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8/7/2019 MANETTI SD Novos Bairros

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TRANSITORIEDADE

Tudo está à venda

Para ler este texto recomenda-se um breve despir-se.

Uma queda de véu, cujo escrúpulo e cuja hipocrisiarecebam a cor das velhas idiossincrasias humanas,cascas de polimento que vêm dourando o invólucroembalagem de civilidade fictícia. Parece que hojesomos mais apurados como raça e espírito, masnunca em toda a história da humanidade,especialmente nas nações aprisionadas pela redede dominantes, esteve-se tão à mercê daintolerância e da esquizofrenia do mercado devalores e dos valores do mercado, instrumentosnodais da trama ideológica que tece o mundo agora.Moral, lógica, ética e estética são questões emdesalinho. O processo crescente de maturação daeconomia brasileira, com especial atenção sobreas fortes oscilações recorrentes no estado de SãoPaulo, pelo volume negocial e pela velocidade demanobras, evidencia a exacerbação da dissociaçãode parâmetros morais pregressos em patamaresdiscrepantes, a julgar por ações, modelos, razões,

formas de valoração e produtos em curso, emavalanche ascendente rumo ao esgotamento denormas e à exaustão de reservas.

Com a ruptura das relações culturais de resistência,o domínio do vago e do imediato, somados aopressuposto do “superlucro”, abriu o precedentecondicional irreparável do novo cotidiano.

O “Mercado” é o que regula o certo e o errado. O possívele a utopia.O realista do visionário. A Prática e a Poética.

O “Mercado Imobiliário” é a figura incerta queincorpora a personagem mítica do espectroambíguo entre a tendência e a viabilidade. Nointerposto, algumas das razões que apontam paraos rumos da recente produção arquitetônica,segundo padrões éticos e estéticos serventes aosagentes mercadológicos atuantes. O resultadomais gritante dessa vertente é a transformaçãodo significado da cidade, de lugar essencial paraum difuso balcão de negócios.

Marcando posição diante dos fatos aviltantes,entenda-se “Arquitetura” como a fusão de duaslâminas bem afiadas: 1. a necessidade de

Novos bairros, a cidadee seus donosClaudio Manetti

expressão concreta das relações vitais em espaço;2. a condição ética de quem capta, transporta e

consolida essas relações em matéria. Quer dizer:objeto inerte ligado ao contexto humano configuraum desejo puro traduzido pela inteligência histórica.

Entenda-se por “Cidade”, então, estas inter-relações expressas no território.

A história da cidade de São Paulo, assim como namaioria das cidades brasileiras sob a cíclica docapital em profusão, demonstra uma inequívocaforça de sobreposição de conflitos e valores quesistematicamente vem regulando o destino do solo.A meta resume-se na obtenção da máxima margemde lucro em mínima margem de tempo.

Nada mais incisivo regula o território paulistano doque valores em alto giro. O mercado imobiliário vaipara onde quer. O poder público tenta correr atrás.A cidade incorpora essa máxima e traduz-se em lugar

residual conformado pela divisão de tecidos emtensão. Nunca um fenômeno. Note-se umaconfluência de intuitos privados via concentração deinteresses voltados para eixos urbanos potenciais.

Ao poder público coube a prerrogativa de enxertarrecursos financeiros para sustentar áreas sobpressão. Essa condição cria um efeito “gangorra”de polarizações orçamentárias em pontos estanquesda cidade, sempre privilegiando as órbitas privadasde grande fôlego.

As recentes incursões públicas na tentativa deantecipar as ondas do mercado imobiliário visandocaptar valores privados aos cofres institucionais, paraequilibrar o ônus da urbanização ampla e aberta,ganharam fôlego a partir das Operações Urbanas.

Sua menção e seus procedimentos constam,inclusive, do novo Plano Diretor de São Paulo1. Agrande pendência dessas operações, entretanto,reside na ausência de um desenho vinculado aodispositivo legal; ou seja, como garantir aqualidade dos espaços urbanos e dos elementoscondicionantes da cidade, nos fragmentos dereconversão em áreas sob a alça de mira do



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DO MERCADO. TRANSITORIEDADE

capital imobiliário, mesmo que pautado pelasdeterminantes normativas formais, sem perder,contudo, a unidade urbana. Antecipar o foco dastendências e projetar as variáveis das alterações,“velho sobre o novo”, e nunca o “velho junto aonovo”, poliu a “bola de cristal” dos ensaístas daeconomia urbana desde então. Meios de produçãoem larga escala estão cada vez mais presentes nos

procedimentos legais da gestão pública. Um quererinstitucional inexorável, febre de construção sobreo construído, teias legislativas alargadas e perfishíbridos parcos de economia mista.

Mas que cidade é esta que conforma a expressãobásica dos valores éticos do mercado, e quem sãoos agentes que a fazem com tal intensidade?

Paisagem urbana e marketing

Aspectos preponderantes na rotina da cidade estãosendo revistos. Sabe-se que o tempo de substituiçãodos momentos urbanos está cada vez mais rápido.Nega-se com mais velocidade os legados.

As escalas também mudaram, trazendo a inserçãodos novos projetos de porte. Quanto à configuraçãoimobiliária, nota-se que a tendência é sobrepujar a

cidade existente negando a maturidade, tanto naforma como na paisagem residual. Os elementosarquitetônicos gritam. Os novos prédios buscamroupagem rebuscada e compositiva. É a negaçãoda síntese como princípio da inteligência, já que,nesse caso, cabe ao edifício essa virtual condição.São edificações independentes das pessoas que asfazem, embora incorporem solidamente sua imageme semelhança: têm personalidade eclética e nenhumcompromisso ideológico; têm tamanho e queremfalar como gente grande; têm embasamento, corpoe coroamento tão evidentes que poderiam sermontados sob várias combinações, desde quesempre muito óbvias; são multifuncionais emultimídia; têm vasto subsolo reafirmando a “cidadedo carro”, ênfase do indivíduo sobre o coletivo; têmrevestimento caro e pouca provocação tecnológica.De toda forma, um pacote para venda de consumofácil para ser usado por pouco tempo. Nas inter-

relações entre empreendimentos, nenhum espaçopúblico, nenhum vínculo de equilíbrio, nenhum lugarpara o desenvolvimento intelectual, nenhumcontexto para o exercício da diversidade social.

O caso mais flagrante dessa provocação é a VilaFunchal. Localizada no perímetro da Operação

Urbana Faria Lima, num bairro originariamenteformado por galpões permeados por vilaspopulares, sofreu, em menos de vinte anos,radical transformação.

O resultado é o produto da cidade sem alma. Manipulaçãomera derivada das intenções de quem não a quer comounidade viva e com inteligência progressiva.

Porção imobiliária em vez de bairro ou lugar dematuração cultural, sua dinâmica resulta das forçasde coligação privadas, obedecendo a parâmetrosnegociais específicos ditados e avaliados emsistemática independência das relaçõesinstitucionais. O antigo bairro que apoiava a cidadeagora se defende dela. A gestão do público passoua ser privada com anuência governamental.

Um outro “Bairro Novo”

Bairro é um núcleo urbano com personalidade própriaderivada do contexto histórico de conformaçãosociocultural de um aglomerado maior.

Sua escala e suas inter-relações com a cidadedependem dos ciclos de decantação dos tecidos edas variações estruturais da comunidade. É

fundamental reconhecê-los como transição entrelugares de domínio e interfaces de conexão,atentando para os detalhes de seus habitantes edas trocas destes com as demais ondas depassagem. Não há como imaginá-los como cidadelasfortificadas. No entanto, a voracidade do capitalpode consumir bairros sólidos, já que a históriacontinua viva, mas vale pouco.

O recente concurso de projetos promovido pelaPrefeitura do Município de São Paulo para osvazios urbanos localizados no hiato entre a ÁguaBranca e a Barra Funda, merece discussão. Aregião tem peculiaridades. Trata-se de umcontexto urbano fundamentado por eixos paralelosde velocidade, marcando a linearidade sulcadasobre a p laníc ie do Tietê ret i f icado. Ocompartimento em questão, resultado dastransformações mais drásticas da cidade de São

Paulo desde o século XIX, perdeu força e sentidodiante do declínio imobiliário e do esvaziamentoindustrial. A perspectiva de reconversão para ostrechos estudados é grande, a julgar pelasignificativa infra-estrutura existente apoiada natese dos grandes planos públicos em gradualimplantação. Mesmo assim, verifica-se a baixa



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resposta dos empreendedores, revelando queexistem outras implicações ainda obscuras paraa efetiva atração de negócios. Compreende-se,de antemão, que a forte ruptura dos meios dedeslocamento entre as unidades urbanas próximasespera a complementação de modos secundáriosde transporte, uma nova coerência habitacionale um cauteloso ajuste entre o que pode ser local

do que já é metropolitano. Com a aprovação daOperação Urbana Água Branca 2, poucosempreendimentos vieram atraídos pelo mecanismode indução. Os precursores, em modelo deotimização máxima, utilizaram-se dos coeficientesextrapoláveis previstos pela nova lei, lançando odelineamento da nova paisagem intencionada pelomercado. Embora tenha ficado aquém dasexpectativas em termos negociais, até o presentemomento, diferente da euforia na Faria Lima, asimples existência da lei foi o bastante paradisparar a “sobrevalorização” dos imóveis na região,inflacionando o potencial na partida. O que se viufoi o manejo da “mais-valia” independente daprodução, deflagrada pela perspectiva futura,legalmente amparada. De imóveis de valorsentimental a terrenos com pendências jurídicas,tudo se tornou oferta. O recorte fundiáriodestacado para a promoção do concurso vem a

reboque dessa tendência.A pertinência do Concurso parece, em primeirainstância, estar ligada a interesses distintos quese acotovelam pela publicidade em jogo semarriscar investimentos mais expressivos. O poderpúblico lança possibilidades de desenvolvimentoconjunto, desta feita adquirindo a feição deinvestidor em prévia articulação, já que parte dopatrimônio imobiliário envolvido lhe pertence.Proprietários privados na defensiva aguardamformas viáveis de negociação e atrativos.Arquitetos de plantão anseiam pela oportunidadede experimentar conceitos de cartilha. Por outrolado, o ritmo de transformação na região seguecautelosamente. As tendências não são claras,embora seja evidente a corrida dos grandesequipamentos institucionais e a sobreposição dasações de vulto co-localizadas. Aspectos como a

dimensão dos compartimentos de espera,pendências jurídicas das propriedades, a largafrente de estoque do vetor sul metropolitano e asucessão de valores agregados poderão, porenquanto, retardar os investimentos na região. Masse estes vierem, qual deverá ser o desenhooriginado? A julgar pelo resultado do Concurso3,

“o ideal de um Bairro Novo, para morar em SãoPaulo no século XXI”, surpreendentemente será omodelo de uma cidade européia do século XIX.Nesse sentido, algumas questões deflagram aanálise crítica após o encerramento desse ciclo.

Desde os instrumentos para a formação de umpacto de urbanidade naquele trecho ao conteúdo

da paisagem pretendida, tudo sugere aoatendimento de premissas excludentes. O poderpúblico cria o fato, mas não formaliza a “agência”para o seu desenvolvimento. Institutos francesespraticam empreendimentos habitacionaisassociados há longa data. Sua longevidade eeficiência provêm do rigor estrutural dosprogramas de aplicação, nos quais a propriedadeda terra, os parâmetros para composição deparcerias e os fundamentos para a ordenação dosprojetos imobiliários e arquitetônicos sãoprerrogativas institucionais. Sem o perfil claro deum agente promotor não se reconhecem diretrizesde implementação de produtos, formatos jurídicose, tampouco, padrões mercadológicos associados.

Na experiência paulistana, perguntas básicas aindanão foram respondidas, como a real configuraçãoda demanda-alvo; um cronograma tático de

operação assumido pelos sócios investidores; aorigem e o gerenciamento dos recursosorçamentários no tempo; o objeto dos acordos comos demais cotistas, entre tantas. Com osincorporadores cépticos e silenciosos, a viabilidadefinanceira das propostas premiadas adquiriu umtom quase acadêmico. Com tal teor de manipulaçãoaguarda-se o pronunciamento dos grupos deinteresse com um pouco mais de responsabilidade,uma vez que a tese se baseia no assentamento deuma população adicional da ordem de 70 milhabitantes, sem conexões com o sistema detransporte de alta capacidade e sem projetosestruturais de suporte metropolitano oficialmenteassumidos. Enquanto isso, do lado dos entusiastas,o ideário primário representado em composiçãotipológica do bloco/quadra com pátio, marcando acalha viária da cidade espanhola e das pequenaspraças barrocas, em arranjos interligados a um eixo

direcional francês, apresenta-se como alternativaoficial. Relacionando os padrões enunciados noconcurso, independentemente da pertinência, aoapetite dos donos da cidade modelados na VilaFunchal, parece haver uma evidente dissociaçãoentre produto laureado e desejo imobiliário, negandoas tendências de ocasião. À medida que prefeitura



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e instituições dão legitimidade ao fato, algo parecedissolver antes dos acordos. Em clara dicotomia,a aproximação entre ambos padece do “pacto deCerdá”4, que só poderá brotar da confiançarecíproca quando, enfim, forem definidoscorretamente os papéis e as intenções entre osagentes públicos e a iniciativa privada. Quem sabe,sob a maré de tranqüilidade, se possam aprimorar

atributos, redefinir propriedades e garantir que odesenho da cidade não seja tratado como pano defundo ou ensaio de última hora, mas num cuidadosoprocedimento coletivo reflexo das intençõesrealmente públicas, revertendo metas dedesempenho pré-formatados. As razões dodesenho, por certo, serão outras. Diante de tudo,vaga em incessante incômodo a tese de como serápossível estabelecer em largo tecido a configuraçãode contextos de bairros que atraiamverdadeiramente os interesses mercadológicos epermitam deflagrar processos urbanos maisinovadores de qualidade, produção e gestão. Aurgência pela revisão dos argumentos em vogadecorre da acentuada perda de controle dos quecontinuam proliferando o imediatismo como práticairrefutável sobre as alternâncias consideradasdemais lentas. Nesse sentido, dentre tantasevidências, aguarda-se a definição do novo papel

das instituições públicas quanto à posturapromocional de projetos estruturais e seusdomínios, desejo do que a sociedade poderáapreender sobre os destinos da cidade que vemfazendo. Um “Bairro Novo” em nova visão de cidadecalcada na nova versão de valores a seremdecifrados. Sobre a realidade dos fatos, fica oretrato da reação dos arquitetos, dos investidores,dos incorporadores e administradores públicos, eda forma como tratamos nossa condição humanadiante da insipiência dos atos e das necessidadeshistóricas, pois, como já se disse, tudo está àvenda... menos o tempo.


1. Plano Diretor Estratégico, Lei municipal no 13.430/02.2. Lei municipal no 11.774/95.3. Concurso nacional para um projeto urbano – bairro novo; 1° lugar: PR.1051: Euclides Ol iveira, Carolina de Carvalho e Dante Furlan.4. Idelfonso Cerdá, engenheiro militar espanhol, responsável pela elaboração e aplicação do Plano Urbanístico de Barcelona, em 1859.

Ilustração: Jonathas Magalhães

Claudio Manetti é arquiteto, consultor e professor daEscola da Cidade e da Faculdade de Arquitetura daUniversidade Anhembi-Morumbi.

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