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Gerson Nicolau Palma Engenheiro Civil CREA 48342/D

Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 54, 8º And. Conj. A - Centro - São Paulo/SP - CEP 01318-000 Fone (11)3101-0354 - Fax 3242-0257

[email protected]

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 18ª VARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL PROCESSO nº 1033066-23.2015.8.26.0100

GERSON NICOLAU PALMA, Engenheiro Civil, Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos da Ação de Cobrança sob o rito Sumario (Despesas

Condominiais) que Condomínio Edifício Chateaux Du Dijon move contra Carlos Barreto Awoki, vem mui respeitosamente à presença de V. Excia, no cumprimento de sua honrosa missão apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado no seguinte:

LAUDO DE AVALIAÇÃO

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2 Av. Brigadeiro Luiz Antonio, 54, 8º And. Conj. A - Centro - São Paulo/SP - CEP 01318-000

Fone (11)3101-0354 - Fax 3242-0257 [email protected]

C A P Í T U L O I

I. – PRELIMINARES

O objetivo do presente laudo é a determinação do valor de mercado de venda do apartamento localizado à Rua Pedroso Alvarenga, nº 348, unidade nº 21, do Condomínio Edifício Chateaux Du Dijon, no bairro Itaim Bibi, São Paulo -SP, averbado no 4° Oficial de Registro de Imóveis da capital, sob o número de matricula nº 69.270, na Ação de Despesas Condominiais que Condomínio Edifício Chateaux Du Dijon move contra Carlos Barreto Awoki, perante a 18ª Vara Cível do Foro Central, Comarca da Capital, Processo n° 1033066-23.2015.8.26.0100.

Nomeado Jurisperito na lide fls.237 dos autos,

assumiu o signatário o compromisso de bem e fielmente, sem dolo nem malícia, apresentar seu parecer sobre a demanda focalizada e que submete à apreciação do E. JULGADOR, conforme segue:

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C A P Í T U L O II

II. – VISTORIA.

Após o estudo acurado da matéria, procedeu o

signatário a vistoria ao apartamento objeto da lide, quando então buscou observar sua situação, dimensionamento, características aparentes, benfeitorias existentes e demais detalhes de interesse a mais completa e perfeita elucidação da controvérsia.

II.1. – LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL. O apartamento nº 21, localizado no Condomínio

Edifício Chateaux Du Dijon à Rua Pedroso Alvarenga, nº 348, no bairro Itaim Bibi, São Paulo -SP, Zona Urbana da Capital, em quadra formada pelas citadas vias públicas, Rua Dr. Renato Paes de Barros, Rua Itacema, Av. São Gabriel.

Tudo conforme configurado em recorte do

“GOOGLE”, juntado em folha que se segue:

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Vistas parciais do mapa de localização e da imagem aérea onde pela

indicação podemos visualizar o imóvel em questão.

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II.2. – CONTRIBUINTE

O imóvel objetivado encontra-se cadastrado perante a MUNICIPALIDADE como CONTRIBUINTE 016.065.0027-9/0028-7 (maior área) o que vem a corresponder como identificado em recorte do Mapa Oficial da Cidade, a saber:

SETOR = 016

QUADRA = 065

LOTE = 0027-9

IND. FIS. = R$ 4.967,79/2017

IND. FIS. = R$ 5.241,00/2018

Visualizando o setor e a quadra da unidade avaliando

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II.3.- DESCRIÇÃO

II.3.1.- DO LOCAL

A região da Itaim Bibi , onde se localiza o Condomínio Edifício Chateaux Du Dijon do qual a unidade objetivada faz parte, apresentam todos os melhoramentos públicos, abrangendo e sendo próxima de importantes logradouros, tais como, Avenida 9 de Julho Avenida São Gabriel.

O comércio na região é bom, sendo farto o transporte coletivo para a região central do município e bairros periféricos .

II.3.2.- ZONEAMENTO

De acordo com as leis que regem o uso, gozo e ocupação do solo urbano da Capital, o imóvel objetivado situa-se em ZM-3b/0005, considerada zona mista.

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II.3.3. DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO CHATEAUX DU DIJON

Ressalta o técnico que todas as dimensões adotadas no presente laudo, foram obtidas “in loco”, através do 4º Registro de Imóveis da Capital matrículas nº 69.270 juntada nos autos, o que nos permitiu a aferição e a elaboração do mesmo.

O Condomínio Edifício Chateaux Dijon do qual a unidade n° 21 objetivado no presente laudo, vem representado pôr alguma preocupação, com a forma e a funcionalidade no projeto arquitetônico , prevendo alguma versatilidade na distribuição dos espaços interno das unidades sendo quatro unidade por andar. O hall social amplo e com elementos decorativos de qualidade, dotados de elevadores de padrão médio.

O Edifício é destinado ao uso residencial. Apresentando externamente fachada com tratamento de material de qualidade padrão médio, como alumínio, caixilhos amplos e com estrutura em massa demonstrando linhas arquitetônicas e suas áreas externas com tratamento paisagístico, salão de festas e playground. De acordo com os padrões elencados no conhecido e consagrado estudo “VALORES DE EDIFICAÇÕES DE IMÓVEIS URBANOS”, o edifício apresenta as características de um “APARTAMENTO PADRÃO MÉDIO” com idade aparente de 15 anos com necessidade de reparos simples.

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II.3.4. – DAS ÁREAS DA UNIDADE AVALIANDO

A unidade n° 21 localizado no 2° andar do Condomínio

Edifício "Chateaux Du Dijon" situado a Rua Pedroso Alvarenga nº 348, no 28° subdistrito - Jardim Paulista, contendo a área útil de 60,00m², área comum de 36,11m², área total de 96,61m², correspondendo-lhe a fração ideal de 2,376068628%, o direito aguarda de um veiculo na garagem coletiva localizada no subsolo e andar térreo do edifício, em lugar indeterminado efetuado com auxílio de manobrista.

A unidade é bem distribuída com um ampla sala com sacada, com 2 dormitórios, banheiro, cozinha e uma pequena área de serviço.

Para melhor visualização da unidade e do Condomínio em tela, entende o técnico pela ilustração da matéria quando da reportagem fotográfica em tópico que se segue.

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C A P Í T U L O III III – REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

A imagen ilustra a frente do Edifício "Chateaux Du Dijon”

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Frente do edifício

Fachada do Edificio

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Mais detalhes da entranda do Condomio.

Garagem do Terreo.

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Garagem do Sub-Solo.

Interio do predio.

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Fotos de um apartamento similar a unidade n. 21

Cozinha

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Banheiro

Sala

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Quarto

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C A P Í T U L O IV

IV. – MÉTODO COMPARATIVO

IV.1. – APURAÇÃO DO VALOR DA VENDA DA UNIDADE EM ESTUDO

Para a apuração do valor de venda do imóvel renovando, observado os ditames preconizados pela metodologia dita comparativa, o signatário efetuou uma análise acurada de 16 (dezesseis) elementos comparativos, sendo todos situados na mesma região geoeconômica ou vizinhos e com Índice Fiscal dentro da faixa permitida.

Todos os elementos foram homogeneizados, conforme critérios consagrados preconizados pela metodologia comparativa direta, a saber:

- TRATAMENTO POR FATORES

Os fatores de homogeneização utilizados neste tratamento, calculados conforme item 8.2.1.4.2., por metodologia científica, para que reflitam, em termos relativos, o comportamento de mercado com determinada abrangência espacial e temporal, encontram-se indicados na “ Norma Básica para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP”.

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- OFERTA

As ofertas de vendas sofreram um deságio de 10%, para cobrir uma eventual superestimativa por parte do ofertante;

- LOCALIZAÇÃO

Pôr coerência com os métodos tradicionais de avaliação, a localização é uma característica que influi exclusivamente no valor do terreno, baseando-se na transposição dos índices dos Mapas Fiscais da Municipalidade.

- PADRÃO CONSTRUTIVO E IDADE APARENTE

O padrão construtivo e a idade são características do imóvel que alguns avaliadores defendem a tese, exposta de forma bastante clara em trabalhos apresentados nos Congressos de Avaliação.

Cognominado aquele resultante da análise do comparado arrolado, a saber:

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VI = R$ 761.193,00/JULHO/2019

(SETECENTOS E SESSENTA E UM MIL CENTO E NOVENTA E TRÊS REAIS)

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C A P Í T U L O V

V.1. – VALOR DA UNIDADE Nº 21 EM ESTUDO

O Valor aferido do apartamento nº 21, localizado no 2º andar do Condomínio Edifício Chateaux du Dijon à Rua Pedroso Alvarenga nº 348, no bairro do Itaim, São Paulo nesta Capital, objeto da lide, no montante de:

VI = R$ 761.193,00/JULHO/2019

(SETECENTOS E SESSENTA E UM MIL CENTO E NOVENTA E TRÊS REAIS)

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E N C E R R A M E N T O

Dada pôr encerrada a missão, apresento o presente

Laudo de Avaliação em 39 (trinta e nove) folhas, além de 01 Anexo, digitalizadas e enumeradas de um só lado, com exceção desta última que vai assinada e datada.

São Paulo, 3 de julho de 2.019.

ENGº GERSON NICOLAU PALMA

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ANEXO 01 - PESQUISA DE VALORES DE VENDA DE APARTAMENTOS - - Rua Pedroso Alvarenga nº 348 - unidade nº 21

Setor: 016 - Quadra: 065 - Zona: ZCPb - I. F. 5.241,00 / 18

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 03/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Avenida Macuco, 277 - 4º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZM3b Quadra : 117 I.F. : 4.106,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 890.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 40 anos Area Util : 70,10 Dormitórios : 3 Area Garagem : 0,00 Suítes : 1 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 2 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Saläo de Festas: 0 Vagas Descobertas: 0 Playground : 0 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Raquel Reis Imóveis Endereço - Rua Agostinho Gomes, 1326 Contato - Sra. Raquel Fone: 99410-2711 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Flórida - 4º andar - Padräo Médio 2 - piscina e churrasqueira 3 - 02 elevadores - 02 aptos./andar - Condomínio = R$ 1.100,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 03/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Avenida Macuco, 550 - 2º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZCPb Quadra : 163 I.F. : 4.386,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 1.169.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 20 anos Area Util : 96,00 Dormitórios : 3 Area Garagem : 0,00 Suítes : 1 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 3 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 1

Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 2 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Brasil SP Imóveis Endereço - Alameda dos Maracatins, 1435 Contato - Sra. Catiane Fone: 5531-0050 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Albatroz - 2º andar - Padräo Médio 2 - lazer completo (exceto quadra) 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 1.066,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 03/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Avenida Macuco, 184 - 9º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZM3b Quadra : 115 I.F. : 4.284,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 870.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 40 anos Area Util : 95,00 Dormitórios : 3 Area Garagem : 0,00 Suítes : 0 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 2

Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 0 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Corretor autônomo Endereço - No local Contato - Sra. Mabel Fone: 99236-0774 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Guaravaí - 9º andar - Padräo Médio 2 - saläo de festas, playground e fitness 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 870,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 03/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Avenida Macuco, 372 - 1º andar - esquina Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZM3b Quadra : 256 I.F. : 4.382,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 740.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 20 anos Area Util : 62,00 Dormitórios : 2 Area Garagem : 0,00 Suítes : 1

Area Edícula : 0,00 Banheiros : 2 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 0 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Premier 17 Realty Imóveis Endereço - Avenida Iraí, 393 Contato - Sr. Antonio Fone: 2503-4001 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Gaivota Special Life - 1º andar - Padräo Médio 2 - piscina, saläo de festas e fitness 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 1.126,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples 5 – (esquina com Rua Gaivota – I.F. 4.179,00 /18)

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 15/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Avenida Macuco, 518 - 5º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZCPb Quadra : 163 I.F. : 4.386,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 900.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 35 anos Area Util : 87,00 Dormitórios : 2 Area Garagem : 0,00 Suítes : 0 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 2 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 1 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1

Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Aguilera Imóveis Endereço - Avenida Jacutinga, 316 Contato - Sr. Pedro Luis Fone: 5052-0165 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Rio Porto Timäo - 5º andar - Padräo Médio 2 - piscina, saläo de festas e churrasqueira 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 788,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples ---------------------------------------------------------------------------

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 15/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Rua Gaivota, 1081 - 10º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZCPb Quadra : 160 I.F. : 4.223,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 1.168.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 1 ano Area Util : 76,00 Dormitórios : 2 Area Garagem : 0,00 Suítes : 2 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 3 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 2

Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - SF Assessoria Imobiliária Endereço - No local Contato - Sra. Shirley Fone: 99692-9863 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Gaivota - 10º andar - Padräo Médio 2 - lazer completo (exceto sauna) 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 890,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 15/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Rua Gaivota, 948 - 9º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZM3b Quadra : 138 I.F. : 4.436,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 1.060.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 20 anos Area Util : 96,00 Dormitórios : 3 Area Garagem : 0,00 Suítes : 1 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 3 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 2

Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Exato Imóveis Endereço - Avenida Indianópolis, 207 Contato - Sra. Beatriz Fone: 5052-0300 OBSERVAÇOES 1 - Condomínio Jardim dos Butias - 9º andar - Padräo Médio 2 - piscina, sauna, saläo de festas e playground 3 - 02 elevadores - 03 aptos./andar - Condomínio = R$ 1.334,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 15/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Rua Gaivota, 960 - 1º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZM3b Quadra : 138 I.F. : 4.436,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 700.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 35 anos Area Util : 71,00 Dormitórios : 2 Area Garagem : 0,00 Suítes : 2 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 2 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1

Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 0 Piscinas : 0 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Corretor autônomo Endereço - No local Contato - Sr. Hélio Fone: 4369-7842 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Maria Paula - 1º andar - Padräo Médio 2 - saläo de festas e quadra 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 890,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 15/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Rua Gaivota, 916 - 5º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZM3b Quadra : 138 I.F. : 4.436,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 640.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 25 anos Area Util : 70,00 Dormitórios : 2 Area Garagem : 0,00 Suítes : 1 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 2 Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0

Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Corretora autônoma Endereço - No local Contato - Sra. Mag Fone: 4171-1838 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Key Biscayne - 5º andar - Padräo Médio 2 - lazer completo 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 800,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 15/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Rua Gaivota, 745 - 10º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZM3b Quadra : 140 I.F. : 4.452,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 825.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 20 anos Area Util : 67,00 Dormitórios : 2 Area Garagem : 0,00 Suítes : 0 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 1

Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 2 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 0 Piscinas : 1 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Mix House Imóveis Endereço - Rua Ouvidor Portugal, 115 Contato - Sra. Eva Fone: 4861-1796 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Bérgamo - 10º andar - Padräo Médio 2 - piscina, saläo de festas, churrasqueira e fitness 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar - Condomínio = R$ 900,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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FICHA DE PESQUISA N. Data: 15/06/2019 Tipo : Apartamento Endereço : Rua Gaivota, 879 - 20º andar Bairro : Moema Setor : 041 Zona : ZM3b Quadra : 256 I.F. : 4.179,00 / 18 DADOS ECONOMICOS Modalidade : Venda Valor : 598.000,00 Natureza : Oferta DADOS DA CONSTRUÇÄO Padräo : AMe Idade : 35 anos Area Util : 57,23 Dormitórios : 2 Area Garagem : 0,00 Suítes : 0 Area Edícula : 0,00 Banheiros : 2

Area Total : 1,00 Dorm. Empregada : 0 Area Comum : 0,00 Vagas Cobertas : 1 Saläo de Festas: 1 Vagas Descobertas: 0 Playground : 1 Piscinas : 0 Elevadores : 2 FONTE DE INFORMAÇÄO Imobiliária - Q. Casa Imóveis Endereço - Avenida Miruna, 376 Contato - Sra. Fabiana Fone: 2101-8777 OBSERVAÇOES 1 - Edifício Vera Cruz - 20º andar - Padräo Médio 2 - saläo de festas e playground 3 - 02 elevadores - 04 aptos./andar – Condomínio = R$ 538,00 4 - Imóvel necessitando de reparos simples

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