laudo pericial · isto posto, adotou-se o seguinte roteiro para o desenvolvimento dos trabalhos:...
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Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da 2" Yara Cível do Foroda Comarca de Praia Grande.
Processo Digital : 00 12282 .41 .201 6 .8 .26 .047 7Assunto: Cumprimento de SentençaRequerente : condomínio conjunto Residencial HawaiRequerido: Reynaldo Guaruba Junior
VALTER ISHIDA, engeúeiro civil, CREA n.o 0600 12.2405-SP, perito judicial nomeado e compromissado nos Autos da Ação em epígrafe,tendo procedido às diligências e estudos necessários vem, mui respeitosamente,apresentar as conclusões a que chegou consubstanciadas no presente.
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
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Processo n' 0012282.41.2016.8.26.047 7
I- PRELIMII\ARES
Este trabalho pericial tem por escopo a determinação do valor de mercado atualdo imóvel localizado na Av. Rio Branco no 49, apartamento no 623, 6o andar,Edificio Honolulu, do Conjunto Residencial Hawai , Boqueirão, Praia Grande,matrícula no 81 .452- do Cartório de Registro de Imóveis de Praia Grande.
II. YISTORIA
A vistoria do imóvel avaliando foi efetuada no dia 17 de julho 2018 e as
pesquisas dos imóveis que serviriam de comparativo para esta avaliaçáo, colhidasnesta mesma data.
II.1 - SrruAÇÃo
\-' O imóvel situa-se na Av. Rio Branco, na quadra completada pela Rua RuiBarbosa, Rua Bahia e Av. Pres. Castelo Branco.
Trata-se de local dotado de todos os melhoramentos públicos usuais, tais comopavimentaçáo, passeio, guia e sarjetas, redes de água e esgoto, energia elétricadomiciliar, iluminação pública, telefone, coleta de lixo e transportes públicos(ônibus).
Apresenta características com predomínio de o Edifício de apartamentos e
casas térreas destinadas à habitação de classe média, e comércio de média densidade.
Junto à quadra onde se situa o imóvel passa a Av. Presidente Castelo Branco,que é uma via comercial de transito intenso, que acompanha a orla marítima combelíssimas praias e dotada de toda infraestrutura turística.
TI.2 _ CARACTNÚSTTCAS DO EDITÍCIO HONOLULU, DO CONJUNTORESIDENCIAL HAWAI DO APARTAMENTO N" 623. AVALIAIIDO
Trata-se de um prédio com 14 (catorze) pavimentos,com portaria, saláo de festas e sala de jogos; garagemgaragem coletiva, 12 andarcs com 13 apartamentos/andarfestas e churrasqueira .
tendo no térreo: entradacoletiva; mezzanino come cobertura com salão de
A idade aparente do Edifício é de 36 (trinta e seis) anos e oconservação é bom, como se pode notar no Relatório Fotográfico (Anexo
Rua Antonio Perez Hernandez no 300 Torre 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba - SP
Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 991898425 e-mail [email protected]
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I
Processo no 0012282.41.2016.8.26.0477
II.3 - CARACTERÍSTICAS DO APARTAMENTO N" 623 - AVALIANDO
II.3.1 _ DEPENDÊNCIAS
Trata-se de um apartamento localizado no 60 andar do Edificio Honolulu.
É constituído de sala, dormitório, banheiro social, çozinha. Tem direito a umavaga indeterminada na garagem coletiva.
O pé-direito é de 2,70 m.
II.3.2- AREA UTILArea útil : 29,02 m2
Ateacomum : 14,10 m2
Área total : 43,12 m2
c : Area útil : 29,02 m
II.3.3 _ IDADE
A idade do prédio e conseqüentemente do apartamento avaliando e de 36 anos e
o estado de conservaçáo é bom.
I: Idade :36 anos
T1.3.4_ PADRÃO DE ACABAMENTO
a - Pisos : de cerâmica em todas as dependências.b - Paredes: massa corrida e látex nas áreas secas e cerâmica até o teto nas áreas
molhadas.c - Esquadrias: caxilhos de alumínio anodizado em todas as janelas e portas de
madeira compensada.d - Instalações: elétricas e hidráulicas embutidas. Luminárias de padrão comerciale - Equipamentos : pia de inox com tampo de granito, armários de madeira na
cozinha,louça sanitária de padrão comercial, box blindex.
Estado de conservaçáo: bom estado.
Rua Antonio Perez Hernandez no 300 Tone 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba -
Padrão construtivo: acabamento padrão médio.
Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - valterishida@)'ahoo'com.br18048-l l5
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III. AVALIAÇÃO
III.1 - Normas Observadas
A avaliação terâ por base as recomendações e parâmetros de cálculospreconizados pelas seguintes norÍnas atualmente em vigor:
NBR-14.653-1 Normas Brasileiras - Avaliações de Bens parte 1 --Procedimentos GeraisNBR-14.653-2 - Normas Brasileiras - Avaliações de Bens - parte 2 - ImóveisUrbanos
. Normas para Avaliações de Imóveis Urbanos do IBAPE/SP - Instituto Brasileirode Avaliações e Perícias de Engenharia.
Os cálculos serão desenvolvidos para a data deste laudo: agosto de 2018.
lII.2 - Metodologia
Em função das características do imóvel avaliando e mediante as pesquisas
realizadas no mercado imobiliário da região, ptrà a determinação do valor de
mercado, foi adotado o Método Comparativo Direto, tanto para se fixar o custounitario do terreno no local, como para se encontrar o preço real do imóvel.
Como o imóvel objeto da avaliação é um apartamento que faz parte de umCondomínio sob a forma de um condomínio, em que a rentabilidade do pavimentotérreo não tem diferença significativa em relação aos superiores e ainda admitindo-seque a respectiva construção esteja ocupando adequadamente o terreno, será utilizadoo Método de Avqliação de Unidades Padronizadas.
A aplicação desse critério tem por base as seguintes premissas:
a) Fator preponderante é a árrea util do apartamento (área privativa), os cálculos serão
dirigidos pelo Método do Metro Quadrado Médio.
b) O valor do apartamento é composto da cota do terreno e da cota de construção.
c) Influem no valor do apartamento a sua localizaçáo (apenas no terreno indapadrão construtivo e sua idade (sobre a construção).
Rua Antonio Perez Hernandez no 300 Torre 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba - SP
Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - [email protected]:18048-ll5
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III.3 - ProcedimentosIsto posto, adotou-se o seguinte roteiro para o desenvolvimento dos trabalhos:
III.3.1 - Determinação do preço unitário do apartamento avaliando.
Pesquisa e coleta de amostra no mercado imobiliário de apartamentos em ofertapara venda ou já comercializados, cujos elementos após seleção e processados atravésde adequada homogeneização, conforme demonstrativos analíticos que se encontramno Anexo n.o II, conduziram ao seguinte valor unitário para o apartamento avaliando:
ua = R$ 4.751,621m
IIl.3.2 - Esta avaliação alcançou o:
Grau I - Nível FundamentaçãoGrau II : Nível Precisão
III.3.3 - Valor do Apartamento Avaliando
Va: Ac x VuaVua : Valor unitário do apartamento : R$ 4.751,62/ m2
Ac : áreatfiil do apartamento : 29,02 m2
va : 29,o2m2 x RS 4.7 5t,621 m2 : RS r37.892,01 ou arredondando tem-se:
O valor de mercado atual do imóvel localizado na Av. Rio Branco no 49,apartamento no 623, 6o andar, Edifício Honolulu, do Conjunto ResidencialHawai , Boqueirão, Praia Grande, matrícula n" 81.452- do Cartório de Registrode Imóveis de Praia Grande é R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais),referência agosto de 2018.
rv - CONSTDERAÇOES FTNATS
Das análises e consultas efetuadas, pode-se concluir que o mercado imoda região em face de conjuntura econômica de viés de carâter recessivo,clima de excesso de oferta em relação à demanda, com respeito asemelhantes ao avaliando.
Rua Antonio Perez Hernandez no 300 Tone 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba - SPFone: (15) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - [email protected]
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V- ENCERRAMENTO
Contém o presente laudo 6 (seis) folhas estando todas rubricadas e esta última
assinada.
Acompanh am 2 (dois) anexos.
Anexo I - Cálculo do Valor UnitárioAnexo II - Relatório Fotográfico
Praia Grande, 3 de agosto de 2018.
Valter IshidaEngenheiro Civil e de Segurança do Trabalho
CREA n.o 0600 12.2405-SPMembro Titular - IBAPE-SP n.o 996Pós-graduado em Avaliações e Perícias de Engenharia
- Sorocaba- SP CEP: 18048-115
Fone: (15) 3327 5244 cel (1$ gglS 98425 e-mail - valterishida@yúoo.com.br
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Processo n" 0072282.41.201 6.8.26.047 7
ANE,XO I
DETERMNAÇÃO DE VALOR I.]NITARIODO
DO IMOVEL AVALIANDO
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Processo n" 0072282. 41.201 6.8.26.047 7
[ - Imóvel Avaliando: Caracterizaçã,o
I.2 - CARACTERISTICAS
I.1 - LOCALIZACÃO
o Av. Rio Branco no 49- apartamento rlo 623o Ediflcio Honolulu, do Conjunto Residencial Hawaio , Boqueirão- Praia Grande - SP
- Dgpendências: É constituído de sala, dormitório, baúeiro social, coziúa. Tem direito a uma vagaindeterminada na garagem coletiva.
o Prédio com 14 pavimentos e garagem coletiva no térreo/mezanino.o Conservação: bom estado Padrão: médiooZonadaNorma IBAPE -Z-4 Ac: éreaútil: 29,02m2o Idade = Ia = 36 anoso Ca: estado de conservação : 1: bom estado
il.l - Cálculo do valor unitiírio médio de cada amostra de apartamento
Vuc : Pr: Prego apartamentoAc Area útil
II.2 - Como o Fator de Localização ( If : índice fiscal ) só influi no valor do terreno, enquanto oPadrão Construtivo e Estado de Conservação sobre a construção, é mister separar ainfluência de um e de outro no fator de transposição (Ftr) para efetuar a homogeneizaçáo,isto é para obter o :
- Pt: porcentagem de influência do terreno- Pc: porcentagem de influência da construção
II.3 - Cálculo da quota parte do terreno: qt
qtn: Valor Unitário TerrenoCoef. De Aproveitamento
Vutn = Valor Unitário do Terreno - amostra'on"Can : Coeficiente Aproveitamento do Terreno - amostra "n"
Vutn=VutaxIfnIfa
Vuta: Valor Unitario do Terreno do Imóvel Avaliando
: VutnCan
Rua Antonio Perez Hernandez n'300 Torre 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba - SP CEP: 18048-115Fone: ( 1 5) 3327 5244 cel ( I 5) 9918 98425 e-mail - valterishida@),ahoo.com.br
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Processo no 0012282.41.2016.g.26.0477
Poúanto: Vutn: Vuta x IfnIfa
qtn: VutnCan
lI.4 Cálculo da quota parte de construção ( qc )
:VucnxBDIxK
Ifn : Índice Fiscal do Terreno amostra,on,,Ifa : Índice Fiscal do Terreno tmOvJ avaliando
Pelo enquadramento advindo de tabelas de custos unitrírios de construçãopublicadas mensalmente (Revista - A construçao .À §ao paulo - Editora pINI - cópia noAnexo IV - Documentos), descontados do o'Fator de obsolescência,, (Kd) e considerandoainda o "Fator Padrão construtivo", obtém-se "qc,, (quotà parte da construção) pela fórmula:
onde
Vucn : Valor Unitário de Construção do apartamento amostra ,,n' da tabela"PINI" - cópia Anexo IVBDI: Taxa adotada3\%Kdn : fator de obsolescência: adotado o método do valor decrescente, conformetabelado Anexo IV, que emprega a formula
Kdn:(1-r)'
n: Idade do Imóvelr : Razão de obsolescência para apartament o :2,5
II.5 - Cálculo do pt e pc
Pt: of : emyo ( porcentagem )(qt + qc)
Pa: oa(qc + qc)
( porcentagem )
II.6 - cálculo do Ftr : Fator de transpos içáo parahomogenei zaçãopera formula:
Ftrn: Ptn x Ifa * Pcn xjlfuca ><Ãda)Ifn (Vucn x Kdn)
Rua Antonio Perez
one: (r5) 3327 5244 cel (15) ggr8gB425 e-mait-vatteiisniaa@1,Áto."ãm.u,CEP:18048-115
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Processo t" 0012282.41.2016.8.26.047710
Vucl:135.000.00x 1x29,02
Vucl : R$ 4.655,171 n]
AMOSTRA 2
Fonte: Ônix ImóveisContato: Sr. Thiago Fone: (13) 3473 9323
o Av. Rio Branco no 49- apartamento no 603o Edificio Honolulu, do Conjunto Residencial Hawaio , Boqueirão- Praia Grande - Sp
RuaAntonioPerezHernandezno300Torre4Apartamentotz_r@Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - valterishida@yúoo.com.br
AMOSTRA 1
Fonte: Ônix ImóveisContato: Sr. Thiago Fone: (13) 3473 9323
Localizaçáo:o Av. Rio Branco rLo 49- apartamento no 616.o Edificio Honolulu, do Conjunto Residencial Hawaio , Boqueirão- Praia Grande - Sp
CaracterísticasSala, dormitório, cozirúta, banheiro social e ainda umacoletiva.oAc: 29,02m2oPl : R$ 135.000,00 (transação)o Cl = conservação : bom estado : 1
oFfl:1a
Cálculo do Vucl
Vucl: Pl x FflxClAc1
vaga indeterminada na garagem
18048-1 15
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Processo o" 0012282.41.20 | 6.8.26.047 7
CaracterísticasSala, dormitório, coziúa, banheirocoletiva.oAc: 29,02m2oP2: RS 150.000,00 (oferta)oC2: conservação: bom estado: 1
oFf2:0,9
Cálculo do Vuc2
Vuc2: P2 x Ff2 xC2Ac2
social e ainda uma vaga indeterminada La garagem
vaga indeterminada na garagem
ll
Yuc2: 150.000.00 x 0,9 x 1
29,02
Vuc2: R$ 4.651,961 n]
AMOSTRA 3
Fonte: Ônix ImóveisContato: Sr. Thiago Fone: (13) 3473 9323
Localizaçáo:o Av. Rio Branco no 49- apartamento no 219o Edifício Honolulu, do Conjunto Residencial Hawaio , Boqueirão- Praia Grande - SP
CaracterísticasSala, dormitório, cozinha, banheiro social e ainda umacoletiva.rP3 : R$ 155.000,00 (oferta)oC3 : conservação: bom estado: 1
oFf3 :0,9
Cálculo do Vuc3
Vuc3: P3 x Ff3xC3Ac3
Vuc3 : 155.000,00 x0"9 x 1
29,02
Vuc3 : R$ 4.807,021 nf
Rua Antonio Perez Hernandez no 300 Torre 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba - SP CEP: 18048-115
Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - [email protected]
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Processo n" 0012282y'.1.2016.8.26.0477
AMOSTRA 4
Fonte: Ônix ImóveisContato: Sr. Thiago Fone: (13) 3473 9323
Localizaçáo:o Av. Rio Branco no 49- apartamento no 219o Edificio Honolulu, do Conjunto Residencial Hawaio , Boqueirão- Praia Grande - SP
CaracterísticasSala, dormitório, cozinha, banheiro social e aindacoletiva.oP4: R$ 160.000,00 (oferta)cC4: conservação : bom estado : 1
oFfll:0,9
uma vaga indeterminada na gaÍagem
Cálculo do Vuc4
Vuc4 : P4 x FÍ:lx C4Ac4
Vuc4: 160.000.00 x 0,9 x29,02
Vuc4= RS 4.962,091 n?
AMOSTRA 5
Fonte: Ônix ImóveisContato: Sr. Thiago Fone: (13) 3473 9323
Localizaçáo;o Av. Rio Branco no 49- apartamento no 816
o Edifício Honolulu, do Conjunto Residencial Hawaio , Boqueirão- Praia Grande - SP
CaracterísticasSala, dormitório, cozinha, baúeiro social e ainda uma vaga indeterm
coletiva.oAc: 29,02m2oP5 : R$l50.000,00 (oferta)
Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 991898425 e-mail-valterishida@Júoo.com.br
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Processo no 0012282.41.20 I 6.8.26.047 7
oC5: conservagão: bom estado: 1
o Ff5 : 0,9
Cálculo do Vuc5
Vuc5: P5 x Ff5 xC5Ac5
Vuc5 :150.00Q.00 x 0,9 x 1
29,02
Vuc5 = RS 4.641,961 nl
a) Tratamento dos Valores Unitarios Homogeneizados das Amostras pelo Critério de Médiasaneada
Amostra Valor Unitrário Homogeneizado
n.o 1.......... ............4.655,17n.o 2.......... ............4.651,93n.o 3.......... ............4.807,02n.o 4........... 4.962,09n." 5.......................................................... 4.65 1.93
Soma........ ..........,23 .7 28,13
b) 1'média aritmética :R8 23.728,13/5 : R$ 4.751,62
limite inferior : (-30o/o ) : R$ 3.321,93limite superior : (+30oÁ ) : R$ 6.177,10
c) Como todos os valores estão dentro do intervalo
uca - R$ 4.751162 / m
Rua Antonio Perez Hernandez no 300 Torre 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba - SP CEP: 18048-l 15one: (15) 3327 5244 cel (15) 991898425 e-mail-valterishida@,yahoo.co{n.br
13
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Processo n' 0012282.41.2016.8.26.04'7 7
ANEXO II
RELATORIO FOTOGRAFICO
Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 991898425 e-mail-valterishida@yúoo.com.br
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Processo n' 0012282.41.201 6.8.26.047 7
Foto no 1 - fachada do Condomínio Conjunto Residencial HArvai, do qual o Edificio
fazpafie.
Apartamento no 623-avaliando,
48-1 15
Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 991898425 [email protected]'br
15
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Processo n" 00 12282. 41.20 1 6.8.26.047 7
foto no 3 - vista da Av. Rio Branco para a qual a fachada do Ediflcio Honolulu está voltada.
Rua Antonio Perez Hernandez no 300 Torre 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba - SP C
16
I,lri,rirffi,=_--
(7,. /._/
Foto no 2 - vista da Av. Pres. Castelo Branco.
Fone: (i5) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - [email protected]
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t7Processo n' 0012282.41.2016.8.26.0477
foto no ;l - Vista da Av. Rio Branco com vizinhança de aparlamentos de padrão classe média L
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foto no 5 - detalhe da fachada do Edificio Residencial Harvai, do qral fazparte o Edificio Honolulu, do apafiamento fugatiando
-Parque CamPolim --Sorocaba - SP
f,orr", itS) 3327 5244 cel (15) gg18 98425 e-mail - [email protected]
CEP:18048-115
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foto no7 - salão de festas
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Fone: (15) 3327 5244 cel (15) ggtS 98425 e-mail - [email protected]
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Foto no 6 - garagem coletiva no piso térreo do Codominio
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Processo n' 0012282.41.2016.8.26.0477 t9
foto no 8 - salão deiogos
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foto no 9 - gaÍagem coletiva no mezzanino.
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iorre4Apartamento12-ParqueCampo1im_Sorocaba-SPCEP:18048-115Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - [email protected]
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Processo n' 00 12282.47.201 6.8.26.04"7 7 20
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foto no l0 - salão de festas na cobertura
Íbto no I 1- área de churrasqueira na cobertura do Edificio
Rua Antonio Perez Hernandez no 300 Torre 4 Apartamento 12 -Parque Campolim - Sorocaba - SP CEP: 18048-115
Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - valterishida@yúoo.com.br
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Processo n" 0012282 "41.2016.8.26.047 7
lbto no 12 - pofta social de entrada do apartamento no 623 avaliando
2l
Ifoto no 13- interior da sala do Apartamento no 623 - avaliando, com piso de cerâmica e paredes com massa colr
nuaanto"ioPerezHernandez rf 300Torre4Apartamento 12-ParqueCampolim -Sorocaba-SP
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Fone: (15) 3327 5244 cel (15) 9918 98425 e-mail - valterishida@yúoo.com.brP:18048-115
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22Processo n' 0012282.41.201 6.8.26.047 7
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foro no 14 -dormitório com piso cerâmico, paredes com massa corrida e látex e caixilhos de aluminio
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paredes de cerâmica, e pia inox, armários de fórmica e caixilho da janela de
Ifoto no 15 - cozinha com Piso e
-Parque Campolim - Sorocaba- SP CEP: 18048-115
Fone: (15) 332i 5244 cel (15) 991898425 e-mail-valterishida@yúoo.com.br
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Processo n" 0012282.41 .20 I 6.8.26.047 7
foto no 16 - banheiro com piso e paredes de cerâmica, louça sanitária de padrão comercial, b
RuaAntonioPerezHernandez no 300Torre4Apartamento 12-ParqueCampolim -Sorocaba-SP CEP: 18048-115
Fone: (1 5) 3327 5244 cel ( I 5) 9918 98425 e-mail - [email protected]
23
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