excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito da … · conselho regional de corretores de ... do...

JOSÉ LUIZ TOSCANO Perito-Avaliador Judicial

Conselho Regional de Corretores de Imóveis – CRECI nº 104005 Membro da Associação dos Peritos Avaliadores do Estado de São Paulo - APEJESP

Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140

Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 – Emails. [email protected] e [email protected]

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR

Processo Digital nº 1024120-28.8.26.0100

JOSÉ LUIZ TOSCANO, CRECI nº 104005/SP, APEJESP nº 1636, RG nº 19.247.254-9, CPF nº 128.156.718-32, Perito-Avaliador nomeado nos autos do processo em epígrafe que CONDOMINIO SANTA MONICA RESIDENCE SERVICE move em face de ORSAN COMERCIO, DISTRIBUIDORA,IMPORTADORA E EXPOTAÇÃO LTDA. - ME vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, honrado com a nomeação, tendo vistoriado o imóvel objeto da avaliação e coligido os elementos que entendeu necessários para tal finalidade, apresentar as conclusões a que chegou, consubstanciadas no presente

L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O

1.0 – CONSIDERAÇÕES INICIAIS

O signatário foi honrado com a nomeação de fl. 132 para avaliar o imóvel descrito na matrícula nº 52191 - , do 13º ORI, que transcrevemos: “APARTAMENTO Nº 602, LOCALIZADO NO 6º ANDAR DO EDIFICIO SANTA MONICA RESIDENCE SERVICE, á Rua Barata Ribeiro nº 448, nesta Capital, no 34º Subdistrito (Cerqueira Cesar) , contendo Área privativa de 34,39m², área comum de 27,16m², área total construída de 62,06m², com uma fração ideal de 0,010962%, com uma vaga dde garagem. ”.

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mailto:[email protected]



2 Rua Antônio Canero nº 154 – Alto da Mooca – São Paulo/SP – CEP 03190-140 Telefones (11) 2965.3272/ (11) 99906.8442 / Emails. [email protected] e

[email protected]

1.1 - ASSISTENTES TÉCNICOS Não houve indicação de assistentes técnicos.

2.0 - QUADRO RESUMO DA AVALIAÇÃO

TIPO DO IMÓVEL

Flat / Apartamento

LOCAL

Rua Barata Ribeiro, 448, apartamento 602,bairro Bela Vista, CEP.01308-000 nesta capital.

MATRÍCULA

52191 – 13º ORI

CONTRIBUINTE

010.048.1673-1

QUADRO DE ÁREA

Área Construída: 34,90m² NOTA: Áreas extraídas da respectiva Matrícula e Certidão de Dados Cadastrais do Imóvel- IPTU 2017

VALOR DE MERCADO: R$ 360.000,00

DATA DA AVALIAÇÃO: 06/12/2017

3.0 – OBJETIVO

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O objetivo do presente laudo será a determinação do valor atual de mercado do imóvel nesta data, não sendo considerados aspectos jurídicos, tais como ônus, litígios, desapropriações, etc.

4.0 - METODOLOGIA — DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

Para determinação do valor do apartamento pertinente à vaga, será adotado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, que é a metodologia mais adequada ao presente caso e que define o valor de forma imediata através da comparação com dados de elementos assemelhados, ou seja, consiste basicamente na determinação do valor de um imóvel por comparação direta com outros imóveis semelhantes. . 5.0 – MAPA DE LOCALIZAÇÃO

5.1 – VISTORIA DO IMÓVEL Dirigindo-se ao endereço supra descrito, em dias e horários diferentes, o signatário não obteve êxito quanto a vistoria devido o Flat estar ocuopado por hospedes , razão pela qual foi realizada vistoria em apatamento idêntico ao avalaindo, conforme fotografias apresentadas a seguir.

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FOTO Nº 01

Vista parcial da sala

FOTO Nº 02

Vista parvial da cozinha

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FOTO Nº 03

Vista parcial da lavanderia

FOTO Nº 04

Vista parcial do quarto

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FOTO Nº 05

Vista parcial do banheiro

FOTO Nº 06 Vista parcial

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5.2 – CARACTERÍSTICAS DAS IMEDIAÇÕES

A Rua Barata Ribeiro, no trecho em consideração, tem perfil levemente inclinado, dotada de todos os melhoramentos públicos usuais, serviços urbanos, além da proximidade às áreas comerciais, institucionais e de transporte coletivo, situando-se no bairro do Cerqueira Cesar. 5.3– CARACTERÍSTICAS DO IMOVEL

IDADE ESTIMADA 32 anos

TIPO Flat / Apartamento

ESTADO DE CONSERVAÇÃO Bom

5.4 – CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Trata-se de Flat situada na Rua Barata Ribeiro, nº 448, apartamento 602, no bairro de Cerqueira Cesar, com Área construída de 34,90m², sendo composto por sala, cozinha, área de serviço, quarto, banheiro e uma vaga de garagem.

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6.0 – ELEMENTOS COMPARATIVOS — REFERENCIAIS

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Data: 06/12/2017 Tipo: FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: RUA BARATA RIBEIRO

Empreendimento: FLAT Edifício:

Bairro: CERQUEIRA

CESAR Distrito:

Zona de Valor :

Setor:

Quadra:

IF:

Zoneamento Atual:

Antigo:

Tipo de via: Melhoramento Urbano:

Melhorias: Energia Elétrica, Guias e Sarjetas, Iluminação Pública, Arborização, Rede de Água, Rede de Gás, Coleta de Lixo, Rede Telefônica, Rede de Esgoto,

Dados Econômicos:

Modalidade: Venda Natureza: Oferta Valor: R$ 350.000,00 Locação: 0,00 Dados do Terreno:

Área: 25,00 m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação:

Topografia:

Fração Ideal: N/F

Dados da Construção :

Padrão: PADRAO Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM

Área da Construção: 25,00 m²

Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, BANHEIRO, LAVANDERIA E UMA VAGA Fonte de Informação:

Contato:

Site: Imobiliária: KLABIM IMOVEIS

Fone: 5575-6988

Endereço:

VV M² CM²

R$ 350.000,00 25,00M R$ 14.000,00

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R2

Data: 06/12/2017 Tipo: FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: RUA BARATA RIBEIRO, 205 Empreendimento:

Edifício:

Bairro: CERQUEIRA CESAR Distrito:

Zona de Valor : Setor:

Quadra:

IF:

Zoneamento Atual:

Antigo:

Tipo de via: N/F Melhoramento Urbano:


Dados Econômicos:


Área: m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação:

Topografia: Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão:

Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM

Área da Construção: 37,00 m²

Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, WC, LAVANDERIA PEQUENA, COZINHA E UMA VAGA. Fonte de Informação:

Contato:

Site: Imobiliária: FERNANDO AQUINO / SÓ FLATS Fone: 3885-0846 / 3059-0846 Endereço:

VV M² CM²

R$ 380.000,00 37,00 R$ 10.270,27

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R3

Data: 06/12/2017 Tipo: FLAT Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: RUA BARATA RIBEIRO, 396 Empreendimento: FLAT Edifício:

Bairro: CERQUEIRA CESAR Distrito:

Zona de Valor : Setor:

Quadra:

IF:

Zoneamento Atual:

Antigo:



Dados Econômicos:


Área: 50m² Frente: m Prof. Equiv.: m Formato: Regular Situação:

Topografia: Terreno plano Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO ECONOMICO Idade Estimada:

Conservação: BOM

Área da Construção: 50,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, WC, LAVANDERIA E UMA VAGA

Fonte de Informação:

Contato: J2M IMOVEIS Site: Imobiliária:

Fone: 3045-4530

Endereço:

VV M² CM²

R$ 444.000,00 50,00 R$ 8.880,00

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R4 Data: 06/12/2017 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: RUA BARATA RIBEIRO Empreendimento: FLAT Edifício:

Bairro: CERQUEIRA

CESAR Distrito: I Zona de Valor :

Setor:

Quadra:

IF: Zoneamento Atual:

Antigo:

Tipo de via: N/F

Melhoramento Urbano:


Dados Econômicos:



Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO SIMPLES Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM

Área da Construção: 36,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, COZINHA, WC, E UMA VAGA


Contato: LOPES IMOVEIS Site: Imobiliária:

Fone: 4302.7889

Endereço:

VV M² CM²

R$ 390.000,00 36,00 R$ 10.833,33

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R5 Data: 06/12/2017 Tipo: CASA Estado: SP Município: SAO PAULO Endereço: RUA BARATA RIBEIRO Empreendimento: FLAT Edifício:

Bairro: CERQUEIRA

CESAR Distrito: I Zona de Valor :

Setor:

Quadra:

IF:

Zoneamento Atual:

Antigo:



Dados Econômicos:



Topografia: Caído para os fundos até 5% Fração Ideal: N/F Dados da Construção :

Padrão: PADRAO SIMPLES Idade Estimada: ANOS Conservação: BOM

Área da Construção: 36,00 m² Descrição do Imóvel: FLAT COM UMA SUITE, WC, COZINHA, LAVANDERIA E UMA VAGA


Contato: ELISIO IMOVEIS Site: Imobiliária:

Fone: 2506-5001 / 99404-7875

Endereço:

VV M² CM²

R$ 450.000,00 45,00 R$ 10.000,00

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8.0 – METODOLOGIA DE CÁLCULO

Para determinação do valor de venda do imóvel avaliando, foi utilizado como base o Programa Censum, indicado e reconhecido pelo CRECI/SP, considerando as ofertas coletadas no mercado que serviram de referenciais, chamadas de R1. A homogeneização dos dados para conclusão do valor do imóvel avaliando (IA) deu-se pela média por metro quadrado dos imóveis referenciais, pela área total construída (ATC), conforme abaixo segue:

9.0 – RESULTADO DAS COLETAS

R1

VALOR ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 350.000,00

25,00

R$ 14.000,00

R2

VALOR

ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 380.000,00

37,00

R$ 10.270,27

R3

VALOR

ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 444.000,00

50,00

R$ 8.880,00

R4

VALOR

ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 390.000,00

36,00

R$ 10.833,33

R5

VALOR

ÁREA CONSTRUIDA

VALOR POR M²

R$ 450.000,00

45,00

R$ 10.000,00

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SOMATORIO

VGV – VALOR GLOBAL VENDA

AREA TOTAL DOS REFERENCIAIS

R$ 2.014.000,00

193,00 Metros quadrados

10.0 – CALCULO DO IA (IMÓVEL AVALIANDO)

Soma R1 = VGL/V ÷ pela área total dos referenciais ÷ 1 = VM × área total da edificação do IA = conclusão do laudo de valoração

R1 = R$ 2.014.000,00 ÷ 193,00m² ÷ 1 = R$ 10.435,23/m²

ESTIMATIVA DO VALOR MEDIANO DE OFERTA

VO = R$ 10.435,23

VALOR MEDIANO DE COMPRA E VENDA

VC = R$ 10.435,23m²

MEDIA ÁREA IA CUSTO IA

R$ 10.435,23 34,90m² R$ 364.189,52

IA = R$ 10.435,23 × 34,90m² = R$ 364.189,23

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11.0 – VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Assim, tendo em vista os fatores e elementos apontados e considerando que a avaliação é matéria que não exprime exatidão científica, o signatário fará o arredondamento, avaliando Flat, no Edificio Santa Monica,apartamento 602, na Rua Barata Ribeiro, 448, Cerqueira Cesar, São Paulo/SP, em

R$ 360.000,00

(Trezentos e sessenta Mil Reais)

12.0 – ENCERRAMENTO

Laudo impresso em 15 (quinze) folhas somente no anverso, contendo 06(seis) fotografias digitais.

São Paulo, 06 de Dezembro de 2017

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excelentÍssimo senhor doutor juiz de direito da … · conselho regional de corretores de ... do...

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