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Análise 2014 | Perspetivas 2015Escritórios/Retalho/Residencial/Investimento

Mercado Imobiliário em Portugal

Destino: Portugal!• Investidores, turistas, retalhistas,

mas também empresas e residentes estrangeiros têm Portugal na mira. 2014 foi um ano excepcional para o mercado imobiliário, com um crescimento significativo em todos os setores.

• 2015 iniciou tão ou mais dinâmico que 2014, pelo que se espera, mesmo, que se revele um ano histórico neste mercado.

Mercado Imobiliário em Portugal | 3

Índice

Prefácio ....................................................................................................................................................................................................................3

Mercado Imobiliário Europeu .................................................................................................................................................................................4

Mercado Imobiliário Português ............................................................................................................................................................................13

Economia ......................................................................................................................................................................................................13

Contexto Legal e Fiscal .................................................................................................................................................................................15

Mercado de Escritórios ..................................................................................................................................................................................19

Mercado de Retalho ......................................................................................................................................................................................26

Mercado de Investimento ..............................................................................................................................................................................33

Mercado Residencial .....................................................................................................................................................................................37

Sobre a JLL ............................................................................................................................................................................................................41

Documento escrito de acordo com o Novo Acordo Ortográfico.

4 | Mercado Imobiliário em Portugal

Prefácio

Vivemos num mundo que dá a sensação de girar cada vez mais rápido, com acontecimentos marcantes a ocorrerem em intervalos de tempo cada vez mais curtos. Quem diria há 12 meses que o petróleo sofreria uma queda tão drástica, que a onda de terrorismo teria um alastre tão dramático, e que houvesse um conflito com estas proporções entre a Ucrânia e a Rússia?

E quem diria também que no meio destes acontecimentos, a Europa do Sul recuperaria tão depressa, que Portugal sairia do colete da troika, e que o seu imobiliário tivesse uma performance tão positiva?

Uma excelente performance com boas histórias para contar. Com a comunidade de investidores internacionais cada vez mais atenta ao nosso país, com transações importantes concretizadas e um volume de investimento a aproximar-se de 1 bilião de euros. Portugal está outra vez no radar. E voltou muito mais depressa do que se poderia pensar.

Argumentos não nos faltam:

• Os indicadores económicos estão claramente a melhorar;

• As yields, apesar de estarem a comprimir, continuam e continuarão mais competitivas que na maioria dos países Europeus;

• Os ocupantes estão cada vez mais ativos, quer nos escritórios, quer no retalho;

• Com o consumo a crescer, a confiança dos investidores nos nossos centros comerciais voltou;

• A reabilitação de Lisboa e também do Porto está ao rubro, com muita ajuda de equity europeu, asiático e americano;

• Os preços dos ativos da banca estão mais alinhados com os interesses dos compradores;

• Teremos em breve um novo regime fiscal mais atrativo para investidores institucionais, o qual se vem juntar aos regimes dos privados internacionais (Residentes Não Habituais e Golden Visa) que continuam a ganhar expressão;

• E há uma verdade inequívoca: Portugal está cada vez mais trendy! Quem nos visita gosta, quer voltar, e mais importante que tudo, investe no nosso país, na maioria das vezes no nosso Imobiliário.

Entre estes e outros argumentos que tanto temos usado para vender Portugal no exterior (e com sucesso, ou o investimento internacional não tivesse representado mais de 90% do total realizado em Portugal), falta um dos mais importantes: a estabilidade do país. Esperamos, por isso, que mesmo em ano de eleições nos mantenhamos neste clima estável e tão propício a bons negócios.

Se assim for, 2015 terá tudo para ser um ano histórico para o imobiliário português. Com o mundo a girar depressa e Portugal na crista da onda!

Pedro LancastreManaging Director


Mercado Imobiliário Europeu

O mercado imobiliário Europeu superou as expetativas em 2014, atingindo um investimento total de €202 mil milhões.

Em termos globais, as Américas e a Europa registaram um crescimento anual acima dos 20%, enquanto a região Ásia-Pacífico ficou ligeiramente abaixo, apesar do crescimento ter acelerado no último trimestre do ano. Os compradores na Europa têm circulado num único sentido, no entanto, em 2014 começámos a ver um mercado mais equilibrado e com maior reciprocidade nas principais cidades, como Londres e Paris. Nestes mercados, os vendedores mostraram-se mais dispostos a reciclar o seu capital para outros destinos, o que deu espaço à entrada no mercado Europeu de um fluxo contínuo de capital global.

Na região EMEA, os três maiores mercados, Reino Unido, Alemanha e França registaram uma performance notável, crescendo 26% relativamente a 2013, o qual já havia sido um ano forte. Também, a Europa do Sul e de Leste atingiram o ponto de viragem e registaram um crescimento considerável. O investimento em Espanha, Itália e Portugal aumentou significativamente, enquanto outros mercados mais enfraquecidos como os Benelux também viram crescer o seu volume de investimento.

Todos os principais setores registaram aumentos, em linha com o mercado em geral. O mercado de escritórios subiu 23%, enquanto o setor de retalho cresceu 20%, com um ano recorde nas transações de centros comerciais. O setor de industrial & logística alcançou os valores mais altos de sempre, e os mercados alternativos estão a tornar-se cada vez mais atrativos.

Com o investimento imobiliário a aproximar-se dos picos históricos e, em alguns casos a ultrapassá-los, os investidores estão a tornar-se mais cautelosos, devido a uma série de incertezas, como a deflação na Europa, a situação na Grécia e/ou as eleições no Reino Unido em maio. Contudo, esperamos que as tendências positivas subjacentes no mercado imobiliário se mantenham durante este ano e que a recuperação dos mercados da Europa do Sul continue. Em termos gerais, dependendo da forma como os investidores interpretam as incertezas, o investimento poderá aproximar-se dos níveis alcançados em 2014.

Robert Stassen Head of Capital Markets Research – EMEA


Economia

De acordo com o “European Economic Forecast Winter 2015” publicado pela Comissão Europeia, o PIB para a União Europeia (UE) em 2014 foi pouco dinâmico, com um crescimento estimado em 1,3%, enquanto o PIB na zona euro deverá ter crescido apenas 0,8%.

Contudo, existem razões para otimismo em relação a 2015, não obstante os receios sobre a Grécia e sobre os preços. Prevê-se um conjunto de fatores macroeconómicos positivos, que importa realçar: as taxas de juro deverão manter-se em baixa, tendo também em conta as medidas adicionais tomadas recentemente pelo BCE; a austeridade fiscal deverá tornar-se menos severa do que no passado recente; o euro continuará a desvalorizar em relação ao dólar; e as preocupações deflacionárias deverão diminuir.

A Comissão Europeia reviu, assim, em alta as projeções de crescimento económico, estimando que a UE atinja um aumento no PIB de 1,7% durante 2015 e de 2,1% em 2016, e que na zona euro aumente 1,3% em 2015 e 1,9% em 2016.

A procura interna, poderá beneficiar dos preços do petróleo mais baixos e das políticas monetárias e fiscais mais favoráveis. Prevê-se ainda a continuação da ligeira melhoria do mercado de trabalho, com a taxa de desemprego na UE e na zona euro a descer para 9,3% e 10,6%, respetivamente em 2016. Contudo, espera-se que as famílias reforcem ligeiramente as suas poupanças, refletindo alguma vontade de repor os níveis dissipados pela crise, devido à desalavancagem contínua e à própria incerteza. A desvalorização do euro resulta no reforço da competitividade das exportações europeias, porém, este cenário pode ter pouco impacto no crescimento do PIB, uma vez que a procura interna deverá levar ao aumento das importações.

Em suma, na Europa Ocidental, a performance económica deve fixar-se perto da média da UE, impulsionada principalmente pela procura interna. Nos mercados periféricos, o cenário é positivo. Estes mercados aproveitaram para se restruturar no início da crise, e estão a surgir mais fortes. Os mercados mais notáveis são a Irlanda e Espanha, onde a previsão de crescimento ultrapassa a média da zona euro, Chipre e Portugal recuperam com estabilidade, enquanto a Grécia se encontra numa posição mais incerta devido a questões políticas. A Europa de Leste está também a emergir, com exceção da Rússia, devido aos problemas geopolíticos.

“A Comissão Europeia reviu em alta as projeções de crescimento económico, estimando que a UE atinja um aumento no PIB de 1,7% durante 2015 e de 2,1% em 2016.”


-6,3%

0,6%

2,7%

3,1%3,6%

1,3%

3,7%

-3,5%2,0%

1,3%

1,4%1,4%

1,5%

2,1%

1,2%

2,4%

0,2% 0,8%2,2%

-0,5%

3,2%2,5%

2,8%2,8%

3,9%2,6%

3,3%

0,5%

2,1%

1,7%

1,9%

3,0%

< 0%0,0% – 0,9%1,0% – 1,9%2,0% – 2,9%> 3,0%

Previsão do Crescimento do PIB em 2015

Fonte: Oxford Economics, dados relativos a janeiro de 2015

“Nos mercados periféricos, o cenário é positivo. Estes mercados aproveitaram para se restruturar no início da crise, e estão a surgir mais fortes.”


Mercado de Escritórios

Dinamização da atividade ocupacional impulsiona o crescimento da rendas

Em comparação com os fracos níveis observados em 2013 e na primeira metade de 2014, o final deste ano foi caracterizado pela recuperação do mercado ocupacional. Apesar de ser comum o reforço sazonal da absorção no final do ano, o último trimestre de 2014 foi particularmente robusto, sendo o trimestre mais forte desde o mesmo período em 2007.

A absorção total na região EMEA em 2014 rondou os 10,5 milhões de m2, representando um crescimento de 5% face a 2013. Dos 24 mercados analisados na região EMEA, 17 registaram um aumento no volume de absorção.

Ao nível sub-regional, os mercados da Europa Ocidental tiveram uma performance positiva, com um crescimento de 10% e uma contribuição de cerca de 8,6 milhões de m2. A recuperação já é evidente em alguns mercados do Sul da Europa, incluindo Espanha, Portugal e Itália, com os ocupantes a mostrarem-se mais dispostos a tomar decisões, aproveitando condições de mercado muito favoráveis que poderão deixar de ser tão vantajosas em 2015. Por outro lado, a região da CEE (Europa Central e de Leste) revelou um decréscimo no seu volume de absorção em 2014, com um total de 1,9 milhões de m2, representando uma queda de 12% face aos volumes de 2013. Moscovo registou uma redução de 24,4% na sua atividade ocupacional, que foi muito influenciada pela agitação recente na Rússia e que continuará relativamente fragilizada devido à previsão de um abrandamento económico em 2015.

Apesar do panorama económico continuar relativamente moderado, a atividade de ocupação de escritórios foi dinamizada por um conjunto de grandes multinacionais que aproveitaram as oportunidades favoráveis disponíveis no mercado. Alguns mercados europeus registaram um forte crescimento, nomeadamente Barcelona (50,9%), Luxemburgo (40,1%) e Berlim (35,6%), enquanto Londres cresceu 2,9%.

“Em geral, o aumento das rendas europeias é sustentado pela melhoria da atitude dos ocupantes e alguma procura expansionista à medida que a economia continua a recuperar.”


Prevê-se que a absorção aumente gradualmente ao longo de 2015. Não havendo mais choques geopolíticos ou macroeconómicos, a procura de espaços de escritórios deve crescer de forma contínua durante o ano. Este crescimento é impulsionado tanto por um aumento da procura expansionista e da restruturação de portefólios, como pela clara preferência dos ocupantes por instalações modernas e ultra-acessíveis para dinamizar a produtividade e aumentar a eficiência.

Apesar de 13 mercados na região EMEA revelarem uma queda na taxa de disponibilidade, a oferta de escritórios na Europa manteve-se estável, fixando-se nos 9,7%. A maior queda foi registada em Dublin (620 pb), descendo para 11,8%. A taxa de disponibilidade aumentou em 11 mercados, com Moscovo (290 pb), Praga (210 pb) e Varsóvia (150 pb) a revelarem os maiores crescimentos, devido ao elevado volume de edifícios concluídos.

Escritórios novos e de boa qualidade serão rapidamente absorvidos. Prevê-se, portanto, uma escassez de instalações de qualidade e bem localizadas em alguns mercados europeus. Contudo, a redução da disponibilidade deverá ser lenta à medida que os ocupantes libertam espaços usados para o mercado. Estima-se que a procura expansionista recupere gradualmente em 2015.

Os edifícios novos concluídos em 2014 aumentaram 15% face a 2013, num total de 4,8 milhões de m2. Um aumento bastante influenciado pelo forte crescimento em Londres e Moscovo que, juntos, representaram quase 40% do total de escritórios concluídos na Europa durante o ano que passou. Prevê-se que o volume de novos edifícios se mantenha relativamente estável, devendo aproximar-se dos 5 milhões de m2 em 2015 – um número em linha com a média a dez anos.

Após uma estagnação temporária, as rendas prime voltaram a subir. Dos 24 mercados analisados na região EMEA, 16 registaram um aumento face ao ano anterior, subindo 2,1% em termos agregados. De acordo com o Office Property Clock da JLL, os mercados mantiveram-se muito díspares. O mercado de Dublin evidenciou o maior crescimento (37,1%), bem como outros mercados da Europa Ocidental que se encontram no quadrante de crescimento de rendas. Em alguns mercados da Europa Central e do Sul, as rendas atingiram o seu ponto mais baixo e a Rússia registou o maior decréscimo, de 21,7% em Moscovo, devido à grande desvalorização do rublo e uma fraca atividade ocupacional.

Prevê-se que as rendas em Moscovo continuem numa trajetória descendente. Contudo, no geral, o aumento das rendas europeias é sustentado pela melhoria da atitude dos ocupantes e alguma procura expansionista, à medida que a economia continua a recuperar. A escassez de escritórios de qualidade irá igualmente levar a uma subida das rendas que, em muitos mercados, se mantêm bastante abaixo dos últimos picos registados.

Estima-se que as condições continuem a variar de mercado para mercado. Em Londres, as rendas deverão aumentar moderadamente em 2015, enquanto que a retoma económica irá acelerar o crescimento das rendas em mercados como Madrid, Barcelona e Milão.


Lisboa €18,25 6,50% 12,1%

Madrid€25,50 5,00% 12,1%

Barcelona€17,75 6,50% 12,8%

Milão€39,17 4,80% 14,0%

Paris€61,67 3,75% 7,6%

Frankfurt/M€35,00 4,60% 10,4%

Amesterdão€28,75 5,20% 15,8%

Londres€132,92 3,75% 5,0%

Estocolmo€39,26 4,25% 9,1%

Moscovo€65,79 9,75% 16,6%

Varsóvia€24,00 6,00% 13,3%

Budapeste€20,00 7,30% 16,2%

Bucareste€18,50 8,00% 13,3%

Atenas€17,00 8,00% 19,1%

Roma€31,67 5,30% 6,2%

Oslo€40,65 4,75% 7,5%

Dublin€43,06 5,00% 11,8%

Rendas PrimeYield PrimeTaxas de Disponiblidade

Rendas, Yields Prime e Taxa de Disponibilidade de Escritórios – T4 2014

Fonte: JLL

Nota

• Este diagrama ilustra a estimativa da JLL da posição de cada mercado no seu ciclo individual de rendas no final de janeiro de 2015.

• Os mercados podem mover-se no relógio a diferentes velocidades e direções.

• O diagrama é um método conveniente de comparar a posição relativa dos mercados no seu ciclo de rendas.

• A posição ocupada não é necessariamente representativa do investimento ou das perspetivas de desenvolvimento desse mercado.

• A sua posição reflete os valores de renda prime.

Rendasem

CrescimentoLento

Rendas a Descer

Aumentode RendasAcelerado

Rendas a atingir o Valor mais Baixo

Atenas, Bruxelas, Roma, Bucareste,Budapeste, Praga, Copenhaga, Istanbul, Lisboa

Barcelona, Paris CBD

Munique

Londres West End

EdimburgoManchester

Berlim, Frankfurt, Estugarda, Hamburgo, Oslo

LyonColónia

Varsóvia

Genebra, ZuriqueKiev

Dusseldorf

Moscovo

S. Petersburgo

Helsínquia

Amesterdão, Milão, Madrid

LuxemburgoEstocolmo, Dublin, Londres City

European Office Property Clock T4 2014 – The JLL Property ClocksSM

Fonte: JLL


Mercado de Retalho

A inversão na União Europeia

O poder de compra das famílias em toda a zona euro foi impulsionado pela inflação negativa e, apesar de ter desanimado ligeiramente, a confiança dos consumidores e retalhistas manteve-se claramente acima da média de longo prazo.

É esperada, assim uma inversão do mercado de retalho europeu. Prevê-se um crescimento nas vendas a retalho na UE de 1,7% em 2015 e 1,8% em 2016 e estima-se que as vendas na zona euro cresçam 1,2% e 1,3%, respetivamente. Esta melhoria nas previsões de vendas é acentuada a médio prazo para os países Bálticos, a maioria dos CEE, os países Nórdicos, Reino Unido e Irlanda.

A perspetiva para os mercados em recuperação melhorou significativamente e os mesmos encontram-se em território positivo. Contudo, os mercados europeus encontram-se polarizados e continuamos a assistir a mudanças estruturais devido ao crescimento da comercialização multicanal, como o e-commerce.

O enfoque mantém-se na procura do espaço certo na localização certa. As estratégias expansionistas são mais cautelosas, seletivas

e racionais, e a performance continua a ser prioritária enquanto os retalhistas procuram consolidar e otimizar as suas operações. Porém, na sua busca pelo crescimento, os retalhistas internacionais já começam a considerar espaços prime nas melhores cidades secundárias da Europa. Na seleção dos seus mercados de expansão, a atratividade das cidades é baseada num conjunto de fatores: dimensão, maturidade, concorrência e transparência do mercado são analisadas ao pormenor.

Em 2014, foram concluídos 4,9 milhões de m2 de centros comerciais, o que representa uma queda de 12,5% em relação a 2013. Contudo, prevê-se um incremento de mais 11,9 milhões de m2 até ao final de 2016, dos quais 42% estão localizados na Turquia e na Rússia (onde é esperado que se atinja o maior stock na Europa).

As rendas prime continuam estáveis na maioria dos mercados europeus, apenas com algumas exceções. Lisboa, Budapeste, Leeds e Madrid, entre outras, registaram ao longo de 2014 um aumento significativo das rendas prime no comércio de rua. Algumas cidades, nomeadamente Londres, Dublin, Leeds e Budapeste, devem ultrapassar os principais mercados de retalho na Europa em termos do crescimento de rendas prime no comércio de rua até 2018. Relativamente a centros comerciais prime, prevê-se um aumento das rendas até 2018 em toda a Europa. O crescimento mais acentuado é esperado na Grécia, Reino Unido, Alemanha e Hungria.

Lisboa €110 6,00%€85 6,50%

€87 5,50%

Madrid€230 4,50%

Barcelona€240 4,50%€87 5,50%

Milão€304 4,80%€69 6,00%

Paris€1.500 3,50%€183 4,50%

Frankfurt/M€300 4,00%

Amesterdão€246 3,65%

Londres€1,140 2,25%

Estocolmo€167 4,50%

Moscovo11,00%€310

Varsóvia€90 5,50%

€105 4,50%

€60 5,40% €105 5,50%

Budapeste€80 7,25%

Bucareste€65 N/A

€65 7,25%

€70 7,75%

Atenas€115 7,50%€55 8,75%

Roma€250 4,90%€77 6,00%

Oslo€230 4,75%

€73 5,00%10,75%€310

€115 4,75%

Dublin€185 4,00%

€271 4,25%

€117 6,50%

Comércio de Rua: Rendas Prime / Yields Prime (Bruta) Centros Comerciais: Rendas Prime / Yields Prime (Líquida)

Rendas e Yields Prime de Retalho – T4 2014

Fonte: JLL, janeiro 2015


Mercado de Investimento

A descentralização do investimento na Europa O mercado imobiliário Europeu ultrapassou as expetativas em 2014, atingindo um investimento total de €202 mil milhões, o que representa um aumento de 26% em relação a 2013. Este volume, apesar de inferior ao volume verificado no pico do último ciclo (2007), tem registado um crescimento suficientemente forte para criar alguma especulação relativamente à duração do período de crescimento pelo qual passamos. Em termos globais, o investimento total ultrapassou os 700 mil milhões de dólares, com as Américas e a Europa a registarem um crescimento anual acima dos 20%. A região Ásia-Pacífico ficou ligeiramente abaixo, com um aumento de apenas 3%, apesar do crescimento ter acelerado no último trimestre do ano. Nos últimos anos, os compradores na Europa têm circulado num único sentido, mas em 2014 começámos a ver um mercado mais equilibrado e com maior reciprocidade nas principais cidades como Londres e Paris. Nestes mercados, os vendedores mostraram-se mais dispostos a reciclar o seu capital para outros destinos, o que abriu a porta à entrada de um fluxo contínuo de capital global no mercado Europeu.

Os três maiores mercados, Reino Unido, Alemanha e França, registaram uma performance notável, crescendo 26% relativamente a 2013, mantendo assim uma quota de 67% do volume investido. Também a Europa do Sul atingiu o ponto de viragem e registou um crescimento forte, principalmente Espanha e Portugal com um aumento superior a 185%, mas também Itália aumentou significativamente. Na Europa de Leste, outros mercados mais enfraquecidos, como os Benelux, também viram crescer o seu volume de investimento em 76%.

A entrada de capitais de investidores não europeus tem aumentado, representando 30% do investimento na Europa. O fluxo de investimento que se centrava principalmente no Reino Unido, Alemanha e França começa agora a espalhar-se. Os restantes mercados europeus, captaram 26% no capital não europeu em 2014, valor bastante superior aos 13% registado em 2009, o pior ano do ciclo.

Todos os principais setores registaram aumentos em linha com o mercado em geral. O mercado de escritórios subiu 23%, enquanto o setor de retalho cresceu 20%, com um ano recorde na transação de centros comerciais. O setor industrial & logística alcançou os valores mais altos de sempre, com um crescimento de 28%, e o investimento em hotéis cresceu 52%, mostrando que mercados

alternativos estão a tornar-se cada vez mais atrativos. No Reino Unido o investimento em setores alternativos representou 20% do mercado em 2014.

Com o investimento imobiliário a aproximar-se dos picos históricos e, em alguns casos a ultrapassá-los, os investidores estão a tornar-se mais cautelosos. Isto é agravado pelo facto de, pela primeira vez, desde 2011, estarmos perante uma série de incertezas como a deflação na Europa, a situação na Grécia e/ou as eleições no Reino Unido em maio. Contudo, até ao momento, as ações implementadas, já este ano, parecem ter difundido alguns riscos, com o BCE a anunciar injecção de capital para combater a deflação como exemplo mais recente. Assim, esperamos que as tendências positivas subjacentes no mercado imobiliário se mantenham durante este ano e que a recuperação dos mercados da Europa do Sul continue. Em termos gerais, dependendo da forma como os investidores interpretam as incertezas, o volume de investimento futuro poderá andar próximo dos níveis alcançados em 2014.

Continuam a existir algumas razões estruturais para que o mercado imobiliário europeu se mantenha na mira dos investidores e a nossa visão é de que 2015 esteja em linha com 2014. A inflação mantém-se um importante impulsionador para o aumento das poupanças e a desvalorização de muitos ativos imobiliários pertencentes a vários fundos de pensões irão suportar o crescimento do mercado.

É esperada uma mudança na atividade dos investidores em 2015, em que o foco deixará de ser apenas em ativos prime e nos principais mercados, mas passará também a abranger localizações secundárias. Apesar do atual clima económico, prevê-se uma pequena compressão das yields prime durante o ano. No entanto, no longo prazo é esperado que estas estabilizem nos níveis atuais para a maioria dos mercados.


0,9

TOTAL EUR 208 mil milhões

Volume por setor – 2014

0,9

45%

32%

22%

7,5

2,4

5,4

1,0

7,1

2,5

3,3

4,7

2,2

4,1

11,21,5

25,1

35,2

81,1EscritóriosRetalhoOutros

Volume de Investimento em 2014

Círculos: Mil milhões de euros.

Fonte: JLL

“Em 2015, o foco deixará de ser apenas em ativos prime e nos principais mercados, mas passará também a abranger localizações secundárias.”


Mercado Imobiliário Português

“A economia deverá dar continuidade ao crescimento iniciado em 2013, prevendo-se uma taxa de variação de 1,5%, em 2015.”

Economia

A economia portuguesa foi, em 2014, influenciada por vários fatores relevantes: o final do “Programa de Assistência Económica e Financeira”, sem recurso a medidas cautelares; o regresso ao mercado de dívida internacional; a continuação do esforço de consolidação orçamental; a melhoria das contas externas; e o recurso cada vez menor ao financiamento alheio (desalavancagem) por parte do setor privado financeiro e não financeiro.

Fica também a marcar 2014 a resolução de alguns “casos de polícia”, e o aparecimento de outros, consequência do não cumprimento das boas práticas fiscais e financeiras. Casos há, que pela sua abrangência, podem gerar uma nova forma de atuar e pensar a economia portuguesa.

De acordo com o Banco de Portugal, a taxa de crescimento do PIB em 2014 foi de 0,9%, valor superior em 0,1% face às estimativas previstas no ano passado. Numa análise trimestral, verifica-se um perfil de crescimento modesto iniciado no último trimestre de 2013, para o qual contribuiram, por um lado, valores mais elevados que os esperados do consumo privado e do investimento e, por outro, o peso negativo do consumo público, que era expectável.

Relativamente às contas externas de bens, em 2014 as exportações apresentaram um crescimento anual de 1,7% (menor que os 4,5% em 2013) e as importações cresceram 3,3%, bastante acima do crescimento de 0,9% registado no ano anterior. A procura interna, ainda condicionada pelo processo de consolidação orçamental, registou um crescimento de 2,2% segundo os dados do Banco de Portugal.


As exportações foram afetadas pela queda dos refinados petrolíferos em cerca de 22% durante os primeiros dez meses do ano, mas, por outro lado, compensadas por um resultado sem precedentes do turismo, cujo crescimento anual foi de 15,4% (saldo entre receitas e despesas).

A inflação em 2014 registou um valor negativo de 0,2%, contrastando com o valor positivo de 0,4% registado em 2013. Apesar do contexto deflacionista, a taxa de desemprego desceu substancialmente durante o ano, passando de 16,2% em 2013 para 13,9% em 2014.

Em 2015, tanto a Europa, como Portugal, terão bastantes desafios político-sociais para resolver com influência direta sobre a economia, nomeadamente, a situação da Rússia/Ucrânia e a mudança do Governo Grego. Internamente muitos agentes económicos deverão esperar pelos resultados das eleições legislativas, para tomarem algumas decisões importantes, o que poderá fazer abrandar um pouco a atividade económica do país.

Fonte: Banco de Portugal; Eurostat

20,00%

15,00%

10,00%

5,00%

0,00%

-5,00%

-10,00%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 20162015

PIB Consumo Privado Taxa de Desemprego Taxa de Inflação

13,9%

2,2%

-0,2%0,9%

Evolução dos Principais Indicadores Económicos Nacionais

A economia portuguesa será ainda influenciada pelo plano de estímulo recentemente anunciado pelo Banco Central Europeu, que consiste na injeção de liquidez através da compra de dívida pública. Esta medida, em conjunto com a contínua política de juros baixos, tornará mais acessível o acesso ao financiamento bancário, contribuindo para o impulso da atividade empresarial e do investimento no país.

De acordo com o Banco de Portugal, a economia deverá dar continuidade ao crescimento iniciado em 2013, prevendo-se uma taxa de variação de 1,5%, em 2015. A inflação voltará para terreno positivo, com um valor estimado de 0,7% e o desemprego deverá fixar-se nos 13,6%, de acordo com os dados do Eurostat. O consumo privado deverá ter um crescimento semelhante a 2014, prevendo-se uma variação anual de 2,1%.


Duarte GarinSócio Diretor de Portugal e responsável pela Área de Imobiliário, Urbanismo e Ambiente


Contexto Legal e Fiscal (Em colaboração com a Sociedade de Advogados Uría Menendez – Proença de Carvalho) 2014 foi um ano de viragem para o setor imobiliário. Depois de cinco anos de uma quase total ausência de transações de investimento, registaram-se no final de 2013 e no decurso de 2014 importantes transações em praticamente todos os setores do imobiliário, com dimensão significativa, designadamente nos setores comercial, residencial e, em particular, escritórios. O início de 2015 já permite perspetivar um novo movimento por parte dos investidores estrangeiros, determinado por preços interessantes, e por um sobreaquecimento do mercado espanhol de investimento. Em paralelo, no plano legislativo, sublinhamos algumas alterações de relevo com impacto no setor imobiliário, que se espera que possam funcionar como um catalisador para mais e melhor investimento institucional em Portugal durante o ano de 2015.


2015 – um ano histórico para o setor imobiliário em Portugal?

Tendo em conta os crescentes sinais de maior investimento evidenciados em 2014 e já, também, nos primeiros meses do ano de 2015, é importante a concretização de reformas legislativas que possa dar suporte ao interesse dos investidores.

Com veículos de investimento fiscalmente e operacionalmente mais eficientes, e com a flexibilização e simplificação esperadas ao nível de planeamento e de licenciamento, os “custos de contexto” que têm sido apontados por todos os analistas como os grandes obstáculos ao crescimento económico do pais, poderão ser, se não eliminados, pelo menos atenuados.

Apresentamos neste capítulo um resumo das alterações legislativas com maior impacto no mercado imobiliário nacional.

Nova “Lei dos Solos” e alteração do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação

A publicação da nova lei de bases gerais de política pública de solos, de ordenamento do território e de urbanismo (Lei n.º 31/2014, de 30 de maio – “Lei de Bases”) foi o ponto de partida para a aprovação de alguns diplomas legislativos que implicaram alterações importantes ao quadro legal vigente no âmbito do setor imobiliário, do urbanismo e da construção, e que marcaram também o ano de 2014.

A esta lei seguiram-se o Decreto-lei n.º 53/2014, de 8 de abril, que estabeleceu um regime excecional e temporário a aplicar à reabilitação de edifícios ou frações cuja construção tenha sido concluída há pelo menos 30 anos ou localizados em áreas de reabilitação urbana (“DL 53/2014”), e o Decreto-lei n.º 136/2014, de 9 de setembro, que alterou o regime jurídico de urbanização e edificação (“DL 136/2014” e “RJUE”).

A Lei de Bases, que entrou em vigor no dia 30 de junho de 2014, visou três objetivos: simplificar o sistema de planeamento e gestão territorial; reforçar o papel dos planos municipais enquanto únicos instrumentos jurídicos vinculativos dos particulares e habilitados a definir o regime de uso do solo; e cristalizar a reabilitação enquanto modelo de intervenção no âmbito do desenvolvimento urbanístico.

A este propósito, importa ainda referir algumas alterações introduzidas pela Lei de Bases que vieram reforçar os poderes municipais no domínio da gestão territorial. Assim, a partir de agora:

(a) A definição do uso do solo (v.g., o regime aplicável às operações de urbanização e de edificação) é feita, exclusivamente, pelos planos municipais;

(b) Os municípios podem, no âmbito da elaboração, alteração ou revisão dos Planos Territoriais, propor desafetações ou alterações dos condicionamentos do aproveitamento específico do solo resultantes das restrições de utilidade pública (v.g., REN e RAN); e

(c) É possível aos municípios forçarem a venda e o arrendamento de prédios urbanos cujos proprietários não cumpram com os deveres a que estão obrigados no âmbito dos Planos Territoriais.

Em face do exposto, antecipam-se profundas alterações aos planos de ordenamento do território atualmente em vigor, cujos efeitos devem merecer especial atenção por parte de todos os intervenientes do mercado imobiliário português.

Também de grande interesse a norma que prevê a criação de um regime excecional para legalização de operações urbanísticas que tenham sido realizadas sem a necessária autorização administrativa.

A esta alteração seguir-se-á a alteração do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT), antecipando-se por essa via um conjunto de novidades em linha com o que já se encontra previsto expressamente na Lei de Bases.


Regime Excecional de Reabilitação Urbana (DL 53/2014)

O DL 53/2014 visou, essencialmente, agilizar, dinamizar e simplificar os procedimentos administrativos de reabilitação urbana, através da aprovação de um regime excecional e temporário (i.e., até 7 de abril de 2021) aplicável à reabilitação de edifícios ou frações.

Assim, as operações urbanísticas abrangidas pelo DL 53/2014 estão agora sujeitas a procedimento de licenciamento simplificado e dispensadas de cumprir com algumas disposições técnicas previstas no Regulamento Geral das Edificações Urbanas ou com os requisitos mínimos de eficiência energética e qualidade térmica.

Este regime será aplicável sempre que (i) os edifícios ou frações em questão se destinem a ser afetos total ou predominantemente ao uso habitacional, (ii) estes mesmos edifícios ou frações tenham sido concluídos há pelo menos 30 anos ou estejam localizados em áreas de reabilitação urbana, e (iii) a operação urbanística não origine desconformidades (nem agrave as existentes) ou contribua para a melhoria das condições de segurança e salubridade do edifício ou fração em questão.

Novo regime fiscal dos Fundos de Investimento Imobiliário

Em matéria fiscal assume especial importância o novo regime aplicável à tributação dos fundos de investimento imobiliário que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional (“FII”), quer sob a forma contratual quer sob a forma societária, que foi aprovado pelo Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 janeiro (“DL 7/2015”). Este novo regime produzirá efeitos a partir de 1 de julho de 2015 e prevê que, regra geral, a tributação dos fundos de investimento seja feita “à saída”, i.e. os FII deixarão de estar sujeitos a tributação sobre a maior parte dos rendimentos obtidos, havendo apenas lugar a tributação na esfera dos titulares de unidades de participação aquando do recebimento de rendimentos originados pelos FII (rendimentos pagos pelos FII, resgate e mais-valias com a transmissão das unidades de participação).

Nos termos do DL 7/2015, os rendimentos de capitais, os rendimentos prediais e as mais-valias obtidos pelos FII não integrarão o seu lucro tributável (exceto se tais rendimentos tiverem origem em países, territórios ou regiões com um regime fiscal claramente mais favorável – “off-shores”), nem os gastos ligados a tais rendimentos. Por sua vez, os rendimentos que eventualmente integrem o lucro tributável estarão sujeitos à taxa geral de IRC (21% para o ano de 2015), não estando sujeito à derrama municipal nem à derrama estadual.

Os rendimentos típicos dos FII, em especial os rendimentos prediais e as mais-valias (atualmente tributados, a taxas efetivas de 25% e 12,5%, respetivamente), deixam de estar sujeitos a tributação na esfera dos FII. Não obstante, o valor líquido global dos FII passa a estar sujeito a tributação em sede de Imposto do Selo, a uma taxa de 0,0125% por trimestre.

No que respeita aos rendimentos distribuídos por FII e resultantes de resgates, obtidos por investidores com residência fiscal em Portugal, estes passam a estar sujeitos a retenção na fonte à taxa liberatória de 28% sempre que se tratem de pessoas singulares (sem prejuízo da opção pelo englobamento). Por sua vez, os rendimentos obtidos por pessoas coletivas estarão sujeitas a retenção na fonte à taxa de 25% (esta retenção na fonte tem a natureza de pagamento por conta do IRC devido a final). Já as mais-valias obtidas com a transmissão de participações em FII estão agora sujeitas a tributação em sede de IRS e de IRC, nos termos gerais, consoante sejam obtidas por pessoas singulares (tributação à taxa especial de 28% do saldo positivo entre as mais-valias e as menos-valias obtidas, sem prejuízo da opção pelo englobamento) ou pessoas coletivas (inclusão no lucro tributável, para serem tributadas à taxa geral de 21%, acrescida das derramas eventualmente aplicáveis).

Atendendo às profundas alterações introduzidas pelo DL 7/2015, o mesmo apenas produzirá efeitos a partir do dia 1 de julho de 2015, tendo sido, para o efeito, aprovado um regime transitório com regras especiais que deverão ser tomadas em consideração, especialmente no que respeita à tributação das mais-valias obtidas pelos FII.

Sociedades de Investimento em património Imobiliário (SIPIs)

A par da referida reforma de tributação dos FII, a autorização legislativa para a criação da figura das sociedades de investimento em património imobiliário (“SIPI”), contida na Lei n.º 82-B/2014, de 31 de dezembro (“Orçamento do Estado de 2015”), poderá assumir especial relevo caso seja devidamente concretizada, uma vez que significará a introdução, em Portugal, de uma figura já existente nos principais ordenamentos jurídicos europeus e que se tem revelado de especial importância para a atração de capitais para investimento imobiliário, os usualmente denominados “Real Estate Investment Trusts” ou “REITS”.

Nos termos da autorização legislativa aprovada pela lei do Orçamento do Estado de 2015, as SIPI deverão ser sociedades anónimas cotadas, cujo objeto principal consista no investimento


em ativos imobiliários para arrendamento. O capital social mínimo a definir por lei deverá ser de € 5.000.000, devendo ser prevista a distribuição obrigatória de uma parte dos lucros de cada exercício (entre 75% e 90%).

De acordo com a autorização legislativa, a legislação que contenha o regime fiscal opcional aplicável às SIPI deverá ser aprovada respeitando os seguintes princípios enformadores: i) o regime aplicável às SIPI deverá ser neutro relativamente ao regime dos organismos de investimento coletivo (nomeadamente os FII); ii) deverá estar estruturado de acordo com o princípio de “tributação à saída”, o que conduzirá à isenção de tributação ao nível das SIPI; iii) deverá prever regras especiais relativamente aos diferentes tipos de sócios das SIPI (ordinários, substanciais e qualificados).

Embora ainda não tenha sido aprovado qualquer decreto-lei dando cumprimento à autorização legislativa em apreço, já se podem elencar algumas das principais expetativas relativamente ao regime fiscal aplicável às SIPI. Em coerência com o pretendido regime de tributação à saída, as SIPI deverão estar isentas de IRC relativamente aos rendimentos por si obtidos, excetuando os casos de rendimentos pagos por sociedades off-shore.

No que respeita à tributação dos investidores, prevê-se que os rendimentos obtidos por estes a partir das SIPI deverão estar sujeitos a tributação em termos idênticos aos previstos para os FII, uma vez que a autorização legislativa prevê um regime de neutralidade face ao regime dos organismos de investimento coletivo.

À semelhança do regime Espanhol, é muito provável que seja também introduzida uma regra que preveja a tributação, na esfera das SIPI, sempre que haja uma distribuição de dividendos a sócios que detenham uma percentagem relevante do capital da SIPI (para além da tributação aplicável na esfera dos sócios, o que originará situações de dupla tributação económica no caso de esta regra se aplicar no caso de o sócio estar sujeito a tributação no país de residência). Desta forma, pretender-se-á evitar a concentração do capital das SIPI em poucos acionistas (por esse motivo, a autorização legislativa refere que o regime das SIPI deverá definir “as regras aplicáveis a sócios ordinários, substanciais e qualificados”).


Mercado de Escritórios Quando há um ano atrás me pediram para redigir a introdução do mercado de escritórios nesta mesma publicação tínhamos atravessado o pior ano da última década em termos de absorção neste setor. Ainda assim, o tom foi bastante positivo. A dinâmica registada no segundo semestre desse ano (2013) fazia prever um 2014 muito diferente e, felizmente, não nos enganámos.

Desde essa altura que a ocupação tem vindo a aumentar todos os trimestres e 2014 ficou, definitivamente, marcado como o ano da viragem e no qual todos os indicadores evoluíram de forma positiva. O ano encerrou com um crescimento de 63% no volume de absorção, a área média transacionada aumentou para os 530 m2, o número de operações acima dos 1.000 m2 foi bastante superior e a taxa de disponibilidade desceu consideravelmente para os 12,1%. Nota ainda para o facto da maior operação realizada no mercado ter quase o dobro da maior área de 2013.

Esta retoma traduz, claramente, uma melhoria dos níveis de confiança das empresas que, tendo por base um clima económico mais estimulante, começam a alterar as suas estratégias imobiliárias. O momento é ainda favorável aos ocupantes, mas esta situação poderá inverter-se num futuro próximo. Tendo isto em consideração, as empresas estão a aproveitar para se instalarem em escritórios de qualidade superior, melhor localizados e em condições que ainda lhes são vantajosas. Além disso, gostaria ainda de dar nota de outra tendência que começa também a dinamizar o mercado. Estou a falar da aposta de algumas multinacionais para instalarem em Lisboa os seus escritórios, em detrimento de outras cidades europeias, uma realidade que é já bem evidente no caso dos call centers e de empresas tecnológicas.

Tudo isto nos leva a crer que 2015 continuará no caminho da recuperação e só posso terminar esta breve introdução com um tom ainda mais optimista.

Mariana RosaHead of Office Agency & Corporate Solutions



Em rota de crescimento

Depois de um ano em que o volume de absorção tocou os mínimos históricos, o mercado de escritórios registou uma rota de crescimento consistente ao longo de 2014, encerrando o ano com um crescimento de 63% e uma área total ocupada de 126.500 m2.

Este crescimento revela um sinal evidente de retoma, que tem por base perspetivas económicas mais animadoras, que se traduzem numa melhoria dos níveis de confianças das empresas e consequentemente na mudança das estratégias imobiliárias das mesmas. Os ocupantes aproveitam assim o momento ainda favorável ao inquilino para se instalarem em escritórios de qualidade superior, com melhores localizações e em condições que poderão deixar de ser tão vantajosas num futuro próximo.

Neste contexto de maior dinâmica, acreditamos que as rendas chegaram ao fim do ciclo de queda esperando-se um crescimento moderado nas zonas com menor disponibilidade.

Procura

Se analisarmos a evolução da absorção da última década, verificaram-se dois momentos distintos no Mercado de Escritórios de Lisboa: o período pré-crise, no qual se registou uma média anual de cerca de 180.000 m2, e o período da crise, no qual esta média reduziu para os 100.000 m2. De facto, a partir de 2008 a absorção

Fonte: INE

10

5

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-5

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-25

-30

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Dez.

05

Dez.

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Valor

es co

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Indicador de Confiança nos Serviços (MM3M)

Evolução do Indicador de Confiança nos Serviços

de escritórios foi reduzindo ano após ano, culminando em 2013 com o volume mais baixo desde que há registo (77.800 m2). Estes níveis de ocupação refletiam o nível de prudência elevado por parte dos ocupantes, assentes em estratégias rigorosas de otimização de custos.

Contudo, a viragem dos principais indicadores económicos a partir do segundo semestre de 2013 começou a mudar o rumo do setor e ainda no final desse mesmo ano começámos a assistir a melhorias significativas nos níveis de absorção. Desde então que a ocupação tem vindo a aumentar todos os trimestres.

A demonstrar as perspetivas positivas que se avizinham, o Indicador de Confiança nos Serviços apresentou uma recuperação significativa desde o início de 2013, depois de um longo período em queda.

Durante 2014 foram ocupados 126.529 m2 num total de 239 transações, o que equivale a uma área ocupada 63% superior à de 2013 e mais 53 operações que o número registado nesse mesmo ano.

As empresas estão a aliviar as estratégias apertadas de contenção de custos que foram obrigadas a tomar durante os últimos anos, um facto comprovado pela queda da taxa de desemprego. Assim, aproveitam o momento que ainda é favorável ao inquilino, com os níveis de rendas que pensamos terem atingido os mínimos e com alguma flexibilidade ainda revelada pelos proprietários. Esta situação é evidenciada pelos 72% de área absorvida a deverem-se a mudança de instalações por parte dos ocupantes.

Fonte: JLL/LPI

250

200

150

100

50

0

ABL (

mil m

2 )

2004

165

2005

149

2006

162

2007

201

2008

233

2009

116

2010

105

2011

88

2012

102

2013

78

2014

127

Evolução Anual da Absorção de Escritórios


Fonte: JLL/LPI

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Zona 7

ABL (m2)

0 5.000

6.592

1.950

19.449

36.775

12.217

29.465

20.080

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000

Absorção de Escritórios por Zona – 2014

Quando fazemos uma análise por zonas, constatamos que o Corredor Oeste é a zona que tem registado níveis de absorção mais elevados ao longo dos anos. Este facto deveu-se, primeiro, ao surgimento de diversos business parks nessa zona, com edifícios modernos que disponibilizavam grandes áreas por piso, situação que raramente se conseguia encontrar no centro da capital; e mais tarde, devido ao ajustamento acentuado das rendas nesta mesma zona.

Em 2014, foi a vez do CBD (Zona 2) tomar a liderança no que toca a área ocupada, com 29% de quota de mercado. Para tal teve influência o surgimento do novo edifício Duarte Pacheco 7, com cerca de 17.600 m2, que foi rapidamente ocupado por três empresas: a Deloitte, a Sociedade de Advogados Miranda Correia Amendoeira & Associados e a Explorer Investments. O Corredor Oeste foi a segunda zona mais procurada, tendo sido responsável por 24% da área transacionada. O Parque das Nações cuja quota de mercado foi de 16% teve um aumento de 27% face a 2013.

Apesar do mercado de escritórios de Lisboa continuar marcado pelo arrendamento de áreas de pequena dimensão, a área média aumentou significativamente este ano, passando dos 420 para os 530 m2. O número de operações acima dos 1.000 m2 também aumentou bastante, de 13 para 23 e a maior área transacionada em 2014, de 12.300 m2, foi substancialmente superior à maior operação realizada em 2013, de 7.300 m2.

10 Maiores Operações de Escritórios em 2014

Zona Edifício Ocupante Área (m2)

2 Duarte Pacheco 7 Deloitte 12.2943 Torre Ocidente Colombo BNP Paribas 10.146

2 Edíficio Santa Maria Direcção Geral de Energia e Geologia 5.972

2 Duarte Pacheco 7 Miranda Correia Amendoeira & Associados 3.888

1 Liberdade 194 Santa Casa da Misericórdia de Lisboa 3.885

6 Quinta da Fonte – Ed. Q51 Whitestar 3.8352 5 de Outubro 125 Reditus 3.2835 Art's BNP Paribas 3.1916 Lagoas Park Efacec 2.8796 VipJamor Newshold 2.873

Fonte: JLL/LPI

Fonte: JLL/LPI

Construção e Imobiliário Consultores e Advogados

Serviços Empresas Serviços Financeiros

Estado, Europa e AssociaçõesFarmacêuticas e Saúde Produtos de ConsumoOutros Serviços

TMT’s & Utilities

9%

19%

2%14%

17%

8%18%

5%

8%

Absorção por Setores de Atividade – 2014

Em 2014 as “Consultores e Advogados” e as prestadoras de “Serviços a Empresas” mantiveram-se as mais dinâmicas na ocupação de espaços, sendo que cada um destes setores de atividade garantiu 19% e 18% da absorção anual registada no mercado de escritórios de Lisboa, respetivamente.


Oferta

No final de 2014 o stock de escritórios de Lisboa ascendia aos 4,56 milhões de m2. As zonas que concentram maior stock são o CBD e o Corredor Oeste, com 24% e 20%, respetivamente.

Ao longo de 2014 foram apenas concluídos 2 edifícios de escritórios com um total de 21.500 m2, o que representa um decréscimo de 38% face a 2013 e um volume abaixo da média dos últimos 10 anos, que se situou nos 59.700 m2. Esta situação revela as dificuldades que muitos promotores viveram durante os últimos anos, nomeadamente na falta de financiamento bancário para a promoção imobiliária.

Fonte: JLL/LPI

ABL (mil m2)0 200

376

359

768

1.076

484

400 600 800 1.000 1.200

591Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Zona 7

909

Área Ocupada Área Disponível

Stock por Zonas – final de 2014

Fonte: JLL/LPI

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00

Nova

ofer

ta ( m

2 )

Stoc

k (mi

lhões

m2 )

57.500

4,05 4,12 4,20 4,28 4,35 4,45 4,51 4,53 4,55 4,56 4,59

2005

88.478

2006

73.762

2007

82.154

2008

77.667

2009

85.497

2010

54.259

2011

21.705

2012

34.631

2013

21.485

2014

32.161

2015 (p)

Nova Oferta Pipeline Stock

Evolução da Oferta de Escritórios

O primeiro edifício a ser concluído este ano foi o Duarte Pacheco 7, situado no CBD (Zona 2). Este edifício foi desenvolvido especulativamente, mas os 17.600 m2 foram rapidamente absorvidos. O segundo, concluído no último mês do ano, resultou da reabilitação de um edifício situado na Avenida da Liberdade, que será a futura sede da Secção de Jogos da Santa Casa da Misericórdia de Lisboa.

Disponibilidade

A taxa de disponibilidade fixou-se nos 12,1% o que revela uma descida considerável face ao ano anterior (13,1%) e o valor mais baixo deste 2011. Esta descida deve-se, não só ao aumento da atividade, como também à reduzida entrada de novos edifícios para o mercado e à saída de outros, sendo que alguns destes últimos têm vindo a ser reconvertidos para o uso habitacional, nomeadamente nas zonas centrais da capital.

Zona Edificio Promotor Tipo Área (m2)2 Duarte Pacheco 7 Temple Especulativo 17.6001 Liberdade 194 SCML Proprietário-Ocupante 3.885

Fonte: JLL

Edifícios Concluídos em 2014


O Parque das Nações foi a zona que registou o maior decréscimo de área disponível, descendo do pico atingido em 2010, com uma taxa de disponibilidade de 26,7% para os 8,2% registados no final deste ano. Esta situação tem por base uma adaptação eficaz por parte dos proprietários aos tempos de crise, com maior flexibilidade quer nas condições contratuais quer na diversificação do tipo de espaços em oferta. A zona do Corredor Oeste continua a dominar em termos de desocupação, concentrando 39% da área total vaga e uma taxa de disponibilidade de 24,6%.

2015 arranca, assim, com 552.500 m2 disponíveis que, face ao reduzido pipeline de novos edifícios, esperamos que venha a diminuir.

Fonte: JLL/LPI

30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

24,6%

14,3%12,1%9,6%8,2%6,1%

Prime CBD CBD Zona Nova de Escritórios Zona SecundáriaParque das Nações Corredor Oeste Total Lisboa

Evolução da Taxa de Disponibilidade por Zonas

Fonte: JLL/LPI

250.000

200.000

150.000

100.000

50.000

0.000

ABL (

m2 )Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Zona 5 Zona 6 Zona 7

57.784 54.270

103.596

69.374

23.066 29.339

223.615

49.270

Área Disponível por Zonas – final de 2014

Oferta Futura

Durante 2015 deverão surgir no mercado 32.200 m2, distribuídos por 4 novos edifícios, dos quais dois, com um total de 11.100 m2, serão desenvolvidos especulativamente. Assim, a maioria da nova área que surgir em 2015 é para ocupação do proprietário, o que significa que no médio prazo deverão começar a escassear edifícios novos e de qualidade no mercado. Os promotores imobiliários foram muito afetados pela crise dos últimos anos, pelo que esta situação revela a atitude de prudência que ainda mantêm.

Entre os edifícios que serão concluídos em 2015, destaque para a sede da EDP na Avenida 24 de Julho, uma zona ainda pouco consolidada em termos empresariais. Contudo, a escolha da EDP, a par de outros desenvolvimentos, como é exemplo o Mercado da Ribeira, estão a tornar esta zona cada vez mais atrativa, pelo que no médio prazo poderemos mesmo ver aumentar a sua procura.

Edifício Zona Promotor Área (m2) Tipo Conclusão (Trim/ Ano)Sede EDP 4 EDP 13.900 Proprietário-Ocupante T3 2015Castilho 24 1 F Pensões Banco Portugal 7.161 Proprietário-Ocupante T3 2015Marquês de Pombal 14 1 Investidor Privado 5.000 Especulativo T3 2015República 5, Paço do Saldanha 2 Puaça 6.100 Especulativo T4 2015

Fonte: JLL

Edifícios em Pipeline para 2015


Rendas

As rendas prime mantiveram-se estáveis durante todo o ano. A renda mais elevada, aplicada no Prime CBD, fixou-se nos 18,25 €/m2/mês. Já no Corredor Oeste, uma das zonas que apresentou maiores desvalorizações face ao pico de mercado em 2007/ 2008, a renda prime encontra-se atualmente nos 10 €/m2/mês. No Parque das Nações, a reação por parte dos proprietários aos tempos de crise levou também a um decréscimo considerável do nível das rendas, desvalorizando desde o pico de mercado em cerca de 30% no seu valor nominal.

Contudo, após a forte pressão nas rendas durante os últimos anos, acreditamos ter-se chegado ao fim do ciclo de queda. Os proprietários começam a revelar-se menos flexíveis que há um ano atrás, tornando-se mais resistentes à redução de rendas e na concessão de incentivos.

Acreditamos que as zonas com menor disponibilidade ou os melhores edifícios, comecem a apresentar um crescimento moderado destes valores já a partir de 2015. O Parque das Nações, deverá ser a primeira zona a inverter a tendência, devido ao seu reduzido nível de oferta e aos bons níveis de procura.

Fonte: JLL

Rend

as P

rime (

€/m2/ mê

s)

22

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16

14

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8

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10,00

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Zona SecundáriaPrime CBD

Parque das NaçõesCBD

Corredor OesteZona Nova de Escritórios

Evolução Anual das Rendas Prime por Zona

As perspetivas de crescimento económico em 2015, bem como a redução do desemprego fazem antever a continuidade da retoma gradual neste segmento de mercado.

Acreditamos que as empresas, que têm vindo a aliviar as suas estratégias de contenção de custos, irão aproveitar a oportunidade do mercado ser ainda favorável ao inquilino para mudar de instalações, escolhendo espaços de melhor qualidade e/ou localização e em condições que ainda poderão considerar-se vantajosas.

As rendas deverão manter-se ou aumentar em zonas com pouca disponibilidade ou em alguns edifícios de melhor qualidade.

É importante referir que a forma de encarar o espaço de trabalho está a mudar. Atualmente, as empresas exigem maior flexibilidade na ocupação, optando por espaços de trabalho mais reduzidos, em open space, com secretárias partilhadas, as chamadas “Hot Desks” e, em virtude dos tempos de crise, com copas muito maiores para poderem responder às novas necessidades dos seus colaboradores.

PERSPETIVAS FUTURAS


SANTAAPOLÓNIA

CAIS DO SODRÉ

RIO TEJO

TERREIRO DO PAÇO

CHIADO

BAIXA

SALDANHA

MARQUÊS DE POMBAL

PARQUEEDUARDO VII

RATO

AMOREIRAS

PARQUE FLORESTALDE MONSANTO

BELÉM

ALGÉS

COLÉGIOMILITAR

PONTINHA

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A2/SULALGARVE

Mapa das Zonas de Escritórios de Lisboa

Zona 1Prime CBD

Zona 2CBD

Zona 3Nova Zona de Escritórios

Zona 4Zona Secundária

Zona 5Parque das Nações

Zona 6Corredor Oeste

Zona 7Outras Zonas


Mercado de Retalho 2014 foi um ano de viragem no retalho nacional, tendência que acompanhou a recuperação económica de modo geral, mas que assumiu particular importância num dos setores que mais sofreu com a crise que, tudo indica, estar agora a ser debelada.

De facto, os índices de confiança recuperaram e o otimismo está de volta, assistindo-se a um dinamismo de mercado há muito não visto. As marcas estão de novo ativas, em expansão e em processos de renovação de oferta, emergindo agora um mercado diferente daquele que entrou em crise, com novos paradigmas e conceitos.

Abriu em 2014 um novo centro comercial, o Alegro Setúbal, após quase 3 anos sem inaugurações de novos complexos, mas o mais marcante foi a consolidação do comércio de rua, em especial nas zonas mais atrativas, que se enchem de novos clientes. E esta tendência não se verifica só em Lisboa, também no Porto surgiram zonas de grande dinamismo, como os Clérigos ou mesmo a tradicional Rua de Santa Catarina.

Nos dias que correm, a inovação e a criatividade são pedra de toque de novos espaços comerciais e, em muito pouco tempo, a oferta e a procura encontraram novos pontos de equilíbrio, adaptando-se a um cenário diferente do que existia antes da crise.

Tudo indica que 2015 seguirá as mesmas tendências, as perspetivas que se abrem são as de um ano em franca recuperação no mercado de retalho, recuperação que terá muito mais a ver com a reabilitação da cidade, com a utilização e aproveitamento de estruturas existentes, muito em linha com as tendências económicas gerais que se antevêem.


Patrícia AraújoHead of Retail


De volta ao crescimento

O cenário de crise que vivemos nos últimos 5 anos teve um impacto substancial no mercado de retalho, dada a quebra das vendas e a alteração inegável dos padrões de consumo. Os consumidores são cada vez mais exigentes e menos fidelizados, obrigando os operadores a dar resposta às suas necessidades.

A proximidade e a “experiência” são fatores cada vez mais valorizados pelos consumidores que necessitam de poupar tempo e dinheiro e ao mesmo estão mais informados por via do aumento dos canais de venda, no qual se destaca o e-commerce. O mercado teve assim que se reajustar e, podemos afirmar, que o processo tem sido bem conduzido pela generalidade dos players de mercado.

Durante a segunda metade de 2013 começaram a surgir alguns sinais de melhoria. O Índice de Confiança do Consumidor inverteu a tendência de queda e, desde então, tem vindo a recuperar significativamente. Consequentemente aumentou também a confiança por parte dos retalhistas, o que levou a uma revisão nas estratégias de expansão de muitas marcas.

Apesar dos centros comerciais continuarem a ser o principal destino dos consumidores portugueses, o interesse pelo comércio de rua é cada vez mais evidente. Aproveitando o crescimento do número de turistas e as mudanças na estrutura de consumo dos portugueses, a “rua” assume-se cada vez mais como uma localização estratégica e um canal de expansão para operadores nacionais e internacionais.

Fonte: INE

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Indíce Confiança Consumidor (MM3M)Indíce Confiança Comércio a Retalho (MM3M)

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Evolução do Índice de Confiança

Empreendimentos Comerciais

No final do 2014 a JLL contabilizou 169 empreendimentos comerciais, os quais totalizam cerca de 3,5 milhões de m2 de área bruta locável. Os centros comerciais dominam o mercado com um total de 2,8 milhões de m2, ou seja 80% do stock total. Os retail parks têm uma quota de 12% e os outlets representam apenas 3% da oferta.

Após quase 3 anos sem inaugurarem novos empreendimentos comerciais, abriu, em novembro de 2014, o Alegro Setúbal. Este projeto, com um total de 44.000 m2, resulta da revitalização e expansão (6.000 m2) da antiga galeria do Centro Comercial Jumbo de Setúbal.

Mas a maturidade do mercado, aliada à retração do consumo e principalmente à falta de financiamento bancário, obrigou muitos promotores a cancelarem os projetos que tinham entre mãos. Assim, atualmente existe apenas um projeto em desenvolvimento pela IKEA Centres. O complexo comercial, com uma ABL prevista de 90.000 m2, situar-se-á em Loulé e tem data de abertura prevista para 2017. O pipeline mantém-se muito reduzido, com apenas dois empreendimentos sem data de abertura prevista: o Évora Shopping e o Espaço da Porta Nova (ex Dolce Vita Braga).

Fonte: JLL

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Nova Oferta Stock

Evolução da Oferta de Empreendimentos Comerciais


Os centros comerciais são, sem dúvida a primeira escolha dos portugueses na hora de ir às compras. Mas, o elevado volume de oferta comercial e a crise que vivemos nos últimos anos levaram a uma diferença substancial na performance de unidades prime e secundárias, situação que deverá manter-se a médio-prazo. O Centro Colombo em Lisboa e o NorteShopping no Porto, ambos pertencentes ao Grupo Sonae, são as grandes referências do setor. Nos retail parks a situação é semelhante, agravada apenas pelo reduzido número de operadores em Portugal para este tipo de formato. Os grandes retalhistas dão, em muitos casos preferência a localizações em stand-alone, devido à capacidade das próprias marcas em atrair clientes. O Sintra Retail Park continua a destacar-se como o melhor empreendimento do país neste formato, revelando boa procura por parte dos operadores e um nível de rendas acima da média deste segmento.

Por outro lado, os outlets acabaram por beneficiar com a crise, dado o seu conceito associado a vendas com preços fortemente descontados. Contudo, as lojas full price também implementaram estratégias de combate à quebra das vendas e acabaram por fazer concorrência às lojas presentes neste tipo de empreendimentos. O Freeport na Região de Lisboa e o Vila do Conde The Style Outlet na Região do Porto são os principais outlets do país.

Comércio de Rua

O elevado crescimento do turismo na cidade de Lisboa tem sido o principal gerador do grande dinamismo que se verifica no comércio de rua das zonas consolidadas da capital, já que muitos lojistas, nacionais e internacionais, procuram lojas de rua que permitam maior proximidade com os consumidores estrangeiros. É exemplo a Guess, posicionada apenas em centros comerciais, que abriu no final do ano a sua primeira loja de rua no Chiado, tendo prevista a abertura de mais uma loja na Avenida da Liberdade.

Mas as novas tendências nos hábitos de consumo dos consumidores portugueses, com a procura de novos formatos de comércio e de novas experiências, têm também um papel relevante neste mercado.

Os lojistas posicionam-se em zonas consolidadas ou com grande fluxo turístico, que se diferenciam na oferta de produtos e marcas dirigidas a diferentes perfis de consumidores.

O luxo, por exemplo, encontrou a sua morada de eleição na Avenida da Liberdade, onde a presença de reconhecidas cadeias internacionais é cada vez maior, motivada em parte pela crescente procura por estrangeiros de origem brasileira, chinesa, russa e angolana.

Principais Aberturas de Lojas de Rua em 2014Marca LocalizaçãoLacosteFendi Casa CollectionHackettBossJuliana HercErmenegildo ZegnaCOSTricanaLuis Onofre

Lisboa – Av. da Liberdade

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Pop Tradition

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Lisboa – Chiado

Entre Tanto (Galeria Comercial)

This & That

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Nuno Gama

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A Cevicheria

Mini by Luna

El Tomate

Lisboa – Príncipe Real

Fonte: JLL

Principais Projetos em Pipeline

Nome Promotor Status Abertura ABL (m2)

Centro Comercial em Loulé

IKEA Centres

Em comercialização 2017 90.000

Évora Shopping BES Em construção n. d. 16.500Dolce Vita Braga CGD Concluído n. d. 50.000Total 156.500

Fonte: JLL


A Rua Castilho assume-se como um prolongamento da grande avenida, concorrendo com uma oferta igualmente prestigiada, mas menos luxuosa.

O Chiado é a zona mais trendy, fashion e cosmopolita da capital, onde convivem a tradição e a modernidade, as marcas nacionais e as internacionais, as lojas premium e as mass-market, os turistas e os lisboetas. A procura tem superado em muito a oferta e quem quiser ter uma loja no eixo principal desta zona terá de pagar a renda mais elevada do mercado.

A Baixa aos poucos ganha vida, não só devido aos inúmeros turistas que percorrem a Rua Augusta, o principal eixo desta zona, mas também pela afluência de um número crescente de consumidores portugueses, que valorizam cada vez mais esta zona de Lisboa. E por fim o Príncipe Real cuja oferta é totalmente diferente, única e alternativa.

Durante 2014, estas cinco zonas contaram com mais de 30 novas lojas, em linha com o ano de 2013, mas muito acima da média dos anos anteriores.

No Porto, a Rua de Santa Catarina mantém-se o principal eixo de comércio, mas a Zona dos Clérigos é uma das que tem ganho relevância, acentuada pelo surgimento da galeria de lojas, Passeio dos Clérigos, onde a marca premium Pinko surge no último mês de 2014, com a sua primeira loja em Portugal.

Este dinamismo foi também impulsionado pelas alterações à Lei do Arrendamento ocorridas em 2012. Contudo, entraram recentemente em vigor novas alterações à Lei e consequentemente deu-se um pequeno recuo no que toca a transição dos contratos antigos para o NRAU. De entre as alterações efetuadas destacam-se com maior impacto neste mercado o alargamento dos limites máximos para a consideração de microempresas, as quais beneficiam de um regime especial de proteção e o alargamento do período de transição de 5+2 anos para 5+3 anos.

Rendas

Em 2014, as rendas registaram um percurso de crescimento no comércio de rua enquanto que nos empreendimentos comerciais evidenciaram uma tendência mais estável.

Nos centros comerciais a renda prime manteve-se nos 85 €/m2/mês. Apesar desta estabilidade, o crescimento das vendas que se fez sentir nas principais unidades do país levou, certamente, ao corte de diversos incentivos que estavam, até então, a ser concedidos por parte dos proprietários, nomeadamente descontos consideráveis face às rendas contratadas.

A renda prime dos retail parks manteve-se nos 10 €/m²/mês, valor que se deve à performance do Sintra Retail Park, o qual tem registado um nível de procura acima da média.

No comércio de rua, a renda prime corresponde ao maior valor registado num espaço de cerca de 100 m2, situado na Rua Garrett, no Chiado. A falta de espaços disponíveis conjugada com a elevada procura neste eixo, levou a um aumento substancial deste indicador, que passou dos 90 €/m2/mês no final de 2013 para 110 €/m2/mês um ano mais tarde.

A Avenida da Liberdade e a Baixa também seguiram a mesma tendência de crescimento, com aumentos de 13% e 33%, fixando nos 85 €/m2/mês e nos 60 €/m2/mês, respetivamente. A Rua Castilho e o Príncipe Real mantiveram-se nos 45 €/m2/mês e 35 €/m2/mês, respetivamente.

Fonte: JLL

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Centros Comerciais Retail Parks Comércio de Rua – ChiadoComércio de Rua – Av. da Liberdade Comércio de Rua – Porto

Evolução Anual das Rendas Prime


Com as expetativas de crescimento da economia nacional, e consequentemente do consumo privado, prevê-se um aumento da procura pelos consumidores e operadores deste mercado. Contudo, a diferença entre o prime e o secundário deverá permanecer, pelo que os segundos não deverão sentir tão diretamente o impacto positivo da recuperação da economia portuguesa. O comércio de rua deverá manter-se dinâmico. A perspetiva de crescimento do número de turistas nos próximos anos contribuirá certamente para a consolidação sustentada deste setor.

Estamos certos que o processo de “ir às compras” está cada vez mais associado à “experiência” e à capacidade de surpreender consumidores que estão muito mais informados e exigentes.

O facto do canal online se apresentar, cada vez mais, como uma boa alternativa ao espaço físico, tem levantado novos desafios aos lojistas, nomeadamente no recurso ao entretenimento, exploração e experiência sensorial.

O regresso à vida e aos negócios de bairro é um tendência clara dos dias de hoje. Uma nova zona de conforto para o consumo, mais confinada à conveniência dos trajetos quotidianos está a insurgir. Exemplos de modernização de formatos, como as hamburguerias ou A Padaria Portuguesa, e de viabilização da vivência de jardins e praças, como ocorre com os quiosques e esplanadas que se multiplicam em Lisboa, são inequívocos ganhos aos olhos dos consumidores.

PERSPETIVAS FUTURAS


Mapa de Comércio de Rua no Chiado

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Mapa de Comércio de Rua na Avenida da Liberdade

Marquês de Pombal

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Principais Marcas Presentes

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Mercado de Investimento O ano que passou ficou marcado pelo fim do Programa de Assistência Económica e Financeira, que em muito contribuiu para Portugal recuperar a confiança dos investidores internacionais, resultando num volume de investimento, em 2014, muito superior às expetativas do início do ano.

Este clima de confiança, reforçado pela descida significativa dos juros da dívida da República Portuguesa ao longo do ano, fez com que um conjunto vasto de investidores estrangeiros de natureza e nacionalidade diversa, procurassem investir em Portugal pela primeira vez, tirando partido das boas rentabilidades oferecidas pelo nosso país quando comparadas com outras geografias do mundo. Há ainda a registar o regresso de transações de centros comerciais e a venda de imóveis parcialmente devolutos, sendo este um sinal claro da confiança dos investidores no crescimento da nossa economia, no aumento do consumo e na expansão das nossas empresas.

O impacto do programa de Autorização de Residências para Atividade de Investimento (ARI), vulgo Golden Visa, além de aumentar muitíssimo a notoriedade de Portugal no outro lado do globo, veio contribuir decisivamente para a regeneração do país, em particular da cidade de Lisboa, através de um conjunto significativo de transações de imóveis realizadas por investidores asiáticos.

Para 2015, as expetativas são muitas, sendo previsível que o volume de investimento seja superior ao ano que passou, não sendo, mesmo, de desconsiderar a possibilidade deste vir a ultrapassar os volumes alcançados em 2007, ano em que se registou o maior volume de investimento em Portugal.

Fernando FerreiraHead of Capital Markets



Fonte: JLL

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2014

Internacional Nacional

Evolução Anual do Volume de InvestimentoVolume de investimento volta aos níveis pré-crise

Após três anos, nos quais foram registados os volumes de investimento em imobiliário comercial mais baixos da última década, 2014 foi um ano de inversão, com um volume de investimento de 895 M€, um valor semelhante aos níveis verificados no período pré-crise, cuja média se situou na ordem dos 900 M€.

A retoma começou a sentir-se na segunda metade de 2013, altura em que alguns investidores recomeçaram a olhar para Portugal e a manifestar interesse efetivo por ativos nacionais, como são exemplo as aquisições de três edifícios de escritórios situados no Parque das Nações por fundos institucionais estrangeiros. Para além de edifícios de escritórios bem localizados, supermercados com contratos estáveis e lojas de rua nas zonas consolidadas da capital, os centros comerciais, que implicam, em geral, grandes montantes de investimento, também passaram a integrar as estratégias de investimento dos grandes players internacionais. O pontapé de saída foi dado pela compra de 50% do CascaiShopping, ainda em 2013, mas outras se seguiram, como as transações do Alegro Alfragide, do outlet Freeport e do Dolce Vita Tejo.

De facto, 2014 foi o ano da inversão de ciclo num mercado que se caracterizou em duas palavras: Dinamismo, revelado por um crescimento de 187% face a 2013, uma procura crescente e um pipeline substancial para 2015; e Diversidade, verificado na origem e tipo dos investidores e na variedade de categorias de ativos procurados.

O investimento com proveniência internacional totalizou 89% do volume transacionado, com investidores oriundos de várias partes do globo: China, EUA, Brasil, Reino Unido, Espanha e também Rússia, são alguns dos exemplos. Das 40 transações de ativos comerciais registadas pela JLL, 11 foram realizadas com capital de origem chinesa, representando um total de 60 M€. Estas operações foram efetuadas maioritariamente por privados e Family Offices, que investiram em frações de serviços ou comércio de rua e em edifícios de escritórios que, em alguns casos, necessitam de obras de modernização. Mas refira-se que aqui não estão incluídas frações residenciais e edifícios para reabilitação neste mesmo segmento, os quais são o foco principal destes investidores.

Fonte: JLL

Privados e Family OfficesSociedade e Promotores Imobiliários Corporate e Institucionais

Fundos de Investimento

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Volume de Investimento por Tipo de Investidor – 2014

Fonte: JLL

Escritórios Retalho OutrosIndustrial & Logística

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Volume de Investimento por Tipo de Ativos – 2014


O investimento proveniente dos EUA também se destacou em 2014, com mais de 285 M€ realizados por fundos institucionais, no qual se inclui a compra dos edifícios sede da EDP localizados no Marquês de Pombal, em Lisboa, a compra de um portefólio de ativos de retalho e logística, detido pela ESAF ou a aquisição do Portimão Retail Park situado no Algarve.

Os investidores apresentam diferentes perfis de investimento que variam segundo o volume, a sua tipologia ou o tipo de ativo. Os investidores privados e Family Offices, cuja quota foi de 14% do volume total, investem tipicamente montantes pequenos em lojas de rua, supermercados e pequenos edifícios de escritórios; enquanto que os fundos institucionais, com uma quota de 77%, apresentam tickets de investimento muito mais elevados, conseguidos em transações de ativos como centros comerciais, portefólios e ativos de grande dimensão de escritórios e logística.

Numa análise dos ativos transacionados, o retalho foi o setor mais dinâmico, com 65% do total investido, seguindo-se os escritórios com 21% e o setor de industrial e logística, com 12%.

Para além das operações já referenciadas, outras transações de relevo foram realizadas durante o ano que passou, com destaque para um portefólio de supermercados Pingo Doce adquiridos por um fundo francês, ou as lojas Ermenegildo Zegna e Rimowa situadas na Avenida da Liberdade.

“Após três anos, nos quais foram registados os volumes de investimento em imobiliário comercial mais baixos da última década, 2014 foi um ano de inversão”


É um dado adquirido que Portugal voltou a fazer parte das estratégias de investimento dos grandes investidores internacionais. Os preços acessíveis aliados a uma rentabilidade elevada, quando comparados com outros mercados europeus, o fim do programa de assistência financeira a Portugal e a disponibilidade de liquidez a nível global estão na base da aposta que os investidores fazem no nosso país.

Contudo, começamos também a assistir a alguma escassez do lado da oferta em termos de adequação aos requisitos da procura, pelo que a “pequena” dimensão do nosso mercado poderá limitar uma retoma que poderia ser ainda mais expressiva.

Mas estimamos que o ano de 2015 seja tão ou mais dinâmico que 2014, tendo em conta, não só algumas operações de grande dimensão que estavam a ser negociadas e que acabaram por não se concretizar no ano que passou, como também a perspetiva de continuidade do nível elevado de procura. Os centros comerciais e os portefólios estão agora a despertar a maior atenção dos investidores internacionais, pelo que a expetativa é mesmo que 2015 seja um ano recorde, ultrapassando os mil milhões de euros.

Yields

Face a este cenário de uma procura dinâmica, as yields registaram uma descida acentuada ao longo do ano e de forma generalizada, com contrações que chegaram a atingir os 175 pontos base desde o pico registado durante 2013.

A prime yield dos escritórios, a qual se verifica na Zona 1 – Prime CBD é agora de 6,5%, 150 p.b. abaixo dos 8% registados em 2013. O comércio de rua situado nas zonas consolidadas da capital atingiu os 6,0%, o que compara com 7,5% no final do mesmo ano. Nos centros comerciais e retail parks as yields também revelaram a mesma tendência de queda, encontrando-se nos 6,5% e nos 7,75%, respetivamente. No setor de logística a taxa de rentabilidade prime está também nos 7,75%, após ter atingido os 9,5% no ano anterior.

PERSPETIVAS FUTURAS

Fonte: JLL

%

10,0

9,00

8,00

7,00

6,00

5,00

4,00

7,75

6,506,00

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Escritórios Centros Comerciais (Líquida) Retail Parks (Líquida)Comércio de Rua – Lisboa Industrial & Logística

Evolução Anual das Yields Prime


Mercado Residencial O contexto económico de Portugal dos últimos anos condicionou fortemente a evolução do mercado de compra e venda de habitação. No entanto, desde o final de 2013 e ao longo de 2014 começou a ser visível uma recuperação deste setor, em particular na Área Metropolitana de Lisboa. Esta evolução positiva, impulsionada principalmente pelo investimento estrangeiro, continuou a dar sinais de se manter com um crescimento da procura no mercado residencial no primeiro trimestre de 2015.

Não nos podemos esquecer das medidas legislativas que têm vindo a ser introduzidas em Portugal nos últimos anos e que contribuíram fortemente para esta dinâmica. Num primeiro momento, as alterações no Regime de Arrendamento Urbano abriram o caminho para a liberalização do mercado de arrendamento habitacional, o que permitiu tornar o mercado verdadeiramente atrativo numa perspetiva de investimento.

A entrada em vigor, no último trimestre de 2012, da legislação da Autorização de Residência para Efeitos de Investimento (ARI), também conhecida por Golden Visa, bem como a crescente adesão ao regime fiscal do Estatuto de Residente Não Habitual confirmaram um enquadramento legislativo igualmente decisivo para a consolidação da procura de imóveis por parte de cidadãos estrangeiros. Estas medidas permitem não só o acesso livre à circulação no Espaço Schengen por parte de cidadãos não europeus, no caso dos ARI, e incentivos fiscais extremamente interessantes, no caso do Estatuto de Residente não Habitual.

Continuamos a assistir a uma preferência sobre a compra de imóveis com a perspetiva de utilização, rentabilização e valorização, quer de imóveis para habitação própria quer para imóveis de segunda residência.

Patrícia BarãoHead of Residential


A cidade de Lisboa é hoje, sem dúvida, alvo de um enorme interesse a nível internacional. Este efeito foi visível num primeiro momento no mercado turístico mas ultimamente a cidade tem vindo a atrair também importantes fluxos de investimento estrangeiro no setor residencial.

As recentes alterações na fiscalidade (taxa liberatória) e as novas regras para Estabelecimentos de Alojamento Local têm impulsionado também a aquisição de apartamentos, com vista à colocação no mercado de arrendamento para estadias de curta duração e/ou para serviced apartments (apartamentos para estadias mais prolongadas para profissionais e expatriados).

O sentimento internacional é de que estamos a atravessar uma oportunidade de ouro para a aquisição de imobiliário em Portugal.

As perspetivas para 2015 são muito animadoras e a nossa missão passa por reforçar a posição de Portugal como um dos melhores destinos de imobiliário residencial da Europa, um país com enormes vantagens competitivas, seguro, com um clima fantástico, uma gastronomia reconhecida internacionalmente, um destino turístico de excelência.


Do 8 ao 80

Durante o período de crise o mercado imobiliário e, em particular, o mercado residencial, atravessou grandes dificuldades, tendo sido muito afetado pela escassez de financiamento bancário e pelo grande impacto da crise no rendimento e hábitos dos portugueses. Numa tentativa de ultrapassar este mau momento o Governo lançou/dinamizou dois programas para a atração de investimento estrangeiro: os Golden Visa e o Regime Fiscal para Residentes Não Habituais.

Estes dois programas, em simultâneo com um forte crescimento do turismo na cidade de Lisboa, vieram introduzir mudanças significativas no mercado residencial, que passou de uma quebra abrupta para um elevado nível de procura, para o qual começa agora a escassear oferta.

Esta situação levou a uma absorção muito rápida do stock habitacional novo e de boa qualidade que se encontrava disponível, localizado maioritariamente no centro histórico e no Parque das Nações (zona muito procurada por investidores chineses que pretendem obter os vistos gold).

O rápido escoamento de apartamentos, os novos drivers do turismo, com procura “alternativa” nas estadias em apartamentos, e os incentivos fiscais à reabilitação urbana, fizeram despertar novamente o interesse de muitos promotores nacionais e internacionais, pelo que assistimos atualmente a um grande dinamismo na reabilitação de edifícios na zona histórica da cidade de Lisboa.

Contudo, esta dinâmica, gerada pelo investimento estrangeiro, é muito focada em Lisboa, sendo que, a nível nacional, segundo os dados da APEMIP (Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal), a compra de casas realizada por estes compradores representou 20% do total realizado em 2014.

Os Golden Visa

O programa de atração de investimento estrangeiro para efeitos de obtenção de Golden Visa foi implementado no último trimestre de 2012 e desde então tem tido uma adesão crescente. O programa português é visto como um dos mais equilibrados entre os que entraram em vigor recentemente, inclusive face ao programa implementado em Espanha, cuja adesão está muito aquém das expetativas.

O investimento através da aquisição de ativos imobiliários no valor superior a 500.000 € é o mecanismo mais utilizado, com 94% dos vistos (quase 2.000) atribuídos através da compra de imóveis, com mais de 1.000 milhões de euros nos dois anos de programa. No que toca a proveniência do capital, os investidores Chineses dominam a procura, com mais de 80% do vistos obtidos, seguidos pelos Brasileiros e Russos, com cerca de 4% cada.

Os investidores que pretendem Golden Visa procuram essencialmente imóveis residenciais em localizações centrais da cidade de Lisboa, Parque das Nações ou linha de Estoril/Cascais e preferencialmente com a possibilidade de obtenção de rendimento, como é o caso dos apartamentos turísticos.

Atentos a esta dinâmica, os investidores e promotores chineses também estão bastante ativos na compra de edifícios para reabilitar no centro de Lisboa, para posteriormente venderem apartamentos no âmbito deste programa.

O Regime Fiscal para Residentes Não Habituais

O regime fiscal para residentes não habituais (RNH) constitui outro mecanismo de atração de investimento estrangeiro. Este regime estabelece condições bastante favoráveis para cidadãos (estrangeiros ou nacionais) que decidam fixar a sua residência fiscal em Portugal e que não tenham tido rendimentos no país há pelo menos 5 anos.

O RNH é efetivamente um dos mais competitivos regimes europeus nesta matéria, sendo de destacar em particular: a inexistência de dupla tributação como noutras jurisdições europeias, a inexistência de limites à remessa de fundos para Portugal e a inexistência de imposto sobre a fortuna e sobre as sucessões ou doações a favor de cônjuge, ascendentes ou descendentes. Por último, não existem custos associados a este regime que é concedido por um período de 10 anos.

Este regime, em conjunto com as boas condições de vida que Portugal oferece, tem atraído diversos cidadãos estrangeiros, principalmente os pensionistas e profissionais cujas profissões se considerem de elevado valor acrescentado. O RNH tem atraído maioritariamente Franceses e Escandinavos e tem resultado em investimentos relevantes no setor imobiliário, designadamente no segmento residencial. Em Lisboa, à semelhança dos Golden Visa, a procura tem-se concentrado essencialmente no centro da capital.


Os Apartamentos Turísticos

A grande maioria dos apartamentos turísticos que têm surgido, principalmente no centro de Lisboa, são unidades residenciais que, ao abrigo do Regime de Alojamento Local, podem ser exploradas para arrendamento de curta duração.

Os apartamentos turísticos são, de facto, uma nova tendência dos viajantes. Especialmente para férias e viagens “city-break” este tipo de alojamento apresenta-se cada vez mais como uma atrativa alternativa à oferta hoteleira standard. Os apartamentos turísticos, cuja qualidade e bom gosto tem aumentado bastante, oferecem, em Lisboa, uma localização mais central, uma estadia mais autêntica e informal e a possibilidade de acomodar famílias ou grupos de amigos a um preço bastante convidativo.

A emergência deste mercado permite, por um lado, aos turistas que procuram autenticidade, experiências e proximidade com a população local, ficarem alojados nos centros históricos, onde a oferta hoteleira é muito reduzida. Por outro lado, esta oferta é mais acessível a pequenos investidores e novos empreendedores nacionais.

Para o turismo corporate e quadros de empresas deslocados, os “serviced apartments”, tipicamente sujeitos aos Regime dos Apartamentos Turísticos (ao invés do Alojamento Local) são também uma alternativa cada vez mais procurada.

Este conjunto de drivers faz com que surja uma grande dinâmica na reabilitação do centro histórico de Lisboa, com investidores nacionais e internacionais a verem neste mercado um bom potencial de investimento para comprar, reabilitar e rentabilizar no futuro. Além dos empreendedores nacionais, também os investidores Golden Visa têm neste mercado uma oportunidade para rentabilizar os seus investimentos.

A Procura Interna

O mercado habitacional português é tradicionalmente caracterizado pela compra de casa. A facilidade de acesso ao crédito, conjugada com uma lei de arrendamento muito prejudicial para os proprietários, levou, durante muitos anos, ao acesso à habitação por via da aquisição. Contudo, a crise veio alterar estas premissas, tornando o financiamento caro e pouco acessível à maioria dos portugueses.

Apesar do fim do programa de assistência financeira ao país, o acesso ao crédito ainda mantém algumas restrições e apresenta spreads acima da média, pelo que enquanto esta situação permanecer, o mercado interno deverá manter-se limitado. Podemos então afirmar que a procura interna é atualmente realizada com recurso elevado a capitais próprios, seja na perspetiva de residir, seja na perspetiva de investimento para obtenção de rendimento.

Esta situação e as alterações à Lei do Arrendamento levadas a cabo pelo Governo no final de 2012 levaram muita gente para o mercado de arrendamento. No entanto, este é ainda um mercado em crescimento e pouco consolidado.

As Zonas

As zonas residenciais consolidadas e tradicionais de Lisboa alimentadas pelo mercado interno, sem ter em conta quaisquer tendências mais pontuais do mercado, como o caso dos Golden Visa e dos Residentes Não Habituais, são o Chiado/Santa Catarina, a Lapa/Estrela, o Príncipe Real/São Bento, as Avenidas Novas, Campo de Ourique/Amoreiras ou a menos central zona do Restelo. Estas foram desde sempre as mais procuradas e são as que apresentam historicamente os preços mais elevados. Há outras zonas também consolidadas como o Parque das Nações (mais recente) ou a Zona Ribeirinha (Santos, Alcântara), que garantirão procura mas cujo potencial de valorização já não é tão elevado.

Mas com a procura gerada pelo mercado internacional, outras zonas estão a emergir. Falamos da Baixa, devido à procura de imóveis com o objetivo de serem reconvertidos em apartamentos turísticos e da zona da Avenida da Liberdade muito procurada por investidores estrangeiros (brasileiros, chineses, franceses, etc.), quer pela oferta de serviços e comércio de luxo, quer pelo prestígio que a localização proporciona.

A zona de São Paulo (próxima do Cais do Sodré) também está a registar uma procura significativa por ser considerada uma zona alternativa, trendy e muito central. A Colina de Santana, localizada bem no centro de Lisboa e com diversos edifícios e terrenos com potencial de reconversão para o segmento residencial, poderá assumir-se como a próxima zona de reabilitação da cidade.


As perspetivas são animadoras: os mercados de arrendamento de curta e longa duração estão em crescimento, o mercado internacional deverá manter o interesse no nosso país e prevêem-se melhorias no acesso ao crédito à habitação.

O Banco Central Europeu (BCE), anunciou recentemente um plano de estímulo para a economia europeia. Este plano passa pela injeção de capital, através da compra de dívida, com o objetivo de impulsionar a economia da zona euro. Esta situação irá aumentar a capacidade da banca de se financiar nos mercados internacionais e consequentemente facilitar o acesso ao crédito por parte das empresas e particulares. Prevê-se assim uma melhoria das condições de crédito, trazendo mais compradores para o mercado. Contudo, o valor do financiamento deverá continuar a cobrir no máximo 80%

do valor do imóvel e os spreads previstos deverão continuar muito superiores aos valores conseguidos há uns anos atrás, os quais chegaram a atingir apenas 25 pontos base, pelo que a compra de casa continuará a não ser acessível a todos, o que manterá o mercado de arrendamento de longa duração como a única opção para muitos.

O turismo deverá manter a tendência crescente que se tem vindo a verificar e a “moda” dos apartamentos turísticos também, pelo que a compra deste tipo de ativos deverá continuar. Do lado do mercado internacional os sinais são de continuidade. Enquanto mantivermos programas como os Golden Visa e os Residentes Não Habituais, conjugados com o crescimento dos mercados de arrendamento, continuaremos a atrair capital estrangeiro para imobiliário residencial.

PERSPETIVAS FUTURAS


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Presente em Portugal desde 1997, a JLL desenvolve a sua atividade nos mercados de escritórios, retalho, indústria/logística e habitação.

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