excelentÍssima senhora, doutora juÍza de direito … · ação de cobrança. o imóvel em...

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EXCELENTÍSSIMA SENHORA, DOUTORA JUÍZA DE DIREITO DA

39ª VARA CÍVEL DO FÓRUM CENTRAL JOÃO MENDES JR – SP

PROCESSO: 0001302-36.2015.8.26.0100

AÇÃO: AÇÃO DE COBRANÇA

REQUERENTE: CONDOMINIO EDF. DEL REY

REQUERIDO: CARLOS ALBERTO RESTE REIS

ANTONIO JOSÉ SANTOS BULHÕES, administrador, corretor de

imóveis, perito judicial imobiliário, membro da APEJESP (Associação

dos Peritos Judiciais do Estado de São Paulo), registro no 1829,

afiliado ao CNAI (Cadastro Nacional de Avaliadores de Imóveis),

registro no 9770, CRECI 116239 – 2aRegião (São Paulo), vem mui

respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, atendendo à

nomeação feita nos autos do processo, às fls.48, para atuar na

presente ação, tendo concluído todos os estudos, vistorias,

pesquisas e diligências que se fizeram necessárias, apresentar as

conclusões a que chegou, através do seguinte:

LAUDO DE AVALIAÇÃO

São Paulo, 13 de outubro de 2016.

ANTONIO BULHÕES

PERITO JUDICIAL

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1 – OBJETIVO

A presente perícia judicial de Avaliação Imobiliária tem como objetivo determinar o real

e justo valor de mercado de um bem imóvel (apartamento) objeto de penhora, nesta

ação, conforme Termo de Penhora deferido em 20/07/2015 à fl. 23, a fim de produzir

prova pericial capaz de instruir o processo no 0001302-36.2015.8.26.0100, na presente

ação de cobrança.

O imóvel em questão é descrito como se segue:

PENHORA SOBRE 100 % DO VALOR DO APARTAMENTO

APARTAMENTO de porta 61, localizado no 6º andar ou 10o pavimento do

EDIFÍCIO DEL REY, à rua João Bizarro da Nave, 640, no 33oSUBDISTRITO ALTO

DA MOOCA, com área útil privativa de 113,07m2, mais a área comum de

104,39m2, perfazendo a área construída de 217,46m2, correspondendo-lhe a

fração ideal de 4,2282%, no terreno; estando vinculadas ao apartamento e

incluídas nos cálculos das áreas, duas vagas pequenas e indeterminadas na

garagem do edifício.

CONTRIBUINTE: 053.141.0042-8

PROPRIETÁRIO: CARLOS ALBERTO RESTE REIS

Por fim, este perito signatário entende que o presente laudo de avaliação deva refletir

as condições vigentes do mercado imobiliário, assim como a realidade da região e as

características singulares do imóvel sendo avaliado.

O presente laudo segue as diretrizes recomendadas para a avaliação de imóveis urbanos

NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS, PARTES 1 e 2.

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2- VISTORIA

Ás 9:20hs do dia 8 de outubro de 2016, estivemos em diligência, este perito signatário,

acompanhado de sua assistente Martha Abreu, do síndico do prédio, Sr. Edson Nakasone e

do zelador, Sr. José Ribamar da Silva Lima, ocasião em que procedemos à vistoria do

condomínio e do apartamento.

2.1- Vizinhança

A Rua João Bizarro da Nave está localizada no largo da Santa Clara, na Zona Leste da

capital, encontra-se próxima à Av. Sapopemba. O entorno do prédio caracteriza-se como

predominantemente residencial, composto, na sua essência, por moradias horizontalizada,

como sobrados e casas geminadas de padrão construtivo médio. Há poucos condomínios

verticais no entorno imediato, um dos quais se destaca o nosso Edf. Del Rey como exceção.

Na Rua João Bizarro da Nave, em si, há apenas 2 prédios de apartamentos. Há comércio

local nas proximidades como Supermercado O DIA%, bares, petshop, salão de beleza,

ponto de taxi etc. A rua é de pavimento asfáltico, a região é dotada de infraestrutura

completa e equipamentos urbanos de abastecimento de água, rede de esgoto, rede de

energia elétrica, gás canalizado, rede telefônica e transportes públicos.

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2.2 – Condomínio

O Condomínio Edf. Del Rey é um empreendimento com 18 anos de construído, possui bom

padrão construtivo e bom estado de conservação. É composto de uma torre de 11 andares

com 2 elevadores, 2 apartamentos por andar, total de 22 apartamentos. Tanto a fachada,

quanto as áreas comuns, possuem acabamentos e pisos em granito e esquadrias em

alumínio anodizado. Estado de conservação bom com pintura recente de toda a fachada e

áreas comuns. O prédio possui portaria com guarita de acesso 24 horas. A infraestrutura de

lazer conta com um Salão de Festas e um Salão de Jogos. Tudo conforme segue no

registro fotográfico abaixo: P

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2.3 – Vistoria Apartamento 61

ENDEREÇO: Rua João Bizarro da Nave

SUBDISTRITO / BAIRRO: Alto da Mooca / Vila Santa Clara

ÁREA: 113,07 m2

MATRÍCULA: 108.328

No mesmo dia às 9:20hs, procedemos em mesma diligência à vistoria do apartamento 61,

objeto de penhora nesta lide, onde fomos recepcionados e acompanhados pela

proprietária, a Sra. Silvia Reis.

A unidade de porta 61 localiza-se no 6o andar do Edf. Del Rey, está voltada para a Rua João

Bizarro da Nave, tendo orientação solar Leste. Trata-se de um apartamento de 3

dormitórios, sendo 1 suíte, com pequena sacada, 1 banheiro social, sala de estar, sala de

jantar, cozinha, área de serviço, banheiro e quarto de empregada, tendo direito a duas

vagas pequenas e indeterminadas na garagem do edifício.

O Apartamento tem instalações em plenas condições de habitabilidade. Como acabamento

temos: piso de madeira na sala, quartos e áreas de circulação; piso de granito nas áreas

frias de cozinha, banheiro, área de serviço; bancadas da cozinha e banheiro em granito,

esquadrias em alumínio anodizado, portas e maçanetas em bom estado, bem servido de

armários em todos os cômodos.

Tudo conforme segue em registro fotográfico abaixo:

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3- RAIO X DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA VILA SANTA CLARA

*Fonte: agenteimovel

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4 – METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Para a realização do presente Laudo Pericial de Avaliação Imobiliária, utilizou-se o

Método Comparativo Direto de Dados do Mercado. Este método permite a

determinação do valor do imóvel em questão, levando em consideração:

As características dos imóveis;

A realidade específica do Mercado Imobiliário da região onde se encontra;

Levantamento de imóveis similares na área, que estejam à venda ou tenham

sido comercializados recentemente.

Sendo este, o método mais recomendado e utilizado nas avaliações de imóveis, pelo seu

grau de precisão.

A determinação do valor do imóvel avaliando resulta da comparação deste com outros

de natureza e características semelhantes, a partir de dados colhidos no mercado. As

características e os atributos dos dados obtidos são ponderados por meio de técnicas de

homogeneização normatizadas (NBR 14653 – AVALIAÇÃO DE BENS, PARTES 1 e 2).

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4.1 – PESQUISA IMOBILIÁRIA

Nesta fundamental etapa do processo de elaboração do laudo, fomos a campo, nas

imediações do imóvel em questão, procurando identificar elementos em oferta ou

efetivamente transacionados, priorizando aqueles que guardassem maior semelhança, em

termos de localização, vocação, tipologia e área; com o propósito de obter uma

amostragem representativa e sem viés. A pesquisa reflete preços pesquisados OUTUBRO

DE 2016.

A nossa escolha foi identificar “in loco”, andando pelas imediações e consultando

imobiliárias locais. Dentre os vários elementos encontrados, selecionamos os mais

pertinentes (6 amostras), num raio o mais próximo possível do endereço, conforme ilustra

o mapa abaixo:

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5. AMOSTRAS Conforme ilustrado no mapa acima, a nossa pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 6

(SEIS) amostras de imóveis com características intrínsecas e extrínsecas semelhantes ao

imóvel avaliando, enumerados e caracterizados na planilha abaixo, contendo registro

fotográfico no Anexo II.

ENDEREÇO EDF. APTO. ÁREA M2

DORM R$

VENDA R$ M2

TIPO OFERTA

CONTATO TELEFONES

Rua Lavínia Ribeiro, 120

QUINTA DA BOA VISTA

42 105 M2 3 485.000 4.619,05 Á VENDA LUIS MANTOVANI

IMÓVEIS

2029-2990


QUINTA DA BOA VISTA

11 105 M2 3 450.000

4.285,71 VENDIDO LUIS MANTOVANI

IMÓVEIS

2029-2990

Rua João Bizarro da Nave, 640

DEL REY 52 113 M2 3 520.000 4.601,77 Á VENDA LUIS MANTOVANI

IMÓVEIS

2029-2990



IMÓVEIS

2029-2990

Rua Domingos Afonso, 460

HORTENCIA 23 63M2 3 450.000

7.142,86 Á VENDA LUIS MANTOVANI

IMÓVEIS

2029-2990

Av. Sapopemba, 2.600

COND. VALE DAS PALMAS

20 ANDAR

100M2 3 500.000 5.000,00 Á VENDA SONIA WALED IMOVEIS

99947-8788

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pág. 17

5.1 - EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA

A existência de preços do tipo "oferta", sugere a presença de uma elasticidade de preço,

uma vez que os elementos, ainda não tendo sido comercializados, estão sujeitos a

negociação com apresentação de contraproposta de valor inferior por parte do

comprador. Torna-se necessário, portanto, a aplicação de um redutor (Fator de Oferta)

para adequá-los ao valor de mercado justo.

Aplicando então um redutor (Fator de Oferta) de 10% aos preços do tipo "oferta",

temos:


DORM R$

VENDA R$ M2

TIPO OFERTA

CONTATO TELEFONES


QUINTA DA BOA VISTA

42 105 M2 3 436.500 4.157,14 Á VENDA LUIS MANTOVANI

IMÓVEIS

2029-2990


QUINTA DA BOA VISTA

11 105 M2 3 450.000


IMÓVEIS

2029-2990



IMÓVEIS

2029-2990



IMÓVEIS

2029-2990


HORTENCIA 23 63M2 3 405.000

6.428,57 Á VENDA LUIS MANTOVANI

IMÓVEIS

2029-2990



20 ANDAR


99947-8788

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7/10

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6 às

09:

11 .

fls. 71


pág. 18

5.2 - EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS

1) Cálculo da Média Aritmética:

Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados

Número de valores pesquisados

Média Aritmética = R$ 28.212,12

6

Média Aritmética = R$ 4.702,02 /m2

2) Cálculo da Média Ponderada:

Adotou-se 10% como Fator de Ponderação, eliminando-se os imóveis pesquisados com

valores/m2 inferiores à R$ 4.231,82 (média aritmética - 10%) e superiores à R$ 5.172,22

(média aritmética + 10%).

Após a ponderação restaram os seguintes imóveis pesquisados:


DORM R$

VENDA R$ M2

TIPO OFERTA

CONTATO TELEFONES


QUINTA DA BOA VISTA

11 105 M2 3 450.000


IMÓVEIS

2029-2990



IMÓVEIS

2029-2990



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09:

11 .

fls. 72


pág. 19

Média Ponderada = Somatório dos valores pesquisados, após ponderação

Número de valores pesquisados, após ponderação

Média Ponderada = R$ 13.484,82

3 Média Ponderada = R$ 4.499,94 /m2

3) Cálculo da Média Homogeneizada:

A homogeneização tem por objetivo descartar os imóveis pesquisados cujos dados

eventualmente expressem anomalias em relação à média, uma vez que só é possível

equalizar-se matematicamente grandezas comparáveis.

No presente caso, concluídos os procedimentos de Ponderação, não identificamos

anomalias que exijam a eliminação de qualquer uma das amostras remanescentes,

inclusive obtendo-se duas amostras no mesmo condomínio do imóvel avaliando.

Portanto, concluídos os procedimentos de Ponderação e Homogeneização restou o

seguinte grupo de imóveis pesquisados:

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pág. 20

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL AVALIANDO

Valor do imóvel avaliando = Área total do imóvel avaliando X Valor médio do m2

Valor do imóvel avaliando = 113,0 m2 X R$ 4.4994,94 /m2

Valor do imóvel avaliando = R$ 507.928,22

Portanto:

Valor de mercado do imóvel avaliando (APTO 61)

R$ 508.000


DORM R$

VENDA R$ M2

TIPO OFERTA

CONTATO TELEFONES


QUINTA DA BOA VISTA

11 105 M2 3 450.000


IMÓVEIS

2029-2990



IMÓVEIS

2029-2990



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11 .

fls. 74


pág. 21

CONCLUSÃO

Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características intrínsecas e extrínsecas

semelhantes, utilizando o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,

ponderando as características e os atributos dos dados obtidos por meio de técnicas de

homogeneização normatizadas, que permitem a determinação do valor levando em

consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente

diferentes das flutuações e tendências de outros mercados da economia, conclui-se

que:

CONCLUSÃO FINAL

AVALIAÇÃO ATUAL DOS VALOR DE VENDA DO IMÓVEL AVALIANDO:

R$ 508.000,00

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11 .

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pág. 22

ENCERRAMENTO

Ref.: Processo no: 0001302-36.2015.8.26.0100

AÇÃO: AÇÃO DE COBRANÇA

Tendo concluído o trabalho e apresentado o laudo, para o qual fui

nomeado nos autos da AÇÃO DE COBRANÇA, proposta por CONDOMINIO

EDF. DEL REY, contra CARLOS ALBERTO RESTE REIS, documento que se

compõem de 21 (vinte e uma) folhas, todas impressas de um só lado,

seguindo esta última datada e assinada para todos os fins de Direito, assim

como acompanham documentos nos ANEXOS I e II, vem, mui

respeitosamente à presença de Vossa Excelência colocar-se à inteira

disposição deste R. Juízo para quaisquer outros esclarecimentos que se

façam necessários. Nesta ocasião, vem, também, mui respeitosamente, à

presença de Vossa Excelência, requerer o levantamento da quantia já

depositada, conforme guia de depósito judicial, via boleto de cobrança às

fls. 35 em 04/08/2016, relativos aos honorários deste trabalho.

Nestes Termos,

Pede Deferimento.

São Paulo, 13 de outubro de 2016.

ANTONIO BULHÕES

PERITO JUDICIAL

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11 .

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ANEXO I

Ação: AÇÃO DE COBRANÇA

Exequente: Condomínio Edf. Del Rey

Executado: Carlos Alberto Reste Reis

Processo: 0001302-36.2015.8.26.0100

PESQUISA IMOBILIÁRIA - APRESENTAÇÃO DE AMOSTRAS

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.

fls. 77

AMOSTRA1ENDERÇO EDF. APTO. ÁREA DOR. VENDA TIPO CONTATO TELEFONE


Quinta da Boa Vista

42 105 M2 3 R$ 485.000 À VENDA LuisMantovani

Imóveis

2029-2990

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.

fls. 78



Quinta da Boa Vista

11 105 M2 3 R$ 450.000 VENDIDO LuisMantovani

Imóveis

2029-2990

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fls. 79



Edf. Del Rey 52 115 M2 3 R$ 520.000 À VENDA LuisMantovani

Imóveis

2029-2990

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fls. 80



Edf. Del Rey 111 115 M2 3 R$ 590.000 À VENDA LuisMantovani

Imóveis

2029-2990

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fls. 81



HOTENCIA 23 63 M2 3 R$ 450.000 À VENDA LuisMantovani

Imóveis

2029-2990

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fls. 82


Av. Sapopemba, 260 Cond. Vale das Palmas

2º Andar 100 M2 3 R$ 500.000 À VENDA Sonia WaledImoveis

99947-8788

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fls. 83

ANEXO II

Ação: AÇÃO DE COBRANÇA

Exequente: Condomínio Edf. Del Rey

Executado: Carlos Alberto Reste Reis

Processo: 0001302-36.2015.8.26.0100

- - MATRICULA DO IMÓVEL

- FICHA DE INSPEÇÃO

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09:

14 .

fls. 87

excelentÍssima senhora, doutora juÍza de direito … · ação de cobrança. o imóvel em...

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