perspectiva da Área central de são paulo: evolução urbana ... · consolida como cidade...

Perspectiva da Área Central de São Paulo:

evolução urbana, planos e projetos

Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo

AUP0274 – Desenho Urbano e Projeto dos Espaços da Cidade

Prof. Dr. Eduardo Nobre

Abril de 2007

2FAUUSP – AUP0274 – Desenho Urbano e Projeto do Espaço das CidadesPerspectiva da Área Central de São Paulo – Prof. Dr. Eduardo Nobre

1. Desenvolvimento da Área Central:dos primórdios até o início do Século XX

A região da Luz começou a se desenvolver a partir da implantação da ferrovia na segunda metade do século XIX, que funcionou com elementoestruturador da cidade até a década de 1930.

Contudo, anteriormente a região já era conhecida em função do Caminho do Guaré (em direção àCampinas, atual av. Prestes Maia), e de alguns equipamentos já existentes como o Convento da Luz, o Jardim da Luz e a Casa de Correção, Colégio Arquidiocesano.

Planta da Imperial Cidade de São Paulo, 1810

Fonte: SEMPLA


A partir de meados do século XIX, em função do desenvolvimento da economia cafeeira, a cidade começa a apresentar um crescimento demográfico intenso, resultando no loteamento das chácaras adjacentes ao centro histórico.

A cidade expandiu-se em todas as direções, porém seletivamente. Para Oeste, os terrenos de topografia levemente ondulada e de altitude crescente foram apropriados pela elite da época.

Já as terras baixas a Leste, sem nenhum atrativo natural, segregadas pela barreira Tamanduateí-várzea inundável-ferrovia, foram desprezadas por essas camadas e deixadas às classes populares (Villaça, 1997).

Fonte: SEMPLA


Entre 1870 e 1890 surge na região o Bairro dos Campos Elíseos, um dos primeiros empreendimentos imobiliários capitalistas, baseado no loteamento moderno, estrutura urbana em grelha, com ruas retas e largas e praças (inovação para a época).

A área se consolidou como bairro residencial da elite, com vários equipamentos urbanos como o Colégio Sagrado Coração de Jesus.

Do lado de lá da linha férrea, já em direção à várzea do Tamanduateí, surgem bairros mais populares, destinados às classes de menor renda.

Bairro da Luz, extraído da Planta da Cidade de São Paulo da Cia Cantareira de Esgotos, 1881.

Fonte: SEMPLA


2. Do início do Século XX até 1940:“embelezamento”, valorização e verticalização

Durante esse primeiro período, o planejamento urbano e o urbanismo no Brasil, influenciados pelas experiências européias, atêm-se aos Planos de Melhoramentos das áreas centrais das principais cidades do país.

Seguindo esses conceitos, as principais obras públicas da época vão valorizar a Área Central, com a construção do Viaduto do Chá e a remodelação do ValeAnhagabaú.

A legislação urbanística desse período vai reforçar a valorização da área central, iniciando a alocação das classes de menor renda nas periferias, processo de urbanização típico da cidade de São Paulo até os dias de hoje (Rolnik, 1997).

Perímetro da Cidade em 1900. Fonte: Rolnik, 1997


No final do século XIX, a expansão das classes altas deflete para esquerda e sobe os contrafortes do espigão da Paulista, desenvolvendo os bairros de Vila Buarque e Higienópolis, alcançando a av. Paulista.

Em 1915, a City of São PauloImprovements & Freehold Land Co. compra 1 milhão de metros quadrados no Setor Sudoeste da cidade e começa a implantar os loteamentos dos “bairros-jardins”.

Na década de 1920, São Paulo se consolida como cidade industrial e o Centro começa a se verticalizar e a se especializar nas atividades comerciais,inicando a perda da função residencial.

Fonte: SEMPLA


A partir da década de 1930, a opção pelo “Rodoviarismo” vai resultar na construção de uma série de vias radiais, reforçando a valorização/vertcialização da área central e promovendo a expansão periférica.

O congelamento dos aluguéis, promovido pela Lei do Inquilinato de 1942, aumentou intensamente os loteamentos clandestinos periféricos, visto que a casa de aluguel se tornou um investimento pouco rentável (Bonduki, 1999).

O Centro ainda apresentava bairros residenciais de elite

Fonte: SEMPLA


3. Da década de 1950 a 1970:o início da “decadência”

Nas décadas de 1950 e 1960, a região da Paulista se consolidou como o novo centro das elites, enquanto que a Área Central começou a se configurar como o centro popular

“progressivamente abandonado pelas camadas de alta renda desde a década de 1960, os centros tradicionais foram deixados deteriorar” (Villaça, p. 282).

Na década de 1970, o Centro consolidou-se como centro das camadas populares, definido pelas elites como “decadência”.

Essa definição é ideológica, algo “lógico” e “natural” para justificar os interesses das classes dominantes.

Construção do “Minhocão” em 1970. Fonte: SEMPLA


Fonte: INFURB


4. Décadas de 1980 e 1990:O acirramento da evasão da Área Central

Na décadas de 1980 e 1990, o esvaziamento da área central foi intensificado pelos grandes investimentos públicos e privados na Zona Sudoeste da cidade, próxima às margens do rio Pinheiros.

Além do desenvolvimento da região da marginal, outros grandes empreendimentos imobiliários tem acentuado o processo de evasão do Centro, sendo eles:

1. O surgimento dos novos bairrosverticalizados para os “emergentes”;

2. A expansão dos condomínios fechados, enclaves residenciais de alta-renda localizados nas cidades-dormitório da franja periférica.

3. Por outro lado, falta de políticas públicas de provisão de HIS e a continua valorização das áreas centrais têm levado a explosão dos assentamentos irregulares na periferia extrema.

Fonte: SEMPLA


Entre 1980 e 2000, os 10 distritos que formam a coroa central perderam juntos cerca de 180 mil residentes (decréscimo de 1,8% a.a.) em função da falta de políticas públicas na região resultando em 46.638 imóveis inutilizados (vagos e fechados)

Já a concentração dos investimentos públicos e privados do desenvolvimento do “novo centro” na Zona Sudoeste resultou em 600 mil m2 de área útil comercial vaga no Centro.

Enquanto isso, na última década, os distritos e municípios localizados em áreas ambientalmente sensíveis nas proximidades da Serra da Cantareira, Represa de Guarapiranga e APA do Carmo, ganharam 360 mil habitantes, com taxa de crescimento de 6,3% ao ano, muito superior à média da metrópole (1,6%).


Crescimento demográfico 1991-2000.

Fonte: Nobre, 2004


Isso tem levado a um crescimento centrifugo, com a periferia crescendo a taxas de 6% aa, enquanto que o Centro Expandido tem perdido população a taxa de –4% aa.

Paradoxalmente, a maioria dos distritos com maior crescimento negativo são os centrais, que apresentam infra-estrutura consolidada e aqueles do Centro Expandido que apresentaram maior dinâmica imobiliária.

Esse fato ocasionou o aumento dos imóveis residenciais vagos na cidade, que cresceram em 55,6%, passando de 270.000 para 420.000, aumentando a taxa de vacância de 10,6 para 14,1%.


Lançamentos do mercado habitacional entre 1992/2006

Fonte: SEMPLA

Taxa de vacância. Fonte: IBGE, 2000.


5. O Centro hojePopulação residente 1980 2000 TGCA 80/00

Domicilios recenseados

Imóveis não utilizados Vacância

Metropolitana de São Paulo 12.588.725 17.878.703 1,8% 6.531.119 857.506 13,1% São Paulo 8.493.226 10.434.252 1,0% 3.554.820 515.030 14,5% Bela Vista 85.416 63.143 -1,5% 33.848 7.341 21,9% Bom Retiro 47.588 26.569 -2,9% 10.807 2.343 21,8% Brás 38.630 24.505 -2,3% 11.622 3.105 26,8% Cambuci 44.851 28.620 -2,2% 11.370 2.196 19,5% Consolação 77.338 54.301 -1,8% 29.577 5.342 18,1% Liberdade 82.472 61.850 -1,4% 29.392 6.087 20,9% Pari 26.968 14.521 -3,0% 5.817 1.350 23,3% República 60.999 47.459 -1,2% 30.849 7.821 25,5% Santa Cecília 94.542 71.111 -1,4% 36.171 7.704 21,5% Sé 32.965 20.106 -2,4% 11.410 3.349 29,4%

Total 10 distritos 591.769 412.185 -1,8% 210.863 46.638 22,1%

Perda 1980/2000 -179.584 5,9% 9,1% IBGE, 2000 e Comissão de Estudos de Habitação na Área Central, 2001.


Porcentagem de chefes de domicílio por classe de renda

Distritos 1 a 5 5 a 10 10 a 20 20 a 30 Mais que 30

1o Jardim Paulista 11,4% 13,9% 20,8% 11,5% 42,5% ... ... ... ... ... ... ... 5o Consolação 16,8% 19,0% 21,6% 9,9% 32,8%

16o Santa Cecília 29,2% 26,0% 21,4% 7,4% 16,1% 17o Bela Vista 29,3% 26,0% 22,2% 7,7% 14,8% 20o Liberdade 32,3% 23,2% 22,9% 7,5% 14,2% 24o Cambuci 40,0% 27,3% 20,7% 5,4% 6,6% 27o República 42,7% 32,6% 16,9% 3,8% 4,0% 35o Pari 46,2% 28,0% 17,2% 3,5% 5,1% 37o Bom Retiro 47,7% 25,8% 18,1% 4,1% 4,2% 39o Brás 48,7% 28,1% 16,8% 3,8% 2,6% 56o Sé 60,1% 27,6% 9,5% 1,5% 1,3% ... ... ... ... ... ... ...

94o Jardim Ângela 83,6% 13,6% 2,4% 0,2% 0,2% Município de São Paulo 59,1% 21,0% 11,0% 3,2% 5,8%

Fonte: IBGE, 2000.


Zoneamento

Fonte: Sub-Sé


Imóveis tombados

Fonte: EMURB


7. Planos e Projetos para a Área Central

A questão do esvaziamento da Área Central já tem sido alvo de vários projetos há algum tempo.

Nos últimos trinta anos, foram elaborados 4 planos para essa região, tendo resultado na formação do PROCENTRO – Programa de Requalificação Urbana e Funcional da Área Central que procurava reverter a degradação funcional, ambiental e paisagística do Centro

Durante muito tempo, os empresários e proprietários do Centro conseguiram direcionar a comissão do PROCENTRO, elaborando diversos projetos para a Área Central, procurando re-valoriza-la


Em 1997, a Prefeitura criou a Operação Urbana Centro, oferecendo Coeficientes de Aproveitamento variando de 6 à 12 (o máximo na cidade é 4,0), para estimular o mercado imobiliário na região.

Mesmo assim, a OU resultou em pouco interesse dos empreendedores, pois em sete anos das 101 propostas, somente 33 eram de compra de potencial construtivo. Outras eram 34 eram para regularização de área construída e 34 eram de transferência de potencial construtivo.

Em compensação a OU Faria Lima em cinco anos resultou em 140 propostas, resultando em R$ 170 milhões.


Na gestão Marta Suplicy foi criado o Programa de Reabilitação da Área Central – Ação Centro

Apesar das várias controvérsias com relação aos seus objetivos, o Plano contava com o Programa Morar no Centro, que resultou nas seguintes ações:

PAR – Programa de Arrendamento Residencial (PMSP/CEF): Riskallah Jorge, Maria Paula, Celso Garcia, Brig. Tobias, Ipiranga, Joaquim Carlos e Hotel São Paulo;

Locação Social: reurbanização da Favela do Gato

PRIH – Programa de Reabilitação Integrada do Habitat: Luz e Glicério.

Instituição das ZEIS 3 – Zonas Especiais de Interesse Social no Plano Direto

PAR Riskallah Jorge

Fonte: Silva, 2004


Em 2003, foi aprovado o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo, definindo que seria considerado solo urbano não utilizado todo tipo de edificação nos 10 distritos centrais que tivessem, no mínimo, 80% de sua área construída desocupada há mais de cinco anos.

O Plano definiu a utilização dos instrumentos de indução à função social da propriedade para esses imóveis, a saber:

1. Parcelamento, edificação e utilização compulsórios; 2. IPTU progressivo no tempo; 3. Desapropriação com pagamentos em títulos da dívida pública.

Contudo no detalhamento do Plano Diretor na Lei de Zoneamento, o Plano Regional da Sé, apresentou apenas 160 imóveis na listagem do imóveis que não cumprem com a função social da propriedade, sendo que nenhum grande edifício, apesar de existirem por volta de 50 mil imóveis vagos no Centro.

O Plano definiu as ZEIS, zonas especiais de interesse social, ressaltando-se as ZEIS 3 em terrenos vazios ou sub-utilizados localizados na área central da cidade, dotada de infraestrutura e bem servida de serviços, transporte e oferta de emprego.


A Gestão Serra-Kassab reformula o Programa Ação Centro, dando ênfase ao Projeto da Nova Luz, região próxima a vários investimentos do Governo do Estado no estímulo aos uso cultural

O Projeto prevê melhorias urbanísticas, construção de dois prédios de HIS e a adoção de incentivos fiscais para estimular a renovação urbana e atrair empregos do “tipo certo”(??!!) para a região.

Experiências semelhantes nacionais e internacionais ocasionaram a expulsão da população de baixa renda:

1. Nas Docas Londrinas, a construção de um novo centro de negócios nas antigas docas aumentaram o desemprego local, pois os empregos destinados à população local caíram de 33 para 15%, além de provocar gentrificação, ocasionando valorização de até 5 vezes o valor dos imóveis.

2. No Projeto de Renovação do Pelourinho, em Salvador, o Governo do Estado promoveu a relocação de 85% das famílias, reduzindo a população de 9,8 para 3,2 mil pessoas, sendo que os grupos sociais de menor renda (de 0 a 5 salários mínimos) foram os mais prejudicados com esse processo.


8. BibliografiaBONDUKI, N. (1999). Origens da habitação social no Brasil. São Paulo: Estação Liberdade, 1999.

DEÁK, C. (1989) O Estado e o mercado na organização espacial da produção capitalista. Espaços & Debates, 28, pp. 18-31.

FELDMAN, S. (2005). Planejamento e Zoneamento: São Paulo 1947-1972. São Paulo: EDUSP, 2005.

MARICATO, E. (2001). Brasil, cidades: alternativas para a crise urbana. Petrópolis: Editora Vozes.

MEZA, T. (2007). Reabilitação da Região da Luz – Centro Histórico de São Paulo: projetos urbanos e estratégias de intervenção. FAUUSP. Dissertação de Mestrado. São Paulo: FAUUSP.

NOBRE, E. A. C. (2004). Desenvolvimento urbano esustentabilidade: uma reflexão sobre a Grande São Paulo no começo do século XXI. In: Anais do Seminário Internacional NUTAU 2004. São Paulo: NUTAU/USP,2004.

_________. (2005). Dossiê 01/STPR/05 - Propostas de implementação dos instrumentos do Estatuto da Cidade na revisão do Plano Diretor. São Paulo: Conselho Municipal do Meio Ambiente e Desenvolvimento Sustentável.


SÃO PAULO (Cidade). (2001) Reconstruir o Centro: reconstruir a cidade e a cidadania.São Paulo: Administração Regional da Sé/PROCENTRO.

_______. (2004) Programa Morar no Centro. São Paulo: SEHAB.

_________. (2002) Lei 13.430 de 13 de setembro de 2002 – Institui o Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo. Diário Oficial do Município de São Paulo, São Paulo, p. 1, 14 de setembro de 2002.

_________. (2004) Lei 13.885 de 25 de agosto de 2004 - institui os Planos Regionais Estratégicos das Subprefeituras. Diário Oficial do Município de São Paulo, São Paulo, p. 1-68, 6 de outubro de 2004.

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VILLAÇA, F. (1997) Espaço Intra-urbano no Brasil. São Paulo: StudioNobel.


9. Crédito de figuras:

Eduardo Nobre;EMURB;Helena M. B. Silva; INFURB-USP;José G. Simões Jr.;Raquel Rolnik;Secretaria Municipal de Habitação-PMSP; Secretaria Municipal de Planejamento-PMSP; Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente-PMSP;Sub-prefeitura da Sé-PMSP;Tatiana Meza.

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