Eng.º Antônio Paulo Ronchi CREA-SP 0601041072

Membro titular do IBAPE-SP nº 1.145 eng.pauloronchi@gmail.com

(15) 99778-2189

APR-2265

Referências: 1ª Vara de Piedade, nº 1000155-88.2018

Outubro de 2019 26 páginas

LAUDO DE AVALIAÇÃO

Antônio Paulo Ronchi Perito Avaliador

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Resumo

or determinação Juízo de Direito da 1ª Vara da Comarca de Piedade, é elabo-

rada prova técnica no processo n 1000155-88.2018, de autoria do Banco do

Brasil S.A. contra Paulo Riskala Filho e outro, para se apurar valor de mercado do

Sítio São Paulo, imóvel rural de matrícula 16.620 do RI de Piedade, SP, situado

neste município.

Para obtenção do valor adota-se procedimentos e metodologia preconizados

por normas da Abnt (Associação Brasileira de Normas Técnicas).

O valor de mercado do imóvel é calculado em 1.338.320 reais, em outubro de

2019.

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Índice

Preliminares

Identificação do bem avaliando 4

Documentação utilizada 4

Pressupostos e condições limitantes 4

Verificações

Localização do imóvel 6

Características 6

Avaliação

Referências normativas 13

Diagnóstico do mercado 13

Metodologia aplicada 13

Cálculos avaliatórios 20

Conclusão 25

Encerramento 26

ANEXOS

1 – Dados de mercado

2 – Cálculos de tratamento por fatores

3 – Especificação da avaliação

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Preliminares

ste trabalho foi determinado pelo Juízo de Direito da 1ª Vara da Comarca de

Piedade.

Objetivo

Obter o valor de mercado1 de um imóvel rural.

Finalidade

Prova técnica pericial para lastrear o processo nº 1000155-88.2018.8.26.0443.

IDENTIFICAÇÃO DO BEM AVALIANDO

Sítio São Paulo, com 830.096,62 m2, situado no bairro do Piraporinha, zona rural do

município de Piedade, SP, objeto da matrícula 16.620 do RI (Registro de Imóveis)

desta Comarca.

DOCUMENTAÇÃO UTILIZADA

O perito observou especialmente: Termo de Penhora, na fl. 158; e certidão da matrí-

cula 16.620 do RI de Piedade: fls. 196-199.

PRESSUPOSTOS E CONDIÇÕES LIMITANTES

Os trabalhos de vistoria ao local, contatos, levantamento de dados e cálculos foram

1 “Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, em uma data de referência, dentro das condições do mercado vigente”, ABNT, NBR 14653-1:2019.

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PRELIMINARES 5

realizados em outubro de 2019.

Os dados do mercado imobiliário foram obtidos de imobiliárias e aceitos

como válidos, corretos e fornecidos de boa-fé.

O imóvel foi avaliado na suposição de que esteja livre e desembaraçado de

quaisquer ônus, encargos ou gravames de qualquer natureza que possam afetar seu

valor, pressupondo-se que as medidas do terreno estejam corretas.

Não foram feitas análises jurídicas da documentação do imóvel, ou seja, in-

vestigações de defeitos em eventuais títulos, invasões, hipotecas, desapropriações,

sobreposição de divisas e outros, por não se integrarem ao alvo desta avaliação. E

não foram consultados órgãos públicos sobre a situação legal e fiscal do imóvel.

O imóvel foi vistoriado2 em 4 de outubro de 2019. Nesse ínterim, a vistoria

caracterizou-se por levantamentos visuais e medidas informadas pelo requerido e

conferidas in loco.

Foram analisadas informações complementares de apoio obtidas durante a

vistoria ao imóvel e vizinhança, que serviram de base para cálculos e obtenção de

valor. Todavia, não foram analisados ativos e/ou passivos ambientais.

Esta avaliação é independente e livre de qualquer vantagem ou envolvimento

pessoal. Por sua vez, no intuito de facilitar a leitura e a compreensão, eventualmente,

textos de documentos foram editados e adaptados às regras atuais da língua portu-

guesa. ■

2 A vistoria foi feita em companhia do requerido Paulo Riskala Filho e do assistente técnico Fernando Tardelli. O imóvel foi vistoriado internamente.

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Verificações

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL

Está no bairro do Gurgel, zona rural do município de Piedade. Saindo desta ci-

dade, toma-se a Estrada dos Lavradores (PDD-030) por 9,30 km; daí, toma-se, à

esquerda, a PDD-265 por 0,53 km, até a entrada do imóvel, à direita.

Representa-se a sua situação em círculo vermelho na figura 1, obtida de Da-

taGeo – Sistema Ambiental Paulista.

Figura 1 – Situação do imóvel em relação à cidade de Piedade.

CARACTERÍSTICAS

Da região

O bairro do Gurgel se caracteriza pelo uso preferencialmente agrícola e residencial,

com tendência de assim permanecer em longo prazo.

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VERIFICAÇÕES 7

O lugar está na periferia da cidade, dentro de um raio de 9,50 km. Com relevo

ondulado, na maior parte, o solo é aparentemente seco. O ar não denota poluição.

A região é servida por transporte coletivo e escola municipal.

O imóvel está situado em área rural. Nas suas imediações verifica-se co-

mércio pouco desenvolvido, destacando-se bares e pequenos mercados. É servido

por rede de energia elétrica e rede de telefone. Possui frente para estrada com

piso em terra batida bem conservada que permite trânsito o ano todo, e dista

0,53 km de estrada municipal pavimentada de boa conservação.

Na localidade, verifica-se sem-número de imóveis empregados para cultivo

de culturas anuais, especialmente pequenas propriedades com plantios de hortaliças

como cenoura, alface e beterraba.

Tem-se uma vista da ocupação do local pela figura 2, imagem de satélite de

25 de junho último obtida do freeware Google Earth Pro, na qual o imóvel está

indicado. Com base apenas na descrição do terreno que consta na dita matrícula não

é possível definir perfeitamente as suas divisas.

Figura 2 – Ocupação nas proximidades do imóvel

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VERIFICAÇÕES 8

Do imóvel

O Sítio São Paulo encontra-se cadastrado no Incra sob nº 637.041.323.268-0, em

nome de Paulo Riskala Filho. Possui frente de 386,00 m para a estrada munici-

pal PDD-265 e conta com energia elétrica e rede de telefone.

Na parte interna, apresenta caminho de serviço com piso em terra batida e de

conservação regular. Vista genérica deste caminho a partir do interior do imóvel é

permitida pela estampa 1.

Foto 1 – Vista genérica de caminho de serviço no imóvel

O imóvel apresenta topografia ondulada e perfaz limites com alguns córregos.

Dessa maneira, a maior parte de sua área, estimados 44,29 hectares, encontra-se ocu-

pada por vegetação nativa ciliar, considerada APP (Área de Proteção Permanente) 3.

Por sua vez, estimados 24,20 hectares estão ocupados por vegetação nativa porém

constituem “terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas per-

manentes e adaptadas em geral para reflorestamento, com problemas simples de con-

servação” 4.

3 Classe VIII segundo o Manual Brasileiro para Levantamento de Capacidade de Uso da Terra – ETA, 1971. 4 Classe VI segundo o mesmo manual.

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VERIFICAÇÕES 9

No mesmo ínterim, área estimada em 14,52 hectares encontra-se sem vegeta-

ção nativa e em utilização para cultivo de hortaliças 5. Uma gleba próxima a um

córrego, com declividade média próxima de 10%, é permitida pela estampa 2.

Foto 2 – Vista parcial de gleba utilizada para cultivo de hortaliças

A seu turno, pela fotografia 3 verifica-se outra gleba, que tem declividade

média entre 10% e 15%, também cultivada com hortaliças.

Foto 3 – Vista de outra gleba utilizada para cultivo de hortaliças

5 Classe IV considerando o mesmo manual.

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VERIFICAÇÕES 10

Destinado a suporte para irrigação das culturas, o imóvel apresenta um açude

com capacidade estimada de 1.200,00 m3 de água. Vista parcial desse açude é pos-

sibilitada pela foto 4.

Foto 4 – Vista parcial de reservatório de água

O imóvel é servido por energia elétrica. A estrutura de recepção dos 75 KWA

ali instalados é vista pela estampa 5.

Foto 5 – Recepção de energia elétrica no imóvel

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VERIFICAÇÕES 11

O imóvel também possui algumas edificações. Próximo à recepção de energia

existe um depósito. Edificado em alvenaria de tijolo a vista e coberto em telhas de

argila sobre estrutura de madeira, o depósito possui 30,00 m2, forro em laje de con-

creto, piso grosso e porta de madeira. Aspectos gerais pela foto 6.

Foto 6 – Aspectos externos do depósito

Verifica-se uma cobertura rústica com 80,00 m2, com telhas de fibrocimento

sobre estrutura de madeira e piso em terra batida. Constitui tema da foto 7.

Foto 7 – Vista geral de cobertura rústica

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VERIFICAÇÕES 12

A principal edificação no imóvel é um barracão de 330,00 m2, visto externa-

mente pela fotografia 8.

Foto 8 – Vista genérica do barracão

Trata-se de construção de alvenaria coberta com telhas de fibrocimento sobre

estrutura metálica. Apresenta esquadrias metálicas que incluem quatro portas de cor-

rer. As paredes internas e externas são revestidas com reboco grosso e pintura à lá-

tex. Não possui forro. O piso é de cimentado grosso. Aspectos internos são permiti-

dos pela estampa 9.

Foto 9 – Vista parcial interna do barracão. ■

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Avaliação

REFERÊNCIAS NORMATIVAS

A avaliação tem por base as recomendações preconizadas pelas normas Abnt NBR

14.653-1 (2019): procedimentos gerais e Abnt NBR 14.653-3 (2019): imóveis rurais

e seus componentes.

DIAGNÓSTICO DO MERCADO

O mercado possui quantidade razoável de agentes imobiliários e médio número de

ofertas de terrenos nus e de imóveis rurais com edificações. Pela baixa demanda

atual, a absorção tem sido pequena, com prazo médio estimado de seis meses a um

ano entre a exposição e a transação.

A localidade possui alguns terrenos vazios, no entanto, de dimensões menores

que a do imóvel em pauta.

Os dados da conjuntura atual do mercado sugerem baixa liquidez do imóvel

em tela.

METODOLOGIA APLICADA

Emprega-se o método evolutivo, pelo qual “a composição do valor total do imóvel

é obtida por meio da conjugação de métodos, a partir dos valores da terra nua, [e]

das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas”.

Como é dito, no caso em pauta não serão considerados valores de passivo e

ativo ambiental.

Dessa forma, tem-se:

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AVALIAÇÃO 14

VTI = VTN + VBR + VBNR

onde: VTI = valor total do imóvel, em reais;

VTN = valor da terra nua, em reais;

VBR = valor das benfeitorias reprodutivas, em reais;

VBNR = valor das benfeitorias não reprodutivas, em reais.

Valor da terra nua

Para encontrar o valor da terra nua emprega-se o método comparativo direto

de dados de mercado6, que “identifica o valor de mercado do bem por meio de

tratamento técnico de atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amos-

tra”7.

Esse método é escolhido uma vez que existe número suficiente imóveis simi-

lares no mercado para atingir as exigências normativas.

É adotado o tratamento por fatores e análise estatística dos resultados, consi-

derando-se o próprio imóvel em avaliação como padrão.

No caso em pauta, utiliza-se dois fatores, a seguir relatados.

• Fator de fonte ou oferta (FO)

Trata-se de um desconto para venda em curto prazo. Assume o valor “0,90”,

quando se trata de oferta e “1,00”, quando venda realizada.

• Índice agronômico (IA)

O índice agronômico é aplicado considerando as características do imóvel, e

leva em conta dois itens: situação e viabilidade de circulação e capacidade de uso do

solo.

A situação e viabilidade de circulação é comparada com base em escala de

6 Dado de mercado é um “elemento ou informação disponível em determinado mercado, com as suas respectivas características”. 7 Amostra é um “conjunto de dados representativos de uma população”.

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AVALIAÇÃO 15

valores apresentada na tabela 1.

Tabela 1 – Escala de valor de terras conforme situação e viabilidade de circulação Situação Circulação

Tipo de estrada Importância das distâncias ao cen-tro de referência

Condições de trá-fego durante o

ano

Escala de valor (%)

Ótima Asfaltada e com boa conservação

Limitada Permanente 100

Muito boa Estrada de chão com ótima conservação

Relativa Permanente 95

Boa Estrada de chão Significativa Permanente 90 Desfavorável Estrada de chão com

servidões de passagem Significativa Sem condições

satisfatórias 80

Má Estradas de chão com porteiras nas servidões de passagem

Significativa Problemas sérios na estação chu-vosa

75

Péssima Estradas de chão com porteiras interceptadas por córregos sem pon-tes

Significativa Problemas sérios mesmo na seca

70

Fonte – Eng.º Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, 1985

Por sua vez, a capacidade de uso é comparada a partir do Sistema de Classi-

ficação de Capacidade de Uso das Terras, apresenta na tabela 2.

Tabela 2 – Enquadramento pelo Sistema de Capacidade de Uso das Terras

Classe de

uso

Critério

I Terras cultiváveis aparentemente sem problemas especiais de conservação

II Terras cultiváveis com problemas simples de conservação

III Terras cultiváveis com problemas complexos de conservação

IV Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com sérios problemas de

conservação

V Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas

em geral para pastagens ou reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de con-

servação

VI Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas

em geral para reflorestamento, com problemas simples de conservação

VII Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e adaptadas

em geral para pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de conservação

VIII Terras impróprias para culturas, pastagens ou reflorestamento, podendo servir apenas como

abrigo da fauna silvestre como ambiente para recreação ou para fins de armazenamento de

água

Fonte – Manual Brasileiro para Levantamento de Capacidade de Uso da Terra – ETA, 1971

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AVALIAÇÃO 16

A partir das duas tabelas acima, tem-se na tabela 3 índices agronômicos para

obtenção de valor de terras conforme a situação e viabilidade de circulação e a ca-

pacidade de uso.

Tabela 3 – Índices agronômicos segundo a situação e a classe de capacidade de uso

Situação

Classe de Capacidade de Uso

I II III IV V VI VII VIII

100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

Ótima 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

Muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

Boa 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

Desfavorável 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

Má 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

Péssima 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Fonte – Eng.º Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma, 1985

O índice agronômico ponderado (IAP) do imóvel e de cada dado de mercado é

obtido da seguinte maneira:

IAP = [(IA1 × A1) + (IA2 × A2) + ... + (IAn × An)] ÷ AT

onde: IAn = Índice agronômico considerado para a gleba “n”;

An = Área da gleba “n”, em hectares;

AT = Área total do terreno, em hectares.

Por sua vez, o valor da terra nua (VTND) de cada dado de mercado é obtido

multiplicando-se seu preço (PD) pelo fator oferta (FO) e subtraindo-se os respectivos

valores de benfeitorias reprodutivas e de benfeitorias não reprodutivas, da seguinte

forma:

VTND = (PD × FO) – VBR – VBNR

No mesmo ínterim, o valor unitário de terreno do dado de mercado (q) é en-

contrado multiplicando seu valor de terra nua (VTND) pela sua área (ATD):

q = (VTN ÷ ATD).

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AVALIAÇÃO 17

Valor de benfeitorias reprodutivas

Alguns dados de mercado possuem parte de sua área ocupada com pastagens. O seu

valor (VBR) é obtido multiplicando-se a respectiva área cultivada (AC) pelo seu valor

unitário (VU), ou seja:

VBR = AC × VU

Por sua vez, o valor unitário é obtido pelo método da capitalização da renda,

adotando-se a seguinte equação:

VU = [(CF × FA) + VE + CCT] × KD

onde: CF = custo de formação de pastagem8;

FA = fator de atualização9;

VE = valor econômico;

CCT = custo do capital terra;

KD = coeficiente de depreciação.

O valor econômico é obtido multiplicando-se o valor de arrendamento10 (VA)

por um fator de capitalização (FC) e uma taxa de risco (r), ou seja:

VE = VA × FC × r

O fator de capitalização é obtido pela seguinte equação:

FC = [(1 + i)N – 1] ÷ [(1 + i)N × i]

onde: i = taxa de desconto11;

8 Adota-se R$ 987,15 por hectare para fevereiro de 2010, soma de R$ 625,43 de operações e R$ 361,72 de materiais, a partir de custo formação de Savietto (1997), conforme Marcelo Rossi de Camargo Lima, em Avaliação de Propriedades Rurais, 2011, Editora Leud. 9 Adota-se índices IPC/Fipe. Números índices: 517,0805 em setembro/2019 e 319,2882 em fevereiro de 2010: FA = 1,6195. 10 Obtido do IEA (Instituto de Economia Agrícola) de São Paulo = R$ 25,00/cabeça/mês de média para a região de Sorocaba em novembro de 2018. 11 Adota-se 5,5% ao ano = taxa Selic atual.

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AVALIAÇÃO 18

N = período do plantio até o início do pastoreio12.

A taxa de desconto é arbitrada em 5,5% ao ano, que se traduz por 0,45% ao

mês: ((1 + 0,055)1/12 -1).

Por sua vez, a taxa de risco é arbitrada em 5%, que representa um fator de

0,95.

O custo do capital terra (CCT) é obtido multiplicando-se o valor unitário de

terra nua13 pelo custo de oportunidade ao mês, atribuído em 5,5% ao ano, ou 0,45%

ao mês. Dessa forma, tem-se:

FC = [(1 + 0,0045)6 – 1] ÷ [(1 + 0,0045)6 × 0,0045] = 5,91

VE = 25,00 × 5,91 × 0,95 = R$ 140,30/hectare

CCT = 27.568,71 × 0,0045 × 6 = R$ 739,67

VU = [(987,15 × 1,6195) + 140,30 + 739,67] = R$ 2.748,64

No mesmo ínterim, adota-se coeficientes de depreciação (KD) de pastagens

conforme Savietto14: bom = 0,80 a 1,00; regular = 0,60 a 0,80; mau = 0,40 a 0,60, e

péssimo = abaixo de 0,40.

Valor de benfeitorias não reprodutivas

As benfeitorias não reprodutivas são avaliadas pelo método da quantificação do

custo, no qual é encontrado o “custo de reedição de benfeitorias”, a partir de um

unitário de construção, e aplica-se uma depreciação15.

A fórmula utilizada é a seguinte:

VBNR = AB × VUB × FA × ID

12 Adota-se seis meses. 13 Conforme o IEA-SP: R$ 27.568,71 para terra de pastagem em novembro de 2018. 14 Clemente Savietto, Caderno de Preços para Avaliação de Culturas Perenes, CESP, 1997. 15 Perda de valor de um bem, devido a modificações de seu estado ou qualidade, ocasionadas por de-crepitude, deterioração, mutilação ou obsoletismo.

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AVALIAÇÃO 19

Na expressão, AB é a área da benfeitoria, enquanto VUB, o valor unitário de

benfeitoria, obtido do Caderno de Preços de Construções e Instalações Rurais16, do

Eng. Jalcione N. N. Diniz, atualizados pelo fator de atualização (FA)17, obtido pela

divisão do índice atual pelo índice da época [janeiro de 2005, para o primeiro] do

IPC/Fipe.

No caso de depósitos, emprega-se como valor unitário o custo atual para gal-

pão industrial do Sinduscon-SP, sem desoneração. E de energia elétrica, valor obtido

de TCPOweb, da Editora Pini.

Por sua vez, ID constitui o índice de depreciação física e funcional, obtido da

tabela 4.

Tabela 4 – Índices de depreciação física e funcional Depreciação Depreciação funcional

Física Adequada Inadequada Superada Total

Ótimo 1,00 0,75 0,50 0,20

Bom 0,80 0,60 0,40 0,16

Regular 0,60 0,45 0,30 0,12

Precário 0,40 0,30 0,20 0,08

Mau 0,20 0,15 0,10 0,04

Fonte – Eng.º Marcelo Rossi de Camargo Lima, 2011, citando Magossi.

Homogeneização

A homogeneização constitui “tratamento dos preços observados, mediante a apli-

cação de transformações matemáticas que expressem, em termos relativos, as dife-

renças entre os atributos dos dados de mercado e os do bem avaliando”.

O valor unitário de terreno do dado de mercado (q) é encontrado pela aplica-

ção da seguinte fórmula:

q = [(PD × FO) – VBR – VBNR)] ÷ ATD

onde: PD = preço do dado de mercado, em reais;

16 Publicado pela CTEEP – Companhia de Transmissão de Energia Elétrica Paulista, de 2005. 17 Atualização: 517,0805 ÷ 255,4791 = 2,0240.

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AVALIAÇÃO 20

Por sua vez, o valor unitário homogeneizado de terreno do dado de mercado

(VUH) é encontrado da seguinte forma:

VUH = q × (IAPP ÷ IAPD)

onde: IAPP = índice agronômico ponderado do imóvel em avaliação;

IAPD = índice agronômico ponderado do dado de mercado.

Na verificação dos imóveis semelhantes, são estabelecidos os limites inferior

e superior dos índices agronômicos ponderados. No caso, adota-se “0,70” e “1,40”,

que constitui o intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores para o grau

de fundamentação II definido na Norma NBR 14653-3:2019.

Após eventual subtração de dados de mercado que extrapolam esses limites,

procede-se a verificação de valores semelhantes. Neste caso, procede-se a média de

valores unitários dos dados resultantes, eliminando-se eventuais dados não contidos

dentro de uma faixa de 30% [para cima e para baixo] em torno dessa média.

Em seguida, se necessário, elimina-se dados de mercado que extrapolam essa

faixa e procede-se o cálculo da média dos valores unitários dos dados resultantes,

que constitui o valor unitário básico.

CÁLCULOS AVALIATÓRIOS

Valor unitário de terreno

No caso em pauta, foram encontrados sete dados de mercado. As suas informações

estão no anexo 1.

Considerando-se como muito boa a situação do imóvel em relação ao muni-

cípio (95%), mediante o uso da tabela 3, encontra-se o índice agronômico ponderado

do imóvel em avalição, da seguinte forma:

IAP = [(0,713 × 14,52) + (0,380 × 24,20) + (0,190 × 44,29)]

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AVALIAÇÃO 21

IAP = 0,337

A planilha de cálculos está no anexo 2. Por sua vez, os valores homogeneiza-

dos dos dados de mercado estão destacados em resumo na tabela 5.

Tabela 5 – Valores unitários homogeneizados dos dados de mercado

Dado nº Valor unitário homogeneizado (R$/ha) Índice agronômico

1 11.719,68 0,464

2 13.361,30 0,471

3 12.820,10 0,441

4 14.390,40 0.466

5 10.647,61 0,385

6 15.762,88 0,371

7 11.133,42 0,338

Fonte – Elaborada pelo perito

No saneamento dos dados de mercado, segundo as normas utilizadas, são con-

siderados semelhantes [em grau de fundamentação II] aqueles com índices agronô-

micos situados dentro de um intervalo de 0,70 a 1,40 do índice agronômico do imó-

vel em avaliação.

Dessa maneira, tem-se os seguintes limites:

• Limite inferior: 0,337 x 0,70 = 0,236

• Limite superior: 0,337 x 1,40 = 0,472

Verifica-se na tabela 5 que nenhum dos dados de mercado é considerado dis-

crepante. Assim, a partir dos valores unitários encontrados obtém-se a média arit-

mética e demais itens estatísticos reportados na tabela 6.

Tabela 6 – Resultado dos saneamentos

Item Resultado

Média aritmética (µ) R$ 12.833,63

Limite inferior (µ - 30%) 8.983,54

Limite superior (µ + 30%) 16.683,54

Desvio padrão 1.834,53

Coeficiente de variação 14,29%

Fonte – Elaborada pelo perito

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AVALIAÇÃO 22

Por sua vez, observa-se que nenhum dado de mercado está fora dos limites do

saneamento adotados. Nesse caso, a média saneada de R$ 12.833,63 por hectare de

terreno constitui o valor unitário básico (VUB).

A partir dos parâmetros empregados na avaliação do terreno obtém-se o grau

de fundamentação II (anexo 3); os itens que se enquadram ao caso em tela estão

destacados em azul.

Para a verificação da amplitude relativa do intervalo de confiança (AR), o co-

eficiente de confiança de Student (tc) é de 1,440 - duas caudas e 80% de confiança

para seis graus de liberdade (n – 1, isto é, número de dados utilizados menos um). -

Por sua vez, encontrou-se um desvio-padrão (σ) de R$ 1.834,53/m2 (anexo 2). As-

sim, a amplitude relativa é obtida da seguinte forma:

AR = [(tc × (σ ÷ (n-1)½)) ÷ µ] × 2

AR = [(1,440 × (1,834,53 ÷ 6½)) ÷ 12.833,63] × 2

AR = 16,81%

Neste caso, a amplitude é menor que 30%, portanto, é alcançado o grau de

precisão III. Por sua vez, a análise de resíduos é apresentada na tabela 7.

Tabela 7 – Dados da análise de resíduos

Nº Vest (R$/m2) Vobs (R$/m2) Resíduos (R$) Resíduos (%) SQE SQT

1 1.581.523,21 1.444.248,56 -137.274,64 -9,50% 18.844.327.944,81 2.085.853.917.076,29

2 1.042.513,02 1.085.377,64 42.864,62 3,95% 1.837.375.471,45 1.178.044.622.769,57

3 720.759,58 720.000,00 -759,58 -0,11% 576.956,33 518.400.000.000,00

4 559.213,14 627.047,77 67.834,63 10,82% 4.601.536.869,58 393.188.900.579,28

5 532.207,28 441.553,74 -90.653,53 -20,53% 8.218.063.370,82 194.969.708.479,16

6 170.997,73 210.027,69 39.029,96 18,58% 1.523.337.623,47 44.111.628.829,42

7 155.616,16 135.000,00 -20.616,16 -15,27% 425.026.188,01 18.225.000.000,00

Soma 35.450.244.424,46 4.432.793.777.733,71

R2 99,20% Fonte: Elaborada pelo perito

Os dados de mercado utilizados apresentam resíduos inferiores a 30%, indi-

cando a adequação dos fatores de homogeneização. Nada obstante, o modelo ajus-

tado mostra-se adequado, uma vez que o “R2” encontrado está acima de 70%.

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AVALIAÇÃO 23

A seu turno, a figura 3 demonstra boa aderência entre os valores [unitários]

observados e estimados, uma vez que se situam próximos da bissetriz.

Figura 3 – Gráfico dos valores observados versus estimados

Fonte: Elaborado pelo perito.

Valor da terra nua

Calcula-se o valor da terra nua (VTN) multiplicando-se o valor unitário básico (VUB)

[no caso, a média obtida] pela área do terreno (AT) em avaliação, ou seja:

VTN = VU × AT

VTN = 12.833,63 × 83,01

VTN = R$ 1.065.319,63.

Valor de benfeitorias não reprodutivas

Na tabela 8 estão discriminados os itens e valores correspondentes às benfeitorias

não reprodutivas encontradas no imóvel.

No caso de energia elétrica, considerou-se o preço com taxas e BDI (Benefí-

cios e Despesas Indiretas) de 35%.

y = 0,9261x + 36059R² = 0,9806

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0,40

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Milhões

Milhões

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AVALIAÇÃO 24

Tabela 8 – Valores de benfeitorias não reprodutivas do imóvel

Item AB VUB (R$) FA ID VB

Depósito 30,00 377,71 2,0240 0,60 13.760,49

Barracão 330,00 805,54 1,0000 0,80 212.662,56

Cobertura 80,00 135,61 2,0240 0,20 4.391,52

Açude 1.200,00 12,00 2,0240 1,00 29.145,08

75 KWA - 13.042,18 1,0000 1,00 13.042,18

Total (VBNR) 273.001,83

Fonte: Elaborada pelo perito

Valor total do imóvel

Mediante a aplicação do método evolutivo, o valor total do imóvel (VTI) é obtido

somando-se os valores obtidos para a terra nua (VTN) e benfeitorias não renováveis

(VBNR). Não foram avaliadas benfeitorias renováveis (VBR): as culturas encontradas

no imóvel são olerícolas de ciclo curto.

Dessa forma, tem-se:

VTI = VTN + VBR + VBNR

VTI = 1.065.319,63 + 0 + 273.001,83

VTI = R$ 1.338.321,46

Assim, com arredondamento para baixo, o valor total do imóvel para outubro

de 2019 é de R$ 1.338.320,00 (um milhão, trezentos e trinta e oito mil, trezentos e

vinte reais). ■ P

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fls. 302

Conclusão

mpregando-se a norma brasileira Abnt NBR 14.653, partes 1 e 3, na data de

referência de outubro de 2019, tem-se valor de mercado calculado em

1.338.320 reais para o Sítio São Paulo, imóvel rural de matrícula 16.620 do RI de

Piedade, SP, situado neste município. ■

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fls. 303

Encerramento

ste laudo de avaliação contém 26 páginas e três anexos. É datado e possui

assinatura digital. ■

Piedade, 16 de outubro de 2019

Eng. Antônio Paulo Ronchi CREA-SP 0601041072

Membro titular do IBAPE-SP nº 1.145 eng.pauloronchi@gmail.com

(15) 99778-2189

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