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LAUDO DE AVALIAÇÃO Nos termos da NormaABNT- NBR 14.653 e Lei 6.530/1978)

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA QUARTA VARA CIVIL DE PRESIDENTE

PRUDENTE - SP.

JOSÉ JATIL DE LÁZARO JUNIOR, avaliador nomeado nos autos da

CARTA PRECATÓRIA CIVIL, PROCESSO n° 1005577-87.2019.8.26.0482, tendo

como requerente, MARIO PULI FILHO, e como requerido NILTON SEICHI OJIMA e

OUTRO em trâmite por esse E. Juízo e respectivo cartório, vem respeitosamente à

presença de Vossa Excelência apresentar o laudo de avaliação que segue em

anexo, composto de 12 {doze) laudas digitadas somente no anverso.

Outrossim, requeiro o levantamento de meus honorários já

depositadas no valor de R$ 1.500,00 {um mil e quinhentos reais)

N. termos,

P. Deferimento.

Presidente Prudente - SP, 18 de Setembro de 2019.

Parecer nº 002/09 /2019 Elaborado par: José lati/ de Lázaro junior

CRECI-SP N° Página 1 de 13

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1 - SOLICITANTE

MM. Juiz de Direito da 4ª Vara Cível de Presidente Prudente, nos autos do Processo nº 1005577-87.2019.8.26.0482 onde figura como requerente Mario Poli Filho e requerido Nilton Seichi Ojima e outro.

2 - IDENTIFICAÇÃO E LOCALIZAÇÃO DO I.A.

3 - ENDEREÇO DO I.A.

RUA DONATO ARMELIN, 1975 JARDIM BONGIOVANI

PRESIDENTEPRUDENTE-SP

4 - OBJETIVO

O presente trabalho tem por objetivo determinar o valor de mercado do imóvel para os fins a que se destina

5 - LAUDO DE AVALIAÇÃO Nº 002/09/2019



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6 - DA COMPETÊNCIA

6.1 - DA LEI FEDERAL 6.530/78

"Artigo 1 ° - o exercício da profissão de Corretor de Imóveis, no território nacional é regido pelo disposto na Lei Federal n. 6.530/78".

Este parecer foi elaborado de conformidade com o disposto no artigo 3º da Lei Federal n. 6.530 de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978) a seguir transcrito:

"Artigo 3º - compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, "opinar quanto à comercialização e ou locação imobiliária".

Atende ainda o presente trabalho às Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) n. 0 957 de 22 de maio de 2006, publicada no Diário Oficial da União aos 26/06/2006 e n. 0 1.066 de 22 de novembro de 2.007, publicada no Diário Oficial da União aos 29 de novembro de 2.007, as quais dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e também regulamentam como concluir este mister.

6.2 - DA ABNT /NBR 14.653

A ABNT/NBR 14.653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral "avaliação de bens".

Parte 1 - Procedimentos gerais, Parte 2 - Imóveis urbanos; Parte 3 - Imóveis rurais; Parte 4 - Empreendimentos; Parte 5 - Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral; Parte 6 - Recursos naturais e ambientais e Parte 7 - Patrimônio histórico.

A primeira parte da NBR 14.653 norteia o trabalho de avaliação, indicando os procedimentos gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto.

7 - ABREVIATURAS

IA - Imóvel avaliando CRECI-SP - Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas NBR - Normas Brasileiras M 2 - metro quadrado IPTU - Imposto predial, territorial e urbano. ZR - Zona de Industrias não Poluitivas.

8 - PRELIMINARES / VISTORIA

8.1 - A requerimento do solicitante, o objeto do presente constitui apresentação de Laudo de Avaliação acerca do valor de mercado da área e todas as edificações

8.2 - O I.A. é objeto pela matricula numero 14.890 do Segundo Cartório de Registro de Imóveis de Presidente Prudente - SP.

8.3 - Vistoria do I.A. - dia 17/09/2019 as 10:50 horas.



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9 - CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO ONDE INSERIDO O I.A.

9.1 - MELHORAMENTOS PÚBLICOS Área dotada de todos os melhoramentos públicos convencionais tais como:

Energia elétrica pública e domiciliar , água encanada e esgoto, guias e sarjetas, pavimentação asfaltica , telefone , coleta de lixo, transporte coletivo, e a maioria dos serviços comunitários, classificada como BOA.

9.2 - ZONEAMENTO ZR2 - Zona Residencial de Média Densidade Populacional.

10 - DESCRIÇÃO DO I.A.

10.1 - Terreno

Um terreno urbano, solo bom e firme, topografia em aclive de formato regular identificado como lote "04" (quatro) da quadra "24" (vinte e quatro), do loteamento denominado Jardim Bongiovani, localizado nesta cidade de Presidente - SP, medindo 10,00 m (dez metros) de frente por 31,00 m (trinta e um metros) da frente aos fundos, totalizando uma área de 310,00 m 2 (trezentos e dez metros quadrados), confrontando em sua integridade pela frente com a Rua Donato Armelin, pelo lado direito de quem da rua olha para o imóvel divide com o lote numero "03", pelo lado esquerdo seguindo a mesma orientação divide com os lotes de numero "05", "22" e "23, e finalmente pelos fundos com o lote numero "21", distando cerca de 25,00m da Rua Marrey Junior tendo a quadra os demais lados a Rua Dr. Albertino Sobrado e Rua Antonio Bongiovani, imóvel ojeto da Matricula de numero 14.890 do 2º CRI da cidade e comarca de Presidente Prudente -SP.

10.2 - CONSTRUÇÕES - DESCRIÇÃO COM FOTOS

Conforme gravado em AV-4 da matricula 14.890 do 2º CRI, em Dezembro de 1988 foi construído um prédio residencial de alvenaria com área de 188,80 m 2 (cento e oitenta e oito metros e oitenta centímetros quadrados), que recebeu o numero 1975 da Rua Donato Armelin, com seus compartimentos e acabamentos abaixo descritos; Um prédio assobradado de alvenaria coberto com telhas, forro de laje, esquadrias de ferro e vidro, portas e batentes de madeira, piso cerâmico contendo, Garagem coberta para 02 veiculas, Sala de Estar, Sala de Jantar, Cozinha, 03 Dormitórios sendo 01 tipo Apto, Banheiro Social, nos fundos Área de Serviço, Dispensa e Dormitório para funcionário(a), estando o imóvel em estado regular de conservação necessitado de reparos importantes.



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11 - DOCUMENTOS DO IMÓVEL

11.1 - MATRÍCULA

Numero 14.890 do Segundo Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Presidente Prudente - SP

12 - METODOLOGIA APLICADA

A metodologia aplicada para elaboração do Laudo de Avaliação é do "método comparativo" (terreno) e Método de Custos ( construção ).


CRECI-SP Nº Página 10 de 13

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Método Comparativo é aquele em que o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através de comparações de dados de mercado relativos a outros imóveis com características similares.

Através de pesquisa com corretores e imobiliárias credenciadas obtivemos os elementos comparativos através de opinião direta e aplicamos o Tratamento de homogeneização ( elasticidade ).

Método de Custos é aquele em que o valor das benfeitorias resulta de orçamento sumário ou detalhado da composição dos custos, será utilizado como base o valor dos custos unitário básicos de Edificações fornecidos pelo Engenheiro civil Paulo Afonso de Freitas, CREA No 060.149.107-2, sócio proprietário da empresa Oestecon - Engenharia e Construções - Fone (18)3222-2165 , com as devidas depreciações de ordem física e funcional.

Terreno : calculado por opinião direta , não sendo possível achar elementos comparativos em oferta .

Ex = Elemento x : através de pesquisa com corretores e imobiliárias credenciadas obtivemos os elementos comparativos através de opinião direta para o imóvel, calculamos o valor unitário básico através da média aritmética simples .

El = R$ 600,00 por m 2

Sr. José Sarto - Creci 74.055

E2 = R$ 550,00 por m 2

Renato Cesar Telli Creci 36.442

E3 = R$ 550,00 por m 2

Alberico Pasqualini - Creci 38.166

E4= R$ 600,00 por m 2

Silvio Luis Domingues - Creci 46.596

E5 = R$ 600,00 por m 2

Mareio Augusto Rabelo - Creci 90.317

E6 = R$ 550,00 por m 2

Claudio Roberto Brambilla - CRECI-SP Nº 36.628

E7 = R$ 600,00 por m 2

Sr. Rogério Pavoni- Creci: 47.095

E8 = R$ 600,00 por m 2

José Camara Nogueira Junior - Creci 100.930

E9= R$ 550,00 por m 2

José Wilson Rascovit - Creci 24.062

El0 =R$ 550,00 por m 2

José Jatil L. Jr. - Creci 52.573

Total dos elementos Ex= R$ 5,750,00 dividindo por 10 = R$ 575,00 p/m 2 •



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Tratamento de homogeneização ( elasticidade ).

Quando os valores obtidos provêm de ofertas e opiniões incide um desconto para compensar a super estimativa natural das mesmas ( desconto 10 % ).

R$ 575,00 X 0,90 = R$ 517,50 por metro quadrado

Valor do Terreno : 310,00 m 2 x R$ 517,50 por metro quadrado = R$ 160.425,00

Construção : Será utilizado como base o valor unitário de construção com as devidas depreciações de ordem física e funcional.

De acordo com Eng. Paulo Afonso de Freitas Padrão Residência Padrão Médio/Baixo.

Fator de depreciação

Depreciação é a perda de valor sofrida por um bem , utilizaremos o método da linha reta que é a função da idade do bem com variação uniforme ao longo da vida útil , no caso de imóveis , é dado pela fórmula .

Vx = ( 0,20 + 0,80 . n-x / n ) . Vn Vx - valor que se quer determinar 0,20 - valor residual 0,80 - parte do valor a ser depreciado n - idade útil provável do imóvel x - idade aparente na época da avaliação Vn - valor m2 novo

Vx = ( 0,20 + 0,80. ( 100 -30 )/100 ). R$ 1.500,00 Vx = 0,20+(0,80 . 0,70). R$ 1.500,00 Vx = 0,76 X R$ 1.500,00 Vx = R$ 1.140,00 valor unitário para o metro quadrado da construção.

188,80 m 2 X R$ 1,140,00 = R$ 215.232,00

O valor total para o referido imóvel é de R$ 160.425,00 (terreno) + R$ 215.232,00 (construção) =R$ 375.657,00 (trezentos e setenta e cinco mil e seiscentos e cinquenta e sete reais) • valor este que espelha a realidade de mercado atual .



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CONCLUSÃO E VALOR

O valor final utilizando aproximação em números exatos para o referido imóvel é de;

R$ 376.000,00 (trezentos e setenta e seis mil reais).

Nesta oportunidade apresento o Laudo de Avaliação e me coloco a inteira disposição para quaisquer esclarecimentos ou justificativas que se fizerem necessárias.

Presidente Prudente, 17 de Setembro de 2.019



laudo de avaliaÇÃo...corretores de imóveis (cofeci) n. 0 957 de 22 de maio de 2006, publicada no...

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