função sustentável da propriedade imóvel urbana

8/16/2019 Função Sustentável Da Propriedade Imóvel Urbana

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Função sustentável da propriedadeimóvel urbana

Georges Humbert

A função da propriedade, como posta em nosso ordenamento, é mais que social, é sustentável, porqueequaciona direitos e d everes sociais, econômicos e d e preservação ambiental.

1. Introdução; 2. Função social da propriedade; 3. Função sustentável da propriedade imóvel urbana: 3.1 APropriedade urbana; 3.2 A Questão Terminológica; 3.3 Função Sustentável da Propriedade: Sentido eAlcance; 3.4 Função Sustentável da Propriedade Imóvel Urbana; 4 - Conclusão

INTRODUÇÃOO presente trabalho tem como mote central a função sustentável da propriedade urbana sob a

óptica da ciência do direito, sendo uma reexão e mudança parcial daquilo que sustentamos em nosso“Direito Urbanístico e função socioambiental da propriedade imóvel urbana”.[1]

Desta forma, a análise do tema ora proposto se limitará às normas postas no ordenamento jurídico m v

metodológico a ponto de desqualicar e descaracterizar a ciência jurídica como uma das espécies dasciências so ciais a qual, por serem caracteres peculiares, não se confunde com as demais, tais quais asociologia, a losoa, a política e outras.

Fixadas esta premissa, será tratada também e de forma crítica. Questão prejudicial ao temacentral: a função social da propriedade, a qual já é matéria amplamente debatida, operada e pode serconsiderada como o norma fundante do próprio Direito brasileiro.

Somente ncadas estas linhas mestras, é que, no quarto e último capítulo do trabalho, a pretensafunção sustentável da propriedade urbana será explicitada, buscando-se aferir sua existência ou não noordenamento jurídico pátrio, bem como qual sua natureza e conteúdo jurídico.

2. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADESabe-se que a propriedade sempre foi o núcleo central das relações de produção – m esmo nos

estados socialistas e, indubitavelmente, nos capitalistas - que sempre imperaram em nossa sociedade. Eesta importância ressaltou-se nas últimas décadas, mormente ante a prevalência do sistema deorganização capitalista em detrimento do socialista.

Com efeito, aquele sistema funda-se na noção de propriedade privada e na liberdade de contrato,com mínima intervenção do estado, a justicar, ao longo da história, uma concepção jurídica dapropriedade com caráter absoluto, consagrada com codicação do Direito Civil procedida por Napoleão, naFrança, no século XIX.

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delimitadores da propriedade. Noutras palavras: é princípio que norteia, que deve ser observado pelalegislação infraconstitucional, bem como pelo exercente de atividade pública. Ademais, como princípio

jurídico Administrativo, Urbanístico, Ambiental e Agrário.

Como princípio jurídico, tem incidência destacada sobre as mais diversas relações jurídicas geraise abstratas, individuais e concretas, incluindo e especialmente em matérias pertinentes à política urbana eagrícola, fundiária e de reforma agrária.

Neste sentido, funciona como verdadeiro vetor a inuir e irradiar sobre todos os atos jurídicosdesta natureza. Em outros termos: tanto o legislador, na elaboração da lei, o julgador, ao proferir decisões

judiciaireferido princípio, sob pena de violação direta à Constituição e consequente retirada do ato, na formaprevista pelo sistema - o controle judicial, difuso ou concentrado, de constitucionalidade dos a toslegislativos ou administrativos[16].

Desta forma, o conteúdo jurídico da função social da propriedade, assume, pode-se assim dizer,duas facetas: a de garantia fundamental ao direito de propriedade e a de princípio jurídico vetor de todo oordenamento jurídico brasileiro.

Nas duas hipóteses, diga-se, estar-se-á diante de norma jurídica, de caráter prescritivo, queconsubstancia verdadeiro dever ser que comporta, afora imposição de regras proibitivas, a cominação decondutas a tivas ao detentor do dominius.

Ora, pelo fato de ser norma jurídica, bem como do conjunto de disposições sobre a matéria extrai-se que a Constituição assegura o direito de propriedade, independentemente do atendimento dapropriedade à sua função social.

Com efeito. O direito subjetivo de propriedade é intangível: usar, gozar, dispor, reivindicar. Trata-se, incondicionalmente, de proteção juridicamente conferida a um bem sujeito à apropriação pelo homemsem qualquer condicionamento. A propriedade não precisa atender a função social ou qualquer outrafunção para que ao proprietário seja assegurada a tutela que o direito confere. Caso contrário, não haveriaque se falar em indenização prévia e justa nos casos de desapropriação por descumprimento da funçãosocial (arts. 18 2, § 4º, III e 184).

A função social não é elemento, não integra o direito de propriedade, mas o condiciona,estabelece uma obrigação ao exercente deste direito.

Registre-se, neste diapasão, a incontestável lição de Celso Antônio Bandeira de Mello:

“A propriedade ainda está claramente congurada como um direito que deve cumprir uma funçãosocial e não como sendo pura e simplesmente uma função social, isto é, bem protegido tão só na medidaem que a realiza.” [17]

É dizer, conquanto não relativize ou modique a essência do direito de propriedade e o seuregular exercício, a Constituição impõe um dever: o de que a propriedade, por intermédio de quem adetenha, atenda a função social.

Frise-se, o direito de propriedade não é uma função social. Esta, para nós, nem mesmo é seuelemento integrante.



Seja como for, quando a constituição prescreve que “a propriedade atenderá a sua função social”estamos diante de dever jurídico imposto ao titular do domínio – ou mesmo detentor da posse – de atenderàs prescrições legais (Constituição, plano diretor, lei de zoneamento) que delineiam qual a função social dedeterminada propriedade.

Há, portanto, sensível alteração, ainda que não substancial[18], da propriedade como instituto jurídico mo do dever

Esta obrigação, este dever jurídico de cumprimento de uma função social, então inexistente navigência dos ordenamentos individualistas, materializa-se a partir das constituições modernas[19] e ganhadensidade nas legislações infraconstitucionais.

Hoje, nos parece indubitável, permanece a liberdade do titular do domínio de utilizar apropriedade. Entretanto o exercício deste direito constitucionalmente assegurado em sua plenitude sofrecerto temperamento, pois que o antes absoluto interesse individual submete-se, em alguma medida, aoatendimento da função social especicada na lei, pena de aplicação da sanção cabível[20].

Na sua essência o direito de propriedade permanece incólume e inalterado, submetendo-se,entretanto, a um novel regime jurídico, com densa carga de Direito Público, diverso, saliente-se, daqueleentão vigente nas legislações liberais e xcessivamente individualistas, regime este parcialmente derrogado.

Este, a toda evidência, não é o posicionamento adotado pela esmagadora maioria da doutrina,para quem a função social da propriedade altera o conteúdo do direito de propriedade, não havendoproteção a este caso não atendida a função social.

Depois de armar ser a função social intrínseca à propriedade privada, Vladimir da Rocha França

propugna que “sem o atendimento da função social que lhe foi imposta pela Constituição, a propriedadeperde sua legitimidade jurídica e o seu titular, no nosso entender, não pode mais a rguir em seu favor odireito individual de propriedade, devendo se submeter às sa nções do ordenamento jurídico pararessocializar a propriedade.” [21]

Nesta toada, a Ministra Cármen Lúcia Antunes Rocha entende que “somente a propriedade-função social é, pois, objeto do direito constitucionalmente garantido nos termos do disposto no capítulodos direitos fundamentais. O bem apropriável, mas que desatenda a função social a que se destina, não éobjeto de direito constitucionalmente protegido, por isto aquele instituto expropriatório, ao lado do conscode bens que sirvam à prática de crime.” [22]

Não obstante, como registramos, a função social não signica a extinção do direito depropriedade, tão pouco pode autorizar a violação deste por terceiro, em detrimento da proteção conferidaao titular do domínio. Ademais, “não se trata de uma carta branca em favor do Estado, para que invistacontra os particulares, em nome da realização de desenvolvimento com justiça. Antes, ao contrário, analidade mais profunda da alteração na concepção tradicional da propriedade é justamente preservá-la.”[23]

De qualquer forma, integrando ou não o conteúdo do direito de propriedade, havendo ou não que

se falar em proteção jurídica à propriedade independentemente ou não do atendimento à função social,esta é princípio jurídico que impõe dever aos que detêm um bem.



Concluindo, em nosso entendimento, a função social da propriedade implica um ônus ao particularproprietário do bem, mas que não exclui, não altera o conteúdo mínimo do direito de propriedade, nãotalha a liberdade e a exclusividade no exercício deste direito, até porque estamos diante de uma ordemconstitucional econômica capitalista, fundada na propriedade e que protege e incentiva a livre iniciativa(C.F. art. 170).

Assim, a função social da propriedade delimita, em parte, o direito de propriedade, sendodecorrência da equação entre o Estado Democrático de Direito constituído sob a égide da proteção adireitos individuais e pelos ditames de justiça social[24] e do asseguramento de uma existência digna paratodos.

Isto signica que, tendo natureza de norma jurídica independente e posta no nosso ordenamento,a função social da propriedade tem conotação de dever jurídico que obriga a todos os detentores dodomínio. Assim, o proprietário não deve apenas abster-se de praticar determinados atos contrários à lei ouao interesse coletivo, como na hipótese de abuso de direito. Estará obrigado também a agir, a adotarcondutas positivas no sentido de imprimir ao bem um uso em consonância não só aos seus interesses

individuais, mas também aos de interesse da coletividade, vinculando a todos, inclusive ao poder público.

A propriedade é, nessa análise, pressuposto de existência da função social, e não o contrário.Decorrência da evolução histórica pela qual inevitavelmente passa a sociedade, a função social dapropriedade surge, enm, “representando um compromisso entre a ordem liberal e a ordem socializante,de maneira a incorporar a primeira certos ingredientes da segunda”.[25]

Diante destas observações, torna-se forçoso concluir que a função social da propriedade não éespécie do gênero limitação ao direito de propriedade, nem mesmo se confunde com o poder de polícia.

Assim, não é demasiado repetir que a função social não integra o conteúdo jurídico do direito depropriedade[26], mas o condiciona, o delimita. É dever jurídico imposto à propriedade que obriga aodetentor do domínio e, caso não cumprido, dará ensejo às sanções previstas no ordenamento, o que nãointerfere, não altera ou condiciona o direito de propriedade que, independentemente, é direito subjetivoconstitucionalmente assegurado, cujo conteúdo essencial originário permanece inalterado.[27]

3. FUNÇÃO SUSTENTÁVEL DA PROPRIEDADE IMÓVEL URBANA

3.1 A PROPRIEDADE URBANA

A propriedade imóvel divide-se em urbana e rural. Tal distinção é relevante, especialmente porquedenirá a qual regime jurídico[28] se submeterá determinada propriedade.

Em geral, o regime jurídico de toda e qualquer propriedade é constitucional, pois que na própriaConstituição, ordem superior, já há delimitações acerca do direito de propriedade, conferindo-o umconteúdo fundamental. Entretanto, concomitantemente a este regime, podem incidir, a cada caso concreto,

regimes especícos, como os previstos no Código Civil e no Estatuto da Terra.

A própria Constituição, diga-se, ao tratar do tema, desdobra a propriedade em seus diversosaspectos. É possível falar em propriedade pública e privada, as quais podem ser de natureza urbana ou



rural, cada qual com suas peculiaridades, que ensejarão a aplicação de determinadas normas especícas,desde que em consonância com os preceitos constitucionais.[29]

Quanto a estas ú ltimas, assinale-se, a doutrina aponta a existência de dois c ritérios classicatóriose/ou de distinção extraídos da Lei.

O primeiro é o da destinação, adotado pelo Estatuto da Terra - Lei 4.504/64, o qual dene comoimóvel rural todo “prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina àexploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização,quer através de iniciativa privada.”

Diverso foi o critério utilizado pelo Código Tributário Nacional - Lei 5172/66, que adotou o critérioda localização ou da situação do imóvel, e não o da destinação e vocação do solo. Esta opção dolegislador serve, certamente, aos ns tributários por ela visados. Contudo, para o Direito Urbanístico, estemétodo não é o adequado.

Porém, considerando-se o conceito, o já citado objeto do Direito Urbanístico, e a existência doprincípio vetorial do planejamento urbano - insculpidos no art. 182 da Constituição da República e no art.2º do Estatuto da Cidade -, não se pode olvidar que a denição das áreas municipais deve ser oriunda deestudos, levando-se em consideração a vocação atual e futura de determinada área.

Ademais, deve ser levada a efeito mediante edição de lei municipal especíca (com destaque parao plano diretor e leis de parcelamento do solo e de zoneamento), considerando-se as peculiaridades decada localidade e em face mesmo da eminente preponderância do interesse local nesta matéria, da própriacompetência constitucional que lhe é conferida pelo art. 30 da Constituição, e do quanto prescreve o art.40, § 2° e 42, I do Estatuto da Cidade[30].

Em síntese, a qualicação jurídica pertinente à propriedade urbana e rural é de suma importância,pois estabelece o regime jurídico ao qual estará submetida determinada propriedade e qual a política – seurbana ou rural - deve ser implementada em determinada área do Município, pelo que deverá, sempre,levar em consideração a vocação da área, suas reais necessidades, enm, os seus ns precípuos, semolvidar a ordenação planejada, melhor instrumento para compatibilizar a evolução e transformaçõesinerentes à própria natureza do homem e seus reexos no usar, gozar e dispor das propriedades.

Note-se, ao nal, que, a despeito dos diversos aspectos - sumariamente explorados supra -,interessa-nos, aqui, o estudo da propriedade imóvel urbana, pública e privada, e da função social dapropriedade como prescrito no direito posto.

Diante deste corte metodológico necessário ao aprofundamento do tema central levantado, é quepassamos a a nalisar, com desvelo, as questões ora eleitas como centrais.

José Afonso da Silva alerta:

“É em relação à propriedade urbana que a função social, como preceito jurídico-constitucionalplenamente ecaz, tem seu alcance mais intenso de atingir o regime de atribuição do direito e o regime de

seu exercício. Pelo primeiro cumpre um objetivo de legitimação, enquanto determina uma causa justicadora da interesses s ociais e dos privativos de seu titular, através da ordenação do conteúdo do direito.”

Ainda nas palavras de José Afonso:



“Bem expressiva nesse sentido é a lição de Spantigatti, tendo em vista o art. 3º da ConstituiçãoItaliana, segundo o qual a função social da propriedade urbana ‘constitui um equilíbrio entre o interesseprivado e o interesse público que orienta a utilização do bem e predetermina os se us usos, de sorte que sepode obter, nos modos de vida e nas condições de moradia dos indivíduos, um desenvolvimento pleno dapersonalidade. Nesta construção está claro que o interesse do indivíduo ca subordinado ao interessecoletivo por uma boa urbanização, e que a estrutura interna do direito de propriedade é um aspectoinstrumental no que respeitante ao complexo sistema da disciplina urbanística’”

Ao fenecimento, esclarece o citado autor:

“Em outras palavras - concluímos com Pedro Escribano Collado - ‘o direito do proprietário estásubmetido a um pressuposto de fato, à qualicação urbanística dos terrenos, cuja xação é dacompetência da Administração, de natureza variável, de acordo com as necessidades do desenvolvimentourbanístico das cidades, cuja apreciação corresponde também à Administração’” [31]

O art. 182 da Constituição da República, ao tratar da política urbana, preceitua a ordenação dopleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da garantia do bem-estar de seus habitantes.

Não é mera recomendação. É dever do Poder Público, em todas as e sferas, implantar a políticaurbana com vistas à co nsecução das funções sociais da ci dade e do bem estar dos cidadãos.

Aqui, o plano diretor assume importante papel, vez que eleito instrumento básico da políticaurbana. Basta vericar que o parágrafo segundo do artigo em comento predispõe que a propriedadeurbana cumpre a sua função social quando satisfaz as exigências, as diretrizes e disposições expressasno plano diretor, elevando-o ao status de instrumento básico de ordenação e gestão dos espaços urbanos.

Todavia, isto não signica limitar o conteúdo do princípio da função social da propriedade urbanaao quanto disposto no plano diretor. Mesmo porque, estamos diante de um direito fundamental,diretamente operativo, de aplicabilidade imediata.[32] (art. 5º da C.F)

Embora haja esta aparente vinculação constitucional entre o cumprimento da função social dapropriedade urbana e o plano diretor, esta norma-princípio vai além: a propriedade urbana deve ser sempreconsiderada e utilizada quanto aos interesses do proprietário e da coletividade, balizados pela atuação daAdministração Pública, ainda que não haja plano diretor, operado através das normas, procedimentos,instrumentos e planejamento urbanísticos, visando sempre o bem estar social e a qualidade de vida nascidades, alcançada quando efetivado, em sua plenitude, o direito de todos o citadinos a o lazer, circulação,

trabalho e moradia.

Impende enfatizar, outrossim, a relevância do plano diretor. Ainda que não seja o únicoinstrumento de execução da política urbana e de concreção material da função social da propriedade, é,sem dúvidas, o mais abrangente e importante.

Aponta José dos Santos Carvalho Filho:

“O plano diretor, sendo caracterizado como o instrumento urbanístico fundamental, não pode guardartotal identidade normativa no que concerne ao processo de política urbana de cada Município”.

“A razão é de extrema simplicidade: cada um dos Municípios apresenta peculiaridades próprias,relacionadas a aspectos de natureza social, cultural, territorial, ambiental, turístico etc.”



Contudo, alguns aspectos integram o conteúdo mínimo dos planos diretores, conforme art. 42 doEstatuto da Cidade.

Ganha relevo a imperiosa delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado oparcelamento, a utilização ou edicação compulsória, ou seja, das propriedades submetidas a uma pré-determinada função social que, caso não atendida, ensejará a aplicação da sanção prevista no art. 182, §4° da C .F.

O plano diretor servirá, ao mesmo tempo, para que o poder público possa planejar e reservarespaços para as atividades econômicas ou não pertinentes ao desenvolvimento das cidades, “assim comoprever a localização dos equipamentos públicos e comunitários que servirão de suporte para as políticassetoriais, como escolas, hospitais, praças, delegacias etc. Esta reserva de espaços deve decorrer deestudos que indiquem a demanda prevista para cada uso, assim como a disponibilidade de espaços paraatendê-la. Desta forma, o plano diretor estará levando em consideração as dimensões econômicas esociais da cidade, sem que com isto se transforme em um plano de desenvolvimento econômico.”[33]

Não resta dúvida de que a política urbana e seus instrumentos devem interferir na propriedade,conjugando planejamento adequado – mediante elaboração de plano diretor e compreendidas,obviamente, as normas que o complementam e minudenciam - e imposição de cumprimento da funçãosocial da propriedade, para assim atender os imperativos constitucionais de atendimento das funçõessociais da cidade e do bem-estar do cidadão.

4.2 A QUESTÃO TERMINOLÓGICA: FUNÇÃO SOCIAL, FUNÇÃO SUSTENTÁVEL OU FUNÇÃOSUSTENTÁVEL

Para Aristóteles, denir é determinar as características essenciais, vale dizer, o conteúdo de umconceito decompondo os seus e lementos constitutivos. Nesta toada, o método de denição concebido poresta concepção losóca é, por excelência, o de indicação do gênero próximo e da diferença especíca.[34]

Não se desconhece a corriqueira lição que consagra não serem as denições ou classicaçõesverdadeiras ou falsas, mas úteis ou inúteis na medida em que sirvam ou não à consecução do m a que sepropõe.

Independentemente, a questão terminológica não pode ser olvidada pelo cientista do Direito. Seu

objeto de estudo - as normas jurídicas - é externado mediante linguagem.Diversos estudiosos de nomeada se debruçam sobre este tormentoso tema.

Na sua obra magna, na qual discorre sobre as estruturas lógicas e o sistema de direito positivo,estabelece Lourival Vilanova:

“Para que exista lógica jurídica é indispensável que exista linguagem, pois com a linguagem sãopostas a s s ignicações.”[35]

Tércio Sampaio Ferraz leciona que “a primeira tarefa do intérprete, pois, é estabelecer umadenição.”[36]



Da relevância do aspecto linguístico, dos conceitos, enm, da terminologia jurídica, ocupou-se,com acuidade e rigor peculiar, Márcio Cammarosano. Ao tratar da denição de cargo público em obra defôlego, diz que formular denições jurídicas é tarefa difícil. Mas s alienta que, sendo prolatada pelo cientistado Direito, é conceito jurídico-positivo, de sorte que deve ser extraído do ordenamento posto, com objetivode se xar seu sentido técnico, desvendando-se a sua signicação normativa.[37]

Há mesmo quem sustente ser este um problema ideológico.

A despeito de ser verdadeira a inuência ideológica e social no que tange ao signicado daspalavras, enm, no uso da linguagem – incluindo-se aqui a do jurista -, esta não é, e nem pode ser, oobjeto de estudo do cientista do direito, pena de incidir-se no sincretismo metodológico a que aludeKelsen[38], anulando-se esta ciência.

Retomando as lições de Lourival Vilanova, “… o ordenamento jurídico positivo, como linguagem, éum sistema de símbolos do discurso comum e técnico.”[39] Ou seja, “Como sistema de símbolos, o Direitopositivo é co njunto, cujos elementos são do domínio da linguagem.” Este sistema é co mposto por normas

de Direito Positivo, como proposições jurídicas inter-relacionadas e com um ponto nal de referência, qualseja, o fundamento de validade. Donde se extraí que “o jurista dogmático, que trabalha no interior dosistema, que interpreta e o aplica, diante de uma lei, decreto ou sentença, regredirá ao modo deconstrução de normas para saber se pertencem ou não ao sistema.” [40]

Ao adotar a terminologia “função sustentável” da propriedade, buscamos extraí-la do ordenamentopositivo, ínsita ao sistema jurídico, longe, destarte, de ser mera conjugação de palavras desprovidas desentido jurídico.

Ora, ainda que não a encontremos expressamente referida na Constituição em vigor ou nalegislação ordinária, justicamos o uso do termo “função sustentável” como verdadeiro conceito jurídico-positivo[41], extraído de uma análise e interpretação sistemática da ordem jurídica válida.

A função da propriedade é denida pelo direito. Encontra-se expressada, ainda que de formaimplícita, no nosso ordenamento. Como conceito jurídico-positivo que é, resulta do “…delineamento legalde uma situação determinada, tendo em vista gizar o campo de aplicação de um sistema de normas.”[42]

Os termos “função” e “propriedade”, bem como “economia”, “livre iniciativa”, “justiça e direitosocial”, “meio ambiente”, “ecossistema” e “preservação” são, isoladamente, exaustivamente referidos nosnossos diplomas legais. Mas, ao contrário do que se refere à “função social da propriedade”, nãoencontramos, é verdade, menção explícita à função sustentável da propriedade no Direito Positivobrasileiro.

Isto não signica, por si só, que não se trate de norma jurídica, pois os conceitos jurídicos“existirão sempre que se possa localizar no sistema normativo um complexo de normas possíveis deconstituir uma unidade, isto é, sempre que caracterize algo para efeitos d e direito.”[43]

Contudo, a propriedade se sujeita a um regime jurídico que condiciona seu uso, gozo e fruição adelimitações e a proveitamentos da ordem econômica, social e de preservação ambiental.

Daí porque, consoante restará demonstrado nas próximas linhas, em rigor, há uma função social,mas também uma função econômica e outra função ambiental da propriedade, que formam um conjunto



sinérgico de aderências de valores ao sistema jurídico pátrio que devem nortear os comportamentosinerentes àqueles que detêm direito e deveres de propriedade, bem como a toda a coletividade.

Por isso, a expressão, o termo que melhor reete este conteúdo jurídico, a ser detidamenteestudado nos tópicos se guintes é aquele que implica na referência aos três valores que disciplinam apropriedade numa síntese dos mesmos – o social, o econômico e o ambiental. E essa sinergia, essaequação é mais bem referida pela expressão função sustentável da propriedade, no caso especícotrabalhado neste artigo, da propriedade imóvel urbana.

Numa sentença: a função sustentável da propriedade é, portanto, norma jurídica e não uma meraelucubração ou criação extrajurídica. Tal qual outros predispostos no sistema, função sustentável dapropriedade “é conceito, vale dizer, representação intelectual de objeto, ou, mais precisamente, conceito

jurídico comerciante, domicílio etc.”[44] Ao menos é o que pretendemos demonstrar.

4.3 FUNÇÃO SUSTENTÁVEL DA PROPRIEDADE: SENTIDO E ALCANCE

Superadas as questões e p ressupostos de conhecimento do tema descritos supra, chega-se a umdos pontos nevrálgicos do presente trabalho: determinar o que se compreende por função sustentável dapropriedade, qual o seu sentido e alcance.

Enm, é o momento de se debruçar sobre o sentido e alcance do princípio jurídico em referência eapresentar – ou ao menos tentar fazê-lo – soluções para algumas indagações: a função sustentável dapropriedade é ínsita ao nosso ordenamento jurídico? Qual sua natureza e conteúdo?

Com efeito, as respostas devem ser esquadrinhadas dentro do sistema de normas em vigor,partindo-se da Constituição, norma superior que fundamenta as demais, passando pelas normasinfraconstitucionais e pelas normas infralegais destas decorrentes.

Da simples leitura da Constituição da República em vigor, constata-se que ela, ao contrário dasanteriores,[45] é rica em referências diretas à questão social relacionada ao direito de propriedade. Já aparte econômica, além de também estar diretamente referida e expressada neste direito, é aquelaconsagrada e mesmo coincidente, originária, histórica e juridicamente com o direito de propriedade, sendocerto que, em larga medida, direito de propriedade e o seu caráter econômico acabam se confundido. Daíporque, neste momento, importante ressaltar a parte da função sustentável da propriedade inerente ao

meio ambiente e às formas de tutela jurídica do mesmo.

Para José Afonso da Silva “a Constituição de 1988 foi, portanto, a primeira a tratardeliberadamente da questão ambiental. Pode-se dizer que ela é uma Constituição eminentementeambientalista.”[46]

Inúmeras passagens[47] da nossa ordem suprema remontam ao meio ambiente, em seusdiversos aspectos, e sua proteção. Estão aí contempladas normas de natureza penal, processual,econômica, repartição de competências e de outras naturezas.

De forma inovadora, corajosa, e elevando o meio ambiente ao status de interesse públicoindisponível, a Constituição confere a qualquer cidadão legitimidade para, diretamente, através de açãoconstitucional especíca, anular ato lesivo ao meio ambiente.[48] Isto signica que a Constituição de 1988“assumiu o tratamento da matéria em termos amplos e modernos. Traz um capítulo especíco sobre o



meio ambiente, inserido no título da Ordem Social. Mas a questão permeia todo o seu texto,correlacionada com os temas fundamentais da ordem constitucional”[49]

E não poderia ser diferente. Retomando o raciocínio externado no capítulo anterior - quandodenimos a função social da propriedade como um direito fundamental, já que diretamente ligado àpropriedade, que é base, é disposição primária, enm, é fundante do Estado Democrático de Direito -,temos que a proteção ao meio ambiente, o direito à qualidade do meio ambiente é direito fundamental[50],pois que ligado à vida, que, ao lado da propriedade, liberdade, igualdade e segurança, constituem o núcleoessencial do ordenamento jurídico em alento.

Na acepção constitucional há o reconhecimento do direito ao meio ambiente ecologicamenteequilibrado como essencial à sadia qualidade de vida, sendo, desta forma, verdadeira extensão do direito àvida. Consequentemente, este direito fundamental irradia-se sobre todo o sistema, consubstanciando,assim, verdadeiro princípio jurídico, vetor do direito posto.

Razão assiste a Ivette Senise Ferreira ao dizer que o referido princípio – da qualidade do meio

ambiente ou ambiente ecologicamente equilibrado – passou “a nortear toda a legislação subjacente, e adar uma nova conotação a todas as leis em vigor, no sentido de favorecer uma interpretação coerente coma orientação político-institucional então inaugurada”.[51]

De aplicabilidade imediata, como todo direito fundamental, ganha densidade e aplicabilidadeespecialmente através das d isposições insertas no art. 225 da Constituição. Destarte, o conteúdoconstitucional e infraconstitucional pertinente à consecução do equilíbrio e qualidade do meio ambienterepercute em todo o sistema jurídico em vigor, até mesmo no que concerne à propriedade.

Ora, já foi xado que a propriedade e a vida são direitos individuais fundamentais, não só porintegrarem o extenso rol do art. 5°, mas porque consubstanciam o que é primário, basilar, impostergável àcomunidade estabelecida no Estado Democrático de Direito. De ambos decorrem garantias fundamentaise princípios que norteiam o sistema jurídico: o da qualidade do meio-ambiente ou da proteção ao meioambiente ecologicamente equilibrado que, alinhados ao caráter econômico e social da propriedade,conforma o que preferimos denominar de função sustentável da propriedade, que, neste sentido, é maisamplo, abrangente e correto do que se limitar a denominada função social, já que atrai para referida normagarantia e princípio a pauta, o conteúdo de se propagar e permear todo o direito posto a parte dapropriedade que inclui a sua função de também servir ao ambiente ecologicamente equilibrado para aspresentes e f uturas gerações.

Ou seja, declinar uma função sustentável para a propriedade como dever jurídico é, em últimaanálise, mais que uma questão terminológica: é revelar os três vetores que vão permitir a adequada tutelado próprio direito de propriedade[52].

Some-se a isso que a própria Constituição, de forma expressa, preceitua: a propriedade ruralcumpre a sua função social quando o proprietário a aproveita de forma racional e adequada e promove autilização adequada dos recursos naturais disponíveis e p reservação do meio ambiente.[53]

Já o Código Civil em vigor, no seu art. 1.228, §1º, acabou por também expressar a

sustentabilidade, não só a parte social, como elemento marcante do direito de propriedade, ao prescreverque tal direito deve ser exercitado em consonância com as suas nalidades econômicas e sociais e demodo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a ora, a fauna, as



belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição doar e das águas.

Extrai-se, assim, de uma interpretação teleológica, sistemática e conforme a Constituição emvigor, que há, em verdade, uma garantia fundamental e o princípio constitucional da sustentável dapropriedade.

Não se aventa mera elucubração ou idealismo ambientalista transportado ao Direito. Estamosdiante de um princípio jurídico, implícito, e que, por esta natureza, já repisada alhures, tem caráterprescritivo, é dever-ser do qual resultam direitos e obrigações (positivas e/ou negativas).

Seja como for, não há que se falar em função social da propriedade se não atendida a suautilização racional e adequada, além da proteção ao meio ambiente. O proprietário que olvida as regrasambientais no exercício do direito de propriedade estará violando o princípio da função social dapropriedade na sua acepção ambiental e, portanto, sujeitar-se-á às sa nções constitucionalmente previstasnos a rt. 182 e 186 da Constituição da República e outras que sejam inseridas pela legislação ordinária

com fundamento no princípio da função social da propriedade.

3.4. FUNÇÃO SUSTENTÁVEL DA PROPRIEDADE IMÓVEL URBANA

No tópico anterior, constatou-se a existência do princípio jurídico da função sustentável dapropriedade.

Conquanto o tenhamos vislumbrado como princípio constitucional e averiguado, de pronto, seuconteúdo constitucional mínimo no que se refere à propriedade rural, inserto no art. 186 da NormaSuprema, o mesmo não se pode, em primeira e supercial análise, inferir quanto à propriedade urbana.

Pois bem. De rigor, neste momento, averiguar a existência do pretenso princípio da funçãosustentável da propriedade urbana para em seguida, se for o caso, extrair-se o seu conteúdo jurídico,anal, este é o mote central deste estudo.

A ocupação das normas de Direito Urbanístico com a proteção do meio ambiente urbano não érecente. Consoante lembra-nos J osé Roberto Salazar Júnior “essa característica transparece na legislaçãourbanística mais remota, como disposto no Decreto-lei n° 1,413/75, que tratava do combate à poluiçãoatmosférica, e na Lei n° 6.766/79, que regula o parcelamento do solo urbano.”[54]

A nova ordem constitucional conferiu maior e especial atenção à tutela do meio ambiente,prescrevendo um sistema de princípios e regras que são capazes de efetivá-la de forma mais ecaz.

Neste diapasão, como direito fundamental e princípio vetor de toda ordem posta, o equilíbrioecológico dirige a política urbana e as relações pertinentes às propriedades situadas nestas áreas.

Por outro lado, há de se considerar que em razão desta norma princípio e sua ligação direta como direito fundamental à propriedade, bem como em face mesmo do quanto disposto pelo art. 182 daConstituição, a função social da propriedade urbana somente é cumprida quando há o seu aproveitamento

racional e em consonância com o bem-estar da coletividade.

Com efeito, a ordem urbanística, já o dissemos, é regida por dois princípios jurídicos basilares: dafunção social da cidade e o da função social da propriedade.



Estas duas normas constitucionais fundamentam o regime jurídico que conforma a ordenação dosespaços urbanos. Consubstanciam, em última análise, deveres impostos a todos, especialmente paraconsecução das diretrizes gerais materializadas pelo Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01), notadamente agarantia do direito a cidades su stentáveis, saneamento ambiental, trabalho, lazer e planejamento dodesenvolvimento das cidades, de modo a evitar e corrigir as distorções do crescimento urbano e seusefeitos negativos sobre o meio ambiente.

A ordem urbanística, lembre-se, diz respeito ao meio ambiente urbano, à tutela dos espaçoshabitáveis, consubstanciando limitações e stabelecidas à propriedade e deveres a o proprietário,assinalando ou delineando o perl mesmo do direito de propriedade, em favor dos interesses dacoletividade. Mas não só. Impõem deveres aos detentores do título de domínio ou quem exerça todas asfaculdades ou algumas a este inerente. Dentro destes deveres há de estar incluindo o de proteção à fauna,ora, ao ar, às á guas e tc.

Indubitável que a ordem urbanística regula interesses metaindividuais da coletividade, interessesverdadeiramente difusos como são os ambientais urbanos, objeto de tutela por parte da coletividade, apta

a manejar a ação popular para proteção deste interesse, e do Ministério Público e associações comolegitimados à propositura da ação civil pública para proteção do meio ambiente e da ordem urbanística.

Ora, não há que se falar em bem-estar da coletividade, sadia qualidade de vida, aproveitamentoracional, sem se pensar no meio ambiente e na sua efetiva proteção.

Desta forma, inconteste que o art. 182 da C.F, ao externar que a política de desenvolvimentourbano tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bemestar de seus habitantes e, no § 4º do mesmo diploma, impor ao Poder Público o dever de exigir doproprietário do solo urbano que promova seu adequado aproveitamento, incluiu a utilização adequada dosrecursos naturais disponíveis e ap reservação do meio ambiente em dada propriedade.

Recorrendo mais uma vez ao direito comparado, com as anotações de Canotilho e Vital Moreiraabordam esse aspecto e propugnam:

"A defesa do ambiente pode justicar restrições a outros direitos constitucionalmente protegidos.Assim, por exemplo, a liberdade de iniciativa econômica tem no direito ao ambiente um factor denumerosas restrições. O direito de propriedade está sujeito a medidas planeadores de proteção doambiente."[55]

Saliente-se que não estamos diante de uma norma encontrada explicitamente na Constituição ouem outras ordens normativas. Nem mesmo é um princípio jurídico autônomo. Trata-se, em verdade, de umprincípio implícito, verdadeira decorrência dos princípios do equilíbrio ecológico e do próprio princípio dafunção social da propriedade.

Sob este aspecto, o direito à propriedade deve ser exercitado em consonância com as suasnalidades econômicas e sociais, e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecidoem lei, a ora, fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e proteção ao patrimônio histórico eartístico, evitando-se, sempre, a poluição do ar e da água, o que se aplica plenamente às propriedades

situadas nas zonas urbanas. É um dever jurídico imposto ao proprietário que, em linhas gerais, encontrafundamento no princípio da função sustentável da propriedade, sendo deste decorrente.



Diante deste quadro constitucional - que explicita a função sustentável como princípio da políticaagrária e, ainda que de forma implícita e disseminada por diversos preceitos, o insere como princípio

jurídico ambiente são referidas nas normas de ordenação dos espaços habitáveis – estas objeto do DireitoUrbanístico como esteamos.

Nem poderia ser diferente. As ordens infralegais e ncontram seu fundamento na Constituição. E aCarta Magna prescreve a obrigação do Poder Público e de toda sociedade de preservar o meio ambiente.Nada mais natural do que o detalhamento e materialização pelas legislações especícas que versemsobre a matéria.

O Estatuto da cidade, que regulamenta os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, ou seja,estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências, coloca normas de ordem públicaque regulam o uso da propriedade urbana em prol do equilíbrio ambiental, de acordo com o art. 1°,parágrafo único.

Impõe como diretrizes gerais a garantia do direito a cidades su stentáveis[56], entendido comodireito ao saneamento ambiental[57], o planejamento como forma de evitar as distorções do crescimentourbano e seus efeitos negativos sobre o meio ambiente[58], a ordenação do solo para evitar a poluição edegradação ambiental[59], adoção de padrões de produção e consumo e de expansão urbana compatíveiscom os limites da sustentabilidade ambiental[60], a proteção, preservação e recuperação do meioambiente natural e construído, do patrimônio cultural, histórico, artístico, paisagístico e arqueológico[61], aaudiência do Poder Público municipal e da população interessada nos processos de implantação deempreendimentos ou atividades com efeitos potencialmente negativos sobre o meio ambiente[62],estabelecendo, nalmente, a regularização fundiária e urbanização de áreas ocupadas pela população debaixa renda mediante o estabelecimento de normas especiais de urbanização, uso e ocupação do solo eedicação, consideradas as normas ambientais[63].

Destaca-se aqui a garantia a cidades sustentáveis. Segundo Odete Medauar, a expressão cidadessustentáveis inspira-se no Direito Ambiental, devendo-se entendê-la como “aquelas em que odesenvolvimento urbano ocorre com ordenação, sem caos e d estruição, sem degradação, possibilitandouma vida urbana digna para todos.”[64]

Noutro plano, a citada lei elege como instrumentos da política urbana, no âmbito do planejamentomunicipal, o zoneamento ambiental, previsto no art. 4°, III, c) e, sobre a rubrica de instrumentos jurídicos e

políticos, a instituição de unidades de conservação, posta no art. 4°, V, e).De outra banda insere, juntamente com os citados instrumentos de política urbana, o estudo

prévio de impacto ambiental e o estudo prévio de impacto de vizinhança[65], nos quais e stão constituídascomo conteúdo obrigatório as questões relativas à paisagem urbana e patrimônio natural e cultural, ante odisposto no art. 4°, VI, art. 37, VII do multimencionado Estatuto.

Podem, ainda, ser citadas como relevantes disposições voltadas à tutela do meio ambiente urbanoo art. 26 do mesmo diploma, no qual se xa que o direito de preempção[66] será exercido sempre que opoder público necessitar de áreas para criação de áreas verdes, unidades de conservação ou proteção,

áreas de interesse ambiental e proteção de áreas de interesse histórico, cultural ou paisagístico, tudo naforma do art. 26, VI, VII, VIII.



Some-se a isto a prescrição segundo a qual as operações urbanas consorciadas[67] necessitamalcançar, por força de lei, o objetivo de valorização ambiental, sendo certo a previsão e necessidade deconsideração expressa dos impactos ambientais decorrentes das operações, tudo consoante asimposições do art. 32, § 1°, § 2º, I.

Inolvidável a hipótese na qual a transferência do direito de construir[68] será exercitada para nsde preservação, quando o imóvel for considerado de interesse ambiental, histórico ou paisagístico.

Além disso, como forma de tutela ao meio ambiente, o Estatuto da Cidade inova, ao subsumir àobrigação de elaboração de plano diretor às cidades inseridas em área de inuência de empreendimentosou atividades de signicativo impacto ambiental.[69] (art. 41, V).

Válido ressaltar, com Adilson de Abreu Dallari, que “os institutos jurídicos e políticos acimareferidos visam não apenas vedar comportamentos dos proprietários deletérios aos interesses dacoletividade, mas s im, mais que isso, visa obter comportamentos positivos, ações, atuações, necessárias àrealização da função social da propriedade.”[70]

Enalteça-se, neste passo, o papel basilar e imprescindível da gestão democrática da cidade e daefetiva participação popular na atuação urbanística.

Resta claro que o Estatuto da Cidade cuidou bem da questão ligada ao meio ambiente urbano.Diversos instrumentos de proteção já estão colocados à disposição do Poder Público e do operador doDireito. Amplas sã o as alternativas, variadas sã o as vias que levam ao caminho da efetivação da funçãosustentável da propriedade.

Mas não é somente o Estatuto da Cidade, norma geral de Direito Urbanístico, que eleva e

prescreve a proteção ao meio ambiente urbano. Outras diversas leis o fazem.

A propósito o já citado §1º do art. 1.228 do Código Civil:

“O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas nalidades econômicas esociais e d e modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a ora, afauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada apoluição do ar e das águas.”

Não se trata de mera recomendação. O novo Código Civil eleva a função social – incluindo sua

faceta ambiental – como princípio basilar, como norma de ordem pública. E essa não é uma construçãodoutrinária. É o quanto prescreve o citado plexo normativo que, na letra do parágrafo único do art. 2.035,xa que nenhuma convenção prevalecerá se contrariar preceitos de ordem pública, tais como a funçãosocial da propriedade e dos contratos.

Signica, com Nelson Nery Júnior, que mesmo a autonomia privada está limitada pela funçãosocial da propriedade.[71]

Quanto às normas especícas, cite-se o importante Código Florestal (Lei 4.771/65) editado sob aégide das Constituições anteriores, mas plenamente recepcionado pela atual.[72]

Ao analisar questões ligadas ao meio ambiente, urbanismo e a atual compreensão do CódigoFlorestal, o Professor Emérito J.J. Calmon de Passos e naltece a sobrelevada importância dos aspectosregionais, locais e peculiares nessas matérias. Conquanto sua pesquisa não tenha sido levada à efeito



mediante o método juspositivista,[73] reconhece o jurista baiano que, não só o direito posto, como tambémuma análise interdisciplinar o levam a esta conclusão. Nas trilhas do citado doutrinador:

"Se a análise estritamente jurídica nos conduziu ao entendimento de que, entre nós, se deuprevalência constitucional aos a spectos regionais e m matéria de urbanismo e meio ambiente das cidades,veremos que ele não somente resiste, como é fortalecido pela análise interdisciplinar do problema."

Em seguida, arremata:

"Conclui-se, por conseguinte, que o problema do meio ambiente urbano é algo de extremacomplexidade e diversidade, sendo mais correto falarmos em "meios ambientes" e não em um único epredominante meio ambiente. Os problemas envolvidos são os mais variados, desde habitação, trabalho,educação, saúde até locomoção, lazer e produção de cultura, tudo interligado e conectado, exigindosempre uma compreensão integrativa, jamais 'esquartejadora' da realidade, o que somente pode geraraleijões em termos de saber e de decisões jurídicas."

Já a respeito da aplicabilidade do Código Florestal, nos dias de hoje e em face da edição da

Constituição de 1988, lembra-nos J.J. Calmon de Passos:

"Parece-me evidente a necessidade de ser compreendido o Código Florestal na moldura de quantohoje traçado pela vigente Constituição Federal no particular da autonomia dos Estados e Municípios e dacompetência concorrente que lhes foi deferida, o que ainda mais se acentuou com a recente MP 2.166-67/01, alterando a redação do seu primitivo art. 4º." [74]

Sobre o mesmo tema, desta feita se concentrando na aplicabilidade do Código às áreas urbanas,pontua Fernando Reverendo Vidal Akaoui que “de uma análise conjunta dos artigos 24, inciso VI e seu §2º; artigo 30, II e artigo 225, todos do Texto Maior, somente podemos chegar à conclusão de que, sendodever do Poder Público defender e preservar o meio ambiente, nem a União e nem os Estados poderiam,dentro de sua competência concorrente, editar norma que viesse a prejudicar os ecossistemas essenciais,assim como não poderia fazê-lo o Município, dentro de sua competência suplementar.”[75]

No mesmo sentido, Daniel Roberto Fink e Márcio Silva Pereira:

“O Código Florestal de 1965 aplica-se ao meio rural e urbano por força de seu art. 1°, que não fazdistinções, armando apenas que as orestas e demais formas de vegetação natural são bens deinteresse comum a todos os habitantes do País. Em decorrência, o exercício do direito de propriedade,seja esta rural, urbana, pública ou particular, deve respeitar as limitações estabelecidas nesse estatuto,sobretudo aquelas e lencadas no art. 2°”.[76]

Outrossim, não se pode olvidar a Lei 9.985/00, que institui o Sistema Nacional de Unidades deConservação da Natureza, e a recente Lei Federal 11.428/06, que dispõe sobre a utilização e proteção davegetação nativa do Bioma Mata Atlântica e dá outras providências, que no artigo 35 prevê o seguinte:

“A conservação, em imóvel rural ou urbano, da vegetação primária ou da vegetação secundária emqualquer estágio de regeneração do Bioma Mata Atlântica cumpre função social e é de interesse público,podendo, a critério do proprietário, as á reas s ujeitas à restrição de que trata esta Lei ser computadas para

efeito da Reserva Legal e seu excedente utilizado para ns de compensação ambiental ou instituição decota de que trata a Lei nº 4.771, de 15 de setembro de 1965.”



Todas estas normas encontram fundamento na função social da propriedade e no equilíbrioambiental, princípios jurídicos insertos na Constituição. Destes princípios a brangentes s e extrai um outroprincípio mais especíco: a função sustentável da propriedade.

Em face de tudo quanto exposto e examinado neste tópico, ao longo deste trabalho, do quandoprescrito na Constituição, na legislação ordinária, da inescusável interface entre o Direito Urbanístico e oDireito Ambiental, das incontáveis inter-relações entre o meio ambiente e a ordenação dos espaçoshabitáveis, é que se sustenta que o princípio da função sustentável da propriedade urbana integra osistema positivo pátrio e serve de fundamento às normas que tenham por nalidade precípua a proteçãodo meio ambiente urbano.

A função sustentável da propriedade avulta-se como princípio jurídico que se irradia por todo osistema, especialmente sobre o Direito Urbanístico. Seu conteúdo é extraível da própria Constituição –especialmente dos arts. 182; 186 e 225 da Constituição, além das demais disposições normativas destesdecorrentes.

Por isto que acertou o legislador em, no próprio Estatuto da Cidade, norma geral de DireitoUrbanístico, bem como em outras leis, referir-se expressa e tratar exaustivamente de aspectos ligados a omeio ambiente em suas diversas facetas, incluindo a preservação do meio ambiente como uma dashipóteses em que a propriedade cumpre sua função social.

Assiste razão a Guilherme José Purvim de Figueiredo ao destacar a inafastável interface entre oDireito Ambiental e o direito de propriedade: o princípio da função social da propriedade.[77]

A toda evidência, “o regime jurídico da propriedade não se restringe às normas de direito civil,compreendendo, sim, todo um complexo de normas administrativas, ambientais, urbanísticas,empresariais, e, evidentemente, civis, fundamentado nas normas constitucionais.”[78] Ainda mais quandosabemos, com Calmon de Passos, que Pois, consoante brilhantemente expõe J.J. Calmon de Passos,"precisamos aceitar o inelutável de que as cidades sã o construídas, necessariamente, sobre oaniquilamento da Natureza, nem sempre suscetível de ser recomposta em termos satisfatórios. O que seexige é a ponderação de valores, com vistas a harmonizar o meio ambiente natural com o meio ambienteconstruído..."[79

Deste modo, em última análise, armamos com segurança e com base no ordenamento positivoque a função sustentável da propriedade urbana é norma garantia fundamental e princípio jurídico.

4. CONCLUSÕES

Este trabalho - como não poderia deixar de ser e mesmo por ser próprio à Ciência do Direito - não tem a pretensãode apresentar respostas denitivas, tão pouco as únicas possíveis. Contudo, ao cabo desta pesquisa e diante damoldura legal objeto da análise, a ordem jurídico-positiva brasileira, é de rigor externarmos as se guintes conclusões:

1 – A função da propriedade, como posta em nosso ordenamento, é mais que social, é sustentável, porqueequaciona direitos e deveres sociais, econômicos e de preservação ambiental. Com efeito, está explicitada em nossaordem constitucional e infraconstitucional, vislumbrada especialmente mediante a interpretação sistemática daConstituição e demais leis, bem como da inescusável conjugação entre o princípio da função social da propriedade –e do equilíbrio ambiental – ou do desenvolvimento sustentável, insertos, entre outros, nos a rts. na forma do art. 5º, 6°,170, 186, 225 e outros da Constituição em vigor;



2 – Referida norma tem natureza dúplice: de direito fundamental (C.F. art. 5°, LXXIII), porque diretamente ligada àpropriedade, e de princípio jurídico (C.F. arts. 170, 182 e 186), consubstanciando, destarte, norma autônoma nãointrínseca ao direito de propriedade. De qualquer modo, trata-se de dever-ser que impõe obrigações, pena de seraplicada a sanção correspondente, além de nortear a elaboração, aplicação e interpretação dos atos jurídicos emsentido amplo.

3 – A função sustentável da propriedade urbana obriga os particulares e os operadores do Direito na aplicação e

interpretação das normas, concretiza-se mediante as disposições prescritas no plano diretor, na lei de zoneamento edas demais normas de disciplina dos espaços habitáveis e consubstancia, em soma de valores postos, deveres deatender a demandas sociais, econômicas e d e preservação do meio ambiente no exercício do direito de propriedade,de seu aproveitamento racional e adequado e de utilização ajustada dos recursos naturais nela disponíveis;

4 – O princípio da função sustentável da propriedade urbana constitui verdadeiro alicerce do sistema do DireitoConstitucional, Urbanístico e Ambiental, especialmente no que tange à elaboração, aplicação e interpretação dasnormas jurídicas que disciplinam a ordenação dos e spaços habitáveis. Noutro passo, trata-se de prescrição legal,impondo ao titular do domínio o dever de utilizar a sua propriedade em consonância ao quanto prescrito no art. 225da Constituição da República e na legislação infraconstitucional especíca, pena de aplicação das sa nções previstasno sistema, e de modo a assegurar a consecução de cidades sustentáveis e a evitar efeitos negativos sobre o meioambiente urbano.

Notas

[1] Humbert, Georges Louis Hage. Direito Urbanístico e função socioambiental da propriedade imóvel urbana. BeloHorizonte: Fórum, 2008.

[2] A Própria Declaração de Direitos do Homem, advinda da Revolução Francesa, proclamava, em seus princípios 2°e 4°, a propriedade como direito natural e imprescritível, cujo exercício não estaria limitado, na medida em queestivesse assegurado aos demais indivíduos o exercício de seus direitos.

[3]Duguit, Leon. Les Transformations Générales Du Droit Privé Depuis Le Code Napoleón. Paris: Librairie Félix Alcan,1920.

[4]Nesta toada, o Professor André Ramos Tavares pondera: “Não é possível ignorar o direito subjetivo à propriedade.Mas também é igualmente inadmissível apenas admitir o direito subjetivo, como excludente da função social, nostempos a tuais.” [4]Tavares, André Ramos. Direito Constitucional Econômico. São Paulo: Método, 2006, p. 155.

[5]Sundfeld, Carlos Ari, In Função... op. cit. p. 5. Celso Antônio, baseando-se nas lições de Oswaldo Aranha Bandeirade Mello, sustenta que o direito de propriedade é, essencialmente, um direito congurado no Direito Público e, desdelogo, no Direito Constitucional. In Novos Aspectos... Op. cit., p. 39

[6]Segundo Vladimir da Rocha França, a função social da propriedade não se ligaria ao direito de propriedade, massim seria princípio superior a este. In França, Vladimir Rocha. Perl Constitucional Da Propriedade. Revista bimestralde Direito Público, n.° 36, p. 125.p. 130.

[7]Há quem sustente não se tratar o direito de propriedade apenas de direito fundamental, mas também, e emprimeira, face de garantia fundamental. Adota esta posição Vladimir da Rocha França. In França, Vladimir Rocha.Perl Constitucional Da Propriedade. Revista bimestral de Direito Público, n.° 36, p. 125. Isto porque o art. 5°consagra no caput a propriedade como inviolável, para posteriormente, em um dos seus incisos, preceituar comodireito fundamental. No mesmo texto este autor chega a armar ter se equivocado o constituinte ao eleger o direitode propriedade como fundamental. Nas suas ilações: “somente o direito à propriedade tem natureza compatível com



os direitos fundamentais, por ser inviolável e incondicionado. O disposto no art. 5°, XXII, deve ser interpretado comouma especicação complementar e acessória de um dos aspectos da garantia institucional da propriedade,estabelecida no caput do dispositivo constitucional supracitado.” Op. cit. .p. 128-129.

[8] Acreditamos que também seja esta a razão que leva Eurico Sodré a, acertadamente, sustentar que “adesapropriação é uma das garantias constitucionais – f undamentais, permitimo-nos acrescentar - da propriedade.”Sodré, Eurico. A Desapropriação. São Paulo: Saraiva, 1955, p.9. No mesmo sentido, é o entendimento de Maria

Garcia que, com apoio na doutrina de Pontes de Miranda, assevera que “não obstante se assinale universalmenteessa característica da vis compulsiva, Pontes de Miranda observa que a expropriação gura na sistemáticaconstitucional brasileira, antes como garantia constitucional do que como ameaça à sua integridade, sendo aindenização, o ressarcimento, a compensação à perda patrimonial sofrida pelo expropriado, prévia e justa, mediantea qual o princípio da garantia mantém-se incólume e inviolado.” Garcia, Maria. Desapropriação para Urbanização eReurbanização. Rio de Janeiro: Forense, 1985, p. 27. Parece-nos, ressalvadas a s particularidades do texto, aderir aessa tese Fábio Konder Comparato ao mencionar ser a propriedade fonte de “deveres fundamentais”, in A questão...Op. cit. p. 141. E também Vladimir Rocha França, que arma textualmente: “no art. 5°, XXIII, declara expressamentea existência do princípio constitucional fundamental da função social da propriedade...” Op. cit. p. 128.

[9] José Afonso da Silva, monograsta sobre o tema, ao tratar da aplicabilidade das normas constitucionais, adverteque “uma norma só é aplicável na medida em que é ecaz. Por conseguinte, ecácia e aplicabilidade das normasconstitucionais constituem fenômenos conexos, aspectos talvez do mesmo fenômeno, encarados por primasdiferentes: aquela como potencialidade; esta como realizabilidade, praticidade.” Neste passo, aponta esteconstitucionalista uma característica tríplice das normas co nstitucionais quanto à ecácia e aplicabilidade. Classica-as, assim, como sendo de ecácia plena, contida e limitada ou reduzida. As primeiras incluem aquelas que, desde aentrada em vigor, são capazes de produzir todos se us efeitos essenciais ou tem possibilidade de produzi-los. Osegundo grupo também se constituiu de normas que incidem imediatamente, mas preveem meios ou conceitos quepermitem manter sua ecácia contida em certos limites, dadas ce rtas circunstâncias. As últimas não produzem todosos efeitos essenciais, com a simples entrada em vigor, dependendo, para tanto, de posterior legislação ordinária.Silva. José Afonso Da. Aplicabilidade Das Normas Constitucionais. São Paulo: Malheiros, 2007, p. 60 e 82-83.

[10] Consonantemente as l ições de Kelsen, toda norma é d otada de um mínimo de ecácia, mesmo porque esta écondição de validade da mesma. Op. cit. p. 235-238.

[11] Neste sentido é o posicionamento de Lopez y L opez. Op. cit. p. 74. Outrossim, ao analisar a Constituiçãoespanhola, conclui Pedro Escrbano Collado que “... la función social constituye um principio ordenador de lapropriedad privada que, como tal, se inserta em el ordenamento constitucional com ecacia inmediata para ellegislador.” Collado, Pedro Escribano. La Propriedad Privada Urbana (Encuadramiento e Regimen). Madrid:Montecorvo, 1979, p. 122. Renovamos aqui que, sobre a matéria, já dedicamos ensaio, publicado pela RevistaMagister de Direito Ambiental e Urbanístico, v. 14.

[12]Este é o entendimento da esmagadora maioria da doutrina. Ressalvadas as devidas peculiaridades epropriedades de cada tese, vislumbram a função social da propriedade como verdadeiro princípio jurídico. Por todos,citem-se: Eros Grau. In A Ordem... Op. cit. p. 247; Sílvio Luís Ferreira da Rocha. In Função Social... Op. cit. p. 73;Agel Lopez y Lopez. In La Disciplina... Op. cit. p. 72. Pedro Escribano Collado. In La Propriedad... Op. cit. p. 122-123;Daniela Campos Libório Di Sarno. In Elemntos..., Op. cit. p. 47; Carlos Ari Sundfeld. In Temas... Op. cit. p. 12-13.Também Rocha, Cármen Lúcia Antunes Rocha. O Princípio Constitucional da Função Social Da Propriedade. In Filho,Romeu Felipe Bacellar (coord.). Direito Administrativo Contemporâneo. Belo Horizonte: Fórum, 2005, p. 55-104.

[13]Não voltaremos aqui ao embate acerca do conceito e substância dos princípios jurídicos. Sobre o tema,reportamo-nos ao capítulo II deste trabalho, especialmente a nota de rodapé n.º 13.

[14] Canotilho, J.J. G omes e M oreira, Vital. Fundamentos da Constituição. Coimbra: Coimbra, 1991, p. 49.



[15]Além de alçarem a função social como princípio jurídico, enaltecem sua importância para interpretação eaplicação do direito, por todos, Eros Grau. In A Ordem... Op. cit. p. 247; Sílvio Luís Ferreira da Rocha. In Função...Op. cit. p. 73; Agel Lopez y Lopez, In La Disciplina... Op. cit. p. 72. Pedro Escribano Collado, In La Propriedad. .Op.cit. p. 122-123; Daniela Campos Libório Di Sarno. In Elementos... Op. cit. p. 47; Carlos Ari Sundfeld. In Função... Op.cit. p. 12-13

[16] Consoantemente leciona-nos o c onstitucionalista José Afonso da Silva, em razão do princípio da supremacia,

pelo qual todas a s si tuações jurídicas devem se conformar com os princípios e preceitos insertos na Constituição,nossa Carta reconheceu duas formas de inconstitucionalidade. A inconstitucionalidade por ação, que ocorre com aprodução de atos legislativos o u administrativos que contrariem normas ou princípios da Constituição,incompatibilidade esta que poderá ser formal – quando tais atos são formados pela autoridade incompetente ou emdesacordo aos procedimentos predispostos na norma maior - ou materialmente – hipótese em que tais atos possuívício de conteúdo. Noutro lado, haverá inconstitucionalidade por omissão quando referidos a tos não sejam praticadospara tornar plenamente aplicáveis normas constitucionais. In Curso de Direito Constitucional, 2005. São Paulo:Malheiros, 2005, p. 46-48.

[17]Mello, Celso Antônio Bandeira de. Novos Aspectos da Função Social da Propriedade no Direito Público. RDP nº.84. Op. cit. p . 4.

[18] Em contraposição ao quanto propugnado pela maioria da doutrina, utilizamos a ex pressão ainda que nãosubstancial para nos referir ao impacto da função social sobre o novo regime jurídico da propriedade, poisentendemos que, a despeito das inegáveis conseqüências jurídicas daí decorrentes, o direito de propriedadepermanece incólume. Seu sentido jurídico essencial permanece o mesmo, uma vez que o detentor do direito depropriedade continua com liberdade para usar, gozar e dispor do bem, reivindicá-lo de quem quer que injustamentedele se aproprie, podendo livremente negociá-lo, percebendo a indenização devida decorrente de danos provocadospor outrem e mesmo nas hipóteses de expropriação a bem do interesse público ou sanção por descumprimento dafunção social. São estes os elementos que compõem o direito de propriedade. Não há socialização da propriedadepelo direito posto, nem penetração da função social como parte integrante conteúdo essencial da noção de direito de

propriedade. O que há é o balizamento entre autonomia da vontade e interesse da coletividade.

[19]Precisamente com a Constituição Mexicana de 1917 e a de Weimar, de 1919.

[20]No caso da propriedade urbana, por exemplo, as sa nções constitucionais (art. 182, § 4°) aplicáveis sã o,sucessivamente, o dever de parcelamento ou edicação compulsórios, IPTU progressivo no tempo e desapropriaçãocom pagamento mediante títulos da dívida pública. Já às propriedades rurais que descumpram este dever jurídicotambém se aplica a desapropriação com pagamento através de títulos da dívida pública (art. 184). Nos dois casos, odireito de propriedade permanece na sua inteireza. O que há é o dever de o proprietário exercer este direitoconsoante delimitado pelo princípio constitucional da função social da propriedade e das legislações destedecorrentes, que, e em não se cumprindo sujeitar-se-á a aplicação da consequente pena legalmente prevista, semqualquer mitigação ou alteração substancial do direito de propriedade.

[21]FRANÇA, Vladimir Rocha. Perl Constitucional da Propriedade. Revista bimestral de Direito Público, n.° 36.p.129.

[22]ROCHA, Cármen Lúcia Antunes Rocha. O Princípio Constitucional da Função Social Da Propriedade. In Filho,Romeu Felipe Bacellar (coord.). Direito Administrativo Contemporâneo. Belo Horizonte: Fórum, 2005, p. 88.

[23]SUNDFELD, Carlos Ari. Função social da propriedade, in Temas de Direito Urbanístico I, DALLARI eFIGUEIREDO, Adilson Abreu e Lúcia Valle, coord. São Paulo: RT, 1987, p.14.

[24]Insta registrar que a função social da propriedade, a nosso sentir, liga-se com a justiça social, embora com elanão se confunda. A primeira é princípio jurídico diretamente ligado ao direito de propriedade. A segunda é um dosprimados, verdadeiro princípio fundamental da ordem social posta, consoante disposto no art. Título I e



pormenorizado a partir do art. 193 da Constituição, ligando-se diretamente a asseguração de direitos relativos aotrabalho, à saúde, previdência, assistência social, educação, cultura, desporto, meio ambiente, proteção especial àfamília, idoso, criança e adolescente. Portanto, ambas são postas com o to de promover o alcance dos valoressupremos de uma sociedade fraterna, como indicado no preâmbulo da Constituição, destinando-se a assegurar osdireitos individuais e sociais ínsitos ao estado social democrático de direito. Com a precisão que lhe é particular,manifesta-se Cármen Lúcia: “fundamental para o perfeito entendimento do dever social imposto ao proprietário é oprincípio da justiça social, desatendido enquanto prevalecesse o entendimento da função individual da propriedade. O

social da Justiça buscada contamina a função que a propriedade terá de cumprir para que se legitime e possa serbuscada a sua destinação segundo compromisso solidário com todos e com cada qual dos membros da sociedadepolítica. É nesse princípio da justiça social que se desenha e se arma o alicerce fundamental a manejar otravejamento do direito de propriedade-função social, que se estampa no capítulo da declaração dos direitosindividuais, mas que condiciona a ordem econômica e a social.” Op. cit. p.82-83.

[25]Sundfeld, Carlos Ari. In Função... Op. cit., p. 2.

[26]É de bom alvitre mais uma vez frisar que a doutrina, quase que uníssona, sustenta, em sentido diametralmenteoposto ao quanto propugnado nestas linhas, que a função social da propriedade é ínsita ao direito de propriedade,interferindo no seu conceito e conteúdo jurídico, posicionamento defendido por Lopez, Angel M. Lopez Y. LaDisciplina Constitucional De La Propriedade Privada. Madrid: Tecnos, 1988.. p. 70. Corrobora esta tese PedroCollado. Após anotar que é um princípio ordenador da propriedade privada inserido no sistema com ecácia imediatapara o legislador, arma o jurista espanhol que o princípio vai incidir plenamente sobre o conteúdo do direito,obrigando o legislador a determiná-lo em função dos interesses sociais tomados em consideração, pelo que – conclui- as faculdades, poderes, vínculos e o brigações se m odicarão em cada caso. COLLADO, Pedro Escribano. LaPropriedad Privada Urbana (Encuadramiento e Regimen). Madrid: Montecorvo, 1979, p. 123. A nosso sentir, comonão se trata de limitação ou restrição – externa ou interna -, mas sim de dever jurídico como qualquer outro, aimposição das conseqüências cabíveis poderá se dar mediante lei ou ato administrativo, desde que expedidos emconformidade com o sistema e com sua norma fundamental e que, este último, não ultrapasse seus limites, ou seja,não inove juridicamente.

[27]Carlos Ari Sundfeld, apoiado nas lições de José Afonso da Silva, acrescenta que além de delimitar o direito depropriedade e impor um dever ao proprietário, a função social é um dos fundamentos de legitimação da propriedade,razão pela qual “o proprietário que não utiliza a coisa, deixando de cumprir a função social a ele atribuída por serdetentor de riqueza, não pode se opor ao reconhecimento a terceiro, que dê cumprimento a tal função, de direito depropriedade sobre o mesmo bem. Em outras palavras, o cumprimento, por alguém, da função de proprietário, podelegitimá-lo como tal.” In Função...Op. cit. p. 20. Concordamos com as palavras do citado autor, ressalvando que estalegitimação somente poderá se dar se e em conformidade com as prescrições constitucionais e i nfraconstitucionaispertinentes à aquisição do título de propriedade.

[28]Regime jurídico este - seja a propriedade urbana ou rural - já bem delimitado pela Constituição, portanto,notadamente, de Direito Público. Ainda assim não é desprezível esta distinção, mesmo porque é importante precisarse, em cada caso concreto incidirão, à guisa de exemplo, as regras do art. 182 e 183 ou do art. 186 da C.F , noâmbito infra-constitucional, se incidem sobre determinada propriedade as regras do Estatuto da Cidade ou doEstatuto da Terra e dos próprios princípios e specícos pertinentes a cada uma destas disciplinas.

[29]Adverte-nos José Afonso da Silva: “Em verdade, uma coisa é a propriedade pública, outra a propriedade social, eoutra a propriedade privada; uma coisa é a propriedade agrícola, outra a industrial; uma propriedade rural, outra aurbana; uma propriedade de bens de consumo, outra a de bens de produção; uma propriedade de uso pessoal, outraa propriedade/capital. Pois, como alertou Pugliatti, há bastante tempo: ‘No estado das concepções a tuais e dadisciplina positiva do instituto, não se pode falar de um só tipo, mas se deve falar em tipos diversos de propriedade,cada um dos quais assume um aspecto característico’. Cada qual deste tipos pode estar sujeito - e por regra estará -a uma disciplina particular, especialemente porque, em relação a eles, o princípio da função social atua diversamente,tendo em vista a destinação do bem objeto da propriedade.” Direito Urbanístico Brasileiro. São Paulo. Malheiros,2006, p. 75.



[30]Art. 40. O plano diretor, aprovado por lei municipal, é o instrumento básico da política de desenvolvimento eexpansão urbana. (...)

§2º O plano diretor deverá englobar o território do Município como todo.

Art. 42. O plano diretor deverá conter no mínimo:

I – a delimitação das áreas urbanas onde poderá ser aplicado o parcelamento, edicação ou utilização compulsórios,considerando a existência de infra-estrutura e de demanda para utilização, na forma do art. 5° desta lei. (...).”

[31]In Direito Urbanístico... Op. cit. p. 78-79.

[32]Considere-se, ademais, que a incidência do princípio da função social da propriedade não pode estar adstrita aoque prescreve o plano diretor, porque este sequer é obrigatório - e muitas vezes su a elaboração é, na prática, inviável- para todos os Municípios, mas somente para aqueles com mais de 20.000 habitantes. Permitimo-nos reportar, pormais uma vez, ao nosso singelo estudo “Da incidência do princípio da função social da propriedade nos municípiosnão obrigados a elaborar plano diretor”.

[33] ARISTÓTELES. Política, Livro 1. Coleção os Pensadores. São Paulo: Nova Cultural, 2004.139.

[34]Warat, Luis Alberto e Martino, Antônio Anselmo. Lenguaje e Denicion Juridica. Buenos Aires: Cooperadora deDerecho y Ciaencias Sociales, 1973, p. 69. Sobre a concepção aristotélica de denição conra-se também Capella,Juan Ramon. El Derecho Como Lenguaje. Barcelona: Ariel, 1968 e Diniz, Maria Helena. Conceito de Norma JurídicaComo Um Problema de Essência. São Paulo: Saraiva, 2006.

[35]VILANOVA, Lourival. As e struturas lógicas e o sistema de direito positivo. São Paulo: Noeses, 2005.

27.

[36]Ferraz, Tércio. A Ciência do Direito. São Paulo: Atlas, 1977, p. 74.

[37]Cammarosano, Márcio. Provimento de Cargos Públicos no Direito Brasileiro. São Paulo: RT, 1984, p. 9.

[38]Teoria Pura do Direito. Op. cit. p. 2.

[39]Op. cit. p. 265.

[40]Op. cit., p. 266-269.

[41]Consoante discorre Celso Antônio Bandeira de Mello, os conceitos jurídicos-positivos “… consistem emqualicações de uma realidade para efeitos de direito. Referem-se à atribuição de um ‘sentido especial’ àquelasrealidades: justamente o de produzir determinados efeitos em decorrência da situação normativa que os colhe” InNatureza e Regime Jurídico das Autarquias. São Paulo: RT, 1968, p. 78.

[42] Idem.

[43] Idem.

[44]Cammaroano. Márcio. Provimento… Op. cit. p. 4. De rigor rmar que o citado autor se vale desta construção

doutrinária para tratar do conceito jurídico de cargo e função - por isto mesmo, ao contrário do supratranscrito, a frasedo original encontra-se no plural. Construção esta, frise-se, que entendemos se r plenamente aplicável à espécie oraem debate.



[45]Recorda José Afonso da Silva que “as Constituições brasileiras anteriores à d e 1988 nada traziamespecicamente sobre a proteção do meio ambiente natural. Das mais recentes, desde 1946, apenas se extraíaorientação protecionista do preceito sobre a proteção da saúde e sobre a competência da União para legislar sob reágua, orestas, caça e pesca, que possibilitavam a elaboração de leis protetoras como o Código Florestal e osCódigos de Saúde Pública, de Água e de Pesca.” In Silva, José Afonso da. Direito Ambiental. Op. cit., p. 46. Nomesmo sentido, cf. Antunes, Paulo Bessa. Direito Ambiental. Op. cit., p. 51.

[46] Idem.[47] Entre os d iversos d ispositivos que fazem referência direta ou indireta ao meio ambiente e sua proteção, citem-seo art. 5°, XXIII, LXXI, LXXIII; art. 20 a 24 e diversos dos s eus incisos e parágrafos; art. 43, § 2º, IV e § 3º; art. 49, XIVe XVI; art. 91, § 1°, inciso III; art. 129, III, art. 174, §3° e § 4°; art. 176; art. 200, VII e VIII; art. 231 e art. 232, além dosimportantes e r elevantíssimos artigos 170, VI, 186 e 225.

[48]O art. 5°, LXXIII insere entre as garantias individuais fundamentais a de “...propor ação popular que vise anularato lesivo ao patrimônio público ou de entidade de que o Estado participe, à moralidade administrativa, ao meioambiente e ao patrimônio histórico e cultural...”.

[49]Silva, José Afonso da. Direito Ambiental... Op. cit., p. 46.

[50]Corrobora esta posição, ainda que por fundamentos diversos do ora externado, José Afonso da Silva, In DireitoAmbiental... Op. cit. p. 58-70. Também advoga esta tese Paulo de Bessa Antunes. Op. cit. p. 67- 72.

[51]Ferreira, Ivette Senise. Tutela Penal do Patrimônio Cultural. São Paulo: RT, 1995. p. 9.

[52]Marcelo Abelha Rodrigues reconhece a existência da função sustentável da propriedade privada e chega aaventar a existência de uma nova espécie de bens: os bens ambientais. Com a devida vênia discordamos daengenhosa construção deste renomado jurista, uma vez que o nosso ordenamento jurídico só prevê a existência de

duas espécies de bens: os públicos e os privados. Com base nesta tese, a qual apresentamos nossa ressalva, ocitado autor concluí, nesta parte, ao nosso ver com acerto, que “...todas a s limitações à propriedade privada que sãoditadas pelo (e em nome) do Direito Ambiental – nesse particular concretizadas pelo princípio do poluidor e usuáriopagador – são legítimas formas de se estabelecer o devido processo legal substancial e, em última análise, sãolimitações que respaldam-se na necessidade de se proteger o próprio direito de propriedade, por mais insana eparadoxal que possa parecer essa asserção.” RODRIGUES, Marcelo Abelha. Elementos de direito ambiental. SãoPaulo: RT, 2005, p. 211.

[53]Constituição da República, Art. 186, I e II.

[54]Salazar Júnior, José Roberto. O Direito Urbanístico e a tutela do meio ambiente urbano. In Dallari, Adilson Abreue Di Sarno, Daniela Campos Libório (coord.). Direto Urbanístico e Ambiental. Belo Horizonte: Fórum, 2007, p.173.

[55]CANOTILHO, J.J. Gomes e MOREIRA, Vital. Constituição da República Portuguesa Anotada, Volume 1. SãoPaulo: Editora RT, 2007, p. 846.

[56]A doutrina e jurisprudência ainda revelam certa imprecisão quando o assunto é o conceito de desenvolvimentosustentável - do qual decorre o de cidades sustentáveis -, e qual o seu conteúdo jurídico. Como bem averbamCanotilho e Vital Moreita: "A densicação de desenvolvimento sustentávelnão é isenta de diculdades. Por um lado, odesenvolvimento sustentável aponta para idéia de cooperação reforçada entre os Estados no sentido da proteção doambiente, da preservação dos recursos naturais, da utilização de enregiasrenováveis, e limitação das emissões de

gases com efeito de estufa, etc. Por outro lado, o desenvolvimento sustentável pode exigir acções especícas quantoao desenvolvimento de países a inda carecidos de infra-estruturas básicas nos planos e conómico e social. Nestecontexto, o princípio do desenvolvimento sustentável não se limitaria a ser um conceito restrito ao âmbito das políticasambientais; compreenderia também relevantes dimensões económicas, sociais e cu lturais. E nalizam: "Um conceito



expandido de desenvolvimento sustentável não é incompatível com uma densicação normativa no campo do Estadoconstitucional ecológico, de forma a tornar transparente a articulação entre desenvolvimento justo e duradouro esolidariedade com as futuras gerações." In Constituição... Op. cit. p. 849 Na doutrina pátria, J.J. Calmo de Passostambém revelou preocupação quanto ao tema, externando-a nos seguintes termos: "Desenvolvimento sustentável éalgo de que todos falam e ninguém sabe precisamente o que seja. Mais que isto; antes de se falar emdesenvolvimento sustentável deveria ser deixado claro o que se deseja sustentar, em favor de quem e por quemaneira. Exige-se, ainda, seja explicitada que visão do mundo suporta as reexões e as teorias propostas sob a

égide do 'desenvolvimento sustentável' e quais sã o a consistência lógico e o signicado ético e político dessasreexões e dessas terapias. Sempre se deixa na sombra o fato inexorável de que, na base de tudo, está orelacionamento do homem com a natureza." Diz, ainda, o mesmo autor: "Do ponto de vista político, ressalta aoproblema, diria antes o desao ameaçador, que é o de se compatibilizar os reclamos do desenvolvimento capitalistano nível por ele hoje alcançado, com as exigências cada vez mais prementes de justiça social, entendido este termocomo relacionado à sa tisfação das necessidades de todos os homens, o que se revela cada vez mais difícil de seralcançado num mundo em que se fomenta muito mais a satisfação dos desejos que o atendimento dasnecessidades." In Passos, José Joaquim Calmon de. Meio Ambiente E Urbanismo. Compreendendo, Hoje, O CódigoFlorestal De Ontem. Revista Eletrônica de Direito do Estado (REDE), Salvador, Instituto Brasileiro de Direito Público,n. 10, abril/maio/junho, 2007, p. 9-10. Entendemos que o desenvolvimento sustentável é princípio jurídico, portantonorma jurídica, e que está diretamente relacionado com o direito à manutenção da qualidade de vida através daconservação do meio ambiente, através da adoção de medidas e ações preventivas, a m de que o desenvolvimentoocorra de forma a preservá-lo para as presentes e futuras gerações, como prescreve a Constituição da República emseu art. 225.

[57]Estatuto da Cidade, Art. 2°, I

[58]Idem, inciso IV.

[59]Inciso VI, alínea g).

[60]Idem, inciso VIII.

[61]Inciso XXII.

[62]Inciso XIII.

[63]Ainda o citado art. 2°, agora em seu inciso XIV.

[64]Medauar, Odete e Almeida, Fernando Dias Menezes de. Estatuto da Cidade. São Paulo: RT, 2004. p. 26-27.

[65]Já dedicamos breve trabalho ao estudo de impacto de vizinhança e sua utilidade como instrumento de tutela aomeio ambiente, especicamente o cultural. In Humbert, Georges Louis Hage. O estudo de impacto de vizinhançacomo instrumento de proteção ao meio ambiente cultural. Fórum de Direito Urbano e Ambiental – FDUA. Vol.27(mai/jun. 2006) p. 3323-3326. Belo Horizonte: Fórum, 2006.

[66]Anota Diógenes Gasparini que se pode denir o conceito de direito de preferência xado nos arts. 25 e 26 doEstatuto da Cidade, “como o direito assegurado por lei ao Município, nas mesmas condições de preço e pagamento,de se r preferido quando o proprietário de imóvel urbano situado em área delimitada por lei municipal baseada noplano diretor e sujeita ao regime de preempção se dispuser por vontade própria a aliená-lo onerosamente a particularou se dispuser a aliená-lo, nessas condições, a terceiro em razão do recebimento formal de proposta de compra evenda.” Gasparini, Diógenes. Direito de Preempção. In Dallari, Adilson Abre e Ferraz, Sérgio (coord.). Estatuto da

Cidade. São Paulo. Malheiros, 2002, p. 196. O direito de preempção consiste no instrumento de política urbana queconfere ao poder Público Municipal, desde que haja lei anterior baseada no plano diretor que delimite suas áreas deincidência, a preferência para aquisição de imóvel urbano objeto de alienação onerosa entre particulares. Consoantebrilhantemente expõe Ricardo Lira, “a concepção é urbanisticamente válida, pois o Município, em áreas previamente



denidas na lei e no plano de uso do solo, poderá adquirir desde logo imóveis cuja aquisição futura seráinevitavelmente mais onerosa, após a realização de determinado plano especíco de urbanização. Possibilita que aplus valia, decorrente da implantação dos equipamentos urbanos e da implementação dos planos se d ê nas mãos doPoder Público.” Op. cit. p. 168.

[67]É o próprio estatuto da cidade que conceitua estas operações como sendo o conjunto de intervenções e medidascoordenadas pelo Poder Público municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e

investidores privados, com o objetivo de alcançar em uma área transformações urbanísticas e struturais, melhoriassociais e a valorização ambiental. Aqui, nos importa a sua utilização para fazer-se cumprir a função socioambientalda propriedade, ou seja, para possibilitar que a propriedade atenda ao quanto preceitua o art. 225 da nossa CartaMaior. E é o que se pretende mediante tais operações, pois prescreve explicitamente a norma a valorização ambientalcomo um dos seus propósitos. C om efeito, “nota-se neste tipo de operação a possibilidade do Poder Público seassociar com a iniciativa privada no intuito de efetuar melhorias em determinadas regiões, obviamente com vistas aodesenvolvimento urbano. As chamadas “parcerias” com a iniciativa privada representam recurso bastante utilizadoatualmente, em especial devido à grande diculdade de atender os objetivos propostos, com parcos recursos públicosdisponíveis.” In Medauar... Op. cit. p. 215. Prescreve-se a participação direta da sociedade – proprietários, moradores,investidores -, coordenadas pelo Poder Público, visando o desenvolvimento estruturado e adequado de determinadaárea. Através deste mecanismo, poder-se-á efetuar a modicação de índices e ca racterísticas de uso e ocupação dosolo, bem como as alterações de normas edilícias, regularização de construções, sempre levando em consideração oimpacto ambiental. Não por outra razão, o art. 33 do E.C impõe que o Estudo de Impacto de Vizinhança, acima jáanalisado, é conteúdo mínimo da lei especíca que aprovar a operação urbana consorciada. E assim ca garantidamais uma forma de efetivação da função socioambiental da propriedade e a consequente tutela do meio ambienteurbano.

[68]O Estatuto da Cidade preceitua que Lei Municipal, baseada no plano diretor, poderá autorizar o proprietário deimóvel urbano, privado ou público, a exercer em outro local, ou alienar, mediante escritura pública, o direito deconstruir previsto no plano diretor ou em legislação urbanística dele decorrente, quando o referido imóvel forconsiderado necessário para ns de preservação ou quando o imóvel for considerado de interesse histórico,

ambiental, paisagístico, social ou cultural (art.35, II). Mais uma vez com apoio das lições de Odete Medauar, éacertado armar que “diferentemente da outorga onerosa do direito de construir, em que se possibilita ao particularconstruir acima do limite previsto para o terreno, mediante contrapartida a ser paga ao Município, na transferência dodireito de construir é possível repassar a terceiro a possibilidade de construir, abrindo-se mão do mencionado direito.”Op. cit. p.222. Essa possibilidade se estende a um mesmo proprietário de dois ou mais imóveis, que poderá transferireste direito para um outro imóvel seu.” Funcionará como excelente recurso para alcançar o objetivo de preservaçãodo meio ambiente urbano natural ou construído, uma vez que permitirá ao Poder Público intervir de forma menosagressiva na propriedade privada, já que a limitação imposta ao direito de construir em razão do valor histórico,ambiental, paisagístico, social ou cultural, poderá ser compensada com a transferência deste para outra propriedadeque não possua estas funções, harmonizando os interesses so ciais e particulares.

[69]Estatuto da Cidade, Art. 41, V.

[70]In Estatuto da Cidade... Op. cit. p. 84.

[71]Nery Júnior, Nelson e Andrade Nery, Rosa Maria. Novo Código Civil e Legislação Extravagante Anotados. SãoPaulo: RT, 2002, p. 181.

[72]Sobre a recepção do Código Florestal pela atual Constituição, conra-se Akaoui, Fernando Reverendo Vidal.Aplicação do Código Florestal Em Áreas Urbanas. In Feitas, José Carlos de. Temas de Direito Urbanístico 2. SãoPaulo: Imprensa ocial do Estado: Ministério Público do Estado de São Paulo, 2000 p. 282.

[73]Admitimos, assim como o citado autor, que as problemáticas pertinentes ao urbanismo e aos 'meios ambientes',devem ser estudadas à luz da interdisciplinariedade. Contudo, esta interdisciplinariedade, como já externamos, deveser jurídica - ou seja, entre ramos da Ciência do Direito - e o objeto de análise deve ser apenas o per jurídico - que,



repise-se, é conformado mediante normas - conferido à tais problemáticas - quais se jam habitação, trabalho,educação, lazer, saúde, etc.

[74]PASSOS, José Joaquim Calmon de. Meio Ambiente E Urbanismo. Compreendendo, Hoje, O Código Florestal deOntem. Revista Eletrônica de Direito do Estado (REDE), Salvador, Instituto Brasileiro de Direito Público, n. 10,abril/maio/junho, 2007. p. 6-8.

[75]AKAOUI, Fernando Reverendo Vidal. Aplicação do Código Florestal Em Áreas Urbanas. In Feitas, José Carlos de.Temas de Direito Urbanístico 2. São Paulo: Imprensa ocial do Estado: Ministério Público do Estado de São Paulo,2000, p. 283.

[76]Fink, Daniel Roberto e Pereira Márcio Silva. Vegetação De Preservação Permanente E Meio-Ambiente Urbano.Revista de Direito Ambiental, vol. 2 RT, p. 89.

[77]Figueiredo, José Guilherme Purvin de. A Propriedade No Direito Ambiental. Rio de Janeiro: Esplanada, 2004, p.40.

[78]França, Vladimir da Rocha. Op. cit. p. 125.

[79]Op. cit. p. 11.

Leia mais: http://jus.com.br/artigos/45100/funcao-sustentavel-da-propriedade-imovel-urbana#ixzz3v9Li1SmW

Leia mais: http://jus.com.br/artigos/45100/funcao-sustentavel-da-propriedade-imovel-urbana/2#ixzz3v9M2EEQC

http://jus.com.br/artigos/45100/funcao-sustentavel-da-propriedade-imovel-urbana#ixzz3v9Li1SmW



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função sustentável da propriedade imóvel urbana

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