estudo do mercado angola_proprime 2013

Consultadoria e Avaliação Imobiliária

Estudo de Mercado Imobiliário Angola 2013Angola Property Market 2013Luanda | Benguela | Lobito

Sobre a Proprime

A Proprime, empresa de direito angolano, combina a experiência e o know-how dos seus sócios com o objectivo de prestar um serviço eficaz e de qualidade aos seus clientes nas áreas de avaliação e consultadoria imobiliária.

A Proprime é certificada pela Comissão do Mercado de Capitais (CMC) como avaliadora de imóveis com habilitação para realizar avaliações de activos integrados ou a integrar o património de Fundos de Investimento Imobiliário.

Disponibilizando um leque alargado de serviços nas áreas de consultadoria e avaliação imobiliárias, a Proprime recorre os mais rigorosos métodos e técnicas utilizados nestas actividades. Os serviços prestados integram as seguintes áreas:

Avaliação

O âmbito de actuação da Proprime nesta área inclui: - Bens tangíveis (imóveis e móveis) tais como habitação, escritórios, lojas,

armazéns, instalações industriais, terrenos urbanos, terrenos rústicos, promoções imobiliárias, máquinas e equipamentos.

- Bens intangíveis tais como marcas, patentes, fórmulas, know-how, etc.

A Proprime assegura serviços de avaliação nas seguintes áreas:- Avaliação de imóveis no âmbito de crédito hipotecário;- Avaliação de terrenos;- Avaliação de projectos de promoção;- Avaliação de carteiras e patrimónios;- Avaliação de imóveis afectos à exploração de negócios;- Avaliação de imóveis afectos a empresas de acordo com as Normas

Internacionais de Contabilidade (NIC);- Avaliação de equipamento e maquinaria industrial;- Avaliação de empresas;- Avaliação de obras de arte.

Os sectores contemplados pelos departamentos da Proprime são os seguintes:Residencial, Empresarial, Lazer, Saúde, Em reserva.

Consultadoria

Os serviços de consultadoria da Proprime proporcionam ao cliente uma sólida base para o desenvolvimento de investimentos imobiliários, desde a prospecção à estruturação de veículos de investimento, passando pela concepção, gestão de projecto, gestão de obra, lançamento e comunicação de produtos.

Estes serviços incluem a análise e a avaliação detalhada que contempla tanto os aspectos quantitativos como os qualitativos do negócio. Os resultados destes estudos permitem, por exemplo, detectar situações de sobre/sub oferta em relação à procura natural. Numa perspectiva de investimento, os relatórios da Proprime permitem analisar e escolher o cenário mais adequado em cada fase do processo, nas mais diversas fases de uma operação imobiliária, seja na fase de estudo de viabilidade, planeamento, definição do anteprojecto execução ou comercialização.

About Proprime

Proprime is a company under Angolan law, combining the expertise and know-how of its partners in order to provide efficient and quality services to its clients in the areas of property valuation and consultancy.

Proprime is also a company certified by Angolan supervisor and financial regulator entity Comissão do Mercado de Capitais (CMC) as a valuer qualified to execute valuations of property integrated or to integrate property investment funds.

The company provides a wide range of services of property consultancy and valuations, incorporating the most accurate and precise methods and techniques used in these activities. Services provided include the following areas:

Valuation

Proprime range of activities in this area includes: - Tangible assets (property and movable), such as residential, offices, stores,

warehouses, industrial plants, urban sites, rustic sites, property developments, machinery and equipment

- Intangible assets, such as brands, know-how, patent or formulas

Proprime delivers valuation services in the following areas: - Property valuations for Property for mortgage lending purposes;- Sites' valuations- Development project's valuations- Property Portfolios' valuations- Valuations of property allocated to business operations;- Valuations of property allocated to companies, according

to IAS/IFRS – International Accounting Standard - Industrial machinery and equipment's valuations- Companies' valuations- Art Works' valuations

Proprime Departments work in the following areas: Residential, Commercial, Leisure, Health, Land

Consultancy

Proprime consultancy services provide the client a solid base for developing a property investment, ranging from market research to structuring investment vehicles, project design and management, construction works management, product launch and communication.

These services include detailed analysis and assessment, comprising both qualitative and quantitative features of the business. The outcomes of these studies allow, for example, identifying over or under supply situations facing a natural demand.

Regarding the investment area, the reports developed by Proprime allow to analyse and choose the proper scenario for each stage of the property operation, whether at the feasibility study stage, planning, defining the design draft, construction or marketing.

Estudo de Mercado Imobiliário Angola 2013Angola Property Market 2013

Introdução

Pelo quinto ano consecutivo, apresentamos o estudo de mercado imobiliário de Angola, que reúne, de forma sintética, a informação de que dispomos para a sustentação dos trabalhos de avaliação e consultadoria imobiliária realizados diariamente.

O estudo analisa o mercado imobiliário nos segmentos de habitação, escritórios, turismo, comércio e indústria, incidindo, em termos geográficos, sobre Luanda e Benguela e Lobito.

Com oportunidades transversais a todos os segmentos – habitação, escritórios, turismo, comércio ou indústria – e com o foco de desenvolvimento alargar-se para além do centro de Luanda, o imobiliário é uma das áreas com maior potencial para quem deseja investir em Angola. É neste contexto que surge este “Estudo de Mercado Imobiliário Luanda, Benguela e Lobito”, o qual pretende partilhar a informação vital para uma melhor percepção do sector imobiliário angolano.

Introduction

For the fifth consecutive year, Proprime presents “Angola Property Market”, a research that provides, in a concise way, all the information gathered and collected by the company for the property valuations and consultancy services engaged on a daily basis.

The research analyses the property market in the residential, office, tourism, retail and industrial sectors, geographically focusing in Luanda, Benguela and Lobito.

With opportunities emerging in all the mentioned market sectors and the geographical scope widening beyond central Luanda, the property market is one of the highest potential areas for those who target Angola as an investment destination. With this in mind, Proprime launched “Angola Property Market – Luanda, Benguela and Lobito”, aiming to share crucial information for better understanding and knowing the Angolan property market.

Disclaimer

O estudo foi realizado pela Proprime com um objectivo meramente informativo. Todo o seu conteúdo é baseado em informação disponível ao público e obtida a partir de diversas fontes, incluindo meios de informação especializados, fontes oficiais e outras consideradas credíveis, bem como do trabalho de campo realizado pela empresa. A Proprime não garante, contudo, a sua exactidão ou integralidade, apesar de não duvidar do seu rigor.

Disclaimer

This report was produced by Prime Yield with informative purposes only. All the content is based in available information to the public and obtained from several other sources, including specialized media, official and other information sources considered credible; as well as from the fieldwork developed by Proprime’s professionals. Proprime cannot be accountable for its accuracy or integrity, although not questioning its rigor.

Sobre a Proprime

A Proprime, empresa de direito angolano, combina a experiência e o know-how dos seus sócios com o objectivo de prestar um serviço eficaz e de qualidade aos seus clientes nas áreas de avaliação e consultadoria imobiliária.

A Proprime é certificada pela Comissão do Mercado de Capitais (CMC) como avaliadora de imóveis com habilitação para realizar avaliações de activos integrados ou a integrar o património de Fundos de Investimento Imobiliário.

Disponibilizando um leque alargado de serviços nas áreas de consultadoria e avaliação imobiliárias, a Proprime recorre os mais rigorosos métodos e técnicas utilizados nestas actividades. Os serviços prestados integram as seguintes áreas:

Avaliação

O âmbito de actuação da Proprime nesta área inclui: - Bens tangíveis (imóveis e móveis) tais como habitação, escritórios, lojas,

armazéns, instalações industriais, terrenos urbanos, terrenos rústicos, promoções imobiliárias, máquinas e equipamentos.

- Bens intangíveis tais como marcas, patentes, fórmulas, know-how, etc.

A Proprime assegura serviços de avaliação nas seguintes áreas:- Avaliação de imóveis no âmbito de crédito hipotecário;- Avaliação de terrenos;- Avaliação de projectos de promoção;- Avaliação de carteiras e patrimónios;- Avaliação de imóveis afectos à exploração de negócios;- Avaliação de imóveis afectos a empresas de acordo com as Normas

Internacionais de Contabilidade (NIC);- Avaliação de equipamento e maquinaria industrial;- Avaliação de empresas;- Avaliação de obras de arte.

Os sectores contemplados pelos departamentos da Proprime são os seguintes:Residencial, Empresarial, Lazer, Saúde, Em reserva.

Consultadoria

Os serviços de consultadoria da Proprime proporcionam ao cliente uma sólida base para o desenvolvimento de investimentos imobiliários, desde a prospecção à estruturação de veículos de investimento, passando pela concepção, gestão de projecto, gestão de obra, lançamento e comunicação de produtos.

Estes serviços incluem a análise e a avaliação detalhada que contempla tanto os aspectos quantitativos como os qualitativos do negócio. Os resultados destes estudos permitem, por exemplo, detectar situações de sobre/sub oferta em relação à procura natural. Numa perspectiva de investimento, os relatórios da Proprime permitem analisar e escolher o cenário mais adequado em cada fase do processo, nas mais diversas fases de uma operação imobiliária, seja na fase de estudo de viabilidade, planeamento, definição do anteprojecto execução ou comercialização.

About Proprime

Proprime is a company under Angolan law, combining the expertise and know-how of its partners in order to provide efficient and quality services to its clients in the areas of property valuation and consultancy.

Proprime is also a company certified by Angolan supervisor and financial regulator entity Comissão do Mercado de Capitais (CMC) as a valuer qualified to execute valuations of property integrated or to integrate property investment funds.

The company provides a wide range of services of property consultancy and valuations, incorporating the most accurate and precise methods and techniques used in these activities. Services provided include the following areas:

Valuation

Proprime range of activities in this area includes: - Tangible assets (property and movable), such as residential, offices, stores,

warehouses, industrial plants, urban sites, rustic sites, property developments, machinery and equipment

- Intangible assets, such as brands, know-how, patent or formulas

Proprime delivers valuation services in the following areas: - Property valuations for Property for mortgage lending purposes;- Sites' valuations- Development project's valuations- Property Portfolios' valuations- Valuations of property allocated to business operations;- Valuations of property allocated to companies, according

to IAS/IFRS – International Accounting Standard - Industrial machinery and equipment's valuations- Companies' valuations- Art Works' valuations

Proprime Departments work in the following areas: Residential, Commercial, Leisure, Health, Land

Consultancy

Proprime consultancy services provide the client a solid base for developing a property investment, ranging from market research to structuring investment vehicles, project design and management, construction works management, product launch and communication.

These services include detailed analysis and assessment, comprising both qualitative and quantitative features of the business. The outcomes of these studies allow, for example, identifying over or under supply situations facing a natural demand.

Regarding the investment area, the reports developed by Proprime allow to analyse and choose the proper scenario for each stage of the property operation, whether at the feasibility study stage, planning, defining the design draft, construction or marketing.

Introdução

Pelo quinto ano consecutivo, apresentamos o estudo de mercado imobiliário de Angola, que reúne, de forma sintética, a informação de que dispomos para a sustentação dos trabalhos de avaliação e consultadoria imobiliária realizados diariamente.

O estudo analisa o mercado imobiliário nos segmentos de habitação, escritórios, turismo, comércio e indústria, incidindo, em termos geográficos, sobre Luanda e Benguela e Lobito.

Com oportunidades transversais a todos os segmentos – habitação, escritórios, turismo, comércio ou indústria – e com o foco de desenvolvimento alargar-se para além do centro de Luanda, o imobiliário é uma das áreas com maior potencial para quem deseja investir em Angola. É neste contexto que surge este “Estudo de Mercado Imobiliário Luanda, Benguela e Lobito”, o qual pretende partilhar a informação vital para uma melhor percepção do sector imobiliário angolano.

Introduction

For the fifth consecutive year, Proprime presents “Angola Property Market”, a research that provides, in a concise way, all the information gathered and collected by the company for the property valuations and consultancy services engaged on a daily basis.

The research analyses the property market in the residential, office, tourism, retail and industrial sectors, geographically focusing in Luanda, Benguela and Lobito.

With opportunities emerging in all the mentioned market sectors and the geographical scope widening beyond central Luanda, the property market is one of the highest potential areas for those who target Angola as an investment destination. With this in mind, Proprime launched “Angola Property Market – Luanda, Benguela and Lobito”, aiming to share crucial information for better understanding and knowing the Angolan property market.

Disclaimer

O estudo foi realizado pela Proprime com um objectivo meramente informativo. Todo o seu conteúdo é baseado em informação disponível ao público e obtida a partir de diversas fontes, incluindo meios de informação especializados, fontes oficiais e outras consideradas credíveis, bem como do trabalho de campo realizado pela empresa. A Proprime não garante, contudo, a sua exactidão ou integralidade, apesar de não duvidar do seu rigor.

Disclaimer

This report was produced by Proprime with informative purposes only. All the content is based in available information to the public and obtained from several other sources, including specialized media, official and other information sources considered credible; as well as from the fieldwork developed by Proprime’s professionals. Proprime cannot be accountable for its accuracy or integrity, although not questioning its rigor.

Metodologia

Habitação

Em termos metodológicos, os valores médios apresentados fundamentam-se na amostra recolhida de produtos imobiliários (apartamentos e moradias) inseridos nos empreendimentos que se enquadram no segmento residencial de luxo (condomínio). A definição utilizada para caracterizar o tipo de projectos analisados é a que decorre do Urban Land Institute, que se apresenta de seguida:

Condomínios são projectos imobiliários desenvolvidos sob o conceito de condomínio na verdadeira acepção da palavra em que existe uma coerência em todo o empreendimento ao nível da gestão integral de todas as infra-estruturas, nomeadamente: Segurança comum (gestão de acessos à propriedade)

Gestão integrada dos espaços verdes e zonas sociais comuns que são propriedade dos condóminos.

Os dados que compõem a amostra deste estudo referem-se a imóveis que foram objecto de avaliação pela Proprime e ao trabalho de campo realizado pela empresa, sendo toda a informação recolhida alvo de tratamento na intranet da Proprime.

Assim sendo, os valores apresentados correspondem a um mix entre preços de oferta e valores de avaliação recolhidos de empreendimentos que se situam nas seguintes zonas do governo provincial de Luanda: Ingombota, Maianga, Luanda Sul-Talatona, Luanda Sul-Benfica, Viana e Camama. E nos seguintes municípios de Benguela: Benguela e Lobito (Restinga).

Escritórios

A equipa da Proprime realiza frequentemente trabalho de campo que permite ter um levantamento actualizado do parque de escritórios da cidade de Luanda e de outras zonas de Angola.

Este levantamento permitiu aferir qual o volume de metros quadrados em utilização (stock total), o volume de metros quadrados em construção, e o volume de metros quadrados em fase de projecto. Simultaneamente, com base nos trabalhos de avaliação imobiliária realizados, foi possível obter as rendas médias praticadas, os valores de venda por metro quadrado, e por último, as yields associadas a cada um dos activos de escritórios analisados, ou seja, a taxa de rentabilidade esperada pelo investidor com a aquisição do imóvel, tendo em conta as características do mesmo, o inquilino do imóvel e o contrato existente.

Caracterizámos o mercado de escritórios de Luanda de acordo com quatro zonas distintas, assinaladas no mapa, e assim designadas: CBD, Cidade, Luanda Sul e Praia do Bispo.

Turismo | Comércio | Indústria

Os dados que compõem a amostra dos empreendimentos levantados, localizados na província de Luanda e nos municípios de Benguela e Lobito, integram imóveis identificados no trabalho de campo, o qual permite manter uma base de dados actualizada; e imóveis que foram objecto de serviços de avaliação prestados pela Proprime.

••

Methodology

Residential

In what concerns the methodology used, the average values presented are based in the collected sample of property (namely apartments and townhouses) integrated in residential luxury projects (condominium). The definition used to characterize the type of projects analysed is the one presented by Urban land Institute, which is as follows:

Condominium is a property project developed under the concept of condominium in the true sense of the word, meaning that there is consistency in the entire project in what concerns the integrated management of all infrastructures, namely:• Security Policy (management of accesses to property)• Integrated management of all co-owned green and social areas

Data comprising the sample of this report concerns properties that have been valuated by Proprime or that have been identified in the fieldwork carried out by the company. All the data collected are, latter, processed by Proprime’s Intranet system.

Therefore, values presented are a mix between bid prices and valuation values collected from projects located in the following areas of Provincial Government of Luanda: Ingombota, Maianga, South Luanda-Talatona, South Luanda-Benfica, Viana and Camama. And also in Benguela and Lobito (Restinga), both municipalities of Benguela.

Office

Proprime’s team frequently carries out fieldwork that allows obtaining an updated survey of the office stock and supply in Luanda and also in other regions of Angola.

Through these surveys, Proprime can assess the total office stock volume, future supply under construction and in a project stage. At the same time, and based on the valuation services developed, it was possible to obtain the average rents and sales values per square meter, and also the yields associated to each of the office assets analysed, i.e. the return rate expected by the investor when acquiring the asset, considering its features, tenant and existing lease.

We characterize Luanda office market according with four different areas, marked in the map and thus designated: CBD, Cidade, South Luanda and Praia do Bispo.

Tourism | Retail | Industrial

Data referring to these sectors integrates properties located in Luanda (Province) and in the municipalities of Benguela and Lobito. The properties in these samples where identified via fieldwork and valuations performed by Proprime, allowing to maintain an updated database.

Enquadramento económico

Angola é amplamente conhecida pelas suas riquezas naturais e pelo dinamismo económico verificado nos últimos anos. O país é o segundo maior produtor de petróleo em África, o terceiro de diamantes e o quinto de gás natural, destacando-se ainda por deter a segunda maior extensão de terra arável e a terceira maior reserva de água no continente.

Ente 2003 e 2008, o PIB angolano registou crescimentos médios anuais na ordem dos 14,8%, embora se tenha seguido, até 2011, um período de quebra, não obstante a taxa média de crescimento deste indicador continuar a manter-se em terreno positivo (nos 2,5%). Em 2012 registou-se uma retoma, com um crescimento da economia de 6,8%. E, embora ainda não sejam conhecidos os números finais do Fundo Monetário Internacional (FMI), as previsões indicam um crescimento económico em torno dos 6% em 2013. Sendo as perspectivas do governo mais optimistas, que apontam para que a actividade económica se expanda a um ritmo de 7,1%.

Importante referir que, fruto das reformas efectuadas e das condições de mercado mais favoráveis, trata-se de um crescimento apoiado numa evolução positiva da estrutura produtiva e económica, com o sector não petrolífero a registar uma performance positiva. Actualmente, este sector representa 60% do PIB, contra 45% em 2002, reflectindo-se num contributo para um maior equilíbrio nas contas nacionais.

Em 2012, a taxa média de inflação registou o valor mais baixo de sempre, atingindo valores de um dígito ). O governo fixou o objectivo da inflação nos 9%, sendo essa a previsão para 2013.

Economic Outlook

Angola is widely known for its natural resources and the economic boost in recent years. The country is Africa’s second largest oil producer, also holding a leading position in terms of diamonds (third) and natural gas (fifth) production in that continent. Other strengths of Angola include having the second largest extension of arable land and the third largest water reservation in Africa.

Between 2003 and 2008, Angola’s GDP grew, in average, by 14,8% a year, followed by a downturn period that lasted until 2011 and in which the average annual growth rate of GDP was of about 2,5%. In 2012, economy recovered to higher levels, recording a GDP growth of 6,8%. For 2013, despite International Monetary Fund having not yet disclosed its final figures, forecasts indicate a growth of about 6% this year, with Angolan Government presenting a more optimistic estimate of 7,1%.

It is important to stress that, as a result of the reforms put in effect and due to more favourable market conditions, this growth has been supported by a positive evolution of the productive and economic structure, notably with positive performance of the non-oil sector. Currently this sector represents 60% of GDP, comparing with the 45% weight recorded in 2002 and thus having a more important reflection in balancing the national accounts. In 2012, the average inflation rate reached the lowest level ever, recording a single-digit figure (9,8%). Angolan Government has set a target of 9% of inflation, which is the forecast for 2013.

2002 2012

Indústria TransformadoraManufacturing Industry

ConstruçãoConstruction

Energia eléctricaElectrical Energy

OutrosOthers

Petróleo Bruto e GásCrude Oil and Gas

ComércioRetail

Agricultura, Pecuária e PescasAgriculture, Fishing and Cattle Industry

Diamantes e outrosDiamonds and others

Composição do PIB por sectores de Angola (%; 2002 - 2012)Angola GDP Breakdown by Sector (%; 2002 - 2012)

Fonte/ : BPI / Ministério das Finanças de AngolaSource

Inflação homóloga de Angola (%; 2003 - 2013)Y-o-Y Inflation – Angola (%; 2003 - 2013)

* - Previsão/ Fonte: Banco Nacional de Angola, FMI/Forecast Source: Banco Nacional de Angola, IMF|

18,512,2 11,8 13,2 14,0 15,3

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2012 2013*2009 2010 2011

11,4 10,0 9,0

Taxa de crescimento real do PIB de Angola (%; 2003 - 2013)Angola Real GDP Growth Rate (%; 2003 - 2013)

* - Previsão/ Fonte: FMI/Forecast Source: IMF|

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2012 2013*2009 2010 2011

20,618,6

0,23,4

5,53,9

Metodologia

Habitação

Em termos metodológicos, os valores médios apresentados fundamentam-se na amostra recolhida de produtos imobiliários (apartamentos e moradias) inseridos nos empreendimentos que se enquadram no segmento residencial de luxo (condomínio). A definição utilizada para caracterizar o tipo de projectos analisados é a que decorre do Urban Land Institute, que se apresenta de seguida:

Condomínios são projectos imobiliários desenvolvidos sob o conceito de condomínio na verdadeira acepção da palavra em que existe uma coerência em todo o empreendimento ao nível da gestão integral de todas as infra-estruturas, nomeadamente: Segurança comum (gestão de acessos à propriedade)

Gestão integrada dos espaços verdes e zonas sociais comuns que são propriedade dos condóminos.

Os dados que compõem a amostra deste estudo referem-se a imóveis que foram objecto de avaliação pela Proprime e ao trabalho de campo realizado pela empresa, sendo toda a informação recolhida alvo de tratamento na intranet da Proprime.

Assim sendo, os valores apresentados correspondem a um mix entre preços de oferta e valores de avaliação recolhidos de empreendimentos que se situam nas seguintes zonas do governo provincial de Luanda: Ingombota, Maianga, Luanda Sul-Talatona, Luanda Sul-Benfica, Viana e Camama. E nos seguintes municípios de Benguela: Benguela e Lobito (Restinga).

Escritórios

A equipa da Proprime realiza frequentemente trabalho de campo que permite ter um levantamento actualizado do parque de escritórios da cidade de Luanda e de outras zonas de Angola.

Este levantamento permitiu aferir qual o volume de metros quadrados em utilização (stock total), o volume de metros quadrados em construção, e o volume de metros quadrados em fase de projecto. Simultaneamente, com base nos trabalhos de avaliação imobiliária realizados, foi possível obter as rendas médias praticadas, os valores de venda por metro quadrado, e por último, as yields associadas a cada um dos activos de escritórios analisados, ou seja, a taxa de rentabilidade esperada pelo investidor com a aquisição do imóvel, tendo em conta as características do mesmo, o inquilino do imóvel e o contrato existente.

Caracterizámos o mercado de escritórios de Luanda de acordo com quatro zonas distintas, assinaladas no mapa, e assim designadas: CBD, Cidade, Luanda Sul e Praia do Bispo.

Turismo | Comércio | Indústria

Os dados que compõem a amostra dos empreendimentos levantados, localizados na província de Luanda e nos municípios de Benguela e Lobito, integram imóveis identificados no trabalho de campo, o qual permite manter uma base de dados actualizada; e imóveis que foram objecto de serviços de avaliação prestados pela Proprime.

••

Methodology

Residential

In what concerns the methodology used, the average values presented are based in the collected sample of property (namely apartments and townhouses) integrated in residential luxury projects (condominium). The definition used to characterize the type of projects analysed is the one presented by Urban land Institute, which is as follows:

Condominium is a property project developed under the concept of condominium in the true sense of the word, meaning that there is consistency in the entire project in what concerns the integrated management of all infrastructures, namely:• Security Policy (management of accesses to property)• Integrated management of all co-owned green and social areas

Data comprising the sample of this report concerns properties that have been valuated by Proprime or that have been identified in the fieldwork carried out by the company. All the data collected are, latter, processed by Proprime’s Intranet system.

Therefore, values presented are a mix between bid prices and valuation values collected from projects located in the following areas of Provincial Government of Luanda: Ingombota, Maianga, South Luanda-Talatona, South Luanda-Benfica, Viana and Camama. And also in Benguela and Lobito (Restinga), both municipalities of Benguela.

Office

Proprime’s team frequently carries out fieldwork that allows obtaining an updated survey of the office stock and supply in Luanda and also in other regions of Angola.

Through these surveys, Proprime can assess the total office stock volume, future supply under construction and in a project stage. At the same time, and based on the valuation services developed, it was possible to obtain the average rents and sales values per square meter, and also the yields associated to each of the office assets analysed, i.e. the return rate expected by the investor when acquiring the asset, considering its features, tenant and existing lease.

We characterize Luanda office market according with four different areas, marked in the map and thus designated: CBD, Cidade, South Luanda and Praia do Bispo.

Tourism | Retail | Industrial

Data referring to these sectors integrates properties located in Luanda (Province) and in the municipalities of Benguela and Lobito. The properties in these samples where identified via fieldwork and valuations performed by Proprime, allowing to maintain an updated database.

Enquadramento económico

Angola é amplamente conhecida pelas suas riquezas naturais e pelo dinamismo económico verificado nos últimos anos. O país é o segundo maior produtor de petróleo em África, o terceiro de diamantes e o quinto de gás natural, destacando-se ainda por deter a segunda maior extensão de terra arável e a terceira maior reserva de água no continente.

Ente 2003 e 2008, o PIB angolano registou crescimentos médios anuais na ordem dos 14,8%, embora se tenha seguido, até 2011, um período de quebra, não obstante a taxa média de crescimento deste indicador continuar a manter-se em terreno positivo (nos 2,5%). Em 2012 registou-se uma retoma, com um crescimento da economia de 6,8%. E, embora ainda não sejam conhecidos os números finais do Fundo Monetário Internacional (FMI), as previsões indicam um crescimento económico em torno dos 6% em 2013. Sendo as perspectivas do governo mais optimistas, que apontam para que a actividade económica se expanda a um ritmo de 7,1%.

Importante referir que, fruto das reformas efectuadas e das condições de mercado mais favoráveis, trata-se de um crescimento apoiado numa evolução positiva da estrutura produtiva e económica, com o sector não petrolífero a registar uma performance positiva. Actualmente, este sector representa 60% do PIB, contra 45% em 2002, reflectindo-se num contributo para um maior equilíbrio nas contas nacionais.

Em 2012, a taxa média de inflação registou o valor mais baixo de sempre, atingindo valores de um dígito ). O governo fixou o objectivo da inflação nos 9%, sendo essa a previsão para 2013.

Economic Outlook

Angola is widely known for its natural resources and the economic boost in recent years. The country is Africa’s second largest oil producer, also holding a leading position in terms of diamonds (third) and natural gas (fifth) production in that continent. Other strengths of Angola include having the second largest extension of arable land and the third largest water reservation in Africa.

Between 2003 and 2008, Angola’s GDP grew, in average, by 14,8% a year, followed by a downturn period that lasted until 2011 and in which the average annual growth rate of GDP was of about 2,5%. In 2012, economy recovered to higher levels, recording a GDP growth of 6,8%. For 2013, despite International Monetary Fund having not yet disclosed its final figures, forecasts indicate a growth of about 6% this year, with Angolan Government presenting a more optimistic estimate of 7,1%.

It is important to stress that, as a result of the reforms put in effect and due to more favourable market conditions, this growth has been supported by a positive evolution of the productive and economic structure, notably with positive performance of the non-oil sector. Currently this sector represents 60% of GDP, comparing with the 45% weight recorded in 2002 and thus having a more important reflection in balancing the national accounts. In 2012, the average inflation rate reached the lowest level ever, recording a single-digit figure (9,8%). Angolan Government has set a target of 9% of inflation, which is the forecast for 2013.

2002 2012

Indústria TransformadoraManufacturing Industry

ConstruçãoConstruction

Energia eléctricaElectrical Energy

OutrosOthers

Petróleo Bruto e GásCrude Oil and Gas

ComércioRetail

Agricultura, Pecuária e PescasAgriculture, Fishing and Cattle Industry

Diamantes e outrosDiamonds and others

Composição do PIB por sectores de Angola (%; 2002 - 2012)Angola GDP Breakdown by Sector (%; 2002 - 2012)

Fonte/ : BPI / Ministério das Finanças de AngolaSource

Inflação homóloga de Angola (%; 2003 - 2013)Y-o-Y Inflation – Angola (%; 2003 - 2013)

* - Previsão/ Fonte: Banco Nacional de Angola, FMI/Forecast Source: Banco Nacional de Angola, IMF|

18,512,2 11,8 13,2 14,0 15,3

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2012 2013*2009 2010 2011

11,4 10,0 9,0

Taxa de crescimento real do PIB de Angola (%; 2003 - 2013)Angola Real GDP Growth Rate (%; 2003 - 2013)

* - Previsão/ Fonte: FMI/Forecast Source: IMF|

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2012 2013*2009 2010 2011

20,618,6

0,23,4

5,53,9

Luanda

1.020.000

1.150.000

1.050.925

280.000

900.000

898.850

867.930

225.000

265.000

250.000

1 - Ingombotas

2 - Maianga

3 - Luanda Sul

4 - Luanda Sul

5 - Viana

6 - Camama

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

VM (USD)/

AM (m2)/

VUM (USD/m2)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

AP (USD)

AA (sq.m)

AUP (USD/sq.m)

379.977

524.250

385.610

640.741

700.000

687.457

215.000

199.500

Apartamentos/Apartments T1 T2 T3 T4 Valor unitário médio (USD/m2)/Average unit price (USD/sq.m)

0 1.000 2.000 3.000 4.000 5.000 6.000

Talatona

Benfica

Δ 2012

Habitação: ApartamentosResidential: Apartments

Enquadramento do mercado imobiliário

A evolução do mercado imobiliário angolano não poderá deixar de ser analisada considerando dois marcos distintos, nomeadamente o que configura o passado e o que se espera que seja o futuro.

No que concerne o mercado no passado, há a destacar desde logo a fase que se seguiu ao conflito armado, período este de grande dinamismo, com projectos executados e comercializados a qualquer valor. Ainda no que respeita o passado, uma segunda fase prendeu-se com o impacto da crise económica internacional, que levou a que o mercado assistisse a uma diminuição do número de transacções.

A terceira fase, momento atual e fulcral no que será o futuro, é marcada pela introdução de um conjunto de mecanismos que consideramos que irão dar um novo impulso e potenciar o investimento no mercado imobiliário angolano. Trata-se da entrada em funcionamento dos fundos de investimento imobiliário, da Lei da Alienação Fiduciária, bem como da operacionalização da modalidade de Renda Resolúvel.

Estes passos contribuem para a crescente profissionalização do mercado, que conta com uma oferta cada vez mais caracterizada por produtos imobiliários de qualidade e com a maior abertura do governo no que respeita a criação de mecanismos que permitem o desenvolvimento do país e a satisfação das necessidades da população à habitação.

A desaceleração da economia e as eleições legislativas tiveram impacto no mercado imobiliário, especialmente no que concerne à promoção imobiliária, com o atraso no desenvolvimento de alguns projectos, os quais já se previam estar finalizados, embora se encontrem ainda em fase de execução. Em suma, esta situação acabou por despoletar um crescimento do volume de novo stock a um ritmo mais lento.

A requalificação da Baía de Luanda veio trazer um novo dinamismo e reflecte uma imagem de progresso económico e social do país. Este projecto tem motivado um desenvolvimento imobiliário importante, prevendo-se o nascimento de vários projectos de cariz habitacional, escritórios, comércio e hotelaria.

De modo geral, assiste-se hoje em Angola a um novo paradigma por parte da procura. Verifica-se, principalmente nos empreendimentos prime, um abrandamento do ritmo de vendas face ao período de grande boom económico e expansão do sector imobiliário, sobretudo marcado por uma forte procura e a aquisição de imóveis em planta. Face a estes indicadores, e às previsões positivas para o crescimento da economia angolana, prevê-se que a procura deste segmento de mercado estabilize, bem como os valores de mercado dos imóveis.

Para futuros players, será necessário analisar as características da procura e identificar oportunidades de mercado em função dessas mesmas necessidades – ajuste da oferta face à procura -, de forma a diminuir o risco do investimento.

Property Market Outlook

The evolution of the property market in Angola cannot fail to be analysed considering two distinct landmarks, namely what was the reality in the past and what is expected to be the future.

Regarding the market in the past, it is important to highlight the stage immediately following the armed conflict. This was a period marked by a boost of the market and in which all types of projects where developed and sold at any value. A second phase in a recent past reflected the impact of the global financial crisis, with the market recording a decrease in the volume of operations completed.

Presently and in the future, the market is evolving to a new stage, more professional and sophisticated. This new stage is marked by the introduction of a set of mechanisms – the operation of property investment funds, the legal frame for Chattel Mortgage, as well as the operationalization of the new rental model “Renda Resolúvel” - that we believe will give a new momentum to the market and boost property investment in Angola.

These steps are leading the way in increasing the professionalization of the market, now characterized by the growing quality of property supply and also by a Government that is increasingly open to creating mechanisms that allow a reinforced development of the country and that is also trying to meet the housing needs of population.

The slowing economy and the legislative elections have impacted in the property market, particularly in development, with some projects that are already due to completion being delayed. Nevertheless, these projects were not canceled and are already under construction. In sum, this environment impacted in the pace of the supply pipeline development, which is now growing slowly.

Also to note is the renewal of Baía de Luanda (Luanda Waterfront), a mega project that brought a new dynamics to the city and that reflects the image of social and economic development of Angola. This project has been boosting an important property development, with several residential, office, retail and hotel projects expected.

Generally speaking, Angola is nowadays witnessing a new paradigm for demand, in which sales, mainly in the prime projects, are completed at a slower pace. This compares to a previous period of economic and property boom, when demand for property was very significant and many properties were acquired even during a plan stage. Considering these indicators and the positive forecasts for economic growth in Angola, it is expected that demand for property remain stable as well as the market value of property.

For those who intend to invest or operate in Angola, it will be crucial to analyse the main features of demand and identify market opportunities according to these same needs – meaning, an increased adjustment of supply over demand – in order to reduce investment risks. VM/AP Average prices AA Average area AUP Average unit price- Valor médio/ AM/ - Área média/ VUM/ - Valor unitário médio/

A requalificação da Baía de Luanda veio permitir que um conjunto de investidores que pretendem desenvolver projectos imobiliários pudessem agora fazê-lo. Esta intervenção deverá gerar um novo dinamismo, principalmente na zona da Baixa e, consequentemente, na zona da Cidade, que são as zonas mais procuradas, denominadas como zonas prime.

Para 2013, está prevista a conclusão de alguns empreendimentos, muitos deles com uma componente mista, mas a sua colocação no mercado poderá ser mais lenta do que acontecia anteriormente, incluindo uma redução significativa das vendas em planta. Mas, por outro lado, uma maior profissionalização na comercialização dos produtos imobiliários, idêntico aos padrões internacionais, é também uma nova realidade.

Consideramos que a oferta continua ainda desajustada da procura, predominado um deficit habitacional para a classe média, pelo que a construção de mais habitações para solucionar este problema é um factor importante. Há que salientar o modelo de renda resolúvel, aplicado em vários projectos governamentais, fundamental para garantir a acessibilidade de mais pessoas à habitação.

Several investors interested in developing property projects in Luanda now find an opportunity to do so through the Baía de Luanda renewal intervention. This project is expected to create a new dynamics, mainly in Baixa and Cidade, the most sought-after areas in Luanda and, thus, named as prime zones.

In 2103, some projects, mainly mixed-use, are to be completed, but their marketing and sales should take place at a slower pace than before, also including a significant decrease of sales during a plan stage. But, on the other hand, the market is now evolving to a new stage of professionalization in what concerns the marketing and sales of property, approaching international standards.

However, the market is still suffering from a misfit between demand and supply, with an important residential deficit in what concerns the housing needs of a new middle-class. The development of new residential projects is very important to meet these needs. Also to be highlighted is the new rental model of Renda Resolúvel, applied in several Government projects and which allows more people to access residential products.