Município voltados para o
desenvolvimento habitacional e urbano, com destaque para a viabilização de moradias,
estruturação de conjuntos habitacionais e o progresso da comunidade. A Secretaria elabora
junto ao Conselho Municipal de Habitação, a política habitacional e de desenvolvimento
urbano de interesse social do município. Esta política tem entre seus objetivos, conforme
descrito em lei específica (Lei n° 4.196/2005):
- Facilitar e promover, às famílias de baixa renda, o acesso à habitação própria e de
qualidade;
- articular, compatibilizar, apoiar e estabelecer parcerias com órgãos e entidades sem
fins lucrativos, que atuem no campo da habitação popular, bem como com instituições
promotoras ou financiadoras de programas de habitação e desenvolvimento urbano de
interesse social;
- priorizar programas e projetos habitacionais e de urbanismo, que contemplem o
acesso à moradia e à melhoria da qualidade de vida da população de menor poder
aquisitivo e contribuam para a geração de trabalho e renda;
- democratizar e tornar transparentes os procedimentos e processos decisórios
respeitantes à moradia e qualidade de vida;
- desconcentrar poderes e descentralizar operações, criando mecanismos que
promovam nos programas e projetos a participação popular diretamente ou através de
entidades representativas;
- reunir recursos públicos e privados, para investimentos na habitação popular e na
urbanização, utilizando-os de maneira eficiente e com garantia de qualidade;
- fixar regras objetivas, estáveis, simples e concisas;
- adotar mecanismos adequados de acompanhamento, execução e controle dos
programas habitacionais, garantindo a sua plena realização, de acordo com as
finalidades propostas;
- empregar formas alternativas de produção e acesso à moradia a quem necessita,
bem como de urbanização, através do incentivo à pesquisa e ao desenvolvimento
tecnológico aplicáveis no campo da habitação popular e do desenvolvimento urbano de
interesse social, sempre com a garantia da qualidade;
- integrar os projetos habitacionais com os investimentos em saneamento, melhoria
do meio ambiente e demais serviços urbanos;
- viabilizar estoque de áreas urbanas necessárias à implementação de programas
habitacionais e à urbanização.
85
3.5.2. Instrumentos de gestão participativa
No ano de 2005 foi criado o Conselho e o Fundo Municipal de Habitação de Interesse
Social. O Conselho é um órgão com participação paritária entre representantes do governo
municipal e da sociedade civil. Entre as competências do Consellho destaca-se:
- estabelecer as diretrizes e os programas de alocação dos recursos do Fundo;
- aprovar anualmente o orçamento do Fundo Municipal de Habitação e
Desenvolvimento Urbano de Interesse Social;
- acompanhar e avaliar os ganhos sociais e desempenho dos programas e projetos
aprovados;
- definir normas, procedimentos e condições operacionais do Fundo Municipal de
Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social.
Entre as finalidades do Fundo Municipal de Habitação de Interesse social, destacamos:
- Investimentos em programas e projetos de habitação de interesse social
- custeio de desapropriações ou aquisições de áreas para HIS;
- financiamento para elaboração, aprovação e execução de projetos habitacionais e de
urbanização;
- financiamento de materiais de construção, ferramentas e insumos necessários para
execução de habitações populares;
- remoção ou urbanização de núcleos de sub-habitação;
- realização de estudos, levantamentos e pesquisas na área de habitação e
urbanização para populações de baixa renda;
- viabilização de assessoramento técnico à construção de HIS;
- Aquisição e manutenção de máquinas e equipamentos utilizados no processo de
produção das habitações;
Em Americana existem ainda duas instituições do setor de habitação de interesse social
com grande atuação nas políticas e produção habitacional do município: A Cooperativa
Nacional de Habitação e Construção – COOPERTETO – que exerce importante papel no
incremento habitacional do município, principalmente através de mutirões auto geridos; e a
Associação dos Sem-Teto de Americana – ASTA – que junto com a prefeitura produziu
loteamentos urbanizados no município.
86
Outro importante instrumento existente no município é a possibilidade de
desenvolvimento de serviço de assessoria técnica para projetos de habitação de interesse
social. Em 2007, em lei específica (Lei n° 4.536), foram definidos parâmetros para a criação e
prestação de serviço de assessoria técnica. A supervisão e coordenação destes serviços será
realizado pela Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano, e podem envolver distintos
aspectos do projeto habitacional, dentre eles:
- elaborar diagnóstico da situação social da população, assim como da situação física,
fundiária e ambiental das áreas de intervenções;
- elaborar estudos de viabilidade, planos e projetos de intervenção jurídica, física,
social e ambiental;
- preparar e acompanhar a tramitação da documentação técnica, jurídica,
administrativa e contábil necessária à aprovação das intervenções junto aos órgãos
técnicos e de financiamento competentes;
- assessorar à comunidade durante o desenvolvimento das etapas de obras;
- promover ações relacionadas à formação, à educação popular, à cultura, à educação
ambiental, à garantia da cidadania e dos direitos humanos no âmbito do
desenvolvimento urbano;
- preparar e encaminhar toda a documentação necessária para a regularização
fundiária de áreas;
3.5.3. Integração Institucional
Muitos projetos habitacionais desenvolvidos no município estiveram associados a
órgãos regional, estadual e federal. A integração regional possibilitou a construção do
primeiro conjunto habitacional do município no final da década de 1970 pela Companhia de
Habitação Popular de Campinas. Em 1980 o maior empreendimento da Companhia feito fora
do município sede era realizado em Americana – Conjunto Habitacional Antônio Zanaga II,
com 1.806 casas.
A atuação do governo estadual no município aconteceu a partir da década de 1990
através de projetos da Companhia de Desenvolvimento Habitacional e Urbano do Estado de
São Paulo. No Plano Federal o município possui projetos articulados com o Ministério das
Cidades, estando inserido no Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social, e através
deste pleiteando recursos do Fundo Nacional de Habitação de Interesses Social. Além do
Ministério a Caixa Econômica Federal foi parceira em projetos habitacionais do município
desde a década passada.
87
3.5.4. Quadro normativo
No momento de desenvolvimento deste Plano se configura em Americana um novo
quadro normativo para a questão habitacional. O Estatuto das Cidades, o novo Plano Diretor
de Desenvolvimento Integrado (PDDI) e legislações específicas para a política habitacional - a
nova Lei de Uso e Ocupação do Solo, a legislação para Zonas Especiais de Interesse Social
(ZEIS), a lei que dispõem sobre a Política Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano
de Interesse Social, e seu respectivo Fundo e Conselho gestor - permitirá um grande salto na
qualidade e instrumentação das políticas habitacionais do município.
Em fevereiro de 2008 foi aprovado o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado
(PDDI) do Município de Americana. Este, em conformidade com o Estatuto da Cidade, tem
como finalidade estabelecer uma política de desenvolvimento territorial que garanta a função
econômico-social do município valendo-se dos princípios de garantia do bem-estar de sua
população, função social da propriedade, sustentabilidade do desenvolvimento, e integração
regional. A função social da cidade é entendida no PDDI como direito de acesso de todo
cidadão à moradia, ao transporte público, ao saneamento, à infra-estrutura, à saúde, à
educação, ao lazer e à segurança. Entre os objetivos do PDDI que vem de encontro com a
política habitacional, citamos:
- A promoção do atendimento as demandas habitacionais.
- A reurbanização de áreas passíveis de recuperação, incentivando a ampliação da
oferta de moradia à população de baixa renda.
- A maximização do rendimento social da ocupação do solo.
Para cumprir estes objetivos o PDDI estabelece diretrizes para a política habitacional do
município:
- A integração e recuperação de áreas ocupadas irregularmente por sub-habitações.
- A ampliação de parcerias com o estado e com a união para a construção de moradias
populares e a erradicação de sub-habitações.
- O fortalecimento dos mecanismos participativos.
- A elaboração do Plano Municipal de Habitação em consonância com o Plano nacional,
estadual e municipal.
- O incentivo a empreendimentos autogestionários.
O PDDI define ainda Loteamento Popular. São empreendimentos destinados a famílias
com renda familiar até 10 Salários Mínimos, com lotes com área mínima de 150m2 para cada
unidade familiar, sem possibilidade de desdobro, e admitido somente quando vinculado a
programas habitacionais da Prefeitura Municipal ou entidades devidamente autorizas por lei,
sem fins lucrativos. A lei de uso do solo define ainda que os Loteamentos Residenciais de
Interesse Social deverão destinar pelo menos 12% da área para sistema de lazer e 12% para
88
áreas de uso institucional. O percentual para vias de circulação pública somado à área
institucional e sistema de lazer não poderá ser inferior a 35%.
Destacamos também outros importantes instrumentos para a política habitacional
presentes no PDDI e leis complementares do município:
- No PDDI as Unidades de Zona Especial de Interesse Social (UZEIS) foram
regulamentadas e demarcadas. A UZEIS é definida como porção do território destinado à
regularização fundiária e ao incentivo da produção de Habitação de Interesse Social –
HIS. A produção de HIS é destinado à população com faixa de renda de até 10 Salários
Mínimos, com lotes de terrenos com área mínima de 150m2 e frente mínima de 7,5m2.
- Nas unidades de ZEIS os proprietários que doarem ao município 30% de sua área
poderão requerer que seu remanescente seja desafetado de ZEIS mediante condições
específicas. Após a desafetação referida é facultado ao proprietário retalhar a gleba
remanescente em até cinco partes. O prazo para que seja protocolado o projeto de
retalhamento é de dois anos contado da notificação do proprietário. Em caso de
descumprimento do prazo previsto será aplicado o IPTU progressivo sobre o imóvel.
- A lei de parcelamento do solo determina que nas UZEIS fica garantido ao
empreendimento que a área objeto do plano de loteamento terá destinado pelo menos
20% para vias de circulação públicas, 7% para o sistema de lazer, e 8% para áreas de uso
institucional.
- O Plano Diretor trata também da Outorga Onerosa do direito de construir, definindo
como área passível de sua aplicação os lotes situados na Zona Mista Central e aqueles
lindeiros a suas vias. Ainda deverá ser aprovada a lei que determinará a fórmula de
cobrança da outorga onerosa, os casos passíveis de isenção e a contrapartida do
beneficiário. É muito importante a regulamentação deste instrumento para a política
habitacional do município pois o PDDI determina que os recursos auferidos da aplicação
da outorga onerosa serão geridos pelo Fundo Municipal de Habitação e Desenvolvimento
Urbano, e poderão assim, ser utilizados para os projetos de habitação de interesse
social.
- O Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios é outro instrumento definido
no Plano Diretor que poderá ser utilizado para as políticas habitacionais do município.
Imóveis onde este instrumento for aplicado deverão ser parcelados em prazo
específicos, ficando sujeito a aplicação de IPTU progressivo caso não cumpram os
prazos. Decorridos 5 anos da aplicação do IPTU progressivo o município poderá
promover a desapropriação do imóvel, que passa a ter seu aproveitamento determinado
pelo Poder Público Municipal. Estes imóveis poderiam assim ser destinados a construção
de HIS ou na implantação de infra-estrutura.
89
- O PDDI delimita ainda o instrumento Direito de superfície. Delimitado para ser
utilizado em áreas particulares onde exista carência de equipamentos urbanos e
comunitários ou para a remoção temporária de moradores de núcleos habitacionais em
função de obras de urbanização.
- Em lei específica institui a Política, o Conselho e o Fundo Municipal de Habitação e
Desenvolvimento Urbano de Interesse Social. Define os órgãos públicos e entidades sem
fins lucrativos que atuem na cidade, como aqueles que poderão desenvolver os
Programas e Projetos Habitacionais de Interesse Social, e aponta como um dos objetivos
da Política Municipal de Habitação de Interesse Social a viabilização de estoques de
áreas urbanas necessárias à implementação de programas habitacionais e de
urbanização.
- Para participar dos referidos programas de habitação é obrigatório: não possuir imóvel
neste ou em qualquer outro Município do Estado de São Paulo; não ter sido atendido por
nenhum programa habitacional através de financiamento público; residir ou trabalhar
regularmente no Município há pelo menos 5 (cinco) anos consecutivos; ter renda
conjugal familiar mensal limitada a 7 (sete) salários mínimos.
- A lei de políticas habitacionais determina ainda que em cada projeto de habitação
ficarão reservadas até 10% das vagas para famílias que possuam renda familiar mensal
de até 3 salários mínimos, famílias que tenham integrantes portadores de necessidades
especiais e pessoa só ou casal com mais de 60 anos de idade. Quanto a natureza destes
projetos os classifica em: de lotes urbanizados; de casas construídas e entregues
prontas; de construção por mutirão; de condomínios ou conjuntos habitacionais verticais
ou horizontais; específicos para moradores de sub-habitações;e de regularização
fundiária.
Alguns instrumentos jurídicos que podem auxiliar o município na implantação da Política
Habitacional de interesse Social ainda carecem de regulamentação, entre eles:
- O Direito de Preempção e a Transferência do Direito de Construir são apenas citados
no PDDI, carecendo de definição e regulamentação. Estes dois instrumentos são
importantes ferramentas para que o município possa adquirir novas áreas para os
projetos habitacionais.
- Não existem definições específicas para as UZEIS de regularização. Há a necessidade
da definição de parâmetros jurídicos específicos para que as áreas demarcadas possam
ter padrões urbanísticos próprios, permitindo a melhoria das condições urbanas e a
regularização fundiária.
90
- Falta de legislação específica para os casos de regularização fundiária de interesse
social, inclusive com a determinação de procedimentos específicos para registro
imobiliário.
91
CONCLUSÂO
O processo de intensa urbanização vinculado ao empobrecimento urbano tem
consolidado nas cidades brasileiras mecanismos de exclusão social e de segregação sócio-
espacial, que contribuem para a estruturação de uma sociedade extremamente desigual, que
se reproduz em nossas cidades.
No que se refere à política municipal de habitação no Brasil, percebe-se que persiste a
descontinuidade das ações de acordo com o contexto político-eleitoral, o que tende a
diminuir as conquistas de cada uma das experiências desenvolvidas, inviabilizando, via de
regra, a consolidação de uma política urbana mais completa, abrangente e transformadora.
É ainda imprescindível a consolidação de uma política habitacional municipal que
privilegie programas e intervenções com potencial de ir além de paliativos e ações pontuais, e
que correspondam a real necessidade e diversidade das situações de precariedade
habitacional e urbana.
Por outro lado, não se pode deixar de reconhecer os avanços nesse campo, desde o
Estatuto da Cidade até a criação do Ministério das Cidades e do Sistema de Habitação de
Interesse Social. A consolidação da Política Nacional de Habitação tem representado um
processo que tem exigido uma importante participação e iniciativa dos governos municipais.
As campanhas de elaboração e revisão de Planos Diretores Municipais, bem como as
Conferências da Cidade e na implantação do Sistema Nacional de Habitação de Interesse
Social nos três níveis de governo são exemplos disso.
Outro importante desafio para os municípios é a implementação dos instrumentos
jurídicos e urbanísticos constantes no Estatuto da Cidade, e, conseqüentemente, nos Planos
Diretores, de forma a torná-los conhecidos e aceitos, pelo poder público e sociedade,
colaborando para a construção da Política habitacional também a partir da prática dos
municípios.
Essa prática, que convive com a crescente irregularidade, tem como desafio modificar a
feição das cidades brasileiras que é construída, dentre outras coisas, pelas formas de
segregação sócio-espacial e pela localização e a concentração dos investimentos públicos
sobre o espaço urbano que pressupõem o processo de construção da cidade ilegal como parte
do modelo de desenvolvimento do Brasil (MARICATO, 2000).
Sem a adoção de programas consistentes e duradouros de ofertas de novas moradias, é
importante ressaltar que, a população continuará a buscar soluções precárias, como
ocupações de áreas de risco, favelas, cortiços ou loteamentos ilegais.
O importante papel dos movimentos urbanos na função de reivindicação de direitos
sociais e proposição de políticas públicas continua a existir e torna-se ainda mais necessário
92
na perspectiva de consolidar e ampliar conquistas em um cenário em que novos
procedimentos de gestão coexistem a uma dinâmica de articulação política e de atores sociais
com forte influência nos níveis locais, refletindo essa dinâmica nas demais esferas de poder e
na definição de políticas públicas nacionais.
Especificamente com relação ao Município de Americana e a partir das informações aqui
levantadas é possível identificar questões relevantes a serem encaminhadas e desafios a
serem superados com o objetivo de consolidar a Política Municipal de Habitação.
Um dos grandes desafios para o município de Americana é criar mecanismos de
barateamento do preço da terra de modo a viabilizar os empreendimentos de habitação de
interesse social, não apenas nas áreas periféricas do município, mas também nas áreas mais
centrais. Cabe, assim, aprofundar o estudo sobre a demarcação de novas áreas de ZEIS em
todo o município, e mesmo a regulamentação de tal instrumento, havendo ainda a
necessidade específica de definição de parâmetros jurídicos para as áreas demarcadas como
UZEIS de regularização.
Porém, é importante dar efetividade ao conjunto de instrumentos urbanísticos
disponíveis na legislação municipal, e não somente as ZEIS, como forma de viabilizar as metas
a serem definidas no âmbito do Plano Municipal de Habitação, como através da
regulamentação de instrumentos como o Direito de Preempção e parcelamento, edificação e
urbanização compulsória.
Complementarmente, cabe a elaboração de uma legislação específica para os casos de
regularização fundiária em áreas de interesse social, inclusive com a determinação de
procedimentos específicos para registro imobiliário.
Outro ponto é a aprovação do lote mínimo no município com 300m² que diminuiu
sobremaneira a oferta de lotes na cidade, ao reduzir o aproveitamento da gleba. Ao
planejamento habitacional, preocupa as conseqüências dessa redefinição do tamanho do lote
mínimo sobre a oferta e opções para a população de mais baixa renda. Para esta parcela da
população, a principal alternativa é o lote mínimo urbanizado com embrião; a duplicação do
tamanho do lote mínimo inevitavelmente irá incidir sobre o custo desta alternativa.
Destaca-se também a pertinência de se conhecer melhor as situações de aluguel
(especialmente que caracterizem ônus excessivo) e de coabitação no município, uma vez que
se trata de situações que contribuem significativamente para situações de precariedade
habitacional.
A identificação da demanda habitacional existente através do Cadastro Municipal,
suscita um amplo debate sobre as definições e estratégias de atendimento de cada faixa de
rendimento - que exigem níveis diferenciados de subsídio público-, a serem consideradas pelo
93
PMH de Americana, e que deverão estar pautadas nas definições do Plano Nacional de
Habitação – PLANHAB.
Desta forma, resumidamente podemos destacar os seguintes encaminhamentos e
questões a serem aprofundadas na 3ª etapa do processo de elaboração do Plano Municipal de
Habitação de Americana:
• Definir de forma detalhada os programas habitacionais que respondam às diferentes
necessidades habitacionais apresentadas no município, articulados à estrutura de
financiamento nacional determinada pelo PLANHAB;
• Indicar as adequações, regulamentações e detalhamentos necessários da legislação
urbanística existente para a implementação da política habitacional;
• Definir a necessidade de pesquisas e levantamentos que propiciem um conhecimento
mais preciso e detalhado da situação habitacional em Americana, e de
acompanhamento de sua dinâmica;
• Definir mecanismos de ampliação da capacidade do poder público em intervir na
dinâmica de mercado de terras e controle da intensidade do uso do solo, no sentido de
diminuir o valor da terra urbana para fins sociais, viabilizando a ampliação da oferta
de HIS;
• Definir meios de aprofundar e qualificar a atuação do Conselho Municipal de Habitação
no acompanhamento e deliberação sobre a Política Habitacional e os recursos.
Tais desafios, ainda que vistos de uma forma ampla, apontam para uma agenda de
discussão que deverá ser aprofundada no processo de elaboração do Plano Municipal de
Habitação de Americana, mas que não se encerram em tal momento, uma vez que exigem um
processo contínuo. São, no entanto, questões que condicionam a consolidação da Política
Habitacional no município de Americana voltada para a garantia do direito à moradia digna e
à cidade.
94
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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Via Pública, LABHAB-Fupam, Logos engenharia. Relatório do Plano Nacional de Habitação, Produto 2. Vol. I e II, 2008. Legislação REPUBLICA FEDERATIVA DO BRASIL. Lei n° 10.257 de 10/07/2001 – Estatuto da Cidade. Regulamenta os Artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências. GOVERNO DO ESTADO DE SÃO PAULO. Decreto Estadual nº 12.342 de 27/09/1978. Código Sanitário do Estado de São Paulo. PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 3.269/ 1999. Dispõe sobre o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado do Município de Americana. PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 3.563/ 2001. Autoriza o Poder Executivo a conceder auxílio à Cooperativa Nacional da Habitação e Construção – COOPERTETO, na forma que especifica. PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 3.618/2002. Autoriza o Poder Executivo a celebrar convênio com a Caixa Econômica Federal, tendo por objeto a implementação e desenvolvimento do Programa de Arrendamento Residencial – PAR, e dá outras providências. PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 3.818/2003. Dispõe sobre a Estrutura Administrativa do Poder Executivo Municipal. PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 4.196/2005. Dispõe sobre a Política Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social, institui o Fundo Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social, cria o Conselho Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social e dá outras providências. PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 4.292/2005. Autoriza o Município de Americana a celebrar convênio com a Companhia de Habitação Popular de Campinas - COHAB, para a realização de estudos e projetos e execução de serviços e obras relacionados às necessidades habitacionais de interesse social, em especial para a aplicação do Programa de Subsídio Habitacional - PSH. PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 4.413/2006. Dá nova redação ao art. 21 da Lei nº 4.196, de 3 de agosto de 2005. (Dispõe sobre a Política Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social, institui o Fundo Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social, cria o Conselho Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social e dá outras providências.) PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 4.536/2007. Dispõe sobre Serviço de Assessoria Técnica em Habitação de Interesse Social, autoriza o Poder Executivo a celebrar convênios e termos de parceria e dá outras providências. PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 4.632/2008. Acrescenta inciso ao art. 28 da Lei nº 4.196, de 3 de agosto de 2005. (Dispõe sobre a Política Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social, institui o Fundo Municipal de
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Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social, cria o Conselho Municipal de Habitação e Desenvolvimento Urbano de Interesse Social e dá outras providências.) PREFEITURA MUNICIPAL DE AMERICANA. Lei Complementar nº 4.676/2008. Dispõe sobre o parcelamento, a unificação, a modificação e o aproveitamento do solo para fins urbanos no território do Município e dá outras providências. Sítios Eletrônicos SITE da Companhia de Habitação Popular de Campinas (disponível em http://www.cohabcp.com.br) SITE da Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano (disponível em http://www.emplasa.sp.gov.br) SITE da Prefeitura do Município de Americana (disponível em http://www.americana.sp.gov.br) SITE da Câmara Municipal de Americana (disponível em http://www.camara-americana.sp.gov.br) SITE da Prefeitura Municipal de Campinas (disponível em http://www.campinas.sp.gov.br) SITE da Secretaria de Planejamento do Estado de São Paulo (disponível em http://www.planejamento.sp.gov.br) SITE da Agência Metropolitana de Campinas (disponível em http://www.agemcamp.sp.gov.br/) SITE do Plano Integrado de Transportes Urbanos do Estado de São Paulo (disponível em http://www.pitu.stm.sp.gov.br/) SITE da Empresa Metropolitana de Transportes Urbanos (disponível em http://www.emtu.sp.gov.br/) SITE da Secretaria de Habitação do Estado de São Paulo (disponível em http://www.habitacao.sp.gov.br) SITE da Fundação Sistema Estadual de Análise e Dados - SEADE (disponível em http://www.seade.gov.br) SITE do Instituto Geográfico e Cartográfico (disponível em http://www.igc.sp.gov.br) SITE do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística - IBGE (disponível em http://www.ibge.org.br) SITE do Ministério das Cidades - Sistema Nacional de Informações sobre Saneamento (disponível em http//: www.cidades.gov.br)