oficina 1 sindicos

Organizando o condomínio

Síndicos

Agenda do Dia:1) Informes2) Objetivos da atividade3) Papel do síndico4) Assembleias

Objetivos

- Aprofundar a compreensão sobre o papel do síndico.- Adquirir informações sobre quando fazer uma

assembleia e como fazê-la.

ATIVIDADE I

Que tipo de sindico é você?

Que tipo de síndico é você?

CENTRALIZADOR - “Deixa que isso eu resolvo”:

Que tipo de síndico é você?- O síndico que se encaixa nesse perfil gosta de

resolver as coisas do condomínio sozinho, paraagilizar os processos ou porque acredita que essa émesmo a melhor maneira.

- Não tem o hábito de consultar os condôminos emreuniões e nem procura a administradora ou oConselho para ter outras visões sobre a mesmaquestão.

- Ganha na agilidade. Perde pela falta de participação ealgumas vezes, acaba desrespeitando a convenção ea lei.


Características comuns- Costuma ser proativo e ágil na resolução de

problemas.- Não ouve muito a opinião dos outros.- Acha que as coisas não andam se ele tiver que

consultar todos sempre.- Confia demais no próprio taco.


Como melhorar?- O síndico que centraliza muito as questões do

condomínio acaba ficando sobrecarregado eperde rendimento.

- Pedir ajuda à administradora ou contar com umConselho Consultivo eficiente e de confiança éum passo importante para que as ações sejamfeitas e levadas de maneira mais coletiva e comresultados, permitindo que o síndico tenha maistranquilidade para atuar.


DEMOCRÁTICO - “O que vocês acham?”:


- O relacionamento com os condôminos e entre oscondôminos é um fator importante em sua gestão.- O síndico democrático também gosta e incentiva a

participação de todos e sempre discute abertamenteas questões do condomínio.

- Ganha pelo bom relacionamento e pelatransparência da gestão.

- Perde por, algumas vezes, deixar o processo maislento por ter de lidar com muitas e diferentesopiniões.


Características comuns- Sempre que encontra algum vizinho ele conversa, é

simpático e se põe na posição de síndico para ajudarou escutar.

- Não toma nenhuma atitude sem antes consultar aomenos o Conselho ou a administradora.

- Preocupa-se com que os condôminos estão achandode sua gestão.

- Gosta de ser sociável e promover uma gestãotransparente.

Que tipo de síndico é você?Como melhorar?- Muitas vezes querer ouvir a todos pode comprometer

a agilidade de alguns processos do condomínio. Umasolução, é montar comissões de condôminos paradeterminados assuntos.

- Por exemplo: uma comissão de obras, uma decrianças (síndico-mirim), uma de área comum. Cadauma ficaria responsável por dar ao síndico o apoiosuficiente para que os projetos e urgências sejamrealizados. Lógico, sem esquecer de, sempre quenecessário, levar o assunto para a assembleia paravotação.


EMPREENDEDOR - “O que o condomínio ganha com isso?”:


- O síndico empreendedor está sempre em buscade negócios, ações ou atitudes que possam trazerbenefícios ao condomínio, seja um desconto comum fornecedor ou uma maneira de aumentar arenda do condomínio.- Negociador, gosta de tratar desses assuntos

pessoalmente.- Ganha porque está sempre com o orçamento no

foco. Perde por dar menos atenção a outrossetores importantes.


Características comuns- Geralmente são profissionais que têm negócio

próprio ou experiência com gerencia e afins.- Administra o condomínio como administra uma

empresa.- Tem o pensamento focado no orçamento, na

redução de custos e na valorização do patrimônio.- É aberto a inovações e soluções criativas para

resolver problemas.- Corre o risco de ser centralizador.


Como melhorar?- Evite ficar muito preso somente às questões

financeirasdo condomínio.- Muitas vezes, a ânsia por ganhos e otimização de

custos acaba comprometendo a qualidade deserviços essenciais como manutenção,administração,segurança, terceirização,etc.

- Isso pode trazer problemas críticos que só vão sernotados quando já estiverem bem avançados.


- Enxergar um condomínio como uma empresa é umaforma muito positiva de administração, entretanto,deve-se lembrar que o objetivo do condomínio não édar lucro.

- O balanceamento entre redução de custos e qualidadeé a chave do sucesso.


PAU PRA TODA OBRA - “Qualquer coisa, me chame!”:


- Está sempre disponível, ajuda nas pequenas urgências, anda com ferramentas, procura escutar e atender a todos.

- Engenhoso, busca sempre boas e práticas soluções para qualquer questão, seja administrativa ou não.

- Ganha pela “prestatividade” e agilidade em soluções.

- Por outro lado, corre o risco de se perder nas prioridades da administração por tentar atender a todos e a qualquer hora.


Características comuns• Está frequentemente nas áreas comuns docondomínio resolvendo pequenos problemas.• Geralmente são engenheiros por formação oupossuem experiência com obras e reparos.• Possuem tempo para se dedicar aocondomínio e o veem como sua casa.

Que tipo de síndico é você?Como melhorar?- É sempre bom ter alguém por perto disposto a

solucionar um problema prático ou a ajudar em horas complicadas no dia-a-dia do condomínio, mas, nem sempre é bom sobrecarregar o síndico dessa maneira.

- Contratar serviços especializados para pequenos reparos pode trazer mais tempo para que o sindico cuide de outras questões. Claro que nem sempre o orçamento comporta contratações, mas não se sobrecarregue!


OCUPADO - “Agora não posso”:


- Possui pouquíssimo tempo para lidar com asquestões do condomínio e, geralmente, foi eleitopor sorteio ou ninguém quis assumir o cargo.

- Por causa disso, acaba delegando muitas (ou quasetodas) as funções para a administradora e para oConselho. Não há ganhos nesse tipo de gestão.

- Sem a participação do síndico, as coisas ficam porconta de quem não tem essa responsabilidade eacabam saindo de qualquer jeito.


Características comuns- Demora para tomar providências importantes.- Delega tudo que for possível para administradora ou

conselho.- Foi eleito por sorteio ou por falta de opção.- Não vê a hora de acabar seu mandato.- Não faz nada além do básico que lhe é cabido .


Como melhorar?- Procure ajuda junto à administradora e ao

Conselho. Explique a situação e organize-se paradividir e delegar tarefas o máximo possível.

- Lembre-se de que o cargo de síndico envolveresponsabilidades civis e criminais. Portanto, serealmente acredita que não conseguirá ummínimo de tempo para as obrigações mais básicas,estude a possibilidade de renúncia. Antes, tenteencontrar alguém que possa assumir o seu lugar.


JURÍDICO - “Segundo a legislação...”:

Que tipo de síndico é você?- Por, em sua maioria, serem muito interessados

em legislação, acabam levando essa relação àadministração do condomínio.

- Têm total conhecimento da legislação queenvolve síndicos, condôminos e inquilinos e suaprioridade em qualquer ação do condomínio écomo enquadrá-la na legislação vigente.

- Muitas vezes acaba dificultando processos queseriam rápidos no condomínio, mas, ao mesmotempo, os condôminos têm a certeza de que nãohá ilegalidades na administração.

Que tipo de síndico é você?Características comuns• São, em sua maioria, advogados ouinteressados por leis, ou possuem um amigo ouparente dessa área que lhe dá suporte.• Têm conhecimento da legislação que regecondomínios.• Mantém a administração sempre em ordem.• Pode se tornar arrogante ou ter dificuldadesde ouvir o próximo por acreditar ter sempre a razão.• É uma boa fonte de orientação para oscondôminos.

Que tipo de síndico é você?Como melhorar?- Como tudo que é exagerado faz mal, estar

sempre preso ao que diz a legislação quando, naverdade pequenos problemas podem serresolvidos com acordos internos ou baseados naConvenção, não é sempre benéfico.

- Procure estar atento aos direitos e deveres, masas regras internas do condomínio que, muitasvezes, são mais práticas para o dia-a-dia, sãoboas aliadas da administração.

ATIVIDADE II

Características – síndico ideal

- Representar.- Administrar.- Mediar conflitos.- Saber ouvir.- Ser bom negociador.

ATIVIDADE III

SITUAÇÃO PROBLEMA I

Dona Maria é moradora do condomínio Jardins Serranos.

• Não está em dia com as taxas do condomínio;

• Durante a assembleia não para de falar;• Não deixa que os outros falem;• se descontrola chegando a gritar • Quer participar das votações;

Como o sindico deve agir?

SITUAÇÃO PROBLEMA IISr. José é morador do condomínio

Jardins Serranos. • Ouve funk das 8 horas a 24 horas todos os

dias no volume máximo;• Dona Suzana é sua vizinha do lado

esquerdo e não suporta o barulho. Reclama para o síndico e para todos os vizinhos constantemente.

• O síndico é cunhado do Sr. José e constantemente diz que o “volume nem é tão alto assim”

Como resolver a questão?

Assembleias

EM UM CONDOMÍNIO TUDO É RESOLVIDO EM UMA ASSEMBLEIA.

Assembleia Ordinária - AGO- A AGO ocorre uma vez por ano, obrigatoriamente,segundo o novo Código Civil.- Normalmente, é usada para prestação de contas,

aprovação da previsão orçamentária e eleição desíndico.

- Art. 1.350 do Código Civil.

Assembleias

Assembleia Extraordinária- AGEAs assembleias extraordinárias podem serconvocadas pelo síndico ou por um quarto doscondôminos, geralmente para tratar de assuntos nãodiscutidos na última assembleia ordinária ou deurgência.Para que uma assembleia extraordinária sejaconvocada, é preciso a assinatura do síndico ou depelo menos 1/4 dos condôminos.

Assembleias – Casos previstosAssunto Precisa de assembleia? Votação Necessária

Obras "necessárias", que conservam o

condomínio ou impedem sua

deterioração. Ex.: obras urgentes,

como impermeabilização de um local

com vazamento .

Depende

Se despesas não forem

grandes, não precisam de

aprovação. Verificar

Convenção.

Obras "úteis", que aumentam ou

facilitam o uso comum. Ex.: Reforma

da guarita, instalação de câmeras.

SimMaioria simples dos

condôminos

Obras "voluptuárias", as que não

aumentam o uso habitual da coisa,

constituindo simples deleite ou

recreio*. Ex.: quadra, churrasqueira. do

jardim

Sim 2/3 dos condôminos

Assembleia - QuórumMotivo Observação Votação mínima

Aprovação de contas,

aumento de taxa

condominial e eleição de

síndico

Em 1ª convocação, é preciso quórum de

metade do todo; em 2ª, quórum livreMaioria dos presentes

Obras necessárias

As que conservam a coisa ou impedem

sua deterioração*.

Ex.: pintura ou limpeza da fachada

(mantendo-se a mesma cor e padrão) e

obras urgentes, como impermeabilização

de um local com vazamento

Maioria dos presentesObs.: Se as despesas não foremgrandes, não precisam deaprovação

Obras úteisAs que aumentam ou facilitam o uso dacoisa*. Ex.: Reforma da guarita eIndividualização dos hidrômetros

Maioria do todo

Assembleia - QuórumQuórum: Número necessário de pessoas para votar/aprovar certo tema.Maioria absoluta ou maioria do todo: Leva-se emconsideração a totalidade do condomínio, ou seja todos oscondôminos. Necessária para aprovação de obras úteis, queaumentam ou facilitam o uso da coisa, como reforma deguarita ou individualização de hidrômetros, por exemplo.Maioria simples ou maioria dos presentes: Corresponde a50% mais um dos presentes em assembleia. Esse quórumelege ou destitui síndico, e aprova orçamento e contas.2/3 do todo: Refere-se a dois terços de todas as unidades,levando em conta as frações ideais, caso se aplique. É umquórum aplicado para aprovação de obras voluptuárias ealteração da convenção.

Assembleia - convocaçãoDicas para uma convocação bem-sucedida:- Em relação ao edital, recomenda-se que estetenha no máximo seis itens em pauta;- As pautas devem ser claras, pertinentes enecessárias; (assuntos chamativos)- Se achar conveniente, estipular e mencionartempo máximo de duração (a média costuma ser deduas horas).- Fazer a primeira chamada e segunda chamada.- Inicie sempre no horário .- Busque sempre o dia da semana melhor para

todos.

Assembleia - convocação- Colocar observações como: "A sua presença éindispensável para o bom andamento e valorizaçãodo nosso patrimônio"; "Os ausentes, por Lei,deverão acatar com todas as decisões tomadas".- Atente-se para que não choque com jogos defutebol ou qualquer outro evento popularimportante, ou se é próximo de feriado prolongado;- Passar nas casas no dia e distribuir carta comlembrete simples, como: “Não se esqueça: hoje,você tem um compromisso com o seucondomínio!”. Essa atitude chama a atenção dosmoradores para a reunião.

Assembleia - realização- Presidente da Mesa: é escolhido no início daassembleia. Ele nomeia um secretário pararedigir a ata, e começa a conduzir a reunião.(observar a Convenção).- Não é recomendável o síndico presidir ousecretariar a Assembleia, para não haverquestionamento sobre sua influência nasdecisões dos condôminos.- O Presidente da Mesa deve seguir a pauta(temas, limites de tempo)

Assembleia - realização- No início da assembleia, o Presidente recolhe

as procurações para anexá-las à lista depresentes.

- Lista dos presentes: deve ser preenchida noinício da reunião e anexada à ata daassembleia correspondente, no Livro de Atasdo condomínio.

- Inadimplentes não pode participar dasdeliberações da assembleia, nem votar,mesmo que estejam cumprindo acordo.

Assembleia - AtaAta: Os itens discutidos devem ser especificados, bemcomo o que foi deliberado sobre cada um.- A ata deve estar de acordo com o que foi

deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência.- É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo

secretário.- Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto,

nem registrar todos os comentários realizados. Sãosuficientes o registro dos assuntos, do que foiresolvido e dos eventuais protestos de quem o fizerquestão.

Assembleia - AtaA convenção sendo omissa, recomenda-se respeitaro prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64.- Não é obrigatório seu registro em cartório, a não

ser que assim determine a Convenção do seucondomínio.

- Deve ser mantida no Livro de Atas docondomínio, por pelo menos por 5 anos, empoder da administradora ou do síndico. Comoqualquer documentação do condomínio, deveestar sempre disponível a qualquer condômino.

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