mÉrito desenvolvimento imobiliÁrio i fii fundo de...

1

MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

RELATÓRIO TRIMESTRAL

4º Trimestre de 2014

2

Sumário

I. INFORMAÇÕES GERAIS .........................................................................................................3

II. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO ..............................................................................................7

III. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE ...............................................................................7

IV. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA .................................................................................................8

V. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII ...................................................................................9

i. MaxHaus Santos ...............................................................................................................9

ii. Villa Maiori .....................................................................................................................10

iii. Villa de Capri ..................................................................................................................11

iv. Jardins da Serra ..............................................................................................................13

v. Way Parque das Nações .................................................................................................14

vi. Residencial Campo verde ...............................................................................................14

VI. HISTÓRICO DE ATIVOS DESINVESTIDOS PELO FII ............................................................13

i. Vanguard Residence .......................................................................................................13

VII. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO ...................................................................15

VIII. DISCLAIMER ....................................................................................................................17

IX. CONTATOS ......................................................................................................................18

3

I. INFORMAÇÕES GERAIS

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII – Fundo de Investimento Imobiliário é

constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado. Sua

administração é exercida pela Planner Corretora de Valores S.A. e a gestão da carteira do

fundo é feita pela Mérito Investimentos Ltda.

O fundo tem como objetivo investir no desenvolvimento de empreendimentos

imobiliários, que podem ser residenciais, comerciais ou de desenvolvimento urbano. Os

investimentos são de longo prazo e buscam auferir ganhos por meio da compra,

desenvolvimento desses ativos e posterior venda. Também é possível que o fundo realize

investimentos em cotas de FII, CRI, LCI, LH e outros títulos de renda fixa para atender suas

necessidades de liquidez.

Abaixo está apresentado um esquema ilustrativo simplificado da estrutura de

investimento do fundo.

A estratégia de investimento adotada pelo fundo é buscar empreendimentos localizados

em pólos de crescimento econômico e com potencial de expansão demográfica, através de

parcerias firmadas com construtoras e incorporadoras que possuem conhecimento do

mercado local, histórico de desenvolvimento de produtos semelhantes e excelência

comprovada.

Mérito

Desenvolvimento

Imobiliário I FII

Investidores

Empreendimento I Empreendimento II Empreendimento III

4

Nos quadros abaixo estão exemplificadas as fases precedentes ao investimento. Após

aprovado e diligenciado, o projeto é adquirido pelo fundo.

Em conjunto com os parceiros, a gestora define as estratégias e divide a administração dos

empreendimentos. Dessa maneira, a Mérito Investimentos atua de forma ativa na gestão do

projeto, como um co-incorporador. No quadro abaixo está um exemplo do ciclo de

desenvolvimento imobiliário de um projeto residencial. O fundo pode iniciar o investimento

em qualquer fase do ciclo.

->Apresentação dos

termos acordados

sujeitos à diligência

->Análise da

estrutura e garantias

da operação

->Perfil risco/retorno

do investimento

->Deliberação acerca

do investimento

->Informações gerais

do empreendimento

->Análise da

adequação ao modelo

de ativos do fundo

->Análise do

incorporador

->Estrutura de capital

do empreendimento

->Análise financeira do

empreendimento

->Diligência financeira

->Diligência jurídica

->Análise do imóvel

Diligência

Imobiliária

Comitê de

Investimentos

Avaliação do Empreendimento

5

A Mérito Investimentos buscará sempre criar um portfólio diversificado para o fundo em

relação:

Aos tipos de ativos (residencial, comercial e loteamento);

A fase do ciclo do desenvolvimento imobiliário (pré-lançamento, lançamento, obras, chaves);

A cidade e região do Brasil; e

O público alvo do imóvel (renda dos compradores).

A composição deste portfólio irá proporcionar uma geração de caixa positiva ao longo da vida

do fundo, além de evitar a concentração em apenas um fator de risco.

Para ilustrar de que forma ocorrerá esta geração de caixa, abaixo estão apresentados fluxos

hipotéticos de investimentos e o resultado do fluxo de caixa do fundo.

Pré-lançamento

• Aquisição do terreno.

• Aprovação do projeto.

• Obtenção do registro de incorporação.

Lançamento

• Lançamento do empreendimento.

• Campanha de marketing.

• Início das vendas.

Obras

• Início da construção do empreendimento.

• Conclusão das Obras.

Chaves

• Obtenção do habite-se.

• Entrega das unidades.

• Desinvestimento

Exemplo Empreendimento Residencial

0 a 12

meses

12 a 18

meses

18 a 42

meses

42 a 48

meses

6

Como exemplo, foram utilizados fluxos com empreendimentos em três fases distintas: (nº I –

pré-lançamento, nº II – Obras e nº III – Chaves).

A política de distribuição de resultados do fundo preve a distribuição de no mínimo 95% do

resultado apurado com base no regime de caixa em cada semestre. O gestor buscará criar um

portfólio para obter uma distribuição de rendimento com periodicidade mensal.

R$

R$

R$

R$

tempo

tempo

tempo

tempo

Exemplo Geração de Caixa do Fundo

Legenda:

Aportes Retiradas

7

II. CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

Administrador Planner Corretora de Valores S.A.

Gestor Mérito Investimentos Ltda.

Auditor Independente BDO RCS Auditores Independentes.

Quantidade de Cotas Emitidas 350.000.

Quantidade de Cotas Subscritas 150.000.

Patrimônio Atual¹ R$ 15.069.215.

Valor Patrimonial da Cota¹ R$ 100,46.

Negociação das Cotas Mercado de bolsa administrado pela

BM&FBovespa.

Ticker MFII11.

Taxa de Administração 2,0% ao ano sobre o capital integralizado do

fundo.

Taxa de Performance 20,0% sobre o que exceder o CDI.

Prazo de Duração do Fundo O fundo tem prazo indeterminado de

duração.

¹ Valores com referência no fechamento do trimestre, “Ex-Rendimentos”.

III. DESTAQUES E EVENTOS DO TRIMESTRE

No 4º Trimestre de 2014 ocorreram duas mudanças na composição da carteira do FII.

O empreendimento Vanguard Residence foi desinvestido pelo fundo ao recebermos a última

parcela de resultado e capital. Foi obtida uma rentabilidade medida pela TIR (taxa interna de

retorno) de 17% a.a. nesse projeto.

O empreendimento Residencial Campo Verde foi investido pelo fundo em novembro de 2014.

Fica localizado na cidade de Iracemápolis-SP, onde está sendo instalada uma nova fábrica da

Mercedes-Benz, que deve gerar mais renda e empregos para a região. Nesse projeto, o fundo

está participando da sociedade desenvolvedora do empreendimento e investindo recursos

para sua construção em troca de participação na receita do empreendimento.

Nos empreendimentos Maxhaus Santos e Way Parque das Nações as vendas foram mais fracas

nesse trimestre acompanhando a média de mercado. Estamos monitorando de perto a

evolução das tratativas de vendas dos projetos. As eleições e a incerteza sobre o futuro da

economia influenciaram negativamente.

8

IV. COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA

No fechamento do trimestre, o fundo possuía os ativos abaixo:

Tipo de Ativo Empreendimento Local Fase Valor em

Carteira (R$)

Valor a Investir

(R$)

Incorporação Residencial

MaxHaus Santos Santos

SP Lançamento 5.754.517 800.000


Villa Maiori / Villa Di Capri

Ubatuba SP

Chaves 685.045 0

Urbanização Jardins da Serra Maracanaú

CE Chaves 2.713.475 0


Way Parque das Nações

Santo André SP

Lançamento 1.114.885 3.000.000

Urbanização Residencial

Campo Verde Iracemápolis

SP Obras 3.070.682 0

Caixa - - - 1.986.148 -

O caixa aplicado do fundo está comprometido nos projetos investidos. Em resumo, possuía a

seguinte distribuição por tipos de ativos:

Urbanização

49% 38% 13%

Incorporação Residencial Caixa

9

V. DETALHAMENTO DOS ATIVOS DO FII

i. MaxHaus Santos

Parceiro MaxCasa

Tipo Incorporação Residencial

Endereço Rua Castro Alves, 83, Santos – SP

Nº Unidades 92

Área Média 74m²

Fase Lançamento

%Vendas 20%

%Obras 0%

Futura fachada do empreendimento

Localização no Googlemaps

Planta - opção sem parades

Foto do stand de vendas no local do

empreendimento

10

ii. Villa Maiori

Parceiro Miríade


Endereço Rua João Ramalho, 40, Ubatuba – SP

Nº Unidades 31

Área Média 90m²

Fase Chaves

%Vendas 100%

%Obras 100%

Fachada do empreendimento


Planta do empreendimento

Foto da área de lazer

11

iii. Villa de Capri

Parceiro Miríade


Endereço Rua Machado de Assis, 657, Ubatuba - SP

Nº Unidades 27

Área Média 72m²

Fase Chaves

%Vendas 100%

%Obras 100%

Fachada do Empreendimento


Planta do Empreendimento

Foto da área de lazer

13

iv. Jardins da Serra

Parceiro Terra Brasilis

Tipo Urbanização

Endereço Av. Padre José Holanda do Vale – Maracanaú – CE

Nº Unidades 1039

Área Média 313m²

Fase Chaves

%Vendas 100%

%Obras 100%


Vista aérea


Croqui de implantação do empreendimento

14

v. Way Parque das Nações

Parceiro Reluma


Endereço Av. Estados Unidos, 92, Santo André – SP

Nº Unidades 68

Área Média 59m²

Fase Lançamento

%Vendas 38%

%Obras 0%

Futura fachada do empreendimento



Foto do stand de vendas no local do

empreendimento

14

vi. Residencial Campo verde

Parceiro FTA

Tipo Urbanização

Endereço Bairro da Geada, Iracemápolis – SP

Nº Unidades 382

Área Média 182m²

Fase Obras

%Vendas 45%

%Obras 57%

Logo Comercial

Foto no Googlemaps


Andamento de Obras

Andamento de Obras

13

VI. HISTÓRICO DE ATIVOS DESINVESTIDOS PELO FII

i. Vanguard Residence

Parceiro GPL


Endereço Rua T-53, 300, Goiânia - GO

Nº Unidades 146

Área Média 48m²

Data de investimento mai/13

Data de desinvestimento nov/14

Fase na aquisição Chaves

Rentabilidade Obtida (TIR)

17% a.a.




Foto da entrada do empreendimento

15

VII. RENTABILIDADE E MERCADO SECUNDÁRIO

Data Rendimento

(R$/cota)¹ Rentabili

dade²

% CDI líquido de IR³

Preço Fechamento4

(R$/cota)

Número Negócios4

Volume4

(R$) Número Cotistas5

jul/13 0,62 0,62% 103% - - - -

ago/13 0,90 0,90% 152% 101,35 1 10.135 2

set/13 0,95 0,95% 160% 101,37 28 75.618 16

out/13 1,00 1,00% 147% 101,50 42 97.651 36

nov/13 1,00 1,00% 166% 101,63 34 104.179 58

dez/13 1,00 1,00% 151% 101,76 6 20.157 60

jan/14 1,00 1,00% 140% 101,70 15 40.196 61

fev/14 1,00 1,00% 150% 102,00 4 3.055 61

mar/14 1,00 1,00% 155% 101,90 2 204 60

abr/14 1,05 1,05% 151% 102,10 10 23.765 60

mai/14 1,05 1,05% 144% 102,15 17 383.570 65

jun/14 1,05 1,05% 151% 102,10 32 260.045 72

jul/14 1,05 1,05% 131% 102,25 29 216.622 81

ago/14 1,10 1,10% 150% 102,19 22 236.723 83

set/14 1,10 1,10% 144% 102,10 104 745.259 116

out/14 1,10 1,10% 137% 102,20 89 719.864 140

nov/14 1,10 1,10% 154% 101,89 34 171.505 147

dez/14 1,10 1,10% 136% 102,00 63 235.935 162

2013 5,47 5,60% 146% 101,76 111 307.740 60

2014 12,70 13,47% 145% 102,00 421 3.036.743 162

12 meses 12,70 13,47% 145% - 421 3.036.743 -

Início 18,17 19,81% 145% - 583 3.583.416 -

1 Distribuído por cota. 2 Para o cálculo de rentabilidade foi adotado o valor da cota de emissão de R$ 100,00. 3 Rentabilidade equivalente a uma aplicação em renda fixa considerando uma alíquota de 15%

de IR. 4 Preço de Fechamento, Número de Negócios e Volume negociados na BM&FBovespa. 5 Número de cotistas do fundo no fechamento do período.

16

1 Corrigido pelas distribuições de rendimentos

R$ 0

R$ 100

R$ 200

R$ 300

R$ 85

R$ 90

R$ 95

R$ 100

R$ 105

30/08/13 29/12/13 29/04/14 28/08/14 27/12/14

Vo

lum

e D

iári

o (

em M

il)

Pre

ço d

e Fe

cham

en

to

Preço e Volume (BM&FBovespa)

Volume Negociado¹ Valor da Cota²Valor da Cota1 Volume Diário Negociado

17

VIII. DISCLAIMER

Esse material tem caráter meramente informativo. Nenhuma garantia, expressa ou implícita,

pode ser fornecida com relação à exatidão, completude ou segurança dos materiais, inclusive

em suas referências aos valores mobiliários e demais assuntos neles contidos. Os materiais

disponibilizados nessa apresentação não devem ser considerados pelos receptores como

substitutos ao exercício dos seus próprios julgamentos e não suprem a necessidade de

consulta a profissionais devidamente qualificados, que deverão levar em consideração suas

necessidades e objetivos específicos ao assessorá-los. Quaisquer dados, informações e/ou

opiniões estão sujeitas a mudanças, sem necessidade de notificação prévia aos usuários, e

podem diferir ou ser contrárias a opiniões expressadas por outras pessoas, áreas ou dentro da

própria Mérito Investimentos, como resultado de diferentes análises, critérios e

interpretações.

As informações contidas nesse material são fornecidas somente a título de informação.

Nenhuma das informações apresentadas deve ser interpretada como proposta, oferta ou

recomendação de compra ou venda de quaisquer produtos e/ou serviços de investimento,

nem como a realização de qualquer ato jurídico, independentemente da sua natureza.

18

IX. CONTATOS

+ 55 (11) 3796-0774 / +55 (11) 4508-3891

Rua do Rocio 423, conj. 602.

Vila Olímpia, São Paulo-SP

www.meritoinvestimentos.com

[email protected]

mÉrito desenvolvimento imobiliÁrio i fii fundo de...

Documents