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Análise 2015 | Perspetivas 2016Escritórios | Retalho | Residencial | Investimento

Mercado Imobiliário em Portugal

Ano de Consolidação!

•2015 foi um ano absolutamente notável.

•No mercado de investimento em imobiliário comercial, foi um ano recorde em termos de volume transacionado. Nos mercados ocupacionais de escritórios e retalho, consolidou-se o crescimento que vinha averificar-sedesdefinalde2013.Nosetorresidencial estamos perante um dos melhores momentos do mercado, assistindo-se a uma renovação total das cidades de Lisboa e Porto.

•Portugal está na moda e não há razões para deixar de estar. Tudo indica que 2016 será um ano de grande atividade e de contínua consolidação do setor.

Índice

Prefácio ....................................................................................................................................................................................................................5

Mercado Imobiliário Europeu .................................................................................................................................................................................6

Mercado Imobiliário Português ............................................................................................................................................................................ 11

Economia ...................................................................................................................................................................................................... 11

Mercado de Escritórios ..................................................................................................................................................................................13

Mercado de Retalho ......................................................................................................................................................................................20

Mercado de Investimento ..............................................................................................................................................................................28

Mercado Residencial .....................................................................................................................................................................................32

Sobre a JLL ............................................................................................................................................................................................................37

DocumentoescritodeacordocomoNovoAcordoOrtográfico.

Mercado Imobiliário em Portugal | 5

Prefácio

Pedro LancastreManaging Director

Quando há um ano escrevia este mesmo texto, tínhamos voltado gradualmente ao radar do mercado imobiliário ocupacional e também de investimento. Portugal passava de um mercado em recuperação para um mercado recuperado, e ainda que com expetativas altas para 2015, este ano que passou conseguiu superá-las todas. É pois, num tom muito positivo, à semelhança do ano passado, que analisamos o bom momento que estamos a viver (o ano que decorreu).

Em termos de investimento em imobiliário comercial, já várias vezes se disse que este foi o melhor ano de sempre. Um volume de quase 2 mil milhões de euros em transações de imobiliário comercial traduzumíndicedeliquidezhistóricoeumaenormeconfiançados investidores no mercado português, com 84% das transações realizadas por estrangeiros e com os fundos institucionais a liderarem as compras.

Também a reabilitação se encontra no seu expoente máximo. Com a nova lei do arrendamento, os milhares de edifícios degradados das nossas cidades passaram a ser intervencionáveis. E assim, temos hoje promotores de todos os cantos do mundo a reconstruirem os centros históricos e alterarem a bom ritmo as paisagens urbanísticas de Lisboa e do Porto.

Trocam-se prédios em ruínas por projetos de qualidade. E altera-se assim por completo a vivência das cidades que ganham uma dinâmica imparável, uma energia que atrai gente e que atrai comércio. São ruas renascidas, com prédios habitados por Portugueses e também por muitos estrangeiros de tantas origens diferentes que todos os dias vão comprando casa em Portugal. Só pela JLL/Cobertura passaram 24 nacionalidades distintas em 2015, do Brasil à China, passando pelo Iraque, Paquistão e Vietname.

Portugal está na moda. E merece estar. Aos olhos da comunidade de investidores internacionais teve uma conduta exemplar, exibe transparência e credibilidade e tem o que outros países nem sempre têm tanto, ou seja, um cocktail de coisas positivas: segurança, clima, gastronomia, beleza e simpatia que atrai pessoas e investimento.

O que nos dá esperança é que as coisas boas não saem de moda. Só saem se o deixarem de ser. Mantendo a sensatez de quem nosgoverna,apardaestabilidadefiscal,nãohaverárazõesparaduvidar que Portugal dará continuidade ao fantástico caminho que já está a percorrer.

6 | Mercado Imobiliário em Portugal

Mercado Imobiliário Europeu

Economia

A recuperação da Europa tem sido uma das tendências globais mais animadoras do último ano, sobretudo o aumento da resistência da procura interna na zona euro. A retoma em 2015 foi visível em todos os membros da União Europeia (UE), onde nenhum registou um decréscimo. Contudo, existem ainda grandes divergências de crescimento, baseadas em caraterísticas estruturais e dinâmicas económicas diferentes.

De acordo com o “European Economic Forecast, Winter 2016 ” publicado pela Comissão Europeia, prevê-se que o PIB da União Europeiaacelereligeiramenteapenasem2017.Estima-seumcrescimentoestávelde1,9%em2015e2016,ede2,0%em2017.Este crescimento é impulsionado por vários fatores positivos, como o preço do petróleo, a taxa de câmbio do euro e uma descida nos custosdefinanciamento,quetiveramgrandeimpactotantonasexportações como no estímulo do consumo privado. Contudo, o investimento enfrentou alguns obstáculos, nomeadamente a incerteza económica e política, bem como a dívida elevada de alguns países, como a Grécia.

Prevê-se que o consumo privado na UE atinja 2,0% e 2,2% em2015e2016,descendopara1,8%em2017.Estecrescimentoé sustentado sobretudo pelo aumento no rendimento familiar, bem comopelaquedanainflaçãoeamelhoriasignificativadomercadode trabalho. Contudo, prevê-se que este indicador abrande em2017,umavezqueorendimentopoderáperderalgumimpulsodevidoàsubidadainflação,queseestimaem0,5%e1,6%para2016e2017,respetivamente.

As exportações cresceram 5,1% em 2015. Porém, apesar da desvalorização do euro, a incerteza referente a fatores externos gerou algum impacto na atividade da UE. Ainda assim, considerando a competitividade da moeda única, bem como a forte procura externa, prevê-se que as exportações mantenham o ritmo comumcrescimentode4,2%e5,0%em2016e2017.

Existem igualmente melhorias no mercado de trabalho, com o emprego a subir e o desemprego a manter uma descida gradual. A taxa de desemprego na UE em 2015 baixou para 9,5%, e são esperadasdescidassubsequentespara9,0%e8,7%em2016 e2017,respetivamente.Estima-seumdecréscimoemquasetodosospaísesEuropeus,sobretudoaquelesquetêmbeneficiado de reformas no mercado de trabalho, como Espanha, Portugal, Chipre e Irlanda.

Espera-se ainda alguma incerteza e riscos dos mercados externosglobais,nomeadamentedevidoaconflitosgeopolíticos ou à desaceleração do crescimento de mercados emergentes como a China. Os riscos internos na Europa podem igualmente ter impacto, como a incerteza sobre a economia Grega ou o Brexit. Contudo, prevê-se também que fatores positivos como os baixos preçosdemercadorias,baixoscustosfinanceiroseadesvalorizaçãodo euro, tenham um impacto maior no crescimento da economia Europeia.

Investimento

O volume de investimento na região EMEA atingiu cerca de €238milmilhõesem2015,umaumentodequase14%face a 2014. A pressão contínua sobre o euro teve o efeito conjunto de afastar os investidores de ativos de maior risco e de quebrar o ciclo de juros na Europa. Deste modo, mantém-se uma grande procura por ativos de classes mais seguras, como é o caso de ativos imobiliários, no entanto, com yields prime a atingir os valores mais baixos do ciclo anterior, o mercado está a tornar-se cada vez mais seletivo em termos de alocação de ativos.


“O volume de investimento na região EMEA atingiu cerca de €238 mil milhões em 2015, um aumento de quase 14% face a 2014.”

Lisboa

Madrid

Barcelona

Milão

ParisFrankfurt

Amesterdão

Londres

EstocolmoMoscovo

Varsóvia

Budapeste

Bucareste

AtenasRoma

Oslo

Dublin

€35,50 4,35%€115 4,25%€310 3,80%

€54 4,75%€126 4,75%€211 4,00%

€138 3,50%€285 3,85%

€1.200 2,00%

€46 4,00%€77 4,50%€180 3,75%

€100 11,25%€253 10,75%€345 11,00%

€11 4,25%€108 4,25%€217 4,25%

€60 3,25%€192 4,25%

€1.500 3,00%

€30 4,75%€56 5,30%€242 3,50%

€40 4,50%€73 5,50%€358 4,25%

€18,50 7,50%€70 7,50%€60 N/A

€21 7,00%€70 7,00%€80 6,75%

€23,5 5,50%€130 5,00%€90 5,00%

€18 7,50%€55 8,25%€200 7,00%

€32 4,25%€78 5,50%€313 4,35%

€20 4,75%€88 5,00%€250 3,90%

€27 4,25%€88 5,00%

€245 3,90%€18,50 5,50%€95 5,50%

€120 5,00%

Escritórios: Renda Prime (€/m2) e Yield Prime (Bruta)Centros Comerciais: Renda Prime (€/m2) e Yield Prime (Líquida)Comércio de Rua: Renda Prime (€/m2) e Yield Prime (Bruta)

Rendas e yields Prime – T4 2015

Fonte: JLL


“Os principais mercados de escritórios cresceram em 2015, salientando o dinamismo positivo sentido ao longo do ano.”

Geograficamente,osinvestidoresestãoaalargaroseuinteresse,investindo em mercados historicamente menos atrativos. Entre os três maiores mercados Europeus, houve uma grande divergência de performance entre o Reino Unido, França e Alemanha no decorrer de 2015. O mercado alemão foi particularmente forte, registandoumvolumede€45,3milmilhões,umaumentode29% face a um ano já forte em 2014. O Reino Unido atingiu um volume de £61 mil milhões, representando uma descida de 6,5% comparadocomoos£65,3milmilhõesinvestidosem2014. O mercado francês teve um início lento em 2015, com o investimento total a cair 41% face à primeira metade de 2014. Porém,doisbonstrimestresconsecutivosatéaofinaldoanotrouxeram estabilidade ao investimento total em 2015. Excluindo os três maiores mercados, a Europa do Sul teve o maior crescimento. Embora Espanha tenha liderado a recuperação da região, tanto Portugal como Itália assistiram ao ressurgimento dos seus mercados de investimento em 2015. Portugal teve o maior crescimento com um volume de €1,8 mil milhões em 2015 face a €892 milhões em 2014. Itália e Espanha registaram um crescimentoanualde36%e16%,respetivamente.Odinamismoperdido na região Nórdica durante o terceiro trimestre de 2015 voltou em força no último trimestre, devido sobretudo à boa performance da Noruega. Os Benelux continuaram a crescer, alcançando€13milmilhõesem2015,aumentando15%faceaos€11,3milmilhõesregistadosem2014.HolandaeoLuxemburgomantiveram o mesmo nível do ano anterior, enquanto o investimento no mercado Belga cresceu 51%.

Numa análise por setor, o mercado de escritórios registou a maior procura,comuminvestimentototaldecercade€107milmilhões,representando cerca de 45% do total investido. No retalho, foram investidos €56,4 mil milhões em toda a Europa em 2015, mais 25% que no período homólogo. O mercado de investimento em retalho manteve-se forte, com procura crescente por ativos menos core, aumentando as quotas de investimento em retail parks e comércio de rua para 22% em ambos os casos. Os centros comerciais continuam a ter a maior procura, com 44% do volume total, embora esta quota tenha descido desde o ano anterior.

Relativamente às yields,nosescritórioscontraíram34p.b.face aoanoanteriorpara4,53%,fixando-seapenas22p.b.acima domínimohistóricoatingidonosegundotrimestrede2007–4,31%.As yields no retalho também comprimiram em 2015. Nos centros comerciais, a maioria dos mercados terminou abaixo da média a longo prazo e devido à melhoria da procura por retail parks e comércio de rua, as yields destes ativos também baixaram, embora de forma menos acentuada que nos centros comerciais.


Em termos de edifícios novos, em 2015 foram colocados mais 4,2 milhões de m2 no mercado. França e Alemanha contribuíram com quase 50% da nova oferta, enquanto a Rússia e os CEE ainda registam um excesso de oferta. Ainda assim, assistiu-se novamente à falta de espaço na maioria dos mercados de escritórios, com quase todos a registar uma descida na taxa de disponibilidade. É pouco provável que a falta de espaços de qualidade se resolva no futuro próximo, dado o reduzido pipeline especulativo registado na maioria dos mercados. Contudo, prevê-se que o pipeline de escritórios aumente gradualmente a partir de 2016, apesar de uma fraca resposta por parte de promotores em comparação com ciclos anteriores.

A taxa de disponibilidade nos escritórios Europeus desceu para 8,7%nofinalde2015,ovalormaisbaixodesde2009.Aretoma da atividade de arrendamento teve um impacto particular sobre a taxa de disponibilidade nos mercados da Europa Ocidental, incluindoDublin(-420p.b.),Dusseldórfia(-210p.b.)eEstocolmo(-200 p.b.). O Reino Unido mantém-se com as taxas dedisponibilidademaisbaixas–3,4%emLondres.Prevê-seque a disponibilidade de escritórios continue a baixar em 2016, com o aumento da absorção e a falta de novos edifícios concluídos.

Nota

• Este diagrama ilustra a estimativa da JLL da posição de cada mercado no seu ciclo individual de rendas no final de dezembrode 2015.

• Os mercados podem mover-se no relógio a diferentes velocidades e direções.

• O diagrama é um método conveniente de comparar a posição relativa dos

mercados no seu ciclo de rendas.

• A posição ocupada não é necessáriamente representativa do investimento ou das perspetivas de desenvolvimento desse mercado.

• A sua posição reflete os valores de renda prime.

Rendasem

CrescimentoLento

Rendas a Descer

Aumentode RendasAcelerado

Rendas a atingir o Valor mais Baixo

Atenas, Bucareste, Dusseldórfia,Helsínquia, Istambul, Praga, Roma,Zurique

Londres WE

Copenhaga

Budapeste, Milão

Lisboa, Paris CBDBruxelas

Amesterdão, Barcelona, Madrid

HamburgoEstugarda

Munique

Frankfurt

Lion, OsloColónia

KievGenebra, S. Petersburgo

MoscovoVarsóvia

ManchesterEdimburgo

Berlim, Dublin, Londres City,Luxemburgo, Estocolmo

European Office Property Clock T4 2015 – The JLL Property ClocksSM

Fonte: JLL

Escritórios

Na análise do mercado de escritórios da região EMEA, consideram-se 24 mercados-índice: Amesterdão, Barcelona, Berlim, Bruxelas,Dublin,Dusseldórfia,Edimburgo,Frankfurt,Hamburgo,Londres, Luxemburgo, Lyon, Madrid, Milão, Munique, Paris, Roterdão,Estocolmo,Haia,Utrecht,BudapesteMoscovo,Praga e Varsóvia.

Os principais mercados de escritórios registaram todos crescimento em 2015, salientando o dinamismo positivo sentido ao longo do ano, devido principalmente à recuperação económica, nomeadamente ao nível do emprego e aumento do PIB. Os países da região CEE (Europa Central e de Leste) registaram um crescimento de 14%, enquanto a Europa Ocidental aumentou 13%.AabsorçãonaEuropafoimaisumavezimpulsionadapelaforte atividade em Paris, o crescimento sustentado na Alemanha (com Berlim na liderança) e o dinamismo contínuo na Europa do Sul, sobretudo em Espanha e Itália. Prevê-se que esta dinâmica se mantenha em 2016, sustentada numa recuperação mais alargada.


As rendas prime nos escritórios Europeus aumentaram significativamente.ExcluindoMoscovo(ondeavolatilidade da moeda continua a ter impacto sobre as rendas), a subida dasrendasEuropeiasatingiu2,7%durante2015.Londres e Genebra, seguidos de Moscovo, continuam a ser os mercados dominantes com as rendas prime mais elevadas. Contudo, os mercados com a melhor performance são Dublin, Estocolmo eBudapeste.Estima-seumcrescimentode2%a3%poranonasrendas primenaEuropaem2016e2017.

Retalho

Continuaaverificar-seumamelhorianaconfiançadosconsumidores em toda a Europa, com os sinais de recuperação económica a alimentar o otimismo e as vendas a retalho a aumentar graças à subida dos salários e do emprego. As vendas a retalho naEuropasubiram3%durante2015,prevendo-seumcrescimentode 2% em 2016, com a procura a ser liderada pelo Reino Unido, Turquia, Espanha, Suécia, mercados CEE e os Bálticos. Estima-se um aumento mais lento na zona euro, com uma previsão de crescimento de 1,5% entre 2016 e 2018.

Osretalhistasestãoatornar-semaisprofissionalizados na formulação dos objetivos, riscos e oportunidades das suas lojas. A melhoria nas condições económicas fez crescer a pressão sobre os retalhistas para aumentarem as vendas. Nas suas estratégias de expansão, os mercados globais são os mais procurados, nomeadamente Londres e Paris, seguidos de Moscovo, Milão e Madrid, estando esta procura muito concentrada em ativos prime, tanto em centros comerciais como no comércio de rua.

Nos centros comerciais, foram concluídos 4,8 milhões de m2 de nova oferta em 2015, ligeiramente abaixo (4,4%) da área concluída em 2014. Prevê-se uma tendência de reabilitação e expansão de espaços de retalho nos mercados maduros da Europa Ocidental, uma vez que existe nesta zona um stock crescente de centros comerciais desatualizados. As previsões indicam que serão concluídos 12,6 milhões de m2atéaofinal de2017,dosquais52%estãolocalizadosnaRússia,Turquia e Ucrânia.

Houveumasubidanasrendasprime dos centros comerciais, em quase todos os mercados europeus (+1,9%), onde se estima queaGrécia,ReinoUnidoeHungriaregistemomaiorcrescimento,de5,7%,5%e3,8%,respetivamente,entre2016e2019. No comércio de rua, as rendas mantiveram-se estáveis na maioria das cidades Europeias. Prevê-se que as rendas na Europa possam subir1,8%até2019,comLondres,Dublin,HamburgoeEstocolmoa exceder as expetativas.


“O crescimento da economia deverá manter-se modesto mas estável, com previsões de 1,7% e 1,8% em 2016 e 2017, respetivamente.”

Mercado Imobiliário Português

Economia

2015 foi um ano de concretização de alguma estabilidade económica. De acordo com o Banco de Portugal, o PIB registou um crescimento constante na primeira metade do ano, abrandando na segunda metade. 2015 terminou, assim, com um crescimento do PIB de 1,5%, valor superior aos 0,9% registados em 2014. O crescimento deverá manter-se modesto mas estável, com previsõesde1,7%e1,8%em2016e2017,respetivamente.

Ainflaçãomanteve-sebaixaemvalorespróximosde0%,esperando-se uma subida deste indicador de 1,1% em 2016 e1,6%em2017.

Odesemprego,queatingiumáximosde17,4%em2013,iniciouuma rota descendente considerável, atingindo em 2015 uma taxa de12,4%.Prevê-separa2016e2017queestatendência de descida se mantenha, embora menos acentuada, chegando aos12,1%em2017.

Odéficeorçamentaldesceusignificativamente,mesmoconsiderandoburacosfinanceirosinesperados,nomeadamenteresgatesfinanceirosabancosenovasmetodologiasdecálculo,taiscomo o reconhecimento de dívida de empresas públicas, até então nãocontabilizada.Portugalreduziuodéficedomáximode11,2%em2010paraumaprevisãode3%em2015.Porfim,adívidaatingiucercade132%doPIBem2015,tendointerrompido uma trajetória de subida acentuada.

Também tiveram lugar alguns acontecimentos importantes a nível político, com possíveis impactos económicos futuros.

A coligação de Direita que se encontrava no governo desde 2011, venceu novamente as eleições de outubro de 2015, no entanto, não conseguiu obter o apoio necessário para formar governo. Apoio esse que o Partido Socialista (PS), o segundo partido mais votado,


conseguiu dos demais partidos representados na assembleia. Foi também eleito em janeiro de 2016 um novo Presidente da República, sendo este o candidato de centro-direita.

O atual governo, com o intuito de aumentar o crescimento via consumo privado, tem como principais medidas a reversão de cortes salariais e a diminuição de alguns impostos diretos. Existem ainda algumas medidas propostas e ainda sob avaliação que podem ter impacto no setor imobiliário: o agravamento do IMI paraativoscomerciais;earevogaçãodaisençãofiscaldeIMIeIMTpara os fundos de investimento imobiliário e fundos de pensões.

Fatores Externos

Em 2016, continuarão a existir algumas externalidades com impacto direto no país.

Importa referir a ação do BCE, que mantém a compra de títulos do tesouro europeus até setembro de 2016. No entanto, os estatutos da UE e do BCE obrigam à necessidade de que pelo menos uma das 4 agências internacionais reconhecidas (DBRS, Fitch, S&P e Moody’s) coloque a dívida do país acima do “lixo”.

Requisito mínimo que Portugal cumpre apenas pela agência DBRS, garantindo momentaneamente alguma estabilidade dos juros de dívida portuguesa.

ExistemigualmentealgunsfatoresquepodembeneficiarPortugal:as taxas Euribor, em mínimos a rondar os 0%, o fraco valor do euro face ao dólar e a queda do preço do petróleo, estes dois últimos favoráveis à nossa balança comercial.

Como acontecimentos mais marcantes em 2016 teremos a possibilidade do “Brexit”, saída do Reino Unido da União Europeia; a quebra de performance dos BRICS e de alguns países em desenvolvimento com impacto direto em Portugal como Angola eVenezuela;efinalmente,ainstabilidadepolíticanoMédioOriente e crise dos refugiados, com impacto a nível Europeu e Mundial.

Evolução dos Principais Indicadores Económicos Nacionais

14%

9%

4%

-1%

-6%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2017 (p)2016 (p)2015

PIB Consumo Privado Taxa de Desemprego Taxa de Inflação

12,4%

2,7%1,5%

0,5%

Fonte: Banco de Portugal


Mercado de Escritórios

Mariana RosaHeadofOfficeAgency& Corporate Solutions


Se2014foioanodecrescimento,2015ficoumarcadopelaconsolidação desse crescimento. A atividade no mercado de escritórios de Lisboa mostrou grande positivismo em todos os principais indicadores: o volume de absorção cresceu face ao ano anterior, a área média ocupada também aumentou, a expansão de área e a entrada de novas empresas no mercado aumentaramsignificativamenteoseupesonototaldaáreaarrendada e as rendas prime subiram em algumas zonas de escritórios da cidade.

São indicadores muito favoráveis que revelam bons níveis deconfiançadasempresas,queaolongode2015semantiveramdinâmicas na procura de novos escritórios e mostraram uma maior apetência para ocupar espaços de maior dimensão, seja na mudança de escritório ou na expansão da área ocupada no mesmo edifício. Ao longo do ano foram realizadas 28 operações acima dos 1.000 m², mais 5 que em 2014, a maioria das quais realizadas por empresas do setor dos call centres/back office.

Esta é, aliás, uma tendência que deverá continuar a animar o mercado de escritórios no decorrer de 2016. São cada vez mais as grandes empresas internacionais, nomeadamente da área de IT, que escolhem Lisboa para instalar os seus call centres ou os seus centros tecnológicos. Além das rendas e salários competitivos em relação aos restantes países Europeus, o nosso país, e particularmente Lisboa, tem fortes atrativos face a outros mercados. Temos qualidade de vida com menos custos, um excelente clima, diversidade cultural, segurança, estabilidade e muitos outros atributos que fazem com que sejamos cada vez mais encarados pelas grandes multinacionais como um dos melhores países para trabalhar.

Tendo em conta este tipo de procura tão importante para o nosso mercado, é essencial estarmos atentos à reduzida oferta de novos escritórios nos últimos anos e aos níveis cada vez mais baixos

de disponibilidade. É certo que existem no mercado de Lisboa mais de 500 mil m² de escritórios vazios, mas há zonas, como o centro da cidade e o Parque das Nações, onde a disponibilidade já é de facto muito baixa. Por outro lado, nem toda a oferta disponível tem qualidade e condições que respondam aos níveis de exigência que as empresas procuram, sobretudo quando estamos a falar de empresas internacionais com standards e layouts ditados pela casa mãe. A renovação e modernização destes espaços é, por isso, uma oportunidade para os proprietários conseguirem colocar no mercado os seus edifícios com maior sucesso e rapidez.

Uma última nota para o Porto. É um mercado que está a crescer, muito impulsionado pelo arrendamento de espaços por parte de empresas do ramo dos serviços. As rendas são bastante competitivaseamãodeobraespecializada,oquesereflete num dinamismo que há muito não se via.


Crescimento Consolidado

Após2014,anoemqueomercadodeescritóriosficoumarcadopelainversão da rota decrescente iniciada em 2009, 2015 apresentou umcrescimentoconsistentedovolumedeabsorção,refletindo a consolidação do mercado. Num total de cerca de 144.500 m2 de escritórios ocupados, 2015 apresentou um crescimento de 14% face a 2014.

Esta evolução deveu-se não só ao crescimento estável revelado pela economia portuguesa, mas também à evolução do nível de confiançadasempresas,cujoíndicemanteveumcrescimentoconstanteaolongode2015.Aconfiançaaliadaàscondiçõesdomercado, que se encontravam favoráveis para o inquilino, contribuiu para que muitas empresas assumissem as suas estratégias imobiliárias fazendo um upgrade dos seus escritórios, quer em termos de espaço e qualidade, mas também de localização, aproveitando condições que estão a tornar-se cada vez menos favoráveis,comosproprietáriosmenosflexíveisnoprocessonegocial.

Asrendaschegaram,assim,aofimdociclodequedaeaszonasmais dinâmicas e com menor disponibilidade registaram as primeiras subidas.

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Valor

es co

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os da

sazo

nalid

ade

Indicador de Confiança nos Serviços (MM3M)

Evolução do Indicador de Confiança nos Serviços

Procura

Se analisarmos a evolução da absorção da última década, verificaram-sedoismomentosdistintos:operíodopré-crise,noqualse registou uma média anual de cerca de 180.000 m2, e o período de crise, no qual esta média reduziu para os 100.000 m2. De facto, a partir de 2008 a absorção de escritórios foi reduzindo anoapósano,culminandoem2013comovolumemaisbaixodesdequeháregisto(77.800m2).Estesníveisdeocupaçãorefletiamo nível de prudência elevado por parte dos ocupantes, assentes em estratégias rigorosas de otimização de custos. No entanto, em 2014verificou-seumamudançaporpartedasempresas,queapósvários anos de contenção, puderam reavaliar as suas estratégias imobiliárias,começandoaassistir-seamelhoriassignificativas na absorção de escritórios.

Destemodo,oanode2015veioconfirmarorumodecrescimentono mercado de escritórios, com uma absorção bruta total de cerca de 144.500 m2, evidenciando um crescimento de 14% face ao ano anterior.Aabsorçãolíquidatambémcresceusignificativamente,a expansão de área e a entrada de novas empresas no mercado aumentaram o seu peso no total da área ocupada, passando a representar 46%, face aos 28% em 2014. No entanto, as operações de mudança de escritórios predominaram com 55% da área ocupada,oqueconfirmaummindshift das empresas no que toca ao investimento na melhoria dos seus escritórios.

Fonte: JLL/LPI

ABL (

mil m

2 )

250

200

150

100

50

0

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

149162

201

233

116 10588

10278

127145

Evolução Anual da Absorção de Escritórios

Fonte: INE


Fonte: JLL/LPI

ABL (m2)

0 5.000

13.995

16.668

10.898

28.220

21.492

28.020

25.220

10.000 15.000 20.000 25.000 30.000

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Zona 7

Absorção de Escritórios por Zona – 2015

Numtotalde257operações,aáreamédiaporoperaçãotambémaumentou face à média de 529 m2 registada em 2014 e atingiu os 562 m2. Na base deste aumento está o número de operações de grande dimensão - acima de 1.000 m2–queaumentou de23,em2014,para28,em2015.

Numa análise por zona, a zona do CBD foi a mais ativa em 2015, com 20% da área ocupada. Nesta zona, encontra-se incluída a segunda maior transação do ano que consistiu na expansão total de 8.400 m2 de escritórios ocupados pela Teleperformance no Edifício Álvaro Pais. Seguiu-se o Corredor Oeste, historicamente a zona mais procurada, devido à sua oferta de grandes áreas por piso, o que raramente se consegue encontrar no centro da capital, e ao ajustamento acentuado das rendas que os proprietários se viram obrigados a fazer durante os tempos de crise para conseguirem captar empresas para os seus imóveis. O Corredor Oeste representou assim 19% do volume de absorção em 2015. Seguiu-seoParquedasNações,com17%daáreaocupada,queevidenciou uma das maiores recuperações de absorção nos últimos anos. Os edifícios modernos e a boa rede de infraestruturas, aliados a valores de renda muito competitivos, fazem com que seja das zonas mais procuradas.

O setor de “TMT’s & Utilities”, bem como o de “Serviços a Empresas”, representaram mais de 50% da área ocupada ao longo de2015,amboscomgrandeinfluênciadeempresasdeserviçosde call centre e back office. Estimamos que este tipo de atividade tenha ultrapassado os 19.000 m2 de área ocupada em 2015, sendo caracterizada pela necessidade de escritórios com grandes áreas como é exemplo a expansão de área da Teleperformance. Aliás,

10 Maiores Operações de Escritórios em 2015

Zona Edifício Ocupante Área (m2)

4 Sede EDP EDP 13.9001 Castilho 24 Banco de Portugal 7.1612 Álvaro Pais Teleperformance 5.5446 Parque Suécia - Ed. Suécia II Worten 4.0857 Gago Coutinho 26 BNP Paribas 3.0952 Álvaro Pais Teleperformance 2.8342 Defensores de Chaves, 45 Allianz 2.7406 CentralPark Outsystems 2.4576 Zenith Unit 4 2.2465 Torre Fernão de Magalhães Webhelp 2.138

Fonte: JLL/LPI

Fonte: JLL/LPI

Construção e ImobiliárioConsultores e Advogados

Serviços Financeiros

Estado, Europa e AssociaçõesFarmacêuticas e Saúde

Produtos de ConsumoServiços Empresas

TMT’s & Utilities

Outros Serviços

4%8%

6%

8%

7%

25%

15%

26%

1%

Absorção de Escritórios por Setores de Atividade – 2015

ultimamente, muitas empresas multinacionais têm deslocalizado este tipo de serviços para Portugal, atraídos pelos custos de ocupaçãoedemãodeobraqualificadacompetitivosemrelaçãoaos restantes países Europeus, mas também aos fortes atrativos em termos de qualidade de vida que Portugal oferece.


Oferta

O mercado de escritórios de Lisboa é composto por um stock total de 4,6 milhões de metros quadrados. As zonas que concentram o maior stock são o Central Business District (CBD) e o Corredor Oeste, com quotas de 24% e 20%, respetivamente.

2015 contou apenas com dois edifícios de escritórios concluídos, ambosno3.ºtrimestre.Comumtotaldecercade21.000m2 de novaoferta,2015ficouemlinhacom2014,tambémcomapenasdois novos edifícios. Comparativamente à média dos últimos 10 anos, de cerca de 55.000 m2, os últimos quatro anos revelaram asdificuldadesquemuitospromotorestêmtido,nomeadamente nafaltadefinanciamentobancárioparaapromoçãoimobiliária.Estasituaçãoreflete-senatotalidadedanovaofertaaserocupadapelos seus proprietários: o edifício da nova sede da EDP na ZonaHistóricaeRibeirinhacomumtotal13.900m2, que vem revelar a atratividade desta zona para o uso de escritórios; e o Edifício Castilho 24 localizado no Prime CBD, que resultou dareabilitaçãode7.000m2, pertencente ao Fundo de Pensões do Banco de Portugal.

Fonte: JLL/LPI

ABL (m2)

0 200.000

390.225

484.017

597.767

908.775

359.149

400.000 600.000 800.000 1.000.000 1.200.000

768.003

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Zona 7

1.075.873

Área Ocupada Área Disponível

Stock por Zona – final de 2015

Fonte: JLL/LPI

140.000

120.000

100.000

80.000

60.000

40.000

20.000

0

5,00

4,00

3,00

2,00

1,00

0,00

Nova

ofer

ta (m

2 )

Stoc

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lhões

m2 )

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2017 (p)

2015 2016 (p)

57.491

4,05 4,12 4,20 4,28 4,35 4,45 4,51 4,53 4,55 4,56 4,58 4,60 4,64

88.478

73.76282.154 77.662

85.497

54.259

21.70534.631

20.63521.061

17.000

41.100

Nova Oferta StockPipeline

Evolução da Oferta de Escritórios

Disponibilidade

Adinâmicarecentereflete-senareduçãodataxadedisponibilidadequesefixounos11,1%nofinalde2015.Adescidade232pontosbaseverificadadesdeopicoem2013deve-se,nãosóaoaumentoda atividade ocupacional, como também à reduzida promoção desta classe de ativos nos últimos anos e à reconversão de alguns edifícios para uso habitacional, nomeadamente nas zonas centrais da capital.

O Parque das Nações foi a zona que registou o maior decréscimo deáreadisponível,descendodesdeopicoatingidode26,7%em 2010 para os 4,8% no quarto trimestre de 2015, restando atualmenteapenas17.500m2 disponíveis. Esta situação teve por base a conjugação de diversos fatores: dimensão reduzida do stock, aliada à consolidação em termos de desenvolvimento imobiliário eàeficazefundamentaladaptaçãoporpartedosproprietários aos tempos de crise. Por outro lado, o Corredor Oeste continua a dominar em termos de desocupação, concentrando 41% da área totalvagaemLisboaeumataxadedisponibilidadede23,1%,abaixodos27,3%atingidosem2013.

Zona Edifício Promotor Tipo Área (m2)1 Castilho 24 F. Pensões Banco Portugal Proprietário-Ocupante 7.1614 Sede EDP Mota-Engil Proprietário-Ocupante 13.900

Fonte: JLL

Edifícios Concluídos em 2015


2016 iniciou, assim, com um total de 510.000 m2 disponíveis, umareduçãodecercade43.000m2 desde o ano passado. Contudo, nem toda a oferta disponível tem qualidade e condições que respondam aos níveis de exigência que as empresas procuram, sobretudo empresas internacionais com níveis de exigência bastante elevados. Por outro lado, a oferta de qualidade deverá continuar a diminuir, uma vez que o pipeline de produto novo é e tem sido bastante reduzido.

Oferta Futura

Para2016e2017estáprevistaaentradade6novosedifícios, comumaáreatotalde47.100m2. Destes, três edifícios estão a ser desenvolvidos especulativamente, resultando num total de 29.400 m2 de escritórios novos disponíveis no mercado. Surgirão aindadoisedifícios,ambospré-arrendados,naZonaHistórica

Fonte: JLL/LPI

30,0%

25,0%

20,0%

15,0%

10,0%

5,0%

0,0%2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

23,1%

13,1%11,1%9,5%8,8%5,8%4,8%

Prime CBD Zona Histórica e RibeirinhaCorredor OesteParque das NaçõesNova Zona de EscritóriosCBD

Total

Evolução da Taxa de Disponibilidade por Zona

Fonte: JLL/LPI

52.424

103.737

64.488

22.737

17.414

210.165

38.956

ABL (m2)

0 50.000 100.000 150.000 200.000 250.000

Zona 1

Zona 2

Zona 3

Zona 4

Zona 5

Zona 6

Zona 7

Área Disponível por Zona – final de 2015

e Ribeirinha e um edifício para a ocupação do proprietário na Nova Área de Escritórios. O aumento da quota de edifícios desenvolvidos especulativamenterevelaaretomagradualdaconfiançaporpartedos promotores do setor. Em projeto contabilizámos apenas dois edifíciosquetotalizamcercade30.000m2, sendo um deles a terceira Torre do Colombo, que deverá colocar no mercado cerca de 24.000 m2 de escritórios especulativos, no entanto, ainda sem data prevista de conclusão.

Rendas

As rendas acompanham a dinâmica do mercado e a relação oferta vs. procura. Após a forte pressão nas rendas durante os últimos anosemqueaprocuraseressentiu,nofinalde2015algumaszonas inverteram a tendência de queda. O Prime CBD e o Parque das Nações registaram o primeiro aumento,

Edifício Zona Promotor Área (m2) Tipo Conclusão (Trim/Ano)LagoasParkEdifício9 6 Teixeira Duarte 4.900 Especulativo T1 2016Edifício Santander II 3 Banco Santander 6.000 Proprietário-Ocupante T4 2016Marquês de Pombal 14 1 Narcipromov 5.000 Especulativo T4 2016República 5 2 Puaça 6.100 Especulativo T4 2016Edifício Sorel 4 Fidelidade 8.600 Pre-let T12017Edifício de Escritórios em Sta. Apolónia 4 Fidelidade 8.000 Pre-let T12017Fontes Pereira de Melo 41 1 ECS Capital 19.500 Especulativo T42017Torre3Colombo 3 Sonae / CBRE Global Investors 24.000 Especulativo -

Fonte: JLL

Edifícios em Pipeline


para 18,5 e 14€/m2/mês, respetivamente. Seguiu-se o Corredor Oeste que aumentou 1€/m2/mêsnaretafinaldoanoparaos 11€/m2/mês, situação que veio aliviar um pouco a pressão das baixas rendas que têm vindo a praticar-se nesta zona. O mercado tende, assim, para um maior equilíbrio negocial entre proprietários e inquilinos, uma vez que a disponibilidade se torna cada vez mais reduzida.

Fonte: JLL

Rend

as P

rime (

€/m2 /m

ês)

25

20

15

10

5

0

18,50

15,0014,5014,00

11,00

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Zona Histórica e RibeirinhaPrime CBD

Parque das NaçõesCBD

Corredor OesteZona Nova de Escritórios

Evolução Anual das Rendas Prime por Zona

Para 2016 estima-se que o bom desempenho do mercado de escritórios continue, desde que as condições económicas e a estabilidade do país se mantenham favoráveis e, consequentemente,semantenhamosníveisdeconfiançadasempresas, que têm vindo a melhorar nestes dois últimos anos. Para a atividade do mercado de escritórios ao longo deste ano,

estima-se que a instalação de call centres e de serviços de back office continue a ter um papel relevante.

As rendas deverão manter uma trajetória ascendente ainda que de forma gradual, principalmente nas zonas com menor disponibilidade ou em alguns edifícios de melhor qualidade.

PERSPETIvAS FuTuRAS


SANTAAPOLÓNIA

CAIS DO SODRÉ

RIO TEJO

TERREIRO DO PAÇO

CHIADO

BAIXA

SALDANHA

MARQUÊS DE POMBAL

PARQUEEDUARDO VII

RATO

AMOREIRAS

PARQUE FLORESTALDE MONSANTO

BELÉM

ALGÉS

COLÉGIOMILITAR

PONTINHA

CAMPOGRANDE

CIDADEUNIVERSITÁRIA ROMA

CAMPOPEQUENO

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OLIVAIS

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PRAÇADE ESPANHA

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AEROPORTODE LISOA

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Av. Joaquim A. Aguiar

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2.ª Circular

2.ª Circular

Av. 5 de Outubro

Av. de Berna

Av. LusíadaEixo N

orte-Sul

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CRIL/IC17

CRIL/IC17

CRIL

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CRIL

/IC17

A5

A5

Av. dos Combatentes

Av. Duque D’Ávila

PONTE 25 DE ABRIL

A2/SULALGARVE

Mapa das Zonas de Escritórios de Lisboa

Zona 1Prime CBD

Zona 2CBD

Zona3Nova Zona de Escritórios

Zona 4ZonaHistóricaeRibeirinha

Zona 5Parque das Nações

Zona 6Corredor Oeste

Zona7Outras Zonas


2015veioconfirmarastendênciasqueoano2014jávinhaaindiciar,acentuando-se um dinamismo inegável no mercado de retalho, tanto no que concerne o comércio de rua quanto no que diz respeito aos centros comerciais.

Neste segmento, e após um ano de 2015 sem novas aberturas, existem dois projetos em desenvolvimento: um centro comercial noAlgarve,promovidopelaIkeaCentres,queabriráportas em2017eoNovaArcadaemBraga(ex-DolceVitaBraga), que esteve em standby durante vários anos e que abre também comumalojaIkeajánoiníciode2016.Oapetitedoslojistasporestes centros tem sido muito positivo, assim como pelos centros prime em funcionamento, onde se deram muitas movimentações ao longo do ano, com a abertura de novas lojas e a reformulação de outras.

Quanto ao comércio de rua, tem vindo a assistir-se a uma autêntica avalanchedeprojetosquemuitotemcontribuídoparaaafirmaçãoda cidade de Lisboa. Deste modo, a constante evolução da Avenida da Liberdade é uma realidade, que todos os anos tem novos edifícios em reabilitação e lojas a abrir. O mesmo está a acontecer na Rua Augusta e também na emergente zona do Cais do Sodré, muito em especial na valência da restauração, fenómenos dos quais não se podem dissociar o notável Mercado da Ribeira, a nova sede da EDP e a surpreendente Rua Cor-de-rosa.

E, deste modo, as várias zonas comerciais de Lisboa começam a ser cada vez mais contíguas, com a reabilitação e a oferta de produtos e serviços criativos e inovadores a atraírem cada vez mais gente local e não local, contribuindo decisivamente para o reposicionamento de Lisboa como cidade de grande relevância no panorama internacional.


Patrícia AraújoHeadofRetail

Mercado de Retalho

Esta tendência tem, felizmente, vindo a ter sequência no Porto, onde em boa parte da zona da Baixa (Clérigos, Aliados, Rua de Santa Catarina e Rua das Flores) se tem vindo a assistir a um dinamismo há muito não visto no que diz respeito à abertura de novos espaços comerciais.

2016 será um ano de consolidação desta tendência, tanto em Lisboa como no Porto, com estas duas cidades a tornarem-se cada vez mais surpreendentes e atrativas.


O dinamismo mantém-se

O mercado de retalho foi bastante afetado no período de crise. Houveumaquebranasvendaseosconsumidoresviram-seobrigados a mudar os seus hábitos de consumo, tornaram-se mais exigentes e adaptaram-se a um contexto menos favorável noquerespeitaagastos.Oconsumidortornou-semenosfidelizado,exigindo a adaptação dos retalhistas no que toca às suas “novas” necessidades. Necessidades estas, que durante o período de crise se transformaram numa redução da procura de retalho massificado,emproldavalorizaçãodaexperiência,conveniência,personalização e novos conceitos que o retalho passou oferecer. Neste período, a nova tendência passou pelo aparecimento de conceitos de bairro e de proximidade, fazendo do comércio de rua a “estrela” do mercado de retalho durante os últimos três anos.

Ainda assim, características como a conveniência e diversidade oferecida pelos centros comerciais mantiveram o elevado interesse dos consumidores e não é por acaso que os centros comerciais sempre foram o destino de compras eleito dos portugueses. Num ambiente menos favorável, também os centros comerciais tiveram de adaptar-se, e enquanto os empreendimentos prime mantiveram a sua boa performance, os ativos secundários continuamarevelaralgumasdificuldades.Noentanto,2015foitambém um ano de renovação e reabilitação. Aproveitando a menor incerteza quanto ao contexto económico, diversos centros comerciais de pequena dimensão souberam aproveitar as novas

Fonte: INE

10

0

-10

-20

-30

-40

-50

-60

Indíce Confiança Consumidor (MM3M)Indíce Confiança Comércio a Retalho (MM3M)

Jan.

05

Jan.

06

Jan.

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08

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10

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11

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12

Jan.

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Jan.

15

Jan.

14

Evolução do Índice de Confiança

tendências quanto ao consumo, reajustando-se e implementando conceitos modernos de conveniência e proximidade, como é exemplo o Centro Comercial de Alvalade.

Comosinaldemelhoriadomercado,tantooÍndicedeConfiançados Consumidores como o de Comércio a Retalho, mantiveram atrajetóriadecrescimentojáverificadaem2014.Oanode2015terminou,assim,comoÍndicedeConfiançadoComércioaRetalhobem como do Consumidor, nos níveis mais elevados desta década.

Empreendimentos Comerciais

Nofinalde2015,aJLLcontabilizou170empreendimentoscomerciais (com área superior a 5.000 m2), os quais totalizam cerca de3,6milhõesdem2 de área bruta locável.

Os centros comerciais são, sem dúvida, a primeira escolha dos portugueses na hora de ir às compras e dominam o mercado com um total de 2,8 milhões de m2, ou seja, 80% do stock total.

No entanto, o elevado volume de oferta comercial e a retração doconsumoverificadanosúltimosanoslevaramaumadiferençasubstancial na performance de unidades prime e secundárias, situação que deverá manter-se no médio-prazo. Os centros Colombo, Vasco da Gama e CascaiShopping na Região de Lisboa e o NorteShopping no Porto, todos pertencentes ao Grupo Sonae,

Fonte: JLL

Nova Oferta StockPipeline

500

400

300

200

100

0

4,00

3,50

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

0

ABL (

mil m

2 )

ABL (

milhõ

es m

2 )

2,222,46

2,672,99 3,16 3,26 3,37 3,37 3,37 3,38 3,38 3,54

2006

234

2005

198

2007

215

9068

2017(p)

2014

6

2013

0

2015

0

20162012

0

2008

318

2009

175

2010

95

2011

112

3,45

Evolução da Oferta de Empreendimentos Comerciais


são as grandes referências do setor. Estes revelam uma grande procura por parte dos retalhistas e rapidamente os seus espaços vagos são ocupados. Em Portugal, os centros comerciais têm tido uma presença maioritária de marcas mass-market. No entanto, começam também a ser procurados por marcas premium, e, neste segmento, destaca-se o Centro Colombo e o Amoreiras Shopping Center, ambos com uma crescente procura por parte de turistas e consumidores estrangeiros.

Contudo, a crise, conjugada com a maturidade que o mercado entretanto atingiu, levou ao cancelamento da maioria dos projetos que se encontravam em pipeline, levando a anos “desertos” na promoçãoimobiliáriadestaclassedeativos.Apósquase3anossem inaugurarem novos empreendimentos comerciais, abriu, nofinal2014,oAlegroSetúbale,desdeentão,opipeline reduz-se a dois projectos: o centro comercial Nova Arcada em Braga com cerca de 68.000 m2edatadeaberturano1.ºtrimestrede2016, e o complexo comercial no Algarve, desenvolvido pela IKEA Centres com cerca de 90.000 m2, ambos ancorados numa loja IKEA. Ainda assim, apesar do reduzido pipeline de novos empreendimentos, e face a um mercado maduro, alguns centros comerciais investem na sua reabilitação, modernizando os seus espaços e conceitos obsoletos, conseguindo adaptar-se ao mercado.

Nos retail parks, cuja quota se situa nos 12%, a situação é semelhante, agravada apenas pelo reduzido número de operadores em Portugal para este tipo de formato. Os grandes retalhistas dão, em muitos casos, preferência a localizações em stand-alone, devido à capacidade das próprias marcas em atrair clientes.OSintraRetailParkcontinuaadestacar-secomoomelhorempreendimento do país neste formato, revelando boa procura por parte dos operadores e um nível de rendas acima da média deste segmento.

Por outro lado, os outlets,comapenas3%dostock total, acabaram porbeneficiarcomacrise,dadooseuconceitoassociadoavendascom preços fortemente descontados. Contudo, as lojas full price também implementaram estratégias de combate à quebra das vendas e acabaram por fazer concorrência às lojas presentes neste tipo de empreendimentos. O Freeport, na Região de Lisboa, e o Vila do Conde The Style Outlet, na Região do Porto, são os principais outlets do país.

Comércio de Rua

O elevado crescimento do turismo tem sido o principal gerador dograndedinamismoqueseverificanocomércioderuadaszonasconsolidadas de Lisboa e do Porto, uma vez que muitos lojistas, nacionais e internacionais, procuram lojas de rua que permitam maior proximidade com os consumidores estrangeiros. Também as novas tendências nos hábitos de consumo dos consumidores portugueses, com a procura de novos formatos de comércio e de novas experiências, e as alterações à lei do arrendamento emvigordesdeofinalde2012,tiveramumpapelmuitorelevanteneste mercado.

Principais Aberturas de Lojas de Rua em 2015Marca LocalizaçãoGuessPorche DesignTumiBoutique dos Relógios PlusOtroCoccinelle

Lisboa–Av.daLiberdade

AdidasWell’s

Lisboa–Baixa

Burger King

Cantê Lx

New Balance

Nuteleria

HamburgueriaHonorato

Pull & Bear

Gelatiamo–CafféBistrô

Ale-Hop

Oysho

Tiger

Lisboa–Chiado

100 Montaditos

Pizzaria Zero ZeroLisboa–PríncipeReal

Fonte: JLL

Principais Projetos em Pipeline

Nome Promotor Status Abertura ABL (m2)

Nova Arcada (ex- - Dolce Vita Braga) CGD Em Atividade T1 2016 68.000

Centro Comercial no Algarve

IKEA Centres Em comercialização 2017 90.000

Évora Shopping Novo Banco Em construção n. d. 16.500

Fonte: JLL


Em2013,registou-seumpicoemtermosdeaberturas,commais de 40 novas lojas entre as 6 principais zonas de Lisboa e Porto. 2014, com um número de aberturas também próximo das 40, manteve o dinamismo. Em 2015, o número estimado de aberturas de lojas de rua foi mais reduzido, no entanto, a sua procura mantém-se inquestionável e muito limitada pela falta de espaços vagos.

Os lojistas posicionam-se em zonas consolidadas ou com grande fluxoturístico,quesediferenciamnaofertadeprodutosemarcasdirigidasadiferentesperfisdeconsumidores.Edefacto,aszonasque melhor respondem a estes requisitos têm vingado no mercado. Simultaneamente, surgem novos destinos em detrimento de outros, que têm perdido a sua relevância enquanto destino de compras.

Como zonas consolidadas, destacamos o Chiado, zona prime e trendy, com insígnias mass market e de um posicionamento médio-alto e que é, de facto, das zonas mais procuradas. Aqui, estãopresentesmarcascomoaZara,H&MeMassimoDutti,mastambémaHugoBosseaHermès.UmespaçovagonaRuaGarrettpode atingir os 120€/m2/mês, sendo que algumas marcas estão dispostas a pagar key money devido à baixa disponibilidade. Ainda assim, esta zona foi a que registou um maior número de novas aberturas, das quais destacamos mais uma insígnia do Grupo Inditex–Oysho–oualojadeorigemDinamarquesa–Tiger–quemanteve uma estratégia de expansão bastante ativa.

A Baixa, onde se encontra a rua com maior footfalldeLisboa–RuaAugusta–éprincipalmenteatraídaporturistaseretalhistasquequerem estar próximo deste mercado. Entre as lojas tradicionais, restaurantes e as maiores cadeias de mass market, a Baixa tem tido uma procura crescente desde 2014. Atualmente, diversos edifícios estão em reabilitação nesta zona, dos quais poderão surgir novos espaços de lojas com qualidade.

A Avenida da Liberdade, a zona de eleição das marcas de luxo, tem mantido uma procura estável e conta atualmente com vários espaços disponíveis, devido ao aparecimento de diversos projetos e edifícios recentemente reabilitados. Para esta zona, prevê-se aaberturadeinsígniasestratégicasnaafirmaçãodestaAvenidacomo morada do comércio de luxo, como é exemplo a Versace.

O Príncipe Real destaca-se como a zona mais alternativa, onde se juntam diversos conceitos únicos e empreendedores de origem maioritariamente nacional.

A Rua Castilho tem sido morada de diversas lojas de segmento premium, no entanto, assiste-se atualmente à saída de alguns retalhistas para a Avenida da Liberdade, como é o caso da Loja das Meias e da Coccinelle. Enquanto esta zona perde fulgor, surge a zona do Cais do Sodré, que ganhou relevância, principalmente com conceitos de restauração, ao mesmo tempo que se torna cada vez mais procurada em termos de escritórios.

OcomércioderuaganhoutambémdestaquenoPorto,influenciadopelagrandeafluênciadeturistas.Destacam-seduaszonas:Rua de Santa Catarina e Clérigos/ Aliados. A Rua de Santa Catarina mais direcionada para o segmento mass market e os Clérigos/ Aliados direcionado para o segmento premium, ambas com bastante procura de marcas que pretendem expandir para esta cidade.

Rendas

Face a este dinamismo de mercado, as rendas evoluíram positivamente e de forma geral, durante 2015. Nos centros comerciais prime a renda poderá atingir os 95€/m2/mês, representando um aumento de 10€ face a 2014. Também no comércio de Rua, à exceção da Rua Castilho, todas as zonas registaram aumentos. Destacamos a Baixa de Lisboa e a Rua de Santa Catarina no Porto, que atingiram aumentos de 25€, para 85€ e 50€/m2/mês, respetivamente. A Avenida da Liberdade, bem como o Príncipe Real, aumentaram 5€, atingindo respetivamente rendas de 90€ e 40€/m2/mês. E por último, mas não o menos importante, o Chiado que aumentou os 120€/m2/mês.

Fonte: JLL

€/m2 /m

ês

140

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0

120,00

95,00

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10,00

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20152014

Centros Comerciais Comércio de Rua – Chiado Retail ParksComércio de Rua – Porto

Evolução Anual das Rendas Prime


Para 2016 espera-se um cenário semelhante ao de 2015 no que toca a tendências e dinamismo. Nos centros comerciais, a diferença entre os ativos prime e secundários manter-se-á esurgefinalmenteumnovoempreendimentoemBraga.

No comércio de rua, a tendência que começou a notar-se em 2015, deverá tornar-se mais clara, com novas zonas a surgir efetivamente.

As rendas que registaram aumentos para valores historicamente altos, poderão ainda subir em algumas zonas, mas dado os níveis atuais, este crescimento não deverá ser tão acentuado como em 2015.

PROJEÇÕES FuTuRAS


Lrg. Luís de Camões

Lrg. da Trindade

Lrg. de S. Carlos

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Mapa de Comércio de Rua do Chiado

Principais Marcas Presentes

Leitão & IrmãoVista AlegreSalsaHermèsGuess CasaHavanezaZilianDu Pareil au MêmeHugoBossStradivariusGardeniaTousHavaianasProfBershkaSwarovskiGeoxU.C. of Benetton

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Paris em LisboaLivraria BertrandVitaminasAndré ÓpticasLanidorIntimissimiBlancoImaginariumNikeMassimo DuttiZaraÓptica do SacramentoHugoBossOyshoNespressoSantiniPerfumes & CompanhiaFootLocker

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ZaraHomeW52MujiNew BalanceLuvaria UlissesJoalharia do CarmoArmazéns do Chiado:

FnacKikoCosmeticSephoraStarbucks

SpringfieldWomen’SecretH&MGMS Store AppleAle-HopLivraria Aillud LellosOculista do Carmo

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So ChicChiadon.º8Levi’sAdolfo DominguezBonpointAldeia da BolotaPadaria PortuguesaDieselJorge WelshChiado FactoryUp! Town LisboaTM Colection OrganiiJosé Antonio TenenteMikelsGardenia for Man

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HarmourConceptRoofKiehl´sEmpatiasSacolinhaSkinlifeBairro ArteMarc JacobsGodivaLoja do BurelQuiosque das BonecasCubanasA Vida PortuguesaOrgani CosméticaPop TraditionGardeniaG-Star RawIzu Chiado

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AccessorizeMultiOpticasPepe JeansBenefitSkunkfunkOctoberTeresa AlecrimLivraria FerinTendência StoreIntukasaEurekaShoesPull & BearTigerEl GansoSacoor BrothersSandro FerroneWESCInter design

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Marquês de Pombal

ParqueEduardo VII

Avenida da Liberdade

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Restauradores

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Mapa de Comércio de Rua da Avenida da Liberdade


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Luis OnofreGonçalo PinheiroTru TrussardiMarina RinaldiJulianaHercTumiMax MaraTorres Joalheiros Fendi Casa CollectionCartier BvlgariVersace

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RimowaPorsche DesignFly LondonVilebrequinEmporio ArmaniPradaRosa & TeixeiraBurberryFurlaTimberlandTod’sGuess

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Boutique dos Relógios PlusFashion ClinicLongchampLouis VuittonEscadaLoeweErmenegildo ZegnaHugoBossAristocrazy JoyasHackettHugoBossBoutique dos Relógios Plus 43

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CarolinaHerreraPurificaciónGarciaA. Lange & SöhneAndré ÓpticasMangoMassimo DuttiMichael KorsMaria João BahiaMiu MiuTony MirandaZadig & VoltaireLacoste55

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Dara JewelsGilles Fine JewelleryMont BlancPronoviasTivoli Fórum: Adolfo Dominguez Gucci Fashion Clinic B Code Machado JoalheirosCoccinelleBaby Liberdade

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R. de Santa Justa

R. da Assunção

R. da Vitória

R. da Conceição

R. de S. Nicolau

R. Augusta

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Praça do Comércio

Praça D. Pedro V

Praça da

Figueira

Baixa/Chiado

Rossio

Mapa de Comércio de Rua da Baixa


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U.C. BenettonVitaminasFarggiCasa MacárioVitrineSolarisW52Amorino

SeasideSapataria LordCamisaria PittaChez ChemiseZaraSapataria LisbonenseBijou BrigitteAle-hop

MarionnaudTruzCalzedoniaBenficaH&MTypographiaIntimissimiParfois

StradivariusBershkaPull & BearCasa Pereira da ConceiçãoMangoAdidasSpringfieldH&M

Fred PerryA Padaria PortuguesaTiger

Abre Brevemente

19


Mercado de Investimento Histórico–numapalavrasó,oresumodoanoquepassou.Partindode um 2014 já por si muito positivo no que respeita ao mercado de investimento comercial, 2015 traduziu-se num ano absolutamente notável, registando o maior volume de investimento alguma vez transacionado em Portugal.

A conjugação de vários fatores endógenos e exógenos, entre eles aprogressivaretomaeaumentodeconfiançadosagenteseconómicos em Portugal, bem como o sobreaquecimento dos mercados europeus mais core,viraramemdefinitivoaorientação dosinvestidores(sobretudointernacionais)parageografiasmaisperiféricas,levandoaumaalocaçãodecapitalnuncaantesverificadano nosso país.

Retalho e Escritórios mantiveram-se como as classes de ativos mais procuradas, tendo-se concretizado operações de vários centros comerciais e edifícios de escritórios emblemáticos. No entanto, sublinha-seumaumentodaprocuraparaativosnossetoresHoteleiroe Industrial & Logístico, facto demonstrativo da atratividade e diversidade de oportunidades que o mercado apresentou durante 2015. É expectável que a retoma do mercado de ocupação deescritóriosvenhaatrazerumpesomaissignificativonastransações de investimento nestes segmentos durante 2016.

Nem mesmo a instabilidade política vivida no último trimestre doanoconseguiuabalaraconfiançadeinvestidores,tendo-severificadotransaçõesdegranderelevâncianofinaldoano.

Fernando FerreiraHeadofCapitalMarkets


O “gap” positivo que as rentabilidades em Portugal apresentam face à Europa, a manutenção da política monetária do Banco Central Europeu e a contínua falta de alternativas de classes de ativos pouco voláteis criam condições para um ano de 2016 em linha com o anterior, com alguma estabilização na compressão de yields em todos os setores.


Fonte: JLL

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Evolução Anual do volume de Investimentovolume de investimento regista recorde

2015 marcou sem dúvida o mercado de investimento em imobiliário comercial. Este mercado foi extremamente afetado durante o período de crise, em que o volume de investimento registou mínimoshistóricos.Noentanto,asegundametadede2013foimarcada pelo regresso dos investidores internacionais e, desde então, que assistimos a um crescente dinamismo do mercado. Em 2015 atingiu-se o recorde histórico de volume de investimento em Portugal, com um total de 1,8 mil milhões de euros. Face a 2014, este volume representou um crescimento de 98%, desfazendo todas as dúvidas relativamente à retoma do dinamismo do mercado.

Um conjunto de circunstâncias permitiu que o investimento no mercado imobiliário reentrasse no radar dos investidores. Aumnívelglobal,verifica-seumaelevadaliquidez,taxas de juro ainda em mínimos e uma maior aversão à volatilidade dosmercadosfinanceiros,tornandoosativosimobiliáriosmaisapelativosparaosinvestidores.Anívelnacional,Portugalbeneficiaatualmente de uma situação mais favorável na atração de investimento: recuperação económica; recuperação dos mercados ocupacionais; yields muito atrativas, acima dos 5% e acima das yields praticadas na maioria dos mercados Europeus; rendas ainda com margem de progressão; reconhecimento crescente do país enquanto destino turístico e para viver, com fatores diferenciadores de destaque como a segurança, o clima e o património natural e cultural; e as alterações legislativas realizadas para atração de investimento, são alguns dos pontos fortes do país que estão a chamar a atenção do mercado internacional.

Origem do Investimento

A crescente presença dos investidores internacionais é destacada desde2013,peloqueaquotadeinvestimentodeorigemnacionalse encontra atualmente muito reduzida. Em 2015, 84% das transações foram realizadas por estrangeiros, provenientes de várias origens do globo: China, EUA, Espanha e Brasil, são alguns exemplos entre outros países. O investimento proveniente dos EUA é o mais representativo, quer em volume, representando 48% do investimento internacional, quer em número de transações, com 9 das 45 transações realizadas por estrangeiros. Os EUA são totalmente representados por fundos de investimento que geralmente têm tickets elevados, investindo em ativos de grande dimensão, como centros comerciais, grandes edifícios de escritórios ou mesmo portefólios imobiliários.

Fonte: JLL

2% Privados e Family Offices

Corporate e InstitucionaisDesconhecido

Fundos de Investimento

Hoteleiro

Sociedades Imobiliários7%7%

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volume de Investimento por Tipo de Investidor – 2015

Fonte: JLL

Escritórios

Outros

RetalhoIndustrial

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volume de Investimento por Tipo de Ativos – 2015

30| Mercado Imobiliário em Portugal

São exemplo as transações do Almada Fórum, do Fórum Montijo ou de um portefólio de edifícios de escritórios situados na Quinta da Fonte. De facto, os fundos institucionais representam a maior quota dovolumeinvestido–65%,devidoaosmontanteselevadosqueinvestem, mas privados e Family Offices também estão bastante ativos no mercado. Em 2015, estes últimos foram principalmente representados por investidores brasileiros, enquanto que em 2014 foram maioritariamente de origem chinesa. Este tipo de investidores procuram ativos mais pequenos, como lojas de rua ou pequenos edifícios e frações de escritórios.

Procura

Fazendo uma análise por setores, o retalho ganha vantagem não só pela diversidade e quantidade de produto que existe, (centros comerciais, retail parks, retalho alimentar, stand alone units, comércio de rua, etc.), como também pelos tickets elevados que algumas destas classes de ativos envolvem, nomeadamente os centros comerciais. O investimento em retalho representou maisde50%dovolumerealizadoem2015,doqualfizeramparte 3transaçõesdeportefólios:centroscomerciaisDolceVita,unidadesde retalho alimentar Continente e um conjunto de retail parks. Mas todo o tipo de ativos tem revelado procura: o número de lojasderuatransacionadasaumentoude7em2014para15em2015; os escritórios e industrial & logística também estão na mira dos investidores que procuram produto core, ou seja, ativos com contratos longos e/ou inquilinos sólidos; e 2015 foi ainda marcado pelo crescente interesse na compra de hotéis, um tipo de ativo menos comum no mercado de investimento comercial. O investimento nesta classe de ativos atingiu um volume total de 240 milhões de euros, onde se inclui a aquisição do portefólio de hotéis Tivoli por parte do grupo tailandês Minor International (MINT). Em Portugal, a compra de hotéis nunca se fez notar tanto como agora, demonstrando o dinamismo do mercado, aliado a fatores como o excelente desempenho do turismo.

yields

As yields, que traduzem naturalmente a relação entre procura e oferta bem como o potencial e localização dos ativos, tiveram variações correlacionadas com o volume de investimento. Depois deumpicomáximoem2013,começámosaassistiraumamelhoria

tímida nas yields de retalho e, em 2014 e 2015, as yields de todos ossetoresdesceramsignificativamente,comvariaçõesentre175 e250pontosbase,regressandoaosmínimosregistadosde2007.

No setor de escritórios, representado pelo Prime CBD, a yield culminounovalormaisbaixodesempre–5,5%.Noretalho,ocomércio de rua nas zonas prime de Lisboa também atingiu a yield mínima de 5% e os centros comerciais desceram para 5,5%. Os retail parks e os ativos de industrial & logística apresentam as taxasderentabilidademaiselevadas,amboscom7,25%,apósumdecréscimo de 50 pontos base face a 2014.

Fonte: JLL

%

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4,002005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 20152014

Escritórios Centros Comercias Retail ParksComércio de Rua - Lisboa Industrial & Logistica

7,25

5,50

7,25

5,505,00

Evolução Anual das yields Prime

“O investimento em retalho representou mais de 50% do volume realizado em 2015. Mas todo o tipo de ativos tem revelado procura. ”


Para 2016 espera-se que o volume de investimento se mantenha nosníveisatuais,provenientedegeografiascomoEUA,França,UK e China e principalmente de fundos de investimento. Não se prevê um crescimento tão acentuado como em 2015, não só porque foi um ano que superou as expetativas, mas também pela falta de produto adequado à procura que começa já a sentir-se. O setor de retalho deverá manter-se o mais

apetecível, no entanto, é expectável um maior equilíbrio no mercado, uma vez que diversas operações de edifícios de escritórios deverão surgir este ano, bem como o aumento do investimento no setor hoteleiro. Relativamente às yields, consideramos que já estão bastante comprimidas e sem grandes fundamentos para maiores descidas.

PERSPETIvAS FuTuRAS


Mercado Residencial O mercado residencial retomou a sua atividade em pleno e todos conhecemos os principais fatores que impulsionaram esta mudança. Mas recapitulemos: segurança, qualidade de vida, turismo, Golden Visa,regimefiscalatrativopararesidentesnãohabituaiseincentivosà reabilitação. Estes são alguns dos argumentos que colocaram Portugal no mapa, revitalizando o mercado residencial e obrigando os promotores a apostarem em conceitos até aí pouco explorados. Passaram, por exemplo, a ser desenvolvidos projetos residenciais para rendimento, nomeadamente apartamentos turísticos eoconceitodeHotelApartamentos,todoscomrentabilidadesgarantidas e posicionados para o arrendamento de curta duração.

Outra das tendências tem a ver com o cuidado na escolha dos layouts e acabamentos nos projetos de reabilitação, tendo em conta as necessidades e preferências dos novos mercados, o que fez com que os edifícios de uso residencial passassem a incorporar características que eram pouco usuais há apenas 5 anos.

Os promotores terão de responder a estas novas exigências dos mercadosexternos,considerandoosdiferentesperfisdogrupo-alvoeafinandooprodutodeacordocomosobjetivosdeinvestimentodos diversos compradores: investimento puro, segunda habitação (para compradores estrangeiros e portugueses) e habitação própria e permanente.

Os investidores internacionais continuam a acreditar no mercado imobiliário nacional, principalmente na Região de Lisboa e Porto, o que permite um pipeline muito interessante de projetos residenciais que serão lançados já em 2016. Uma boa notícia, tendo em conta que os empreendimentos lançados em anos anteriores já se encontram numa fase muito próxima da conclusão total de vendas.

Patrícia BarãoHead of Residential


Em termos da valorização do mercado residencial em Lisboa, os preços nas zonas prime (Av. Liberdade e Chiado) chegam a atingir valores na ordem dos 10.000€/m², ainda assim abaixo do que se encontra na grande maioria das capitais europeias.

Estamos perante um dos melhores momentos do mercado residencial em Portugal e tudo indica que 2016 será um ano de grande atividade e de consolidação, assumindo-se como o motor da atividade imobiliária em Portugal.


um Mercado Reabilitado

O mercado residencial português, tradicionalmente caracterizado pela compra de casa, esteve extremamente condicionado nos últimos anos, devido ao desfavorável contexto económico. Ofinanciamentoparacompradehabitaçãotornou-secaroepoucoacessível à maioria dos portugueses, levando a uma redução muito significativadaatividadedomercado.

Noentanto,nofinalde2013eaolongode2014,começouaservisível uma recuperação deste setor, em particular nas cidades de Lisboa e Porto. O investimento estrangeiro deu o pontapé de saída neste novo momentum do mercado, e, para tal, muito contribuíram os bem sucedidos programas de incentivo ao investimento estrangeiro como os Golden Visa e o Regime Fiscal doEstatutodoResidenteNãoHabitual.AJLL/Coberturaregistouem2015umaumentode13novasnacionalidadesfacea2014 no que toca à origem dos seus clientes, sendo visível o interesse cada vez mais abrangente pelo nosso mercado.

O mercado surge agora com novas tendências. A compra de casa que era maioritariamente realizada numa perspetiva de habitação (1ª ou 2ª residência), atualmente é realizada também com o objetivo de obtenção de rendimento. Esta situação é muito visível nas compras efetuadas por via dos Golden Visa, cujos detentores não necessitam dos ativos que adquirem para viver, e deve-se também à recente dinâmica do mercado de apartamentos destinados ao arrendamento turístico de curta duração, ao mesmo tempo que entraram em vigor importantes alterações à “Lei das Rendas”, que até então prejudicava em demasia os proprietários.

Por outro lado, contrariamente ao que sucedeu no “boom” de mercado na década de 90, em que os novos empreendimentos surgiam principalmente nas periferias das cidades, o desenvolvimento de casas novas acontece agora no centro da cidade, originando um elevado número de edifícios em reabilitação.

Com o mercado já em recuperação devido à elevada procura estrangeira, e face ao contexto económico que se tornou mais favorável, também a procura nacional tem sido essencial na boa performance que o mercado tem atualmente. Apesar de nos últimos anos os portugueses terem comprado casa com maior recurso a capitais próprios, o acesso ao crédito à habitação está a regressar gradualmente.

De facto, as condições do crédito bancário são mais vantajosas e a procura doméstica recuperou. Desde fevereiro de 2014 a taxa de juro de empréstimos à habitação tem vindo a descer, atingindo em novembro de 2015 uma taxa de 2,1%, segundo o Banco de Portugal. Como resultado desta situação mais favorável, a procura de crédito à habitação tem vindo a aumentar e durante 2015, a concessão de empréstimos para habitação superou os 4 mil milhões de euros, quase o dobro do valor concedido em 2014.

De acordo com o INE, o número de transações de habitação para alojamentofamiliartotalizou77.467nostrêsprimeirostrimestres de2015,registandoumcrescimentode32%faceaoperíodohomólogo. Ainda sem o ano fechado, mantendo-se este ritmo, é expectável que 2015 se revele o ano com o maior número de transações desde 2011.


Mercado Residencial de Lisboa

O local onde se situa o imóvel é o fator preponderante e decisivo para quem investe em imobiliário. No setor residencial este conceito adquire uma importância ainda maior. A dinâmica a que se assiste atualmente no mercado residencial em Lisboa, trouxe novas oportunidades em zonas onde há alguns anos atrás era muito difícil adquirir casa com as condições de qualidade, comodidade e conforto dos dias de hoje. É o caso, por exemplo, da Avenida da Liberdade, a zona prime de escritórios e localização privilegiada do comércio de luxo e hotéis de 5 estrelas da cidade. A reabilitação de um alargado conjunto de edifícios em curso nesta artéria, uma das mais centrais e mais importantes de Lisboa, fez com que o mercado residencial ganhasse aqui um novo protagonismo com o desenvolvimento de diversos projetos exclusivos destinados a habitação.

Igualmente no centro da cidade, encontram-se as zonas do Chiado/Santa Catarina, Príncipe Real/São Bento e Baixa Pombalina. A primeira é um dos bairros mais emblemáticos e mais trendy de Lisboa, onde se encontram vários restaurantes, museus e a mais dinâmica zona de comércio de rua da capital. O mercado residencial encontra aqui a sua morada de excelência com diversos edifícios reabilitados e repleta de apartamentos com cachet, muitos com vistas deslumbrantes sobre o rio Tejo, o Castelo de São Jorge e a cidade, fatores que a tornam uma das mais exclusivas zonas de Lisboa e que está a atrair diversos investidores internacionais.

Junto ao Chiado, surge o Príncipe Real, que é também um dos bairros residenciais mais cosmopolitas de Lisboa, caracterizado pela existência de vários palacetes e por um dinamismo crescente docomércioderuaecomumperfilmaisalternativo.Sãoestas as qualidades que têm sustentado uma procura crescente nesta zona, não só para residência própria, mas também para rendimento.

Não podemos concluir este périplo pelos principais bairros residenciais lisboetas sem falar da Baixa Pombalina e de Alfama, a zona mais tradicional, histórica e icónica da cidade. Desde o Terreiro do Paço ao Castelo de São Jorge, são muitos os turistas que percorrem diariamente as ruas típicas do coração de Lisboa com passagem obrigatória pela Rua Augusta, considerada pela edição espanhola da revista Condé Nast Traveller como “uma das mais belas do mundo”.Arequalificaçãoaqueseassistehojenestazona, rejuvenesce e dá vida a uma das localizações de eleição por parte dos investidores internacionais, sobretudo daqueles que procuram adquirir habitação com o intuito de rendimento.

Desta forma a JLL caracterizou as 11 principais zonas de Lisboa, onde se incluem as mais centrais e mais procuradas por estrangeiros que acabámos de referir e outras zonas, que deverão também surgir no médio prazo, como é exemplo a Colina de Santana e Mouraria.

Preços

A crescente procura tem provocado uma grande pressão sobre os preços. De acordo com o SIR (Sistema de Informação Residencial) os valores médios pedidos na cidade de Lisboa subirammaisde25%desdeomínimoatingidonoiníciode2013.Numa análise dos valores mais elevados de mercado, a média de Lisboa registada pela mesma entidade situa-se acima dos 4.500€/m2, mais 18% que há três anos atrás.

Se nos focarmos na “nova” Avenida da Liberdade, dos projetos quesurgiramnosúltimos2-3anos,aJLLregistouumvalormédio devendaacimados7.000€/m2, o que evidencia a clara dinâmica que a cidade está a assistir.

Nas principais zonas de Lisboa caracterizadas pela JLL, onde podemos encontrar edifícios destinados a um segmento médio/ alto e alto de mercado, os valores primepodemvariarentreos3.500 e 9.000€/m2.

Fonte: SIR e SIR 95

Evolução dos valores Médios Pedidos na cidade de Lisboa

4.750

4.250

3.750

3.250

2.750

2.250

Total Segmento Alto

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

4.569

3.144+27%

+18%

Evolução do Preço Predido para Lisboa


Depois de 2014 ter sido marcado pelo investimento estrangeiro e com 2015 a consolidar o crescimento devido também ao regresso da procura do mercado doméstico, espera-se que em 2016 o mercado residencial tenha uma performance bastante robusta. Lisboa ganhou uma nova vida, estando hoje na rota do turismo mundial e no mapa dos investidores internacionais, que vêem na capital portuguesa uma oportunidade ímpar para investir em imobiliário residencial no contexto europeu.

Face ao volume de edifícios atualmente em reabilitação, espera-se o aparecimento de diversas unidades novas e de qualidade no mercado, renovando o parque habitacional numa oferta adaptada aos novos requisitos dos diferentes compradores e aos diferentes tipos de uso. Como tendências que já começaram a notar-se em 2015, deverão surgir novos formatos de alojamento, nomeadamente a conversão de edifícios para alojamento de estudantes ou para residências sénior.

PROJEÇÕES FuTuRAS


SANTAAPOLÓNIA

CAIS DO SODRÉ

RIO TEJO

TERREIRO DO PAÇO

CHIADO

BAIXA

ALFAMA

SALDANHA

MARQUÊS DE POMBAL

PARQUEEDUARDO VII

RATO

AMOREIRAS

PARQUE FLORESTALDE MONSANTO

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CAMPOGRANDE

CIDADEUNIVERSITÁRIA ROMA

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Sobre a JLL

A JLL é uma consultora internacional, cotada na bolsa de Nova Iorque, especializada na prestação de serviços de imobiliário. Com uma equipa de 60.000 colaboradores em todo o mundo, operamos em80paísescom230escritórios,prestandoserviçosapromotores,proprietários, investidores e inquilinos.

PresenteemPortugaldesde1997,aJLLcontacomumaequipade mais de 160 colaboradores, desenvolvendo a sua atividade nos mercados de escritórios, retalho, indústria/logística, habitação e hotels & hospitality. Somos a única consultora one stop shop, proporcionando aos nossos clientes um conjunto de soluções integradas através de um único ponto de contacto.

Estamos integrados numa plataforma global que partilha informação, boas práticas e experiência, para que possamos acrescentar valor ao negócio imobiliário dos nossos clientes. Para isso, a JLL alia a experiência e o know-how internacional a um profundo conhecimento do mercado local.

Antecipamos a mudança com base no nosso research e no conhecimento sólido que temos do mercado, através da análise das suas condições atuais, das suas tendências e perspetivas futuras. Só deste modo conseguimos proporcionar aos nossos clientes soluções imobiliárias à medida que consigam prepará-los ou reagir às mudanças, tomando decisões fundamentadas.

Os nossos serviçosCapital Markets (Investimento)Agência de EscritóriosAgência de RetalhoAgência de ResidencialGestão de ImóveisAvaliaçõesCorporate SolutionsArquitetura e ConstruçãoConsultoria EstratégicaGestão de Projetos (P&DS)ResearchHotels & Hospitality

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