Prospecto Preliminar da Oferta Pblica de Distribuio Primria e Secundria de Aes Ordinrias de Emisso da

ALIANSCE SHOPPING CENTERS S.A.

Companhia Aberta de Capital Autorizado CNPJ/MF n 06.082.980/0001-03 - NIRE 33.3.0028176-2

Rua Dias Ferreira, 190, 3 andar Rio de Janeiro RJ

65.000.000 Aes Ordinrias Valor Total da Oferta: R$747.500.000,00

Cdigo ISIN: BRALSCACNOR0

Cdigo de Negociao na BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros: ALSC3

No contexto desta Oferta, conforme definida abaixo, estima-se que o Preo por Ao, conforme definido abaixo, estar situado entre R$10,00 e R$13,00, ressalvado, no entanto, que o Preo por Ao poder ser fixado fora desta faixa indicativa. A Aliansce Shopping Centers S.A. (Companhia), GBP I Fundo de Investimento em Participaes (GBPFIP) e a pessoa fsica identificada neste Prospecto como Acionista Vendedor (em conjunto com GBPFIP, Acionistas Vendedores), o Banco BTG Pactual S.A. (BTG Pactual ou Coordenador Lder), o Banco Ita BBA S.A. (Ita BBA), o Banco J.P. Morgan S.A. (J.P. Morgan) e o Banco Bradesco BBI S.A. (Bradesco BBI e, em conjunto com o Coodernador Lder, o Ita BBA e o J.P. Morgan, Coordenadores) esto realizando uma oferta pblica de distribuio primria de 50.000.000 de aes ordinrias de emisso da Companhia (Oferta Primria) e secundria de 15.000.000 de aes ordinrias de emisso da Companhia e de titularidade dos Acionistas Vendedores (Oferta Secundria), todas nominativas, escriturais e sem valor nominal, livres e desembaraadas de quaisquer nus ou gravames (Aes), a ser relizada no mbito da Oferta (conforme abaixo definida). A Oferta compreender a distribuio pblica de Aes no Brasil, em mercado de balco no-organizado, nos termos da Instruo da Comisso de Valores Mobilirios (CVM) n 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (Instruo CVM 400), sob a coordenao dos Coordenadores e com a participao de determinadas instituies financeiras integrantes do sistema de distribuio (Coordenadores Contratados) e instituies intermedirias da BM&FBOVESPA S.A. - Bolsa de Valores, Mercadorias e Futuros (Corretoras e BM&FBOVESPA, respectivamente, sendo que se definem as Corretoras em conjunto com os Coordenadores e os Coordenadores Contratados como Instituies Participantes da Oferta) por eles convidadas, com esforos de colocao no exterior a serem realizados pelo BTG Capital Corp e UBS Securities, LLC, pelo Itau USA Securities, Inc., pelo J.P. Morgan Securities, Inc. e pelo Bradesco Securities, Inc. (Agentes de Colocao Internacional) e por determinadas instituies financeiras contratadas, exclusivamente junto aos investidores institucionais qualificados residentes e domiciliados nos Estados Unidos da Amrica, conforme definidos na Regra 144A do Securities Act of 1933 dos Estados Unidos da Amrica (Regra 144A e Securities Act, respectivamente), em operaes isentas de registro previstas no Securities Act, e aos investidores nos demais pases, exceto no Brasil e nos Estados Unidos da Amrica, em conformidade com os procedimentos previstos no Regulamento S do Securities Act (Regulamento S), observada a legislao aplicvel no pas de domiclio de cada investidor e, em qualquer caso, por meio dos mecanismos de investimento regulamentados pela legislao brasileira aplicvel (Oferta). Nos termos do artigo 24 da Instruo CVM 400, a quantidade total de Aes inicialmente ofertada (sem considerar as Aes Adicionais) poder ser acrescida em at 15%, ou seja, em at 9.750.000 Aes, nas mesmas condies e no mesmo preo das Aes inicialmente ofertadas (Aes do Lote Suplementar), conforme opo outorgada pelo GBPFIP ao Ita BBA, as quais sero destinadas a atender um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da Oferta (Opo de Lote Suplementar). O Ita BBA ter o direito exclusivo, a partir da data de assinatura do Contrato de Coordenao, Colocao e Garantia Firme de Liquidao de Aes Ordinrias de Emisso da Companhia (Contrato de Distribuio) e por um perodo de at 30 (trinta) dias contados, inclusive, da data de incio da negociao das Aes na BM&FBOVESPA, de exercer a Opo de Lote Suplementar, no todo ou em parte, em uma ou mais vezes, aps notificao ao Coordenador Lder , ao J.P. Morgan e ao Bradesco BBI, desde que a deciso de sobrealocao das Aes no momento em que for fixado o Preo por Ao tenha sido tomada em comum acordo entre os Coordenadores. Nos termos do artigo 14, pargrafo 2, da Instruo CVM 400, a quantidade total de Aes inicialmente ofertada (sem considerar as Aes do Lote Suplementar) poder, a critrio da Companhia, ser acrescida em at 11.582.485 Aes, ou, a critrio do GBPFIP, ser acrescida em at 1.417.515 Aes, sendo em ambos os casos em comum acordo com os Coordenadores, totalizando um acrscimo de at 20% das Aes inicialmente ofertadas, ou seja, em at 13.000.000 de Aes Adicionais, nas mesmas condies e no mesmo preo das Aes inicialmente ofertadas (Aes Adicionais). O preo de distribuio das Aes (Preo por Ao) ser fixado com base no resultado do procedimento de coleta de intenes de investimento (Procedimento de Bookbuilding), a ser conduzido pelos Coordenadores junto aos Investidores Institucionais, em conformidade com os artigos 23, pargrafo 1, e 44 da Instruo CVM 400 e de acordo com o artigo 170, pargrafo 1, inciso III, da Lei 6.404, de 15 de dezembro de 1976, conforme alterada (Lei das Sociedades por Aes). Nos termos do inciso III do pargrafo primeiro do artigo 170 da Lei das Sociedades por Aes, a escolha do critrio para determinao do Preo por Ao encontra-se justificado pelo fato de que o Preo por Ao no promove a diluio injustificada dos atuais acionistas da Companhia e de que as Aes sero distribudas por meio de oferta pblica, em que o valor de mercado das Aes ser determinado de acordo com o resultado do Procedimento de Bookbuilding, que reflete o valor pelo qual os Investidores Institucionais apresentaro suas ordens de investimento no contexto da Oferta. Preo em R$(1) Comisses em R$ Recursos Lquidos em R$(1)(2)(3)

Por Ao Ordinria ............................................... 11,50 0,43 11,07 Oferta Primria ..................................................... 575.000.000 21.562.500,00 553.437.500,00 Oferta Secundria .................................................. 172.500.000 6.468.750,00 166.031.250,00 Total 747.500.000,00 28.031.250,00 719.468.750,00________________ (1) Considerando-se o Preo por Ao como o ponto mdio da faixa de preos constante da capa deste Prospecto. (2) Sem deduo das despesas da Oferta. (3) Sem considerar o exerccio da Opo de Lote Suplementar e Aes Adicionais. A realizao da Oferta Primria foi aprovada em Assembleia Geral Extraordinria da Companhia realizada em 13 de janeiro de 2010, cuja ata foi publicada no Dirio Oficial do Estado do Rio de Janeiro e no jornal Valor Econmico em 14 de janeiro de 2010. O efetivo aumento do capital da Companhia, com excluso do direito de preferncia dos atuais acionistas na subscrio de Aes objeto da Oferta, nos termos do artigo 172, inciso I, da Lei das Sociedades por Aes, e o Preo por Ao sero autorizados em Reunio do Conselho de Administrao da Companhia a ser realizada aps a precificao da Oferta e antes da concesso do registro da Oferta pela CVM, cuja ata ser publicada no Dirio Oficial do Estado do Rio de Janeiro e no jornal Valor Econmico na data de publicao do Anncio de Incio. A realizao da Oferta Secundria foi autorizada nos termos dos atos constitutivos do Acionista Vendedor, pessoa jurdica. Registro da Oferta na CVM: CVM/SRE/REM/2010/[] e CVM/SRE/SEC/2010/[], obtidos em [] de [] de 2010. O registro da presente distribuio no implica, por parte da CVM, garantia da veracidade das informaes prestadas ou em julgamento sobre a qualidade da companhia emissora, bem como sobre as Aes a serem distribudas. Este Prospecto no deve, em nenhuma circunstncia, ser considerado uma recomendao de investimento nas Aes. Antes de investir nas Aes, os potenciais investidores devero realizar sua prpria anlise e avaliao da Companhia, de seus negcios e suas atividades, de sua condio financeira e dos riscos decorrentes do investimento nas Aes. Os investidores devem ler a seo Fatores de Risco, constante das pginas 87 a 95 deste Prospecto para cincia de certos fatores de risco que devem ser considerados com relao subscrio das Aes.

A(O) presente oferta pblica (programa) foi elaborada(o) de acordo com as normas de Regulao e Melhores Prticas da ANBID para as Ofertas Pblicas de Distribuio e Aquisio de Valores Mobilirios, atendendo, assim, a(o) presente oferta pblica (programa), aos padres mnimos de informao exigidos pela ANBID, no cabendo ANBID qualquer responsabilidade pelas referidas informaes, pela qualidade da emissora e/ou ofertantes, das Instituies Participantes e dos valores mobilirios objeto da(o) oferta pblica (programa). Este selo no implica recomendao de investimento. O registro ou anlise prvia da presente distribuio no implica, por parte da ANBID, garantia da veracidade das informaes prestadas ou julgamento sobre a qualidade da companhia emissora, bem como sobre os valores mobilirios a serem distribudos.

Coordenadores e Joint Bookrunners

Agente Estabilizador Coordenador Lder Coordenadores Contratados

A data deste Prospecto Preliminar 14 de janeiro de 2010.

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[PGINA INTENCIONALMENTE DEIXADA EM BRANCO]

NDICE 1. INTRODUO DEFINIES ........................................................................................................................................................................ 19

SUMRIO DA COMPANHIA ............................................................................................................................................ 33

VISO GERAL .................................................................................................................................................................... 33

NOSSAS VANTAGENS COMPETITIVAS ............................................................................................................................... 36

NOSSAS ESTRATGIAS ...................................................................................................................................................... 37

PRINCIPAIS ACIONISTAS ................................................................................................................................................... 38

EVENTOS RECENTES ......................................................................................................................................................... 38

Reestruturao societria ............................................................................................................................................ 38

Venda de 16,0% do Via Parque Shopping .................................................................................................................. 38

Torre Comercial do Via Parque .................................................................................................................................. 38

Reestruturao do Grupo Rique .................................................................................................................................. 38

Aquisio de 30% do Shopping Bangu ....................................................................................................................... 39

Financiamento Aliansce - BSC ................................................................................................................................... 39

Quitao dos emprstimos com o Banco do Brasil ..................................................................................................... 39

Financiamento Naciguat ............................................................................................................................................. 39

Ciso Shopping Leblon ................................................................................................................................................ 40

Incorporao da GGP Brasil ....................................................................................................................................... 40

Financiamento Bradesco ............................................................................................................................................. 40

Cesso de Crditos da Nibal para Aliansce ................................................................................................................. 40

INFORMAES SOBRE A COMPANHIA .............................................................................................................................. 41

SUMRIO DA OFERTA ..................................................................................................................................................... 42

RESUMO DAS DEMONSTRAES FINANCEIRAS .................................................................................................... 49

INFORMAES SOBRE A OFERTA .............................................................................................................................. 53

COMPOSIO ATUAL DO NOSSO CAPITAL SOCIAL ......................................................................................................... 53

ALOCAO DOS RECURSOS DA OFERTA .......................................................................................................................... 54

DESCRIO DA OFERTA .................................................................................................................................................... 54

PREO POR AO ............................................................................................................................................................. 55

QUANTIDADE, VALOR E RECURSOS LQUIDOS ................................................................................................................ 56

CUSTOS DE DISTRIBUIO ................................................................................................................................................ 56

APROVAES SOCIETRIAS ............................................................................................................................................. 56

PBLICO ALVO DA OFERTA .............................................................................................................................................. 57

INADEQUAO DE INVESTIMENTO NAS AES ................................................................................................................ 57

CRONOGRAMA DA OFERTA .............................................................................................................................................. 57

PROCEDIMENTOS DA OFERTA .......................................................................................................................................... 57

OFERTA DE VAREJO .......................................................................................................................................................... 58

Procedimento da Oferta de Varejo .............................................................................................................................. 58

3

OFERTA INSTITUCIONAL .................................................................................................................................................. 59

VIOLAES DE NORMAS ................................................................................................................................................... 60

PRAZO DE DISTRIBUIO E DATA DE LIQUIDAO ......................................................................................................... 60

CONTRATO DE DISTRIBUIO .......................................................................................................................................... 61

GARANTIA FIRME DE LIQUIDAO .................................................................................................................................. 61

RESTRIES NEGOCIAO DE AES (LOCK-UP) ........................................................................................................ 62

ESTABILIZAO DO PREO DAS AES ........................................................................................................................... 63

DIREITOS, VANTAGENS E RESTRIES DAS AES ......................................................................................................... 63

ALTERAO DAS CIRCUNSTNCIAS, REVOGAO OU MODIFICAO DA OFERTA ....................................................... 63

SUSPENSO E CANCELAMENTO DA OFERTA .................................................................................................................... 64

EVENTOS RECENTES ......................................................................................................................................................... 64

RELACIONAMENTO ENTRE A COMPANHIA E OS COORDENADORES ................................................................................ 64

Relacionamento entre a Companhia e o Coordenador Lder ..................................................................................... 64

Relacionamento entre a Companhia e o Ita BBA .................................................................................................... 65 Cdula de Crdito Bancrio .................................................................................................................................... 65

Repasse BNDES....................................................................................................................................................... 65

CRI .......................................................................................................................................................................... 65

Outras Aplicaes Financeiras ............................................................................................................................... 66

Cash Management ................................................................................................................................................... 66

Seguros .................................................................................................................................................................... 66

Inexistncia de Operaes Vinculadas Operao ................................................................................................ 66

Relacionamento entre a Companhia e o J.P. Morgan ............................................................................................... 66

Relacionamento entre a Companhia e o Bradesco BBI ............................................................................................. 67 CRI .......................................................................................................................................................................... 67

Financiamento Bradesco ......................................................................................................................................... 67

Servio de Cobrana ............................................................................................................................................... 67

Relacionamento entre a Companhia e o BB BI .......................................................................................................... 68

Relacionamento entre a Companhia e o Safra ........................................................................................................... 68

RELACIONAMENTO ENTRE OS ACIONISTAS VENDEDORES E OS COORDENADORES ....................................................... 69

Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Coordenador Lder ................................................................. 69

Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Ita BBA ................................................................................. 69

Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o J.P. Morgan ............................................................................ 69

Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Bradesco BBI .......................................................................... 70

Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o BB BI ...................................................................................... 70

Relacionamento entre os Acionistas Vendedores e o Safra ........................................................................................ 71

INSTITUIO FINANCEIRA ESCRITURADORA DAS AES ............................................................................................... 71

INFORMAES COMPLEMENTARES ................................................................................................................................. 71

INFORMAES CADASTRAIS SOBRE A COMPANHIA ........................................................................................... 72

4

INFORMAES SOBRE A COMPANHIA, ADMINISTRADORES, COORDENADORES, CONSULTORES E AUDITORES ...................................................................................................................................... 74

COMPANHIA ...................................................................................................................................................................... 74

COORDENADORES ............................................................................................................................................................. 74

Coordenador Lder ....................................................................................................................................................... 74

Coordenadores ............................................................................................................................................................. 74

COORDENADORES CONTRATADOS ................................................................................................................................... 75

CONSULTORES LEGAIS LOCAIS DA COMPANHIA ............................................................................................................. 75

CONSULTORES LEGAIS EXTERNOS DA COMPANHIA ....................................................................................................... 75

CONSULTORES LEGAIS LOCAIS DOS COORDENADORES .................................................................................................. 75

CONSULTORES LEGAIS EXTERNOS DOS COORDENADORES ............................................................................................ 76

AUDITORES ........................................................................................................................................................................ 76

APRESENTAO DAS INSTITUIES INTERMEDIRIAS .................................................................................... 77

BTG PACTUAL .................................................................................................................................................................. 77

ITA BBA .......................................................................................................................................................................... 78

Atividade de Investment Banking do Ita BBA .......................................................................................................... 78

J.P. MORGAN .................................................................................................................................................................... 79

BRADESCO BBI ................................................................................................................................................................. 80

BB BI ................................................................................................................................................................................. 80

SAFRA ................................................................................................................................................................................ 81

OPERAES VINCULADAS OFERTA ....................................................................................................................... 83

APRESENTAO DAS INFORMAES FINANCEIRAS E OUTRAS INFORMAES....................................... 84

INFORMAES FINANCEIRAS ........................................................................................................................................... 84

OUTRAS INFORMAES .................................................................................................................................................... 85

CONSIDERAES SOBRE ESTIMATIVAS E DECLARAES ACERCA DE EVENTOS FUTUROS ............... 86

FATORES DE RISCO .......................................................................................................................................................... 87

RISCOS RELACIONADOS AO SETOR DE SHOPPING CENTERS ........................................................................................... 87

Condies econmicas e sociais adversas nos locais onde esto localizados os Shopping Centers podem afetar adversamente os nveis de ocupao e locao dos espaos e, conseqentemente, nos causar um efeito adverso. .............................................................................................................................................................. 87

Os nossos resultados operacionais dependem dos negcios dos Shopping Centers e das vendas geradas pelas lojas neles instaladas. ......................................................................................................................................... 87

Os Shopping Centers podero enfrentar forte concorrncia. .................................................................................... 88

A ocorrncia de acidentes nos Shopping Centers pode acarretar danos materiais a nossa imagem, nos causando efeito adverso. .............................................................................................................................................. 88

O setor de Shopping Centers est sujeito a diversas normas para o seu regular funcionamento, o que pode afetar as atividades desenvolvidas e nos causar efeito adverso relevante. ................................................................. 88

Perdas no cobertas pelos seguros contratados pelos Shopping Centers podem resultar em prejuzos, o que poder nos causar efeitos adversos. ............................................................................................................................ 88

A renovao compulsria dos contratos de locao dos Shopping Centers pode afetar a conduo dos negcios e servios de administrao e nos causar efeito adverso. ............................................................................ 89

5

RISCOS RELACIONADOS COMPANHIA ........................................................................................................................... 89

Ns podemos no conseguir executar integralmente nossa estratgia de crescimento, inclusive de aquisies de participaes adicionais em nossos Shopping Centers, com a regularidade, dimenso, ou mesmo a preos e em condies esperadas, o que pode nos causar um efeito adverso relevante. ............................ 89

Os interesses de alguns de nossos administradores podem ficar excessivamente vinculados cotao das Aes de nossa emisso, uma vez que sua remunerao baseia-se tambm em Plano de Opo de Compra. ......... 89

Os demais investidores dos Shopping Centers podem ter interesses divergentes dos nossos. ................................... 90

Em alguns de nossos Shopping Centers somos condminos em condomnios edilcios. Caso surjam contingncias nesses Shopping Centers, os respectivos condomnios sero responsveis pelo pagamento dos valores de tais contingncias. Caso os condomnios no disponham dos recursos necessrios para fazer eventuais pagamentos devidos poderemos ser, na qualidade de condminos, obrigados a arcar com estas despesas. ....................................................................................................................................................................... 90

Riscos relacionados terceirizao de parte substancial de nossas atividades podem nos afetar adversamente. ............................................................................................................................................................... 90

Desdobramentos decorrentes da proteo solicitada pela GGP no Captulo 11 da Lei de Falncias dos Estados Unidos, incluindo medidas tomadas pela GGP ou pela corte de falncia americana neste processo, podem afetar adversamente o preo de nossas aes. ................................................................................................ 90

RISCOS RELACIONADOS AO BRASIL ................................................................................................................................. 90

O Governo Federal exerceu e continua a exercer influncia significativa sobre a economia brasileira. Esta influncia, bem como as condies polticas e econmicas brasileiras, podem afetar adversamente nossas atividades e o valor de mercado de nossas Aes. ....................................................................................................... 90

A inflao e os esforos do Governo Federal para combater a inflao podem contribuir significativamente para a incerteza econmica no Brasil, podendo prejudicar nossas atividades e o preo de mercado de nossas Aes. ........................................................................................................................................................................... 91

A instabilidade cambial pode prejudicar a economia brasileira, bem como nossos negcios e o preo de mercado de nossas Aes. ............................................................................................................................................ 91

Acontecimentos e a percepo de riscos em outros pases, sobretudo nos Estados Unidos e em pases de economia emergente, podem afetar adversamente a economia brasileira, nossos negcios e o valor de mercado dos valores mobilirios brasileiros, incluindo as nossas Aes, alm de poder limitar nosso acesso aos mercados internacionais. ...................................................................................................................................... 92

As nossas condies financeiras e resultados reportados podem ser afetados adversamente pelas mudanas nos prticas contbeis adotadas no Brasil. ................................................................................................................. 92

RISCOS RELACIONADOS OFERTA E S AES .............................................................................................................. 92

Uma vez que no h qualquer mercado pblico para as nossas Aes, o preo de mercado e o valor de negociao das aes podem ser volteis, e o investidor poder no ser capaz de revender suas aes por preo igual ou superior quele pago pelas Aes na Oferta. ..................................................................................... 92

Vendas ou emisses significativas de Aes depois da Oferta podero causar uma reduo no preo de mercado das Aes e diluir a participao dos nossos acionistas. ............................................................................. 93

Ns continuaremos a ser controlados pelos Acionistas Controladores, cujos interesses podem diferir dos interesses dos demais acionistas. ................................................................................................................................. 93

Os investidores desta Oferta provavelmente sofrero diluio imediata de seus investimentos na aquisio de nossas Aes. ........................................................................................................................................................... 94

Estamos realizando uma oferta pblica de distribuio de Aes no Brasil e no exterior, o que poder nos deixar expostos a riscos relativos a uma oferta de valores mobilirios no Brasil e no exterior. Os riscos relativos a ofertas de valores mobilirios no exterior so potencialmente maiores do que os riscos relativos a uma oferta de valores mobilirios no Brasil. .............................................................................................................. 94

Podemos no pagar dividendos ou juros sobre o capital prprio aos acionistas titulares de nossas Aes. ............ 94

6

Um mercado ativo e lquido para nossas Aes poder no se desenvolver e resultar na m formao do Preo por Ao. ........................................................................................................................................................... 94

A participao de Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas no Procedimento de Bookbuilding poder impactar adversamente a formao do Preo por Ao e o investimento nas Aes por Investidores Institucionais que sejam Pessoas Vinculadas poder promover reduo da liquidez das Aes no mercado secundrio. ............................................................................................................................................... 95

O Estatuto Social da Companhia no estabelece restries retirada dos mecanismos de proteo disperso acionria e tentativas de aquisio hostil da Companhia por terceiros. ................................................... 95

DESTINAO DOS RECURSOS ...................................................................................................................................... 96

CAPITALIZAO ............................................................................................................................................................... 99

DILUIO .......................................................................................................................................................................... 100

PLANO DE OPO DE COMPRA DE AES ..................................................................................................................... 101

DIVIDENDOS E POLTICA DE DIVIDENDOS ............................................................................................................ 103

ALOCAO DO LUCRO LQUIDO E DISTRIBUIO DE DIVIDENDOS .............................................................................. 103

DIVIDENDOS .................................................................................................................................................................... 103

JUROS SOBRE O CAPITAL PRPRIO ................................................................................................................................. 104

RESERVAS ........................................................................................................................................................................ 104

Histrico de pagamento de Dividendos e Juros sobre o Capital prprio ................................................................. 105

INFORMAES SOBRE TTULOS E VALORES MOBILIRIOS EMITIDOS ..................................................... 106

GERAL ............................................................................................................................................................................. 106

REGULAO DO MERCADO BRASILEIRO DE VALORES MOBILIRIOS ......................................................................... 106

NEGOCIAO NA BM&FBOVESPA ............................................................................................................................. 107

NOVO MERCADO ............................................................................................................................................................. 107

Introduo .................................................................................................................................................................. 107

Autorizao para Negociao no Novo Mercado ..................................................................................................... 107

Conselho de Administrao ....................................................................................................................................... 108

Outras caractersticas do Novo Mercado .................................................................................................................. 108

Clusula Compromissria ......................................................................................................................................... 108

RESTRIES A INVESTIMENTO ESTRANGEIRO .............................................................................................................. 109

INFORMAES FINANCEIRAS SELECIONADAS ................................................................................................... 110

DISCUSSO E ANLISE DA ADMINISTRAO SOBRE A SITUAO FINANCEIRA E O RESULTADO OPERACIONAL ....................................................................................................................................... 115

VISO GERAL .................................................................................................................................................................. 115

CONJUNTURA ECONMICA BRASILEIRA........................................................................................................................ 116

ANLISE SETORIAL ......................................................................................................................................................... 116

FATORES DA INDSTRIA E OPERACIONAIS QUE AFETAM OS NOSSOS RESULTADOS ..................................................... 117

Participao da indstria de Shopping Centers nas vendas do varejo ..................................................................... 117

SAZONALIDADE ............................................................................................................................................................... 118

APRESENTAO DAS DEMONSTRAES FINANCEIRAS CONSOLIDADAS ...................................................................... 118

POLTICAS CONTBEIS CRTICAS .................................................................................................................................. 118

APURAO DO RESULTADO ............................................................................................................................................ 118

7

INSTRUMENTOS FINANCEIROS ........................................................................................................................................ 118

PROVISO PARA DEVEDORES DUVIDOSOS ...................................................................................................................... 119

PROVISO PARA CONTINGNCIAS .................................................................................................................................. 119

IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIO SOCIAL (CORRENTE E DIFERIDOS) .................................................................... 120

ATIVOS IMOBILIZADO, INTANGVEL E DIFERIDO ........................................................................................................... 120

CRITRIOS DE CONSOLIDAO....................................................................................................................................... 120

Principais procedimentos de consolidao ............................................................................................................... 121

PRINCIPAIS LINHAS DO RESULTADO .............................................................................................................................. 122

Receita de aluguis e prestao de servios .............................................................................................................. 122

Dedues .................................................................................................................................................................... 122

Custo de aluguis e servios ...................................................................................................................................... 123

Despesas e Receitas Operacionais ............................................................................................................................. 123

Imposto de Renda e Contribuio Social sobre o Lucro Lquido............................................................................. 124

Participao dos Minoritrios ................................................................................................................................... 124

Lucro Lquido (prejuzo) do Exerccio ...................................................................................................................... 124

EBITDA Ajustado ...................................................................................................................................................... 124

COMPARAO DA DEMONSTRAO DE RESULTADOS HISTRICOS ENTRE OS PERODOS DE NOVE MESES FINDOS EM 30 DE SETEMBRO DE 2009 E EM 30 DE SETEMBRO DE 2008 ...................................................................................... 125

RECEITA OPERACIONAL BRUTA .................................................................................................................................... 125

DEDUES ....................................................................................................................................................................... 126

RECEITA OPERACIONAL LQUIDA .................................................................................................................................. 126

CUSTO DE ALUGUIS E SERVIOS ................................................................................................................................... 126

OUTRAS (DESPESAS) RECEITAS OPERACIONAIS ............................................................................................................. 127

RESULTADO FINANCEIRO ................................................................................................................................................ 127

LUCRO LQUIDO DO PERODO ......................................................................................................................................... 128

EBITDA AJUSTADO ....................................................................................................................................................... 128

COMPARAO DA DEMONSTRAO DE RESULTADOS HISTRICOS ENTRE OS EXERCCIOS ENCERRADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2007 E EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008................................................................................................ 128

RECEITA OPERACIONAL BRUTA .................................................................................................................................... 128

DEDUES ....................................................................................................................................................................... 129

RECEITA OPERACIONAL LQUIDA .................................................................................................................................. 129

CUSTO DE ALUGUIS E SERVIOS ................................................................................................................................... 129

OUTRAS (DESPESAS) RECEITAS OPERACIONAIS ............................................................................................................. 130

RESULTADO FINANCEIRO LQUIDO ................................................................................................................................ 131

LUCRO (PREJUZO) LQUIDO DO EXERCCIO .................................................................................................................. 131

EBITDA AJUSTADO ....................................................................................................................................................... 131

COMPARAO DA DEMONSTRAO DE RESULTADOS HISTRICOS ENTRE OS EXERCCIOS ENCERRADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2006 E EM 31 DE DEZEMBRO DE 2007................................................................................................ 131

RECEITA OPERACIONAL BRUTA .................................................................................................................................... 131

DEDUES ....................................................................................................................................................................... 132

8

RECEITA OPERACIONAL LQUIDA .................................................................................................................................. 132

CUSTO DE ALUGUIS E SERVIOS ................................................................................................................................... 132

OUTRAS (DESPESAS) RECEITAS OPERACIONAIS ............................................................................................................. 132

RESULTADO FINANCEIRO LQUIDO ................................................................................................................................ 132

LUCRO OPERACIONAL .................................................................................................................................................... 132

IMPOSTO DE RENDA E CONTRIBUIO SOCIAL............................................................................................................... 132

LUCRO LQUIDO DO EXERCCIO ...................................................................................................................................... 132

EBITDA AJUSTADO ....................................................................................................................................................... 133

ANLISE DAS NOSSAS PRINCIPAIS CONTAS PATRIMONIAIS .......................................................................................... 134

ATIVO CIRCULANTE ........................................................................................................................................................ 135

Ttulos e valores mobilirios ...................................................................................................................................... 135

Contas a receber ........................................................................................................................................................ 135

ATIVO NO CIRCULANTE ................................................................................................................................................ 136

Partes relacionadas .................................................................................................................................................... 136

PERMANENTE .................................................................................................................................................................. 136 Investimentos ................................................................................................................................................................... 136

Imobilizado ...................................................................................................................................................................... 136

PASSIVO CIRCULANTE ..................................................................................................................................................... 137

Obrigaes por compra de ativos .............................................................................................................................. 137

PASSIVO NO CIRCULANTE - EXIGVEL A LONGO PRAZO .............................................................................................. 138

Cdula de crdito imobilirio .................................................................................................................................... 138

Obrigaes por compra de ativos .............................................................................................................................. 138

PARTICIPAO DE MINORITRIOS ................................................................................................................................. 138

PATRIMNIO LQUIDO .................................................................................................................................................... 139

CAPITAL SOCIAL ............................................................................................................................................................. 139

LUCROS (PREJUZOS) ACUMULADOS .............................................................................................................................. 139

AJUSTE DE AVALIAO PATRIMONIAL ........................................................................................................................... 139

LIQUIDEZ E RECURSOS DE CAPITAL .............................................................................................................................. 139

USOS DE RECURSOS E PERSPECTIVAS FUTURAS DE INVESTIMENTO ............................................................................ 142

ENDIVIDAMENTO ............................................................................................................................................................. 144

CONTRATOS FINANCEIROS RELEVANTES ...................................................................................................................... 145

CRI Nibal ................................................................................................................................................................... 145

CRI Belm .................................................................................................................................................................. 146

Unibanco Aliansce .................................................................................................................................................. 146

CRI Bangu ................................................................................................................................................................. 146

Financiamento Naciguat ........................................................................................................................................... 147

Bradesco Barpa e Supra ......................................................................................................................................... 147

SCGR Ita/BNDES ................................................................................................................................................ 148

BNB Nibal ............................................................................................................................................................... 148

9

OBRIGAES NO REFLETIDAS NO BALANO PATRIMONIAL ...................................................................................... 148

EVENTOS OCORRIDOS APS 30 DE SETEMBRO DE 2009 ................................................................................................. 149

Reestruturao societria .......................................................................................................................................... 149

Venda de 16,0% do Via Parque Shopping ................................................................................................................ 149

Torre Comercial do Via Parque ................................................................................................................................ 149

Reestruturao do Grupo Rique ................................................................................................................................ 149

Aquisio de 30% do Shopping Bangu ..................................................................................................................... 149

Quitao dos emprstimos com o Banco do Brasil ................................................................................................... 150

Financiamento Naciguat ........................................................................................................................................... 150

Financiamento Bradesco ........................................................................................................................................... 150

Ciso Shopping Leblon .............................................................................................................................................. 150

Incorporao da GGP Brasil ..................................................................................................................................... 150

Cesso de Crditos da Nibal para Aliansce ............................................................................................................... 151

Informaes Qualitativas e Quantitativas sobre Riscos de Mercado ....................................................................... 151

INFORMAES FINANCEIRAS PRO-FORMA E OUTRAS INFORMAES FINANCEIRAS RELEVANTES ................................................................................................................................................................... 152

DEMONSTRAES FINANCEIRAS HISTRICAS E PRO-FORMA ...................................................................................... 155

ANLISE DOS RESULTADOS DO VIA PARQUE SHOPPING HISTRICO E PRO-FORMA ................................................ 156

Receita Operacional Bruta/Lquida .......................................................................................................................... 157

Custos de aluguis e servios ..................................................................................................................................... 158

Outras receitas/despesas operacionais ...................................................................................................................... 158

LUCRO OPERACIONAL .................................................................................................................................................... 158

VISO GERAL DO SETOR ............................................................................................................................................. 161

Lojas ncoras ............................................................................................................................................................ 162

Lojas Satlites ............................................................................................................................................................ 162

CLASSIFICAO DOS SHOPPING CENTERS ..................................................................................................................... 162

CONCORRNCIA .............................................................................................................................................................. 163

FUNCIONAMENTO ............................................................................................................................................................ 163

FONTES DE RECURSOS .................................................................................................................................................... 164

REGULAMENTAO DO SETOR ................................................................................................................................ 165

REGULAMENTAO RELATIVA A SHOPPING CENTERS ................................................................................................. 165

GERAL ............................................................................................................................................................................. 165

CONDOMNIO PRO-INDIVISO .......................................................................................................................................... 165

SOCIEDADE DE PROPSITO ESPECFICO (SPE) ............................................................................................................. 165

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIRIO ....................................................................................................................... 165

NORMAS GERAIS ............................................................................................................................................................. 166

CONTRATOS DE LOCAO EM SHOPPING CENTERS ...................................................................................................... 167

CESSO DE DIREITO DE USO DE INFRA-ESTRUTURA TCNICA ..................................................................................... 168

ASSOCIAO DE LOJISTAS .............................................................................................................................................. 168

10

FUNDO DE PROMOO E PROPAGANDA ......................................................................................................................... 168

REGIMENTO INTERNO ..................................................................................................................................................... 168

CONTRATO DE ADMINISTRAO .................................................................................................................................... 168

Condomnio Edilcio .................................................................................................................................................. 169

REGULAMENTAO RELATIVA ATIVIDADE IMOBILIRIA ......................................................................................... 169

INCORPORAO .............................................................................................................................................................. 169

REGULAMENTAO RELATIVA POLTICA DE CRDITO IMOBILIRIO ...................................................................... 170

ASPECTOS AMBIENTAIS .................................................................................................................................................. 170

Licenas e Autorizaes Ambientais ......................................................................................................................... 170

Responsabilizao Ambiental .................................................................................................................................... 171

Responsabilidade Administrativa .............................................................................................................................. 171

Responsabilidade Civil ............................................................................................................................................... 171

Responsabilidade Criminal ........................................................................................................................................ 172

Recursos Hdricos ...................................................................................................................................................... 172

Gerenciamento de Resduos Slidos ......................................................................................................................... 172

DESCRIO DOS NEGCIOS ....................................................................................................................................... 173

VISO GERAL .................................................................................................................................................................. 173

NOSSAS VANTAGENS COMPETITIVAS ............................................................................................................................. 176

NOSSAS ESTRATGIAS .................................................................................................................................................... 177

PRINCIPAIS ACIONISTAS ................................................................................................................................................. 178

EVENTOS RECENTES ....................................................................................................................................................... 178

Reestruturao societria .......................................................................................................................................... 178

Venda de 16,0% do Via Parque Shopping ................................................................................................................ 178

Torre Comercial do Via Parque ................................................................................................................................ 178

Reestruturao do Grupo Rique ................................................................................................................................ 178

Aquisio de 30% do Shopping Bangu ..................................................................................................................... 179

Quitao dos emprstimos com o Banco do Brasil ................................................................................................... 179

Financiamento Naciguat ........................................................................................................................................... 179

Ciso Shopping Leblon .............................................................................................................................................. 180

Incorporao da GGP Brasil ..................................................................................................................................... 180

Financiamento Bradesco ........................................................................................................................................... 180

Cesso de Crditos da Nibal para Aliansce ............................................................................................................... 180

INFORMAES SOBRE A COMPANHIA ............................................................................................................................ 181

HISTRICO ...................................................................................................................................................................... 181

ESTRUTURA SOCIETRIA ................................................................................................................................................ 182

NOSSOS NEGCIOS .......................................................................................................................................................... 183

PARTICIPAO EM SHOPPING CENTERS ........................................................................................................................ 183

PRESTAO DE SERVIOS .............................................................................................................................................. 184

Administrao de Shopping Centers ......................................................................................................................... 184

11

Comercializao de Espaos de Shopping Centers ................................................................................................... 185

Comercializao de Lojas de Shopping Centers ....................................................................................................... 185

Atividades de Merchandising e Comercializao de Espaos de Malls ................................................................... 185

Desenvolvimento de Projetos ..................................................................................................................................... 185

NOSSOS SHOPPING CENTERS .......................................................................................................................................... 186

Shopping Iguatemi Salvador ..................................................................................................................................... 186

Via Parque Shopping ................................................................................................................................................. 187

Shopping Grande Rio ................................................................................................................................................ 188

Shopping Taboo ....................................................................................................................................................... 189

Boulevard Shopping Campina Grande ..................................................................................................................... 189

Carioca Shopping ...................................................................................................................................................... 190

Supershopping Osasco ............................................................................................................................................... 191

Bangu Shopping ........................................................................................................................................................ 191

Santana Parque Shopping ......................................................................................................................................... 192

Shopping Santa rsula .............................................................................................................................................. 192

Caxias Shopping ........................................................................................................................................................ 193

Boulevard Shopping Braslia .................................................................................................................................... 193

Boulevard Shopping Belm ....................................................................................................................................... 193

ESPAOS LOCADOS PARA AS LOJAS C&A ..................................................................................................................... 194

GOVERNANA CORPORATIVA DOS SHOPPING CENTERS EM QUE PARTICIPAMOS ....................................................... 194

PROJETOS EM DESENVOLVIMENTO ................................................................................................................................ 194

Boulevard Shopping Belo Horizonte ......................................................................................................................... 194

Shopping Macei ....................................................................................................................................................... 194

POLTICA COMERCIAL .................................................................................................................................................... 195

POLTICA DE CRDITO, INADIMPLNCIA E COBRANA ................................................................................................ 195

POLTICAS DE RELACIONAMENTO COM LOJISTAS E PARCEIROS ................................................................................. 195

CANAIS DE VENDA ........................................................................................................................................................... 196

MARKETING .................................................................................................................................................................... 196

SAZONALIDADE ............................................................................................................................................................... 196

CONCORRNCIA .............................................................................................................................................................. 197

RECURSOS HUMANOS ..................................................................................................................................................... 197

Folha de Pagamento e Benefcios ............................................................................................................................. 198

Sindicatos ................................................................................................................................................................... 198

PROPRIEDADE INTELECTUAL ......................................................................................................................................... 198

Marcas ........................................................................................................................................................................ 198

Domnios .................................................................................................................................................................... 199

Softwares .................................................................................................................................................................... 199

ATIVO IMOBILIZADO....................................................................................................................................................... 199

SEGUROS .......................................................................................................................................................................... 200

12

RESPONSABILIDADE SCIO-AMBIENTAL ........................................................................................................................ 201

Padres Internacionais de Proteo Ambiental........................................................................................................ 202

Aspectos Ambientais de Nossas Atividades ............................................................................................................... 202

CONTRATOS RELEVANTES .............................................................................................................................................. 203

CONTRATOS FINANCEIROS RELEVANTES ...................................................................................................................... 203

ACORDOS DE ACIONISTAS .............................................................................................................................................. 203

OUTROS CONTRATOS RELEVANTES ............................................................................................................................... 203

Acordo de Condminos referente ao Santana Parque Shopping ............................................................................. 203

Contrato de Associao e Outras Avenas firmado com a NRG Empreendimentos e a NFM, em relao ao Boulevard Shopping Belo Horizonte. ........................................................................................................................ 203

Acordo de Associao com a Status Construes (Construo do Boulevard Shopping Belm) ........................... 204

Instrumento Particular de Cesso de Quotas da Ricshopping ................................................................................. 204

CONTRATOS OPERACIONAIS PADRO ............................................................................................................................ 204

Contratos de Locao ................................................................................................................................................ 204

Contrato de Promessa de Cesso Parcial de Direitos de Uso de Infra-Estrutura Tcnica ..................................... 205

Instrumento Particular de Transferncia de Direitos Locatcios de Espaos Comerciais ...................................... 205

Contrato de Prestao de Servios de Administrao .............................................................................................. 205

Contrato de Prestao de Servios de Comercializao ........................................................................................... 205

PROCEDIMENTOS JUDICIAIS E ADMINISTRATIVOS ........................................................................................................ 205

AES CVEIS ................................................................................................................................................................. 206

Carioca Shopping ...................................................................................................................................................... 206

Shopping Santa rsula .............................................................................................................................................. 206

AES FISCAIS ................................................................................................................................................................ 206

Via Parque Shopping ................................................................................................................................................. 206

Carioca Shopping ...................................................................................................................................................... 207

Bangu Shopping ........................................................................................................................................................ 207

Aes Trabalhistas ..................................................................................................................................................... 208

Arbitragem ................................................................................................................................................................. 208

ESTRUTURA ORGANIZACIONAL ............................................................................................................................... 210

SOCIEDADES CONTROLADAS .......................................................................................................................................... 210

2008 Empreendimentos ............................................................................................................................................. 210

AAC ............................................................................................................................................................................ 210

Acapurana .................................................................................................................................................................. 210

Administradora Carioca ............................................................................................................................................ 210

ALBARPA .................................................................................................................................................................. 210

Aliansce Estacionamentos ......................................................................................................................................... 211

Aliansce Services ....................................................................................................................................................... 211

BSC............................................................................................................................................................................. 211

Boulevard ................................................................................................................................................................... 211

13

Boulevard Shopping Belm S.A. ............................................................................................................................... 211

Colina ......................................................................................................................................................................... 211

FIIVPS ....................................................................................................................................................................... 211

Haleiwa ...................................................................................................................................................................... 211

Manati ........................................................................................................................................................................ 211

NIAD .......................................................................................................................................................................... 211

Nibal ........................................................................................................................................................................... 212

RRSPE ....................................................................................................................................................................... 212

SDT3 ........................................................................................................................................................................... 212

SCGR .......................................................................................................................................................................... 212

Yangon ....................................................................................................................................................................... 212

REESTRUTURAES SOCIETRIAS RECENTES .............................................................................................................. 212

ADMINISTRAO ............................................................................................................................................................ 213

CONSELHO DE ADMINISTRAO .................................................................................................................................... 213

DIRETORIA ...................................................................................................................................................................... 214

CONSELHO FISCAL .......................................................................................................................................................... 216

TITULARIDADE DE AES .............................................................................................................................................. 216

REMUNERAO ............................................................................................................................................................... 217

RELAO FAMILIAR ENTRE OS NOSSOS ADMINISTRADORES, BEM COMO ENTRE OS NOSSOS ADMINISTRADORES E OS NOSSOS PRINCIPAIS ACIONISTAS ............................................................................................................................. 217

PLANO DE OPO DE COMPRA DE AES ..................................................................................................................... 218

PRINCIPAIS ACIONISTAS E ACIONISTAS VENDEDORES .................................................................................... 220

PRINCIPAIS ACIONISTAS ................................................................................................................................................. 220

BREVE DESCRIO DE NOSSOS PRINCIPAIS ACIONISTAS ............................................................................................. 220

Rique Empreendimentos ............................................................................................................................................ 220

GGP Brazil I .............................................................................................................................................................. 220

GBPFIP ..................................................................................................................................................................... 221

ACIONISTAS VENDEDORES ............................................................................................................................................. 223

ACORDO DE ACIONISTAS ................................................................................................................................................ 223

OPERAES COM PARTES RELACIONADAS ......................................................................................................... 225

ACORDO DE INDENIZAO ............................................................................................................................................. 227

DESCRIO DO CAPITAL SOCIAL ............................................................................................................................. 228

GERAL ............................................................................................................................................................................. 228

CAPITAL SOCIAL ............................................................................................................................................................. 228

AES EMPENHADAS ...................................................................................................................................................... 228

HISTRICO DO CAPITAL SOCIAL .................................................................................................................................... 229

ENTRADA DE NOVO SCIO ............................................................................................................................................. 229

OBJETO SOCIAL .............................................................................................................................................................. 229

DIREITOS DAS AES ...................................................................................................................................................... 229

14

AES EM TESOURARIA ................................................................................................................................................. 230

REGISTRO DE NOSSAS AES ......................................................................................................................................... 230

DIREITO DE PREFERNCIA ............................................................................................................................................. 230

GOVERNANA CORPORATIVA................................................................................................................................... 231

NOSSAS PRTICAS DE GOVERNANA CORPORATIVA E O IBGC ................................................................................... 231

ASSEMBLEIAS GERAIS .................................................................................................................................................... 232

Quorum ...................................................................................................................................................................... 233

Convocao ................................................................................................................................................................ 234

Local da Realizao de Assembleia Geral ................................................................................................................ 234

Competncia para Convocar Assembleias Gerais .................................................................................................... 234

Legitimao e Representao .................................................................................................................................... 234

DIREITO DE RECESSO E RESGATE .................................................................................................................................. 235

Direito de Recesso ...................................................................................................................................................... 235

Resgate ....................................................................................................................................................................... 236

CONSELHO DE ADMINISTRAO .................................................................................................................................... 236

Eleio dos Membros do Conselho de Administrao .............................................................................................. 236

Operaes de Interesse para os Conselheiros ....................................................................................................