d - 5 · 2020. 11. 9. · 22/3/2018 tipo de imóvel: apartamento uso do imóvel: residencial...

D - 5.527

Proprietário: Banco Santander Brasil S/A. Data-Base: 22/3/2018

Tipo de Imóvel: Apartamento Uso do Imóvel: Residencial

Endereço Completo: Rua Germano Wendhausen - Apartamento nº 102 - Edifício Maria Ozima Nº: 149

Bairro: Centro Município: Florianópolis UF: SC CEP: 88.015-460

Metodologia - ABNT NBR 14653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 30 anos

Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653: III

Metragens

Área Terreno Total:

Matrícula: IPTU/ITR: Levantamento Planialtimétrico:

Empregada na avaliação:

Área Construída total (m²) Somente

averbada

Matrícula: 54,45 IPTU: Planta/Layout: Contrato: Empregada na avaliação (privativa):

54,45

Observações impactantes na avaliação

Vistoria externa realizada no dia 22/03/2.018.

Indício de contaminação ambiental

Não possui.

Resumo de Valores

-Terreno/Terra Nua Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc:

-Construções e Benfeitorias Averbadas Valor de Mercado: R$ 228.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 170.000,00 % Desc: -25,0%

-Construções e Benfeitorias Não - Averbadas Valor de Mercado: Valor de Liq. Forçada: % Desc:

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado: R$ 228.000,00 Valor de Liq. Forçada: R$ 170.000,00 % Desc: -25,0%

Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 40 meses

Data avaliação: 03/04/2018 Assinatura Avaliador

Data da vistoria: 22/03/2018

Nome Avaliador: Eduardo Leite Santana CREA Resp.: 85.1.03368.8-D/RJ ART nº:

Telefone: (41) 3324-9411 Email [email protected]

LAUDO DE AVALIAÇÃO DOSSIÊ 5.527

DESENVOLVIMENTO:

AGENTE FINANCEIRO:

BANCO SANTANDER BRASIL S/A.

LOCALIZAÇÃO: MATRÍCULA Nº 3.341: RUA GERMANO WENDHAUSEN Nº 149 – APARTAMENTO Nº 102. EDIFÍCIO MARIA OZIMA. BAIRRO: CENTRO. MUNICÍPIO DE FLORIANÓPOLIS – SC.

COORDENADAS: 27º35'9.8''S 48º32'43.08''W.

PROPRIETÁRIO:

BANCO SANTANDER BRASIL S/A.

RESUMO DO LAUDO OBJETIVO: Avaliação para fins de determinação de valor de mercado e de

liquidação do imóvel de matrícula nº 3.341, do 1º Registro de Imóveis da

Comarca de FLORIANÓPOLIS – SC.

AGENTE FINANCEIRO: Banco Santander Brasil S/A.

NORMA UTILIZADA: NBR 14.653 da ABNT.

VALOR DA AVALIAÇÃO:

R$ 228.000,00 (duzentos e vinte e oito mil reais).

PRAZO ESTIMADO DE ABSORÇÃO:

40 meses.

TAXA DE DESCONTO: 25% (vinte e cinco porcento).

VALOR COM LIQUIDEZ:

R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais).

ASSINATURA DO PROFISSIONAL:

Eng. Civil – CREA 85.1.03368-8/D-RJ.

DATA: Curitiba, 22 de março de 2.018.

2 RUA PORTUGAL, 148 – CENTRO – CURITIBA – PARANÁ – CEP 80510-280

e-mail: [email protected] – TELEFONE (41) 3324-9411 – WHATSAPP (41) 9.8839-0642

mailto:[email protected]

ÍNDICE

1. Objeto de Avaliação 4

2. Agente Financeiro 4

3. Proprietário 4

4. Objetivo 4

5. Caracterização do Imóvel 5 5.1 – Região 5 5.2 – Terreno 8 5.3 – Edifício Maria Ozima 9 5.4 – Imóvel – Apartamento nº 102 – Edifício Maria Ozima 9 5.5 – Documentação Fornecida e Obtida 11 5.6 – Dados do Estado e do Município 11

6. Critérios de Avaliação 12

7. Avaliação 12 7.1 – Metodologia Aplicada 12 7.2 – Homogenização 14 7.3 – Valor do Imóvel 15 7.4 – Prazo Estimado de Absorção Pelo Mercado 16 7.5 – Valor de Liquidez 16

8. Diagnóstico de Mercado 16

9. Considerações Finais 17 ANEXO I 19 ANEXO II 24 ANEXO III 36 ANEXO IV 38

10. Encerramento 42




1. Objeto de Avaliação

Trata-se de laudo de avaliação de apartamento nº 102, localizado na Rua

Germano Wendhausen nº 149 no Bairro Centro no município de Florianópolis –

Santa Catarina, conforme documentação anexada.

2. Agente Financeiro BANCO SANTANDER BRASIL S/A.

3. Proprietário BANCO SANTANDER BRASIL S/A.

4. Objetivo

Constitui objetivo do presente laudo a coleta de informações, para

DETERMINAR OS VALORES DE MERCADO E LIQUIDEZ praticados como um

todo visando subsidiar operação comercial junto ao BANCO SANTANDER BRASIL

S/A do imóvel abaixo discriminado, em março de 2.018:

Descrição Sumária do Imóvel de matrícula n° 3.341:

DESCRIÇÃO IDADE APARENTE DAS BENFEITORIAS

Apartamento nº 102, não foi possível realizar a vistoria interna. 30 anos.

LOCALIZAÇÃO OCUPANTE

Rua Germano Wendhausen nº 149 – Apartamento nº 102 – Ed. Maria Ozima – Centro – Município de Florianópolis – SC. Ocupado – Não Informado.




MATRÍCULA UNIDADE FRAÇÃO (%) ÁREA

PRIVATIVA (m²)

ÁREA COMUM

(m²)

ÁREA TOTAL (m²)

3.341 Apto nº. 102 0,8941 0,00 0,00 54,45

TOTAL 0,8941 0,00 0,00 54,45

Notas: 1 Vistoria externa realizada no dia 22/03/2.018.

2 Para valoração do imóvel considerou-se a área total de 54,45 m² .

3 A área adotada foi obtida através da matrícula apresentada.

4 Não foi possível realizar a vistoria interna, pois constatamos que o imóvel estava vazio na

data da inspeção. Em contato com a Sra. Amanda (moradora - Ap. 103 do Ed. Zilda) alegou

desconhecer os nomes dos ocupantes no imóvel avaliando.

5 A avaliação refere-se apenas a parte civil do empreendimento. Maquinários, equipamentos,

móveis e materiais não fazem parte do presente laudo, portanto não serão valorados.

6 Presume–se que a documentação fornecida para a elaboração deste relatório é boa e válida;

e que não existam condições obscuras ou não aparentes, com relação ao imóvel que o

tornaria com mais ou menos liquidez, portanto, nenhuma responsabilidade é assumida por

estas condições ou pelos serviços que possam vir a se tornar necessários para a descoberta

desses fatores.

7 Considerou-se para efeito de avaliação, o bem livre de hipotecas, arrestos, usufrutos,

penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom

uso ou comercialização. Não tendo sido efetuada análise jurídica.

8 O presente laudo é de uso restrito sendo documento para emprego exclusivo na negociação

com o Contratante, conforme a finalidade da avaliação. Não tendo validade para outros usos

ou exibição para outras pessoas não envolvidas diretamente na negociação, pois para tanto

os critérios de avaliação bem como os valores deverão ser re-analisados.

9 Demais características, vide documentação acostada no anexo I.

5. Caracterização do Imóvel 5.1 – Região

O imóvel situa-se no Bairro Centro na cidade de Florianópolis, com acesso




principal pela Rua Germano Wendhausen. Verificou-se nas imediações do avaliando

que existem melhoramentos públicos como rede de água potável, rede de esgoto

sanitário, rede de esgoto pluvial, rede de energia elétrica, gás canalizado, rede de

telefonia, iluminação pública, infraestrutura instalada e ruas asfaltadas.

A microrregião caracteriza-se principalmente como de prédios de

apartamentos de médio padrão, comércio dos mais variados tipos, como lanchonete,

bancos, shopping, prestadores de serviços entre outros.

Vista aérea da macrorregião:




Vista aérea da microrregião:

Detalhe do avaliando:




Croqui de localização:

5.2 – Terreno

Edifício Maria Ozima:

O terreno onde está inserido o Edifício Maria Ozima é um lote cujo número

não foi obtido e sob inscrição imobiliária nº 52.04.034.0213.002-029. Possui formato

irregular, localizado em meio de quadra, no alinhamento da via, no nível do greide

da via, plano, de consistência firme e seca, sem afloramentos rochosos.

Terreno situado à Rua Germano Wendhausen sob o nº 149, no Bairro Centro

na cidade de Florianópolis, com área total de 462,50 m², conforme informado na

Guia de IPTU do imóvel avaliando, obtido junto ao Geoprocessamento Corporativo

da Prefeitura Municipal de Florianópolis, com a Inscrição Imobiliária:

52.04.034.0213.002-029.




Detalhe do empreendimento:

5.3 – Edifício Maria Ozima

O Empreendimento é formado por 04 pavimentos. A unidade habitacional

objeto da presente avaliação localiza-se no 1º andar do Edifício.

O acesso aos pavimentos se dá por escada, a fachada do prédio é em reboco

pintado. Verificou-se que o condomínio não possui vagas de garagem e áreas

comuns de lazer.

5.4 – Imóvel – Apartamento nº 102 – Edifício Maria Ozima

Apartamento nº 102:

O imóvel integrante do Edifício Maria Ozima possui a seguinte divisão interna:

02 dormitórios, sala, cozinha, área de serviço e banheiro social (conforme

informação no local). A unidade não possui vaga de garagem. Área privativa do imóvel é de 00,00 m² , enquanto este possui 54,45 m² de área total.




APARTAMENTO Nº 102 – MARIA OZIMA

Não foi possível realizar a vistoria interna do imóvel.

Posição do Apartamento Não Obtido

Posição Vertical do Apartamento 1º Andar

Idade Aparente 30 Anos

Número de Vagas de Garagem 00

Padrão de Construção Apartamento Simples (s/ elevador) (méd.)

Fachada Reboco Pintado

Nº de Blocos 01

Nº de Pavimentos 04 Pavimentos

Nº de Pavimentos Tipo 04 Pavimentos

Nº de Unidades no Andar 04

Nº de Unidades no Empreendimento 16

Número de Elevadores 00




5.5 – Documentação Fornecida e Obtida

● Matrícula nº 3.341;

● Fotos.

5.6 – Dados do Estado e do Município

Florianópolis é a capital do estado brasileiro de Santa Catarina, na região

Sul do país. O município é composto pela ilha principal, a ilha de Santa Catarina,

a parte continental e algumas pequenas ilhas circundantes. A cidade tem uma

população de 485 838 habitantes, de acordo com estimativas para 2017 do

Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). A região metropolitana tem

uma população estimada de 1 096 476 habitantes, a 21ª maior do país. A cidade

é conhecida por ter uma elevada qualidade de vida, sendo a capital brasileira

com maior pontuação do Índice de Desenvolvimento Humano (IDH), calculado

pelo PNUD, das Nações Unidas.

11

RUA PORTUGAL, 148 – CENTRO – CURITIBA – PARANÁ – CEP 80510-280 e-mail: [email protected] – TELEFONE (41) 3324-9411 – WHATSAPP (41) 9.8839-0642


6. Critérios de Avaliação

No dia 22 de março de 2.018 foi visitado, sendo visto conforme solicitado em

documento pelo contratante, conforme determina a N.B.R. – 14.653, visando

classificar o imóvel avaliando, em relação ao universo a que pertence.

Foram verificados e complementados elementos inerentes ao trabalho, como:

- A caracterização da região, compreendendo:

a) caracterização física;

b) melhoramentos públicos existentes;

c) serviços comunitários;

d) potencial de utilização;

e) classificação da região.

- A caracterização do objeto da avaliação, abrangendo:

a) denominação;

b) localização;

c) destinação do imóvel;

d) situação;

e) identificação pedológica;

f) caracterização das explorações comerciais;

g) descrição, caracterização e apreciação sobre a adequação das benfeitorias

e instalações.

7. Avaliação 7.1 – Metodologia Aplicada

O método utilizado e a apuração dos valores finais do imóvel estão

enquadrados na NBR 14.653 da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Toda a metodologia aplicada espelha-se na orientação do MÉTODO

COMPARATIVO DE DADOS DO MERCADO . O grau de fundamentação para o




imóvel, tendo em vista os aspectos qualitativos e quantitativos da amostra coletada,

e o tratamento dispensado aos dados, a presente avaliação pode ser considerada

em grau II de fundamentação, conforme estabelecido no item 9 da NBR 14.653 –

Parte 2 – da ABNT. O grau de precisão enquadra-se como III. * A pesquisa dos elementos da amostra de imóveis foi feita em abril de 2.018. * MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO: “Define o valor através da comparação de

mercado assemelhado quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os

atributos dos dados pesquisados que exercem influência na formação dos preços e

consequentemente, no valor, dever ser justificados por estatística descritiva ou inferencial. É

condição fundamental para a aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que

possa ser tomado como amostra do mercado imobiliário”. Pontos para classificação das avaliações quanto ao Grau de Fundamentação:

ITEM DESCRIÇÃO GRAU

PONTOS OBTIDOS

III II I

1 Caracterização do Imóvel Avaliando

Completa quanto a todos os fatores

analisados

Completa quanto aos fatores utilizados no

tratamento

Adoção de Situação Paradigma II

2 Quantidade mínima de

dados de mercado efetivamente utilizados

12 5 3 II

3 Identificação dos dados

de mercado

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisados

com foto e características

observadas pelo autor do laudo.

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas.

Apresentação de informações relativas a todas as características

dos dados correspondentes aos

fatores utilizados

III

4 Intervalo admissível de

ajuste para o conjunto defatores

0,8 a 1,25 0,5 a 2,00 0,4 a 2,50 II

O Grau de Fundamentação enquadra-se conforme a seguir:

GRAUS III II I ENQUADR.

PONTOS MÍNIMOS

10 6 4

Grau II ITENS

OBRIGATÓRIOS

Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo

no Grau II

Itens 2 e 4 no mínimo no Grau II, e os demais no

mínimo no Grau I

Todos no mínimo no Grau I

Para o Grau de Precisão, o enquadramento situa-se da seguinte forma:




ITEM DESCRIÇÃO GRAU

ENQUADR. III II I

1 Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa da tendência central

<= 30% <= 40% <= 50% Grau III

Os modelos estatísticos para os imóveis foram identificados segundo os

atributos mais significativos e outras características locais.

De posse dos dados coletados para o modelo avaliando, nenhum dado

amostral apresentou-se inconsistente e por esta razão não houve expurgos.

7.2 – Homogenização

Para efeito de cálculo, foram adotados os seguintes fatores, indicados na

planilha do Anexo II.

- Fator de oferta ou regateio , utilizado para imóveis em oferta,

correspondente a um deflator variando de 0,90 a 1,00, principalmente face às

condições de pagamento serem em médio prazo.

- Fator de áreas , calculado com o objetivo de corrigir o valor unitário das

diversas áreas que compõem os elementos da amostra, homogeneizada

através da expressão abaixo:

. A. ( )F = Área do AvaliandoÁrea do Elemento da Amostra x

Tal que,

x = – 0,250 quando a razão das áreas está entre 0,7 e 1,3.

x = – 0,125 para casos cuja a razão é menor que 0,7 ou maior que 1,3.

- Fator de localização, que corrige as discrepâncias relativas à localização do

avaliando em relação aos elementos da amostra. Adotou-se para correção de

valores o Fator de Localização indicado na planilha de cálculo. - Fator de padrão, que corrige as discrepâncias relativas ao padrão construtivo

do avaliando em relação aos elementos da amostra. Adotou-se para correção

de valores os coeficientes do Estudo de Venda de Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos do IBAPE/SP.

-




GRUPO PADRÃO VALORES

Mín. Mín-Méd Méd. Méd-Máx Máx.

1.3 - APARTAMENTO

1.3.1 - Padrão Econômico 0,600 0,705 0,810 0,915 1,020

1.3.2 - Padrão Simples

Sem elevador 1,032 1,149 1,266 1,383 1,500 Com elevador 1,260 1,365 1,470 1,575 1,680

1.3.3 - Padrão Médio


1.3.4 - Padrão Superior


1.3.5 - Padrão Fino 2,652 2,859 3,066 3,273 3,480 1.3.6 - Padrão Luxo Acima de 3,490

- Fator de Posição Vertical , que corrige as discrepâncias relativas à altura do

avaliando em relação aos elementos da amostra. Adotou-se para correção de

valores o Fator de Posição Vertical indicado na planilha de cálculo.

- Fator de Obsolescência das Edificações , leva em consideração a idade e

estado de conservação indicados com base no critério de Ross-Heidecke.

Os valores finais pesquisados, a média e desvio padrão, a eliminação de

elementos suspeitos, o campo de arbítrio e o valor unitário médio estão calculados

na planilha a seguir do Anexo II.

O campo de arbítrio é definido pela Norma Brasileira, como a faixa da qual o

avaliador pode decidir. Utilizou-se a Distribuição "t" de Student (80% de

probabilidade).

7.3 – Valor do Imóvel

Para o imóvel denominado: Apartamento nº 102 do Edifício Maria Ozima com

área total de 54,45 m² temos:

VALOR UNITÁRIO (R$/m²) VALOR TOTAL (R$)

MÍNIMO R$ 3.959,19 / m² R$ 215.577,95

MÉDIO R$ 4.186,72 / m² R$ 227.966,63

MÁXIMO R$ 4.414,24 / m² R$ 240.355,32

ADOTADO R$ 4.187,33 / m² R$ 228.000,00




O valor final adotado para o imóvel é de:

R$ 228.000,00 (duzentos e vinte e oito mil reais).

7.4 – Prazo Estimado de Absorção Pelo Mercado

Devido às características do imóvel avaliando, como dimensões, localização,

além de número de ofertas e provável liquidez, estimamos o prazo de 40 meses

para sua comercialização.

7.5 – Valor de Liquidez

Considerando-se as peculiaridades do imóvel, quanto às dimensões dos

imóveis, sua localização e o prazo médio para sua comercialização, estimam-se

como parâmetros não só o custo de oportunidade (taxa de 2,0% ao mês, ou anual

capitalizada de 26,82%), mas também, os custos relativos a ITBI, IR e CS, IPTU e

despesas de vigilância. Então temos:

prazo médio para comercialização: p 40 meses

taxa de juros adotada i 0,56398105% ao mês

taxa capitalizada n 25,29%

Portanto indicamos a taxa de desconto de 25% (vinte e cinco porcento).

VI = (R$ 228.000,00 x 0,75) =~ R$ 170.000,00

O valor final adotado para a liquidez do imóvel é de:

R$ 170.000,00 (cento e setenta mil reais).

8. Diagnóstico de Mercado

O imóvel avaliando situa-se em boa localização, possuindo vários imóveis

similares na região, tanto no padrão externo quanto em dimensões. A vizinhança da




microrregião enquadra-se como de predominância de prédios residenciais,

possuindo ainda instalações comerciais de médio padrão, além de estabelecimentos

comerciais, serviços e lazer. Observou-se bom índice na velocidade de venda.

Classifica-se o imóvel como de regular liquidez, se considerando como livre e

desimpedida para transações imobiliárias.

9. Considerações Finais Para o presente Laudo de Avaliação, considerou-se:

➢ A validade do trabalho em 180 (cento e oitenta dias);

➢ Todas as informações de venda coletadas como de boa-fé, sem intenção de dolo;

➢ Que os valores demonstrados neste laudo refletem a realidade de mercado na situação em

que se encontra na presente data.

No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica NBR

14653, enquadrando-se o mesmo no grau de fundamentação e grau de precisão

indicados, tendo sido observados, quando cabíveis, também:

➢ Publicações, estudos técnicos e diretrizes do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de

Engenharia (IBAPE);

➢ Normas, diretrizes e provimentos fixados por entidades governamentais e privados, a nível

nacional e de sociedades e institutos no âmbito das avaliações de bens e negócios;

➢ Recomendações de Divisões de Avaliação dos Institutos de Engenharia locais.

Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços:

➢ Aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas obtidas nos

documentos apresentados como merecedoras de fé;

➢ Inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios),

instalações e itens de decoração em geral;

➢ Investigação a respeito de características geológicas do solo e subsolo quer quanto à sua

capacidade portante, quer quanto aos direitos sobre eventuais ocorrências de jazidas

minerais ou de sua eventual exploração;

➢ Investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões




relativas às fundações ou estrutura do imóvel;

➢ Análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e outros), de qualidade

de materiais e de execução de serviços construtivos.

Finalizando, observamos que: ➢ A signatária, inscrita no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA),

declara por seus profissionais responsáveis, manter conduta ética profissional norteada pela

regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado.

➢ O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194 e das

resoluções no. 205 e no 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei 8.666), que asseguram

que todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações são de

responsabilidade e da competência exclusiva de profissionais legalmente habilitados pelo

CREA, no livre exercício de suas atividades.

➢ Ressalva-se não se ter verificado a efetiva propriedade dos bens objetos do presente

trabalho, pressupondo-se a boa-fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e

por terceiros.

➢ Concluindo, a propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada, isenta de

quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, gozo e fruição.




ANEXO I

DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL




ANEXO II

PESQUISA IMOBILIÁRIA




Avaliando Rua Germano Wendhausen, 149 – Edifício Maria Ozima – Apartamento 102

Fonte de Info. Valor Unitário Avaliando

Telefone Fator de Área 1,000

Tipo de Info. Avaliando Fator de Regateio 1,000

Data 22/03/2018 Ross Heidecke 0,574

Endereço Rua Germano Wendhausen, 149 – Edifício Maria Ozima – Apartamento 102

Fator Obsolescência 0,426

Coordenadas 27º35'9.8''S 48º32'43.08''W Fator Padrão 1,266

Valor Avaliando Fator Localização 1,000

Área Total 54,45 m² Fator Posição Vertical 0,900

Idade Estimada 30 anos

Vida Útil / % em Vida 50 anos / 60,00%

Estado de Conservação

e) Reparos Simples Índice de Equival. Avaliando

Padrão Apartamento Simples (s/ elevador) (méd.) Valor Unit. Homog. Avaliando

Características Imóvel com 02 quartos, sala, cozinha, banheiro social e área de serviço.

Justificativas

Link do Anuncio Avaliando




Elemento 01 Rua Germano Wendhausen, 118 - Ed. Iracema

Fonte de Info. Hiram Ferrasso Valor Unitário R$ 7.142,86 / m²

Telefone (47) 99820-8767 Fator de Área 0,974

Tipo de Info. Oferta Fator de Regateio 0,900

Data 03/04/2.018 Ross Heidecke 0,410

Endereço Rua Germano Wendhausen, 118 - Ed. Iracema Fator Obsolescência 0,590


Valor R$ 350.000,00 Fator Localização 1,000





e) Reparos Simples Índice de Equival. 0,570

Padrão Apartamento Simples (s/ elevador) (méd.) Valor Unit. Homog. R$ 4.068,78 / m²

Características 2 dormitórios, estar/jantar, BWC social, cozinha independente e área de serviço

Justificativas

Link do Anuncio https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-centro-bairros-florianopolis-com-garagem-49m2-venda-RS350000-id-80897965/?__vt=suggestions:b



https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-centro-bairros-florianopolis-com-garagem-49m2-venda-RS350000-id-80897965/?__vt=suggestions:b




Fonte de Info. Lopes Imobiliária Florianópolis Valor Unitário R$ 6.666,67 / m²














Justificativas

Link do Anuncio https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-centro-bairros-florianopolis-48m2-venda-RS320000-id-92691364/?__vt=suggestions:b



https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-centro-bairros-florianopolis-48m2-venda-RS320000-id-92691364/?__vt=suggestions:b



Elemento 03 Rua Germano Wendhausen, 118 - Ed. Iracema - 3º Andar

Fonte de Info. Mauricio Silveira Valor Unitário R$ 5.800,00 / m²




Endereço Rua Germano Wendhausen, 118 - Ed. Iracema - 3º Andar Fator Obsolescência 0,590










Justificativas







Elemento 04 Rua Germano Wendhausen, 165 Centro

Fonte de Info. R8 Imóveis Valor Unitário R$ 6.481,48 / m²

Telefone (48) 3039 0088 Fator de Área 0,998



Endereço Rua Germano Wendhausen, 165 Centro Fator Obsolescência 0,590









Características 2 dormitórios, banheiro social, sala, cozinha e área de serviço; 1 vaga de garagem

Justificativas

Link do Anuncio http://r8imoveis.com.br/imovel/?imovel=1028



http://r8imoveis.com.br/imovel/?imovel=1028



Fonte de Info. Invista Negócios Imobiliários Valor Unitário R$ 7.450,98 / m²













Características 2 dormitórios, sala de estar e jantar, cozinha, Bwc social, área de serviço e uma vaga de garagem rotativa

Justificativas







Elemento 06 Rua Altamiro Guimarães nº 214 - Centro

Fonte de Info. Lia Inhaia - Corretora de Imóveis Valor Unitário R$ 6.666,67 / m²




Endereço Rua Altamiro Guimarães nº 214 - Centro Fator Obsolescência 0,590









Características 02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro social e área de serviço

Justificativas

Link do Anuncio https://www.vivareal.com.br/imovel/apartamento-2-quartos-centro-bairros-florianopolis-48m2-venda-RS320000-id-90483493/?__vt=suggestions:b






LOCALIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA




ELEMENTOS DA AMOSTRA

Elemento Fonte de Info.

Telefone Tipo de Info.

Data Endereço Valor Área Total

Características

01 Hiram Ferrasso

(47) 99820-8767 Oferta 03/04/2.018 Rua Germano Wendhausen, 118 - Ed. Iracema

R$ 350.000,00 49,00 m² 2 dormitórios, estar/jantar, BWC social, cozinha independente e área de serviço

02 Lopes

Imobiliária Florianópolis

(48) 3029-0505 Oferta 03/04/2.018 Rua Germano Wendhausen, 118 - Ed. Iracema R$ 320.000,00 48,00 m²

2 dormitórios, estar/jantar, BWC social, cozinha independente e área de serviço

03 Mauricio Silveira

(48) 99639-0206 Oferta 03/04/2.018 Rua Germano Wendhausen, 118 - Ed. Iracema - 3º Andar

R$ 290.000,00 50,00 m² 2 dormitórios, estar/jantar, BWC social, cozinha independente e área de serviço

04 R8 Imóveis (48) 3039 0088 Oferta 03/04/2.018 Rua Germano Wendhausen, 165 Centro

R$ 350.000,00 54,00 m² 2 dormitórios, banheiro social, sala, cozinha e área de serviço; 1 vaga de garagem

05 Invista

Negócios Imobiliários

(48) 3222-3222 Oferta 29/03/2.018 Rua Germano Wendhausen, 118 - Ed. Iracema R$ 380.000,00 51,00 m²

2 dormitórios, sala de estar e jantar, cozinha, Bwc social, área de serviço e uma vaga de garagem rotativa

06 Lia Inhaia -

Corretora de Imóveis

(48) 3209-9934 Oferta 29/03/2.018 Rua Altamiro Guimarães nº 214 - Centro R$ 320.000,00 48,00 m²

02 dormitórios, sala, cozinha, banheiro social e área de serviço




PLANILHA DE CÁLCULO DO VALOR UNITÁRIO

Elementos Valor Área Total Valor Unitário

Obsolescência Padrão Localização Posição Vertical Fator

de Área Fator de Regateio

Índice de Equival.

Valor Unit. Homog.

Fator Coef. Fator Coef. Fator Coef. Fator Coef.

Avaliando 54,45 m² 0,426 0,426 1,266 1,266 1,000 1,000 0,900 0,900 1,000 1,000

01 R$ 350.000,00 49,00 m² R$ 7.142,86 / m² 0,590 0,722 1,266 1,000 1,000 1,000 1,000 0,900 0,974 0,900 0,570 R$ 4.068,78 / m²

02 R$ 320.000,00 48,00 m² R$ 6.666,67 / m² 0,590 0,722 1,266 1,000 1,000 1,000 0,900 1,000 0,969 0,900 0,630 R$ 4.197,78 / m²

03 R$ 290.000,00 50,00 m² R$ 5.800,00 / m² 0,590 0,722 1,266 1,000 1,000 1,000 0,900 1,000 0,979 0,900 0,636 R$ 3.689,53 / m²

04 R$ 350.000,00 54,00 m² R$ 6.481,48 0,590 0,722 1,266 1,000 1,000 1,000 0,900 1,000 0,998 0,900 0,648 R$ 4.203,14 / m²

05 R$ 380.000,00 51,00 m² R$ 7.450,98 / m² 0,590 0,722 1,266 1,000 1,000 1,000 0,900 1,000 0,984 0,900 0,639 R$ 4.763,29 / m²

06 R$ 320.000,00 48,00 m² R$ 6.666,67 / m² 0,590 0,722 1,266 1,000 1,000 1,000 0,900 1,000 0,969 0,900 0,630 R$ 4.197,78 / m²




CÁLCULO ESTATÍSTICO

Número de Elementos 06,00

Média R$ 4.186,72 / m²

Desvio Padrão R$ 344,69 / m²

Saneamento Amostral

Limite Superior (+30%) R$ 5.442,73 / m²

Limite Inferior (-30%) R$ 2.930,70 / m²

Número de Elementos Eliminados 0,00

Média Saneada R$ 4.186,72 / m²

Intervalo Superior R$ 4.414,24 / m²

Intervalo Inferior R$ 3.959,19 / m²

Valor Total Mínimo R$ 215.577,95

Valor Total Médio R$ 227.966,63

Valor Total Máximo R$ 240.355,32

Índice de Liquidez 75,00%

Valor Adotado R$ 170.000,00

Curitiba, abril de 2.018.




ANEXO III

RELATÓRIO FOTOGRÁFICO




FOTO 01 Vista parcial do Edifício Maria Ozima localizado na Rua Germano Wendhausen nº. 149 no Bairro Centro na cidade de Florianópolis - SC.

FOTO 02 Outra vista parcial do Edifício Maria Ozima.

FOTO 03 Vista da Rua Germano Wendhausen, trecho em frente ao avaliando.

FOTO 04 Outra vista da Rua Germano Wendhausen.

FOTO 05 Detalhe da identificação do edifício.

FOTO 06 Detalhe do número predial do edifício.




ANEXO IV

PERFIL DA EMPRESA




DADOS DA EMPRESA

SEDE Rua Portugal, 148 – Centro - Curitiba – Paraná – CEP 80.510-280.

TELEFONE (41) 3324-9411

SITE www.valuer.com.br E – MAIL [email protected]

CNPJ 00.399.306/0001-62

INÍCIO DAS ATIVIDADES 10/01/1.995.

ATIVIDADES NO RAMO DA ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES 1. AVALIAÇÕES DE: IMÓVEIS Terrenos, glebas, casas, apartamentos, conjuntos comerciais, lojas, edifícios

residenciais, edifícios comerciais, centros comerciais, barracões, shoppings, hospitais, parques temáticos, móveis e utensílios, etc.

LOTEAMENTOS Residenciais, industriais e de lazer.

INDÚSTRIAS Terrenos, edificações, benfeitorias, instalações, máquinas e equipamentos.

PROPRIEDADES RURAIS

Terras, benfeitorias, culturas, reflorestamento e equipamentos rurais.

INVENTÁRIOS Levantamento, cadastramento e etiquetamento de bens patrimoniais.

2. CAMPO DE ATUAÇÃO: 2.1 AVALIAÇÕES EMPRESARIAIS

Processos de incorporação, Fusão, Cisão, Leis da S/A, Hipotecas, Seguro de bens patrimoniais, Aumento de capital, Empréstimo com garantia real, Reavaliação patrimonial.

2.2 CONSULTORIA IMOBILIÁRIA (PARECER INDEPENDENTE)

Compra, venda e aluguéis, Permutas, Processo de incorporação, Memoriais de incorporação, Partilha, Inventário e Plaqueteamento de BPM’s, Análise de viabilidade, Análise de sensibilidade, Perícias em imóveis.

2.3 SISTEMA BANCÁRIO

Seguro, Dação em pagamento, Operações com garantia real, Composição de Dívidas, Acompanhamento de obras financiadas, Acompanhamento físico – financeiro de obras, Perícias para fins de seguros, Engenharia consultiva, Análise de viabilidade, Análise de sensibilidade, Hipotecas, Crédito imobiliário, Máquinas, equipamentos.

2.4 ASSESSORIAS PERICIAIS

Desapropriações, Indenizações, Valor locativo, Demarcatórias e Reinvidicatórias, Usucapião, Servidões de passagem, Perícias em imóveis.

3. RELAÇÃO DOS PRINCIPAIS CLIENTES Arcor do Brasil Ltda. Todo o Brasil Bagley do Brasil Alimentos Ltda. Todo o Brasil Banco ABN AMRO Real S/A Região Sul Banco Bandeirantes S/A Santa Catarina e Paraná Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Brasil S/A Região Sul Banco Boavista InterAtlântico S/A Todo o Brasil Banco Citibank S/A Todo o Brasil Banco do Brasil S/A Santa Catarina e Paraná





Banco do Estado do Paraná S/A – Banestado Região Sul, Sudeste e Centro Oeste. Banco do Estado de São Paulo S/A – Banespa Região Sul Banco Itaú Unibanco S/A Todo o Brasil Banco Mercantil do Brasil S/A Região Sul Banco Real S/A Região Sul Banco Safra Todo o Brasil Banco Santander Brasil S/A Todo o Brasil Banco Sudameris Brasil S/A Região Sul e Centro Oeste BankBoston Banco Múltiplo S/A Paraná e Santa Catarina Basf S/A Paraná e Santa Catarina Braskem S/A Todo o Brasil Brasilsat Harald S/A Paraná e Santa Catarina Celulose Irani S/A Santa Catarina C.I.C. – Companhia de Desenvolvimento de Curitiba. Paraná Caixa Econômica Federal Paraná Cattalini Terminais Marítimos S/S Paraná Chocolates Garoto S/A Todo o Brasil Clube Curitibano Paraná Colégio Bom Jesus Paraná e São Paulo Colégios Maristas – Centro Administrativo ABEC – UCE Sul do Brasil Companhia de Habitação do Paraná – COHAPAR Paraná Companhia de Habitação Popular de Curitiba - COHAB-CT Paraná Companhia Paranaense de Energia – COPEL Paraná Condomínios Diversos. Paraná Congregação dos Oblatos São José Paraná Cooperativa Central Agropecuária do Paraná Ltda. Paraná Cooperativa Mista Agropecuária do Oeste Ltda. Paraná Cooperativa Mista Agropecuária Witmarsum Ltda. Paraná Diversas Varas Cíveis de Comarcas de Curitiba e Interior Paraná Esteio Engenharia e Aerolevantamento S/A Santa Catarina Frigoríficos Aurora Ltda. Paraná Gralha Azul Avícola Ltda. Paraná Grupo Multiplan – Bozano, Simonsen Paraná HSBC Bank Brasil Banco Múltiplo S/A Paraná Hering Textil S/A Santa Catarina Petrobrás Distribuidora S/A. Paraná Pirelli Pneus S/A. Todo o Brasil Reckitt Benckiser (Brasil) S/A. Todo o Brasil Roche Produtos Químicos e Farmacêuticos S/A Todo o Brasil Positivo Informática S/A Paraná Sanepar – Companhia de Saneamento do Paraná Paraná Shopping Palladium Paraná Toshiba do Brasil Ltda. Região Sul Unibanco – União de Bancos Brasileiros S/A. Paraná e Santa Catarina 4. EQUIPE TÉCNICA

NOME TEMPO NO RAMO DE ENG.

DE AVALIAÇÕES FUNÇÃO

Eduardo Leite Santana 25 anos Engenheiro Civil Adriana Pirih 20 anos Engenheira Civil Fernando Erbe 20 anos Engenheiro Mecânico Everton Michel Jerônimo da Cruz 18 anos Técnico Gilberto Machado Pereira 15 anos Técnico Eduardo Rodrigues da Silva 10 anos Técnico




5. CURRÍCULO TÉCNICO DOS DIRETORES DA EMPRESA NOME: EDUARDO LEITE SANTANA Formação Engenheiro Civil – Universidade Gama Filho – Rio de Janeiro – CREA

85.1.03368-8/D-RJ Especialização Engenharia de Avaliações através de cursos em diversos Institutos Atividades Profissionais em avaliações

Sócio gerente da Valuer Engenharia de Avaliações Ltda. - Curitiba - PR - Período: Janeiro de 1995 em diante tendo coordenado os trabalhos de mais de 50.000 imóveis urbanos e rurais, entre residências unifamiliares, prédios residenciais e comerciais, unidades fabris, entre outros, com o objetivo de garantias bancárias, partilhas, reavaliações patrimoniais e apoio a operações comerciais em geral

Diversos laudos de perícias técnicas em casas e condomínios residenciais e comerciais Autônomo Perito e Assistente Técnico em perícias judiciais Engenheiro da Construção Civil Sócio fundador do INAPAR, atual IBAPE PR – Instituto de Engenharia de Avaliações e

Perícias do Paraná, tendo exercido mandato de 2o secretário - gestão 95/97 NOME: ADRIANA PIRIH MARANHÃO SANTANA Formação Engenheira Civil – Universidade Federal do Paraná – Curitiba – CREA 22.277/D-PR Especialização Engenharia de Avaliações no Instituto de Engenharia do Paraná – IEP. Pós - Graduação Ciências Econômicas com ênfase em Engenharia econômica pela Faculdade de

Administração e Economia – Curitiba PR. Atividades Profissionais em avaliações

EMPRESA: Valuer Engenharia de Avaliações Ltda. - Local: Curitiba – PR. - Período: Janeiro de 1.995 em diante. - Função: Sócia-gerente. - Principais Atividades: Desenvolvimento de mais de 10.000 Laudos de avaliações de imóveis urbanos e rurais, com a finalidade de subsidiar operações comerciais em geral e determinação de valor de mercado.

Autônomo Assistente Técnica em perícias judiciais em ações de desapropriações, avaliações imobiliárias e locatícias, reintegração de posse, interdito proibitório, usucapião, entre outros, num total de 25 laudos concluídos. Perita judicial em Varas Cíveis e Varas da Fazenda Pública de Curitiba, tendo 4 laudos concluídos. Avaliações para COHAB- CT- Curitiba e CIC Companhia de Desenvolvimento de Curitiba S/A, tendo 8 laudos concluídos.

6. CURRÍCULO TÉCNICO DOS PROFISSIONAIS COLIGADOS NOME: FERNANDO ERBE Formação Engenheiro Mecânico – Universidade Federal do Paraná – CREA 7.177/D-PR Cidade sede CURITIBA – PR Especialização Diversos Cursos de Avaliações de Máquinas e Equipamentos – Ibape/PR Atividades Profissionais Engenheiro autônomo, prestador de serviços a diversas empresas, de 1984 a 2007 Perito Judicial de Diversas Comarcas do Paraná (Justiça Federal, Estadual e Trabalho) NOME: MARCO AURÉLIO BUSCH ZILIOTTO Formação Engenheiro Florestal – Universidade Federal do Paraná – CREA 23.402/D-PR Cidade sede CURITIBA – PR Especialização Diversos Cursos de Avaliações Rurais – Ibape/PR Atividades Profissionais Engenheiro autônomo, prestador de serviços a diversas empresas, de 1999 a 2017 Perito Judicial de Diversas Comarcas do Paraná (Justiça Federal e Estadual) NOME: JULIO CESAR PISANI FILHO Formação Engenheiro Agrônomo – Universidade Federal do Paraná – CREA 98.480/D-PR Cidade sede CURITIBA – PR Especialização Diversos Cursos de Avaliações Rurais – Ibape/PR Atividades Profissionais Engenheiro autônomo, prestador de serviços a diversas empresas, de 2.009 a 2017 Atuação em laudos de avaliação para fins de garantia, dação e composição de dívida junto

a Valuer Engenharia de Avaliações desde 2.015.




10. Encerramento

Tendo sido analisado todas as variáveis significativas e de influência no valor

final da avaliação, encerra-se o presente trabalho, composto pelo corpo principal e

04 (quatro) anexos, assim titulados:

Anexo I – Documentação do Imóvel; Anexo II – Pesquisa Imobiliária; Anexo III – Relatório Fotográfico; Anexo IV – Perfil da Empresa.

Curitiba, 22 de março de 2.018.

EDUARDO LEITE SANTANA

CREA 85.1.03368.8-D/RJ




d - 5 · 2020. 11. 9. · 22/3/2018 tipo de imóvel: apartamento uso do imóvel: residencial...

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