G U I A D E A T U A O N O

Ordenamento Territoriale Meio Ambiente

Florianpolis

2015

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ElaboraoCentro de Apoio Operacional do Meio Ambiente do Ministrio Pblico do Estado de Santa Catarina,sob a Coordenao do Promotor de Justia Paulo Antonio Locatelli e apoio da Procuradoria-Geral de Justia.

ContatoAv. Othon Gama DEa, 611 - Centro - Ed. Palas - Andar: Terceiro SalaCentro - Florianpolis - SC - 88015240Tel.: (48) 3330.9430 | cme@mpsc.mp.br | www.mpsc.mp.br

Projeto grfico e editoraoCoordenadoria de Comunicao Social (48) 3229.9011 | midia@mpsc.mp.br

Reviso gramaticalLucia Anilda Miguel

Impressojan. 2015Alpha Print

Tiragem1200 exemplares

Catalogao: Clarice Martins Quint

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AdministrAo do ministrio Pblico do EstAdo de sAntA cAtArinA

Procurador-Geral de JustiaLio Marcos Marin

Subprocurador-Geral de Justia para Assuntos AdministrativosAntenor Chinato Ribeiro Subprocuradora-Geral de Justia para Assuntos Jurdicos e InstitucionaisWalkyria Ruicir Danielski

Colgio de Procuradores de JustiaPresidente: Lio Marcos MarinPaulo Antnio GntherJos Galvani AlbertonOdil Jos CotaPaulo Roberto SpeckRaul Schaefer FilhoPedro Srgio SteilJos Eduardo Orofino da Luz FontesHumberto Francisco Scharf VieiraJoo Fernando Quagliarelli BorrelliHerclia Regina LemkeMrio GeminGilberto Callado de OliveiraAntenor Chinato RibeiroNarcsio Geraldino RodriguesJacson CorraAnselmo Jeronimo de OliveiraBaslio Elias De CaroAurino Alves de SouzaPaulo Roberto de Carvalho RobergeTycho Brahe FernandesGuido FeuserPlnio Cesar MoreiraAndr CarvalhoGladys AfonsoPaulo Ricardo da SilvaVera Lcia Ferreira CopettiLenir Roslindo PifferPaulo Cezar Ramos de OliveiraGercino Gerson Gomes NetoFrancisco Bissoli FilhoNewton Henrique TrennepohlHelosa Crescenti Abdalla FreireFbio de Souza TrajanoNorival Accio EngelCarlos Eduardo Abreu S FortesIvens Jos Thives de CarvalhoWalkyria Ruicir DanielskiAlexandre Herculano AbreuDurval da Silva AmorimVnio Martins de FariaAmrico BigatonEliana Volcato NunesSandro Jos NeisMrio Luiz de MeloRogrio Antnio da Luz BertonciniGenivaldo da SilvaRui Arno RichterCristiane Roslia Maestri BellLuiz Ricardo Pereira Cavalcanti - Secretrio

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Conselho Superior do Ministrio Pblico Membros NatosPresidente: Lio Marcos Marin - Procurador-Geral de JustiaGilberto Callado de Oliveira- Corregedor-Geral

Representantes do Colgio de ProcuradoresOdil Jos Cota Pedro Srgio SteilVera Lcia Ferreira Capetti Representantes da Primeira InstnciaNarcsio Geraldino RodriguesGladys AfonsoDurval da Silva AmorimRui Arno RichterGercino Gerson Gomes NetoFbio de Souza TrajanoAmrico BigatonSandro Jos Neis

Secretrio: Cid Luiz Ribeiro Schmitz

Corregedor-Geral do Ministrio PblicoGilberto Callado de Oliveira

Subcorregedor-GeralJos Galvani Alberton

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SumrioPREFCIO ............................................................................................................................................................15

INTRoduo ...................................................................................................................................................19

PARTe I - PeRGuNTAS e ReSPoSTAS SobRe o oRdeNAMeNTo TeRRIToRIAl e MeIo AMbIeNTe ..........................................................................................................................................................25

1 COMO SE OPERA A DISTRIBuIO DAS COMPETNCIAS LEGISLATIVAS E FISCALIzATRIAS ENTRE OS ENTES SE TRATANDO DE PARCELAMENTO DO SOLO uRBANO? ...................................................................................................................262 O QuE GLEBA? ...............................................................................................................273 O QuE uM LOTE? ........................................................................................................284 QuAL O CONCEITO DE REA uRBANA CONSOLIDADA? ..............................285 NO QuE CONSISTE E QuAL A FINALIDADE DO DIAGNSTICO SOCIOAMBIENTAL?............................................................................................................296 QuAIS AS MODALIDADES DE PARCELAMENTO DO SOLO? ..............................307 O QuE LOTEAMENTO?................................................................................................318 O QuE DESMEMBRAMENTO? ...................................................................................329 O QuE SO O DESDOBRO E O REMEMBRAMENTO? .............................................4310 O QuE uM LOTEAMENTO IRREGuLAR? .............................................................4311 O QuE uM LOTEAMENTO CLANDESTINO? .......................................................4412 QuAIS SO AS REAS DE uSO COMuM QuE DEVEM OBRIGATORIAMENTE INTEGRAR O PARCELAMENTO DO SOLO uRBANO? ..............................................4413 QuAL O PERCENTuAL DA GLEBA QuE DEVE SER DESTINADO PARA AS REAS DE uSO COMuM PELO EMPREENDEDOR? ...................................................4614 NAS REAS DE uSO COMuM, QuAIS OS PERCENTuAIS QuE DEVERO SER RESGuARDADOS PARA AS REAS INSTITuCIONAL, DE ARRuAMENTO E REA VERDE? .................................................................................................................................4815 POSSVEL AO LOTEADOR DAR DESTINAO DIVERSA S REAS DESTINADAS AOS EQuIPAMENTOS COMuNITRIOS E uRBANOS, CONSTANTES DO PROJETO E DO MEMORIAL DESCRITIVO? ............................................................4916 QuAIS SO OS ITENS QuE INTEGRAM A INFRAESTRuTuRA BSICA DE uM LOTE (EQuIPAMENTOS uRBANOS Ou DE uTILIDADE PBLICA)? A QuEM COMPETE A SuA ExECuO? ........................................................................................5017 QuAIS OS CONCEITOS DE zONA uRBANA E zONA DE ExPANSO uRBANA? ............................................................................................................................5118 QuEM APROVA O PROJETO DE LOTEAMENTO Ou DESMEMBRAMENTO? 5219 QuAIS SO AS HIPTESES EM QuE O PODER PBLICO NO PODE AuTORIzAR A REALIzAO DE LOTEAMENTOS (PARGRAFO NICO DO ART. 3 DA LEI N. 6.766/79)? ................................................................................................................................5320 QuAL O PERCENTuAL DO LOTEAMENTO Ou DO CONDOMNIO RESIDENCIAL QuE DEVER SER RESGuARDADO A TTuLO DE REA VERDE? ......................5421 POSSVEL O APROVEITAMENTO DA REA DE PRESERVAO PERMANENTE NO CMPuTO DA REA VERDE DO IMVEL (GLEBA) A SER LOTEADO Ou PARA OuTROS FINS AFETOS AO PARCELAMENTO DO SOLO? ........................................5722 POSSVEL O APROVEITAMENTO DA REA DE RESERVA LEGAL AVERBADA NA MATRCuLA DO IMVEL NO CMPuTO DA REA VERDE DO IMVEL (GLEBA) A SER LOTEADO Ou PARA OuTROS FINS AFETOS AO PARCELAMENTO DO SOLO? ..............................................................................................................................58

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23 PODE HAVER O FECHAMENTO DO LOTEAMENTO POR MuROS E CERCAS? ........................................................................................................................... 5924 QuAIS SO OS REQuISITOS PARA APROVAO MuNICIPAL DO PROJETO DE LOTEAMENTO? .............................................................................................................6025 QuAL O CONTEDO MNIMO OBRIGATRIO DO MEMORIAL DESCRITIVO DO PROJETO? ........................................................................................................................6226 QuAIS OS REQuISITOS MNIMOS PARA A APROVAO DO PROJETO DE DESMEMBRAMENTO A SER APRESENTADO AO MuNICPIO? .............................6227 QuAIS OS DOCuMENTOS, PARA FINS DE REGISTRO DO PARCELAMENTO DO SOLO, QuE DEVERO ESTAR ANExADOS AO REQuERIMENTO ENDEREADO AO OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS? .....................................................................6328 QuAL O PRAzO PARA O MuNICPIO APROVAR O LOTEAMENTO Ou DESMEMBRAMENTO?........................................................................................................6529 POSSVEL A VENDA Ou A PROMESSA DE VENDA DE IMVEL NO REGISTRADO? ......................................................................................................................6530 EM SE TRATANDO DE LOTEAMENTO CLANDESTINO, COMPETE AO MuNICPIO O DEVER DE REGuLARIz-LO? ..............................................................6631 O PARCELAMENTO DO SOLO E A CONSTITuIO DE CONDOMNIOS ExIGEM LICENCIAMENTO AMBIENTAL? ....................................................................................6632 A REALIzAO DE PARCELAMENTO DE SOLO IRREGuLAR PODER IMPLICAR A RESPONSABILIDADE CIVIL OBJETIVA DO PARCELADOR? ...........6833 QuAIS OS CRIMES ESPECFICOS ENVOLVENDO PARCELAMENTO DE SOLO uRBANO? ...............................................................................................................................6834 QuAIS AS FORMAS DE INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO PREVISTAS NA LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO? .....................................................................7435 NECESSRIA A INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO NOS PROJETOS DE LOTEAMENTOS E/Ou DESMEMBRAMENTOS NA FASE DO PR-REGISTRO? ....................................................................................................................... 7536 O QuE O ESTuDO DE IMPACTO DE VIzINHANA (EIV)? ..............................7637 O QuE O SISMuMA? ...................................................................................................7738 COMO PROCEDER EM RELAO S APPS NOS CASOS DE CANALIzAO E RETIFICAO DE CuRSO DGuA? ..............................................................................7939 O QuE LEVANTAMENTO AEROFOTOGRAMTRICO? ....................................8140 O QuE GAIA? ................................................................................................................8641 O QuE SINFAT? ............................................................................................................87

PARTe II oCuPAo TeRRIToRIAl .....................................................................................................89

1 A INTeRveNo do MINISTRIo PblICo NoS PRoCedIMeNToS AFeToS Ao PARCelAMeNTo do Solo uRbANo .......................................................................................90

1.1 RGOS PBLICOS QuE PODEM SER ACIONADOS PELO MINISTRIO PBLICO .................................................................................................................................951.2 INSTRuMENTOS DE ATuAO ROTINA DE PROCEDIMENTOS .................961.3 CONCLuSES .................................................................................................................98

2 PeSquISAS .....................................................................................................................................100

2.1 PESQuISA N. 5/2006 - COMARCA CAPITAL ........................................................100PARCELAMENTO DO SOLO uRBANO - INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO - FuNDAMENTOS LEGAIS - ROTINA DE PROCEDIMENTOS QuE PODERO SER ADOTADOS PELO PROMOTOR DE JuSTIA.

2.2 PESQuISA N. 8/07 - COMARCA DE FORQuILHINHA .......................................111PARCELAMENTO DO SOLO. INC. V DO ART. 18 DA LEI N. 6.766/79. ExECuO DE OBRAS. CRONOGRAMA. CAuO.

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2.3 PESQuISA N. 07/09 - COMARCA DE IPuMIRIM ..................................................115PARCELAMENTO DO SOLO. ATO DE DESMEMBRAMENTO. ANLISE DE VIABILIDADE Luz DO DISPOSTO NO PAR. 2 DO ART. 18 DA LEI 6.766/79 E ART..850 DO CDIGO DE NORMAS DA CGJ/SC .

2.4 PESQuISA N. 19/09 - COMARCA DE CORONEL FREITAS ................................117LOTEAMENTO COOPERATIVA HABITACIONAL SEM APROVAO E REGISTRO COMERCIALIzAO CRIME CONSuMADO ART. 50 E SEGuINTES DA LEI N. 6.766 CRIME FORMAL E PERMANENTE CO-AuTORIA DOS CORRETORES TuTELA DA LEI N. 8.078/90.

2.5 PESQuISA N. 16/10 - COMARCA DE GAROPABA - DATA: 22/4/2010 ..........132PARCELAMENTO DE SOLO uRBANO LEI N. 6.766/79 MODALIDADES PARCELAMENTO - DESDOBRAMENTO DESDOBRO CARACTERIzAO DISPENSA DA ANLISE DOS ARTS. 18 E 19 DA LEI N. 6.766/79 PARA DESDOBRO

2.6 PESQuISA N. 26/2010 - COMARCA DE BLuMENAu - DATA 09/06/2010 .....134PARCELAMENTO DO SOLO RuRAL MDuLO RuRAL DESMEMBRAMENTO PARMETROS - LEIS N. 4.504/64 E N. 5868/72

2.7 PESQuISA N. 30/2010 - COMARCA DE VIDEIRA - DATA 21/6/2010 ..............138PARCELAMENTO DO SOLO - LOTEAMENTO CLANDESTINO VENDA DE LOTES - CRIME ART. 50, PAR. NICO, INC. I LEI 6766/79 PRESCRIO CRIME INSTANTNEO DE EFEITOS PERMANENTES - INOCORRNCIA

2.8 PESQuISA N. 45/10 - COMARCA DE IPuMIRIM - DATA: 2/9/2010 ................143PARCELAMENTO DO SOLO. IMVEL GRAVADO COM DIREITOS REAIS DE GARANTIA. HIPOTECA. POSSIBILIDADE DE DESMEMBRAMENTO. NECESSIDADE DE ANuNCIA DO CREDOR HIPOTECRIO.

2.9 PESQuISA N. 57/10 - COMARCA DE CuRITIBANOS - DATA: 05/10/2010 ....146DESMEMBRAMENTO INFERIOR A 10 LOTES - FINS INDuSTRIAIS APLICAO DAS ExIGNCIAS DAS LEI N. 6766/79 E N. 6063/81 E RESOLuO CONJuNTA FATMA/IBAMA 01/95 PREVALNCIA DOS ARTS. 18 E 19, DA LEI N. 6766/79 AOS ARTS. 850 E 855, PARGRAFO NICO DO CDIGO DE NORMAS DA CORREGEDORIA GERAL DE JuSTIA HIPTESES DE ExCEO CERTIFICAO DE REGuLARIDADE SANITRIA E AMBIENTAL DO EMPREENDIMENTO PELO MuNICPIO

2.10 CONSuLTA N. 60/10 - COMARCA DE BALNERIO PIARRAS - DATA: 26/10/2010 ...........................................................................................................................162LOTEAMENTOS AuTORIzADOS ANTERIORMENTE LEI N. 6.766/79 POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIzAR OS ATuAIS PROPRIETRIOS A IMPLANTAR OS DEVIDOS EQuIPAMENTOS PBLICOS

2.11 PESQuISA N. 74/10 - COMARCA DE CAADOR - DATA: 30/11/2010 .........170PROGRAMA HABITACIONAL MINHA CASA, MINHA VIDA LEI N. 11.977/09 NOTA TCNICA CONJuNTA INSTRuO NORMATIVA N. 36, DO MINISTRIO DAS CIDADES BENEFICIRIO QuE J FOI PROPRIETRIO DE OuTRO IMVEL RESIDENCIAL POSSIBILIDADE.

2.12 PESQuISA N. 12/2014 - COMARCA DE MODELO - SIG: 05.2014.00002721-0 174PARCELAMENTO DO SOLO ExECuO FINALIzADA SEM APROVAO DA PREFEITuRA SEM REGISTRO DE IMVEIS CAuO/GARANTIA REGISTRO DO LOTEAMENTO CERTIDO NEGATIVA PENAL PESSOA JuRDICA

2.13 PESQuISA N. 013/2014 - COMARCA DE QuILOMBO - DATA: 10/2/2014 ...180PROCESSO DE PARCELAMENTO DE SOLO PARTE ATIVA COOPERATIVA APRESENTAO DA CERTIDO DE CONSENTIMENTO AO PROCESSO DO CNJuGE (ART. 18, VII, 6.766/79)

2.14 PESQuISA N. 27/2014 - DATA: 7/4/2014 ..............................................................182AO DE uSuCAPIO COMO FORMA DE BuRLA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO (IM)POSSIBILIDADE AFERIO DO CASO CONCRETO

2.15 PESQuISA N. 44/2014 - COMARCA DE TIMB - DATA: 21/5/2014 ..............186PARCELAMENTO DO SOLO ATO JuRDICO DE APROVAO DO PROJETO DE LOTEAMENTO Ou DESMEMBRAMENTO POSSIBILIDADE DA LEGISLAO MuNICIPAL DISCIPLINAR O PROCEDIMENTO

2.16 PESQuISA N. 49/2014 - COMARCA DE IARA - DATA: 19/6/2014 ..............189zONEAMENTO ALTERAO LEGISLATIVA RETROATIVIDADE CONSTRuES PROJETOS APROVADOS, EM ANDAMENTO E FINALIzADOS DIREITO INDENIzATRIO RESTRITO S OBRAS INICIADAS COMPETNCIA DO SECRETRIO DO PLANEJAMENTO MuNICIPAL EM PROCEDER A INTERDIO DE OBRAS E EDIFICAES - POSSIBILIDADE

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3 INFoRMATIvo TCNICo JuRdICo ....................................................................................200

4 CoNSulTA ReAlIzAdA Pelo CMe PARA A CoRReGedoRIA GeRAl do TJ/SC .... 222

5 RePoSITRIo JuRISPRudeNCIAl .......................................................................................225

5.1 OBRIGATORIEDADE DA INTERVENO DO MINISTRIO PBLICO ..........2255.2 COMPETNCIA ............................................................................................................2275.3 LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM .....................................................................2275.4 REGISTRO ......................................................................................................................2285.5 uSuCAPIO EM PARCELAMENTO IRREGuLAR/CLANDESTINO ...............2305.6 CONDOMNIO E LOTEAMENTO .............................................................................2355.7 BuRLA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO ....................................................2375.8 CRIMES ...........................................................................................................................2385.9 LIGAO DE GuA ...................................................................................................2415.10 ESTuDO DE IMPACTO DE VIzINHANA...........................................................2425.11 LIGAO CELESC .....................................................................................................243

6 ANexoS ...........................................................................................................................................244

6.1 RECOMENDAO CELESC ......................................................................................2446.2. MODELOS .....................................................................................................................246

6.2.1 OFCIO DILIGNCIAS ...............................................................................246

6.2.2 PROMOO DE ARQuIVAMENTO DE INQuRITO CIVIL/PROCEDIMENTO PREPARATRIO (LOTEAMENTO IRREGuLAR) ......247

6.2.3 TERMO DE COMPROMISSO DE AJuSTAMENTO DE CONDuTA (PLANO DIRETOR) .............................................................................................248

6.2.4 AO CIVIL PBLICA (PLANO DIRETOR) ........................................251

6.2.5 TERMO DE COMPROMISSO DE AJuSTAMENTO DE CONDuTA (ESTuDO DE IMPACTO DE VIzINHANA) .................................................259

PARTe III MeIo AMbIeNTe NATuRAl ...............................................................................................265

1 bReve hISTRICo SobRe AS ReAS de PReSeRvAo PeRMANeNTe (APP) ... 266

2 PeSquISAS .....................................................................................................................................271

2.1 PESQuISA N. 01/08 - COMARCA DE PALHOA .................................................271 REAS VERDES uRBANAS - DESAFETAO - OBRIGATORIEDADE DO MuNICPIO EM zELAR PELAS REAS VERDES E PRAAS QuE INSTITuIR

2.2 PESQuISA N. 03/09 - COMARCA CANOINHAS ..................................................279PARCELAMENTO DO SOLO. DESMEMBRAMENTO. FISCALIzAO. RESuLTADO FTICO CORRESPONDENTE AO LOTEAMENTO. CONTROLE DO CORTE DE VEGETAO DO BIOMA MATA ATLNTICA

2.3 PESQuISA N. 17/09 - COMARCA DE IARA ........................................................285LOTEAMENTO FECHADO IARA RESTRIO AO ACESSO PRAIA DA LAGOA DOS ESTEVES ILEGALIDADE

2.4 CONSuLTA N. 24/09 - COMARCA DE CATANDuVAS......................................290LOTEAMENTO INDuSTRIAL LEI N. 6.063/82 ART. 8 1 RESERVA LEGAL 35% REA DE uSO COMuM IMPOSSIBILIDADE DE REDuO DAS REAS PBLICAS.

2.5 PESQuISA N. 26/09 - COMARCA DE ARMAzM ................................................297LOTE METRAGEM INFERIOR MNIMO ExIGVEL PLANO DIRETOR LEI 6.766 DESCuMPRIMENTO DOS PADRES uRBANSTICOS RESPONSABILIzAO ADMINISTRATIVA, CVEL E CRIMINAL (ART. 50)

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2.6 PESQuISA N. 37/09 - COMARCA DE CAPINzAL - DATA 19/8/2009 .............299PARCELAMENTO DO SOLO DISTRITO INDuSTRIAL LICENCIAMENTO FATMA EIA/RIMA E AuTORIzAO DE CORTE ANuNCIA DA SECRETARIA DE ESTADO DO PLANEJAMENTO

2.7 PESQuISA N. 10/10 - COMARCA DE PALMITOS .................................................309PLANO DIRETOR APP - CRITRIO MENOS RESTRITIVO CDIGO FLORESTAL LEI N. 6.766, DO PARCELAMENTO DO SOLO SuPLEMENTARIEDADE LEGISLATIVA PRINCPIO DA PROIBIO DO RETROCESSO ECOLGICO ADIN LEGITIMIDADE DO REPRESENTANTE DO MINISTRIO PBLICO

2.8 PESQuISA N. 21/10 - COMARCA DE IMBITuBA - DATA: 10/5/2010 .............315LOTEAMENTO - CONDOMNIO - REAS PBLICAS - ESTuDO AMBIENTAL SIMPLIFICADO - LOTEAMENTO INFERIOR A 100HA - LICENCIAMENTO CONJuNTO - LOTEAMENTO - TRATAMENTO DE ESGOTO - TRAPICHE

2.9 PESQuISA N. 28/10- COMARCA DE BIGuAu - DATA: 10/6/2010 ...............324PARCELAMENTO DE GLEBA COM REA SuPERIOR A 1.000.000 M2 (uM MLHO DE METROS QuADRADOS) - NECESSRIA ANuNCIA DA SECRETARIA DE ESTADO DO PLANEJAMENTO REAS DE uSO COMuM 35% DA GLEBA REA TOTAL DO IMVEL SOBREPOSIO EM APP EIV ERRO MATERIAL NA LAI RETIFICAO DESCuMPRIMENTO DA LICENA EMBARGO DA OBRA

2.10 PESQuISA N. 34/10 - DATA 26/7/2010 - COMARCA DE MODELO ..............336LOTEAMENTO APP REA VERDE LAI ExIGNCIAS ALTERAO DE VIA DE ACESSO SEM COMuNICAO AO REGISTRO IN3 DA FATMA - ART. 17, 28 E 50 DA LEI N. 6.766

2.11 PESQuISA N. 02/12 - COMARCA DE BLuMENAu - DATA: 19/1/2012 ........344LOTE - METRAGEM MNIMA - INTERESSE SOCIAL - AuTORIzAO DE SuPRESSO DE VEGETAO MuNICPIO LOTEAMENTO - CONVNIO COM A SDS E FATMA OBSERVNCIA DOS ARTS. 30 E 31 DA LEI N. 11.428/2006

2.12 PESQuISA N. 11/2013 - COMARCA DE MARAVILHA - DATA: 21/2/2013 ..347PARCELAMENTO DO SOLO 1) APRESENTAO DE NOVO PROJETO DE LOTEAMENTO NECESSIDADE DE NOVO LICENCIAMENTO 2) SOBREPOSIO DE REA VERDE EM APP POSSIBILIDADE DE CRIAO DE PARQuES DE LAzER APLICAO DO 2 DO ART. 8 DA RESOLuO CONAMA N. 369/06 3) NeCeSSIdAde de AveRbAo dA ReSeRvA leGAl PoSSIbIlIdAde de CoMPeNSAo eM ouTRA ReA APlICAo do ART. 122 do CdIGo AMbIeNTAl CATARINeNSe 4) INSTITuTo do PR-ReGISTRo PoSSIbIlIdAde de INdeFeRIMeNTo Pelo oFICIAl do ReGISTRo de IMveIS SuSCITAo de dvIdA Ao JuIz CoMPeTeNTe

2.13 PESQuISA N. 20/2013 - COMARCA DE CONCRDIA - DATA: 16/4/2013 ..356REA VERDE PERCENTuAL CONDOMNIO MuLTIFAMILIAR DESCuMPRIMENTO DA LEI ESTADuAL DO PARCELAMENTO DO SOLO N. 6.063/82 LEI FEDERAL DO PARCELAMENTO DO SOLO N. 6.766/79 IN3 DA FATMA RESOLuO IBAMA/FATMA 1/95 ESTATuTO DA CIDADE LEI N. 10.257/2001 LC N. 186 E 187/2001 DE CONCRDIA LOTEAMENTOS IRREGuLARES

2.14 PESQuISA N. 02/2014 - COMARCA DE TANGAR - DATA: 13/1/2014 .......373PERMETRO uRBANO ExPANSO IMVEL PARCIALMENTE SITuADO NA zONA uRBANA DOAO DE RuA AO MuNICPIO - FRACIONAMENTO DE OFCIO PELO OFICIAL DE REGISTRO DE IMVEIS ILEGALIDADE BuRLA LEI DE PARCELAMENTO DO SOLO uRBANO.

2.15 PESQuISA N. 67/2014 - COMARCA DE CHAPEC - DATA: 16/09/2014 .....379MEIO AMBIENTE 1) DIFERENCIAO DOS INSTITuTOS DA RE(A)LOCAO E DO DESFLORESTAMENTO DA RESERVA LEGAL 2) 2.1) O DESFLORESTAMENTO DA RESERVA LEGAL, NO CASO DE INSERO DO IMVEL EM REA uRBANA Ou DE ExPANSO uRBANA E POSTERIOR PARCELAMENTO DO SOLO, POSSVEL, CONSERVANDO-SE PARCELA DA VEGETAO FLORESTAL, A QuAL DEVER TRANSMuDAR-SE, CONCOMITANTEMENTE, PARA REAS VERDES, NO PERCENTuAL ExIGIDO PELO PLANO DIRETOR, OBSERVADAS AS RESTRIES DE SuPRESSO DA VEGETAO SE SE TRATAR DE ESTGIO MDIO E AVANADO DE REGENERAO (LEI DA MATA ATLNTICA) 2.2) NO TOCANTE A RE(A)LOCAO DA RESERVA LEGAL, SuGERE-SE A ADOO DE uMA DAS PROPOSIES: A) IMPuGNAR O PROCEDIMENTO DE RE(A)LOCAO DA RESERVA LEGAL, uMA VEz QuE NO PREVISTO NA LEGISLAO FLORESTAL, FERINDO O PRINCPIO DA LEGALIDADE; Ou B) ANuIR COM A POSSIBILIDADE, DESDE QuE NO CASO EM CONCRETO HAJA GANHO AMBIENTAL, COM FORA NO PRINCPIO DO EQuILBRIO, E NO SE TRATE DE VEGETAO DE ESTGIO MDIO E AVANADO DE REGENERAO.

3 e N u N C I A d o S d e d e l I M I T A o d e A P P S e M R e A S u R b A N A S CoNSolIdAdAS .............................................................................................................................386

ENuNCIADO 01: DA APLICAO DO CDIGO FLORESTAL ...............................386ENuNCIADO 02: DO CONCEITO DE REA uRBANA CONSOLIDADA ...........386

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ENuNCIADO 03: DA DELIMITAO DAS REAS uRBANAS CONSOLIDADAS, DE INTERESSE ECOLGICO E DE RISCO E A POSSIBILIDADE DE FLExIBILIzAO DO ART. 4 DA LEI N.12.651/2012. .................................................................................386ENuNCIADO 04: HIPTESES DE DIREITO ADQuIRIDO ........................................387ENuNCIADO 05: DAS CONSTRuES CONSOLIDADAS COM DISTANCIAMENTO INFERIOR A 15 METROS ..................................................................................................387ENuNCIADO 06 - DA NECESSIDADE DE AVERBAO DAS REAS DE PRESERVAO PERMANENTE NA MATRCuLA DO IMVEL OBJETO DE PARCELAMENTO DO SOLO ...........................................................................................388ENuNCIADO 07: DAS REAS REMANESCENTES DE VEGETAO EM REA uRBANA...............................................................................................................................388ENuNCIADO 08: DAS REAS uRBANAS NO CONSOLIDADAS........................388ENuNCIADO 09: DO CONTROLE MuNICIPAL DE NOVAS OCuPAES EM APP uRBANA...............................................................................................................................388ENuNCIADO 10: DA CANALIzAO E DA TuBuLAO DE CuRSOS DGuA .......................................................................................................................... 389ENuNCIADO 11: DOS CASOS DE PARCELAMENTO DO SOLO ............................389

4 RePoSITRIo JuRISPRudeNCIAl .......................................................................................390

4.1 LEI DE PARCELAMENTO x CDIGO FLORESTAL .............................................3904.2 PARCELAMENTO EM REA DE PRESERVAO PERMANENTE ..................3914.3 RESERVA LEGAL .........................................................................................................3924.4 ReA veRde................................................................................................................3934.5 DISTANCIAMENTO DAS CONSTRuES EM RELAO AO CuRSO DGuA ................................................................................................................................396

5 ANexoS ...........................................................................................................................................409

5.1 ASSENTO N. 001/2013/CSMP ...................................................................................409ESTABELECE CRITRIOS PARA A ESTIPuLAO DE MEDIDAS COMPENSATRIAS EM COMPROMISSOS DE AJuSTAMENTO DE CONDuTA FIRMADOS PELO MINISTRIO PBLICO.

5.2 MODELOS ......................................................................................................................4115.2.1 TERMO DE COMPROMISSO DE AJuSTAMENTO DE CONDuTAS 411

5.2.2 AO CIVIL PBLICA .............................................................................412

5.3 INFORMAO TCNICO-JuRDICA N. 03/2014 .................................................4155.4 PARECER TCNICO DO CENTRO DE APOIO OPERACIONAL DE INFORMAES TCNICAS E PESQuISAS (CIP) .......................................................................................418

5.4.1 AuxLIO TCNICO N. 01/2011/CAT/CIP ...........................................418

5.4.2 PARECER TCNICO N. 34/2014/GAM/CIP ........................................421

PARTe Iv ReGulARIzAo FuNdIRIA .........................................................................................443

1 A INTeRveNo do MINISTRIo PblICo NoS PRoCeSSoS e PRoCedIMeNToS de ReGulARIzAo FuNdIRIA e PRoJeTo lAR leGAl ...........................................444

2 dIFeReNA eNTRe ReGulARIzAo FuNdIRIA de INTeReSSe SoCIAl ou eSPeCFICo eM ReA uRbANA CoNSolIdAdA, e eM ReA de PReSeRvAo PeRMANeNTe ..................................................................................................................................455

2.1 ELEMENTOS DO PROJETO/ESTuDO TCNICO PARA FINS DE REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL Ou ESPECFICO .............................................4582.2 ELEMENTOS DO DIAGNSTICO SOCIOAMBIENTAL COMPLETO PARA FINS DE REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL Ou ESPECFICO EM

13

REA DE PRESERVAO PERMANENTE ..................................................................4593 CARACTeRSTICAS eSSeNCIAIS dAS ReGulARIzAeS FuNdIRIAS de INTeReSSeS SoCIAl e eSPeCFICo .........................................................................................463

4 FluxoGRAMA ..............................................................................................................................464

5 PeSquISAS .....................................................................................................................................465

5.1 PESQuISA N. 02/09 - COMARCA DE POMERODE ..............................................465PARCELAMENTO DO SOLO - DESMEMBRAMENTO - INSuFICINCIA DO INSTITuTO DA SERVIDO DE PASSAGEM COMO VIA DE CIRCuLAO REGuLARIzAO DO EMPREENDIMENTO

5.2 CONSuLTA N. 23/09 - COMARCA DE JOINVILLE - DATA 30/9/2009 ...........469LEI N. 11.977/2009 (PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA) LEGITIMAO DA POSSE INTERESSE SOCIAL INTERESSE ESPECFICO ASSENTAMENTOS CONSOLIDADOS E REDuO DE CRITRIOS uRBANSTICOS COMPENSAO AMBIENTAL

5.3 PESQuISA N. 57/11 - COMARCA DE ITAPIRANGA - DATA: 13/6/2011........488PARCELAMENTO DO SOLO LOTEAMENTO CLANDESTINO REGuLARIzAO PODER-DEVER DO MuNICPIO ATO ADMINISTRATIVO- POSSIBILIDADE DE COMPENSAO EM OuTRA REA FORA DOS LIMITES DO PARCELAMENTO. ........................................................................................................... ............................................................................................................................................................................................

5.4 PESQuISA N. 31/2014 - COMARCA DE BRAO DO NORTE - DATA: 16/4/2014 - SIG: 05.2014.00009419-8 ....................................................................................................494PROGRAMA LAR LEGAL RESOLuO N. 11/08-CM INCLuSO DE BENEFICIRIOS NO PROGRAMA, ALM DAQuELES PERTENCENTES AO CADASTRO NICO DO GOVERNO FEDERAL POSSIBILIDADE ExEGESE DO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA LEI N. 11.977/2009

6 RePoSITRIo JuRISPRudeNCIAl .......................................................................................498

6.1 REGuLARIzAO FuNDIRIA ..............................................................................4987 ANexoS ...........................................................................................................................................502

7.1 RESOLuO LAR LEGAL ..........................................................................................502ALTERA O PROJETO LAR LEGAL, INSTITuDO PELA RESOLuO N. 11-2008-CM DE 11 DE AGOSTO DE 2008.

7.2 MODELOS ......................................................................................................................5067.2.1 TERMO DE AJuSTAMENTO DE CONDuTA .......................................506

7.2.2 TERMO DE COMPROMISSO DE AJuSTAMENTO DE CONDuTA - REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL - LAR LEGAL - SEM REA DE PRESERVAO PERMANENTE .......................................512

7.2.3 TERMO DE COMPROMISSO DE AJuSTAMENTO DE CONDuTA - REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL COM REA DE PRESERVAO PERMANENTE - CONCESSO DE DIREITO REAL DE uSO .........................................................................................................................518

7.2.4 TERMO DE COMPROMISSO DE AJuSTAMENTO DE CONDuTA - REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE ESPECFICO ................526

7.2.5 TERMO DE COMPROMISSO DE AJuSTAMENTO DE CONDuTA - REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL - IMPLANTAO DA INFRAESTRuTuRA BSICA .....................................................................532

7.2.6 AO CIVIL PBLICA (LOTEAMENTO CLANDESTINO) ..............537

7.2.7 DENNCIA (LOTEAMENTO CLANDESTINO) ...................................544

7.2.8 IMPuGNAO AO PEDIDO DO REGISTRO DE LOTEAMENTO ...546

7.2.9 DESPACHO ADMINISTRATIVO.............................................................551

7 .2 .10 PARECER PRELIMINAR (NOS AuTOS DA AO DE REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL SEM REA DE

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PRESERVAO PERMANENTE) .....................................................................555

7.2.11 MANIFESTAO DE MRITO DO MINISTRIO PBLICO (EM AO DE REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL SEM REA DE PRESERVAO PERMANENTE) .....................................................................558

7.2.12 MANIFESTAO DE MRITO DO MINISTRIO PBLICO (EM AO DE REGuLARIzAO FuNDIRIA DE INTERESSE SOCIAL COM REA DE PRESERVAO PERMANENTE) ..............................................................562

PARTe v dISPoSIeS GeRAIS ............................................................................................................569

1 leGISlAo e NoRMAS APlICveIS ................................................................................570

1.1 FEDERAL: .......................................................................................................................5701.2 ESTADuAL: ...................................................................................................................5701.3 MuNICIPAL: ..................................................................................................................5701.4 RESOLuES: ...............................................................................................................5711.5 INSTRuES NORMATIVAS: ...................................................................................5721.6 PROVIMENTOS: ............................................................................................................572

2 FluxoGRAMA ..............................................................................................................................574

3 RequISIToS leGAIS e leGISlAo PeRTINeNTe ........................................................575

4 FoldeR eduCATIvo .................................................................................................................585

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PreFcio

Preocupa-nos sobremaneira a ocupao desordenada que vem ocorrendo nos centros urbanos de nosso Pas. Os riscos causados com a interveno do homem na natureza aumentam quando as vias e habitaes da populao em geral esto muito prximas das reas de preservao permanente, desrespei-tando as limitaes ambientais que as protegem.

A ocupao desenfreada patrocinada algumas vezes por vrios segmen-tos com o aval dos rgos pblicos, oriunda da atroz ingerncia da atividade humana, tornou incua toda uma proteo legislativa nascida na dcada de 60.

O descuido na utilizao dos recursos naturais, o desmatamento, o uso indiscriminado de agrotxicos, a explorao desenfreada dos lenis freticos e a poluio dos rios tornaro este mundo invivel. No podemos nos transformar em escravos de nossa prpria mazela. Refns de nossos atos.

No podemos deixar ao acaso e atribuir mera eventualidade as inver-ses climticas e outras manifestaes naturais, como a desertificao paulatina ou as estiagens prolongadas, cada vez mais, frequentes na Regio Oeste dos trs Estados da Regio Sul. Inundaes, avano das dunas ou do mar sobre edificaes, deslizamentos de terra, poluio hdrica ou do solo podero ser evitados ou mitigados com planejamento urbano. Em se tratando da natureza, presenciamos que no h recompensa nem punies, somente consequncias.

O Judicirio no desenha, constri ou administra cidades, o que no quer dizer que nada possa fazer em seu favor. Nenhum juiz, por maior que seja seu interesse, conhecimento ou habilidade nas artes do planejamento urbano, da arquitetura e do paisagismo, reservar para si algo alm do que o simples papel de engenheiro do discurso jurdico. E, sabemos, cidades no se erguem, nem evoluem, custa de palavras. Mas palavras ditas por juzes podem, sim, estimular a destruio ou legitimar a conservao, referendar a especulao ou garantir a qualidade urbanstico-ambiental, consolidar erros do passado, repeti-los no presente, ou viabilizar um futuro sustentvel.

Ministro Herman Benjamin(STJ, REsp 302906/SP, julgado em 26/8/2010)

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At o ctico mais empedernido quanto ao destino de nosso planeta deve render-se necessidade de preserv-lo. Deve entender que imperioso buscar-se um desenvolvimento sustentvel da atividade humana. Conciliar o crescimento das cidades e econmico com a proteo dos recursos naturais. Que impretervel a necessidade de aperfeioar-se a educao ambiental nas escolas. Que o sistema capitalista deve curvar-se iminente exigncia de rever conceitos consumeristas.

Nesse sentido, a poltica urbana, como se encontra apresentada no Es-tatuto da Cidade e na Lei da Minha Casa Minha Vida, tem como um dos escopos primordiais a busca da conformidade entre a convivncia em cidades, a preservao do meio ambiente e o respeito sua legislao protetiva, buscando o desenvolvimento sustentvel de forma integrada.

A prioridade a proteo do meio ambiente e a garantia da habitao. Diante da necessidade de adequao de reas j consolidadas, as normas citadas permitem diversas hipteses de regularizao fundiria, inclusive mediante compensao do empreendedor que desrespeitou as normas ambientais.

Os Municpios devem cumprir com a sua parte, criando ou aperfeioando seu Plano Diretor, Cdigo de Posturas, realizando o diagnstico socioambiental, com a definio da rea consolidada a ser atingida pelas regularizaes, com o programa bsico de ocupao e de atendimento econmico e social para a popu-lao diretamente afetada pela operao, incorporando, sempre que necessria, a realizao de estudo prvio de impacto de vizinhana, alm da contrapartida a ser exigida pelos proprietrios, usurios permanentes e investidores privados em funo da utilizao dos benefcios decorrentes da modificao de ndices e caractersticas de parcelamento, uso e ocupao do solo e do subsolo; alteraes de normas edilcias e regularizao de construes, reformas ou ampliaes, alm da forma de controle da operao, com compartilhamento obrigatrio e representao da sociedade civil.

No adianta buscar a regularizao dos imveis quanto a propriedade, ou o domnio, em detrimento das condies estruturais, como malha viria, drenagem de guas pluviais urbanas, esgotamento sanitrio, abastecimento de gua potvel, distribuio de energia eltrica, limpeza urbana, coleta e manejo de resduos slidos, propiciando habitao digna populao.

Responsabilidade territorial implica em planejamento urbano, gerando obrigaes e direitos, no sendo apenas uma poltica discricionria.

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Ao Ministrio Pblico incumbe aglutinar os rgos pblicos envolvidos e toda a sociedade em um nico fim: conciliar a proteo ao meio ambiente e o direito moradia. A tarefa rdua, intensa, complexa e, ao mesmo tem-po, estimulante, devendo ser trilhada diariamente pelo Promotor de Justia utilizando-se de suas prerrogativas e seus instrumentos de modificao social oriundos das legislaes de cunho coletivo. Respeitando a discricionariedade do administrador pblico municipal, atuando de forma racional e uniforme, valendo-se do suporte tcnico existente, o parquet pode ser um artfice de uma nova cidade. Sua atuao pode conter o avano pernicioso e desordenado da especulao imobiliria, incentivar a conservao e proteo de reas ambien-tais, resguardar reas de risco, auxiliar na regularizao fundiria urbana e na consolidao das infraestruturas bsicas necessrias ao bem-estar do cidado.

Afinal, o objetivo da Instituio Ministrio Pblico promover o bem de todos, garantindo a qualidade urbanstico-ambiental de cada Municpio, e o presente Guia busca auxiliar o trabalho dirio no s dos membros desta Instituio mas de todos que atuam no Direito urbanstico.

PAulo ANToNIo loCATellICooRdeNAdoR do CeNTRo de APoIo oPeRACIoNAl do

MeIo AMbIeNTe

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introduoO ordenamento territorial, o qual inclui desde o meio ambiente natural,

formas de parcelamento do solo e a regularizao fundiria, tem sido de longa data o tema mais solicitado pelos membros do Ministrio Pblico em pesquisas formuladas ao Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, tendo em vista a notria expanso urbana dos Municpios e os conflitos jurdicos e ambientais que lhe so correlatos.

Recente levantamento feito pelo Escritrio Piloto de Engenharia Civil da uFSC apontou que, entre 2007 e 2009, a Cmara de Vereadores da Capital denominou 124 vias pblicas, das quais 84,76% estavam situadas em loteamen-tos clandestinos1. Salta aos olhos, por via de consequncia, a cifra oculta que demonstra a considervel diferena entre a criminalidade aparente e a crimina-lidade real. Por certo, a falta de fiscalizao do Municpio em relao aos novos parcelamentos do solo provocar dilapidao do patrimnio pblico, uma vez que a regularizao do parcelamento passaria sua responsabilidade. Tendo em vista essa problemtica, o Promotor de Justia dever procurar compor, no Registro de Imveis e no Municpio, medidas de fiscalizao e de repercusso penal, que esvaziem a cifra negra de parcelamentos clandestinos do solo.

Com o advento da Lei n. 10.257/01, oficialmente denominada Estatuto da Cidade, a disciplina do parcelamento do solo passa a compor o rol de ins-trumentos que devem ser utilizados para atender aos seus fins.2 Assim, sendo instrumento til execuo da poltica urbana, nenhum parcelamento do solo dever ser realizado de forma a contrariar as diretrizes insertas nos termos do art. 2 da aludida Lei Federal. Nesse contexto, insere-se a exigncia do estudo prvio de impacto de vizinhana, que ser executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto qualidade de vida da populao residente na rea e suas proximidades (art. 37, caput, da Lei n. 10.257/01). Frise-se que recente julgado do TJSC posicionou-se

1 http://diariocatarinense.clicrbs.com.br/sc/geral/noticia/2013/05/estudo-aponta-que-85-das-ruas-batizadas-por--vereadores-de-florianopolis-sao-clandestinas-4127695.html

2 Lei n. 10.257/01: Art. 1. - Na execuo da poltica urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituio Federal, ser aplicado o previsto

nesta Lei. (...) Art. 4. - Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos: (...) II planejamento municipal, em especial: (...) b)disciplina do parcelamento, do uso e da ocupao do solo; (...).

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pela exigncia do Estudo de Impacto de Vizinhana (EIV) mesmo naqueles casos em que inexiste legislao municipal tratando da matria3.

A regulao do parcelamento do solo se d basicamente pela Lei n. 11.977, de 7 de julho de 2009, que dispe sobre o Programa Minha Casa, Minha Vida, e a Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que compreende normas urbansticas, sanitrias, civis e penais visando a disciplinar a ocupao do solo e o desenvolvimento urbano, a tutela do interesse pblico coletivo, subsumido na defesa da coletividade adquirente dos lotes previstos no empreendimento.

O Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) tem por finalidade criar mecanismos de incentivo produo e aquisio de novas unidades habitacionais ou requalificao de imveis urbanos, alm da produo ou reforma de habitaes rurais para famlias com renda mensal de at R$ 4.650,00 (quatro mil seiscentos e cinquenta reais), compreende os Programas Nacionais de Habitao urbana (PNHu); e de Habitao Rural (PNHR)( art. 1, I e II, da Lei n. 11.977/09).

Para alm disso, disciplina a regularizao fundiria de assentamentos urbanos, que consiste no conjunto de medidas jurdicas, urbansticas, ambientais e sociais que visam regularizao de assentamentos irregulares e titulao de seus ocupantes, de modo a garantir o direito social moradia, ao pleno desenvolvimento das funes sociais da propriedade urbana e ao direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado (art. 46 da Lei n. 11.977/09).

Apesar das pequenas alteraes realizadas pelas Leis de n. 12.424/2011 e 12.608/2012, no nos foge ao conhecimento a tramitao de Projetos de Lei voltados revogao de diversos dispositivos da Lei n. 6.766/794, com destaque para o de n. 20/2007. Entretanto, diante da ausncia de perspectivas concretas de alterao legislativa em curto espao de tempo, alm da percepo de que tais alteraes no pretendem a descaracterizao geral dos seus institutos, tem-se por justificada a elaborao do presente estudo, em apoio atuao dos membros do parquet, na sua complexa atividade de fiscalizao dos empreen-dimentos afetos ao parcelamento do solo.

Coube aos Municpios, observadas as diretrizes gerais a serem fixadas no art. 2 do Estatuto da Cidade, a tarefa de realizar a poltica de desenvolvimento urbano, promovendo o seu adequado ordenamento territorial mediante o pla-

3 TJSC, Agravo de Instrumento n. 2013.042174-7, de Cricima, rel. Des. Pedro Manoel Abreu, j. 25-03-2014.4 Disponvel em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm. Acesso em 12/04/2013.

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nejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano, conforme art. 30, inc. VIII, e art. 182 e ss. da CRFB/88.

Muito embora recepcionada pela carta constitucional vigente, a Lei do Parcelamento do Solo (Lei n. 6.766/79) merece uma releitura ps-vigncia da Constituio da Repblica, do Programa Minha Casa, Minha Vida (Lei n. 11.977/09) e do Estatuto das Cidades (Lei n. 10.257/01), em razo das novas diretrizes lanadas ao desenvolvimento urbano, que, como antes mencionado, passam a nortear todo e qualquer parcelamento do solo urbano, reforando a funo socioambiental da propriedade em prol da coletividade, da segurana, do bem-estar social e do equilbrio ambiental (art. 1 da Lei n. 10.257/01).

Resulta dessa nova viso uma especial preocupao com a ideia de urbanismo5, controle e organizao do processo de urbanizao6 acelerado, alcanvel por meio de um maior planejamento e uma gesto municipal de-mocrtica participativa, que assegure o crescimento sustentvel das cidades7 nas diferentes temticas, como o direito de moradia, o saneamento ambien-tal, a infraestrutura urbana, o transporte e os servios pblicos, o trabalho e o lazer, para as presentes e futuras geraes, e exequvel, preferencialmente, por intermdio da importantssima edio dos planos diretores municipais.8

Essa atual perspectiva deve ser incorporada na interpretao moderna da Lei n. 6.766/79 e de seus institutos, por ocasio da atuao do Ministrio Pblico e fiscalizao da execuo dos parcelamentos que lhe so submetidos para apreciao, focada principalmente na verificao do controle da expanso urbana e do ordenao do territrio. importante que essa verificao tome como ponto de partida a necessidade da observncia dos parcelamentos s diretrizes da poltica urbana pertencentes ao art. 2 do Estatuto da Cidade9.

5 Por urbanismo, entenda-se o processo de adaptao da cidade s suas funes tendo em vista a melhoria do meio fsico e das condies necessrias qualidade de vida: qualitativo. Em princpio, os planos urbansticos contemplam o espao urbano como um todo, ao passo em que os projetos urbansticos focalizam parte ou

partes desse todo, fazendo-lhe um recorte (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade de vida urbana, Direito Ur-banstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao professor Toshio Mukai. Rio de Janeiro. 2008).

6 Por urbanizao, compreenda-se o processo de incremento da populao de uma cidade, devido a taxas de cresci-mento provocadas por fluxos migratrio, em geral provenientes do campo: quantitativo. Nesse contexto, a urba-nizao tem a ver com a demografia (Milar, dis, Um ordenamento para a qualidade de vida urbana, Direito Urbanstico e Ambiental. Estudos em homenagem ao Professor Toshio Mukai. Rio de Janeiro. 2008).

7 Lei n. 10.257/01: Art. 2. - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: I - garantia do direito a cidades sustentveis, entendido como o direito terra urbana, moradia, ao saneamento ambiental, infraestrutura urbana, ao transporte e aos servios pblicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras geraes; (grifou-se).

8 Art. 182, 1 /CFRB (O plano diretor, aprovado pela Cmara Municipal, obrigatrio para cidades com mais de vinte mil habitantes, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e de expanso urbana) c/c Art. 40, Caput/Estatuto da Cidade (O plano diretor, aprovado por lei municipal, o instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbana).

9 Lei n. 10.257/01: Art. 2.o - A poltica urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:

nizao, em atendimento ao interesse social;

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Balizado por aludidas diretrizes, d-se importante passo para que cada parcelamento seja executado como parte de um todo, de modo a incorporar-se de forma simtrica e ordenada ao pleno desenvolvimento das funes sociais da cidade (moradia, lazer, circulao e trabalho), atentando-se ao cumprimen-to das obras e infraestruturas, do saneamento ambiental, dos equipamentos urbanos e de uso comunitrio e das reas verdes que devero integrar cada empreendimento.

O Novo Cdigo Florestal (Lei n. 12.651/2012) e o Cdigo Ambiental Catarinense (Lei n. 14.675/2009) desempenham importante papel para a vida urbana, definindo parmetros e critrios na realizao de projetos de loteamen-to e desmembramento, notadamente na disciplina das reas de preservao permanente.

Dessa forma, procedemos, neste estudo, uma anlise das hipteses de in-terveno do Ministrio Pblico nos procedimentos afetos aos parcelamentos do solo, em que tais questes sero apreciadas na forma de perguntas e respostas.

A seguir ser feita uma anlise da Lei n. 6.766/79, das normas federais e estaduais correlatas e de seus principais institutos.

Na sequncia, apresentaremos uma relao de pesquisas elaboradas pelo Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, em resposta s consultas

IV planejamento do desenvolvimento das cidades, da distribuio espacial da populao e das atividades econmi-cas do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia, de modo a evitar e corrigir as distores do crescimento urbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente;

VI ordenao e controle do uso do solo, de forma a evitar: a) a utilizao inadequada dos imveis urbanos; b) a proximidade de usos incompatveis ou inconvenientes; c) o parcelamento do solo, a edificao ou o uso excessivos ou inadequados em relao infra-estrutura urbana; d) a instalao de empreendimentos ou atividades que possam funcionar como plos geradores de trfego, sem a

previso da infra-estrutura correspondente; f) a deteriorao das reas urbanizadas; g) a poluio e a degradao ambiental; VIII adoo de padres de produo e consumo de bens e servios e de expanso urbana compatveis com os

limites da sustentabilidade ambiental, social e econmica do Municpio e do territrio sob sua rea de influncia; IX justa distribuio dos benefcios e nus decorrentes do processo de urbanizao; XI recuperao dos investimentos do Poder Pblico de que tenha resultado a valorizao de imveis urbanos; xII proteo, preservao e recuperao do meio ambiente natural e construdo, do patrimnio cultural, histrico,

artstico, paisagstico e arqueolgico; xIII audincia do Poder Pblico municipal e da populao interessada nos processos de implantao de empre-

endimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente natural ou construdo, o conforto ou a segurana da populao;

XV simplificao da legislao de parcelamento, uso e ocupao do solo e das normas edilcias, com vistas a

permitir a reduo dos custos e o aumento da oferta dos lotes e unidades habitacionais;

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afetas ao parcelamento do solo urbano formuladas por membros do Minis-trio Pblico. Seguindo, como sugesto, modelos de peas administrativas e judiciais relacionadas interveno do Ministrio Pblico em procedimentos de parcelamento de solo urbano.

Devido complexidade das matrias, foram acrescidos mais dois captu-los. Um atinente ao meio ambiental natural e outro relacionado regularizao fundiria, oportunidade em que so apresentadas pesquisas, jurisprudncias e informaes tcnico-jurdicas desses temas, bem como os Enunciados da APP urbanas em reas urbanas Consolidadas.

Merece tambm ateno a edio da Lei Complementar n. 140/2011, que trata da cooperao entre a unio, os Estados, o Distrito Federal e os Mu-nicpios nas aes administrativas decorrentes do exerccio da competncia comum relativas proteo das paisagens naturais notveis, proteo do meio ambiente, ao combate poluio em qualquer de suas formas e preservao das florestas, da fauna e da flora.

Destaca-se, por fim, o recente lanamento do Sistema de Informaes Ge-ogrficas de Santa Catarina (SIG@SC), que vem a ser uma soluo para integrar e geolocalizar pessoas, recursos naturais e materiais em diferentes localidades de Santa Catarina. Desenvolvido em parceria com o Centro de Informtica e Automao de Santa Catarina (Ciasc), o sistema fundamentado no programa de levantamento aerofotogramtrico, que consiste em dados geoespaciais do Estado. So mais de 70 mil aerofotos, coloridas e em infravermelho que auxi-liaro no planejamento de aes governamentais, como preveno e alertas em situaes de desastres e atividades econmicas, ambientais e sociais10.

10 http://www.sc.gov.br/index.php/mais-sobre-ciencia-e-tecnologia/6617-governo-do-estado-apresenta-resultados--de-programas-sustentabilidade-e-inovacao

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PArte i - PerguntAs e rEsPostAs sobre o ordenAmento territoriAl e meio Ambiente

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1 como se oPerA A distribuio dAs comPetnciAs legislAtivAs e FiscAlizAtriAs entre os entEs se trAtAndo de PArcelAmento do Solo urbano?

A Constituio da Repblica Federativa do Brasil, em seu art. 30, I e VIII, declara que compete aos Municpios legislar sobre assuntos de interesse local, observando a legislao estadual e federal, alm de promover o adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parce-lamento e da ocupao do solo urbano. 11

Corrobora a Constituio do Estado de Santa Catarina ao salientar a competncia normativa residual dos Municpios, j que lhe atribudo no art. 112, VIII, o dever de promover o adequado ordenamento territorial. Percebe--se, assim, que compete aos Municpios legislar sobe o parcelamento do solo urbano, respeitando as diretrizes estabelecidas nas Lei Federais n. 6.766/79 e 10.257/01, alm de na Lei Estadual n. 6.063/82.

No que tange competncia fiscalizatria em matria de Parcelamento do Solo urbano, a Carta Magna em seu art. 184, caput, 2 e 4, destaca a obrigao do Municpio de fiscalizar in loco a utilizao do solo urbano e o atendimento das diretrizes federais e estaduais. Ressalta-se ainda, as atribuies dos Registradores Pblicos e do Ministrio Pblico na seara de fiscalizao e controle, buscando agir de forma preventiva e repressiva perante as clandes-tinidades e irregularidades fruto da urbanizao desordenada, como coloca a Lei n. 6.766/79 e o Cdigo de Normas da Corregedoria - Geral de Justia do Estado de Santa Catarina, verbis:

Art. 717. Diante de indcios da existncia de loteamento clandes-tino, o oficial noticiar tal fato ao representante do Ministrio Pblico, com remessa de cpia da documentao disponvel.

Art. 719. No desmembramento, o oficial examinar, com seu prudente critrio e baseado em elementos de ordem objetiva, espe-cialmente na quantidade de lotes parcelados, se o caso contempla ou no hiptese de incidncia do registro especial

Art. 722. O procedimento de loteamento ou desmembramento de imveis ser iniciado a requerimento do proprietrio ou de pro-

11 Art. 24. Compete unio, aos Estados e ao Distrito Federal legislar concorrentemente sobre: I - direito tributrio, financeiro, penitencirio, econmico e urbanstico; Art. 30. Compete aos Municpios: I - legislar sobre assuntos de interesse local; [] VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do

parcelamento e da ocupao do solo urbano;

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curador com poderes especficos e instrudo com os documentos que comprovem o cumprimento de todos os requisitos legais.139

1 Os documentos sero arquivados na ordem estabelecida na lei e precedidos de ndice.

2 Dever ser mantido no sistema informatizado de automao histrico de tramitao de procedimento.

Pargrafo nico. Tambm sero certificados a expedio e pu-blicao dos editais, o decurso do prazo para impugnaes, as comunicaes ao Municpio e o registro.

Art. 733. O oficial verificar a legalidade de todas as clusulas do contrato padro, a fim de evitar que contenham estipulaes contrrias aos dispositivos contidos na Lei n. 6.766/1979. (redao alterada por meio do Provimento n. 1, de 26 de maro de 2014)

Art. 734. Presentes os requisitos legais, o oficial, antes das publi-caes do edital, remeter os autos do procedimento apreciao do Ministrio Pblico.

A jurisprudncia do Supremo Tribunal Federal elucida:

A criao, a organizao e a supresso de distritos, da competncia dos Municpios, faz-se com observncia da legislao estadual (CF, art. 30, IV). Tambm a competncia municipal, para promo-ver, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupao do solo urbano CF, art. 30, VIII por relacionar-se com o direito urbanstico, est sujeita a normas federais e estaduais (CF, art. 24, I). As normas das entidades polticas diversas unio e Estado--membro devero, entretanto, ser gerais, em forma de diretri-zes, sob pena de tornarem incua a competncia municipal, que constitui exerccio de sua autonomia constitucional. (AdI 478, Rel. Min. Carlos velloso, julgamento em 9/12/2006, Plenrio, DJ de 28/2/1997.)

2 o que glebA?

Gleba a rea de terreno que ainda no foi objeto de loteamento ou desmembramento regular, isto , aprovado e registrado. Aps o registro do parcelamento, o imvel deixa de existir juridicamente como gleba e passa a exis-tir como coisa loteada ou desmembrada, composta de lotes e reas pblicas12.

12 Segundo Digenes Gasparini (1988, p. 11): [...] Apesar disso, a Lei no definiu gleba, nem ofereceu critrios para a sua caracterizao. Vulgarmente, pode-se dizer que gleba uma poro de terras rsticas, destinadas geralmente agricultura. rea que no sofreu retalhamento para fins urbanos.

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3 o que um lote?

Entende-se por lote o terreno servido de infraestrutura bsica, cujas dimenses atendam aos ndices urbansticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

O tamanho legal mnimo do lote dever conter rea, de pelo menos, cento e vinte e cinco metros quadrados e frente de cinco metros, salvo maior restri-o da legislao estadual ou municipal, ou o loteamento dever se destinar urbanizao especifica ou edificao de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados13.

4 quAl o conceito de reA urbAnA consolidAdA?

Os Enunciados de Delimitao de APPs em reas urbanas Consolida-das, atualizados em 25 de abril de 2014, estabelecem o conceito de rea urbana consolidada a ser adotado pelos rgos de execuo do Ministrio Pblico, o qual est previsto no Enunciado 2:

Considera-se rea urbana consolidada aquela situada em zona urbana delimitada pelo poder pblico municipal, com base em diagnstico socioambiental, com malha viria implantada, com densidade demogrfica considervel e que preencha os requisitos do art. 47, II, da Lei n 11.977/2009, excluindo-se o parmetro de 50 habitantes por hectare

Como se observa, moldando-se realidade do solo e da densidade demo-grfica catarinense, excluiu-se a necessidade da exigncia do parmetro de 50 ha-bitantes por hectare, a despeito do diploma federal (Lei n. 11.977/09) impor, para o reconhecimento de rea urbana consolidada essa concentrao populacional.

13 Para Digenes Gasparini (1988, p. 12): [...] Lote uma poro de terreno que tem ao menos uma frente para a via pblica, embora a Lei de Parcelamento do Solo Urbano no o haja definido. Pode ter, no entanto, mais de uma, como ocorre nos lotes de esquina e em alguns arruamentos. Nos arruamentos, algumas quadras so os prprios lotes. A Lei de Parcelamento do Solo Urbano define o que lote mnimo. Este, nos termos do art. 4, II, o terreno que tem rea de 125m e, no mnimo, cinco metros de frente para uma via pblica.

29

5 no que consiste e quAl A FinAlidAde do diAgnstico socioAmbientAl?

O diagnstico socioambiental um estudo tcnico apto a auxiliar o Poder Pblico no planejamento urbanstico-ambiental da cidade.

Esse estudo tcnico deve possuir os essenciais elementos previstos no art. 65, 1, da Lei n. 12.651/12, in verbis:

Art. 65. Na regularizao fundiria de interesse especfico dos assentamentos inseridos em rea urbana consolidada e que ocu-pam reas de Preservao Permanente no identificadas como reas de risco, a regularizao ambiental ser admitida por meio da aprovao do projeto de regularizao fundiria, na forma da Lei n

o 11.977, de 7 de julho de 2009.

1o

O processo de regularizao ambiental, para fins de prvia autorizao pelo rgo ambiental competente, dever ser instrudo com os seguintes elementos:

I - a caracterizao fsico-ambiental, social, cultural e econmica da rea;

II - a identificao dos recursos ambientais, dos passivos e fra-gilidades ambientais e das restries e potencialidades da rea;

III - a especificao e a avaliao dos sistemas de infraestrutura urbana e de saneamento bsico implantados, outros servios e equipamentos pblicos;

IV - a identificao das unidades de conservao e das reas de proteo de mananciais na rea de influncia direta da ocupao, sejam elas guas superficiais ou subterrneas;

V - a especificao da ocupao consolidada existente na rea;

VI - a identificao das reas consideradas de risco de inundaes e de movimentos de massa rochosa, tais como deslizamento, queda e rolamento de blocos, corrida de lama e outras definidas como de risco geotcnico;

VII - a indicao das faixas ou reas em que devem ser resguarda-das as caractersticas tpicas da rea de Preservao Permanente com a devida proposta de recuperao de reas degradadas e daquelas no passveis de regularizao;

VIII - a avaliao dos riscos ambientais;

IX - a comprovao da melhoria das condies de sustentabilidade urbano-ambiental e de habitabilidade dos moradores a partir da regularizao; e

x - a demonstrao de garantia de acesso livre e gratuito pela populao s praias e aos corpos dgua, quando couber.

O diagnstico socioambiental tem, entre outras finalidades: 1) a defini-

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o das reas urbanas como consolidadas; 2) a definio de reas de relevante interesse ecolgico; 3) a definio de reas de risco; 4) Regularizao Fundiria: a) de interesse social (reas ocupadas at 31/12/2007) e b) de interesse espe-cfico (sem marco temporal); e 5) o pagamento por servios ambientais (PSA).

6 quAis As modAlidAdEs de PArcelAmento do solo?

O parcelamento de solo urbano, segundo a Lei n. 6.766/79, poder ocor-rer mediante loteamento ou desmembramento 14. J o desdobro se constitui na diviso de um lote sem o objetivo de urbanizao, no se sujeitando aos efeitos da referida Lei, considerando que no detm potencialidade de influir nos padres urbansticos de uma cidade.15

O parcelamento de solo para fins urbanos, em zonas urbanas, de expan-so urbana ou de urbanizao especfica, dever encontrar previso no plano diretor ou em lei municipal. Se previsto em lei municipal, esta no poder estar em desacordo com o plano diretor, visto que esse instrumento bsico da poltica de desenvolvimento e expanso urbanos.16

Por sua vez, o parcelamento de solo para fins urbanos, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, conforme Instruo INCRA n. 17-B/1980, rege-se pelas dispo-

14 CIVIL E PROCESSuAL CIVIL. RECuRSO ESPECIAL. AES DEMOLITRIA C.C PERDAS E DANOS E ANuLA-TRIA PARCIAL DE PROJETO DE DESMEMBRAMENTO E RESPECTIVO REGISTRO IMOBILIRIO. VIOLAO AO ART. 535 DO CPC.

INExISTNCIA. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAuSAM RECONHECIDA. DECRETO-LEI N. 271/67. LuCROS CESSANTES. VERIFICAO DE ExISTNCIA. INCIDNCIA DA S.7/STJ. RECuRSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E IMPROVIDO.

1. Tendo o tribunal de origem apreciado, com a devida clareza, toda a matria relevante para a apreciao e julga-mento do recurso, no h falar em violao ao art. 535 do Cdigo de Processo Civil.

2. Possui interesse e legitimidade de propor ao demolitria, o proprietrio que teve impedido o livre acesso a seu imvel mediante obstculo construdo em via pblica. Inaplicabilidade do prazo previsto no art. 576 do Cdigo Civil de 1916.

3. Segundo o disposto no Decreto-Lei n 271/67, no loteamento exige-se a previso de infra-estrutura, com criao de vias pblicas e outros espaos e equipamentos urbanos, que passam a integrar o domnio pblico do Muni-cpio desde a data da inscrio do loteamento (art. 4). No desmembramento, parcelamento de rea de menor complexidade, tal exigncia dispensada, porque so suficientes o sistema virio e os logradouros pblicos existentes. Nada impede, contudo, que, como no caso em exame, o proprietrio desmembrador opte por criar via de acesso, cedendo a faixa respectiva ao Municpio, conforme constou do Projeto aprovado pela municipalidade e registrado no Registro Imobilirio, de inteira cincia dos compradores das novas reas.

4. A verificao da no ocorrncia de prejuzos indenizveis esbarra no bice previsto no enunciado n.7 da smula do STJ, segundo o qual "A pretenso de simples reexame de prova no enseja recurso especial".

5. Recurso especial conhecido em parte, ao qual se nega provimento. (REsp 323.821/RJ, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QuARTA TuRMA, julgado em 06/12/2011, DJe

16/12/2011)15 Nesse sentido a posio consagrada do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo: Se no a gleba que est sendo

dividida em lotes, mas, simplesmente, um lote (de 500m) que est sendo desdobrado em duas partes, no se trata de desmembramento, mas de simples desdobre, no sujeito Lei n. 6.766/79. (Ap. 826-0, do Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 17-2-82)

16 Conforme 1. do art. 182/CRFB, c/c pargrafo nico do art. 140/CESC e art. 40, caput/EC.

31

sies do Decreto n. 59.428, de 27/10/66 e do art. 53 da Lei n. 6.766/79. Sobre as competncias da autarquia federal nessa hiptese de parcelamento do solo, o item 3 da referida Resoluo INCRA assim estabelece:

3.1 O parcelamento, para fins urbanos, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposies do art. 96, do Decreto n. 59.428, de 27/l0/66, e do art. 53, da Lei n. 6.766, de 19/12/79.

3.2 Em tal hiptese de parcelamento, caber, quanto ao INCRA, unicamente sua prvia audincia.

3.3 Os parcelamentos com vistas formao de ncleos urbanos, ou formao de stios de recreio, ou industrializao, somente podero ser executados em rea que:

a) por suas caractersticas e situao, seja prpria para a localizao de servios comunitrios das reas rurais circunvizinhas;

b) seja oficialmente declarada zona de turismo ou caracterizada como de estncia hidromineral ou balnearia;

c) comprovadamente tenha perdido suas caractersticas produti-vas, tornando antieconmico o seu aproveitamento.

Ainda, ser possvel a alterao do solo rural, para fins urbanos, se, em ato complexo, no se opuser o INCRA e, quando houver rgo metropolitano, cabendo ao Municpio a aprovao (art. 53 da Lei n. 6.766/79).17

Finalmente, o parcelamento de solo, para fins agrcolas, de imvel rural localizado fora de zona urbana ou de expanso urbana, assim definidas por lei municipal, rege-se pelas disposies do art. 61 da Lei n. 4.504/64, do art. 10 da Lei n. 4.947/66, do art. 93, e ss, do Decreto n. 59.428/66 e do art. 8 da Lei n. 5.868/72.

7 o que loteAmento?

O loteamento ocorre pela subdiviso de gleba em lotes destinados edi-ficao, exigindo prolongamento, modificao ou ampliao das vias existentes ou a abertura de novas vias e de novos logradouros pblicos.18

17 Ap. 78.282-2, da 12 Cm. Cvel do TJSP, de 23-10-1984, em RT 595/94, apud Rizardo, Arnaldo. Processo de compra e venda e parcelamento do solo urbano: Leis 6766/79 e 9785/99, 6. ed. ver. e ampl., So Paulo: ed. RT, 2003., p. 36.

18 1 do art. 2 da Lei n. 6.766/79

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8 o que dEsmembrAmento?

Segundo redao do 2 do art. 2 da Lei n. 6.766/79, a subdiviso de gleba em lotes destinados edificao, com aproveitamento do sistema vi-rio existente, desde que no implique a abertura de novas vias e logradouros pblicos nem prolongamento, modificao ou ampliao dos j existentes.

Percebe-se, pois, que a caracterizao do parcelamento do solo, na mo-dalidade desmembramento, pressupe um estado de coisas mais avanado que o loteamento, dispensando-se o parcelador exclusivamente da execuo de obras, infraestruturas e equipamentos quando preexistentes aprovao do empreendimento. 19-20

Infere-se, a partir desses conceitos, que o desmembramento uma forma de parcelamento do solo, em tese, mais simplificada e conveniente ao empre-endedor do que o loteamento, j que o nus referente abertura de novas vias ou ampliao de vias existentes e instalao da respectiva infraestrutura responsabilidade do requerente, dando margem a burlas e, no mais das vezes, gerando os maiores deficits de reas de uso comum (destinadas implantao de reas verdes e de uso comunitrio), para servir os novos adquirentes dos lotes oriundos do respectivo empreendimento (ex.: creches, postos de sade, escolas, etc.).

Observa-se que a efetivao do parcelamento do solo, no territrio urbano brasileiro, tem ocorrido de forma fragmentada. Normalmente, uma grande gleba desmembrada, resultando em grandes reas remanescentes. Essas reas so desmembradas, novamente, de acordo com o interesse privado. Nesse processo, o planejamento urbano local desconsiderado, resultando em prejuzos para o desenvolvimento adequado das cidades.

19 Quanto s distines fticas e jurdicas entre loteamento e desmembramento, ver Consulta n. 9/08, do Centro de Apoio Operacional do Meio Ambiente, documento anexo.

20 Jurisprudncias: CIVIL. ASSOCIAO. LOTE uRBANO REGuLAR. FRACIONAMENTO. quAlIFICAo CoMo Novo lo-

TeAMeNTo. IMPoSSIbIlIdAde. deSMeMbRAMeNTo. INSTITuTO DISTINTO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAO DESTACADA. INADIMPLNCIA DOS ASSOCIADOS PROMITENTES COMPRADORES. RESCISO. IMPERATIVIDADE. CONSIGNAO EM PAGAMENTO. MORA J CARACTERIzADA. ELISO. INVIABILIDADE.

[...] 4. APELAO CONHECIDA E IMPROVIDA. uNNIME. o lote pertencente e fracionado pela apelada j est situado em solo urbano devidamente loteado, tanto que est

inserto no permetro da cidade satlite de Recanto das Emas. Como corolrio dessa constatao evidente que, j integrando loteamento levado a efeito pelo Poder Pblico de conformidade com as exigncias legais, no pode ser objeto de novo loteamento, podendo, quando muito, ser objeto de desmembramento, instituto, frise-se, ante a afinidade que os apelantes demonstram por conceitos jurdicos, diverso do loteamento, conquanto ambos integrem o gnero parcelamento, consoante se afere do estampado no artigo 2, 1 e 2, da Lei n. 6.766/79

(TJdFT. Ap. Cv. n. 20050910121080APC. Acrdo n. 319.024. rgo Julgador: 2 Turma Cvel. Relator: des. Tefilo Caetano. Julgado em: 27-08-2008).

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Deve-se atentar, portanto, aos casos que indiquem a promoo de des-membramentos sucessivos, que, ao final, configurem evidente loteamento, mas, ausentes as reas de uso comum e os equipamentos comunitrios. Estar-se-ia diante de burla Lei de Parcelamento do Solo.

um exemplo comum dessa hiptese ocorre na doao e destaque de reas destinadas a prolongamento e abertura de ruas ao Municpio, muitas vezes realizados mediante autorizao por lei ou decreto municipal, podendo perfazer no interesse justo e legtimo, mas o efetivo incio de loteamento clandestino, a ser implantado por meio de sucessivos desmembramentos. Nesses casos, percebe-se a sensvel piora da qualidade de vida dos munci-pes, resultando maior trfego de veculos, falta de equipamentos pblicos, entre outras deficincias.

Ressalta-se que o rgo Municipal, quando da anlise de projetos de desmembramento, deveria verificar a caracterizao do entorno, das vias existentes e a harmonizao do projeto de desmembramento com o sistema virio atual e futuro. A imagem a seguir ilustra uma possibilidade de prejuzo malha urbana decorrente de desmembramentos fragmentados.

Portanto, so comuns os desmembramentos incidentes em glebas rema-nescentes de glebas maiores em que j tenham ocorrido loteamentos previa-mente aprovados, em relao s quais ocorrem prolongamentos fraudulentos de ruas ilicitamente doadas ao Municpio, destinadas a lugar algum e sem que haja um prvio resguardo de reas proporcionais de uso comum.

O objetivo dessas doaes o de fraudar a ordem urbanstica mediante o aproveitamento, com a conivncia do Poder Pblico (por conluio ou ignorn-cia), da rea total desmembrada para fins de alienao, enquanto que, para os loteamentos, exige-se destinao de reas (pelo menos 35%) para implantao de equipamento urbano e comunitrio, sistemas de circulao e espaos livres de uso pblico.

Compete ao Promotor de Justia fiscalizar a prvia existncia ou exigir, nos projetos e desmembramentos, a constituio das reas de uso comum eventualmente no disponibilizadas sociedade, proporcionais s reas a serem desmembradas. Em tais casos, entretanto, recomenda-se uma anlise com razoabilidade nos casos concretos, quanto possibilidade e necessidade de tais exigncias, considerando as mltiplas variveis urbanas que envolvem tais reas remanescentes e as situaes fticas que podero dificultar ou im-

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possibilitar seu cumprimento, como o caso de glebas de pequena extenso e exguo nmero de lotes a serem constitudos, dos desmembramentos sem inteno de venda (ex.: decorrentes de partilhas, adjudicaes), entre outros, situaes que podero exigir do Poder Pblico Municipal compensaes dirias pelo resultado prtico equivalente.

Para ilustrar o que foi dito acima, so apresentadas, a seguir, trs sequ-ncias de imagens. A primeira com as hipteses de loteamento regular e des-membramento, executados com violao ordem urbanstica. E, nas sequncias seguintes, a situao oposta (regular).

Inicialmente, verifica-se a existncia de uma grande gleba desmembrada em trs novas glebas.

Fonte: CIP

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No meio da gleba maior, aprovado pelo Municpio e constitudo um loteamento regular, composto de lotes e reas de uso comum (sistemas virios, reas verdes e de uso comunitrio, razo de 35% da rea total do empreendi-mento), remanescendo outras duas reas desmembradas para aproveitamento futuro.

Fonte: CIP

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Na sequncia, o empreendedor doa ao Municpio vrias ruas, em sua maioria destinadas a lugar algum e em desacordo com o planejamento mu-nicipal de expanso e desenvolvimento da cidade, no intuito de aproveitar integralmente os espaos das glebas remanescentes para constituio de lotes, sem destinar quaisquer reas de uso comum correspondentes a elas, em pre-juzo da ordem urbanstica.

Fonte: CIP

37

J a segunda sequncia apresenta inicialmente uma grande gleba des-membrada em duas novas glebas.

Fonte: CIP

38

Em seguida, o empreendedor aprova um loteamento, destinando reas de uso comum proporcionais tanto gleba loteada quanto remanescente.

Fonte: CIP

Por fim, o empreendedor realiza o parcelamento da gleba remanes-cente em lotes, no resultando qualquer prejuzo ordem urbanstica, em vista do prvio resguardo das reas de uso comum para ambas as glebas

parceladas.

39

Fonte: CIP

Fonte: CIP

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Percebe-se, da imagem comparativa, uma modalidade de fraude que contribui para o desenvolvimento urbanstico desordenado e insustentvel dos Municpios brasileiros, pela venda indevida de reas que deveriam ser destinadas ao uso comum do povo, merecendo especial ateno fiscalizatria, a tal ttulo, pelo Ministrio Pblico.

J a terceira sequncia apresenta, inicialmente, uma gleba maior des-membrada em duas novas glebas.

Fonte: CIP

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Ato contnuo, o empreendedor aprova um loteamento, destinando reas de uso comum proporcional gleba loteada.

Fonte: CIP

Por fim, o empreendedor realiza o parcelamento da gleba remanescente em lotes, por meio de um novo loteamento (e no desmembramento), desti-nando rea verde e institucional proporcionais (35% da gleba), no resultando qualquer prejuzo ordem urbanstica, em vista do resguardo, na nova rea parcelada, de 35% destinados s reas de uso comum em institucional referentes respectiva gleba.

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Fonte: CIP

rea Comunitria Institucional (ACI) e rea verde de lazer (Avl)

A orientao urbanstica mais sofisticada, j adotada por alguns Munic-pios do Estado em seus Planos Diretores, incluir para todas as modalidades de parcelamento do solo ali previstas, inclusive para desmembramento, com o fito de fornecer populao o adequado desenvolvimento sustentvel e ordenado da cidade, as seguintes reas:

- rea Comunitria Institucional (ACI) - so aquelas destinadas a todos os equipamentos comunitrios ou aos usos institucionais, necessrios ga-rantia do funcionamento satisfatrio dos demais usos urbanos e ao bem estar da populao;

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- rea Verde de Lazer (AVL) - so os espaos urbanos ao ar livre de uso e domnio pblico que se destinam prtica de atividades de lazer e recreao, privilegiando quando seja possvel a criao ou a preservao da cobertura vegetal.

9 o que so o dEsdobro e o remembrAmento?

O desdobro se constitui na diviso de um lote sem o objetivo de urba-nizao, constituindo novos lotes, com matrculas distintas.21

J o remembramento destina-se a realizar a fuso ou unificao de dois lotes ou mais, para a formao de um novo, pelo reagrupamento desses de forma contgua, com a decorrente constituio de um terreno maior. Assim como no desdobro, o terreno resultante do remembramento considerado juridicamente um novo imvel, com matrcula prpria e rea distinta, o qual possuir limites e confrontaes diferentes.

Por se tratar de procedimentos administrativos sem interferncia na or-dem urbanstica municipal, o desdobro e o remembramento no se submetem s exigncias do registro especial do art. 18, sendo regulados pela legislao dos Municpios.

10 o que um loteAmento irregulAr?

aquele que, muito embora aprovado pelo poder pblico e/ou regis-trado no registro de imveis competente, no foi executado atendendo s exi-gncias da Lei n. 6.766/79 (ex.: ausncia de infraestrutura, de rea comunitria, rea verde, etc.)

21 Nesse sentido, a posio consagrada do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo: Se no a gleba que est sendo dividida em lotes, mas, simplesmente, um lote (de 500m) que est sendo desdobrado em duas partes, no se trata de desmembramento, mas de simples desdobre, no sujeito Lei n. 6.766/79. (Ap. 826-0, do Conselho Superior da Magistratura do TJSP, de 17/2/82).

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11 o que um loteAmento clAndEstino?

aquele que no possui a aprovao do poder pblico e/ou o registro no cartrio de registro de imveis competente, de maneira que resulta invia-bilizada a matrcula e individualizao dos respectivos lotes.

12 quAis so As reAs de uso comum que devem obrigAtoriAmente integrAr o PArcelAmento do solo urbAno?

As reas de uso comum, responsveis por assegurar o pleno desenvol-vimento das funes sociais da cidade e da propriedade urbana, levando em considerao o lazer, a infraestrutura necessria e a integrao do homem com o meio ambiente, so constitudas por:

Jurisprudncias:

APELAES CVEIS - LOTEAMENTO APROVADO E REGIS-TRADO NO REGISTRO DE IMVEIS - ReA ReSeRvAdA Ao MuNICPIo PARA IMPlANTAo de vIA PblICA - INCORPORAO AO DOMNIO PBLICO - INTELIGN-CIA DO ART. 22 DA LEI DO PARCELAMENTO DO SOLO uRBANO - AveRbAo NA MATRCulA do IMvel CANCelANdo A ReSeRvA dA ReA ToRNANdo-A lIvRe PARA uSo do loTeAdoR - NulIdAde - beM PblICo INdISPoNvel - ILEGITIMIDADE PASSIVA DAS PESSOAS NO INDICADAS A SuPORTAREM OS EFEITOS DA SENTENA - RECuRSOS DESPROVIDOS. A jurisprudncia predominante assentou entendimento no sentido de que a aprovao e o registro do projeto passam as reas destina-das s vias e logradouros pblicos, em terreno loteado, ao domnio pblico, independentemente de ttulo aquisitivo e transcrio. (STJ - Resp n. 10.703/SP - Rel. Min. Wlademar zveiter)(...) [GRIFEI]

(TJSC. Ap. Cv. n. 2007.041804-0, de biguau. rgo Julgador: 2 Cmara de direito Pblico. Relator: des. Cid Goulart. Julgado em: 19-01-2009).

Em sentido contrrio, porm mediante compensao em rea semelhante:

AO POPuLAR - DIREITO AMBIENTAL - ReA veRde - BEM DE uSO COMuM - deSAFeTAo Pelo Poder Pblico - deSTINAo de NovA ReA PoSSIbIlIdAde.

consentido ao Poder Pblico, mediante manifestao expressa de vontade e autorizao da Casa Legislativa, alterar

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a destinao pblica anteriormente dada ao imvel, desde que passveis de valorao econmica, de modo a incorporar-lhes ao seu domnio privado.

Com a destinao de uma outra rea verde, atendeu-se, tanto os interesses financeiros do Ente Municipal quanto funo social do espao verde, que se caracteriza como o interesse pblico.

Ademais, nada consta nos autos a respeito da impos-sibilidade de devastao do espao verde, tendo em vista que no se tratava de patrimnio de proteo ambiental legalmente constitudo.

(TJSC. Ap. Cv. n. 2002.015614-6, de Santo Amaro da Imperatriz. rgo Julgador: Primeira Cmara de direito Pblico. Relator: des. volnei Carlin. Julgado em: 14-04-2005).

1) rea institucional - destinada edificao de equipamentos co-munitrios, como praas, ginsios de esporte, salo comunitrio, entre outros conforme o art. 4, 2, da Lei n. 6.766/79: - Consideram-se comunitrios os equipamentos pblicos de educao, cultura, sade, lazer e similares.

2) rea de arruamento destinada abertura de vias de circulao na gleba, feita pelo proprietrio, com prvia aprovao da Prefeitura e transferncia gratuita das reas das ruas ao Municpio, como pode ser realizado por este para interligao do seu sistema virio, caso em que dever indenizar as faixas necessrias s vias pblicas.22

3) rea verde destinada aos espaos de domnio pblico que de-sempenhem funo ecolgica, paisagstica e recreativa, propiciando a melhoria da qualidade ambiental, funcional e esttica da cidade, sendo dotados de vegetao e espaos livres de impermeabilizao, admitindo-se intervenes mnimas como caminhos, trilhas, brinque-dos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves. Nesse sentido, so os ensinamentos de Gabriel Montilha:23

Sabemos que as chamadas reas verdes contribuem com o aumen-to da umidade relativa do ar, reduzindo as doenas respiratrias; reduz a poluio sonora; melhora a temperatura do ambiente; auxilia na absoro dos gases expelidos pelos veculos (CO2), reduzindo a poluio do ar; proporciona efeito positivo no com-portamento humano, sendo que as cidades mais arborizadas tm menores ndices de violncia e problemas psicolgicos; favorece no controle sobre a proliferao de vetores de doenas, particu-larmente os insetos, pois fornece um ambiente adequado para o

22 ALVARENGA, Luiz Carlos. o parcelamento do solo urbano. Revista Eletrnica.ISSN 1677-4280.v6.n1. Ano 2007. disponvel em: Acesso em: 5/10/09.

23 MONTILHA, Gabriel. A obrigao de se manter a reserva florestal legal em imvel urbano. Disponvel em: Acesso em: 19/08/2013.

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desenvolvimento dos predadores (pssaros); favorece tambm a infiltrao das guas fluviais evitando as enchentes e proporcio-nando a recarga do lenol fretico.

Ainda sobre a funo da rea verde, de acordo com Jos Afonso da Silva24:

Da a grande preocupao do Direito urbanstico com a criao e preservao das reas verdes urbanas, que se tornaram elementos urbansticos vitais. Assim, elas vo adquirindo regime jurdico especial, que as distinguem dos demais espaos livres e de outras reas non aedificandi, at porque se admitem certos tipos de construo nelas, em proporo reduzidssima, porquanto o que caracteriza as reas verdes a existncia de vegetao contnua, amplamente livre de edificaes, ainda que recortada de cami-nhos, vielas, brinquedos infantis e outros meios de passeios e divertimentos leves, quando tais reas se destinem ao uso pblico.

O regime jurdico de reas verdes pode incidir sobre espaos pblicos ou privados. Realmente, a legislao urbanstica poder impor aos particulares a obrigao de preservar reas verdes existentes em seus terrenos, ou mesmo impor a formao, neles, dessas reas, ainda que permaneam com sua destinao ao uso dos prprios proprietrios. que, como visto, as reas verdes no tm funo apenas recreativa, mas importam em equilbrio do meio ambiente urbano, finalidade a que tanto se prestam as pblicas como as privadas.

Fica clara a distino entre rea verde e outras reas de preservao. Ape-sar da preservao arbrea comum s duas, a primeira permite construes e a interveno direta do homem para o lazer, a segunda, no. Enquanto as reas de preservao permanente o so por caractersticas naturais, as reas verdes podem ser criadas e ter sua localizao determinada pelo loteador.

13 quAl o PercentuAl dA glebA que deve ser dEstinAdo PArA As reAs de uso comum Pelo emPreendedor?

O art. 8, inciso I, da Lei n. 6.063/82, que trata do parcelamento do solo urbano em Santa Catarina, previu a exigncia do percentual mnimo de 35% da gleba a ser destinada s reas de uso comum:

Art. 8 - Os projetos de loteamento de que trata a presente Lei devero atender aos seguintes requisitos:

I - as reas destinadas a sistema de circulao, a implantao de equipamento urbano e comunitrio e espaos livres de uso pblico, no podero ser inferiores a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba;

A interpretao literal da Lei Estadual n. 6.063/82 leva-nos, em um

24 SILVA, Jos Afonso. direito urbanstico brasileiro. 2 ed. Rev. E atual., So Paulo: MALHEIROS EDITORES LTDA, 1995. (p. 247)

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primeiro momento, compreenso do clculo da porcentagem sobre a gleba, ou seja, sobre a totalidade da rea. Jos Afonso da Silva25 define que Gleba a rea de terra que no foi ainda objeto de arruamento ou de loteamento.

Nesse sentido, o Tribunal de Justia de Santa Catarina esclarece, em deciso, o dever de ser [...] resguardado o percentual de 35% da rea ao Poder Pblico, no caso de loteamento, porm, levando-se em conta a rea como um todo, e no como lotes autnomos.26

A gleba a rea total do terreno, logo, compreende as reas de preserva-o permanente e reas remanescentes, que podero ser objeto de parcelamento do solo no futuro.

Entretanto, a compreenso que vem sendo dada a essa exigncia pelo rgo Licenciador Estadual (FATMA) a de que os 35% devero recair sobre a rea til passvel de parcelamento do solo, excluindo-se deste montante a rea de preservao permanente, eventualmente, existente na gleba. Ex.: imvel com 110 hectares, sendo 10 hectares de rea de preservao permanente, a rea de uso comum dever ser de, no mnimo, 35 hectares ou 35% da rea til do imvel para fins de parcelamento.

Essa interpretao parece-nos a mais justa, no apenas para assegurar a correlao percentual de rea comum em relao rea til do empreendimento, afastando o excesso de limitao do direito de propriedade, como tambm no sentido de proteger a rea de preservao permanente do seu uso indevido, por exemplo, como rea verde ou institucional.27

sempre bom lembrar que no se pode confundir reas verdes com as reas de preservao permanente, como aquelas faixas ao longo de cursos dgua,28 as quais no podero, de regra, sofrer sobreposio dos espaos livres de uso pblico, por conta de sua natureza non aedificandi.

25 SILVA, Jos Afonso da. direito urbanstico brasileiro. 6. ed., rev. e atual. So Paulo: Malheiros, 2010, p. 324.26 TJSC. Apelao Cvel n. 1996.006965-8, de Brusque . rgo Julgador: Segunda Cmara de Direito Comercial, Relator:

Alcides Aguiar. DJ: 27/08/1997.27 O mesmo critrio de utilizao de rea aproveitvel, com o fito de resguardar as reas de Preservao Permanente,

foi utilizado pelo Superior Tribunal de Justia para efeito de clculo em que se define os tamanhos da propriedade, embora tratando-se de imveis rurais passveis de reforma agrria. Conforme notcia que divulgou a deciso referente ao Recurso Especial n. 1161624: Ao relatar o processo, o ministro Humberto Martins entendeu como correta a dis-posio do TRF1 de interpretar a questo dentro da lgica do Estatuto da Terra. [...] o TRF1 integrou a norma com as disposies constantes do pargrafo 3 do artigo 50 do Estatuto da Terra, com redao dada pela Lei n. 6.746/1979. Ali, est expressa a disposio de que somente a rea aproveitvel do imvel faz parte do clculo. [] O voto foi seguido de forma unnime pelos demais ministros da Segunda Turma, que ressaltaram, na prpria sesso de julgamento, a importncia da deciso proferida. Para os magistrados, a deciso do STJ pode inibir eventuais abusos no processo de reforma agrria brasileiro, evitando que o poder pblico intervenha em reas de interesse ecolgico que, a partir de critrios equivocados, pudessem ser classificadas como grandes propriedades improdutivas.

28 ARFELLI, Amauri Chaves. reas verdes e de lazer: consideraes para sua compreenso e definio na atividade urbanstica de parcelamento do solo. in Revista de Direito Ambiental. Coordenao: Antnio Herman V. Benjamin e dis Milar. n. 33, Ano 9. jan-maro/2004. So Paulo: Revista dos Tribunais. p.46

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