panorama 2012

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 1


SumárioA cada pórtico, um novo lugar

onde o passado e o futuro se cruzam.

Uma mistura de tradicionalismo

e modernidade que tornam o

Rio Grande do Sul um dos Estados de maior

miscigenação e expressão cultural.

Sumário

1. APRESENTAÇÃO ............................................................................................ 042. INTRODUÇÃO ................................................................................................. 063. RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO BRASIL E RIO GRANDE DO SUL ............................................................ 084. DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO .............................................. 105. PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE ................................... 12

5.1. Áreas e economias vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre ....125.2. Ofertas de imóveis novos ..................................................................................................145.3. Arrecadação do ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre – Valores e Guias de Arrecadação ......18

6. EMPREGO E DESEMPREGO ....................................................................... 21 6.1. Pesquisa de Emprego e Desemprego – PED ........................................................216.2. Cadastro Geral de Empregados e Desempregados – CAGED ....................22

7. SITUAÇÃO HABITACIONAL ........................................................................ 277.1. Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios - PNAD (2011) ...................27

7.1.1. Domicílios .......................................................................................................................277.1.2. Quantidade de Moradores...................................................................................297.1.3. Proporção de Moradores ......................................................................................317.1.4. Proporção de Domicílios .......................................................................................337.1.5. Média dos Moradores .............................................................................................35

7.2. Situação da moradia em Porto Alegre ......................................................................36

8. MERCADO IMOBILIÁRIO ............................................................................ 378.1. Locação de imóveis em Porto Alegre ........................................................................37

8.1.1. Ofertas ..............................................................................................................................378.1.2. Preços Médios ..............................................................................................................418.1.3. Aluguéis – Comparativos dos preços de oferta com preços contratados ....................................................................................................428.1.4. Inadimplência de aluguéis...................................................................................45

8.2. Comercialização de imóveis em Porto Alegre ......................................................47 8.2.1. Comercialização de imóveis novos em Porto Alegre ..........................478.2.2. Comparativo da velocidade de vendas de imóveis novos em 2007/2008/2009/2010/2011/2012 .....................................................................478.2.3. Ofertas de imóveis usados em Porto Alegre ............................................48

9. CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE ...................................................... 56 9.1. Administração de condomínios ....................................................................................569.2. Despesas dos condomínios .............................................................................................56 9.3. Inadimplência de pagamentos nas quotas condominiais ...........................58

9.3.1. Inadimplência - Evolução em 2012 ................................................................58 9.3.2. Inadimplência – Histórico e repercussão do Novo Código Civil ..58

9.4. Distribuição geográfica dos condomínios em Porto Alegre: 2012 .........60

10. O MERCADO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ECONÔMICO DO QUINQUÊNIO 2008/2012 ........................................................................ 65

10.1. Estudos especiais .................................................................................................................67 10.1.1. Boxes ...............................................................................................................................67 10.1.2. Salas/Conjuntos .......................................................................................................68 10.1.3. Cidades serranas crescem mais .....................................................................70

11. A INADIMPLÊNCIA E O MERCADO IMOBILIÁRIO. .......................... 72 11.1. Aluguéis .....................................................................................................................................7211.2. Condomínios ..........................................................................................................................74 11.3. Sistema Financeiro de Habitação - SFH .................................................................74 11.4. Comércio ...................................................................................................................................7811.5. Índice Nacional de Cheques sem Fundos - SERASA EXPERIAN ..............78

12. CONCLUSÕES. .............................................................................................. 81 13. EXPECTATIVAS PARA 2013 ...................................................................... 83 14. AGRADECIMENTOS .................................................................................... 85 15. CRÉDITOS INFORMADOS ....................................................................... 85



APRESENTAÇÃO Esta, a 23ª edição do Panorama do Mercado Imobiliário, foi elaborada

seguindo a linha traçada pelo Professor Alvaristo do Amaral Padilha em 1990, quando, pela primeira vez a resenha veio a lume. O Professor faleceu no mês de maio de 2012, deixando uma obra belíssima no campo da estatística e uma plêiade de seguidores que vão honrar a sua memória, dando continuidade a seu trabalho e, como bons pupilos, ampliando o produto e fazendo incrementar a qualidade dele. Assim, aqueles que acompanham essa síntese anual constatarão que a tradição foi mantida. Novos informes e estudos aparecem, enriquecendo este repertório de dados e análises.

Não obstante os elementos aqui trabalhados corresponderem a amostras principalmente da Capital gaúcha - até porque outras cidades e regiões não oferecem disponibilidade dos mesmos - a semelhança dos fenômenos pode trazer orientação e ideias a administradores de outras paragens também. Tais regiões são aqui homenageadas com as fotos que ilustram a presente publicação. Evocando a acolhida que sempre tiveram o SECOVI/RS e a AGADEMI nas cidades rio-grandenses, algumas delas têm aqui retratados seus pórticos, cuja beleza e criatividade surpreendem e encantam.

Importante registrar igualmente a contribuição das empresas, das instituições coirmãs e dos órgãos públicos para que esta obra pudesse ser levada a termo. Sabe-se que a compilação e o fornecimento de informações custam empenho e tempo, com seus reflexos financeiros, o que torna ainda mais valiosa a colaboração que recebemos e pela qual manifestamos nosso profundo agradecimento. A percepção de quão fundamental é o conhecimento das coisas que compõem o mercado é que certamente move a todos e vai, por certo, inspirar a integração de novas fontes ao universo pesquisado. Os fenômenos econômicos, se não observados adequadamente, perdem-se na esteira do tempo e não edificam a construção do conhecimento. Preste-se, pois, tributo àqueles que colocam à disposição seus dados e que bem aproveitam o resultado de seu manejo estatístico.

Fatos expressos em números e números trabalhados pela Ciência da Estatística esclarecem, auxiliam, retratam uma realidade, podem surpreender ou, talvez, confirmar, mas sempre acabam por lançar mais luz a qualquer análise que se queira realizar. A beleza das descobertas é o encanto da obra.

Moacyr SchuksterPresidente

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 5Flores da Cunha

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 6 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 6

INTRODUÇÃO

A economia mundial continua produzindo uma vasta quantidade de informações que, sem dúvida alguma, são de grande valia para construção de uma qualificada gestão de negócios. Nessa linha, o SECOVI/RS e a AGADEMI debruçam-se sobre o segmento imobiliário, a exemplo dos anos anteriores, desta vez focalizando o ano de 2012.

A crise europeia trouxe consequências, vindo a afetar todos os mercados. Com uma situação delicada, os países europeus passaram por inúmeros problemas, entre eles a fuga dos investidores, o grande endividamento, a escassez de crédito e o alto índice de desemprego. O comércio internacional brasileiro foi prejudicado, afetando o crescimento do País. A economia brasileira passou por desaceleração, sendo influenciada principalmente pelos efeitos da crise econômica internacional, menor expansão do consumo das famílias e baixos níveis de investimentos.

Visando manter o controle da inflação, o Comitê de Política

Monetária (COPOM) reduziu a taxa básica de juros SELIC a um patamar histórico de 7,25%, depois de 10 quedas consecutivas. Ainda, a fim de impulsionar o Produto Interno Bruto (PIB), o Governo lançou medidas de incentivo ao consumo. Essas medidas se confrontaram com os elevados índices de inadimplência acusados no ano. Em 2008, a disparada da inadimplência foi provocada principalmente pelo aumento do desemprego. Em 2012, no entanto, o desemprego no Brasil bateu recordes de baixa.

A desaceleração do ritmo do crescimento da economia influenciou também o mercado imobiliário. O ano de 2012 foi marcado por arrefecimento no setor. A situação já era esperada pelos especialistas do segmento, já que, nos últimos anos, o mercado encontrava-se superaquecido. Apesar de os juros para o financiamento dos imóveis

terem caído e dos subsídios tópicos que o governo ofereceu, as vendas não alcançaram a animação esperada. Nas locações, observou-se, ao longo do ano, um excesso de ofertas, determinando uma diminuição na velocidade de locações.

O mercado exige, no atual cenário, que os empresários tenham um conhecimento do seu ramo de atuação. E mais, que estejam constantemente atualizados e informados no que tange ao seu segmento, bem como aqueles que indiretamente o impactam.

E com o objetivo de colaborar e informar os dirigentes, os associados e a sociedade em geral, o SECOVI/RS e a AGADEMI mantêm funcionando um departamento especializado, responsável por acompanhar, avaliar e possibilitar o conhecimento da evolução de variáveis pertinentes ao segmento.

O setor de Pesquisa do Sistema SECOVI/RS mapeia e acompanha mensalmente os indicadores econômicos gerais e setoriais, gerando informações, por amostragem, sobre locação e comercialização de imóveis usados, compreendendo ofertas e preços médios, além das despesas condominiais. Armazena e monitora os dados disponíveis sobre produção e comercialização de imóveis novos, bem como as principais variáveis e indicadores correlacionados ao mercado imobiliário nos âmbitos estadual e nacional.

No Brasil, embora em ritmo moderado, o setor imobiliário continuou ativo, mesmo com a crise que continua a assombrar países importantes do cenário mundial. Fatores como disponibilidade de crédito, desonerações tributárias, redução das taxas de juros, aumento da renda, relativo controle da inflação, níveis de emprego elevados, dentre outros pertinentes, fizeram com que o setor permanecesse com resultados positivos.

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PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 7PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 7

O mercado abrangido pelas entidades compreende a atividade imobiliária exercida em 4.952 empresas localizadas em 411 municípios no estado, área de sua jurisdição, sendo 1.866 em Porto Alegre e 3.086 no interior, cadastradas nas entidades. As empresas atuam na comercialização e locação de imóveis, bem como administram 15.054 condomínios, considerando-se os dados de dezembro de 2012. (Fechamento no dia 26 de dezembro.)

O Panorama do Mercado Imobiliário mostra a evolução no ano, com base nas pesquisas próprias e pelo monitoramento das informações disponíveis relacionadas ao setor produtivo do País, em particular do setor imobiliário.

Dentre as variáveis pesquisadas pelo Departamento de Economia e Estatística com levantamentos próprios ou de fontes oficiais pertinentes ao mercado imobiliário, podemos destacar: a velocidade média de locações de Porto Alegre (nov./2011 a out./2012), 24,35%; velocidade de vendas de imóveis novos em Porto Alegre (nov./2011 a out./2012), 7,84%; e arrecadação do ITBI, em Porto Alegre (dez./2011 a nov./2012) que teve variação de 14,07% em relação ao mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011).

Os dados expostos são utilizados para dimensionar a importância do mercado imobiliário no contexto da economia, além do relevante papel social que desempenha, pois se refere à moradia de expressiva parcela da população. Residiam em imóveis alugados 14,49% da população de Porto Alegre, segundo estimativa do SECOVI/RS e da AGADEMI.

Este trabalho contém um conjunto de informações expostas em textos, gráficos e quadros, incluindo o geoprocessamento sobre o desempenho do mercado imobiliário em Porto Alegre.

Bento Gonçalves


Ocorreu forte crescimento no aporte de recursos financeiros, no Rio Grande do Sul, para aquisição e construção de imóveis habitacionais no período de nov./2011 a out./2012; o valor foi de mais de R$ 4,682 bilhões, representando um acréscimo de 29,62% em relação ao mesmo período do ano anterior (nov./2010 a out./2011). No Brasil, os recursos foram de mais de R$ 81,168 bilhões, registrando um aumento de 6,41%, comparando-se com os dados de nov./2010 a out./2011.

O Rio Grande do Sul representou 5,77% do total nacional no período de 12 meses fechados em out./2012, enquanto no período anterior, de nov./2010 até out./2011, era de 4,74% dos recursos financeiros destinados à aquisição e construção de imóveis.

RECURSOS OFICIAIS PARA AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO NO BRASIL E RIO GRANDE DO SUL

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Discriminando-se por tipo de utilização dos recursos observa-se que, no mesmo período de 12 meses, fechados em out./2012, nos financiamentos para aquisição de imóveis, o Rio Grande do Sul participou com 6,36% do montante nacional; no período anterior participou com 5,99%; nos valores destinados à construção, 4,65% no período de 12 meses (fechados em out./2012), enquanto no período anterior era de 3,16%, verificando-se aumento na partilha dos recursos federais.

Os gráficos e quadro a seguir, mostram a destinação dos recursos no período de nov./2007 a out./2012.

GRÁFICO Nº 2 - EvOluçãO, Em pERíOdOs dE 12 mEsEs dE FINaNCIamENtO, Em R$, OFERECIdOs paRa aquIsIçãO E

CONstRuçãO NO RIO GRaNdE dO sul – NOv./07 a Out./12

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas.Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 1 - EvOluçãO, Em pERíOdOs dE 12 mEsEs dE FINaNCIamENtO, Em R$, OFERECIdOs paRa aquIsIçãO E

CONstRuçãO NO BRasIl – NOv./07 a Out./12

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas.Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI


MÊS PARA AQUISIÇÃO (R$) PARA CONSTRUÇÃO (R$)

BRASIL RS % RS/BRASIL BRASIL RS % RS/BRASIL

Nov./07 917.754.209 67.062.036 7,31 1.462.756.700 108.528.386 7,42

Dez./07 865.307.351 73.786.845 8,53 995.323.726 25.084.492 2,52

Jan./08 745.117.100 65.752.585 8,82 876.786.146 17.946.708 2,05

Fev./08 819.543.349 53.450.465 6,52 1.137.650.932 36.076.000 3,17

Mar./08 854.210.122 59.225.963 6,93 1.037.552.782 44.871.188 4,32

Abr./08 971.632.590 71.093.046 7,32 1.052.751.627 49.900.291 4,74

Maio/08 1.102.355.725 85.377.144 7,74 1.159.374.163 70.338.350 6,07

Jun./08 1.242.113.207 92.979.222 7,49 1.950.184.466 77.693.396 3,98

Jul./08 1.452.556.886 103.652.382 7,14 1.979.819.379 127.328.635 6,43

Ago./08 1.296.609.790 98.784.098 7,62 2.184.591.034 45.472.716 2,08

Set./08 1.434.801.361 107.106.346 7,46 1.499.992.490 158.263.554 10,55

Out./08 1.356.019.479 105.430.257 7,77 1.037.760.912 62.743.079 6,05

TOTAL 13.058.021.169 983.700.389 7,53 16.374.544.357 824.246.795 5,03

Nov./08 1.287.566.529 96.505.302 7,50 1.018.029.289 84.442.819 8,29

Dez./08 1.248.965.073 84.522.272 6,77 1.286.353.703 173.854.867 13,52

Jan./09 1.098.199.044 88.245.804 8,04 794.274.485 31.477.105 3,96

Fev./09 1.066.761.231 74.051.813 6,94 657.942.974 97.418.380 14,81

Mar./09 1.334.043.572 103.098.782 7,73 920.329.959 40.937.212 4,45

Abr./09 1.367.122.282 96.527.184 7,06 984.372.981 56.697.230 5,76

Maio/09 1.463.882.397 101.323.979 6,92 902.590.687 62.253.438 6,90

Jun./09 1.697.543.038 114.590.835 6,75 1.260.470.603 34.957.498 2,77

Jul./09 1.955.224.950 138.190.598 7,07 985.816.586 36.717.479 3,72

Ago./09 2.026.993.811 143.072.429 7,06 1.154.723.462 39.565.863 3,43

Set./09 2.045.861.255 141.014.593 6,89 1.558.774.397 33.364.617 2,14

Out./09 1.619.338.685 119.205.235 7,36 1.757.128.560 96.977.349 5,52

TOTAL 18.211.501.867 1.300.348.826 7,14 13.280.807.686 788.663.857 5,94

Nov./09 2.113.854.061 146.847.001 6,95 1.537.237.973 30.825.860 2,01

Dez./09 2.390.637.109 141.329.063 5,91 1.438.730.542 107.613.080 7,48

Jan./10 1.859.527.490 121.389.971 6,53 1.016.036.675 86.951.389 8,56

Fev./10 1.835.817.197 99.560.944 5,42 1.152.757.751 22.662.304 1,97

Mar./10 2.527.707.785 138.230.425 5,47 1.586.349.367 103.580.456 6,53

Abr./10 2.420.296.586 137.949.599 5,70 1.926.774.855 57.714.014 3,00

quadRO Nº 1 - FINaNCIamENtOs haBItaCIONaIs, Em R$, paRa aquIsIçãO E CONstRuçãO dE ImóvEIs, BRasIl E RIO GRaNdE dO sul – NOv./07 a Out./12

MÊS BRASIL RS % RS/BRASIL BRASIL RS % RS/BRASIL

Maio/10 2.527.091.660 155.073.890 6,14 1.722.759.471 40.070.866 2,33

Jun./10 2.741.767.572 179.214.867 6,54 2.523.921.415 97.943.266 3,88

Jul./10 2.878.404.180 205.300.939 7,13 2.206.740.703 219.764.965 9,96

Ago./10 2.959.339.375 190.849.141 6,45 2.134.188.120 89.374.568 4,19

Set./10 3.053.446.480 175.521.950 5,75 2.343.721.722 124.101.789 5,30

Out./10 2.530.088.759 155.857.855 6,16 2.938.692.361 193.892.526 6,60

TOTAL 29.837.978.254 1.847.125.645 6,19 22.527.910.955 1.174.495.083 5,21

Nov./10 2.960.050.663 201.374.834 6,80 2.192.698.147 66.500.527 3,03

Dez./10 3.493.657.256 213.766.421 6,12 2.667.531.678 43.200.763 1,62

Jan./11 2.808.218.077 175.054.165 6,23 1.843.972.751 99.537.286 5,40

Fev./11 2.894.732.404 160.788.304 5,55 2.249.052.252 135.719.071 6,03

Mar./11 3.091.467.563 172.362.008 5,58 3.118.469.577 43.583.467 1,40

Abr./11 3.327.654.937 205.507.867 6,18 2.833.225.839 51.242.203 1,81

Maio/11 3.825.085.850 222.943.923 5,83 3.234.398.949 169.444.115 5,24

Jun./11 3.813.951.935 242.245.688 6,35 3.965.682.631 71.840.935 1,81

Jul./11 3.961.628.371 230.417.886 5,82 2.677.770.947 57.538.616 2,15

Ago./11 4.514.061.583 274.006.730 6,07 3.345.456.735 62.162.502 1,86

Set./11 4.375.299.833 231.124.027 5,28 2.973.275.016 167.135.318 5,62

Out./11 3.456.784.436 217.369.384 6,29 2.652.440.334 97.961.375 3,69

TOTAL 42.522.592.908 2.546.961.237 5,99 33.753.974.856 1.065.866.178 3,16

Nov./11 4.074.748.686 257.095.941 6,31 2.646.229.758 156.456.688 5,91

Dez./11 4.580.076.621 318.038.038 6,94 3.653.207.031 68.687.045 1,88

Jan./12 3.848.833.334 257.657.694 6,69 1.835.598.108 91.483.434 4,98

Fev./12 3.423.483.205 191.324.434 5,59 1.687.402.896 118.378.101 7,02

Mar./12 4.351.777.506 262.271.328 6,03 2.455.395.153 167.767.525 6,83

Abr./12 3.535.933.610 203.920.672 5,77 2.191.324.048 79.393.364 3,62

Maio/12 4.439.309.966 283.567.242 6,39 1.858.501.053 55.408.377 2,98

Jun./12 4.807.281.662 322.906.234 6,72 2.608.968.137 108.323.238 4,15

Jul./12 4.833.907.595 325.842.176 6,74 1.613.252.372 63.709.623 3,95

Ago./12 5.652.340.089 359.154.873 6,35 2.584.515.658 132.786.198 5,14

Set./12 4.416.452.540 265.929.863 6,02 2.492.638.752 194.716.671 7,81

Out./12 5.174.749.203 331.239.864 6,40 2.402.832.013 66.731.381 2,78

TOTAL 53.138.894.017 3.378.948.359 6,36 28.029.864.979 1.303.841.645 4,65

Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas.Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI


DESEMPENHO DO SETOR IMOBILIÁRIO

O desempenho do setor imobiliário nos últimos 12 meses, mostra:

• Locações de imóveis em Porto Alegre: a oferta de imóveis para alugar apresentou acréscimo de 22,63% no período dez./2011 a nov./2012, comparando com igual período de 2011 (dez./2010 a nov./2011). Nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), os preços médios dos aluguéis de imóveis residenciais ofertados aumentaram 9,66%. Em 2010 (dez./2009 a nov./2010), o estoque médio era de 4.933 unidades, tendo em 2011 atingido 4.578 ofertas; em 2012, 5.614 ofertas.

• Inadimplência: a análise da inadimplência dos aluguéis nos 12 meses fechados em out./2012 registrou a média de 4,24%, enquanto no ano anterior foi de 3,67%. A inadimplência dos condomínios nos 12 meses fechados em out./2012 teve média de 13,45%, apresentando alta quando comparada com o mesmo período do ano anterior, de 12,61%.

• Aluguel como rendimento: os valores de oferta dos aluguéis residenciais em Porto Alegre, em média, subiram 9,66% nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012). Enquanto a poupança rendeu aproximadamente 6,51%, no mesmo período. Nos 12 meses imediatamente anteriores (dez./2010 a nov./2011), o preço dos aluguéis ofertados havia crescido 19,97% e a poupança em torno de 7,35%. As variáveis mostram quão interessante voltou a ser a aplicação em aluguéis, ainda que 2012 tenha sido menos dinâmico na economia do que o ano precedente.

4

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

Tipo 1 dormitório 2 dormitórios 3 dormitórios

Ano Locação (R$/m²) Venda (R$/m²) Locação/Venda Locação (R$/m²) Venda (R$/m²) Locação/Venda Locação (R$/m²) Venda (R$/m²) Locação/Venda

2008 9,89 1.211,47 0,82 9,61 1.321,70 0,73 15,11 1.548,43 0,98

2009 11,16 1.714,93 0,65 10,71 1.737,33 0,62 14,07 1.867,52 0,75

2010 12,71 2.018,11 0,63 12,25 2.045,53 0,60 15,95 2.160,78 0,74

2011 14,87 2.449,15 0,61 15,13 2.311,77 0,65 20,30 2.538,83 0,80

2012 16,74 2.749,31 0,61 17,11 2.656,92 0,64 19,83 2.894,99 0,68

quadRO Nº 2 - EvOluçãO dOs pREçOs médIOs, pOR tIpO, dO m² paRa lOCaçãO E vENda dE ImóvEIs usadOs Em pORtO alEGRE: NOv. – 2008/2009/2010/2011/2012

Ivoti


• Áreas Vistoriadas: as áreas vistoriadas em Porto Alegre atingiram um total de 1.821.046 m² nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012). Resultado 60,72% maior do que o mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011), quando as áreas totais vistoriadas foram 1.133.084 m². As áreas vistoriadas em empreendimentos comerciais foram as que apresentaram maior acréscimo quando comparadas ao mesmo período do ano anterior, tendo variação de 125,33%, passando de 90.073 m² (dez./2010 a nov./2011) para 202.960 m² (dez./2011 a nov./2012). As áreas residenciais apresentaram variação positiva de 58,31%; as de serviços variaram 30,95%; e as áreas de indústrias apresentaram crescimento de 33,14%.

• Velocidade de oferta de locações: definida como a relação entre o número de imóveis alugados e ofertados. Houve retração no ano de 2012 (nov./2011 a out./2012), com média de 24,35%, enquanto no mesmo período de 2011 (nov./2010 a out./2011) foi de 32,52%.

• Velocidade de vendas de imóveis novos: indica o movimento do mercado de imóveis novos de Porto Alegre. Esta velocidade teve variação média de 10,21% no ano de 2011 (nov./2010 a out./2011), e, neste ano, teve retração, apresentando variação média de 7,84% no período nov./2011 a out./2012.

• Comercialização de imóveis usados: a variação média do estoque dos imóveis usados foi de 11,38% comparando os períodos de dez./2011 a nov./2012 com o mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011). A média mensal desses períodos em 2011 foi de 5.260 e em 2012, de 5.859. Em 2012, houve um aumento considerável dos estoques de imóveis para venda em Porto Alegre.

• Condomínio: 23.254 condomínios existentes nos 411 municípios da área de abrangência do SECOVI/RS e da AGADEMI, sendo 15.054 ou 64,74% administrados pelas empresas especializadas. Porto Alegre tem 13.587 condomínios, dos quais 10.003 ou 73,62% são administrados. Estima-se que aproximadamente 67,0% da população da capital do Rio Grande do Sul vivem em condomínio. Estes dados demonstram a importância da instituição e na economia da cidade.

• Recursos para o setor imobiliário: a análise dos recursos aplicados pelo SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para a aquisição de imóveis mostra que a participação do Rio Grande do Sul no Brasil foi de

6,36% nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), enquanto que, nos 12 meses imediatamente anteriores (nov./2010 a out./2011), esse percentual foi de 5,99% do total investido em todo o Brasil. No que se refere aos recursos para construção investidos no Rio Grande do Sul, considerando os mesmos períodos para análise, em 2012 o percentual foi de 4,65%, sendo em 2011, 3,16%; evidenciando aumento no aporte de recursos para o estado em 2012 (nov./2011 a out./2012).

O quadro a seguir contém os dados que embasaram as análises sobre o desempenho do setor imobiliário, nos anos de 2011 e 2012.

Especificações 2011 2012

Índice de inadimplência de aluguéis (%) (nov.-out.) 3,67 4,24

Índice de inadimplência de condomínios (%) (nov.-out.) 12,61 13,45

Índice de inadimplência do comércio (%) (nov.-out.) 12,21 12,66

Cheques s/ fundo (2ª devolução %o) no Brasil (nov.-out.) 18,83 20,32

Oferta média de imóveis para locações (unidades) (dez.-nov.) 4.578 5.614

Oferta média para comercialização de imóveis usados (unidades) (dez.-nov.) 5.260 5.859

Variação das ofertas de imóveis para locação (%) (dez.-nov.) -7,18 22,63

Variação das ofertas de imóveis para comercialização (%) (dez.-nov.) 0,55 11,38

Velocidade de locações (%) (nov.-out.) 32,52 24,35

Velocidade de vendas de imóveis novos (%) (nov.-out.) 10,21 7,84

Preços dos aluguéis médios residenciais (%) (dez.-nov.) 19,97 9,66

Taxa de desemprego - RMPA - Média (%) (dez.-nov.) 7,47 7,05

Recursos para construção/aquisição de imóveis no Brasil (Var.%) (nov.-out.) 45,66 6,41

Recursos para construção/aquisição de imóveis no RS (Var.%) (nov.-out.) 19,57 29,62

Participação do RS/BR nos recursos para construção/aquisição (%) (nov.-out.) 4,74 5,77

IGP-M/FGV (%) (dez.-nov.) 5,95 6,96

IPC/IEPE (%) (dez.-nov.) 6,75 6,73

Áreas vistoriadas em Porto Alegre (em m²) (dez.-nov.) 1.133.084 1.821.046

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS; IBGE; DEE SINDUSCON-RS; Banco Central do Brasil; SFH, SBPE – Estatísticas Básicas; CDL/POA; SERASA EXPERIAN; Pesquisa de Emprego e Desem-prego (PED); Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA).Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

quadRO Nº 3 - pRINCIpaIs vaRIÁvEIs dO sEtOR ImOBIlIÁRIO dE pORtO alEGRE E INdICadOREs 2011/2012


PRODUÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

Com base nos dados sobre áreas vistoriadas, elaborados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, e da pesquisa sobre o Mercado Imobiliário da CII (Comissão da Indústria Imobiliária) do SINDUSCON-RS, que divulga dados sobre imóveis novos produzidos em Porto Alegre e ofertados para venda, é possível acompanhar a evolução do setor imobiliário na capital do estado.

5.1. ÁREAS E ECONOMIAS VISTORIADAS PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE

Analisando os últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012 - período 2), observa-se que foram vistoriadas 29.706 economias, somando 1.821.046 m². Em igual período de 2011 (dez./2010 a nov./2011 - período 1) foram 17.868 economias e 1.133.084 m², constatando-se variação considerável de 66,25% no total de economias e 60,72% das áreas vistoriadas.

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As áreas comerciais apresentaram as maiores variações no período analisado, 125,33%, passando de 90.073 m² no período dez./2010 a nov./2011 para 202.960 m² no período dez./2011 a nov./2012.

Observou-se o incremento de 58,31% na quantidade de economias residenciais vistoriadas de dez./2011 a nov./2012 em comparação a igual período do ano anterior.

Os números informados pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre indicam um dinamismo impresso no setor, podendo ter sido ocasionado pela conclusão de muitos empreendimentos que foram iniciados em períodos anteriores.

Os quadros e gráficos a seguir expõem as informações analisadas.

Erechim


Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) | Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI | *Período 1 – dez./10 a nov./11. **Período 2 – dez./11 a nov./12.

quadRO Nº 4 - NúmERO dE ECONOmIas, pOR tIpO, vIstORIadas pEla pREFEItuRa muNICIpal dE pORtO alEGRE – pERíOdO dEz./10 a NOv./12

RESIDENCIAIS COMERCIAIS SERVIÇOS INDÚSTRIA OUTROS TOTAL

MESES Período 1* Período 2** Período 1* Período 2** Período 1* Período 2** Período 1* Período 2** Período 1* Período 2** Período 1* Período 2**

Dezembro 1.652 1.434 38 34 88 432 0 0 0 0 1.778 1.900

Janeiro 670 5.234 34 26 184 84 0 0 0 0 888 5.344

Fevereiro 1.768 4.750 18 34 6 266 0 0 0 0 1.792 5.050

Março 1.604 1.762 26 48 20 94 0 0 0 0 1.650 1.904

Abril 888 1.454 152 38 80 8 0 0 0 0 1.120 1.500

Maio 128 2.780 16 28 2 10 0 0 0 0 146 2.818

Junho 700 648 44 48 338 170 2 0 0 0 1.084 866

Julho 3.050 1.672 44 62 76 32 0 0 0 0 3.170 1.766

Agosto 1.562 1.626 18 32 60 128 0 0 0 0 1.640 1.786

Setembro 1.572 3.206 14 48 10 274 0 0 0 0 1.596 3.528

Outubro 1.646 1.804 34 28 4 206 0 6 0 0 1.684 2.044

Novembro 1.204 1.182 96 16 14 2 6 0 0 0 1.320 1.200

TOTAL 16.444 27.552 534 442 882 1.706 8 6 0 0 17.868 29.706

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA) | Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI | *Período 1 – dez./10 a nov./11. | **Período 2 – dez./11 a nov./12.

quadRO Nº 5 - tOtal dE ÁREas (Em m²), pOR tIpO, vIstORIadas pEla pREFEItuRa muNICIpal dE pORtO alEGRE - pERíOdO dEz./10 a NOv./12

RESIDENCIAIS COMERCIAIS SERVIÇOS INDÚSTRIA OUTROS TOTAL

MESES Período 1* Período 2** Período 1* Período 2** Período 1* Período 2** Período 1* Período 2** Período 1* Período 2** Período 1* Período 2**

Dezembro 115.928 94.222 6.175 5.748 4.599 19.769 0 161 0 0 126.702 119.900

Janeiro 48.729 221.845 13.401 1.520 15.917 6.021 0 1.208 0 0 78.047 230.595

Fevereiro 78.192 211.925 2.469 3.327 2.706 19.813 0 0 0 0 83.367 235.064

Março 97.764 120.207 2.403 13.503 9.264 16.287 0 521 0 0 109.431 150.519

Abril 43.681 73.945 14.951 12.033 2.747 2.326 0 28 0 0 61.379 88.332

Maio 7.388 150.685 865 7.756 92 15.236 0 0 0 0 8.345 173.676

Junho 57.239 46.757 4.291 134.130 13.143 13.058 327 7 0 0 75.000 193.952

Julho 163.097 79.512 16.685 3.135 42.354 19.424 986 3.843 0 0 223.121 105.913

Agosto 87.582 102.209 2.031 3.206 5.270 5.445 2.090 0 0 0 96.973 110.860

Setembro 78.193 198.199 1.600 2.572 2.314 12.742 248 0 0 0 82.356 213.513

Outubro 74.438 99.622 1.989 12.430 740 19.854 0 1.649 0 0 77.167 133.555

Novembro 69.273 59.720 23.213 3.600 16.792 1.846 1.919 0 0 0 111.196 65.166

TOTAL 921.503 1.458.848 90.073 202.960 115.937 151.821 5.571 7.417 0 0 1.133.084 1.821.046


5.2. OFERTAS DE IMÓVEIS NOVOS

A Comissão da Indústria Imobiliária do SINDUSCON-RS divulgou o resultado do XV Censo do Mercado Imobiliário de Ofertas de Imóveis Novos, existentes em Porto Alegre, finalizado em maio/2012 e divulgado em ago./2012.

Foram identificados 333 empreendimentos em 182 empresas, totalizando 8.423 unidades novas em oferta com área total de 761 mil m² sendo 628 mil m² de área privativa. Em média, foram cadastrados 1,83 empreendimentos por empresa, tendo, como média de ofertas, 46,28 unidades.

Foram levantadas faixas de preços das unidades novas lançadas no mercado e divulgada distribuição por valor na cidade de Porto Alegre.

Observou-se que, em 2012, o incremento das unidades na planta foi significativo, passando de 15,23%, em maio/2011, para 41,81%, em maio/2012, resultado de forte aumento nas ofertas de imóveis para fins residenciais.

Notou-se que as unidades com área privativa com mais de 60 m² até 80 m² representam o maior percentual do total ofertado para venda, 36,80%, seguido das unidades de mais de 45 m² até 60 m² com 24,99% das 8.423 ofertas.

Analisando-se as faixas de preço de ofertas de imóveis novos, observa-se o valor de maior percentual e incremento com 18,53% sendo o da faixa de R$ 287.058,20 até R$ 352.298,70.

Os quadros a seguir contêm os resultados do Censo do SINDUSCON-RS.

GRÁFICO Nº 3 - NúmERO tOtal dE ECONOmIas vIstORIadas pEla pREFEItuRa muNICIpal dE pORtO alEGRE – dEz./10 a NOv./12

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

GRÁFICO Nº 4 - tOtal dE ÁREas (Em m²), vIstORIadas pEla pREFEItuRa muNICIpal dE pORtO alEGRE – dEz./10 a NOv./12


Tipos2009 2010 2011 2012

Unidades % Unidades % Unidades % Unidades %

Apto. JK 18 0,29 0 0,00 0 0,00 28 0,33

Apto. 1 Dorm. 378 6,02 219 3,86 202 3,07 275 3,26

Apto. 2 Dorm. 2.494 39,75 2.341 41,22 3.016 45,88 3.773 44,79

Apto. 3 Dorm. 2.313 36,87 2.111 37,17 2.443 37,17 3.470 41,20

Apto. 4 Dorm. 174 2,77 104 1,83 108 1,64 106 1,26

Sub - total 5.377 85,70 4.775 84,08 5.769 87,77 7.652 90,85

Casa 2 Dorm. 165 2,63 93 1,64 72 1,10 53 0,63

Casa 3 Dorm. 314 5,00 316 5,56 324 4,93 192 2,28

Casa 4 Dorm. 19 0,30 88 1,55 33 0,50 24 0,28

Sub - total 498 7,94 497 8,75 429 6,53 269 3,19

Cobert. 1 Dorm. 8 0,13 4 0,07 1 0,02 1 0,01

Cobert. 2 Dorm. 7 0,11 5 0,09 4 0,06 11 0,13

Cobert. 3 Dorm. 21 0,33 42 0,74 30 0,46 28 0,33

Cobert. 4 Dorm. 4 0,06 1 0,02 1 0,02 0 0,00

Sub - total 40 0,64 52 0,92 36 0,55 40 0,47

Flats 20 0,32 0 0,00 5 0,08 2 0,02

Salas/Conj. 300 4,78 290 5,11 246 3,74 357 4,24

Lojas 19 0,30 12 0,21 29 0,44 8 0,09

Outros 20 0,32 53 0,93 59 0,90 95 1,13

Total 6.274 100,00 5.679 100,00 6.573 100,00 8.423 100,00

quadRO Nº 6 - EvOluçãO da dIstRIBuIçãO da OFERta dOs ImóvEIs NOvOs NOs últImOs quatRO aNOs -

2009/2010/2011/2012

Fonte: DEE SINDUSCON-RS

quadRO Nº 7 - EvOluçãO da dIstRIBuIçãO dOs ImóvEIs NOvOs, pOR FaIxa dE valOR – 2009/2010/2011/2012


Valor em R$2009 2010 2011 2012


Até 117.432,90 1.002 17,21 826 15,98 577 9,38 496 6,59

+ 117.432,90 até 169.625,30

328 5,63 312 6,04 734 11,94 389 5,17

+ 169.625,30 até 221.817,70

813 13,96 836 16,18 1.173 19,08 890 11,82

+ 221.817,70 até 287.058,20

864 14,84 864 16,72 966 15,71 1.221 16,22

+ 287.058,20 até 352.298,70

729 12,52 626 12,11 778 12,65 1.395 18,53

+ 352.298,70 até 430.587,30

616 10,58 437 8,46 658 10,70 1.150 15,28

+ 430.587,30 até 561.068,30

718 12,33 573 11,09 471 7,66 807 10,72

+561.068,30 até 756.789,80

342 5,87 288 5,57 271 4,41 569 7,56

+ 756.789,80 até 1.017.751,80

154 2,64 154 2,98 188 3,06 222 2,95

+1.017.751,80 até 1.343.954,30

102 1,75 122 2,36 132 2,15 182 2,42

Acima de 1.343.954,30 155 2,66 130 2,52 201 3,27 207 2,75

Sub - total 5.823 100,00 5.168 100,00 6.149 100,00 7.528 100,00

Informaram 5.823 92,81 5.168 90,95 6.149 93,55 7.528 89,06

Não Informaram 451 7,19 511 9,05 424 6,45 925 10,94

Total 6.274 100,00 5.679 100,00 6.573 100,00 8.453 100,00



GRÁFICO Nº 5 - uNIdadEs NOvas Em OFERtas à vENda pOR EstÁGIO da OBRa Em maIO/12

No ano de 2012, observou-se a redução da oferta de imóveis até R$ 169 mil. Atualmente, 11,76% do total da oferta concentram-se neste patamar de preço, diferentemente do que ocorreu em anos anteriores. Em 2011 eram 21,32%; em 2010, 22,02%; e em 2009, 22,84%. A chamada “habitação econômica”, imóveis com valor entre R$ 169 mil e R$ 287 mil, concentram atualmente 28,04% dos imóveis ofertados, sendo que essa mesma faixa em 2011 concentrava 34,79%.

Em comparação com o ano anterior, ocorreu um aumento de 28,15% no total de unidades ofertadas para venda. O percentual do estágio “em obra” caiu de 78,18%, em maio/2011, para 50,30% em maio/2012. O estágio “na planta” teve elevação de 15,23% para 41,81% no mesmo período. O estágio “concluídas” quase não sofreu alteração.

quadRO Nº 8 - hIstóRICO das OFERtas dE ImóvEIs NOvOs pOR ÁREa pRIvatIva das uNIdadEs


Área privativa2009 2010 2011 2012


até 45m² 1.280 20,40 1.118 19,69 917 13,95 884 10,50

+ de 45 até 60m² 1.076 17,15 1.005 17,70 1.636 24,89 2.105 24,99

+ de 60 até 80m² 1.594 25,41 1.616 28,46 2.015 30,66 3.100 36,80

+ de 80 até 100m² 854 13,61 734 12,92 933 14,19 1.038 12,32

+ de 100 até 120m² 482 7,68 348 6,13 296 4,50 337 4,00

+ de 120 até 150m² 328 5,23 331 5,83 302 4,59 368 4,37

+ de 150 até 200m² 399 6,36 296 5,21 214 3,26 168 1,99

+ de 200 até 250m² 124 1,98 60 1,06 102 1,55 111 1,32

+ de 250 até 300m² 48 0,77 45 0,79 40 0,61 41 0,49

+ de 300 até 400m² 54 0,86 51 0,90 50 0,76 57 0,68

+ de 400 até 500m² 9 0,14 25 0,44 20 0,30 10 0,12

+ de 500m² 6 0,10 6 0,11 8 0,12 19 0,23

Não informado m² 20 0,32 44 0,77 40 0,61 185 2,20

Total 6.274 100,00 5.679 100,00 6.573 100,00 8.423 100,00

quadRO Nº 9 - EvOluçãO dO NúmERO dE uNIdadEs Em OFERta pOR EstÁGIO da OBRa


Ano

Estágio da Construção

Concluídas Em Obra Na Planta Total

Unidades % Unidades % Unidades % Unidades

2002 783 15,11 3.471 66,98 928 17,91 5.182

2003 983 18,99 3.513 67,86 681 13,15 5.177

2004 1.185 18,45 4.083 63,58 1.154 17,97 6.422

2005 1.367 21,09 4.186 64,58 929 14,33 6.482

2006 1.484 27,51 2.848 52,79 1.063 19,70 5.395

2007 1.215 22,16 3.013 54,95 1.255 22,89 5.483

2008 841 12,73 3.511 53,16 2.253 34,11 6.605

2009 652 10,39 4.165 66,39 1.457 23,22 6.274

2010 407 7,17 3.475 61,19 1.797 31,64 5.679

2011 433 6,59 5.139 78,18 1.001 15,23 6.573

2012 664 7,88 4.237 50,30 3.522 41,81 8.423


Entre os anos de 2008 e 2012, o comportamento das informações referentes aos estágios “em obras” e “na planta” seguiu claramente uma tendência de ordem inversa e sazonal. Na medida em que ocorre um crescimento no estágio “em obras”, existe uma queda no estágio “na planta” e o mesmo ocorre na ordem inversa no ano seguinte. Sendo assim, conclui-se que este comportamento sazonal acontece a cada dois anos.


GRÁFICO Nº 6 - EvOluçãO dO NúmERO dE uNIdadEs Em OFERtas pOR EstÁGIO da OBRa

Aratiba


Esperança do Sul

Os estoques de imóveis a venda, passaram de 4.034 em nov./2011 para 5.301 em nov./2012. Esse aumento do estoque em 31,41% deve-se principalmente ao desaquecimento da economia e ao arrefecimento do setor. Os lançamentos oriundos de anos anteriores também contribuem para a acumulação dos estoques, gerando assim, uma menor velocidade de vendas.

quadRO Nº 10 - EstOquE das OFERtas dE ImóvEIs NOvOs paRa vENda, jaN./07 a NOv./12*, Em pORtO alEGRE

Fonte: SINDUSCON-RSElaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

* 2012 até NOVEMBRO **dados em apuração

Meses/Ano 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Janeiro 2.861 3.310 3.178 3.951 3.793 4.519

Fevereiro 2.773 3.103 3.303 3.785 3.693 4.356

Março 2.696 2.850 3.250 3.447 3.567 4.801

Abril 2.865 3.655 3.337 3.170 3.361 5.115

Maio 2.901 3.818 3.378 3.477 3.268 5.401

Junho 2.722 3.389 3.125 3.088 3.377 5.317

Julho 2.830 2.955 2.853 3.352 3.844 5.082

Agosto 3.354 2.829 3.041 3.403 3.709 5.066

Setembro 3.143 3.737 3.530 3.697 4.171 5.224

Outubro 3.049 3.428 3.508 3.363 3.551 5.508

Novembro 3.096 3.122 4.211 3.549 4.034 5.301

Dezembro 3.496 3.285 3.920 4.657 4.844 **

5.3. ARRECADAÇÃO DO ITBI (IMPOSTO DE TRANSMISSÃO DE BENS IMÓVEIS) PELA PREFEITURA MUNICIPAL DE PORTO ALEGRE – VALORES E GUIAS DE ARRECADAÇÃO

O ITBI é um imposto de âmbito municipal que incide diretamente sobre os negócios imobiliários. Constitui-se em variável importante para o acompanhamento da comercialização de imóveis e, por este motivo, é monitorado, mensalmente, pelo SECOVI/RS e pela AGADEMI, por meio do Departamento de Pesquisas, com informações obtidas na Secretaria Municipal da Fazenda do Município de Porto Alegre (SMF-PMPA).

Analisando-se o comportamento da arrecadação nominal mensal nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) com igual período imediatamente

anterior, verifica-se que nos últimos 12 meses foram arrecadados R$ 215.143.340,95, com notável acréscimo de 14,07% na comparação com o mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011), quando foram arrecadados R$ 188.599.471,22. No total, em 2011, foram arrecadados R$ 189.007.813,89.

PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 19Fonte: SMF-PMPA | Elaboração: SECOVI/RS - AGADEMI

quadRO Nº 11 – aRRECadaçãO NOmINal dO ItBI da pmpa, vaRIaçãO % da aRRECadaçãO E Nº dE GuIas EmItIdas – dEz./07 a NOv./12

Mês Valor Nominal ITBI (R$)

Variação (%) Nº de guias de arrecadação do ITBI

Média Guia (R$)

Dez./07 10.701.755,95 0,58 3.523 3.037,68

Jan./08 10.258.778,71 -4,14 2.945 3.483,46

Fev./08 8.176.705,90 -20,30 2.399 3.408,38

Mar./08 8.829.458,64 7,98 3.101 2.847,29

Abr./08 10.170.190,98 15,18 3.290 3.091,24

Maio/08 10.845.730,74 6,64 3.280 3.306,63

Jun./08 11.293.939,55 4,13 3.655 3.090,00

Jul./08 12.469.351,78 10,41 4.203 2.966,77

Ago./08 10.590.794,62 -15,07 3.620 2.925,63

Set./08 10.482.754,90 -1,02 3.386 3.095,91

Out./08 11.391.183,59 8,67 3.224 3.533,25

Nov./08 10.621.034,22 -6,76 3.106 3.419,52

Dez./07 a nov./08 125.831.679,58 21,18 39.732 3.167,01

Dez./08 11.461.471,92 7,91 3.532 3.245,04

Jan./09 8.375.314,25 -26,93 2.713 3.087,10

Fev./09 6.510.995,47 -22,26 2.056 3.166,83

Mar./09 10.668.209,59 63,85 3.272 3.260,46

Abr./09 9.220.458,00 -13,57 3.082 2.991,71

Maio/09 10.897.257,00 18,19 3.228 3.375,85

Jun./09 11.527.187,00 5,78 3.375 3.415,46

Jul./09 12.458.205,00 8,08 3.894 3.199,33

Ago./09 11.458.819,00 -8,02 3.625 3.161,05

Set./09 11.673.684,00 1,88 3.423 3.410,37

Out./09 12.673.136,00 8,56 3.472 3.650,10

Nov./09 12.454.513,86 -1,73 3.548 3.510,29

Dez./08 a nov./09 129.379.251,09 2,82 39.220 3.298,81

Dez./09 14.585.662,64 17,11 3.616 4.033,65

Jan./10 9.189.619,39 -37,00 2.779 3.306,81

Fev./10 7.149.368,82 -22,20 2.229 3.207,43

Mar./10 13.703.462,55 91,67 3.497 3.918,63

Abr./10 11.344.439,84 -17,21 3.017 3.760,17

Maio/10 14.376.451,11 26,73 3.240 4.437,18

Jun./10 12.704.996,80 -11,63 3.050 4.165,57

Mês Valor Nominal ITBI (R$)

Variação (%) Nº de guias de arrecadação do ITBI

Média Guia (R$)

Jul./10 13.740.288,15 8,15 3.388 4.055,58

Ago./10 13.532.900,72 -1,51 3.384 3.999,08

Set./10 12.521.480,48 -7,47 2.829 4.426,12

Out./10 14.375.472,12 14,81 3.342 4.301,46

Nov./10 13.241.808,06 -7,89 3.132 4.227,91

Dez./09 a nov./10 150.465.950,68 16,30 37.503 4.012,10

Dez./10 18.014.297,19 36,04 3.338 5.396,73

Jan./11 13.108.159,75 -27,23 2.821 4.646,64

Fev./11 10.876.347,86 -17,03 2.311 4.706,34

Mar./11 13.790.795,47 26,80 2.874 4.798,47

Abr./11 15.351.226,09 11,32 3.059 5.018,38

Maio/11 15.798.150,28 2,91 3.514 4.495,77

Jun./11 16.515.044,06 4,54 3.307 4.993,97

Jul./11 16.144.582,03 -2,24 3.773 4.278,98

Ago./11 18.673.192,97 15,66 3.727 5.010,25

Set./11 17.099.150,22 -8,43 3.298 5.184,70

Out./11 15.163.370,10 -11,32 3.264 4.645,64

Nov./11 18.065.155,20 19,14 4.195 4.306,35

Dez./10 a nov./11 188.599.471,22 25,34 39.481 4.776,97

Dez./11 18.422.639,86 1,98 3.648 5.050,07

Jan./12 15.163.469,09 -17,69 3.077 4.928,00

Fev./12 11.222.302,49 -25,99 2.670 4.203,11

Mar./12 17.671.040,63 57,46 3.115 5.672,89

Abr./12 16.065.326,57 -9,09 3.165 5.075,93

Maio/12 15.477.563,73 -3,66 3.409 4.540,21

Jun./12 19.369.038,39 25,14 3.450 5.614,21

Jul./12 20.731.622,00 7,03 3.180 6.519,38

Ago./12 23.764.048,72 14,63 4.171 5.697,45

Set./12 17.517.317,71 -26,29 2.563 6.834,69

Out./12 21.160.478,03 20,80 3.879 5.455,14

Nov./12 18.578.493,73 -12,20 3.214 5.780,49

Dez./11 a nov./12 215.143.340,95 14,07 39.541 5.441,02


Para a arrecadação do ITBI, os meses de janeiro e fevereiro são considerados sazonais, possuindo os menores valores nominais da série. Por esse motivo, no mês de março, as variações de seus valores nominais foram elevadas. No período dez./2007 a nov./2008, o mês de mar./2008 foi exceção e acompanhou janeiro e fevereiro na sazonalidade, apresentando também, valor nominal baixo quando comparado aos demais meses do período.

No período analisado, os dados indicam que, no movimento do mercado de imóveis em Porto Alegre, os efeitos da crise econômica global aparentemente se fizeram sentir apenas no início de 2010, período de celebração de escrituras de vendas feitas em época de redução de ritmo de negócios.

Os gráficos e o quadro exteriorizam e demonstram o histórico e a curva de tendência de evolução deste importante tributo municipal.

A quantidade de guias do imposto foi de 39.481, em dez./2010 a nov./2011, e em igual período de 2012 (dez./2011 a nov./2012) atingiu 39.541, com aumento de 0,15%. A quantidade de guias praticamente permaneceu estável no período, enquanto que o valor nominal teve elevação de 14,07%. Disso, infere-se que o valor médio das transações aumentou no período citado.

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 7 - EvOluçãO tOtal aNual da aRRECadaçãO NOmINal dO ItBI da pREFEItuRa muNICIpal dE pORtO alEGRE -

dEz./08 a NOv./12

Fonte: Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA)Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 8 – EvOluçãO dO tOtal aNual dO Nº dE GuIas dO ItBI da pREFEItuRa muNICIpal dE pORtO alEGRE - dEz./08 a NOv./12

São Miguel das Missões


EMPREGO E DESEMPREGO

O nível de emprego é uma variável muito importante para o mercado imobiliário, uma vez que é a população que aufere renda estável e tem condições de participar de programas de financiamento para aquisição de residências, alugar imóveis e pode residir em habitações compatíveis com o seu nível de rendimento, atendendo uma necessidade básica de sobrevivência digna.

O impacto do desemprego interfere no movimento do mercado imobiliário. Diante deste contexto, constam neste Panorama dados referentes ao emprego e desemprego no Brasil, na Região Metropolitana de Porto Alegre e em Porto Alegre.

6.1. PESQUISA DE EMPREGO E DESEMPREGO - PED

O Informe PED é uma publicação mensal divulgada pela Fundação de Economia e Estatística (FEE), órgão do Governo do Estado do Rio Grande do Sul, com informações e análises sobre o Mercado de Trabalho na Região Metropolitana de Porto Alegre, destacando-se o desemprego, o nível de ocupação e de rendimentos.

Foram analisados os períodos de dez./2010 a nov./2011 e dez./2011 a nov./2012, sendo que as informações permitem avaliar que a taxa média de desemprego no primeiro período era de 7,47%, caindo para 7,05% nos últimos 12 meses. Ainda, constata-se que a mais alta taxa de desemprego foi em jul./2011, apresentando 8,0% e a mais baixa foi em dez./2011, quando apresentou 6,4%.

6 Meses NÚMERO DE DESEMPREGADOS

POPULAÇÃO ECONOMICAMENTE ATIVA

TAXA DE DESEMPREGO %

Dez./10 137.000 1.909.000 7,2

Jan./11 139.000 1.909.000 7,3

Fev./11 139.000 1.899.000 7,3

Mar./11 139.000 1.874.000 7,4

Abr./11 139.000 1.881.000 7,4

Maio/11 145.000 1.884.000 7,7

Jun./11 148.000 1.894.000 7,8

Jul./11 152.000 1.898.000 8,0

Ago./11 147.000 1.910.000 7,7

Set./11 149.000 1.933.000 7,7

Out./11 135.000 1.904.000 7,1

Nov./11 132.000 1.891.000 7,0

TAXA MÉDIA DE DESEMPREGO (dez./10 a nov./11) 7,47

Dez./11 120.000 1.879.000 6,4

Jan./12 123.000 1.892.000 6,5

Fev./12 132.000 1.888.000 7,0

Mar./12 145.000 1.903.000 7,6

Abr./12 149.000 1.904.000 7,8

Maio/12 139.000 1.904.000 7,3

Jun./12 137.000 1.908.000 7,2

Jul./12 134.000 1.921.000 7,0

Ago./12 132.000 1.915.000 6,9

Set./12 131.000 1.901.000 6,9

Out./12 132.000 1.882.000 7,0

Nov./12 133.000 1.895.000 7,0

TAXA MÉDIA DE DESEMPREGO (dez./11 a nov./12) 7,05

quadRO Nº 12 - EvOluçãO dO EmpREGO E dEsEmpREGO Na REGIãO mEtROpOlItaNa dE pORtO alEGRE – dEz./10 a NOv./12

Fonte: PED/FEE. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

22 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012

quadRO Nº 13 - RElaçãO ENtRE pEa (pOpulaçãO ECONOmICamENtE atIva) E a EstImatIva dE pOpulaçãO da Rmpa (REGIãO mEtROpOlItaNa dE pORtO alEGRE) – NOv./10 a NOv./12

Fonte: PED/FEE. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI*Estimativa da População FEE - Nov./12

Meses População Economicamente Ativa PEA/RMPA

Nov./10 1.907.000 50,54%

Dez./10 1.909.000 50,60%

Jan./11 1.909.000 50,60%

Fev./11 1.899.000 50,33%

Mar./11 1.874.000 49,67%

Abr./11 1.881.000 49,85%

Maio/11 1.884.000 49,93%

Jun./11 1.894.000 50,20%

Jul./11 1.898.000 50,30%

Ago./11 1.910.000 50,62%

Set./11 1.933.000 51,23%

Out./11 1.904.000 50,46%

Nov./11 1.891.000 50,12%

Dez./11 1.879.000 49,80%

Jan./12 1.892.000 50,15%

Fev./12 1.888.000 50,04%

Mar./12 1.903.000 50,44%

Abr./12 1.904.000 50,46%

Maio/12 1.904.000 50,46%

Jun./12 1.908.000 50,57%

Jul./12 1.921.000 50,91%

Ago./12 1.915.000 50,76%

Set./12 1.901.000 50,38%

Out./12 1.882.000 49,88%

Nov./12 1.895.000 50,23%

População RMPA 2012* 3.773.000 -

Fonte: PED/FEEElaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

GRÁFICO Nº 9 - aNÁlIsE da RElaçãO ENtRE pEa (pOpulaçãO ECONOmICamENtE atIva) E a pOpulaçãO EstImada (NOv./12) paRa a

REGIãO mEtROpOlItaNa dE pORtO alEGRE - NOv./10 a NOv./12

6.2. CADASTRO GERAL DE EMPREGADOS E DESEMPREGADOS - CAGED

O Cadastro Geral de Empregados e Desempregados (CAGED) foi criado pelo Governo Federal, através da Lei nº 4.923/65, que instituiu o registro permanente de admissões e dispensas de empregados, sob o regime da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT. Este Cadastro Geral serve como base para a elaboração de estudos, pesquisas, projetos e programas ligados ao mercado de trabalho, ao mesmo tempo em que subsidia a tomada de decisões para ações governamentais.

dados Gerais:

No País, em setembro de 2012, foram gerados 150.334 empregos formais celetistas, correspondentes ao crescimento de 0,39% em relação ao estoque do mês anterior. Tal resultado manteve a trajetória de expansão do emprego observada nos últimos anos, sinalizando, contudo, uma perda de dinamismo, já apontada nos meses anteriores. O aumento do emprego em setembro foi oriundo da declaração de


1.664.747 admissões, o terceiro maior volume para o mês, e de 1.514.413 desligamentos, o segundo para o período.

Ainda, conforme os dados do CAGED, verifica-se que, no acumulado do ano de 2012 (janeiro a setembro), houve um acréscimo na ordem de 1.574.216 postos de trabalho, determinando uma expansão de 4,15% no nível de emprego. Nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), o aumento foi de 1.402.212 postos de trabalho, representando a elevação de 3,68%.

No Rio Grande do Sul, em 2012, também no mês de setembro, ocorreu um crescimento de 8.246 postos de trabalho, determinando uma variação de 0,32%. Esse crescimento foi determinado pela declaração de 110.240 admissões e 101.994 desligamentos. No acumulado do ano (janeiro a setembro), ocorreu expansão de 3,12% no nível de emprego, equivalente ao acréscimo de 78.538 postos de trabalho. Já nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), o aumento foi de 88.647 postos de trabalho, representando a elevação de 3,54%.

Fonte: CAGEDElaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 10 - EvOluçãO dO NívEl dE EmpREGO - BRasIl – sEt./11 a sEt./12

Na Região Metropolitana de Porto Alegre, no mês de setembro de 2012, ocorreu um crescimento de 4.519 postos de trabalho, determinando uma variação de 0,39%. Esse crescimento foi determinado pela declaração de 52.252 admissões e 47.733 desligamentos. No acumulado do ano (janeiro a setembro), ocorreu expansão de 3,15% no nível de emprego, equivalente ao acréscimo de 36.050 postos de trabalho. Já nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), o aumento nos postos de trabalho representou uma elevação de 3,75%.

Atividades Imobiliárias e Condomínios

Para uma análise específica do segmento, foram desagregadas as informações e avaliados os setores relacionados às atividades imobiliárias e condomínios.


GRÁFICO Nº 11 - COmpaRatIvO da taxa dE vaRIaçãO dO NívEl dE EmpREGO NO mês (sEt./12)

Em RElaçãO aO EstOquE dO mês aNtERIOR



GRÁFICO Nº 12 - COmpaRatIvO da taxa dE vaRIaçãO dO NívEl dE EmpREGO aCumulada NOs últImOs 12 mEsEs -

Out./11 a sEt./12

No Brasil, em setembro de 2012, ocorreu um crescimento de 0,76% nas atividades imobiliárias, enquanto nos condomínios esse aumento foi de apenas 0,18% em relação ao estoque do mês anterior.

Nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 9,41% nos postos de trabalho. Neste período, as admissões se caracterizaram por: 56,9% das pessoas do sexo masculino, 30,4% tinham entre 18 e 24 anos (faixa etária com maior percentual), 47,7% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$1.095,00.

Já nos condomínios, no mesmo período (out./2011 a set./2012), houve uma elevação, porém em um ritmo menos acelerado, atingindo o nível de 1,93% de crescimento no nível de emprego. As admissões foram de: 75,0% das pessoas do sexo masculino, 30,2% tinham entre 30 e 39 anos (faixa etária com maior percentual), 34,7% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 878,40.

No Rio Grande do Sul, em setembro de 2012, houve um crescimento de 0,73% no nível de emprego para o segmento relacionado às atividades imobiliárias. Já em relação ao segmento condomínios, o aumento foi de apenas 0,17% em relação ao estoque de funcionários do mês anterior.

Nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 9,58% nos postos de trabalho. Neste período, as admissões foram de: 55,4% das pessoas do sexo feminino, 32,8% tinham em 18 e 24 anos (faixa etária com maior percentual), 46,9% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$1.012,00.

Em relação aos condomínios no Rio Grande do Sul, no mesmo período (out./2011 a set./2012), houve um crescimento, porém, com uma menor intensidade, atingindo 0,45% de elevação no nível de emprego. As admissões foram provenientes de: 55,1% das pessoas do sexo masculino, 27,2% tinham entre 30 e 39 anos, seguido das pessoas entre 40 e 49 anos com 25,3%. Aproximadamente 30,0% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário em torno de R$ 723,90.


GRÁFICO Nº 13 - COmpORtamENtO dO EmpREGO FORmal, NO BRasIl, NOs últImOs 12 mEsEs - Out./11 a sEt./12


Em Porto Alegre, em setembro de 2012, ocorreu um crescimento de apenas 0,21% nas atividades imobiliárias, enquanto nos condomínios esse aumento foi ainda menor (0,13%), em relação ao estoque do mês anterior.

Nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), no segmento de atividades imobiliárias, ocorreu um aumento de 5,40% nos postos de trabalho. Neste período, as admissões foram de: 57,4% das pessoas do sexo feminino, 30,5% tinham em 18 e 24 anos (faixa etária com maior percentual), 48,1% possuíam ensino médio completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$1.197,80.

No segmento de condomínios em Porto Alegre, nos últimos 12 meses (out./2011 a set./2012), houve uma elevação de 0,53% no nível de emprego. As admissões foram provenientes de: 57,0% das pessoas do sexo masculino, 27,1% tinham entre 30 e 39 anos, seguido das pessoas entre 40 e 49 anos com 26,1%. Com relação ao grau de instrução, 26,6% possuíam ensino médio completo, enquanto 24,9% tinham apenas o ensino fundamental completo e, na média, foram admitidos com um salário de aproximadamente R$ 670,00.


GRÁFICO Nº 14 - COmpORtamENtO dO EmpREGO FORmal, NO RIO GRaNdE dO sul, NOs últImOs 12 mEsEs - Out./11 a sEt./12


GRÁFICO Nº 15 - COmpORtamENtO dO EmpREGO FORmal, Em pORtO alEGRE, NOs últImOs 12 mEsEs - Out./11 a sEt./12

Novo Hamburgo


Gramado

27PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012

SITUAÇÃO HABITACIONAL7.1. PESQUISA NACIONAL POR AMOSTRA DE DOMICÍLIOS - PNAD (2011)

A Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios - PNAD investiga de forma permanente as características gerais da população. A PNAD é uma fonte de dados importante para análise da situação socioeconômica do país e de identificação das características regionais. No mercado imobiliário, é de grande valia, pois permite conhecer e monitorar aspectos relevantes da situação das moradias brasileiras, bem como sua condição de ocupação e quantidade de moradores, possibilitando, assim, uma análise de seu comportamento no decorrer dos anos. Fazendo-se uma análise aprofundada na PNAD 2011 é possível notar um grande avanço em termos quantitativos no mercado imobiliário como um todo. Para o segmento habitação, ela mostrou-se bastante reveladora.

Os domicílios por condição de ocupação subdividem-se em: próprios, alugados, cedidos e outra condição. Publicam-se, neste Panorama, as distribuições domiciliares e habitacionais, por condição de ocupação, no Brasil, no Rio Grande do Sul e na Região Metropolitana de Porto Alegre. Essas distribuições serão analisadas pela relevância que têm para o setor habitacional, embora o tema possa ser objeto de maiores considerações técnicas e analíticas.

7.1.1. DOMICÍLIOS

a) Brasil

De acordo com a PNAD/2011, os domicílios existentes no Brasil são 61,29 milhões, sendo 45,84 milhões de próprios (74,8%), 10,59 milhões de alugados (17,3%), 4,57 milhões de cedidos (7,5%) e 297 mil domicílios sobre outra condição (0,5%). O crescimento domiciliar, considerando todas as condições, foi de 4,65% em relação à pesquisa anterior (PNAD/2009). Ainda em comparação com as informações da PNAD/2009, em termos absolutos, a quantidade de domicílios próprios no Brasil em 2011 é 6,31% maior. Na mesma base de comparação, os alugados tiveram acréscimo de 6,49% e os cedidos, decréscimo de -12,04%.

7


Na comparação com a PNAD/2006, os imóveis próprios cresceram 15,31%; os alugados, 20,65%; os cedidos caíram -14,25%.

b) Rio Grande do Sul

Segundo a Pesquisa, os domicílios existentes no Rio Grande do Sul somaram 3,70 milhões, sendo 2,99 milhões de domicílios próprios (80,9%), 460 mil alugados (12,4%), 214 mil cedidos (5,8%) e 32 mil em outra condição (0,9%).

Comparando com a pesquisa anterior (PNAD/2009), em termos absolutos, a quantidade de domicílios próprios no Rio Grande do Sul em 2011 é 5,49% maior. Na mesma base de comparação, os alugados tiveram acréscimo de 2,45% enquanto os cedidos, decréscimo de -21,61%.

Na comparação com a PNAD/2006, os imóveis próprios cresceram 11,87%, os alugados 7,98%, enquanto os cedidos caíram -22,74%.

c) Região Metropolitana de Porto Alegre – RMPA

Na RMPA, os domicílios somaram 1,40 milhão, sendo 1,14 milhão de próprios (81,5%), 176 mil alugados (12,6%), 70 mil cedidos (5,0%) e 13 mil sobre outra condição (0,9%).

Comparando com a pesquisa anterior (PNAD/2009), em termos absolutos, a quantidade de domicílios próprios na RMPA em 2011 é 7,03% maior. Na mesma base de comparação, os alugados tiveram decréscimo de -1,12% enquanto os cedidos, decréscimo de -15,66%.

Na comparação com a PNAD/2006, os imóveis próprios cresceram 12,18%, os alugados 2,33% e os cedidos caíram -7,89%.

Considera-se o desejo principal das famílias brasileiras de possuir um domicílio próprio. Em termos de comparação dos níveis geográficos estudados neste Panorama por dados relativos, a RMPA é a que possui maior percentual de domicílios próprios, seguido do Rio Grande do Sul. O estado do Rio Grande do Sul com 80,9% está 6,1 pontos percentuais acima da média nacional (74,8%). A RMPA, na mesma base de comparação, está 6,7 pontos percentuais acima da média brasileira.

Seguindo a tendência, o aumento no número de imóveis próprios diminuiu o percentual de alugados. O Rio Grande do Sul ficou 4,9 pontos percentuais abaixo da média nacional (17,3%) com 12,4%, enquanto que a RMPA ficou 4,7 pontos percentuais abaixo da média nacional.

Fonte: PNAD/2011Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 16 - dIstRIBuIçãO dE dOmICílIOs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO E NívEl GEOGRÁFICO Em 2011 (Em %)

Palmitinho


As principais investidoras no mercado imobiliário são as famílias. E são, sem dúvida, as maiores clientes, já que algumas almejam sua primeira moradia, enquanto outras projetam a troca de seu bem em função do aumento de sua renda. O comportamento dos níveis geográficos ao longo dos anos em análise sofrem pequenas oscilações.

Comparando a PNAD/2011 com a anterior (2009), o melhor desempenho foi da RMPA, que subiu de 79,4% em 2009 para 81,5% em 2011 (2,1 pontos percentuais).

Fonte: PNAD 2006/2007/2008/2009/2011Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 17 - EvOluçãO dOs dOmICílIOs pRópRIOs pOR NívEl GEOGRÁFICO (Em %)

7.1.2. QUANTIDADE DE MORADORES

a) Brasil

A PNAD/2011 somou 194,32 milhões de moradores no Brasil, sendo 147,81 milhões em domicílios próprios (76,1%), 31,10 milhões em domicílios alugados (16,0%), 14,37 milhões em domicílios cedidos (7,4%) e 1,04 milhão sobre outra condição (0,5%).

Comparando com a pesquisa anterior (PNAD/2009), em termos absolutos, a quantidade de moradores na condição de imóveis próprios no Brasil em 2011 é 3,03% maior. Já em relação à PNAD/2006, o aumento foi de 6,38% em 2011. A quantidade de moradores na condição alugados foi a que teve maior variação positiva, 4,45% em relação à PNAD/2009 e 14,76% em relação à PNAD/2006. Já a quantidade de moradores na condição cedidos em 2011 teve maior decréscimo em comparação com a PNAD/2009, variando -13,71%; em comparação à PNAD/2006, a variação foi de -19,05%. Na mesma base comparativa, a quantidade de moradores sobre outra condição, caiu -4,15% e -24,05%, respectivamente.

quadRO Nº 14 - EvOluçãO Na dIstRIBuIçãO dOs mORadOREs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO NO BRasIl (Em %)


AnosCondição de Ocupação do Domicílio

Próprio Alugado Cedido Outra condição Total

2006 75,0% 14,6% 9,6% 0,7% 100,0%

2007 75,7% 15,1% 8,7% 0,6% 100,0%

2008 75,9% 15,2% 8,3% 0,6% 100,0%

2009 75,1% 15,6% 8,7% 0,6% 100,0%

2011 76,1% 16,0% 7,4% 0,5% 100,0%


b) Rio Grande Do Sul

No Estado do Rio Grande do Sul são 10,77 milhões de moradores, sendo 8,82 milhões em domicílios próprios (81,9%), 1,22 milhão em domicílios alugados (11,4%), 615 mil em domicílios cedidos (5,7%) e 107 mil moradores sobre outra condição (1,0%).

Comparando com a pesquisa anterior (PNAD/2009), em termos absolutos, a quantidade de moradores no Rio Grande do Sul em 2011 em imóveis próprios é 3,4% maior. Já considerando a PNAD/2006, o aumento dos moradores em 2011 foi de 5,1%. Divergindo do Brasil, o Rio Grande do Sul teve queda na quantidade de moradores em domicílios alugados, passando de 1,23 milhão em 2009 para 1,22 milhão em 2011, registrando queda de -0,2%. Em relação à PNAD/2006, a quantidade de moradores em domicílios alugados em 2011 foi 1,9% maior. A quantidade de moradores em domicílios cedidos em 2011 teve queda de -25,72% em comparação à PNAD/2009 e -26,87% se considerada a PNAD/2006. Na mesma base comparativa, contrariando a quantidade de moradores na condição cedidos, que teve forte queda, a de moradores sobre outra condição cresceu 18,89% e 12,63%, respectivamente.

c) Região Metropolitana de Porto Alegre

A RMPA possui 4,01 milhões de moradores, sendo 3,31 milhões em domicílios próprios (82,5%), 457 mil moradores em domicílios alugados (11,4%), 202 mil em domicílios cedidos (5,0%) e 43 mil moradores sob outra condição (1,1%).

Comparando com a última PNAD (2009), em termos absolutos, a quantidade de moradores na condição de imóveis próprios na Região Metropolitana de Porto Alegre em 2011 é 4,5% maior. Em relação à PNAD/2006, esse percentual sobe para 5,2%. Acompanhando o Rio Grande do Sul e divergindo do Brasil, a RMPA foi o nível geográfico que mais apresentou queda no número de moradores em domicílios alugados, -4,6% em relação à PNAD/2009, passando de 479 mil moradores em 2009 para 457 mil em 2011. Em relação à PNAD/2006, a quantidade de moradores em domicílios alugados em 2011 foi de -3,4%. A quantidade de moradores em domicílios cedidos em 2011 teve queda de -18,55% em comparação à PNAD/2009 e -7,76 % em comparação à PNAD/2006. Na mesma base comparativa, a quantidade de moradores sobre outra condição caiu para -17,31% e -6,52%, respectivamente.

quadRO Nº 15 - EvOluçãO Na dIstRIBuIçãO dOs mORadOREs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO NO RIO GRaNdE dO sul (Em %)




2006 79,7% 11,4% 8,0% 0,9% 100,0%

2007 80,0% 11,6% 7,3% 1,1% 100,0%

2008 81,0% 11,8% 6,5% 0,7% 100,0%

2009 79,9% 11,5% 7,8% 0,8% 100,0%

2011 81,9% 11,4% 5,7% 1,0% 100,0%



2006 81,0% 12,2% 5,6% 1,2% 100,0%

2007 80,7% 12,7% 5,6% 1,0% 100,0%

2008 82,0% 11,9% 5,2% 1,0% 100,0%

2009 80,3% 12,1% 6,3% 1,3% 100,0%

2011 82,5% 11,4% 5,0% 1,1% 100,0%

quadRO Nº 16 - EvOluçãO Na dIstRIBuIçãO dOs mORadOREs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO Na REGIãO mEtROpOlItaNa dE

pORtO alEGRE (Em %)



Ao longo do quinquenal, nota-se que os percentuais de moradores em domicílios próprios no Rio Grande do Sul e na RMPA estão em um patamar acima da média nacional, porém


GRÁFICO Nº 18 - EvOluçãO dOs mORadOREs Em dOmICílIOs pRópRIOs pOR NívEl GEOGRÁFICO (Em %)


GRÁFICO Nº 19 - dIstRIBuIçãO dE mORadOREs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO E NívEl GEOGRÁFICO NO aNO dE 2006 (Em %)

não sofrem grandes oscilações em seus percentuais no decorrer dos anos.

7.1.3. PROPORÇÃO DE MORADORES

Gramado


Analisando os dados da PNAD/2006 referentes ao percentual de moradores por condição de domicílio, percebe-se a predominância de moradores em domicílios próprios em todos os níveis geográficos, seguidos pela parcela de indivíduos morando em domicílios alugados, e pela parcela de indivíduos morando em domicílios cedidos e, por último, os moradores de domicílios em outra condição. Porém, o Rio Grande do Sul destaca-se por ter um maior percentual de moradores em domicílios próprios do que o percentual nacional, sendo essa diferença ainda mais acentuada ao comparar o Brasil com a Região Metropolitana de Porto Alegre (5,96 pontos percentuais).

Com relação aos moradores em domicílios cedidos, ocorre um comportamento inverso: possuem uma menor participação percentual no total de moradores da RMPA e no Rio Grande do Sul do que o da participação nacional. Quanto aos moradores de domicílios alugados, o seu percentual de participação na RMPA é maior do que no Rio Grande do Sul (0,79 pontos percentuais), mas ambos mantêm-se abaixo do percentual nacional de moradores em domicílios alugados (14,64%).

Nos dados da PNAD/2011, que se referem ao percentual de moradores por condição de domicílio, permanece a predominância de moradores em domicílios próprios em todas as regiões, seguidas em ordem pela proporção de moradores em domicílios alugados, cedidos e em outra condição. Porém, a diferença, em pontos percentuais, da participação de moradores nos diferentes tipos de domicílio, ao comparar com os dados da PNAD/2006, varia nos diferentes níveis geográficos, conforme evidenciado no gráfico a seguir. Ressalta-se que essa comparação não leva em conta o crescimento em números absolutos de moradores, mas sim o tamanho da proporção de moradores. Assim, não será reflexionado aqui o crescimento da população no período de cinco anos, mas sim a diferença real da participação do número de moradores em cada tipo de imóvel.

Analisando o gráfico, verifica-se que o crescimento da proporção de moradores em domicílios próprios, apesar de ser verificada em todos os níveis geográficos, foi mais acentuado no Rio Grande do Sul e na RMPA do que no Brasil. Além disso, o Rio Grande do Sul e a RMPA não seguiram a tendência nacional, que indicava um aumento da proporção de moradores em domicílios alugados, tendo decréscimo nessa condição de ocupação. Ou seja, apesar de a quantidade de moradores ter aumentado tanto nos imóveis próprios quanto nos alugados, no


GRÁFICO Nº 20 - dIstRIBuIçãO dE mORadOREs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO E NívEl GEOGRÁFICO NO aNO dE 2011 (Em %)

Fonte: PNAD 2006/2011Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 21 - dIFERENça, Em pONtOs pERCENtuaIs, da pROpORçãO dE mORadOREs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO E

NívEl GEOGRÁFICO ENtRE Os aNOs dE 2011 x 2006


estado e na RMPA a proporção de moradores em domicílios alugados diminui gradativamente, ao passo que a proporção de moradores em domicílios próprios aumenta acima do nível nacional.

Fazendo a leitura dos dados, verifica-se que, tanto no Rio Grande do Sul quanto na RMPA, o comportamento dos indivíduos quanto à moradia é diferenciado em relação aos demais estados da federação, ou seja, identifica-se, aqui, uma maior disposição dos habitantes em adquirir habitação própria e uma menor incidência em domicílios alugados.

7.1.4. PROPORÇÃO DE DOMICÍLIOS


GRÁFICO Nº 22 - dIstRIBuIçãO dE dOmICílIOs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO E NívEl GEOGRÁFICO NO aNO dE 2006 (Em %)

Nova Candelária


Nos dados da PNAD/2011 referentes à participação percentual de domicílios por condição de ocupação, confirma-se o aumento da proporção de domicílios próprios em todos os níveis geográficos. Em comparação à PNAD/2006, acredita-se que alguns fatores possam ter


GRÁFICO Nº 23 - dIstRIBuIçãO dE dOmICílIOs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO E NívEl GEOGRÁFICO NO aNO dE 2011 (Em %)

Quanto ao percentual de participação dos domicílios por condição de ocupação em cada nível geográfico, na PNAD/2006 verifica-se que a maior parte se refere a domicílios próprios, seguidos em ordem de proporção pelos alugados, pelos cedidos e, por último, pelos domicílios em outra condição. O Rio Grande do Sul e a RMPA já se destacam pela maior proporção de domicílios próprios e menor proporção de imóveis alugados ao comparar com a proporção nacional. Há uma menor proporção de domicílios cedidos e uma maior proporção de domicílios em outra condição na RMPA ao comparar-se com o estado e com o País, o que ressalta as peculiaridades do mercado imobiliário da região.

Fonte: PNAD 2006/2011Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 24 - dIFERENça, Em pONtOs pERCENtuaIs, da pROpORçãO dE dOmICílIOs pOR CONdIçãO dE OCupaçãO E

NívEl GEOGRÁFICO ENtRE Os aNOs dE 2011 x 2006

facilitado esse aumento, como os incentivos governamentais quanto ao crédito imobiliário (Minha Casa, Minha Vida), a estabilidade da moeda e o maior poder de barganha da população (aumento da renda). Observa-se que as diferenças percentuais não se referem ao aumento absoluto no número de domicílios (que era esperado, devido ao aumento da população), mas sim às diferenças percentuais da participação de cada tipo de imóvel na participação total, que serão analisadas no gráfico a seguir:


Do mesmo modo que a distribuição da proporção de moradores, o comportamento dos domicílios alugados no Rio Grande do Sul e na RMPA também seguiu uma tendência contrária à observada no Brasil. Observou-se uma diminuição na proporção de domicílios alugados nesses níveis geográficos e um aumento na proporção de domicílios alugados em nível nacional. No Rio Grande do Sul e na RMPA, o crescimento na proporção de domicílios próprios é mais acentuado do que no Brasil, corroborando com o comportamento dos moradores em relação à condição de ocupação, o que caracteriza o mercado imobiliário da região.

7.1.5. MÉDIA DOS MORADORES

Analisando a PNAD/2011, nota-se que a densidade domiciliar brasileira apresentou uma leve queda nos últimos dois anos, passando da média de 3,3 moradores por domicílio em 2009 para 3,2 em 2011. Na mesma base de comparação, a densidade domiciliar do Rio Grande do Sul passou de 3,0 para 2,9. No período analisado, a média de moradores por domicílio na RMPA permaneceu estável em 2,9 moradores por domicílio.

A proporção de domicílios com até três moradores no Brasil passou de 59,6% (PNAD/2009) para 62,3% na PNAD/2011, representando mais de 3,2 milhões de domicílios. A variação do número de residências, segundo a quantidade de moradores, deu-se de forma mais expressiva nos domicílios brasileiros com um morador, em 2011 foram 7,8 milhões, aproximadamente 800 mil a mais do que em 2009 (7,0 milhões).

O percentual de moradores no Brasil cresceu 4,94% em cinco anos (comparação da PNAD/2011 com a PNAD/2006), enquanto a quantidade de domicílios cresceu quase três vezes mais, chegando a 13,08%. No Rio Grande do Sul, o percentual de moradores cresceu 2,23% e os domicílios no estado alavancaram um patamar ainda maior do que no Brasil, apresentando 8,49% de crescimento no período. Na mesma base comparativa, na RMPA, o número de moradores aumentou em 3,27%, enquanto que o número de domicílios cresceu 9,54%.

Sapiranga


quadRO Nº 17 - vaRIÁvEIs dO sEtOR haBItaCIONal Em pORtO alEGRE E Rmpa - 2012

Fontes: Censo 2000/2010; PNAD 2011. *Projeções com base na estimativa da população em 2012 - IBGEObs.: Definição de aglomerado subnormal: cada conjunto constituído de, no mínimo, 51 unidades habitacionais carentes, em sua maioria, de serviços públicos essenciais, ocupan-do ou tendo ocupado, até o período recente, terrenos de propriedade alheia (pública ou particular) e estando dispostas, em geral, de forma desordenada e densa.

Discriminação 2012

População residente − POA 1.416.714

Taxa de crescimento anual da população de POA 2000/2010 0,35%

Número de domicílios particulares permanentes − POA* 515.169

Nº de domicílios alugados − POA* 86.548

Nº de moradores em domicílios alugados − POA* 205.120

Nº de moradores por domicílios − POA 2,75

Nº de moradores por domicílios alugados − POA 2,37

Nº de aglomerados subnormais − POA 108

Moradores em aglomerados subnormais − POA* 195.409

Número de domicílios em aglomerados subnormais − POA* 56.724

População residente RMPA 3.995.337

Taxa de crescimento da RMPA 2000/2010 0,79%

Défice Habitacional Aparente (projetado) − POA* 56.724

7.2. SITUAÇÃO DA MORADIA EM PORTO ALEGRE

Conforme a estimativa divulgada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE, de primeiro de julho de 2012, a população residente em Porto Alegre é de 1.416.714 pessoas, ocupando a décima posição dentre os municípios brasileiros.

A situação da moradia em Porto Alegre, atualizando para o ano de 2012, registrou a existência de 515.169 domicílios particulares permanentes, dos quais 86.548 (16,79%) são de domicílios alugados. Estima-se que residam em domicílios alugados aproximadamente 205.120 moradores (14,49%), com média de 2,37 moradores por domicílio, conforme a PNAD/2011.

Considerando-se que 13,79% da população de 1.416.714 pessoas de Porto Alegre residem em aglomerados subnormais, constata-se que esse número seria aproximadamente 195.409 moradores. Estes estariam distribuídos em 56.724 domicílios. Por este critério, em 2012, a média dos moradores residentes em aglomerados subnormais seria de 3,44 por domicílio, sendo superior à média de 2,75 moradores por domicílio, verificada na cidade formal.

Utilizando-se como parâmetro os dados do Censo 2010, estima-se que a população residente em 2012 na RMPA seja de 3.995.337 moradores. Os dados foram projetados utilizando-se a taxa de crescimento entre os Censos 2000/2010.

O quadro a seguir, expõe a situação atualizada do setor habitacional em Porto Alegre e Região Metropolitana, em 2012.

Na capital do estado, existiam 515.169 domicílios particulares permanentes, dos quais 16,79%, ou quantidade muito próxima de 86.548, são alugados.

Derrubadas


MERCADO IMOBILIÁRIO

8.1. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

8.1.1. OFERTAS

Os últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) registraram estoque médio de 5.614 unidades ofertadas para locação, incluindo todos os tipos de imóveis. No mês de nov./2012, as ofertas foram de 6.335 unidades. O comparativo, em relação ao ano anterior (dez./2010 a nov./2011), dos totais de todos os tipos de imóveis para aluguel registrou variação de 22,63%.

A análise mensal detalhada dos totais de todos os tipos, nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), destaca as variações de dez./2011 com 6,20%, jan./2012, 5,25%; fev./2012, -4,34%; set./2012 com 8,11%.

8

Tenente Portela


Comparando-se a média mensal dos estoques dos imóveis para fins residenciais de dez./2011 a nov./2012 com a média dos estoques de imóveis de dez./2010 a nov./2011, verificou-se aumento de 27,38%. O comparativo em períodos iguais dos anos 2011 e 2010, apresentou queda de -12,06%. No mês de nov./2012, segundo dados amostrais, estavam disponíveis para locação, em Porto Alegre, 3.137 imóveis residenciais.

As ofertas para fins comerciais registraram aumento de 21,86%, comparando-se os estoques médios de dez./2011 a nov./2012, com o ano anterior (dez./2010 a nov./2011). Observa-se que, em igual período de 2011 e 2010 (dezembro a novembro), ocorreu acréscimo na média de 0,21%, constatando-se o mês de novembro de 2011 com 2.187 unidades e o mês de novembro de 2010 com 2.043 unidades. No mês de nov./2012, segundo dados amostrais, estavam disponíveis para locação em Porto Alegre, 2.976 imóveis residenciais.

Observou-se, no mercado de locações, em 2012, um estoque médio mensal de 5.614 unidades (dez./2011 a nov./2012). No período, o único mês a apresentar variação mensal negativa foi fev./2012, com -4,34%. A maior oscilação positiva foi registrada em set./2012, quando apresentou variação de 8,11%.

quadRO Nº 18 - EvOluçãO dO NúmERO dE ImóvEIs OFERtadOs paRa lOCaçãO, pOR tIpO, Em pORtO alEGRE –

dEz./11 a NOv./12

Fonte: DEE SECOVI/RS – AGADEMIObs.: Residenciais: Apartamentos, casas, coberturas, mobiliados e semimobiliados;Comerciais: Salas/Conjuntos, casa para comércio, lojas, prédios, pavilhões/depósitos;Outros tipos: Garagens/boxes, terrenos, peças, chácara/sítios, outros.

TIPOS RESIDENCIAL COMERCIAL OUTROS TIPOS TOTAL

Meses nº var.% nº var.% nº var.% nº var.%

Dez./11 2.542 5,13 2.379 8,78 201 -7,80 5.122 6,20

Jan./12 2.852 12,20 2.304 -3,15 235 16,92 5.391 5,25

Fev./12 2.503 -12,24 2.469 7,16 185 -21,28 5.157 -4,34

Mar./12 2.556 2,12 2.454 -0,61 254 37,30 5.264 2,07

Abr./12 2.675 4,66 2.460 0,24 251 -1,18 5.386 2,32

Maio/12 2.717 1,57 2.548 3,58 226 -9,96 5.491 1,95

Jun./12 2.779 2,28 2.543 -0,20 272 20,35 5.594 1,88

Jul./12 2.876 3,49 2.570 1,06 215 -20,96 5.661 1,20

Ago./12 2.853 -0,80 2.603 1,28 217 0,93 5.673 0,21

Set./12 3.129 9,67 2.789 7,15 215 -0,92 6.133 8,11

Out./12 3.140 0,35 2.807 0,65 218 1,40 6.165 0,52

Nov./12 3.137 -0,10 2.976 6,02 222 1,83 6.335 2,76

Nova Pádua


mapa 1 - dIstRIBuIçãO GEOGRÁFICa dO tOtal dE OFERtas dE ImóvEIs paRa lOCaçãO Em pORtO alEGRE - NOvEmBRO/2012

O geoprocessamento, conforme o mapa, mostra a distribuição espacial por bairro, das unidades ofertadas para aluguel, em Porto Alegre, no mês de novembro de 2012. A faixa de maior concentração de ofertas está nos seguintes bairros: Centro Histórico, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Floresta e Rio Branco, representando 32,68% da distribuição em Porto Alegre.


GRÁFICO Nº 25 - EvOluçãO dO NúmERO dE ImóvEIs OFERtadOs paRa lOCaçãO, pOR tIpO, Em pORtO alEGRE –

dEz./11 a NOv./12

Estrela


quadRO Nº 19 - vaRIaçãO pERCENtual da médIa aNual (dEz.-NOv.) dO NúmERO dE ImóvEIs OFERtadOs paRa lOCaçãO, pOR tIpOs, Em pORtO alEGRE - 2008 a 2012

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

VARIAÇÃO % DA MÉDIA ANUAL

TIPOS 2008 2009 2010 2011 2012

Residencial -4,46 20,69 -4,67 -12,06 27,38

Comercial -17,24 6,65 5,42 0,21 21,86

Outros Tipos -11,68 2,39 -10,70 -17,84 -11,98

Total -10,89 13,28 -1,04 -7,18 22,63

Constatou-se um aumento expressivo nos estoques dos imóveis residenciais e comerciais em 2012 (dez./2011 a nov./2012) em relação ao mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011), variando positivamente em 27,38% e 21,86%, respectivamente.

A maior variação de estoque nos últimos doze meses (dez./2011 a nov./2012) ocorreu nos imóveis residenciais com 27,38%. Enquanto que, nos anos de 2011(dez./2010 a nov./2011) e 2010 (dez./2009 a nov./2010) houve expressiva queda dos estoques médios anuais de imóveis residenciais e outros tipos ofertados para locação. Em 2011, os residenciais tiveram decréscimo de -12,06% e em 2010 de -4,67%, contrastando com a elevada taxa positiva de evolução de 20,69% em 2009 (dez./2008 a nov./2009), resultante da crise econômica de 2008 que refletiu naquele ano no arrefecimento da velocidade de locações do segmento de locações.

A velocidade média anual de locações foi a mais baixa dos últimos 5 anos (24,35%), o que pode ser atribuído, de um lado, ao aumento no estoque ofertado, e, de outro, ao arrefecimento da procura ante o ajustamento que se observa na economia.


GRÁFICO Nº 26 - EvOluçãO % da vElOCIdadE dE lOCaçõEs Em pORtO alEGRE – NOv./07 a Out./12


quadRO Nº 20 - EvOluçãO % da vElOCIdadE dE lOCaçõEs Em pORtO alEGRE dE 2007 a 2012

Mês % Mês % Mês % Mês % Mês %

Nov./07 22,66 Nov./08 32,47 Nov./09 22,91 Nov./10 26,65 Nov./11 21,61

Dez./07 22,50 Dez./08 23,55 Dez./09 22,13 Dez./10 30,79 Dez./11 39,19

Jan./08 27,67 Jan./09 32,28 Jan./10 27,78 Jan./11 35,71 Jan./12 26,73

Fev./08 33,22 Fev./09 25,92 Fev./10 26,70 Fev./11 42,58 Fev./12 30,78

Mar./08 34,52 Mar./09 31,70 Mar./10 33,15 Mar./11 38,34 Mar./12 27,49

Abr./08 30,75 Abr./09 31,17 Abr./10 27,93 Abr./11 33,25 Abr./12 23,70

Maio/08 31,09 Maio/09 28,89 Maio/10 28,98 Maio/11 34,16 Maio/12 23,50

Jun./08 29,59 Jun./09 25,27 Jun./10 26,72 Jun./11 37,57 Jun./12 19,12

Jul./08 32,16 Jul./09 26,89 Jul./10 29,71 Jul./11 30,70 Jul./12 23,65

Ago./08 30,67 Ago./09 26,21 Ago./10 31,08 Ago./11 30,09 Ago./12 22,53

Set./08 29,08 Set./09 22,63 Set./10 29,14 Set./11 28,57 Set./12 17,19

Out./08 30,80 Out./09 25,39 Out./10 27,27 Out./11 21,83 Out./12 16,70

Média 29,56 Média 27,70 Média 27,79 Média 32,52 Média 24,35


8.1.2. PREÇOS MÉDIOS

Em 2012, viu-se um mercado imobiliário se readaptando, com uma menor velocidade de locação. Os preços médios dos aluguéis ofertados residenciais apresentaram variação de 9,66% nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), sendo muito inferior ao mesmo período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011), quando apresentou variação de 19,97%. Essa readaptação transparece quando se compara com o que aconteceu nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) com os indicadores: o IGP-M variou 6,96% e o IPC/IEPE fechou em 6,73%.

Com relação aos preços médios, o setor em 2012 parece voltar aos patamares que apresentava no período dezembro/novembro dos anos 2008 e 2009. Em 2010 começou sua elevação nos preços, chegando ao auge em 2011 (dez./2010 a nov./2011).

O quadro a seguir, mostra a evolução percentual acumulada dos preços médios de alguns tipos de imóveis e a variação média mensal acumulada dos residenciais e comerciais, comparada com as variáveis econômicas.

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; FGV; IEPE/UFRGS.Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

quadRO Nº 21 - EvOluçãO dO pREçO médIO, Em pORtO alEGRE, dOs ImóvEIs paRa lOCaçãO E das vaRIÁvEIs ECONômICas – dEz. - NOv. – 2008/2009/2010/2011/2012

PREÇOS MÉDIOS ALUGUÉIS/ VARIÁVEIS 2008 2009 2010 2011 2012

Aluguéis residenciais − média 9,77 9,83 11,99 19,97 9,66

Apartamentos JK 14,77 10,58 9,24 17,96 8,83

Apartamentos 1 dormitório 14,38 6,48 14,22 20,05 12,34

Apartamentos 2 dormitórios 7,43 13,01 11,31 21,35 14,17

Casas 2 dormitórios 11,60 21,77 30,46 -20,98 53,90

Casas 3 dormitórios 6,14 23,81 3,45 30,41 -6,67

Salas/conjuntos 0,88 37,42 51,17 13,91 18,53

Lojas 29,67 32,67 28,08 34,26 18,99

Garagens/boxes 5,65 7,10 10,80 14,53 9,02

IGP-M/FGV 11,88 -1,59 10,27 5,95 6,96

IPC/IEPE 8,85 3,65 4,83 6,75 6,73

Fagundes Varela


8.1.3. ALUGUÉIS – COMPARATIVOS DOS PREÇOS DE OFERTA COM PREÇOS CONTRATADOS

Apartamentos de um e dois dormitório(s) – Estes tipos de imóveis residenciais são os de maior frequência, por este motivo foram selecionados para efeito de comparação dos valores dos aluguéis contratados e ofertados. O período analisado é o de jan./2011 a out./2012, com objetivo de avaliar o comportamento evolutivo de ofertas e contratos do segmento residencial.


quadRO Nº 22 - COmpaRatIvO dOs pREçOs médIOs dE oferta E dE aluGuéIs contratadoS dE apaRtamENtOs 1 dORmItóRIO,

Em pORtO alEGRE – jaN./11 a Out./12

PeríodoAluguéis (R$) Aluguéis

contratados/ofertados (%)Oferta(estoque) Contratados

Jan./11 536,42 568,12 5,91

Fev./11 534,93 588,92 10,09

Mar./11 550,75 584,88 6,20

Abr./11 554,82 557,45 0,47

Maio/11 581,31 592,39 1,91

Jun./11 584,64 592,92 1,42

Jul./11 610,75 620,32 1,57

Ago./11 620,09 658,26 6,16

Set./11 650,78 637,14 -2,10

Out./11 639,91 623,95 -2,49

Nov./11 646,09 629,63 -2,55

Dez./11 667,00 620,97 -6,90

Jan./12 670,68 617,05 -8,00

Fev./12 663,70 666,13 0,37

Mar./12 669,55 678,98 1,41

Abr./12 701,75 665,00 -5,24

Maio/12 693,62 681,29 -1,78

Jun./12 710,42 644,12 -9,33

Jul./12 710,54 696,15 -2,03

Ago./12 713,94 653,00 -8,54

Set./12 718,32 653,90 -8,97

Out./12 719,30 683,70 -4,95

Média nov./11-out./12 690,41 657,49 -4,71

Var.(%) out./12- out./11 12,41 9,58 -


A média referente a 12 meses (nov./2011 a out./2012) dos aluguéis ofertados para apartamentos de 1 dormitório foi de R$ 690,41 e a média dos contratos novos alugados no mesmo período foi de R$ 657,49. Os preços médios dos últimos 12 meses dos aluguéis contratados para apartamento de 1 dormitório foram da ordem de -4,71% aos ofertados no mesmo período.


GRÁFICO Nº 27 - COmpaRatIvO dOs pREçOs médIOs CONtRatadOs E OFERtadOs, dE apaRtamENtOs dE 1

dORmItóRIO, Em pORtO alEGRE – jaN./11 a Out./12

Sarandi

Sarandi


quadRO Nº 23 - COmpaRatIvO dOs pREçOs médIOs dE oferta E dE aluGuéIs contratadoS dE apaRtamENtOs 2 dORmItóRIOs,

Em pORtO alEGRE – jaN./11 a Out./12


PeríodoAluguéis (R$) Aluguéis

contratados/ofertados (%)Oferta(estoque) Contratados

Jan./11 820,06 798,36 -2,65

Fev./11 829,39 811,23 -2,19

Mar./11 844,93 749,39 -11,31

Abr./11 857,96 761,03 -11,30

Maio/11 895,36 841,65 -6,00

Jun./11 887,38 835,35 -5,86

Jul./11 902,32 852,77 -5,49

Ago./11 933,61 797,77 -14,55

Set./11 982,95 826,34 -15,93

Out./11 988,18 914,04 -7,50

Nov./11 955,75 891,00 -6,77

Dez./11 953,84 852,11 -10,67

Jan./12 968,46 950,77 -1,83

Fev./12 981,30 962,63 -1,90

Mar./12 982,90 935,96 -4,78

Abr./12 1.045,46 934,64 -10,60

Maio/12 1.033,49 844,53 -18,28

Jun./12 1.053,74 899,09 -14,68

Jul./12 1.034,53 916,24 -11,43

Ago./12 1.063,91 882,71 -17,03

Set./12 1.081,10 1.018,15 -5,82

Out./12 1.086,64 909,43 -16,31

Média nov./11-out./12 1.020,09 916,44 -10,01

Var.(%) out./12-out./11 9,96 -0,50 -


GRÁFICO Nº 28 - COmpaRatIvO dOs pREçOs médIOs CONtRatadOs E OFERtadOs, dE apaRtamENtOs dE 2 dORmItóRIOs, Em pORtO alEGRE – jaN./11 a Out./12

Nos apartamentos de 2 dormitórios, a média 12 meses (nov./2011 a out./2012) dos aluguéis contratados foram da ordem de -10,01% inferiores aos ofertados no período. Os preços médios dos últimos 12 meses para aluguéis ofertados foram de R$ 1.020,09 e dos aluguéis contratados, de R$ 916,44. Variações percentuais negativas elevadas oriundas da razão entre aluguéis contratados/ofertados podem estar atribuídas ao fato de que imóveis de preços mais baixos tiveram preponderância.

Os preços dos apartamentos alugados (contratos novos) de 1 e 2 dormitório(s) no mês de out./2012 oscilaram em 9,58% e -0,50%, respectivamente, quando comparados com o mesmo mês do ano anterior. Já o IGP-M/FGV, nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), atingiu o valor de 7,52%.


8.1.4. INADIMPLÊNCIA DE ALUGUÉIS

Considera-se inadimplência o não pagamento do aluguel a partir de um dia após o seu vencimento.

A inadimplência total do mercado de locações, incluindo imóveis residenciais, comerciais e outros, considerando-se o período de nov.-out., de cada ano, vinha caindo até 2011 (em 2009 a média foi de 4,96%; em 2010, 4,31%; e em 2011, 3,67%). Porém, em 2012 (nov./2011 a out./2012) notou-se uma elevação da média de inadimplência, chegando ao patamar de 4,24%.

Nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), o índice mais elevado foi em set./2012, com 5,51%, e o menor foi em maio/2012, com 3,43%. Março e abril de 2012 apresentaram percentuais de inadimplências de aluguéis de 3,95% e 3,64%, respectivamente. Os demais meses em análise tiveram certa estabilidade, permanecendo em um intervalo de 4% a 5%.

Os inquilinos com processos em ação de despejo representaram, em média, 0,71% dos atrasos, enquanto o total de inadimplência no período nov./2011 a out./2012 foi 4,24%.

No triênio anterior (2009/2011) teve, em média, recuperação nos atrasos, tanto em ações de despejo, quanto na inadimplência total. Como já citado no Panorama 2011, tal recuperação talvez tenha sido fundamentada na variação positiva do mercado de trabalho e na melhoria de renda dos inquilinos. Porém, em 2012 (nov./2011 a out./2012), o índice de inadimplência aumentou. O mercado de trabalho continuou em alta e também não houve decréscimo na renda da população, porém as facilidades ao crédito e os incentivos ao consumo, fizeram com que o ano fosse um dos anos recordes em inadimplência.

O quadro a seguir, mostra a evolução percentual do índice de inadimplência nos aluguéis em Porto Alegre.

Nova Petrópolis


quadRO Nº 24 - EvOluçãO (%) dO íNdICE dE INadImplêNCIa NOs aluGuéIs - COm E sEm açãO judICIal dE dEspEjO - Em pORtO alEGRE – NOv./06 a Out./12

Mês C/ação S/ação Total

Nov./06 1,27 5,08 6,35

Dez./06 1,18 5,00 6,18

Jan./07 0,90 4,79 5,69

Fev./07 0,84 4,34 5,18

Mar./07 0,66 5,22 5,88

Abr./07 0,80 4,46 5,26

Maio/07 0,84 4,27 5,11

Jun./07 0,81 4,39 5,20

Jul./07 0,81 3,88 4,69

Ago./07 0,97 3,62 4,59

Set./07 0,85 3,94 4,79

Out./07 0,81 3,97 4,78

Média 12 MESES (NOV.-OUT.) 0,90 4,41 5,31

Nov./07 1,01 3,96 4,97

Dez./07 1,03 3,87 4,90

Jan./08 1,03 3,94 4,97

Fev./08 1,06 4,20 5,26

Mar./08 1,07 4,47 5,54

Abr./08 1,02 3,95 4,97

Maio/08 1,34 3,11 4,45

Jun./08 0,88 3,68 4,56

Jul./08 0,80 3,46 4,26

Ago./08 0,82 3,88 4,70

Set./08 0,79 3,44 4,23

Out./08 0,66 3,74 4,40


% de inquilinos com atraso nos pagamentos *


Nov./08 0,75 3,91 4,66

Dez./08 0,84 3,71 4,55

Jan./09 0,91 3,99 4,90

Fev./09 1,10 4,33 5,43

Mar./09 1,11 4,19 5,30

Abr./09 1,13 4,08 5,21

Maio/09 1,22 4,44 5,66

Jun./09 1,20 3,93 5,13

Jul./09 1,04 3,76 4,80

Ago./09 1,15 3,51 4,66

Set./09 1,20 3,30 4,50

Out./09 1,03 3,72 4,75


Nov./09 0,95 3,50 4,45

Dez./09 1,02 3,33 4,35

Jan./10 1,10 3,59 4,69

Fev./10 1,13 4,54 5,67

Mar./10 1,01 3,68 4,69

Abr./10 0,89 3,61 4,50

Maio/10 0,81 3,64 4,45

Jun./10 0,79 3,13 3,92

Jul./10 0,65 3,15 3,80

Ago./10 0,83 2,93 3,76

Set./10 0,75 3,07 3,82

Out./10 0,78 2,79 3,57



Nov./10 0,47 3,20 3,67

Dez./10 0,60 2,77 3,37

Jan./11 0,70 2,84 3,54

Fev./11 0,75 2,88 3,63

Mar./11 0,59 3,29 3,88

Abr./11 0,70 3,01 3,71

Maio/11 0,66 2,82 3,48

Jun./11 0,99 2,77 3,76

Jul./11 0,69 2,78 3,47

Ago./11 0,72 3,16 3,88

Set./11 0,72 3,22 3,94

Out./11 0,66 3,00 3,66


Nov./11 0,70 3,46 4,16

Dez./11 0,56 3,67 4,23

Jan./12 0,63 3,50 4,13

Fev./12 0,69 3,56 4,25

Mar./12 0,71 3,24 3,95

Abr./12 0,73 2,91 3,64

Maio/12 0,78 2,65 3,43

Jun./12 0,70 3,51 4,21

Jul./12 0,72 3,72 4,44

Ago./12 0,72 3,56 4,28

Set./12 0,75 4,77 5,51

Out./12 0,78 3,92 4,70


Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI*Considera-se atraso nos pagamentos a partir de 1 dia



GRÁFICO Nº 29 - EvOluçãO % dO íNdICE dE INadImplêNCIa NOs aluGuéIs - COm E sEm açãO judICIal dE dEspEjO Em pORtO

alEGRE - 2007 a 2012

8.2. COMERCIALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM PORTO ALEGRE

8.2.1. COMERCIALIzAÇÃO DE IMÓVEIS NOVOS EM PORTO ALEGRE

Conforme os dados do SINDUSCON-RS nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), foram comercializados 4.698 imóveis. O mês de maio/2012 foi o mês no qual ocorreram as maiores vendas, com 679 unidades, sendo “salas/conjuntos” o tipo mais comercializado no mês com 204 unidades (30,04%).

Com 3.522 unidades, os apartamentos de 2 e 3 dormitórios representaram 74,97% do total vendido nos últimos 12 meses.

Na categoria “comerciais”, foram vendidos nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012) 627 salas/conjuntos e 41 lojas. Das 627 salas comercializadas, 77,35% foram comercializadas entre os meses de abril, maio e junho. Das 41 lojas, 40 foram vendidas entre os meses de maio e junho de 2012 e uma foi vendida em agosto de 2012.

8.2.2. COMPARATIVO DA VELOCIDADE DE VENDAS DE IMÓVEIS NOVOS EM 2007/2008/2009/2010/2011/2012

A análise da comercialização de imóveis novos, em Porto Alegre é apresentada a seguir com base nos dados da velocidade de vendas e estoques, apurados e divulgados na pesquisa mensal do SINDUSCON-RS.

O aumento dos estoques e a desaceleração do setor fizeram com que a velocidade de venda dos imóveis novos nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), de 7,84%, fosse inferior em 2,37 pontos percentuais à apresentada nos 12 meses imediatamente anteriores (nov./2010 a out./2011), com 10,21%. Quando comparada ao período nov./2009 a out./2010, época em que o mercado estava aquecido, e apresentou 13,96% de velocidade média de vendas, os últimos 12 meses foram inferiores em 6,12 pontos percentuais. Convém lembrar que a queda na velocidade média de vendas, de nov./2010 a out./2012, pode ser encarada como um ajuste de mercado, esperado após momentos de forte demanda.

Fonte: DEE SINDUSCON-RSElaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMII

GRÁFICO Nº 30 - EvOluçãO da COmERCIalIzaçãO dE ImóvEIs NOvOs Em pORtO alEGRE NOs últImOs 12 mEsEs – NOv./11 a

Out./12


As oscilações mensais da velocidade de vendas no mercado local tem demonstrado características sazonais. Nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012) notou-se maior velocidade de vendas no terceiro trimestre de 2012 (abril, maio e junho). Nos 12 meses imediatamente anteriores (nov./2010 a out./2011), notou-se que as maiores velocidades de vendas ocorreram nos meses de dez./2010 (19,18%) e set./2011 (16,30%). As variações mensais, dos últimos 12 meses, da velocidade de vendas não indicam uma tendência, pois de 8,13%, em nov./2011, chegou a 12,57%, em maio/2012. Já em set./2012 caiu para 4,73%, subindo para 8,24% em out./2012.

O quadro a seguir, mostra a velocidade das vendas, de imóveis novos, mês a mês, em Porto Alegre, de novembro de 2007 a outubro de 2012.

8.2.3. OFERTAS DE IMÓVEIS USADOS EM PORTO ALEGRE

Foram coletadas informações, por amostragem, sobre a disponibilidade de imóveis por tipo, finalidade, preços médios e bairros de Porto Alegre, fazendo-se distinção entre as vendas e as “transferências” (venda de chaves). Os dados estão expostos nos quadros que constam neste Panorama, referentes ao período de dez./2011 a nov./2012.

quadRO Nº 25 - EvOluçãO % da vElOCIdadE dE vENdas dE ImóvEIs NOvOs Em pORtO alEGRE - NOv./07 a Out./12

Fonte: SINDUSCON-RSElaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Meses % Meses % Meses % Meses % Meses %

Nov./07 10,08 Nov./08 9,61 Nov./09 21,63 Nov./10 10,34 Nov./11 8,13

Dez./07 17,50 Dez./08 6,42 Dez./09 17,45 Dez./10 19,18 Dez./11 8,69

Jan./08 9,43 Jan./09 8,46 Jan./10 11,77 Jan./11 7,36 Jan./12 5,51

Fev./08 10,47 Fev./09 4,27 Fev./10 15,96 Fev./11 9,45 Fev./12 4,29

Mar./08 15,96 Mar./09 5,94 Mar./10 12,53 Mar./11 9,31 Mar./12 8,44

Abr./08 20,68 Abr./09 10,61 Abr./10 12,78 Abr./11 8,42 Abr./12 11,71

Maio/08 26,82 Maio/09 15,36 Maio/10 18,72 Maio/11 9,98 Maio/12 12,57

Jun./08 16,82 Jun./09 10,46 Jun./10 13,70 Jun./11 8,23 Jun./12 10,66

Jul./08 10,46 Jul./09 7,05 Jul./10 11,63 Jul./11 8,19 Jul./12 6,30

Ago./08 12,76 Ago./09 11,31 Ago./10 11,81 Ago./11 7,68 Ago./12 4,78

Set./08 13,06 Set./09 13,57 Set./10 10,33 Set./11 16,30 Set./12 4,73

Out./08 13,56 Out./09 12,77 Out./10 9,16 Out./11 8,08 Out./12 8,24

Média 14,80 Média 9,65 Média 13,96 Média 10,21 Média 7,84

Fonte: SINDUSCON-RSNota: velocidade de vendas (relação das vendas sobre as ofertas).Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

GRÁFICO Nº 31 - vElOCIdadE dE vENdas dE ImóvEIs NOvOs Em pORtO alEGRE – NOv./07 a Out./12 - (%)

Ivoti


No período de dez./2011 a nov./2012, notou-se crescimento das ofertas, pois comparando-se as médias verificou-se, neste ano, média de 5.859. No ano anterior foi de 5.260, apresentando variação de 11,38%. O mês que apresentou o maior número de ofertas foi o mês de nov./2012, com 6.536 unidades, e o mês de menor oferta foi jan./2012, com 5.114 unidades, configurando expansão considerável no estoque no contexto da dinâmica do mercado de imóveis usados.

quadRO Nº 26 - OFERtas paRa COmERCIalIzaçãO dE ImóvEIs usadOs Em pORtO alEGRE – dEz./11 a NOv./12


MESES RESIDENCIAL COMERCIAL OUTROS FINS TOTAL

Dez./11 4.562 413 434 5.409

Jan./12 4.308 381 425 5.114

Fev./12 4.523 397 451 5.371

Mar./12 4.628 429 456 5.513

Abr./12 4.867 435 456 5.758

Maio/12 5.006 444 515 5.965

Jun./12 5.043 466 497 6.006

Jul./12 5.190 464 473 6.127

Ago./12 5.138 450 449 6.037

Set./12 5.240 463 504 6.207

Out./12 5.262 456 543 6.261

Nov./12 5.501 477 558 6.536

Média 12 meses 4.939 440 480 5.859


GRÁFICO Nº 32 - OFERtas paRa COmERCIalIzaçãO dE ImóvEIs usadOs Em pORtO alEGRE – dEz./11 a NOv./12

Veranópolis


quadRO Nº 27 - OFERtas paRa COmERCIalIzaçãO dE ImóvEIs usadOs Em pORtO alEGRE – dEz./11 a NOv./12


Número de Ofertas

TIPOS Dez./11 Jan./12 Fev./12 Mar./12 Abr./12 Maio/12 Jun./12 Jul./12 Ago./12 Set./12 Out./12 Nov./12

RESIDENCIAIS 4.562 4.308 4.523 4.628 4.867 5.006 5.043 5.190 5.138 5.240 5.262 5.501

JK 77 87 106 115 96 117 96 112 113 122 133 125

Apto. 1 dormitório 476 479 513 538 564 562 572 593 569 561 557 598

Apto. 2 dormitórios 1.236 1.138 1.221 1.203 1.302 1.395 1.351 1.348 1.413 1.441 1.463 1.545

Apto. 3 dormitórios 1.012 936 962 994 1.054 1.030 1.102 1.125 1.058 1.086 1.097 1.131

Apto. 4 dormitórios 54 49 47 59 61 57 52 66 58 61 58 67

Apto. 5 dormitórios 4 2 1 0 2 5 3 3 3 2 1 2

Casa 1 dormitório 9 8 10 7 9 11 10 11 11 10 10 11

Casa 2 dormitórios 173 161 183 189 187 192 210 217 211 198 201 224




Cobert. 1 dormitório 26 20 15 19 23 26 24 20 21 18 19 17

Cobert. 2 dormitórios 98 94 92 100 86 89 109 106 100 104 110 115

Cobert.3 dormitórios 163 141 153 136 149 166 166 202 183 170 173 185



Mobiliados 110 89 99 113 107 112 110 127 142 137 118 117

Semimobiliados 202 192 191 194 234 260 247 243 247 268 255 256

COMERCIAIS 413 381 397 429 435 444 466 464 450 463 456 477

Casa para comércio 39 32 36 34 29 38 31 26 34 37 37 41

Loja 66 56 50 55 56 58 57 61 68 49 60 62

Sala/conjunto 203 190 219 218 225 235 266 251 230 250 248 251

Sala Mobiliada 5 8 5 6 9 4 5 6 5 5 4 4

Pavilhão/Depósito 29 29 23 33 32 26 29 32 33 25 24 25

Prédio 71 66 64 83 84 83 78 88 80 97 83 94

OUTROS TIPOS 434 425 451 456 456 515 497 473 449 504 543 558

Garagem/Box 11 17 20 17 20 45 28 27 34 53 60 61

Chácara/Sítio 20 19 20 14 17 18 24 23 21 23 20 23

Terreno 341 335 354 369 359 389 384 370 325 351 382 403

Flat 3 0 0 0 0 0 2 0 1 6 2 5

Outros 59 54 57 56 60 63 59 53 68 71 79 66

Total 5.409 5.114 5.371 5.513 5.758 5.965 6.006 6.127 6.037 6.207 6.261 6.536


Analisando-se as ofertas de imóveis residenciais, constatou-se que estes representaram, em nov./2012, cerca de 84,16% do total, destacando-se os apartamentos de 2 dormitórios, que chegaram a 28,09% do segmento. Seguem-se os de 3 dormitórios com 20,56%. Foram apuradas as “transferências”, definidas como imóveis adquiridos por meio de financiamentos e vendidas sem alterar o contrato junto ao financiador. Em nov./2012, atingiram um total de apenas 12 unidades. A prática tende ao desaparecimento devido às facilidades que os bancos passaram a oferecer para formalizar os negócios.

Os imóveis comerciais, com participação de 7,30% do total em 2012 (novembro), apresentaram estabilidade nas ofertas, destacando-se as salas/conjuntos, com 52,62% do segmento.

O mapa a seguir visualiza a distribuição espacial dos imóveis disponíveis para venda, segundo os bairros da cidade. Constata-se que apenas em seis bairros (Centro Histórico, Petrópolis, Menino Deus, Sarandi, Bela Vista e Jardim Itu-Sabará) estão localizadas 28,37% das ofertas. Nestes bairros estão localizadas aproximadamente um terço das ofertas disponíveis para comercialização de imóveis usados da cidade de Porto Alegre. A maioria dos demais bairros forma um conjunto rarefeito, de locais com reduzida oferta de imóveis usados.


GRÁFICO Nº 33 - paRtICIpaçãO das OFERtas dE ImóvEIs usadOs paRa vENda, Em pORtO alEGRE, NOv./12

mapa 2 - dIstRIBuIçãO GEOGRÁFICa dO tOtal dE OFERtas dE ImóvEIs paRa COmERCIalIzaçãO Em pORtO alEGRE - NOvEmBRO/2012


Os quadros a seguir, informam os preços de ofertas para comercialização de imóveis usados.

Considerando-se os preços em geral, observou-se evolução percentual de preços, diferenciada entre os diversos tipos de imóveis em oferta para venda, conforme o comparativo entre os preços de nov./2011 a nov./2012, o preço médio do metro quadrado (m²) dos apartamentos de 2 dormitórios registrou alta de 14,93%; os de 3 dormitórios subiram 14,03%; e as casas de 3 dormitórios variaram 12,79%, no que se refere aos imóveis residenciais.

Nos imóveis comerciais, comparando-se nov./2011 a nov./2012, as salas/conjuntos tiveram aumento de 32,18% no valor do m² e os terrenos acréscimo de 19,11%.

TIPOSNº de Ofertas Preço (R$)*

Total Transf.** Mínimo Máximo Médio

JK 125 90.000,00 139.000,00 114.358,82

Apto. 1 dormitório 598 2 104.000,00 203.000,00 146.480,83

Apto. 2 dormitórios 1.545 8 134.000,00 348.000,00 219.319,62

Apto. 3 dormitórios 1.131 169.000,00 724.000,00 369.851,52

Apto. 4 dormitórios 67 250.000,00 1.200.000,00 607.925,58

Apto. 5 dormitórios 2 *** *** ***

Casa 1 dormitório 11 *** *** ***

Casa 2 dormitórios 224 115.000,00 405.000,00 231.913,05

Casa 3 dormitórios 712 1 214.000,00 880.000,00 480.859,57

Casa 4 dormitórios 285 235.000,00 1.400.000,00 690.993,56

Casa 5 dormitórios 82 212.000,00 1.730.000,00 735.205,48

Cobert. 1 dormitório 17 212.000,00 320.000,00 259.700,00

Cobert. 2 dormitórios 115 288.000,00 550.000,00 405.607,99

Cobert. 3 dormitórios 185 352.000,00 1.180.000,00 677.114,81

Cobert. 4 dormitórios 24 520.000,00 1.020.000,00 697.153,85

TIPOSNº de Ofertas Preço (R$)*

Total Transf.** Mínimo Máximo Médio

Cobert. 5 dormitórios 5 *** *** ***

Mobiliados 117 125.000,00 850.000,00 369.403,41

Semimobiliados 256 1 150.000,00 765.000,00 374.945,88

Casa para comércio 41 340.000,00 1.200.000,00 702.076,92

Loja 62 75.000,00 1.500.000,00 557.474,07

Sala/conjunto 251 32.000,00 460.200,00 186.465,67

Sala mobiliada 4 *** *** ***

Pavilhão/depósito 25 400.000,00 990.000,00 683.857,14

Prédio 94 179.000,00 3.000.000,00 1.201.171,05

Garagem/box 61 30.000,00 46.206,00 37.182,10

Chácara/sítio 23 110.000,00 500.000,00 318.500,00

Terrenos **** 403 15.000,00 3.000.000,00 602.614,97

Flat 5 *** *** ***

Tipo indefinido 66 100.000,00 1.350.000,00 540.886,79

TOTAL 6.536 12

quadRO Nº 28 - OFERtas dE ImóvEIs usadOs paRa vENda, Em pORtO alEGRE, sEGuNdO Os tIpOs E pREçOs médIOs mENsaIs – NOv./12

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMIObs: 1)*Não incluem transferências; item definido como imóveis usados financiados e transferidos pelo mutuário; | 2)** Incluídas no total de ofertas; | 3)*** Número reduzido de imóveis; 4)**** Não inclui loteamentos.


A partir dos resultados expostos no quadro acima, é possível a comparação com as ofertas para locação. Foram utilizados somente os apartamentos de 1, 2 e 3 dormitório(s), por apresentarem padrões de construção e preço de oferta mais homogêneos, possibilitando maior consistência ao índice. O resultado, para o mês de nov./2011 e nov./2012, está representado nos quadros 30 e 31.

quadRO Nº 29 - OFERtas paRa vENda dE ImóvEIs usadOs, R$/m², Em pORtO alEGRE – NOv./11 a NOv./12

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI | *Somente os tipos com amostragem representativa | **Não incluem transferências

*Valor Médio em R$/m²

Tipos Nov./11 Dez./11 Jan./12 Fev./12 Mar./12 Abr./12 Maio/12 Jun./12 Jul./12 Ago./12 Set./12 Out./12 Nov./12

Apto. 1 dorm. 2.449,15 2.494,65 2.498,97 2.507,41 2.577,54 2.673,32 2.619,06 2.711,03 2.784,41 2.745,50 2.738,64 2.772,85 2.749,31

Apto. 2 dorm. 2.311,77 2.348,23 2.337,00 2.348,11 2.389,99 2.444,46 2.480,15 2.509,21 2.545,93 2.604,73 2.607,22 2.638,12 2.656,92

Apto. 3 dorm. 2.538,83 2.569,00 2.576,29 2.607,83 2.606,01 2.692,65 2.715,70 2.712,70 2.810,27 2.823,95 2.813,11 2.811,36 2.894,99

Casa 3 dorm. 1.859,97 1.943,60 1.962,88 2.009,10 1.964,86 1.977,21 2.022,04 2.052,30 2.123,37 2.007,53 2.040,32 2.028,70 2.097,78

Casa 4 dorm. 1.862,94 1.803,50 1.859,82 1.874,10 1.926,19 1.927,62 2.013,81 2.010,42 2.093,33 2.046,13 2.017,39 1.948,77 2.077,95

Cobert. 3 dorm. 1.963,14 2.159,16 2.143,69 2.121,16 2.206,39 2.261,71 2.339,41 2.402,12 2.470,54 2.425,54 2.419,20 2.459,92 2.416,56

Loja 2.156,63 2.217,43 2.122,44 2.436,76 2.489,51 2.647,60 2.426,20 2.766,70 2.723,85 2.690,96 2.372,14 2.572,76 2.753,37

Sala/conjunto 2.162,52 2.262,81 2.208,08 2.309,97 2.402,58 2.378,34 2.409,70 2.532,80 2.501,66 2.723,57 2.726,63 2.719,97 2.858,51

Terrenos** 614,42 567,69 592,23 608,46 598,28 678,77 643,37 659,40 637,79 650,10 743,80 685,37 731,83

A análise da oscilação dos dados apresentados está baseada no preço médio de oferta do m² por tipo de imóvel na cidade de Porto Alegre, conforme os anúncios divulgados na imprensa da capital, na Internet e no painel de informantes do SECOVI/RS e da AGADEMI.

quadRO Nº 30 - COmpaRatIvO ENtRE OFERtas paRa lOCaçãO E vENda dE ImóvEIs REsIdENCIaIs – NOv./11


Preço médio ofertado (R$/m²) Relação %

Tipos Locação Venda Locações/Vendas

Apto. 1 dormitório 14,87 2.449,15 0,61

Apto. 2 dormitórios 15,13 2.311,77 0,65






Apto. 1 dormitório 16,74 2.749,31 0,61




Analisando-se os quadros 30 e 31, verifica-se que a maior variação na relação entre o preço de oferta de locações e de vendas nos meses de nov./2011 e nov./2012 ocorreu no tipo apartamento de 3 dormitórios em nov./2011 com 0,80%. Os demais se mantiveram estáveis no período estudado.

Quando comparada essa relação locação/venda com nov./2007 (Quadro nº 32), nota-se que os percentuais observados há cinco anos, são bem mais dispersos do que os atuais. Tal fato pode ser atribuído ao Efeito Renda, já que o ganho dos cidadãos não acompanhou a valorização dos imóveis, que foi muito além da inflação. Outro fator que merece ressalva é que, com juros menores e maiores facilidades para financiamentos, a tendência é de que os preços dos imóveis para venda subam mais do que os dos aluguéis, já que a procura se eleva.

Dados provenientes das pesquisas do SECOVI/RS demonstram que o preço médio dos imóveis residenciais para locação aumentou 74,99% no período nov./2007 a nov./2012, enquanto o IGP-M, segundo seus números índices, variou 37,59% no mesmo período. Os imóveis residenciais para comercialização tiveram seu preço acrescido em 94,45%, enquanto o INCC-M apresentou variação de 43,68%, segundo seus números índices do período de nov./2007 a nov./2012.




Apto. 1 dormitório 9,09 1.007,56 0,90




PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 PANORAMA DO MERCADO IMOBILIÁRIO • 2012 55

Antônio Prado


CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE9.1. ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS

A administração de condomínios tem destacada relevância nas atividades desenvolvidas pelo SECOVI/RS - AGADEMI. Nela estão incluídos os tipos residencial, comercial, misto e horizontal.

Considerando a importância do segmento, o SECOVI/RS - AGADEMI promove anualmente o Encontro de Condomínios, evento prestigiado por grande número de condôminos e síndicos. Em 2012 foi realizado o 15º Encontro Gaúcho de Condomínios, cuja realização consagra o seu êxito continuado.

Cada Encontro constitui uma amostra significativa da situação da atividade e contribui, sem dúvida, para um caminho na busca da “Excelência da Gestão Condominial”, preocupação que leva o SECOVI/RS e a AGADEMI a manterem vigoroso programa nesse sentido.

Em dezembro de 2012, os registros nas entidades eram de 23.254 condomínios, sendo 13.587 em Porto Alegre e 9.667 no interior, abrangendo os 411 municípios de jurisdição do SECOVI/RS.

Especula-se que 13.587 condomínios da cidade de Porto Alegre possuem 345.110 economias. Estas seriam ocupadas por aproximadamente 949.052 pessoas, ou 67,0% da população da capital.

Dos 23.254 condomínios da jurisdição do SECOVI/RS - AGADEMI,

15.054 são administrados por empresas do setor, representando, 64,74%. Em Porto Alegre, dos 13.587 condomínios, 73,62% são administrados por empresas do setor, ou seja, 10.003 condomínios.

9

9.2. DESPESAS DOS CONDOMÍNIOS

O condomínio tem administração basicamente escorada em seu orçamento e a seu redor giram as regras de convivência, a observância das leis e o bom relacionamento entre os condôminos.

O trabalho, realizado por SECOVI/RS - AGADEMI, analisa amostra de demonstrativos de despesas mensais de condomínios residenciais e comerciais de um conjunto de bairros da capital gaúcha e os agrupa em 11 rubricas. Os índices e percentuais encontrados auxiliam síndicos e administradores a comparar a distribuição de recursos sob sua responsabilidade.

Avaliando-se a estrutura dos gastos no mês de nov./2012, observa-se que os percentuais de participação de cada rubrica, no total de despesas, foram semelhantes à média dos 12 meses durante o ano de 2012.

Destaca-se a rubrica “Pessoal”, que apresentou os maiores gastos com 30,16% nos 12 meses e 30,56% no mês de nov./2012.

A rubrica “Obras” teve elevação de 13,41% nos últimos 12 meses e em nov./2012 apresentou variação de 13,10%, ficando abaixo da média dos 12 meses.

A rubrica “Segurança”, assim como em 2011, continua tendo destaque entre os gastos. Nos últimos 12 meses teve participação média de 11,31% e no mês de nov./2012 teve participação de 11,58%, ficando acima da média de gastos do período estudado.


Observando-se a variação total de despesas, verifica-se que nos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) acumulou 4,10%, sendo os destaques positivos os meses de maio/2012 com 2,99%, seguido de abr./2012 com 2,31%. A maior variação negativa ocorreu em mar./2012 com -4,56%.

Ao analisar somente o ano de 2012 observa-se o acumulado

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI* 12 meses: Dez./11 a Nov./12

quadRO Nº 33 - médIa dE paRtICIpaçãO aCumulada % 12 mEsEs E paRtICIpaçãO % NOv./12, pOR RuBRICa, Nas dEspEsas

dOs CONdOmíNIOs Em pORtO alEGRE

Rubricas Média % de participação 12 meses*

Participação nov./12

1. Pessoal 30,16 30,56

2. Gás/combustíveis 2,89 2,89

3. Água 11,51 11,43

4. Luz 4,55 4,46

5. Limpeza/Higiene 1,58 1,26

6. Elevadores 4,48 4,64

7. Seguros 0,99 1,01

8. Conservação 5,86 5,30

9. Obras 13,41 13,10

10. Diversos 13,26 13,77

11. Segurança 11,31 11,58

TOTAL DE DESPESAS 100,00 100,00


quadRO Nº 34 - vaRIaçãO mENsal % tOtal dE dEspEsas, dEz./11 a NOv./12, Em pORtO alEGRE

Meses Variação mensal

Dez./11 1,72

Jan./12 1,86

Fev./12 -0,49

Mar./12 -4,56

Abr./12 2,31

Maio/12 2,99

Jun./12 1,55

Jul./12 0,78

Ago./12 -1,67

Set./12 -1,26

Out./12 -1,08

Nov./12 2,14

% 12 meses dez./11 a nov./12 4,10

% 2012 (jan.-nov.) 2,34

de 2,34%. Pode-se concluir que as administrações tiveram êxito na contenção das despesas condominiais (jan.-nov.).

A apuração das variações das despesas de condomínios, com a finalidade de não ter efeitos sazonais, é calculada através de média móvel e, por esse motivo, a comparação direta com os índices mensais de inflação não é recomendada.


9.3. INADIMPLÊNCIAS DE PAGAMENTOS NAS QUOTAS CONDOMINIAIS

9.3.1. INADIMPLÊNCIA – EVOLUÇÃO EM 2012

Pesquisa mensal, por amostragem representativa, realizada no período de nov./2011 a out./2012 sobre atrasos nos pagamentos das quotas condominiais, apresentou média de inadimplência total de 13,45%. Comparando-se ao período imediatamente anterior (nov./2010 a out./2011), a média foi na ordem de 12,61%. Diante disso, nos últimos 12 meses, constatou-se acréscimo de 0,84 pontos percentuais.

No ano de 2012 observou-se elevação no patamar dos percentuais na inadimplência a partir de maio/2012. A média do primeiro semestre (nov./2011 a abr./2012) foi 12,65% e a do segundo semestre (maio/2012 a out./2012), 14,26%. No período analisado, o mês de maior índice de inadimplência foi em set./2012 com 15,11% e o menor em dez./2011 com 11,82%.

Estratificando-se por tipo de condomínio, a pesquisa apurou que, neste mês de out./2012, houve menor inadimplência nos condomínios mistos, com 10,85%, tendo os comerciais registrado 11,26% e os residenciais 15,51% das unidades em atraso, enquanto em out./2011 esses percentuais foram 10,41%, 9,69% e 12,49%, respectivamente.

Os condomínios foram classificados em residenciais, comerciais e mistos. Uma vez que o critério de inadimplência depende do período a ser considerado, os quadros 35 e 36 apresentam os percentuais dos dois períodos de atraso pesquisados, em out./2011/2012, e a participação por tipo de condomínio.

9.3.2. INADIMPLÊNCIA – HISTÓRICO E REPERCUSSÃO DO NOVO CÓDIGO CIVIL

A repercussão do Novo Código Civil (NCC), que entrou em vigor em janeiro de 2003, foi significativa para o aumento da inadimplência das quotas condominiais. No período de nov./2001 a out./2002, o percentual

quadRO Nº 35 - INadImplêNCIa NOs CONdOmíNIOs pOR pERíOdO dE atRasO Em pORtO alEGRE – Out./11

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI*média ponderada por tipo de imóvel.

Percentual de economias em atraso em out./11 (%)

Tipo de condomínio

Período de atraso Residencial Comercial Misto MÉDIA*

Até 29 dias 4,72 3,70 4,34 4,61

De 30 a 60 dias 1,82 1,32 1,51 1,75

Mais de 60 dias 5,96 4,67 4,56 5,74

Total 12,49 9,69 10,41 12,10

quadRO Nº 36 - INadImplêNCIa NOs CONdOmíNIOs pOR pERíOdO dE atRasO Em pORtO alEGRE – Out./12

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI*média ponderada por tipo de imóvel.

Percentual de economias em atraso em out./12 (%)

Tipo de condomínio

Período de atraso Residencial Comercial Misto MÉDIA*

Até 29 dias 6,42 4,45 4,86 6,17

De 30 a 60 dias 2,34 2,06 1,83 2,28

Mais de 60 dias 6,74 4,75 4,16 6,39

Total 15,51 11,26 10,85 14,84


quadRO Nº 37 - INadImplêNCIa NO paGamENtO das taxas CONdOmINIaIs, Em pORtO alEGRE, médIas dE NOv. - Out./01/12 (%)


ANO com ação de cobrança sem ação de cobrança Total

2002 0,91 9,20 10,11

2003 0,88 10,67 11,55

2004 1,02 11,01 12,03

2005 0,89 13,18 14,07

2006 0,61 12,44 13,05

2007 0,79 12,54 13,33

2008 0,90 12,13 13,04

2009 1,11 12,33 13,44

2010 0,76 12,44 13,20

2011 0,51 12,10 12,61

2012 0,59 12,86 13,45

médio de atrasos foi de 10,11%. A evolução posterior atingiu o ápice em 2005 (nov./2004 a out./2005) com 14,07%. Nos anos posteriores, ficou no patamar dos 13% até 2011 (nov./2010 a out./2011), quando apresentou leve queda. Em 2012 (nov./2011 a out./2012), voltou a subir, apresentando média de inadimplência de 13,45%. Nos últimos dez anos, a alta na inadimplência foi de 3,34 pontos percentuais, passando de 10,11% em 2002 (nov./2001 a out./2002) para 13,45% em 2012 (nov./2011 a out./2012).

Os quadros a seguir contêm os dados do período avaliado.

Augusto Pestana


Mês/Anocom ação

de cobrança

sem ação de

cobrançaTotal

Jul./11 0,55 11,90 12,45

Ago./11 0,47 11,96 12,43

Set./11 0,44 11,88 12,32

Out./11 0,41 11,69 12,10

Nov./11 0,48 12,20 12,68

Dez./11 0,37 11,45 11,82

Jan./12 0,79 12,13 12,92

Fev./12 1,02 11,83 12,85

Mar./12 0,81 11,98 12,79

Abr./12 0,74 12,10 12,84

Maio/12 0,69 13,59 14,28

Jun./12 0,74 13,60 14,34

Jul./12 0,59 12,53 13,12

Ago./12 0,35 13,50 13,85

Set./12 0,25 14,86 15,11

Out./12 0,29 14,55 14,84

Nov./12 ** ** **

Dez./12 ** ** **

Mês/Anocom ação

de cobrança

sem ação de

cobrançaTotal

Jan./10 0,79 12,76 13,55

Fev./10 0,84 12,70 13,54

Mar./10 0,68 12,80 13,48

Abr./10 0,70 12,81 13,51

Maio/10 0,71 12,54 13,25

Jun./10 0,66 11,98 12,64

Jul./10 0,83 11,58 12,41

Ago./10 0,59 11,63 12,22

Set./10 0,88 12,58 13,46

Out./10 0,74 11,90 12,64

Nov./10 0,53 12,66 13,19

Dez./10 0,59 12,45 13,04

Jan./11 0,51 11,65 12,16

Fev./11 0,45 12,44 12,89

Mar./11 0,55 12,31 12,86

Abr./11 0,58 12,27 12,85

Maio/11 0,57 11,83 12,40

Jun./11 0,52 12,11 12,63

Mês/Anocom ação

de cobrança

sem ação de

cobrançaTotal

Jan./07 0,71 11,74 12,45

Fev./07 1,19 12,45 13,64

Mar./07 1,15 13,93 15,08

Abr./07 0,95 13,96 14,91

Maio/07 0,89 14,24 15,13

Jun./07 0,77 12,70 13,47

Jul./07 0,67 12,42 13,09

Ago./07 0,68 11,40 12,08

Set./07 0,55 13,16 13,71

Out./07 0,55 12,46 13,01

Nov./07 0,56 12,92 13,48

Dez./07 0,98 13,02 14,00

Jan./08 0,79 11,87 12,66

Fev./08 0,80 12,29 13,09

Mar./08 0,75 12,73 13,48

Abr./08 0,86 12,13 12,99

Maio/08 0,76 12,13 12,89

Jun./08 0,80 12,08 12,88

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI | *Constatou-se elevação do índice em dez./08. **Dados em apuração.

Analisando-se a inadimplência do pagamento das quotas condominiais com ação de cobrança judicial, no período de 2007 a 2012, verifica-se que a inadimplência com ação de cobrança das quotas atrasadas era de 0,71% em jan./2007, passando para 0,29% em out./2012. Observa-se que, no período, foram nos meses de nov./2008 com 1,30% e mar./2009 com 1,28%, quando ocorreram os maiores aumentos percentuais das ações de cobrança judicial. Entretanto, em 2012 verificou-se expressiva queda deste tipo de ação em set./2012, quando chegou a 0,25%, representando o menor patamar em ações de cobrança de toda a série, iniciada em jan./1999.

As quotas condominiais sem ação de cobrança tiveram comportamento evolutivo semelhante ao total de inadimplentes, porque representam, aproximadamente, 99,00% dos atrasos de pagamentos. Fica patente, outrossim, que o condômino inadimplente dá preferência a dívidas com maiores encargos, mas tem o cuidado de não atrasar tanto, de modo que a cobrança não caia na esfera judicial.

9.4. DISTRIBUIÇÃO GEOGRÁFICA DOS CONDOMÍNIOS EM PORTO ALEGRE: 2012

Considerando a relevância do tema condomínios, o SECOVI/RS e a AGADEMI prosseguiram com a técnica de geoprocessamento para conhecer

quadRO Nº 38 - INadImplêNCIa NO paGamENtO das taxas CONdOmINIaIs Em pORtO alEGRE, jaN./07 a Out./12 (%)

Mês/Anocom ação

de cobrança

sem ação de

cobrançaTotal

Jul./08 0,88 11,68 12,56

Ago./08 1,25 11,28 12,53

Set./08 1,25 11,61 12,86

Out./08 1,17 11,83 13,00

Nov./08 1,30 11,91 13,21

Dez./08 1,14 15,96 17,10*

Jan./09 1,23 11,52 12,75

Fev./09 1,26 11,39 12,65

Mar./09 1,28 11,46 12,74

Abr./09 1,25 11,34 12,59

Maio/09 1,19 11,26 12,45

Jun./09 1,27 11,03 12,30

Jul./09 0,95 11,84 12,79

Ago./09 0,79 13,19 13,98

Set./09 0,85 14,02 14,87

Out./09 0,81 13,00 13,81

Nov./09 0,81 12,95 13,76

Dez./09 0,84 13,10 13,94


BAIRROS N° Condomínios (Total)

Nº Condomínios (residencial)

Petrópolis 1.402 975

Centro Histórico 1.058 723

Rio Branco 788 554

Menino Deus 755 563

Santana 597 460

Cidade Baixa 428 319

Auxiliadora 427 280

Floresta 422 268

Mon’t Serrat 400 276

São João 367 248

Passo D’Areia 365 225

Bela Vista 350 231

Partenon 344 232

Moinhos de Vento 329 235

Bom Fim 317 266

Azenha 307 210

Higienópolis 273 202

Jardim Botânico 264 189

Cristo Redentor 263 176

Independência 237 185

São Geraldo 232 127

Santa Cecília 201 155

Tristeza 193 88

Jardim Itu-Sabará 189 107

Vila Ipiranga 186 125

Santo Antônio 178 129

Protásio Alves 158 111

Rubem Berta 157 102



Sarandi 154 91

Cristal 152 111

Boa Vista 149 88

São Sebastião 134 117

Jardim Lindóia 125 72

Medianeira 122 90

Cavalhada 114 66

Santa Tereza 94 65

Teresópolis 89 49

Chácara das Pedras 87 47

Navegantes 84 48

Bom Jesus 81 55

Praia de Belas 77 55

Camaquã 77 54

Jardim do Salso 66 57

Restinga 62 47

Três Figueiras 62 34

Nonoai 61 38

Ipanema 61 30

Jardim São Pedro 60 41

Vila Jardim 50 31

Farroupilha 41 31

Santa Maria Goretti 41 29

Glória 41 26

Humaitá 39 25

Vila Nova 39 23

Vila Assunção 27 18

São José 26 19



Jardim Carvalho 22 15

Cel. Aparício Borges 19 13

Vila João Pessoa 18 13

Aberta Dos Morros 18 5

Vila Floresta 11 10

Guarujá 11 7

Agronomia 11 4

Hípica 11 4

Espírito Santo 11 3

Pedra Redonda 10 3

Passo das Pedras 7 2

Chapéu do Sol 6 3

Vila Conceição 6 2

Belém Novo 6 0

Lomba do Pinheiro 3 2

Cascata 3 1

Marcílio Dias 3 1

Farrapos 2 2

Belém Velho 2 0

Arquipélago 1 1

Lami 1 1

Anchieta 1 0

Serraria 1 0

Mário Quintana 1 0

Ponta Grossa 0 0

Lageado 0 0

Jardim Isabel 0 0

Soma 13.587 9.310

quadRO Nº 39 - dIstRIBuIçãO GEOGRÁFICa dOs CONdOmíNIOs Em pORtO alEGRE, dEz./12

Fonte: TI SECOVI/RS - AGADEMI

a distribuição geográfica dos condomínios, totais e residenciais, em Porto Alegre. A seguir o quadro e os mapas, por bairro, referentes a dez./2012.


Examinando-se a distribuição geográfica dos mapas do total dos condomínios em Porto Alegre, referentes a dez./2012, constata-se que, entre as faixas de distribuição, a de maior concentração está na de 400 a 1.500 condomínios, sendo que 46,20% estão localizados nos bairros Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Cidade Baixa, Auxiliadora, Floresta e Mon’t Serrat.

Classificando-se os condomínios quantitativamente, quanto à localização, por bairro, verifica-se que acima de 200, representam 74,53% (10.126). São eles: Petrópolis, Centro Histórico, Rio Branco, Menino Deus, Santana, Cidade Baixa, Auxiliadora, Floresta, Mon’t Serrat, São João, Passo D’Areia, Bela Vista, Partenon, Moinhos de Vento, Bom Fim, Azenha, Higienópolis, Jardim Botânico, Cristo Redentor, Independência, São Geraldo e Santa Cecília, ocupando, aproximadamente, 11% do espaço geográfico da Cidade, considerando as informações da Prefeitura Municipal de Porto Alegre sobre bairros oficiais, enquanto 25,47% (3.461) estão localizados nos demais 89%.

mapa 3 - dIstRIBuIçãO GEOGRÁFICa dO tOtal dE CONdOmíNIOs Em pORtO alEGRE - dEzEmBRO/2012


mapa 4 - dIstRIBuIçãO GEOGRÁFICa dOs CONdOmíNIOs REsIdENCIaIs Em pORtO alEGRE - dEzEmBRO/2012

Dos 13.587 condomínios totais existentes em Porto Alegre, 9.310 são residenciais, representando 68,52%. Por apresentarem grande percentual dos condomínios totais, os condomínios residenciais possuem distribuição geográfica semelhante. Verifica-se forte concentração de 50,31% na faixa entre 250 a 1.000, que estão localizados, nos bairros Petrópolis, Centro Histórico, Menino Deus, Rio Branco, Santana, Cidade Baixa, Auxiliadora, Mon’t Serrat, Floresta e Bom Fim.

Pejuçara


Picada Café


O MERCADO IMOBILIÁRIO NO CONTEXTO ECONÔMICO DO QUINQUÊNIO 2008/2012

O SECOVI/RS e a AGADEMI acompanham, mensalmente, as principais variáveis do mercado imobiliário principalmente no que se refere aos quantitativos de ofertas para locações e preços, comercialização de imóveis usados, despesas de condomínios, inadimplências de aluguéis e condomínios. Realizam, também, comparativos com os indicativos macroeconômicos em níveis regionais e nacionais, inclusive de inflação. Neste Panorama, acrescentou-se avaliação sobre a variação do comportamento do mercado e o reflexo, sobre ele, das crises econômicas internacionais.

No quinquênio, os financiamentos imobiliários alçaram grandes alavancagens por meio de programas governamentais de incentivos à moradia. O crescimento da renda da população e a queda dos juros também contribuíram para um cenário positivo no mercado imobiliário. Por suas potencialidades, o Brasil passou a ser considerado por investidores internacionais um grande mercado na área imobiliária.

A habitação, ao longo dos anos, aparece não somente como um dos fatores de promoção de qualidade de vida da população, mas também como uma oportunidade de negócios, ocupando papel privilegiado na formação de investimento nacional.

As incertezas oriundas da crise europeia, da China e dos Estados Unidos pairaram por todas as economias mundiais. Tal choque externo fez com que os investidores estivessem mais atentos aos mercados e agissem com mais cautela. O Brasil também enfrentou os efeitos da crise e desacelerou sua economia. O resultado do PIB não foi o esperado no início do ano e os investimentos foram escassos, desacelerando também o mercado imobiliário.

Ao se observar a capital gaúcha, uma das variáveis diretamente impactadas por este cenário econômico foi a velocidade de locações dos imóveis, aspecto que sofreu uma queda considerável em relação aos períodos anteriores, influenciada provavelmente pelo aumento da oferta. Tal comportamento não se restringiu às locações e alcançou o mercado de vendas de imóveis.

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Em nível geral, 2012 foi marcado por altos índices de inadimplência, inclusive os observados em aluguéis, condomínios e no comércio de Porto Alegre. No que tange as questões relacionadas ao desemprego, na mesma cidade, foi possível verif icar uma leve retração, se comparada ao

Variação

Meses Taxa de Desemprego Velocidade de Locações

Velocidade de Vendas Imóveis Novos

Inadimplência Condomínios

Inadimplência de Aluguéis

Inadimplência do Comércio Cheques sem fundo* ITBI

Jan./11 7,3 35,71 7,36 12,16 3,54 11,20 17,0 -27,23

Fev./11 7,3 42,58 9,45 12,89 3,63 11,63 18,3 -17,03

Mar./11 7,4 38,34 9,31 12,86 3,88 13,19 21,3 26,80

Abr./11 7,4 33,25 8,42 12,85 3,71 14,80 20,0 11,32

Maio/11 7,7 34,16 9,98 12,40 3,48 11,82 20,0 2,91

Jun./11 7,8 37,57 8,23 12,63 3,76 12,55 19,3 4,54

Jul./11 8,0 30,70 8,19 12,45 3,47 10,98 19,9 -2,24

Ago./11 7,7 30,09 7,68 12,43 3,88 13,84 18,8 15,66

Set./11 7,7 28,57 16,30 12,32 3,94 13,01 18,2 -8,43

Out./11 7,1 21,83 8,08 12,10 3,66 10,64 19,2 -11,32

Nov./11 7,0 21,61 8,13 12,68 4,16 14,05 21,9 19,14

Dez./11 6,4 39,19 8,69 11,82 4,23 9,14 19,9 1,98

Jan./12 6,5 26,73 5,51 12,92 4,13 10,65 19,3 -17,69

Fev./12 7,0 30,78 4,29 12,85 4,25 13,11 20,0 -25,99

Mar./12 7,6 27,49 8,44 12,79 3,95 14,14 21,9 57,46

Abr./12 7,8 23,70 11,71 12,84 3,64 11,49 20,8 -9,09

Maio/12 7,3 23,50 12,57 14,28 3,43 16,08 22,0 -3,66

Jun./12 7,2 19,12 10,66 14,34 4,21 10,85 20,2 25,14

Jul./12 7,0 23,65 6,30 13,12 4,44 13,86 20,0 7,03

Ago./12 6,9 22,53 4,78 13,85 4,28 10,76 19,7 14,63

Set./12 6,9 17,19 4,73 15,11 5,51 13,39 18,7 -26,29

Out./12 7,0 16,70 8,24 14,84 4,70 14,34 19,4 20,80

quadRO Nº 40 - EvOluçãO dE vaRIÁvEIs dO mERCadO ImOBIlIÁRIO Em pORtO alEGRE E ChEquEs sEm FuNdO NO BRasIl – jaN./11 a Out./12

Fontes: FEE; SECOVI/RS - AGADEMI; SERASA EXPERIAN; CDL/POA; Prefeitura Municipal de Porto Alegre (PMPA); DEE SINDUSCON-RS. *Compensados por mil. Elaboração: DEE SECOVI/RS – AGADEMI

período imediatamente anterior.

O quadro permite a análise detalhada, mês a mês, das variações de indicadores específicos do ramo imobiliário, ou a ele correlacionados, nos últimos 22 meses.


10.1. ESTUDOS ESPECIAIS:

O exame dos dados dos últimos cinco anos permite enfoques especiais sobre o que aqui está compilado. Destacamos três análises por parecerem particularmente oportunas.

10.1.1. BOXES

No mercado imobiliário, a velocidade de disseminação da informação tem impactos expressivos. Assim, para se fazer uma perspectiva em relação ao comportamento futuro do mercado, faz -se necessária uma retrospectiva sobre a sua trajetória.

Através de informações coletadas por amostragem sobre a disponibilidade por tipo de imóveis em Porto Alegre, obteve-se um estudo, em períodos, a fins de análise de tendências da evolução no mercado de um tipo específico.

A escolha do tipo garagem/box deu-se em razão da notável demanda existente. Estudos mostram que, na década de 1930, a área destinada a garagens era próxima de zero em relação à área total construída. A partir dos anos 1990, as vagas passaram a ocupar espaços mais significativos, não raro atingindo 25% da área total. As ofertas de garagem/box principalmente para locação nos grandes centros comerciais estão cada vez mais escassas.

De acordo com a amostragem, estavam disponíveis para locação, em nov./2007, cerca de 259 unidades do tipo garagem/box. Em nov./2011, esse número caiu para 99 unidades; em nov./2012, havia 81 unidades do tipo em oferta. Em um ano, as ofertas caíram -18,18% e em cinco anos esse percentual chegou a -68,73%.

Isso é claramente justificado pela grande demanda do tipo devido ao aumento da frota em circulação e do maior poder de barganha da população. De acordo com a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD) 2011 do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

(IBGE), somente no período de 2009 a 2011 o rendimento médio dos brasileiros cresceu 8,3%.

Ainda cabe ressaltar que a frota de veículos de Porto Alegre é 27,97% maior em out./2012 quando comparada ao mesmo mês em 2007. Se considerados somente os automóveis, a Capital possuía, segundo os últimos dados divulgados pelo Departamento Nacional de Trânsito - DENATRAN, em out./2012, 546.769 unidades, contra 447.352 unidades em out./2007, apresentando um crescimento de 22,22%.

A última estimativa populacional divulgada pelo IBGE mostra que vivem em Porto Alegre 1.416.714 milhão de pessoas. Fazendo-se a média da frota de veículos pela quantidade de habitantes, têm-se 0,54 veículos por habitante, o que significa que, aproximadamente a cada dois habitantes, um possui algum tipo de veículo.

O número de habitantes da Capital, segundo estimativas, em cinco anos, não acompanhou o crescimento da frota de veículos. Assim, constata-se que a quantidade de veículos em circulação aumentou, ao passo que a população porto-alegrense praticamente permaneceu estável.

Com tantos veículos em circulação, os preços dos locais para abrigá-los, sejam em locais residenciais ou comerciais, tendem a subir. Os preços médios para locação do tipo garagem/box variaram 56,54% em cinco anos, passando de R$ 99,49, em nov./2007, para R$ 155,74, em nov./2012.

Com relação à Pesquisa de Comercialização do SECOVI/RS, havia à venda, em nov./2007, 20 unidades do tipo garagem/box. Em nov./2012, esse número subiu para 61 unidades. Aqui, cabe uma observação: nos últimos três meses, ocorreu um aumento considerável nas ofertas para comercialização, determinando que a média no período citado seja de 58 unidades. Aparentemente, este crescimento específico ocorreu devido a uma situação singular, uma vez que, em um mesmo empreendimento, foram colocados à venda uma quantidade elevada de boxes. Já com relação aos preços médios de comercialização, verifica-se um aumento de 196,80%, passando de R$ 12.527,78, em nov./2007, para R$ 37.182,10, em nov./2012.


Percebe-se que, de fato, um lugar para estacionar tornou-se quase que uma raridade, valorizando a garagem/box no mercado imobiliário. A escassez não se restringe somente a Porto Alegre, ocorrendo também em muitas capitais brasileiras. Casos semelhantes também acontecem em outros países, dentre eles podem-se citar os Estados Unidos, a Espanha e a Argentina.

O fenômeno “falta de garagens/boxes” é um problema que se agrava cada dia mais, e que merece uma dedicação específica das partes pertinentes.

Conforme o Plano Diretor da Secretaria do Planejamento Municipal da cidade de Porto Alegre, programas de garagens e estacionamentos estão inclusos nas estratégias de mobilidade urbana e definem, dentre outras funções, a implantação de sistemas de terminais em áreas públicas e privadas, sendo destinados a substituir progressivamente os estacionamentos na superfície dos logradouros em áreas de grande centralidade e também a prover implementos de incentivos legais à construção de garagens.

Diante dos resultados obtidos, pode-se dizer que os incentivos ao consumo concedidos pelo Governo para aquecer a economia, associados à maior facilidade de crédito e ao maior poder econômico da população, tendem a reduzir ainda mais as ofertas para locação do tipo garagem/box em Porto Alegre. Sendo assim, tem-se uma maior quantidade de veículos em circulação e, consequentemente, uma maior demanda por uma vaga. No sentido inverso, quem possui um imóvel deste tipo opta por permanecer com ele alugado, já que o preço médio para venda vem crescendo muito devido à escassez de ofertas, enquanto os preços dos aluguéis acompanham os valores de mercado para os demais tipos de imóveis.

Fontes: SECOVI/RS; IBGE; PNAD (2011); DENATRAN; Folha de São Paulo; Secretaria do Planejamento Municipal - Porto Alegre.

10.1.2. SALAS/CONJUNTOS

O cidadão que possui reservas de capital sempre se depara com uma incerteza: no que devo investir? Qual a melhor forma de aplicar o dinheiro? Esta é uma decisão que deve ser tomada com muita cautela para evitar problemas e decepções futuramente.

Nos últimos anos, com a inflação controlada, permaneceu a diversidade de aplicações possíveis, mas os ganhos se tornaram parecidos. Os imóveis passaram a ter um especial atrativo. Além de propiciar o rendimento de aluguéis, é uma forma de manter o bem em sua propriedade.

Decidindo por investir em imóveis, surge um dilema: imóveis residenciais ou imóveis comerciais? Atualmente, tanto um quanto o outro podem ser interessantes, dependendo das circunstâncias.

A rotatividade de inquilinos é menor na locação comercial, e, em média, se estende mais que em imóveis residenciais. Por outro lado, um imóvel residencial bem localizado e conservado permite a cobrança de um aluguel mais alto.

O SECOVI/RS analisou a trajetória do tipo sala/conjunto no mercado imobiliário nos últimos cinco anos na cidade de Porto Alegre. O período analisado foi a média dos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012) com a média do mesmo período cinco anos atrás (dez./2006 a nov./2007). Estas foram confrontadas com o IGP-M (FGV) e o INCC-M (FGV) de nov./2007 a nov./2012 conforme seus números índices. No que tange ao tipo loja, não foi possível apurar estatisticamente as variações devido à disparidade das informações e à quantidade insuficiente de dados.

A média para comercialização do tipo sala/conjunto do período dez./2006 a nov./2007 foi de 225 unidades com preço médio de R$ 61.857,12. Nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), a média foi de 232 unidades com preço médio de R$ 160.646,69. A


quantidade de ofertas variou apenas 3,26%, enquanto que o preço cresceu 159,71%.

O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção - Mercado) da Fundação Getúlio Vargas (FGV) variou, conforme seus números índices, no período nov./2007 a nov./2012, 43,68%. Sendo assim, o preço do tipo sala/conjunto para venda, descontada a inflação, teve um aumento real de 80,75% em cinco anos. O mercado imobiliário demonstra valorização atraente quando comparado aos demais investimentos.

Ainda, buscou-se analisar os valores de comercialização por m2 no nível de bairros. Porém, em razão da quantidade amostral reduzida, não foi possível uma inferência consistente.

Em locação, a média do tipo sala/conjunto do período dez./2006 a nov./2007 foi de 1.282 unidades com preço médio de R$ 554,64. Nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), a média foi de 1.283 unidades com preço médio de R$ 1.506,29. Dessa forma, a quantidade de ofertas permaneceu estável, variando apenas 0,11%, enquanto que o preço cresceu 171,58%.

O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado) da Fundação Getúlio Vargas (FGV), principal índice utilizado para reajustes de aluguéis, variou conforme seus números índices, no período nov./2007 a nov./2012, 37,59%. Sendo assim, o preço do tipo sala/conjunto, descontada a inflação, teve um aumento real em seu aluguel de 97,38% em cinco anos.

Vista Alegre


Analisando as diferenças nos valores médios de locação para o nível de bairros foram pesquisadas as informações para os meses de nov./2007 e nov./2012.

Para tanto, empregam-se os preços por m2 para uma comparação devido às diferenças relacionadas ao tamanho dos imóveis. A seguir, destacaremos apenas alguns bairros que permitiram uma quantidade amostral suficiente para os dois períodos de análise.

Observando as diferenças por bairro, é possível verificar que, no bairro Centro, em nov./2007, o valor médio do m2 para locação era R$ 9,33, enquanto que, em nov./2012, o preço médio atingiu R$ 19,58. Outro exemplo é o bairro Moinhos de Vento, que passou de R$ 29,05, no valor médio do m2, para R$ 47,20. E, ainda, pode-se citar o bairro Floresta, que, em nov./2007, possuía imóveis para locação com um preço médio de m2 de R$ 11,74, enquanto que, em nov./2012, o preço médio passou para R$ 21,15.

Nos últimos cinco anos, segundo os dados do Censo do SINDUSCON-RS foram ofertadas 1.421 salas novas de um total de 33.554 unidades ofertadas, representando 4,23% do total. No ano de 2012 (Censo), foram ofertadas em lançamento 357 salas comerciais para venda, sendo esta, a maior quantidade anual ofertada nos últimos cinco anos.

No período nov./2011 a out./2012, conforme dados do SINDUSCON-RS, foram vendidas 627 salas/conjuntos, representando 13,35% da venda total de imóveis novos de 4.698 unidades.

Confrontando os dados do SECOVI/RS com o SINDUSCON-RS, deduz-se que os imóveis do tipo salas/conjuntos analisados construídos nos últimos cinco anos foram absorvidos pelo mercado, já que os estoques desses imóveis usados para comercialização praticamente permaneceram estáveis.

10.1.3. CIDADES SERRANAS CRESCEM MAIS

O crescimento demográfico de uma região é resultado de seu crescimento vegetativo e do contingente da imigração que esta recebe. Apesar de grandes migrações ocorrerem no nordeste brasileiro, o fluxo migratório acontece na maioria das regiões brasileiras. Embora as razões para explicar essas mudanças sejam inúmeras, as que prevalecem são as econômicas.

O SECOVI/RS, com base nos dados populacionais do IBGE realizou estudo considerando 11 cidades do Rio Grande do Sul, presente em sua jurisdição. As cidades analisadas foram: Bento Gonçalves, Carlos Barbosa, Caxias do Sul, Farroupilha, Glorinha, Gravataí, Novo Hamburgo, Passo Fundo, Porto Alegre, Santa Cruz do Sul e São Leopoldo.

Para o cálculo da população residente do ano de 2007, optou-se pela utilização da taxa de crescimento entre o Censo de 2000 e o de 2010, estimando, então, a população para o ano de 2007. Já as informações sobre a população atual são oriundas da estimativa populacional apresentada pelo IBGE para o dia primeiro de julho de 2012. A escolha das referidas cidades deve-se ao potencial econômico e empresarial alavancado por estas no período em análise.

Dentre as cidades analisadas, o maior crescimento populacional observado em relação a 2007 foi Carlos Barbosa com 9,33%, passando de 23.688 para 25.898 habitantes, seguida de Glorinha (8,76%), Caxias do Sul (8,60%), Farroupilha (6,36%), Bento Gonçalves (4,69%), São Leopoldo (4,57%), Santa Cruz do Sul (4,31%), Gravataí (4,27%), Passo Fundo (4,20%), Porto Alegre (1,59%) e Novo Hamburgo (0,52%).


Nas cidades estudadas, encontram-se nas cinco primeiras colocações, quatro da Serra Gaúcha: Carlos Barbosa, Caxias do Sul, Farroupilha e Bento Gonçalves.

Pesquisa recente sobre o desenvolvimento das cidades brasileiras aponta que estas cidades, juntamente com Santa Cruz do Sul, ocupam as primeiras cinco posições do estado do Rio Grande do Sul. A classificação foi realizada a partir do Índice Firjan de Desenvolvimento Municipal (IFDM) e calculado para todos os municípios brasileiros a partir de dados ministeriais colhidos em 2010. Trata-se de um estudo anual no qual o Sistema acompanha o desenvolvimento de todos os mais de 5 mil municípios brasileiros em três áreas: Emprego & Renda, Educação e Saúde. Bento Gonçalves ocupa a primeira posição no estado e a 15ª nacional.

Contudo, avaliando as cidades em estudo, foi possível identificar uma relação direta entre o crescimento populacional relativo com as informações relacionadas ao índice de desenvolvimento municipal. Ou seja, as cidades da serra estudadas que apresentaram os maiores crescimentos populacionais relativos no período de 2007 a 2012, obtiveram os melhores resultados no Índice Firjan de Desenvolvimento Municipal ficando, assim, nas primeiras posições do ranking estadual.

Por fim, constata-se que, almejando seu bem-estar social, as pessoas alçam novos horizontes em busca de melhores condições de vida, mesmo que signifique ir para centros menores. Provavelmente, a redistribuição espacial das atividades produtivas em cidades que não sejam as capitais tenha atraído os cidadãos a migrarem para tal, em busca de maior tranquilidade sem perder qualidade de vida.

Cidades População 2007* População 2012** Variação

Bento Gonçalves 102.274 107.075 4,69%

Carlos Barbosa 23.688 25.898 9,33%

Caxias do Sul 411.508 446.911 8,60%

Farroupilha 61.013 64.893 6,36%

Glorinha 6.504 7.074 8,76%

Gravataí 248.521 259.138 4,27%

Novo Hamburgo 238.113 239.355 0,52%

Passo Fundo 179.755 187.298 4,20%

Porto Alegre 1.394.542 1.416.714 1,59%

Santa Cruz do Sul 115.043 119.997 4,31%

São Leopoldo 207.706 217.189 4,57%

quadRO N º 41 - pOpulaçãO REsIdENtE NOs aNOs dE 2007 E 2012, E vaRIaçãO pOpulaCIONal

Fonte: IBGEElaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI* Dados calculados pela taxa de crescimento Censo IBGE 2000/2010.** População conforme estimativa IBGE - jul./12.

Fonte: IBGEElaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

GRÁFICO Nº 34 - vaRIaçãO pOpulaCIONal paRa as CIdadEs aNalIsadas ENtRE Os aNOs dE 2007 E 2012


A INADIMPLÊNCIA E O MERCADO IMOBILIÁRIO

A propaganda, cada vez mais criativa, atrai a atenção dos consumidores e instiga-os a consumir mais. Com o aumento do consumo, tem-se uma maior inadimplência, visto que muitas pessoas ainda precisam educar-se financeiramente, planejando seus gastos conforme têm condição de pagar.

Caracteriza-se como inadimplência o descumprimento do pagamento das obrigações nos prazos anteriormente determinados. Apesar de haver inúmeros mecanismos de proteção ao crédito, atualmente a inadimplência marca o mercado brasileiro.

Dentre as principais causas, além da falta de planejamento (descontrole de gastos), pode-se citar o desemprego, o atraso de salário, as despesas extras inesperadas, a enfermidade, a queda da renda, entre outras.

A adimplência é fator importante na economia, já que permite o retorno do capital ao mercado, gerando mais empregos e possibilitando melhores condições de crédito para novos investimentos.

As empresas por isso devem fazer uma análise minuciosa antes de liberar o crédito. Constatar que o cliente terá solvência para quitar a dívida, ou seja, reconhecer a capacidade de pagamento no futuro.

No mercado imobiliário, para manter o equilíbrio econômico da empresa, o controle da inadimplência é fundamental. A competitividade e a credibilidade junto aos locadores e condomínios estão diretamente ligadas a este fator.

11As inadimplências abordadas neste Panorama para o setor

imobiliário serão: aluguéis; condomínios; no Sistema Financeiro de Habitação (SFH); no comércio de Porto Alegre; e o Índice Nacional de Cheques sem Fundos da SERASA EXPERIAN.

11.1. ALUGUéIS

Consideram-se inadimplentes na Pesquisa de Inadimplência de Aluguéis os locatários que tiveram atraso superior a um dia. A pesquisa é feita por amostragem e a situação da inadimplência é pesquisada por tipo de imóvel, nas categorias residencial, comercial e outros.

Em out./2012, de uma amostra de 11.606 imóveis que estavam locados, 4,70% dos inquilinos estavam inadimplentes. No mesmo mês do ano passado (out./2011), a amostra em análise era de 11.388 imóveis locados, dos quais 3,66% dos inquilinos estavam inadimplentes. Em pontos percentuais, no período em análise, o aumento da inadimplência foi de 1,04.

As ações de cobrança cresceram 0,12 pontos percentuais, passando de 0,66%, em out./2011, para 0,78%, em out./2012. Esse aumento foi acarretado principalmente pelos imóveis comerciais, que, no período, cresceram 0,09 pontos percentuais.

Da inadimplência total em out./2012, 68,13% era de imóveis residenciais, 31,50% de imóveis comerciais e 0,37% de outros. Em out./2011, esses percentuais foram de 64,51%, 34,29% e 1,20%, respectivamente.


Presidente Lucena


11.2. CONDOMÍNIOS

Assim como no exame da inadimplência de aluguéis, considera-se inadimplente na pesquisa de Inadimplência nas Quotas Condominiais a partir do 1º dia de atraso. Os percentuais de inadimplência estão divididos em três períodos: até 29 dias, 30 a 60 dias e mais de 60 dias. Analisa-se, neste capítulo, out./2012 com o mesmo período do ano anterior (out./2011). Os índices de inadimplência acusados nos períodos foram 14,84% e 12,10%, respectivamente.

Em out./2012 foram analisadas, por amostragem, 61.516 economias, das quais 0,29% possuíam ações de cobrança. Em out./2011, o número de economias pesquisadas foi de 49.205, das quais 0,41% possuíam ações de cobrança. No período, o número de economias cresceu 25,02% e as ações de cobrança diminuíram 0,12 pontos percentuais.

A inadimplência total teve acréscimo de 2,74 pontos percentuais no período em análise. Desmembrando por tipo, os imóveis residenciais foram os que mais tiveram aumento em suas variações, subindo 3,02 pontos percentuais. Os comerciais tiveram acréscimo de 1,57 pontos percentuais; nos mistos, esse acréscimo foi de 0,44 pontos percentuais.

Por períodos, nota-se maior crescimento nas economias até 29 dias, passando de 4,61% em out./2011 para 6,17% em out./2012 (1,56 pontos percentuais). No período de 30 a 60 dias, o crescimento foi de 0,53 pontos percentuais (1,75% para 2,28%); nas economias com atraso de mais de 60 dias, o aumento foi de 0,65 pontos percentuais (5,74% para 6,39%). O percentual de pagadores em dia passou de 87,90%, em out./2011, para 85,16%, em out./2012, representando uma redução de 2,74 pontos percentuais.

11.3. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO - SFH

No mês de out./2012, dos 1.223.973 contratos firmados pelo SFH, 1.043.959 (85,29%) estavam em dia, 127.489 (10,42%) possuíam atraso de até três mensalidades e 52.525 contratos (4,29%) estavam atrasados em mais de três mensalidades.

Levando-se em consideração o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) como um todo, a quantidade de mutuários inadimplentes (atraso de mais de três mensalidades) de 4,29% em out./2012 representou decréscimo de 1,49 pontos percentuais em relação a out./2011, quando foram 5,78% dos mutuários.

Com relação à quantidade de contratos, o saldo em out./2012 é 19,53% maior do que o mesmo período do ano anterior (out./2011). No mesmo período de comparação, o saldo de contratos em dia é superior em 21,56% em relação a out./2011 e os com atraso de até três mensalidades são superiores em 20,25%. Em out./2012, o saldo dos contratos com mais de três mensalidades é menor -11,23% do que o mesmo mês em 2011.

quadRO Nº 42 - íNdICEs dE INadImplêNCIa Em pORtO alEGRE - Out./11 E Out./12


PeríodoOut./11 Out./12

Residencial Comercial Misto Total Residencial Comercial Misto Total

Até 29 dias 4,72% 3,70% 4,34% 4,61% 6,42% 4,45% 4,86% 6,17%

30 a 60 dias 1,82% 1,32% 1,51% 1,75% 2,34% 2,06% 1,83% 2,28%

Mais de 60 dias

5,96% 4,67% 4,56% 5,74% 6,74% 4,75% 4,16% 6,39%

Total 12,49% 9,69% 10,41% 12,10% 15,51% 11,26% 10,85% 14,84%


O mês de ago./2012 obteve o melhor percentual de pagamento (contratos em dia), quando registrou 85,9% dos contratos. Setembro de 2012 foi o mês da série que apresentou maior percentual nos contratos até três mensalidades atrasadas (19,6%); acima de três mensalidades, o maior percentual foi registrado em nov./2011 (5,6%), considerando os últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012).Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas.

Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Tramandaí

GRÁFICO Nº 35 - quaNtIdadE tOtal dE CONtRatOs NO BRasIlOut./11 a Out./12



GRÁFICO Nº 37 - paRtICIpaçãO (pERCENtual) Na quaNtIdadE tOtal dOs CONtRatOs - Out./12

Quanto à quantidade de contratos, em out./2012, o Rio Grande do Sul apareceu na terceira colocação, com 107.754 contratos, representando 8,8% do total de contratos existentes neste mês em todo País. O estado de São Paulo ocupou a primeira colocação, com 34,7%, seguido do estado do Rio de Janeiro, com 9,4%.


GRÁFICO Nº 36 - dIstRIBuIçãO pERCENtual pOR sItuaçãO dOs CONtRatOs - Out./11 a Out./12

Picada Café


No mês em análise (out./2012), o estado do Rio Grande do Sul foi a unidade da federação que apresentou maior percentual de contratos em dia (88,1%). O percentual nacional para contratos em dia foi de 85,3%. Nos atrasos de até três mensalidades, o Rio Grande do Sul apresentou percentual de 8,2%; nos atrasos de mais de três mensalidades, 3,7%.

Como no SFH o índice de inadimplência é composto pelos mutuários que devem há mais de três meses, no mês de out./2012, o Rio Grande do Sul ocupou a 19ª posição no ranking (3,7%) dos 26 estados e o Distrito Federal. A primeira colocação é de Pernambuco, que, em out./2012, teve índice de inadimplência de 8,2%. O estado com menor percentual nessa faixa de corte foi Sergipe, com índice de inadimplência igual a 2,0%.


GRÁFICO Nº 38 - ranking pOR EstadO da FEdERaçãO quaNtO aO pERCENtual dE CONtRatOs Em dIa - Out./12


Fonte: Banco Central do Brasil, SFH, SBPE – Estatísticas Básicas. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

GRÁFICO Nº 39 - ranking pOR EstadO da FEdERaçãO quaNtO aO pERCENtual dE atRasO dE maIs dE 3 mENsalIdadEs - Out./12

11.4. COMéRCIO

O índice de inadimplência no comércio de Porto Alegre, apurado mensalmente pelo CDL/POA (Câmara de Dirigentes Lojistas de Porto Alegre), apresentou variação média de 12,66% nos últimos 12 meses (nov./2011 a out./2012), registrando acréscimo de 0,45 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano anterior, quando apresentou variação média de 12,21% (nov./2010 a out./2011). Destacam-se o maior índice, em maio/2012, com 16,08% e o menor com 9,14%, em dez./2011.

11.5. ÍNDICE NACIONAL DE CHEQUES SEM FUNDOS - SERASA EXPERIAN

Os “cheques sem fundos” (2ª devolução por 1.000 compensados) é

um índice nacional, apurado pela SERASA EXPERIAN, banco de dados econômico-financeiros, que registrou percentual médio de 18,83/1.000 compensados no período nov./2010 a out./2011; em 2012 (nov./2011 a out./2012), apresentou percentual médio de 20,32/1.000 compensados. A maior variação do período foi de 22,00/1.000 em maio/2012, e a menor, com 16,80/1.000, em nov./2010.


quadRO Nº 43 - EvOluçãO dOs íNdICEs dE INadImplêNCIa Em pORtO alEGRE E ChEquEs sEm FuNdO - BRasIl - NOv./10 a Out./12

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/POA; SERASA EXPERIAN.Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

Mês Aluguéis Condomínios Comércio Cheques sem fundo/1.000 compensados

Nov./10 3,67 13,19 11,40 16,8

Dez./10 3,37 13,04 11,50 17,2

Jan./11 3,54 12,16 11,20 17,0

Fev./11 3,63 12,89 11,63 18,3

Mar./11 3,88 12,86 13,19 21,3

Abr./11 3,71 12,85 14,80 20,0

Maio/11 3,48 12,40 11,82 20,0

Jun./11 3,76 12,63 12,55 19,3

Jul./11 3,47 12,45 10,98 19,9

Ago./11 3,88 12,43 13,84 18,8

Set./11 3,94 12,32 13,01 18,2

Out./11 3,66 12,10 10,64 19,2

Média nov./10-out./11 3,67 12,61 12,21 18,83

Nov./11 4,16 12,68 14,05 21,9

Dez./11 4,23 11,82 9,14 19,9

Jan./12 4,13 12,92 10,65 19,3

Fev./12 4,25 12,85 13,11 20,0

Mar./12 3,95 12,79 14,14 21,9

Abr./12 3,64 12,84 11,49 20,8

Maio/12 3,43 14,28 16,08 22,0

Jun./12 4,21 14,34 10,85 20,2

Jul./12 4,44 13,12 13,86 20,0

Ago./12 4,28 13,85 10,76 19,7

Set./12 5,51 15,11 13,39 18,7

Out./12 4,70 14,84 14,34 19,4

Média nov./11-out./12 4,24 13,45 12,66 20,32

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/POA; SERASA EXPERIAN. *Cheques sem fundo - índice nacional por mil compensados.Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

GRÁFICO Nº 40: EvOluçãO (%) íNdICEs dE INadImplêNCIa Em pORtO alEGRE E ChEquEs sEm FuNdO - BRasIl*- COmpaRatIvO

dE médIas - NOv./10 a Out./12

Fonte: DEE SECOVI/RS - AGADEMI; CDL/POA; SERASA EXPERIAN. *Cheques sem fundo - índice nacional por mil compensados. Elaboração: DEE SECOVI/RS - AGADEMI

GRÁFICO Nº 41: EvOluçãO dOs íNdICEs dE INadImplêNCIa Em pORtO alEGRE E ChEquEs sEm FuNdO - BRasIl* - NOv./10 a Out./12


Guaporé


CONCLUSÕES As informações apresentadas, as análises e os comentários contidos neste “Panorama

do Mercado Imobiliário” referentes ao ano de 2012 possibilitam, entre outras, as seguintes considerações:

12.1 – O período de dez./2011 a nov./2012 registrou aumento, em média, de 22,63% do estoque de imóveis para locação quando comparado com o mesmo período dos 12 meses anteriores. O estoque médio mensal de ofertas do período de dez./2011 a nov./2012 era de 5.614 unidades, enquanto no período anterior (dez./2010 a nov./2011) foi de 4.578 unidades.

12.2 - Os preços médios dos aluguéis residenciais ofertados oscilaram, nos últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012), em média 9,66%, percentual acima do crescimento do IGP-M 6,96%; no mesmo período.

12.3 - A inadimplência no pagamento dos aluguéis, em Porto Alegre, entre nov./2011 e out./2012, em média foi de 4,24%, percentual superior ao registrado no período imediatamente anterior (nov./2010 a out./2011), que foi, em média, 3,67%. Considerando inadimplência o atraso a partir de um dia, em out./2012 registrou-se o segundo mais alto percentual nos últimos 12 meses, com 4,70% dos inquilinos. Entre as economias inadimplentes, 0,78% possuíam ações de despejo, no mesmo mês. Interessante notar que outros setores exibiram igualmente aumento na inadimplência.

12.4 - Considerando-se o total de economias vistoriadas pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, observou-se, no período de dez./2011 a nov./2012, uma elevação de 66,25%, comparando-se a igual período do ano anterior (dez./2010 a nov./2011). Já as áreas vistoriadas, no mesmo período de comparação, tiveram uma variação positiva de 60,72%, segundo dados da Secretaria Municipal de Planejamento da Prefeitura Municipal de Porto Alegre.

12.5 - A velocidade média de vendas de imóveis novos de nov./2011 a out./2012 atingiu o nível de 7,84%, enquanto no mesmo período do ano anterior (nov./2010 a out./2011) o percentual atingiu 10,21%. No período atual, destacou-se o mês de maio, com 12,57%, enquanto em fevereiro foi de apenas 4,29%.

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12.6 - Nos financiamentos, no âmbito da aquisição de imóveis, o estado do Rio Grande do Sul, entre nov./2011 a out./2012, teve destinado 6,36% dos recursos para a aquisição de imóveis. Já nos financiamentos para a construção, o Rio Grande do Sul recebeu em torno 4,65%. No total dos financiamentos (agregando os recursos de aquisição e construção), o Rio Grande do Sul teve destinado 5,77% dos recursos.

12.7 – De imóveis usados, em Porto Alegre, foram ofertadas 6.536 unidades em nov./2012, enquanto que a média no período de 12 meses (dez./2011 a nov./2012) foi de 5.859 unidades. Já a média mensal, no período dez./2010 a nov./2011, foi de 5.260 unidades, incluindo apartamentos, casas, lojas, conjuntos, garagens, pavilhões industriais e terrenos, determinando uma variação de 11,38% entre os períodos apurados acima. Com relação aos preços do m2, comparando os valores de nov./2011 a nov./2012, o preço médio dos apartamentos de 2 dormitórios registrou alta de 14,93%, enquanto o de 3 dormitórios subiu 14,03%.

12.8 - As despesas condominiais, apuradas por pesquisa mensal, em Porto Alegre, mostraram aumento de 4,10%, considerando-se os últimos 12 meses (dez./2011 a nov./2012).

12.9 - A inadimplência no pagamento das quotas condominiais, em Porto Alegre, no mês de out./2012, considerando-se atraso mínimo de um dia, atingiu 14,84% na média ponderada por tipo de imóvel

das economias pesquisadas, enquanto em out./2011 era de 12,10%. Com ação judicial de cobrança estavam, apenas, 0,29% das economias incluídas na pesquisa em outubro de 2012. Ainda, neste mês, imóveis residenciais apresentavam 15,51% de unidades em atraso, enquanto os comerciais registravam 11,26%.

12.10 - Analisando-se o histórico da inadimplência de condomínios, no período de nov./2001 a out./2012, utilizando-se médias de 12 meses, fechadas em outubro de cada ano, verificou-se que após a vigência do NCC (Novo Código Civil), em 11/01/2003, ocorreu significativa elevação de inadimplência, atingindo o patamar mais elevado no período de nov./2004 a out./2005, com 14,07%. Após alguns períodos de oscilação, nos meses de nov./2011 a out./2012, a média de inadimplência atingiu o segundo índice mais elevado da série, com 13,45%.

12.11 - Estima-se que, no ano de 2012, cerca de 86.548 imóveis alugados eram ocupados por aproximadamente 205.120 inquilinos. Calcula-se que aproximadamente 11,0% do total de domicílios encontravam-se em aglomerados subnormais (unidades habitacionais carentes) conforme Censo 2010. Projetando-se este percentual sobre o número de domicílios estimados no ano 2012, encontra-se um défice habitacional aparente de, aproximadamente, 56.724 unidades, pelo critério das pessoas residentes, para Porto Alegre, em 2012.


EXPECTATIVAS PARA 201313.1 – A crise internacional que desacelerou economias em todo

mundo recentemente ainda faz com que pairem incertezas quanto aos seus reflexos na economia brasileira em 2013. Contudo, o Governo Federal tem se mostrado atento e procura implantar medidas que atenuem os efeitos deletérios de questões exógenas. Aparentemente, o modelo até aqui adotado nesse sentido se mostra esgotado, impondo medidas novas para manter a economia pulsante e evitar o desemprego. Enquanto se aguarda e se confia na competência do Ministério da Fazenda e do Banco Central, parece fora de dúvida que o fluxo de financiamentos para habitação prosseguirá mantido.

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Panambi


a) No mercado imobiliário, é razoável esperar que se imprima alguma cautela à produção, devido à grande quantidade de imóveis disponíveis para venda no mercado. Tal fator levará os empresários a preferir desovar os estoques atuais, dedicando-se mais a preparar uma retomada mais adiante, quando as coisas se ajustarem.

b) Os preços dos imóveis não deverão sofrer grandes alterações, já que o mercado encontra-se equilibrado. Portanto, tendem apenas a acompanhar a inflação.

c) Chama cada vez mais a atenção o dinamismo dos mercados de cidades do interior gaúcho. Enquanto, na Capital, novas iniciativas imobiliárias são quase hostilizadas, muitas cidades do interior têm

recebido expressivos investimentos tanto em habitações quanto em prédios comerciais e até Shopping Centers. Especialmente Rio Grande, Pelotas, Santa Maria, Santa Cruz do Sul, Caxias do Sul e Gravataí devem continuar se desenvolvendo de modo firme e constante.

d) A tendência que se infere dos prognósticos conhecidos aponta a taxa de crescimento do PIB brasileiro no patamar de 3% em 2013, conforme a média das projeções do Banco Central do Brasil, dos principais agentes econômicos e de suas entidades representativas. A taxa básica de juros SELIC projetada pelos analistas continuaria em 7,25% em 2013. Entretanto, o comportamento do câmbio e da inflação, por certo, vai “dançar”, com esses juros, “o minueto da economia”.

Maratá


AGRADECIMENTOSPela inestimável cooperação para a elaboração do presente Panorama,

agradecemos a: Vilmar José Maioli e a equipe do Banco de Dados (DESIG) do Banco Central do Brasil; a CDL Porto Alegre, sua diretoria e equipe; a Ester Maria Costa de Souza e Gilberto Ely Mendes Ribeiro da Prefeitura Municipal de Porto Alegre; ao SINDUSCON-RS, sua diretoria e equipe; ao Núcleo de Pesquisa Econômica Aplicada do Centro de Estudos e Pesquisas Econômicas (IEPE) da Universidade Federal do Rio Grande do Sul - UFRGS e a Paulo Mazzardo, José Tadeu Jacoby, José Waldemar de Oliveira Pinto, Rodrigo dos Santos e Ary Costa de Souza, da Junta Comercial do Rio Grande do Sul.

Nosso reconhecimento especial à direção e funcionários das imobiliárias que pacienciosa e diligentemente tem dado um suporte de suma importância ao nosso trabalho, inclusive este.

CRÉDITOS INFORMADOS*Gramado − Pórtico - Página 31Arquiteto: Günter Siegfried Schiliper

Gramado – Pórtico - Página 26Arquitetos: Rosane Roldo e Vonei Benetti

Nova Petrópolis − Pórtico - Página 45Arquiteto: Lauro Alberto Schuch, adequado/modificado pelo Engenheiro

Civil Anésio Spier

Erechim − Pórtico - Página 12Arquiteta: Zoimar Subtil dos Anjos

Fagundes Varela − Pórtico - Página 41Artista Plástica: Maria Salete Martinelli. Gerson L. Capponi – Arquiteto colaborador

e Ivanor Antoniolli – Engenheiro Civil

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15 sECOvI/Rs − aGadEmI

COORdENaçãO dE INtElIGêNCIa CORpORatIvaCarolina Cioccari Lannes Alves

dEpaRtamENtO dE ECONOmIa E EstatístICaAlexandre Vitoria Monguilhott – Estatístico – CONRE 4ª região 8982Lucineli Jeremias da Silva Martins – Economista – CORECON/RS – 7942

Equipe:Alexandro Guerra FelberAneli Torres VenturiniCarolina Peçaibes de OliveiraCíntia Dias PedrosoLuís Gustavo Raimundo Avila

COORdENaçãO dE maRkEtINGMaria Angélica Schroder Garcia

Porto Alegre, 14 de Janeiro de 2013.

* Créditos informados pelas Prefeituras Municipais até a data de fechamento da publicação.

Morro Reuter

DIRETORIAS SECOVI/RS – AGADEMI

GESTÃO 2010/2014

PRESIDENTEMoacyr Schukster

1º VICE-PRESIDENTEGaspar Fiorini

VICE-PRESIDENTE DE CONDOMÍNIOSSimone Camargo

VICE-PRESIDENTE DE COMERCIALIZAÇÃOGilberto Cabeda

VICE-PRESIDENTE DE LOCAÇÕESLeandro Rossi de Moraes Hilbk

VICE-PRESIDENTE FINANCEIROFlávio Roberto Stefani

VICE-PRESIDENTE DE RELAÇÕES DO TRABALHOJane Z. Simões Pires

VICE-PRESIDENTEAdão Alves de Oliveira

VICE-PRESIDENTEWalter Antonio Scuccimarra Marichal

VICE-PRESIDENTEMarcelo Luiz Mignone Callegaro

VICE-PRESIDENTEVéra Lucia Hahn

SUPERINTENDENTEHelena Terezinha do Amaral Gomes

PROJETO GRÁFICO E EDITORAÇÃOEngenho de Ideias

FOTOGRAFIASFábio Rebelo

Foto Pórtico de Tramandaí − Acervo Prefeitura

Foto Pórtico de São Miguel das Missões − Acervo Prefeitura


www.secovirsagademi.com.br


Saldanha Marinho

panorama 2012

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