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LAUDO DE AVALIAÇÃO

Imóvel Residencial (apartamento) Rua Mattia Filizzola, 127 – apartamento 41 Real Parque – São Paulo – SP O valor de venda do imóvel é de:

R$ 2.711.000,00

(Dois milhões setecentos e onze mil reais) Data de referência: fevereiro de 2016. O presente Laudo de Avaliação decorre de solicitação do proprietário do imóvel, e tem por objetivo a determinação do valor de mercado do imóvel, para fins de atualização patrimonial, sendo válido somente para esta finalidade.

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Al. Santos, 1470, conj. 701, São Paulo / SP, 01418-100 – www.civiltrix.com.br – Tel.: 3266-9088 / Fax: 3285-5546

SUMÁRIO

Endereço do imóvel

Rua Mattia Filizzola, 127 – apartamento 41 – Real Parque

Cidade UF

São Paulo SP

Objetivo da Avaliação

Determinação do valor de mercado do imóvel objeto

Finalidade da Avaliação

Atualização patrimonial

Solicitante e/ou Interessado

Roberto de Madureira Pará Diniz e Rodrigo de Madureira Pará Diniz

Proprietário

Roberto de Madureira Pará Diniz e Rodrigo de Madureira Pará Diniz

Pressupostos e Ressalvas

---

Áreas do imóvel (m²)

Área privativa: 466,88m², área comum: 323,00m², área comum de garagem: 209,70m² e área total de 999,580m².

Metodologia utilizada

Comparativo Direto de Dados de Mercado

Especificação da Avaliação

Fundamentação: Grau II e Precisão: Grau III

Valor de Avaliação do Imóvel Valor mínimo

R$ 2.711.000,00 R$ 2.583.000,00 (-4,72%)

Valor máximo Liquidez do imóvel

R$ 2.839.000,00 (+4,72%) Demorada

Nome do Responsável Técnico Formação / CREA do RT

Luis Felipe Matos de Rosis Engenheiro Civil / 5061044704/D

Nome do Representante Legal CPF do RL

Luis Felipe Matos de Rosis 157.576.358-35

Nome da Empresa CNPJ / CREA

Civiltrix Engenharia Ltda

03.906.579/0001-44 / 0566433

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1 INFORMAÇÕES GERAIS

IDENTIFICAÇÃO Rua Mattia Filizzola, 127 – apartamento 41 Real Parque – São Paulo – SP

TIPOLOGIA Imóvel Residencial (apartamento)

SOLICITANTE Roberto de Madureira Pará Diniz e Rodrigo de Madureira Pará Diniz

PROPRIETÁRIO Roberto de Madureira Pará Diniz e Rodrigo de Madureira Pará Diniz, conforme consta na matrícula 131.973 do 15º CRI/SP.

OBSERVAÇÕES PRELIMINARES Este trabalho fundamenta-se no que estabelece a Norma Brasileira NBR 14653 – “Avaliação de bens”, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, de acordo com os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos detalhados na “Parte 2: Imóveis urbanos”. Segue ainda as diretrizes e orientações constantes na Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP – 2011, bem como no estudo denominado “Valores de edificações de imóveis urbanos – IBAPE/SP”, versão 2011. E baseia-se: a) na vistoria interna do imóvel, realizada em 15/01/2016; b) na documentação fornecida, composta pela matrícula 131.973 do 15º CRI/SP; c) em elementos e pesquisas constados no local quando da vistoria ao imóvel; d) nas informações obtidas junto aos agentes do mercado imobiliário local (vendedores, compradores, corretores, imobiliárias, etc.).

2 OBJETIVO

O objetivo do presente laudo é a determinação do valor de mercado do imóvel, para fins de atualização patrimonial.

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3 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO

INFRA-ESTRUTURA URBANA, USOS PREDOMINANTES E ACESSOS Situado na região sul da cidade, o bairro do Real Parque abriga prédios de classe média e média alta. Os imóveis de alto padrão se concentram em torno da praça Barão de Santa Eulália, na parte mais alta do bairro. A região é predominantemente residencial. O comércio conta com boa infraestrutura, concentrada principalmente na avenida Morumbi e na Avenida Magalhães de Castro. O chamado pequeno comércio está presente com grande quantidade de lojas de conveniências, padarias, farmácias e açougues. Destaca-se a proximidade ao Shopping Cidade Jardim e aos Shoppings Morumbi e Market Place (na margem oposta da Marginal Pinheiros). O bairro conta ainda com diversas escolas municipais e privadas. A malha viária composta por grandes avenidas, como por exemplo, a Av. Magalhães de Castro (marginal Pinheiros), a Ponte Estaiada, Av. Morumbi. A região conta com diversas linhas de ônibus, que ligam o bairro à região central da cidade e aos bairros vizinhos.

SERVIÇOS PÚBLICOS E EQUIPAMENTOS COMUNITÁRIOS O local é dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, a saber: ligação de energia elétrica, telefone, instalações de água e esgotos, iluminação pública, pavimentação, passeio público, coleta de lixo e rede de águas pluviais.

PÓLOS VALORIZANTES OU DESVALORIZANTES Um dos pontos negativos do bairro é a favela Real Parque, que, mesmo após o processo de urbanização e verticalização realizado pela Prefeitura, ainda possui uma região com imóveis tipo auto construção. Como ponto positivo, destaca-se a excelente infraestrutura de comércio e serviços que o bairro oferece, além do bom padrão construtivo dos imóveis.

LEGISLAÇÃO MUNICIPAL Quanto ao Zoneamento, o bairro está inserido numa Zona Mista de densidade demográfica alta (ZM-2), que é uma região destinada à localização de atividades típicas de áreas centrais, permitindo a coexistência entre a habitação e os usos não residenciais.

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Mapa de Zoneamento Os índices e coeficientes de aproveitamento do solo deste zoneamento estão destacados na tabela abaixo:

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4 CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL

EDIFICAÇÃO Privativa Comum Total Não Averbadas

Somatório

Unidade 466,88m² 323,00m² 789,88m² 789,88m²

Estacionamento 209,70m² 209,70m² 209,70m²

Total 466,88m² 532,70m² 999,58m² 999,58m²

Qtdade vagas 5

CONDIÇÕES FÍSICAS DO IMÓVEL AVALIANDO Trata-se de apartamento situado no 4º andar do Condomínio Edifício Grand Canyon. O apartamento é composto por sala de estar, terraço, sala de jantar, sala de almoço, depósito para prataria, lavabo, sala de TV com terraço e lareira, 4 suítes sendo 1 suíte máster com 2 closets, área de serviço, 2 dormitórios de serviço, banheiro de serviço, despensa, copa e cozinha.

ACABAMENTOS Os principais acabamentos são: - Salas e dormitórios; piso em assoalho de madeira, paredes e teto em pintura. - Banheiros; piso cerâmico, paredes em azulejo e teto em pintura. - Cozinha, copa e área de serviço; piso em cerâmica, paredes em azulejo e pintura e teto em pintura. - Terraço; piso em granito, paredes em pintura e teto em lambril. - Lavabo; piso em pedra decorativa, paredes em pedras decorativas e pintura e teto em pintura.

EMPREENDIMENTO QUE SE SITUA O IMÓVEL AVALIANDO O condomínio Ed. Grand Canyon, está localizado na esquina entre a Rua Mattia Fillizzola e Av. Duquesa de Goiás, nº127. O empreendimento apresenta idade aparente de 23 anos, composto por subsolo, térreo, mezanino, 7 pavimentos tipo e cobertura duplex com piscina, com 8 apartamentos servidos por 2 elevadores sendo 1 social e 1 de serviço. No pavimento térreo apresenta portaria, acesso de veículos, depósitos, estacionamento com vagas para visitantes e hall social. A área de lazer localizada no mezanino é composta por salão de festas, sala de ginástica, salão de jogos, piscina e 2 banheiros. O subsolo é composto por estacionamento, salas técnicas, e sala de squash.

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DIMENSÕES Apresenta área útil 466,88m², área comum de garagem de 209,70m², área comum 323,00m² e área total de 999,58m².

VAGAS DE GARAGEM O apartamento apresenta 5 vagas de garagem indeterminadas.

CONDIÇÕES DE OCUPAÇÃO Imóvel ocupado pelo proprietário.

ESTADO DE CONSERVAÇÃO O imóvel encontra-se em bom estado de conservação.

5 CONSIDERAÇÕES SOBRE O MERCADO

CARACTERÍSTICAS DO MERCADO LOCAL Trata-se de local com características residenciais. O segmento de mercado em que se insere o imóvel avaliando apresenta relativa demanda, com desempenho satisfatório, ou seja, com relação entre oferta e procura equilibrada.

VIABILIDADE DE COMERCIALIZAÇÃO Trata-se de imóvel perfeitamente inserido no contexto da região, sem aspectos prejudiciais relativos à viabilidade de comercialização. Cabe destacar que a atual situação de desaceleração da economia e de desaceleração do mercado imobiliário constituem-se em fatores negativos para a liquidez do imóvel, caracterizando desta forma nível de liquidez médio/baixo, sem alteração desta tendência em curto prazo.

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6 METODOLOGIA, PESQUISA E CÁLCULO

METODOLOGIA A metodologia utilizada para a determinação do valor de mercado do imóvel foi o Método Comparativo. O emprego desse método visa a atender, especialmente, as recomendações preconizadas nos itens 7.5, 8.1.1 e 8.2.1 da “Parte 1: Procedimentos gerais” da Norma Brasileira NBR 14653 – “Avaliação de bens”, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, listadas abaixo: “7.5 Escolha da metodologia A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliando, a finalidade da avaliação e os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo direto de dados de mercado, conforme definido no item 8.3.1. 8.3.1. Método Comparativo Direto de Custo Identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. 8.1.1 A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14.653, bem como nas demais partes que compõem a NBR 14.653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor. 8.2.1 Método comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra” Em outras palavras, o método comparativo de dados de mercado consiste basicamente na determinação do valor de mercado para venda ou locação de um imóvel por comparação direta com imóveis assemelhados, denominados de elementos comparativos. Para a utilização deste método devem ser sempre observados os preceitos e dispositivos da NBR-14.653 -1, dentre os quais: “7.4.1 Aspectos Quantitativos É recomendável buscar maior quantidade possível de dados de mercado, com atributos comparáveis aos do bem avaliando.

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7.4.2 Aspectos Qualitativos Na fase de coleta de dados é recomendável: a)buscar dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis aos do bem avaliando; b)identificar e diversificar as fontes de informação, sendo que as informações devem ser cruzadas, tanto quanto possível, com o objetivo de aumentar a confiabilidade dos dados de mercado; c)Identificar e descrever as características relevantes dos dados de mercado coletados; d)buscar dados de mercado de preferência contemporâneos com a data de referência da avaliação.” Uma vez escolhido o método comparativo direto para a determinação do valor de mercado, é imperativa a definição da ferramenta matemática a ser utilizada no tratamento dos elementos que serão utilizados para comparação. No presente caso, considerando as características do imóvel e do mercado onde está inserido, será empregado o tratamento por fatores, definido na “Parte 2: Imóveis urbanos” da Norma Brasileira NBR 14653 – “Avaliação de bens”, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas. Tal tratamento técnico dos preços observados, para serem levados à formação do valor do imóvel em análise, é realizado utilizando-se a estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos comparativos através da aplicação de fatores matemáticos que expressem em termos numéricos as diferenças de atributos entre os elementos pesquisados e o imóvel avaliando. Após a homogeneização procede-se a eliminação de dados discrepantes, processo denominado de saneamento da amostra. No presente caso os dados homogeneizados são saneados para um intervalo de 30% ao redor da média.

PESQUISA Informações gerais sobre a pesquisa efetuada: período de abrangência de janeiro e fevereiro de 2016, contendo predominantemente imóveis ofertados para venda, sendo 9 elementos comparativos, com características compatíveis ao imóvel avaliando, ou seja, apartamentos residenciais de padrão superior. Durante a pesquisa, foram excluídos os locais notoriamente mais valorizados e desvalorizados da região, uma vez que o imóvel em análise não se localiza em nenhum desses extremos. Como área mais valorizada entende-se as vias no entorno da Praça Visconde de Cunha Bueno (Rua Br. De Santa Eulália e Rua Visconde de Nascar). Como área menos valorizada, entende-se as vias que são entrada para a comunidade (Rua Cesar Valejo e Rua Barão de Castro Lima).

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Tais elementos, listados em anexo, foram coletados em pesquisas realizadas na área de entorno do imóvel objeto desta avaliação, procurando-se, dentro do possível, obter um conjunto amostral composto por elementos com características similares ao avaliando.

CONSIDERAÇÕES DE CÁLCULO Conforme descrito, os elementos pesquisados são homogeneizados através da aplicação de fatores matemáticos. Conforme indicado no item 10 da “Norma para avaliação de imóveis urbanos IBAPE/2011”, temos a respeito dos fatores que: “devem refletir, em termos relativos, o comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e temporal, com a consideração de : - elasticidade de preços; - localização; - fatores de forma (testada, profundidade, área ou múltiplas frentes); - fatores de padrão construtivo e depreciação.” Para o presente trabalho foram consideradas as variáveis mais relevantes para retratar o comportamento do mercado imobiliário e capazes de refletir a tendência de formação de seus valores a partir da amostra utilizada. Essa simplificação apresenta como vantagem a possibilidade de explicação de fenômenos complexos com a utilização apenas das variáveis mais significativas que, muitas vezes, englobam as influências dos demais atributos. Cabe ainda considerar que os cálculos de formação de valor, tanto quanto possível, devem refletir o comportamento do mercado, a partir da amostra, com preferência pelas transformações simples que resultem em modelo satisfatório. Conforme subitem 8.2.1.4.2, da NBR 14653-2, só serão admitidos fatores de homogeneização indicados por entidades técnicas regionais reconhecidas, ou medidos no mercado, desde que seja anexado o estudo que os originou.

FATORES UTILIZADOS As variáveis utilizadas encontram-se de listadas a seguir: a) FATOR DE OFERTA: representa um desconto médio existente nas transações imobiliárias, tendo sido adotado um valor de 0,90 no caso de ofertas e de 1,00 no caso de transações efetuadas, conforme indicado na “Norma para avaliação de imóveis urbanos Ibape/2011”; b) FATOR IDADE (depreciação pelo obsoletismo e pelo estado de conservação): utilizado conforme o critério estabelecido no estudo denominado “Valores de edificações de imóveis urbanos – Ibape/SP” - versão 2002, que especifica a utilização do método Ross/Heidecke.

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c) FATOR PADRÃO: refere-se a classificação do padrão construtivo do imóvel, segundo os índices unitários de valores de venda estabelecidos no estudo denominado “Edificações – Valores de Venda” de 1987, procedido pela Comissão de Peritos nomeada pelos M.M. Juízes de Direito das Varas da Fazenda Municipal da Capital de São Paulo, atualizados pelo projeto de revisão de 2006, denominado de “Valores de edificações de imóveis urbanos – Ibape/SP”. d) FATOR VAGA: contempla a diferença do número de vagas de garagem entre os imóveis pesquisados e o imóvel avaliando, sendo atribuído a vaga o valor de venda de R$ 50.000,00. e) FATOR ÁREA: contempla a diferença de dimensão entre os imóveis pesquisados e o imóvel avaliando: Fa = (Área elemento/ Área imóvel avaliando) 0,20

MEMÓRIA DE CALCULO Através dos cálculos apresentados em anexo, obteve-se o valor unitário médio de venda por metro quadrado de área útil para o imóvel avaliando. Desta forma, o valor de venda do imóvel resulta em: VM = vum x Au onde: VM = valor de mercado (valor de venda) vum = valor unitário de mercado Au = área útil VM = R$ 5.806,30 / m² x 466,88 m²

VM R$ 2.711.000,00 (dois milhões setecentos e onze mil reais) Entende-se como valor de mercado (valor de venda), o preço que o imóvel poderia alcançar se colocado à venda em prazo razoável, com o vendedor desejando, mas não estando obrigado a vendê-lo e o comprador adquirindo-o com inteiro conhecimento de todos os usos e finalidades para os quais está adaptado e poderá ser utilizado, sem contudo estar compelido à compra, em outras palavras, seria o preço obtido através da compra e venda à vista. (Mc. Michael, Stanley L. - Mc. Michaels Apprising Manual, 4a Edição – Prentice Hall – Englewood Cliffs, U.S.A.)


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7 NÍVEL DE RIGOR

ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

NBR 14653-2: Tabela 4 – Graus de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição Grau pontuação

III II I

1 Caracterização

do imóvel

avaliando

Completa quanto a todas

as variáveis analisadas

Completa quanto às

variáveis utilizadas no

tratamento

Adoção de situação

paradigma 3

2 Quantidade

mínima de dados

de mercado

efetivamente

utilizados

12 5 3 2

3

Identificação dos

dados de

mercado

Apresentação de

informações relativas a

todas as características

dos dados analisadas,

com foto e

características

analisadas pelo autor do

laudo.

Apresentação de



dos dados analisadas

Apresentação de



dos dados

correspondentes aos

fatores utilizados

3

4 Intervalo

admissível de

ajuste para cada

fator e para o

conjunto de

fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50* 3

* No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo

admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um

número menor de dados de mercado, a amostra seja menos hetereogênea.

TOTAL 11

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Atendendo à tabela 3 da NBR 14653 - Parte 2, enquadra-se o presente trabalho no grau 2 de fundamentação.

GRAU DE PRECISÃO A amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa foi de 9,44%. Como este valor é inferior a 30%, enquadra-se o presente trabalho no grau 3 de precisão.


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8 CONSIDERAÇÕES FINAIS

O presente laudo de avaliação decorre de solicitação do interessado e tem por objetivo a determinação do valor de mercado para fins de atualização patrimonial, caracterizando-se dessa forma como laudo de avaliação de uso restrito, sendo válido somente para esta finalidade. Os valores resultantes desta avaliação foram determinados através de metodologia caracterizada pela comparação com imóveis assemelhados, denominados de elementos comparativos. Tais elementos foram coletados no mercado aberto, refletindo as condições atuais do mercado imobiliário local. Ressalta-se que não foi verificada a efetiva propriedade dos bens objeto do presente trabalho, pressupondo-se a boa fé das informações que foram prestadas pelo solicitante e por terceiros. A propriedade dos bens foi considerada regularizada, livre e desembaraçada, isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso, em condições de ser imediatamente comercializado. A CIVILTRIX Engenharia, inscrita no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA-SP), nº de registro 0566433, declara manter conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, não possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado. O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194 e das resoluções nº 205 e nº 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei 8.666), que asseguram que todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de Avaliações, são de responsabilidade e da competência exclusivas de profissionais legalmente habilitados pelo CREA, no livre exercício de suas atividades. No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica Norma Brasileira NBR 14653 – “Avaliação de bens”, da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas, tendo sido observados também publicações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE). Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços: - inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (móveis e utensílios), instalações e itens de decoração em geral; - análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos; - investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que envolvam questões relativas às fundações ou estrutura do imóvel; - avaliação das condições ambientais, bem como exigências de leis e regulamentações cabíveis, e impactos sobre o imóvel em análise; - análise de risco e prevenção contra incêndio e segurança à vida.


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9 CONCLUSÃO

Em face de todas as considerações expostas nos itens anteriores e das características do imóvel avaliando, temos que: O valor de venda do imóvel é de:

R$ 2.711.000,00

(Dois milhões setecentos e onze mil reais) Data de referência: fevereiro de 2016.

10 ENCERRAMENTO

ANEXO Fotografias do imóvel Croqui de localização Fichas de pesquisa Cálculos Documentação consultada São Paulo, 01 de fevereiro de 2016.

CIVILTRIX Engenharia Ltda CREA: 0566433 CNPJ: 03.906.579/0001-44

C I V I L T R I X ENGENHARIA LTDA

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FOTOS DO IMÓVEL



Fachada Fachada

Vista da rua Hall social

Sala de ginástica Salão de festas

Piscina Garagem



Sala de estar Lavabo

Sala de TV Hall de distribuição

Suíte 01 Banheiro suíte 01

Suíte máster Banheiro suíte máster





Área de serviço Cozinha

Sala de almoço Sala de jantar



CROQUI DE LOCALIÇÃO DO IMÓVEL



CROQUI DE LOCALIZAÇÃO (com indicação do avaliando e dos elementos de pesquisa)

E01

E04

E06

E07

E08

E09

E05

E03

E02



ELEMENTOS DE PESQUISA



ELEMENTOS COMPARATIVOS

ELEMENTO 1

ENDEREÇO: Rua Dom Paulo Pedrosa, 791 COMPL.: Ibitirama CIDADE: São Paulo

FONTE: Coelho da Fonseca PREÇO: 2.500.000,00 TELEFONE: 3745-6000 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod: VR334150 DATA 26/01/2015

ÁREA ÚTIL: 326 PADRÃO: AMS1 DORMITÓRIOS: 4d4s IDADE: 20 VAGAS 5

OBS.:

ELEMENTO 2

ENDEREÇO: Avenida Barão de Monte Mor, 62 COMPL.: Balmoral Park CIDADE: São Paulo

FONTE: Lopes Consultoria PREÇO: 4.770.000,00 TELEFONE: 4302-7602 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod: 3-JP23335 DATA 26/01/2016

ÁREA ÚTIL: 500 PADRÃO: AF DORMITÓRIOS: 5d5s IDADE: 20 VAGAS 6

OBS.:

ELEMENTO 3

ENDEREÇO: Avenida Barão do Melgaço, 399 COMPL.: Barão do Melgaço CIDADE: São Paulo

FONTE: Coelho da Fonseca PREÇO: 1.400.000,00 TELEFONE: 3745-6000 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod: 95165 DATA 26/01/2016

ÁREA ÚTIL: 246 PADRÃO: AMS1- DORMITÓRIOS: 4d2s IDADE: 25 VAGAS 4

OBS.:

ELEMENTO 4

ENDEREÇO: Rua Adalivia de Toledo, 247 COMPL.: Tivoli Park CIDADE: São Paulo

FONTE: Imóveis no Morumbi PREÇO: 1.600.000,00 TELEFONE: 3740-5591 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod: 45362 DATA 26/01/2016


OBS.:




ELEMENTO 5

ENDEREÇO: Rua Adalivia de Toledo, 346 COMPL.: Hampton Gardens CIDADE: São Paulo

FONTE: Coelho da Fonseca PREÇO: 2.800.000,00 TELEFONE: 3745-6000 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod: VR592782 DATA 26/01/2016

ÁREA ÚTIL: 319 PADRÃO: AMS1+ DORMITÓRIOS: 4d2s IDADE: 20 VAGAS 4

OBS.:

ELEMENTO 6

ENDEREÇO: Rua Marques de Sabara, 221 COMPL.: Cap Martim CIDADE: São Paulo

FONTE: Spot Imóveis PREÇO: 2.450.000,00 TELEFONE: 3755-0055 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod: 23120 DATA 26/01/2016


OBS.:

ELEMENTO 7

ENDEREÇO: Avenida Barão de Campos Gerais, 314 COMPL.: Saint Thomas CIDADE: São Paulo

FONTE: Century 21 Imóveis PREÇO: 2.600.000,00 TELEFONE: 3501-4050 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod: Py1886 DATA 26/01/2016


OBS.:

ELEMENTO 8

ENDEREÇO: Travessa Antônio Augusto Monteiro de Barros Neto, 84 COMPL.: Park Avenue CIDADE: São Paulo

FONTE: Spot Imóveis PREÇO: 2.100.000,00 TELEFONE: 3755-0055 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod:23128 DATA 26/01/2016


OBS.:




ELEMENTO 9

ENDEREÇO: Avenida Barão de Campos Gerais, 173 COMPL.: Triomphe CIDADE: São Paulo

FONTE: Abyara Imóveis PREÇO: 1.750.000,00 TELEFONE: 3614-8338 NATUREZA: Oferta CONTATO: Cod: 571545 DATA 26/01/2016


OBS.:



CÁLCULOS DE FORMAÇÃO DE VALOR



CÁLCULOS LAUDO DE AVALIAÇÃO: Ed. Grand Canyon

HOMOGENEIZAÇÃO pagina 1

DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO

ENDEREÇO: Rua Mattia Fil izola, 127, apto 41

Área útil (m²) 466,88 Idade 23 Local 100,00

Padrão 2,406 Conservação b Dormitórios 4

Andar 4 Coef. deprec. 0,7904 Vagas 5

DADOS DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA

N Endereço Fonte de informação

1 Rua Dom Paulo Pedrosa, 791 - Ibitirama Coelho da Fonseca - 3745-6000 - Cod: VR334150

2 Avenida Barão de Monte Mor, 62 - Balmoral Park Lopes Consultoria - 4302-7602 - Cod: 3-JP23335

3 Avenida Barão do Melgaço, 399 - Barão do Melgaço Coelho da Fonseca - 3745-6000 - Cod: 95165

4 Rua Adalivia de Toledo, 247 - Tivoli Park Imóveis no Morumbi - 3740-5591 - Cod: 45362

5 Rua Adalivia de Toledo, 346 - Hampton Gardens Coelho da Fonseca - 3745-6000 - Cod: VR592782

6 Rua Marques de Sabará, 221 - Cap Martim Spot Imóveis - 3755-0055 - Cod: 23120

7 Avenida Barão de Campos Gerais, 314 - Saint Thomas Century 21 Imóveis - 3501-4050 - Cod: Py1886

8 Travessa Antônio Augusto Monteiro de Barros Neto, 84 - Park Avenue Spot Imóveis - 3755-0055 - Cod:23128

9 Avenida Barão de Campos Gerais, 173 - Triomphe Abyara Imóveis - 3614-8338 - Cod: 571545

10

11

12

DADOS, ÍNDICES E COEFICIENTES DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA

N Preço (R$) Naturaza fator oferta c/ oferta Área útil Padrão Local Dormitórios Vagas

1 2.500.000,00 Oferta 0,9 2.250.000,00 326,00 2,406 100,00 4d4s 5

2 4.770.000,00 Oferta 0,9 4.293.000,00 500,00 3,066 100,00 5d5s 6

3 1.400.000,00 Oferta 0,9 1.260.000,00 246,00 2,172 100,00 4d2s 4

4 1.600.000,00 Oferta 0,9 1.440.000,00 320,00 2,172 100,00 4d4s 4

5 2.800.000,00 Oferta 0,9 2.520.000,00 319,00 2,640 100,00 4d2s 4

6 2.450.000,00 Oferta 0,9 2.205.000,00 300,00 2,406 100,00 3d3s 4

7 2.600.000,00 Oferta 0,9 2.340.000,00 480,00 2,406 100,00 4d2s 4

8 2.100.000,00 Oferta 0,9 1.890.000,00 386,00 2,406 100,00 3d3s 3

9 1.750.000,00 Oferta 0,9 1.575.000,00 293,00 2,172 100,00 4d2s 3

10

11

12

CÁLCULO DA DEPRECIAÇÃO

N vida útil idade % da vida conservação tabela k residual coef deprec

1 60 20 33 b 21,95 0,7805 20 0,8244

2 60 20 33 b 21,95 0,7805 20 0,8244

3 60 25 42 b 29,90 0,701 20 0,7608

4 60 25 42 c 31,60 0,684 20 0,7472

5 60 20 33 b 21,95 0,7805 20 0,8244

6 60 20 33 b 21,95 0,7805 20 0,8244

7 60 25 42 c 31,60 0,684 20 0,7472

8 60 25 42 c 31,60 0,684 20 0,7472

9 60 20 33 b 21,95 0,7805 20 0,8244

10

11

12

26/01/2015



LAUDO DE AVALIAÇÃO: Ed. Grand Canyon

HOMOGENEIZAÇÃO pagina 2

HOMOGENEIZAÇÃO DOS ELEMENTOS DA AMOSTRA

N Unit (R$/m²) f padrão f deprec. f local f andar f vagas f área extra extra

1 6.901,84 1,000 0,959 1,000 1,030 1,000 0,931 1,000 1,000

2 8.586,00 0,785 0,959 1,000 1,030 0,988 1,014 1,000 1,000

3 5.121,95 1,108 1,039 1,000 1,030 1,040 0,880 1,000 1,000

4 4.500,00 1,108 1,058 1,000 1,030 1,035 0,927 1,000 1,000

5 7.899,69 0,911 0,959 1,000 1,030 1,020 0,927 1,000 1,000

6 7.350,00 1,000 0,959 1,000 1,030 1,023 0,915 1,000 1,000

7 4.875,00 1,000 1,058 1,000 1,030 1,021 1,006 1,000 1,000

8 4.896,37 1,000 1,058 1,000 1,030 1,053 0,963 1,000 1,000

9 5.375,43 1,108 0,959 1,000 1,030 1,063 0,911 1,000 1,000

10

11

12

CV = 24,71% 16,70% 20,77% 24,71% 24,71% 22,93% 26,57% 24,71% 24,71%

MÉDIA E SANEAMENTO DA AMOSTRA (30% ao redor da média) DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO

N Unit. (R$/m²) saneam. 1 saneam. 2 saneam. 3 Média saneada (R$/m²)

1 6.345,84 6.345,84 6.345,84 6.345,84 Desvio padrão 632,20

2 6.659,72 6.659,72 6.659,72 6.659,72 T Student 1,397

3 5.613,90 5.613,90 5.613,90 5.613,90 Limite Inferior

4 5.208,78 5.208,78 5.208,78 5.208,78 Limite Superior

5 6.688,00 6.688,00 6.688,00 6.688,00 Amplitude 9,83%

6 6.811,80 6.811,80 6.811,80 6.811,80 GRAU DE PRECISÃO 3

7 5.434,36 5.434,36 5.434,36 5.434,36

8 5.402,63 5.402,63 5.402,63 5.402,63 DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL

9 5.757,16 5.757,16 5.757,16 5.757,16

10 Valor da vaga (R$)

11 Área útil (m²) 466,88

12 Unit. (R$/m²)

M = 5.991,35 5.991,35 5.991,35 5.991,35 Valor (R$)

CV = 10,55%

GRAFICO

N Observado Estimado

1 2.250.000,00 2.020.156,79

2 4.293.000,00 3.928.783,96

3 1.260.000,00 1.279.744,47

4 1.440.000,00 1.651.703,63

5 2.520.000,00 2.148.632,74

6 2.205.000,00 1.842.234,01

7 2.340.000,00 2.773.514,62

8

9

10

11

12

5.991,35

5.696,96

50.000,00

2.798.000,00

26/01/2015

6.285,75

5.991,35

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

4.500.000

0 1.000.000 2.000.000 3.000.000 4.000.000 5.000.000

Val

ore

s e

stim

ado

s

Valores observados



DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

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